Производството е по чл.196 и сл. от ГПК. С решение № 13/20.02.2006 г., постановено по гр.д. № 951/2005 г. Кърджалийският районен съд е обявил за нищожен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.12.2004 г., с нотариална заверка на подписите от 23.12.2004г. с рег. N 10408 на нотариус Калин Димитров, с който "Районна потребителна кооперация – Наркооп - Кърджали" гр.Кърджали чрез Йордан Денишев Икономов - председател на управителния съвет като продавач продава на "Крепост-Кооп" ООД гр.Кърджали като купувач недвижим имот - фурна в с.Ястреб, общ.Кърджали, представляваща едноетажна масивна сграда, изградена през 1966 г., със застроена площ 110 кв.м., съдържаща магазин, работна зала, склад за брашно, пещ, ревизионно помещение, стая за персонала и коридор, ведно с прилежащия към сградата терен с площ 110 кв.м., която сграда представлява самостоятелно обособен поземлен имот в парцел I, кв.10 по действащия ПУП на с.Ястреб, при граници на парцела: север-улица, изток-парцел N-74,юг-парцел III и запад-улица за сумата 1 250 лв., от която 1 240 лв. за сградата и 10 лв. за земята, на основание чл.26, ал.2, предл. второ от ЗЗД - поради липса на съгласие, по предявения иск от "Районна потребителна кооперация – Наркооп - Кърджали" гр.Кърджали срещу "Крепост-Кооп" ООД гр.Кърджали. Със същото решение “Крепост-Кооп" ООД гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ *********, с Дан. N ********** е осъдено да предаде на "Районна потребителна кооперация – Наркооп - Кърджали" гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ 108001831Ю, с дан. N ********** владението на фурна в с.Ястреб, общ.Кърджали, представляваща едноетажна масивна сграда, изградена през 1966 г., със застроена площ 110 кв.м., съдържаща магазин, работна зала, склад за брашно, пещ, ревизионно помещение, стая за персонала и коридор, ведно с прилежащия към сградата терен с площ 110 кв.м., която сграда представлява самостоятелно обособен поземлен имот в парцел I, кв.10 по действащия ПУП на с.Ястреб, при граници на парцела: север-улица, изток-парцел N-74,юг-парцел III и запад-улица, на основание чл.34, вр. чл.55, ал.1 от ЗЗД. Ответникът "Крепост-Кооп" ООД гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ *********, с Дан. N ********** е осъден да заплати на "Районна потребителна кооперация-Наркооп-Кърджали" гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ 108001831Ю, с Дан. N ********** сумата 426.66 лв., представляваща разноски по делото, а по сметка на Кърджалийския районен съд сумата 26.66лв., представляваща държавна такса по делото. Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът “Крепост-кооп” ООД – гр.Кърджали, който чрез своя процесуален представител го обжалва като недопустимо и неоснователно. В жалбата се сочи, че бил налице правен интерес от предявяване на иска, тъй като съществувал специален ред по чл.25, във вр. с чл.58 от ЗК или чл.74 от ТЗ. Нямало произнасяне по чл.34 от ЗЗД относно реституцията. Ищецът нямал правен интерес, тъй като можел с фактическо бездействие да не сключи окончателен договор за покупко-продажба. Твърди се също, че председателят на кооперацията нямал представителна власт да завежда искове по чл.26 и чл.34 от ЗЗД, като в този случай бил приложим специалният закон, а не общия ТЗ. Нарушен бил чл.34, ал.1 и 2, във вр. с чл.20, ал.1, т.19 и чл.20, ал.2 от Устава на кооперацията. Сочи се още, че били налице решения на колективните органи на кооперацията, а цената била определена и платена от купуващото дружество. Общото събрание на кооперацията изразило воля за продажба както на процесната сграда, така и на прилежащия терен. Управителният съвет на кооперацията определил пазарната цена на имота без да извършва допълнителни експертни оценки с цел да не се извършват повече разходи, както и, че данъчната оценка била висока. С това не била нарушена волята на общото събрание, тъй като извършената преценка била в рамките на оперативната самостоятелност на управителния съвет. Вещта и цената били определени от управителния съвет, а не от председателя. Ищецът не бил добросъвестен, тъй като не изпълнил задължението си по чл.5 от договора за извършване на геодезическо заснемане и попълване на кадастъра на парцел І, кв.10 в с.Ястреб, общ.Кърджали. Кооперацията нямала право да иска прогласяване нищожността на договора, тъй като била неизправна страна, съгласно чл.20а от ЗЗД. Моли съда да обезсили решението на Кърджалийския районен съд или да го отмени изцяло. Претендира разноски. В съдебно заседание чрез своите процесуални представители поддържа жалбата си. В представено писмено становище се сочи, че държавната такса не била внесена предварително от ищеца, което било нарушение на процесуалните правила. Не били обсъдени всички доказателства по делото и не било отговорено на наведените аргументи. Нямало произнасяне по чл.34 от ЗЗД, въпреки изрично искане в исковата молба. Сочи се също, че сключването на предварителен договор не била разпоредителна сделка и не представлявала разпореждане с имуществото на кооперацията. Договорът бил само обещание за продажба. Не била допусната исканата от ответника експертиза, което нарушавало процесуалните му права. Въззиваемата страна “Районна потребителна кооперация – Наркооп – Къдрджали” – гр.