Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 13.12.2017 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на четиринадесети ноември две хиляди и седемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕСЕЛА
ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното от съдията гр.д. № 5322 по описа на ВРС за 2006 год. и,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба
на Е.В.Я. с ЕГН ********** *** срещу А.И.Т. с ЕГН ********** ***7, с която се
иска да бъде обявен за окончателен предварителен договор от 11.07.2003г., сключен
между ищеца и Е. Я.Д. за покупко-продажба на следния недвижим имот: поземлен
имот с идентификатор 10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна с адрес гр. Варна,
район „Аспарухово”, кв. „Галата”, СО „Зеленика”, с площ от 1317 кв.м. при
граници – поземлени имоти №№ 10135.5545.9508, 10135.5545.3011, 10135.5545.9529
и 10135.5545.4034.
В исковата молба са изложени твърдения, че на
11.07.2003г. между ищеца в качеството му на купувач и наследодателката
на ответницата Еленка Янечва Д. в качеството й на
продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –
място, находящо се в гр. Варна, м. „Зеленика”, с площ от 1250 кв.м. (част от
новообразуван имот с пл. № 3516) при граници на имота – от две страни път и
наследници на Я. И. Я. за сумата от 7000 щ.д. Имотът е бил предмет на съдебна
делба по гр.д. № 5694/2006г. по описа на ВРС, като след влизане в сила на
съдебна спогодба по делбата представлява поземлен имот с идентификатор
10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна с адрес гр. Варна, район „Аспарухово”,
кв. „Галата”, СО „Зеленика”, с площ от 1317 кв.м. при граници – поземлени имоти
№№ 10135.5545.9508, 10135.5545.3011, 10135.5545.9529 и 10135.5545.4034.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца
поддържа исковата молба.
Процесуалният представител на ответниците оспорва иска.
Прави възражение за погасяване по давност на претенцията. Счита, че между
страните не е налице валидна облигационна връзка по силата на договор от 11.07.2003г.
за продажба на имот, т.к. същия е бил развален на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, от наследодателката с нот.покана,
връчена на пълномощник на ищеца от 30.08.2004г., оформена при отказ на
получаването. Счита още, че е налице непреодолима пречка за окончателното
прехвърляне на имота, защото договорът е сключен под условие да се извърши
доброволна делба на наследствения имот, посочен в предварителния договор, т.к.
към момента доброволната делба не е била извършена. Това било и основанието за
разваляне на договора от страна на наследодателката.
Освен това сочи, че предварителният договор е недействителен, т.к. не бил
уговорен падеж за сключване на окончателен договор. Счита също, че имотът
предмет на процесния предварителен договор описан в
т. 1 от същия не е идентичен с имота, придобит в дял и изключителна собственост
от ответницата А.Т. по гр.д. № 5694/2006 г. на ВРС, 14 състав.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
Видно от нотариален акт за покупко-продажба № 42, том III, рег. 5754, дело № 1288/1932г. на нотариус Стефан
Константинов Я.И.Я. по силата на договор за покупко-продажба е придобил
собствеността върху следния недвижим имот: нива, находяща се в землището на с.
Галата, обл. Варненска, в местността „Баир-баши”, с площ от 7,9 декара, при посочени съседи,
С решение № 43 от 04.03.1993г. на ПК гр. Варна е
възстановено правото на собственост на наследниците на Я.И.Я. в съществуващи
(възстановими) стари реални граници на
следния недвижим имот: нива от 7.900 дка, пета категория, находяща се в терен
по пар.4а на Глата,
местност Баир Баши (Зеленика), имот № 42 по КП от
1960г. при посочени граници.
С решение № 663 от 13.12.1999г. на ПК гр. Варна е
признато правото на собственост на наследниците на Я.И.Я. в съществуващи
(възстановими) стари реални граници на
следния недвижим имот: нива от 7.900 дка, пета категория, находяща се в терен
по пар.4а на Глата,
местност Баир Баши (Зеленика), имот № 42 по КП от
1960г. при посочени граници.
Видно от представено удостоверение за наследници от 24.07.2006г.
Я.Ив. Я. е починал на 24.11.1980г. и е оставил за наследници децата си Иван Я.
Иванов, Стойчо Я. Иванов, Е.Я.Д. и Васил Я. Янев.
Съгласно по-актуално удостоверение за наследници на Я.И.Я.
от 30.07.2015г. негови наследници са: В.И.И и Г.И.Я(деца на И. Я. И.), Е. Д. Я.,
С. Я. С, Д Я. С и А С И (наследници на Стойчо Я. Иванов), А.И.Т. (дъщеря на Е.Я.Д.)
и Ж. Г. Я. и Е.В.Я. (наследници на Васил Я.Я.).
