№ 673
гр. Варна, 05.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Радостин Г. Петров
Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Жасмина Ив. Райкова
като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Въззивно гражданско дело
№ 20233100500685 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по постъпила въззивна жалба, подадена от
ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Вълчедръм,
ул.Бенковски №90, срещу решение №3886/09.12.22г., постановено по гр.д.№717/22г. на
ВРС, в частта, с която са отхвърлени предявените от ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ЕИК
*********, срещу ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, ж.к.Надежда 2, ул.Христо Силянов №41, и ЗЛАНД ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Враца, ул.Екзарх Йосиф №48, вх.Б, ет.4,
ап.10, искове за прогласяване нищожността на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-
Лом, вх.рег.№8786/22.12.2021г., акт №102, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2025г. до
01.10.2028г. и договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр.Лом, вх.рег.№
8786/22.12.2021г., акт №103, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2028г. до 01.10.2031г.,
поради заобикаляне на закона, на осн. чл.26, ал.1, предл.2 ЗЗД.
В жалбата въззивникът е навел твърденията, че решението е неправилно и
незаконосъобразно. Счита, че сключването на три последователни договора за отдаване под
наем, от едни и същи страни, с един и същ предмет и със срокове, явяващи се продължение
един на друг води до отдаване под наем за срок по-дълъг от позволения в закона, което
препятствало ползването му от страна на останалите съсобственици за срок по-дълъг от три
години. Излага, че разгледани в съвкупност договорите се явявали отдаване под наем за по-
дълъг срок от позволения в закона, което е именно целения резултат. Счита, че в случая е
налице заобикаляне на закона, тъй като със сключването на три последователни договори за
1
наем със застъпващи се срокове се цели заобикаляне на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и чл.229, ал.2 ЗЗД,
като на практика е постигнато обременяване на имота с наемни отношения за срок от 9г.
Моли да бъде отменено решението, като бъде уважен насрещния иск.
Въззиваемата страна ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.София, ж.к. Надежда 2, ул.Христо Силянов №41, е депозирала в срок
отговор, с който счита жалбата за неоснователна и моли обжалваното решение да бъде
потвърдено.
Въззиваемата страна ЗЛАНД ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Враца, ул.Екзарх Йосиф №48, вх.Б, ет.4, ап.10, е депозирала в срок отговор, с
който счита жалбата за неоснователна и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
За да се произнесе по спора Варненски Окръжен съд съобрази следното:
С решение №3886/09.12.22г., постановено по гр.д. №717/22г. на ВРС, е
прогласена нищожността на клаузата на чл.1, т.2 от договор за наем на земеделска земя от
22.11.2018г., вписан в СВ на 27.11.18г., като противоречаща на закона-чл.229, ал.2 ЗЗД, с
която е уговорен срок на договора от 7 стопански години по предявен иск с правно
основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД от ЮЛСТРЕЙД ООД и ЗЛАНД ЕООД срещу ЗЛАТИЯ
АГРО ЕООД и др.ответници. В тази му част решението не е обжалвано и е влязло в сила.
В производството пред ВРС от страна на ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ответник по
първоначалния иск, са предявени спрямо ищците ЮЛСТРЕЙД ООД и ЗЛАНД ЕООД,
насрещни искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността
на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом с вх.рег.№8788 от 22.12.21г., акт №102,
том 13, и на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом с вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт
№103, том 13, сключени между ЮЛСТРЕЙД ООД и ЗЛАНД ЕООД, поради заобикаляне на
закона.