Кърджали, представлявана от своя процесуален представител оспорва жалбата и моли съда да остави същата без уважение като потвърди решението на първоинстанционния съд. Претендира разноски. В представено писмено становище се сочи че председателят на кооперацията може да предявява искове без да е налице решение на общото събрание. Въпросът за съдружието на ищеца в ответното дружество бил неотносим към настоящия спор, тъй като страните по делото били самостоятелни юридически лица. За обявяването нищожността на сключени договори нямало специален ред. Твърди се, че нямало съгласие от общото събрание за два от елементите на сделката – вещта и цената. При липсата на решение на общото събрание на кооперацията председателят не можел да вземе решение за продажбата на недвижими имоти. Общото събрание не било упълномощило председателя да продаде имотите по определена от него цена. Въззивният съд, при извършената преценка на събраните по делото доказателства в двете инстанции, по повод и във връзка с оплакванията изложени от жалбодателя констатира: Жалбата е допустима, а по същество е неоснователна . На 15.04.2004 г. било проведено общо събрание на РПК “Наркооп” – Кърджали, на което било дадено съгласие магазините в селата Македонци, Опълченци, Пъдарци, Дъждовница, Три могил, Ястреб, Люлюково, Стремци, Жинзифово и кв.”Горна Гладка”, гр.Кърджали, собственост на кооперацията и отдадени под наем на “Крепост кооп” ООД – гр.Кърджали да бъдат продадени на дружеството по цени, определени с оценка и одобрени от управителния съвет на кооперацията. По т.7 от дневния ред Председателят на кооперацията бил упълномощен да сключва договори с юридически и физически лица, свързани със стопанската дейност на кооперацията, както и договори за кредите с банки и други финансови институции за залог на движима и недвижима собственост, като обезпечение по договори за кредит, договори за сделки с движимо и недвижимо имущество и договори за наем. С протоколно решение от проведено заседание на 30.07.2004 г., Управителният съвет на РПК “Наркооп” – гр.Кърджали, определил пазарната цена на имуществото, което се прехвърля на “Крепост кооп” ООД съгласно решението на общото събрание на 25 000 лв. без ДДС. По делото е представено като доказателство заверено копие от нотариален акт за собственост на недвижим имот № 127, том ІІ, дело № 580/1998 г. на нотариуса при РС – Кърджали, от който се установява, че недвижим имот – фурна, представляваща едноетажна масивна сграда в парцел І, кв.10 по ЗРП на с.Ястреб, общ.Кърджали, със застроена площ 110 кв.м., изградена през 1966 г., представляваща магазин, работна зала, склад брашно, пещ, ревизионно помещение, стая за персонала и коридор, ведно с прилежащия терен от 110 кв.м. при граници: север – улица, изток – парцел ІV-74 и парцел ІІ-75, запад – улица е собственост на Районна потребителна кооперация “Наркооп” – Кърджали. С предварителен договор от 21.12.2004 г., с нотариална заверка на подписите, рег. № 10408/23.12.2004 г. на Нотариус Калин Димтров, с район на действие РС – Кърджали, вписан под № 020 на Нотариалната камара – София, РПК “Наркооп” – Кърджали продала на “Крепост кооп” ООД – гр.Кърджали недвижим имот - фурна в с.Ястреб, общ.Кърджали, представляваща едноетажна масивна сграда, изградена през 1966 г., със застроена площ 110 кв.м., съдържаща магазин, работна зала, склад за брашно, пещ, ревизионно помещение, стая за персонала и коридор, ведно с прилежащия към сградата терен с площ 110 кв.м., която сграда представлява самостоятелно обособен поземлен имот в парцел I, кв.10 по действащия ПУП на с.Ястреб, при граници на парцела: север-улица, изток-парцел N-74,юг-парцел III и запад-улица за сумата 1 250 лв., от която 1 240 лв. за сградата и 10 лв. за земята. Съгласно т.4 от договор 10% от цената се заплаща до 31.12.2004 г., а останалата част от 90% при прехвърляне на имота с нотариален акт. Страните се уговорили да сключат нотариален акт в едномесечен срок след приключване на процедурата по попълване на кадастралния план на с.Ястреб. От представеното като доказателство по делото заверено копие от фактура № 3174/08.07.2004 г., се установява, че “Крепост кооп” ООД – гр.Кърджали заплатило на РПК “Наркооп”- гр.Кърджали сумата в размер на 15000 лв., представляваща авансово плащане на недвижими имоти и земя. При тези данни съдът намира, че предявените искове с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД и чл.34, ал.1 от ЗЗД са основателни и доказани, а решението на Кърджалийския районен съд е правилно и следва да бъде оставено в сила. Съгласно чл.15, ал.4, т.10 от ЗК, вземането на решения за разпореждане с недвижими имоти е от изключителната компетентност на общото събрание на кооперацията. Същата разпоредба е преповторена и в чл.20, ал.1, т.19 от Устава на ищцовата кооперация. В случая общото събрание на “Районна потребителна кооперация – Наркооп – Кърджали” – гр.