С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2003г., сключен между
Еленка Я.Д. в качеството на продавач и Е.В.Я. в качеството на купувач, Еленка Д.
се е задължила да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, а именно място
с площ от 1250 кв.м., находящо се в гр. Варна, м. Зеленика, при граници: от две
страни път и имот на Иван Я. и имот на Васил Я. за сумата от 7000 щ.д. В т.2 от
договора е записано, че продавачът притежава описания имот в идеална
съсобственост като наследник на Я.И.Я. и е страна по висящо производство по
доброволна делба, по силата на което ще придобие в реална собственост описания
недвижим имот. В т.3 е записано, че
действието на предварителния договор се обуславя от влизането в сила на
условието по т.2. От разписка, приложен към предварителния договор става ясно,
че сумата от 100 щ.д. по уговорката по т.4 от договора , представляваща капаро,
е заплатена на 11.07.2003г. на Еленка Д. от Желязка Я. – пълномощника на Е.Я.,
чрез който е сключен и самият договор.
Видно от удостоверение за наследници от 18.05.2017г.
Еленка Я.Д. е починала на 28.08.2008г. и е оставила за наследник своята дъщеря А.И.Т..
Видно от протокол от съдебно заседание, проведено на
03.11.2015г. по гр.д. № 5694/2006г. по описа на ВРС, между страните по същото
дело е постигната и одобрена от съда съдебна спогодба за подялбата на имот №
10135.5545.3516 по КК и КР одобрени със заповед РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на
АГКК, последно изменение със Заповед КД-03-316/01.02.2012 г. на Началника на
СГКК – Варна, с площ от 5269 (пет хиляди двеста шестдесет и девет) кв.м.,
находящ се в град Варна, община Варна, обл.Варна,
район Аспарухово, с.о. „ЗЕЛЕНИКА“,
с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно
ползване: ниско застрояване (до
В заключението на допуснатата по настоящото
производство съдебно-техническа експертиза, се сочи,ч е след изследвания на
описаните в заключението писмени документи, както и удостоверение за наследници
на Я.И.Я. и от изготвената скица, вещото лице счита, че описания в
предварителен договор от 11.07.2003г.недвижим имот по т.1 съобразно посочените
в предварителния догвор граници не е идентичен с
поземлен имот №10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна. При ислушването
си в съдебно заседание вещото лице е уточнило, че поземлен имот №10135.5545.4035
по КК и КР граничи с наследници на Янчо Я., но не точно с тези посочени в
предварителния договор. Целият общ имот е бил на Янчо Я. като след съдебната
делба са попълнени отделните имоти в кадастралната карта.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД
и е процесуално допустим.
За успешното провеждане на конститутивния
иск с правно основание чл.
19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване
на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен
договор по см. на чл.
19, ал.1 и 2
от ЗЗД, че обектът на собственост, чието прехвърляне е уговорено, може да
бъде валидно прехвърлен /в т.ч. че е обособен обект на правото на собственост,
както и че е собственост на прехвърлителя/, че ищецът
се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с договора
задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са
налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил
падежа на задължението за прехвърляне на собствеността.
В тежест на ответника е да докаже собствените си
положителни твърдения, а именно, че искът е погасен по давност, както и че
предварителният договор е развален.
В настоящия случай е налице валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който отговаря на
изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, а именно сключен е в писмена форма и
съдържа съществените условия на окончателния договор – страни, обект на
разпоредителната сделка и цена. Не може да бъде възприето възражението на
ответницата, че предварителният договор не съдържа падеж на задължението. Видно
от уговорката в т.2 от договора същият е сключен под условие, че имотът ще бъде
придобит в реална собственост, като това е и моментът, в който следва да бъде
сключен окончателния договор. Въпросното условие се е сбъднало в хода на
процеса след приключване на производството по съдебна делба на съсобствения имот. Ирелевантно е
обстоятелството, че в т.2 е посочено, че страните са в производство по доброволна
делба, а не в такова по съдебна делба.
Идеята на предварителния договор очевидно е да се сключи окончателен такъв след
придобиване на реална част от съсобствения имот след
делба на същия, независимо дали тя ще бъде осъществена доброволно или по съдебен
ред. Несъстоятелно в този смисъл е и възражението на ответницата за разваляне
на договора с нотариална покана, в която се е позовала на непреодолима пречка
за окончателното прехвърляне на имота, защото договорът е сключен под условие
да се извърши доброволна делба на наследствения имот. Един двустранен договор
може да бъде развален от една страна при условията на чл.87 от ЗЗД, ако
насрещната страна е неизправна. Не се доказа по делото някаква неизправност на
ищеца, предвид което дори и да е отправена нотариална покана за разваляне на
договора, същата като позоваваща се на обстоятелства извън неизправността на
купувача, не би довела до разваляне на договора.