В исковата молба се сочи, че между ищецът и съсобственици е сключен
договор за наем от 22.11.18г. за имот 16184.102.120, находящ се в землището на
с.Септемврийци, общ.Вълчедръм. Излага, че за същия имот между ответниците са сключени
три договора за наем, сключени за срок от по три години, както следва - договор за наем
вх.рег.№8786 от 22.12.21г., акт №101, том 13 за времето от 01.10.22г. до 01.10.25г.; договор
за наем вх.рег.№8788 от 22.12.21г., акт №102, том 13 за времето от 01.10.25г. до 01.10.28г;
договор за наем вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт №103, том 13 за времето от 01.10.28г. до
01.10.31г. Счита, че всеки последващ договор се явява естествено продължение на
предишния, като целта била да бъдат заобиколени разпоредбите на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и
чл.229, ал.2 ЗЗД и да бъде отдаден имота под наем за срок, надвишаващ три години. Излага,
че всеки от договорите, разгледан поотделно, бил сключен съгласно изискванията на закона,
но разгледани в общност те се явявали отдаване под наем за срок, по-дълъг от позволеното в
закона.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответната по насрещния иск
страна ЮЛСТРЕЙД ООД, с който оспорва предявения иск като недопустим и
2
неоснователен. Твърди, че искът е преждевременно заведен, както и че договорите са
сключени валидно при пълно съответствие с чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и чл.229, ал.2 ЗЗД. Същите
съставлявали отделни облиг.правоотношения и били независими един от друг договори,
като целеният с тях резултат бил правомерен. Счита, че липсвала законова разпоредба,
забраняваща нееднократното сключване на договори за наем, всеки от който бил подчинен
на ограничението за тригодишния срок.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответната по насрещния иск
страна ЗЛАНД ЕООД, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен.
Твърди, че искът е преждевременно заведен, както и че договорите са сключени валидно
при пълно съответствие с чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и чл.229, ал.2 ЗЗД. Същите съставлявали
отделни облиг.правоотношения и били независими един от друг договори, като целеният с
тях резултат бил правомерен.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и
като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и
отговора, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал. 2 от ГПК, от надлежно
легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е
процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата. В рамките на тази проверка
настоящият състав намира предявените искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД за
процесуално допустими, поради което и дължи произнасяне по същество на спора.
По делото няма спор, че между ответниците ЮЛСТРЕЙД ООД и ЗЛАНД
ЕООД са сключени на 20.12.21г. за процесния имот - ПИ с идент.16184.102.120, находящ се
в землището на с.Септемврийци, договори за наем както следва- договор за наем, вписан в
СВ-Лом с вх.рег.№8786 от 22.12.21г., акт №101, том 13 със срок на действие от 01.10.22г. до
01.10.25г.; договор за наем, вписан в СВ-Лом с вх.рег.№8788 от 22.12.21г., акт №102, том 13
със срок на действие от 01.10.25г. до 01.10.28г. и договор за наем, вписан в СВ-Лом с
вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт №103, том 13 със срок на действие от 01.10.28г. до 01.10.31г.
За да е налице заобикаляне на закона по см. на чл.26, ал.1, пр.второ ЗЗД,
каквото основание за нищожност на атакуваните сделки е въведено от ищеца, участниците в
сделката следва да съзнават, че целят постигането на забранен или непозволен от закона
резултат чрез извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила на закона. В този случай страните извършват тези
сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни резултати, а за да
постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на която би противоречало на
закона. При заобикалянето на закона участниците в сделката трябва да съзнават, че чрез
извършената сделка или поредица от сделки постигат цел, която законът не позволява / така
ТР №5/28.11.12г. по т.д.№5/12г. на ОСГК на ВКС/.
В конкретния случай се установява, че горепосочените договори са сключени
на една и съща дата, като уговорения във всеки следващ договор срок всъщност съставлява
продължение на предходния такъв. Видно е, че първият договор е сключен за период от 3
години /01.10.22г. до 01.10.25г./, като със сключването на оспорваните договори, разгледани
съвкупно с първия договор, на практика се стига до удължаване на срока на същия за период
до 01.10.2031г.
С ТР №2/20.07.17г. по т.д.№2/15г. на ОСГТК се приема, че както ЗАЗ не
предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат
правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи
3
само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл.228 ЗЗД не съдържат забрана
земеделските земи да бъдат отдавани под наем. Предвид това съдът намира, че в случая
приложими са нормите на чл.4а и чл.4б ЗСПЗЗ, при съобразяване с ограниченията на
нормата на чл.229, ал.2 ЗЗД. Законодателят в разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД е предвидил
ограничение за срока на наемния договор, до който лицата, имащи право да вършат само
действия на обикновено управление, са овластени да го сключат. Този извод се налага от
възприетото разбиране, че макар и да носи белезите на сделка за управление, сключеният за
повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като
ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената по наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на
договор за наем със срок над 3 години единствено в полза на лицата, които притежават
правомощия да се разпореждат с вещта.