Кърджали не е взело валидно решение за продажбата на процесния недвижим имот. Така, съгласно т.10 от протоколно решение, общото събрание е формирало воля за продажба на магазин в с.Ястреб, без този недвижим имот да бъде индивидуализиран по начин, който изключва всякакво съмнение. Не е ясно за кой точно недвижим имот е дадено съгласие, дали се касае за сграда или за поземлен имот, независимо от обстоятелството, че е посочено, че са касае за имот, отдаден под наем на “Крепост кооп” ООД – гр.Кърджали. Впрочем, данни за наемни отношения между страните по делото липсват, поради което не може да се направи извод за идентичност на процесния имот с този, описан в т.10 от протоколното решение на общото събрание. На следващо място не е налице съгласие за друг основен елемент на договора, а именно цената. Волята на общото събрание е била недвижимия имот да бъде продаден на цена, определен с оценка, която да бъде одобрена от Управителния съвет. Безспорно оценка на недвижимия имот не е била изготвена и одобрена от управителния съвет на кооперацията. Нещо повече, управителният съвет не е определил конкретна цена за процесния недвижим имот, а е направил това общо за цялото имущество, което се прехвърля на ответника. Неоснователни са в тази насока доводите, изложени от процесуалния представител на въззивника за валидно определена цена на процесния имот. Волята на общото събрание за изготвяне на оценка не може да бъде подменяна с аргумент за спестяване на разходи по сделката. Освен това общото събрание е взело решение именно за продажба на процесните имоти, което представлява разпореждане с недвижимо имущество съгласно цитирания текст - чл.15, ал.4, т.10 от ЗК, но не и за сключване на предварителен договор за продажба, в която освен всичко друго са уговорени и условия за разсрочено плащане на цената. Не са давани пълномощия на управителния съвет, респ. на председателя на кооперацията да сключва предварителен договор, както това е било направено. Ето защо липсва съгласие за сключването на предварителен договор за продажба на процесния имот, поради което договорът е нищожен, както правилно е приел и първоинстанционния съд. След прогласяване на нищожността на договора следва на основание чл.34 от ЗЗД да бъде постановена реституция на даденото, както е сторил и първоинстанционния съд по отношение на владението на процесния имот. Що се отнася до непроизнасянето по чл.34 от ЗЗД относно връщането на получената цена, то в случая страната, която има правен интерес е следвало да поиска допълване на решението от компетентния съд в по предвидения в чл.193 от ГПК ред и срокове. Това не е било сторено, поради което настоящата инстанция няма проце±уалната възможност да отстрани този пропуск. По отношение на активната легитимация на председателя на ищцовата кооперация за завеждането на искове по чл.26, ал.2 от ЗЗД и чл.34 от ЗЗД, следва да бъде посочено, че това представлява действие на управление с цел запазване имуществото на кооперацията и не е от изключителната компетентност на общото събрание. Още повече, че в случая се касае за нищожност, която действа по отношение на всички, а не само по отношение на страните по договора и всеки може да се позове на нищожността, а не само изправната страна, което впрочем се отнася за развалянето на действителни договори. Най-накрая следва да се посочи, че в случая не може да се говори за специален ред за защита по чл.58 от ЗК, тъй като е налице една нищожна сделка, а предявяването на иск по чл.26, ал.2 от ЗЗД не е обвързано със срокове. Имайки предвид изложеното, следва да бъде постановено решение, с което да бъде оставено в сила решение № 13/20.02.2006 г., постановено от Кърджалийския районен съд по гр.д. № 951 по описа за 2005 г. на същия съд. При този изход на делото в полза на въззиваемата кооперация следва да бъдат присъдените разноски за въззивната инстанция в размер на 300 лв. Ето защо и на основание чл.208 ал.1 от ГПК, въззивният съд
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 13/20.02.2006 г., постановено от Кърджалийския районен съд по гр.д. № 951 по описа за 2005 г. на същия съд. ОСЪЖДА “Крепост-Кооп" ООД гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ *********, с Дан. N ********** да заплати на "Районна потребителна кооперация – Наркооп - Кърджали" гр.Кърджали, ул.”Републиканска” № 47 с БУЛСТАТ 108001831Ю, с дан. N ********** направените пред въззивната инстанция разноски в размер на 300 лв. Решението подлежи на касационно обжалване от страните пред ВКС в 30-дневен срок от получаване на съобщението за изготвянето му.
Председател:
Членове:1. 2.
|