Възражението за изтекла погасителна давност също е
неоснователно. Ответницата не е посочила от кой момент счита, че е започнал да
тече давностният срок, нито кога е изтекъл. Следва да
се има предвид, че изискуемостта на задълженията на страните за сключване на
окончателен договор е настъпила със сбъдването на условието по т.2, а именно
придобиване на имот в реална собственост, което е станало със съдебната
спогодба по делото за делба и влизане в сила на определението на съда, с което
спогодбата е одобрена, а именно на 11.11.2015г. Настоящото дело е заведено дори
преждевременно, но предвид спирането му до приключване на делбата, условието на
предварителния договор се е сбъднало, като след възобновяването на
производството и давност по предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД не тече.
Последното възражение на ответницата е за липсата на
идентичност на имота по предварителния договор със заявения имот след уточнителната молба, а именно имотът, който е поставен в
дял на ответницата при извършване на съдебната делба. Възражението се
обосновава с обстоятелството, че процесният имот не
отговаря по граници на описания в предварителния договор. По въпроса за
идентичността съдът намира следното:
Не е спорно между страните по делото, че имотът
предмет на предварителния договор, е част от общия имот, възстановен на
наследниците на Я.И.Я., а именно ПИ 10135.5545.3516 по КК и КР, който е бил
предмет на съдебната делба по гр.д. № 5694/2006г. по описа на ВРС. Действително
в предварителния договор от 11.07.2003г. е описан имот с площ от 1250 кв.м. при
граници от две страни път и имот на Иван Я. и Васил Я.. От т.2 на договора
обаче става ясно, че имотът се притежава в съсобственост с наследниците на Янчо
Я. и е предмет на делба, именно поради което е и уговорено условието договорът
да породи действие след придобиване на реална собственост. Неясно остава дали
наследниците на Янчо Я. са имали някаква предварителна уговорка как ще бъде
поделен общия имот, дали вече са ползвали определени части от имота или са
имали проект за доброволна делба. От значение е обстоятелството, че към момента
на сключване на договора, доколкото е бил налице един общ съсобствен
имот, идеалната част на всеки от наследниците (съсобствениците) не е могла да
бъде конкретно определена и не е била определяема. Очевидно е, че в този смисъл
волята на страните е била Еленка Д. да продаде на Е.Я. своята част от имота на
Янчо Я., но не като идеална част, а като реална такава, предвид което е
поставено и условието. В този смисъл логическото тълкуване налага извода, че
предмет на предварителния договор е реалната част, която Еленка Д. ще получи от
имота, независимо къде точно същата ще бъде ситуирана.
Безспорно в рамките на производството по съдебна делба имотът на Янчо Я. е
поделен между неговите наследници, като са обособени пет отделни имота и същите
са поставени в дял на конкретни лица (индивидуален или общ по колена). Съдът
намира, че ирелевантно е обстоятелството, че имотът,
поставен в дял на ответницата като наследница на Еленка Д., не е ситуиран между имотите, поставени в дял на съответните
наследници на Васил Я. и Иван Я.. Подходът на търсене на подобно съответствие е
формален и не отговаря на идеята, заложена в предварителния договор. Тук не
става въпрос за напълно различен имот, за да се приеме липса на идентичност.
Нещо повече, в случай, че се възприеме формалното тълкуване, че не е налице
идентичност, защото делът на ответницата не е разположен между този на
наследниците на Иван Я. и Васил Я., предварителният договор ще остане изцяло
без предмет, защото след извършване на делбата такъв имот изобщо липсва (видно
от скицата на вещото лице имотите на наследниците на Васил Я. и Иван Я. са един
до друг и между тях няма ситуиран друг имот). Подобна
логика обезсмисля изцяло предварителния договор и лишава ищеца от легитимното
му очакване за придобиване на имуществено право. Следва да се отбележи още, че
е налице разлика в площта в сравнение с предварителния договор, но същата е
незначителна (под 10 %) и също се дължи на невъзможността предварително да бъде
определена с точност реалната част, която ще бъде възложена на Еленка Д. към
датата на предварителния договор.
По гореизложените съображения съдът намира, че процесният имот, представляващ ПИ № 10135.5545.4035 по КК и
КР към настоящия момент съставлява именно обектът на предварителния договор от 11.07.2003г.
Установи се, че ищецът е изправна страна по договора,
доколкото е заплатил уговореното капаро, и при липса на други данни, нито дори
за твърдения от страна на ответницата, за някаква друга неизправност.
Безспорно към настоящия момент ответницата е
собственик на процесния имот по силата на одобрената
съдебна спогодба по гр.д. № 5694/2006г. по описа на ВРС, както и имотът
съставлява годен обект на собственост, който може да бъде прехвърлен.