В качеството си на съсобственик, който не притежава повече от половината
идеални части в съсобствеността, отв.ЮЛСТРЕЙД ООД е можел да предостави под наем
недвижимия имот за срок до три години. Сключвайки обаче трите договора за наем от една
и съща дата с последователни срокове на действие от по 3 години, ответниците несъмнено
са постигнали забранения правен резултат, а именно по – дълъг срок на действие на
договора от установения с императивната разпоредба на чл.229, ал.2 ЗЗД, като формално са
действали по незабранен от закона начин. Със сключването на втория и третия договор /
договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом с вх.рег.№8788 от 22.12.21г., акт №102, том
13, и договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом с вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт №103,
том 13/ безспорно е постигнато уговарянето на срок на действие на договорите за наем,
надвишаващ максималния предвиден в чл.229, ал.2 ЗЗД от три години / общо 9 години/, като
с тези сделки, които изрично не са забранени, е достигнато до забранения правен резултат.
Налице е и изискуемия субективен елемент -страните при сключването на тези последващи
наемни договори от една и съща дата несъмнено са съзнавали и са искали постигането на
забранения правен резултат. С оглед на изложеното следва да се приеме, че сключването на
оспорените договори е без съмнение в нарушение на забраната за заобикаляне на закона.
Предвид изложеното предявените искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом с вх.рег.
№8788 от 22.12.21г., акт №102, том 13, и на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом
с вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт №103, том 13, сключени между ЮЛСТРЕЙД ООД и
ЗЛАНД ЕООД, поради заобикаляне на закона, се явяват основателни и следва да се уважат.
Решението на ВРС като неправилно в тази част следва да се отмени.
При този изход на спора в тежест на възз.страна следва да бъдат възложени
сторените от въззивника в първоинстанционното и въззивно производство разноски.
Доколкото въззивникът е защитаван от юрисконсулт, то следващото се възнаграждение на
осн. чл.78, ал.8 ГПК за всяка от инстанциите се определя на осн. чл.25 от НЗПП в размер на
по 150лв. Ето защо на въззивника следва да се присъдят разноски в размер на 460лв –
ю.к.възнаграждение и д.т., на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
4
ОТМЕНЯ решение №3886/09.12.2022г., постановено по гр.д. №717/2022г. по
описа на ВРС, В ЧАСТТА , в която са отхвърлени предявените от ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Вълчедръм, ул.Бенковски №90,
срещу ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
ж.к.Надежда 2, ул.Христо Силянов №41, и ЗЛАНД ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Враца, ул.Екзарх Йосиф №48, вх.Б, ет.4, ап.10, искове за
прогласяване нищожността на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-Лом, вх.рег.
№8786/22.12.2021г., акт №102, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2025г. до 01.10.2028г.
и договор за наем от 20.12.2021г., вписан в СВ – гр.Лом, вх.рег.№ 8786/22.12.2021г., акт
№103, том 13 на същия обект за срок от 01.10.2028г. до 01.10.2031г., поради заобикаляне на
закона, на осн. чл.26, ал.1, предл.2 ЗЗД, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРОГЛАСЯВА нищожността на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-
Лом с вх.рег.№8788 от 22.12.21г., акт №102, том 13, сключен между ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК
*********, със седалище гр.София, и ЗЛАНД ЕООД, ЕИК *********, със седалище
гр.Враца, поради заобикаляне на закона, на основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД.
ПРОГЛАСЯВА нищожността на договор за наем от 20.12.21г., вписан в СВ-
Лом с вх.рег.№8797 от 22.12.21г., акт №103, том 13, сключен между ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК
*********, със седалище гр.София, и ЗЛАНД ЕООД, ЕИК *********, със седалище
гр.Враца, поради заобикаляне на закона, на основание чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ЮЛСТРЕЙД ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, ж.к.Надежда 2, ул.Христо Силянов №41, и ЗЛАНД ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Враца, ул.Екзарх Йосиф №48, вх.Б, ет.4,
ап.10, ДА ЗАПЛАТЯТ на ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Вълчедръм, ул.Бенковски №90, сумата от 460лв, представляваща сторените
съдебно-деловодни разноски за първоинстанционното и въззивно производство, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
В останалата необжалвана част решението е влязло в законна сила.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване съгл. чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5