С оглед горното съдът намира, че предявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен.
В диспозитива на решението
си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор. Това
задължение нормативно произтича както от разпоредбата на чл.
297, ал.1 от ГПК (отм.) , която изрично предвижда, че съдът постановява
решение, което замества окончателния договор, така и от тази на чл. 114 и 115
от Закона за Собствеността, респективно - точки 12
и 14
от Правилника за вписванията, които придават на съдебното решение по чл.
19, ал. 3 ЗЗД значението на окончателен договор.
Съдът на основание чл.
297, ал.1 от ГПК (отм.), следва да обяви за окончателен договора при
условие, че ищецът изпълни своето насрещно задължение. Доколкото с
Предварителния договор от 11.07.2003г., сключен между ищеца и наследодателката на ответницата по делото, е уговорено, че
при изповядване на сделката пред нотариус, купувачът следва да заплати на
ответника сумата от 6900 щатски долара, явяваща се остатък от продажната цена
за имота, съдът, заместващ изявлението на нотариуса, следва да обяви за
окончателен договора при условие, че ищецът заплати на ответника сумата от 6900
щатски долара. В противен случай на основание чл.
297, ал.2 от ГПК (отм.), ответниците могат да поискат от съда обезсилване
на постановеното решение.
Съгласно разпоредбата на чл.
298, ал.2 от ГПК (отм.) ищецът дължи в полза на Община Варна данък по ЗМДТ,
който следва да се определи от данъчния орган, и в полза на Държавата, по
сметка на Варненски районен съд-такса за прехвърляне на имота съгласно чл.
8, пр.4 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, чиито размер изчислен
върху данъчната оценка на имота (доколкото уговорената продажна цена е
по-ниска) възлиза на сумата от 344 лева.
С оглед изхода на спора и на основание чл.64, ал.1 от ГПК (отм.) ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по
делото разноски в размер на 174,73 лева за платена държавна такса и 15 лева за
съдебни удостоверения.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 11.07.2003г. между
Е. Я.Д. с ЕГН ********** (починала на 28.08.2008г. и наследена от А.И.Т. с ЕГН **********)
в качеството й на продавач и Е.В.Я. с ЕГН ********** в качеството му на
купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който Е. Я.Д. с ЕГН ********** се е задължила
да продаде на Е.В.Я. с ЕГН ********** следния недвижим имот: място, находящо се
в гр. Варна, м. „Зеленика”, с площ от 1250 кв.м. (част от новообразуван имот с
пл. № 3516) при граници на имота – от две страни път и наследници на Я.И.Я.,
понастоящем представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.5545.4035 по КК и
КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008г. на ИД на АГКК, с
адрес гр. Варна, район „Аспарухово”, кв. „Галата”, СО „Зеленика”, с площ от
1317 кв.м. при граници – поземлени имоти №№ 10135.5545.9508, 10135.5545.3011,
10135.5545.9529 и 10135.5545.4034, ПРИ УСЛОВИЕ, че Е.В.Я. с ЕГН ********** ***
заплати на А.И.Т. с ЕГН ********** ***7 в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението сумата от 6900 щатски долара, представляваща остатък от продажната
цена за имота, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Данъчната оценка на имота е 32936,90 лева, съгласно
Удостоверение за данъчна оценка № ********** от 14.07.2017 г., издадено от
Община Варна, Дирекция „МД”.
ОСЪЖДА Е.В.Я. с ЕГН ********** *** да заплати по
сметка на ВРС сумата от 344 лева, представляващ такса за прехвърляне на
недвижимия имот по чл.
8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху недвижим имот с
идентификатор 10135.5545.4035 по КК и КР на гр. Варна, за обезпечение на вземането на държавата за
сумата 344 лева, представляваща дължима от Е.В.Я. с ЕГН ********** такса за
прехвърляне на недвижимия имот.
ОСЪЖДА Е.В.Я. с ЕГН ********** *** да заплати на А.И.Т.
с ЕГН ********** ***7 сумата от 189,73 лева, представляваща направени по делото
разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване в
шестмесечен срок от влизането му в сила, на основание чл. 115
от ЗС, като указва на ищеца, че след изтичането на срока вписването на
исковата молба губи действието си.
СЛЕД влизане в сила препис от
настоящото решение да се изпрати на Служба по кадастъра Варна.
Препис от влязлото в сила решение
страните могат да получат след представяне на доказателства за заплащането на
дължимата нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.
44, ал.1 от ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че продавачът
няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци,
мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264
от ДОПК.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на Служба по вписванията
препис от решението за вписване на възбрана върху имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: