№ 4579
гр. София, 11.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Невена Чеуз
Членове:Наталия П. Лаловска
Добромир Ст. Стефанов
при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско
дело № 20231100509982 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца А. Д. К., чрез адв. Г. А., срещу
решение № 20097326/13.07.2023г., постановено по гр.д. № 21272/2021г. по описа на
СРС, 30-и състав, в частта, в която съдът отхвърлил предявените осъдителни искове
срещу ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД, както следва:
по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения размер от 1 814.03 лева до
пълния предявен размер от 1 821.45 лева – обезщетение за ползване на апартамент №
3, находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след прекратяването на договора за наем,
сключен от страните на 01.02.2019г., за периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г.,
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 40.99 лева – обезщетение за забава за плащането
на главницата за обезщетение за ползването за периода от 25.01.2021г. до депозирането
на исковата молба в съда 15.04.2021г.,
по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за разликата над уважения размер от 1 755.33 лева до
пълния предявен размер от 2 042.17 лева – консумативни разноски за електроенергия
по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.02.2021г., топлоподаване съгласно
фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до м.01.2021г., водоснабдяване по фактури,
издадени в периода от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса за битови отпадъци за
периода от м.02.2019г. до м.01.2021г.,
1
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 45.95 лева – обезщетение за забава за плащането
на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в
съда 15.04.2021г.,
по чл. 79, ал. 1, вр. чл. 231, ал. 1 ЗЗД за сумата 5 458.69 лева с ДДС,
представляваща сторени разноски по възстановяването на имота след прекратяването
на договора за наем – боядисване на стени, обслужване на паркет,
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 122.83 лева – обезщетение за забава за плащането
на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в
съда на 15.04.2021г.,
по чл. 92 ЗЗД за сумата 7 365 лева – неустойка по чл. 11.5, изр. от договора за
наем, дължима за забавено връщане на имота, и
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 165.73 лева – обезщетение за забава за плащането
на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в
съда на 15.04.2021г., и в частта, в която исковете му, предявени срещу ответника А. А.
З., за солидарното й осъждане с ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД са отхвърлени от
първионстанционния съд.
Жалбоподателят излага доводи за неправилност на обжалвания съдебен акт,
поради неправилно приложение на материалния закон, процесуалните правила и
необоснованост. Неизяснени останали релевантни за спора факти, изводите на съда не
били съответни на събраните доказателства. Ищецът А. Д. К. била единствен
наследник на починалата на 08.01.2020г. нейна майка З.А.М. и като такъв встъпила в
правата и задълженията по сключения от З.А.М. на 01.02.2019г. договор за наем. Към
датата на смъртта на З.А.М., последната, като наемодател по договора, имала вземане
спрямо ответниците за заплатената от нея на 21.03.2019г. такса смет за 2019г., което
вземане се включило в оставената наследствена маса. От представената по делото
кореспонденция по имейл се установявала и отправена покана за плащане, респ. –
изпадането на ответниците в забава. Поради допуснати от СРС процесуални
нарушения не били събрани гласни доказателства, относими към иска по чл. 79, ал. 1,
вр. чл. 231, ал. 1 ЗЗД за разноските по възстановяването на имота след прекратяването
на договора за наем – боядисване на стени, машинно почистване и омасляване на
паркет, дължими от ответниците на основание чл. 5.1. б. „д“ и чл. 8 от договора за
наем. По същия иск съдът не зачел и безспорни между страните факти, като вместо
това приел същите за недоказани. Излага, че договорената с чл. 11.5 от договора
неустойка не била нищожна и не противоречала на добрите нрави, съдът извършил
непълен и необективен анализ на доказателствата и достигнал до погрешни изводи.
Неустойката не почивала единствено на забава на задължението на наемодателя да
върне имота, а и на още няколко вида неизпълнение на договорни задължения,
свързани с връщането - вида на имота към момента на връщането, съблюдаването на
2
предвидените в договора условия – заплатени консумативни разноски, наемни вноски,
ред за връщане, подписване на приемо-предавателен протокол. Нямало пречка
неустойката да бъде кумулирана с други вземания на кредитора по повод
неизпълнението на длъжника – обезщетението за продължилото ползване. От имейл
кореспонденцията се установявала и отправена на 24.01.2021г. покана, предвид на
което длъжниците изпаднали в забава. С нормата на чл. 12.7 ответникът А. Г. поела да
отговаря солидарно за произтичащите от договора задължения. Възражението й за
прихващане с платения депозит било неоснователно, тъй като същият бил заплатен от
дружеството, а не от нея. Дружеството обаче пропуснало възможността своевременно
да заяви възражение за прихващане, предвид на което възражението следвало да бъде
оставено без уважение. Моли за отмяна на първоинстанционното решение в
обжалваните отхвърлителни части и уважаване на предявените от ищеца искове в
цялост, като ответниците бъдат осъдени да заплатят сумите солидарно. Претендира
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемият ответник „ААЗ Инженеринг“ ЕООД,
чрез адв. В. А., депозира писмен отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата
като неоснователна. Исковете не били доказани и СРС правилно ги приел за
неоснователни. Ищецът К. в процеса не установила да бил заплатен пълният размер на
таксата за битови отпадъци за 2019г., а установила единствено заплатената от нея част.
Разходите за боядисване и за освежаване на паркета не се доказало да били извършени
в имота-предмет на договора за наем. Не се доказали конкретните ремонтни дейности,
посочени в платежните документи и фактури. Позовава се на чл. 64 ЗЗД. Правилни
били и изводите на СРС досежно неустоечната клауза – същата поставяла ищеца в по-
благоприятно положение от това при точно изпълнение на договора, водела до
неоснователно обогатяване, а не до реално обезщетяване на вреди. Невръщането на
имота било санкционирано двукратно – с подневно възнаграждение и с трикратен
размер на уговорения наем, реализирана била огромна печалба, каквато ищецът К. не
би могла да постигне в пазарни условия. Позовава се и на краткия срок – 14-дневен, в
който бил крайно недостатъчен за освобождаване на офис. Моли обжалваното
първоинстанционно решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемият ответник А. А. З., чрез адв. В. А.,
депозира писмен отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата като
неоснователна. От договора за наем не се установявало недвусмислено и категорично
качеството, в което ответникът А. А. З. го подписала. Солидарността следвало да бъде
изрично уговорена, а не презумирана. Ето защо не се доказало, че ответникът А. А. З.
била солидарен длъжник. Позовава се в условията на евентуалност на срока по чл. 147,
ал. 1 ЗЗД – за падежиралите комунални разходи. В останалата част излага
съображения, аналогични на тези в отговора на ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД.
Моли обжалваното първоинстанционно решение да бъде потвърдено. Претендира
3
разноски.
Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за
валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за
правилността му единствено на въведените в жалбата основания.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав
намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на обжалваното първоинстанционно решение
настоящият съдебен състав намира следното:
Със сезиралата съда искова молба ищецът А. Д. К. излага, че на 01.02.2019г. тя и
наследодателят й З.А.М., като наемодатели, сключили с ответника „ААЗ Инженеринг“
ЕООД, като наемател и с ответника А. А. З., като съзадължено лице, договор за наем с
нотариална заверка на подписите за апартамент № 3, находящ се в гр. София, ул. ****,
на първи надпартерен етаж. Страните договорили месечна наемна цена от 1 250 евро,
платима в размер на 2 445 лева. С договора наемателят поел задължение да заплаща
консумативните разходи за имота. Имотът бил предаден на наемателя в деня на
сключването на договора, за което страните съставили приемо-предавателен протокол.
След смъртта на наемодателя А. Д. К., настъпила на 08.01.2020г., страните по делото
подписали споразумение, с което месечната наемна вноска била временно намалена.
През м.05.2020г. наемателят преустановил плащането на консумативните разходи –
ток, вода, електроенергия, такса смет, а считано от м.10.2020г. преустановил и
плащането на месечните наемни вноски. На 23.12.2020г. на ответниците било връчено
изявление за прекратяване на договора за наем. Съобразно условията на договора,
имотът следвало да бъде върнат на 06.01.2021г., но ответникът сторил това едва на
23.01.2021г. Ищецът К. сторила разходи за пребоядисване и за възстановяване на
паркет в размер на общата сума 5 458.69 лева с ДДС, които съобразно чл. 5,1. б. „д“ и
чл. 8 от договора били за сметка на наемателя. Претендира ответниците да бъдат
осъдени да й заплатят солидарно сумите: 1 821.45 лева, представляваща дължим на
основание чл. 10.6 подневен наем за периода след прекратяването на договора, а
именно от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., сумата 40.99 лева – обезщетение за забава за
плащането на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата
молба в съда 15.04.2021г., сумата 2 042.17 лева – дължими на основание чл. 5.1 б. „в“ и
чл. 8, вр. чл. 12.7 от договора консумативни разноски за електроенергия, вода,
топлинна енергия, такса за битови отпадъци, които ищецът К. заплатила, сумата 45.95
лева – обезщетение за забава за плащането на същата главница за периода от
25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в съда 15.04.2021г., сумата 5 458.69
лева с ДДС, представляваща сторени разноски по възстановяването на имота след
прекратяването на договора за наем – боядисване на стени, обслужване на паркет,
които наемателят дължал на основание чл. 5.1., б. „д“ и чл. 8 от договора за наем,
4
сумата 122.83 лева – обезщетение за забава за плащането на същата главница за
периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в съда на 15.04.2021г.,
сумата 7 365 лева – неустойка по чл. 11.5, изр. от договора за наем, дължима за
забавено връщане на имота, и сумата 165.73 лева – обезщетение за забава за
плащането на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата
молба в съда на 15.04.2021г. Претендира законни лихви и разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът А. А. З., чрез адв. В. А., оспорва
предявените спрямо нея искове за консумативните разноски към доставчиците
„Софийска вода“ АД, „Топлофикация София“ ЕАД и „ЧЕЗ Електро България“ АД за
периода до м.11.2020г. и такса смет за 2019г., като неоснователни, поради изтекъл срок
по чл. 147, ал. 1 ЗЗД считано от падежа на всяко едно от задълженията. Релевира
възражение за прихващане със задължението на наемодателя за връщане на платения
депозит от 2 000 евро, с равностойност 3 909.19 лева – чл. 9.3, вр. чл. 2.6 срещу сумата
1 821.45 лева, представляваща претендиран от ищеца подневен наем за 23 дни и
сумата 406.77 лева – останалата част от консумативните разходи за ползване на наетия
имот, а в условията на евентуалност – с подневния наем и сумата 2 042.17 лева –
консумативни разходи за ползване на имота. Оспорва исковете за сумите 4 200 лева –
разходи за пребоядисване и 1 258.69 лева – разходи за почистване и освежаване на
паркета – дължимата престация била такава от средно качество, от съдържанието на
фактура № 161/09.02.2021г. не ставало ясно какви точно дейности били осъществени
във връзка с твърдяното пребоядисване, стойност на положен труд и неговия вид,
вложени материали. Оспорва необходимостта от разходите, направени за паркетната
настилка – състоянието й не било влошено, не било ясно какви точно дейности се
твърди да били осъществени, стойност на положен труд, вид, вложени материали.
Оспорва като нищожна клаузата за неустойка по чл. 11.5 от договора, като
противоречаща на добрите нрави – със заплащане на трикратна наемна цена при
невръщане на имота в двуседмичен срок наемодателят си обезпечил по-благоприятно
положение от реалното изпълнение на договора. Клаузата водела до неоснователно
обогатяване за наемодателя, а не до обезщетяване на вреди от неизпълнение, излизала
извън обезщетителната функция на неустойката. Наемателят дължал за периода до
предаването и подневно обезщетение – чл. 10.6, налице било свръхобезпечение –
подневно възнаграждение плюс трикратен размер на уговорения наем. Твърди още, че
двуседмичният срок бил крайно недостатъчен за освобождаване на офис с множество
документация и други предмети, което било още един аргумент в подкрепа
нищожността на неустойката. Моли за отхвърляне на предявените спрямо нея
осъдителни искове. Претендира разноски.
Извън преклузивния срок по чл. 131 ГПК е подаден отговор на исковата молба
от ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД, чрез адв. В. А.. Въвежда аналогични на
горните възражения за недължимост на разходите за пребоядисване а имота и за
5
почистване и освежаване на подовата настилка, за нищожност на неустоечната клауза
по чл. 11.5 от договора. Заявява и възражения за прихващане със заплатения депозит,
при неспазен срок по чл. 133, вр. чл. 131 ГПК. Претендира разноски.
Страните по делото не са формирали спор и от представения по делото договор
от 01.02.2019г. и протокол-опис от същата дата, неоспорени от страните, се установява,
че ищецът А. Д. К. и З.А.М. от една страна, като наемодатели, а от друга ответникът
„ААЗ Инженеринг“ ЕООД, като наемател, сключили договор за наем, по силата на
който на ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД бил предоставен за временно ползване,
като офис, срещу заплащане на наемна цена, процесния имот – апартамент № 3,
находящ се на първи надпартерен етаж, вляво, ул. ****, подробно описан в договора и
протокола-опис. Страните приели, че за ползването на имота, считано от 01.02.2019г.
ответникът-наемател ще заплаща на наемодателите месечен наем в размер на 2 445
лева, равностойни на 1 250 евро, платим до 10-о число на същия месец. С
разпоредбите на договора страните приели, че наемателят дължи да заплаща платената
от наемодателите такса смет за имота (чл. 4.1 „б“), разходите, свързани с ползването
на имота, в т.ч. вода, електричество, топлоенергия и др. (чл. 5.1 „б“ и „в“) в срок от 5
работни дни от поискването ( чл. 4.2 „б“, чл. 5.1 „б“). Наемателят поел задължение да
отстранява за своя сметка всички дребни повреди, дължащи се на обикновената
употреба – замърсяване на стени и др.п. (чл. 5.2 „д“) и да полага особени грижи за
опазване на дървената настилка, посочени в договора (чл. 7.2) – да използва защитни
постелки на местата с по-интензивно износване (където се използват столове или има
интензивно движение на хора), да почиства с прахосмукачка или метла, да почиства по
начин и с препарати, предварително договорени с наемодателя, да не допуска нанА.не
на кал, абразивни частици, мокрене на настилката, а при възникване на такива да
почисти незабавно по подходящ предпазващ настилката от увреждане начин. С
разпоредбата на чл. 10.4 страните уговорили право на наемодателя да прекрати
договора, ако наемателят не изпълнява договорните си задължения за плащане на
наемната цена, ако не заплаща в срок дължими към трети лица суми във връзка с
ползването – електричество, парно, вода и др., ако неизпълнението не бъде отстранено
в месечен срок от писменото искане на наемодателя. Страните се съгласили, че ако в
срок не е платена дължима наемна вноска, покана не се дължи, а прекратяването
настъпва от изявлението на наемодателя, в случай, че са изтекли 10 работни дни от
крайния срок за плащане на забавената наемна вноска. При прекратяване по този ред,
наемателят дължи да върне държането на имота на наемодателя в 2 седмичен срок от
прекратяването, за което време дължи наемната цена до връщането (чл. 10.6, изр. 2).
Наемателят се задължил да върне имота в добро състояние, като се отчете обичайното
изхабяване, като нараняването на подовата настилка и неравномерното й износване не
се обхваща от понятието „обичайно изхабяване“ по смисъла на договора – чл. 11.1. С
нормата на чл. 11.2 наемателят се задължил да поеме разходите за пребоядисване на
6
стените в имота. С разпоредбата на чл. 11.5 от договора страните се съгласили, че ако
наемателят не изпълни задължението си за връщане на държането на имота в срока,
във вида и при предвидените в договора условия, той дължи неустойка в размер на
утроената наемна цена по т. 2.1 за всеки започнат или приключил месец след
изтичането на срока за предаване на държането. Независимо от това наемодателят
имал право сам да възстанови държането и да задържи вещите на наемателя в залог до
пълното погА.ване на задълженията на наемателя. С нормата на чл. 12.7 страните
приели, че подписвайки договора в лично качество ответникът А. А. З. поела лично
задълженията на наемателя като съзадължено лице, солидарно отговорно с наемателя.
На 08.04.2020г. било подписано споразумение към договора за наем със страни
ищеца А. Д. К. – наемодател и ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД – наемател.
Страните по наемното правоотношение отчели от една страна настъпилата на
08.0.2020г. смърт на наемодателя З.А.М., чийто единствен наследник се явява ищецът
А. Д. К. – наемодател по договора и на самостоятелно основание. От друга страна
страните отчели обявеното в страната извънредно положение, поради пандемията от
Ковид-19 и се съгласили да намалят наемната цена за срока на извънредното
положение в страната. Страните по споразумението приели, че останалите разпоредби
на договора остават без изменение, като съответно се прилагат договорените със
споразумението промени.
Страните по делото не са формирали спор, че с получаването от ответниците на
писменото изявление на ищеца, считано от 23.12.2020г. наемният договор бил
прекратен на основание чл. 10.4 от договора, поради неплащане на наемните вноски за
месеците септември, октомври, ноември и декември 2020г. Видно от съдържанието на
изявлението за прекратяване на договора за наем наемателят бил поканен в
съответствие с чл. 10.6 от договора да предаде държането на наетия имот на
наемодателя в двуседмичен срок. Указано му било още, че при неспазване на срока
дължи неустойката по чл. 11.5 от договора, като подписвайки уведомлението
солидарният длъжник – ответникът А. А. З., потвърдила, че била запозната със
съдържанието на документа.
По делото не е спорно, че след като на 23.12.2020г. наемният договор
едностранно бил прекратен от наемодателя, наемателят не върнал държането му в
указания в договора срок до 06.01.2021г., а сторил това на 23.01.2021г. За периода на
ползване след прекратяването на договора, а именно от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., на
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ищецът претендира обезщетение в размер на 1 821.45
лева, определено за 23 дни на база договорения месечен наем от 2 445 лева.
Настоящият съдебен състав, използвайки същата база намира, че обезщетението по чл.
236, ал. 2 ЗЗД за същия период възлиза в установения от СРС размер от 1 814.03 лева,
определен съобразно чл. 162 ГПК, а именно според цената на уговорения с договора
7
наем. Понеже във въззивната жалба липсва конкретно оспорване и не се излагат
никакви съображения по отношение задължението за подневен наем след
прекратяването, съдът не намира основание за промяна изводите на СРС по този
въпрос, доколкото при въззивната проверка съдът е ограничен до доводите изложени в
жалбата по смисъла на чл. 269 ГПК.
Задължението за заплащане на обезщетение за ползване на имот след
прекратяване на наемен договор не е със законово определен падеж, предвид на което
и с оглед липсата на друга уговорка между страните, длъжникът изпада в забава за
изпълнение на паричното си задължение при условията на чл. 84, ал. 2 ГПК след
покана. Противно на доводите във въззивната жалба настоящият съдебен състав
приема, че от съдържанието на имейла от 24.01.2021г., на който въззивникът се
позовава, не се установява наемодателят да поканил наемателя да му заплати същото
дължимо обезщетение. Съдържат се коментари на бъдещ документ – протокол, който
да бъде подписан от страните, отстраняване на технически пропуски в същия с
изчисляване на дължими суми, но не и отправена покана за плащане. Ето защо искът
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на обезщетение за забава в размер на сумата 40.99
лева върху главницата за обезщетение за ползване на имота след прекратяването на
наемния договор също правилно е отхвърлен от СРС.
Ищецът, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, претендира
заплащане на консумативни разноски за ел.енергия – 445.58 лева, вода – 75.37 лева,
топлоенергия – 876.53 лева, дължими от наемателя на основание чл. 5.1 „в“ от
договора и таксата за битови отпадъци по ЗМДТ в размер на 644.69 лева, дължима от
наемателя на основание чл. 4.1 „б“ от договора. Съобразно посочените разпоредби на
договора правото на наемодателя е да му бъдат възстановени от наемателя заплатените
суми, предвид на което елемент от фактическия състав на вземането му е установяване
в процеса, че е извършил плащането им.
От представените по делото разписки за извършено плащане се установяват
твърденията на ищеца, че за периода на действие на наемния договор между страните
заплатила твърдените консумативни разноски за ел.енергия, вода и топлоенергия в
общ размер 1 397.48 лева.
На л. 60 от преписката на делото е представен платежен документ – приходна
квитанция от 21.03.2019г. за платени в полза на Столична община суми за такса битови
отпадъци за 2019г. по отношение на ап. 3, на адрес гр. София, ул. ****, в общ размер
25.72 лева (4 бр. вноски, всяка в размер 6.43 лева), като припадащият се размер на
таксата за 11 месеца от 01.02.2019г. до края на 2019г. възлиза на 23.58 лева. Други
доказателства за заплатени местни данъци и такси за имота за 2019г., извън
приходната квитанция на л. 60 от преписката на делото на СРС, по делото не са
ангажирани.
8
Представен е дубликат на ПКО от 29.04.2020г. за платена такса за битови
отпадъци за 2020г. за същия адрес в общ размер 308.56 лева.
За един месец за 2021г. заплатената за имота такса за битови отпадъци възлиза
на 25.71 лева – приходна квитанция от 17.03.2021г.
Общият установен размер на заплатената от ищеца такса за битови отпадъци,
относима към наемния договор и дължима от наемателя възлиза на 357.85 лева. За
разликата до предявения размер от 644.69 лева ищецът, при носена от него
доказателствена тежест във връзка с чл. 154, ал. 1 ГПК, не установява плащане на
такса за битови отпадъци в полза на Столична община, предвид на което следва да
понесе неблагоприятните последици на недоказването и искът й по чл. 79, ал. 1, пр. 1,
вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за разликата над установения размер от 357.85 лева до
пълния претендиран такъв от 644.69 лева, следва да бъде отхвърлен като
неоснователен. Доводите в жалбата касателно наследствената маса на починалата З.М.
са неотносими, доколкото причината за отхвърлянето на иска в посочената част е
въобще недоказаност на плащане на такса смет за разликата до претендирания размер
от 644.69 лева.
Общият размер на вземанията на ищеца за консумативни разноски и такса смет
възлиза на сумата 1 755.33 лева и същият правилно е уважен от СРС до този размер, а
за горницата до пълния претендиран такъв от 2 042.17 лева правилно е отхвърлен като
неоснователен.
Съобразно договореностите между страните наемателят дължи да заплаща
платената от наемодателя такса смет за имота и разходите за вода, електричество и
топлоенергия в срок от 5 работни дни от поискването - чл. 4.2 „б“, чл. 5.1 „б“. По
делото не се доказва преди процеса ищецът да поканила наемателя да извърши
плащане на същите тези заплатени разходи и такса смет, в т.ч. по горните мотиви
такова изявление не се съдържа и в имейла от 24.01.2021г., на който същата се
позовава във въззивната си жалба. Ето защо искът по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 45.95
лева – обезщетение за забава за плащането на тази главница също правилно е
отхвърлен от СРС като неоснователен.
С нормата на чл. 11.2 наемателят се задължил да поеме разходите за
пребоядисване на стените в имота. С арг. чл. 11.4 същият бил длъжен да отстрани
отклоненията в състоянието на имота и да го предаде в изискуемия от договора вид –
в добро състояние, като се отчете нормалното изхабяване, но без наранявания на
подовите настилки, без неравномерно износване, обезцветяване или повреждане,
дължащо се на неспазени изисквания по чл. 7 от договора (чл. 11.1).
По делото са представени писмени доказателства – фактура № 161/09.02.2021г.,
платежно нареждане от 08.02.2021г. и протокол за приемане на извършени СМР в
офис на ул. ****а от 09.02.2021г., от съдържанието на които се установява, че на
9
08.02.2021г. ищецът заплатила на „Оникс Строй“ ЕООД сумата 4 200 лева с ДДС за
боядисване на отдадения под наем имот, след прекратяването на договора за наем. От
представените по делото фактура № **********/09.02.2021г., издадена от „Фивекс
Проджект“ ЕООД, платежно нареждане от 08.02.2021г. и приемо-предавателен
протокол от 24.01.2021г. се установява, че на 08.02.2021г. ищецът заплатила на
„Фивекс Проджект“ ЕООД сумата 1 258.69 лева с ДДС за почистване и обслужване на
паркета в отдадения под наем имот, след прекратяването на договора за наем.
Пред настоящата съдебна инстанция са събрани и гласни доказателства
посредством разпит на свидетелите С. и Я., от които се установява състоянието на
имота след прекратяването на наемния договор и реалното извършване на дейностите
по боядисване на стените и възстановяване на подовата настилка след връщането на
имота на наемодателя.
Разпитан св. С. – управител на „Оникс Строй“ ЕООД излага, че извършвал
боядисване в процесния апартамент два пъти – през 2018г. и през януари 2021г. През
януари 2021г. първо посетил имота и той бил напълно празен. Описва същия подробно
като разположение и помещения. Боядисването било наложително, имало и
одрасквания и наранени повърхности. Излага впечатленията си и за пода – имал
наранявания, състоянието му било подобно на това на стените. Подът бил от
естествено дърво, в светъл бяло-сив цвят. Когато отишъл отново втория път вече
паркетът изглеждал като нов. За боядисването пакетирали всичко с найлон и тиксо.
Приключили работата за около седмица. Свидетелят потвърждава положения за него
подпис в предявения му протокол за приемане на СМР от 09.02.2021г. Същият бил
подписан след като боядисването било изпълнено. Заявява, че издал фактура за СМР и
ищецът му заплатила стойността по фактурата.
При разпита си св. Я. – служител на „Фивекс Прожект“ излага, че преди 6-7
години (разпит 2025г.), преди Ковид пандемията, в имота на ищеца на ул. ****,
поставили нов швейцарски паркет, двуслоен, от естествено дърво. Паркетът бил
дизайнерска линия и доста скъп. Описва го подробно – дъски със ширина 26 см,
сивкаво-бял, оцветен дизайнерски. В края на 2021г. посетил имота на ищеца отново.
Имотът бил празен, цялостно изглеждал похабен и занемарен. Паркетът имал
механични увреждания и не бил почистван дълго време. Започнали работа веднага
след това. Възстановили го на 90%. Първо интензивно го почистили с препарати,
които премахвали повърхностния слой на маслото, репарирали надраното където
може, а където не – китосали. Положили цветно масло, след което безцветно. Работата
отнела няколко дни. По това време стените още не били правени. Свидетелят
потвърждава положения от него подпис за изпълнител в предявения му приемо-
предавателен протокол от 24.01.2021г. Свидетелят нямал отношение към финансовите
въпроси на работодателя си. Знае, че плащането ставало по издадена от дружеството
10
фактура.
От гореобсъдените писмени и гласни доказателства настоящият съдебен състав
приема, че по делото се установява задължението на наемателя да възстанови на
наемодателя сторените разходи за боядисване и възстановяване на паркета в размер на
общата сума 5 458.69 лева. Решението на СРС следва да бъде отменено в частта, в
която искът е отхвърлен, като вместо това искът бъде уважен от въззивния съд. По
делото не са налице никакви данни сторените разходи да са в размер над обичайните
пазарни цени за този вид ремонтни дейности, предвид на което възраженията на
въззиваемите в такъв смисъл въззивният съд намира за неоснователни.
От неоспореното по делото писмено доказателство – имейл от 08.02.2021г. се
установява, че на същата дата наемателят получил като прикачени файлове
платежните нареждания за сторените от ищеца разходи за боядисване и обслужване на
паркет от същата дата и бил поканен да й заплати сумата в общ размер 5 458.69 лева.
За периода на забавата от 08.02.2021г. до 14.04.2021г. включително, обезщетението за
забава върху главницата от 5 458.69 лева, изчислено по реда на чл. 162 ГПК
посредством използването на лихвен калкулатор възлиза на сумата 100.08 лева, до
който размер искът по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за плащане на същата главница е основателен и
следва да бъде уважен. Първоинстанционното решение в частта, в която СРС е
отхвърлил иска до посочения размер следва да бъде отменено като вместо това
въззивният съд уважи иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 100.08 лева - обезщетение за
забава за периода от 08.02.2021г. до 14.04.2021г. включително, върху главницата за
разходи за възстановяване на имота от 5 458.69 лева. Решението в частта в която СРС е
отхвърлил този иск за горницата до пълния предявен размер от 122.83 лева и за
периода от 25.01.2021г. до 07.02.2021г. включително, като правилно и законосъобразно,
първоинстанционното съдебно решение следва да бъде потвърдено.
Съгласно чл. 11.5 ако наемателят не изпълни задължението си за връщане на
държането на имота в срока, във вида и при условията, предвидени с договора, той
дължи неустойка на наемодателя в размер на утроената наемна цена по т. 2.1 за всеки
започнат или приключил месец след изтичането на срока за предаване на държането на
имота. Независимо от това, с подписването на този договор страните изрично заявяват
своето съгласие в случай на забавено връщане на имота наемодателят да има право да
възстанови държането на имота сам и без съдействие на изпълнителни органи, като
всички движими вещи – собственост на наемателя, остават в залог до пълното
погА.ване на всички задължения на наемателя, произтичащи от този договор.
Условията и предпоставките, при наличието на които уговорена в търговски
договор неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.
26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД са предмет на разглеждане в Тълкувателно решение № 1/2009 г. от
15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. Според указанията в т. 3 от
11
решението неустойката следва да се приеме за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр.
3 ЗЗД тогава, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Преценката за нищожност се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора при
съблюдаване и на примерно изброените критерии като естество и размер на
обезпеченото с неустойка задължение; обезпечаване на задължението с други,
различни от неустойката, правни способи; вид на уговорената неустойка и на
неизпълнението, за което е предвидена; съотношение между размера на неустойката и
очакваните вреди от неизпълнението.
Горепосочената клауза на чл. 11.5 от договора е израз на признатата в чл. 9 ЗЗД
свобода на договарянето. Фактът на двустранното уговаряне на неустойката обаче сам
по себе си е ирелевантен за валидността на неустоечната клауза, ако тя не съответства
на императивните норми на закона и на добрите нрави, в частност на принципа за
справедливост и добросъвестност в гражданските и търговски правоотношения. С
неустойката страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще
заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е
необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от неизпълнението.
Неустойката е винаги форма на договорна отговорност, а предпоставките за
нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от
принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави
следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора и
следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
В случая уговорената в чл. 11.5. неустойка в размер на утроената наемна цена
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, тъй
като след едностранното прекратяване на договора от страна на ищеца същата за срока
на ползването на имота до освобождаването му има право на наемната цена съгласно
чл. 10.6, изр. последно от договора, относно вида на имота – наемателят поема
разходите за пребоядисване съгласно чл. 11.2 и обезщетение за неизпълнение на
задължението за предаване в добро по смисъла на чл. 11.1 от договора състояние,
наемателят дължи и консумативните разноски – чл. 8 „б“. Утроеният размер на
месечния наем и то за всеки започнат месец (дори и с един ден) би довело до
имуществена облага за наемодателя и то в необосновано висок размер. Така
договорената неустойка с чл. 11.5 от договора излиза извън допустимите законови
рамки, има за резултат неоснователно обогатяване на едната страна по договора и
нарушава принципа на справедливост.
Изложеното дава основание да се приеме, че съдържащата се в чл. 11.5 от
12
сключения договор клауза за неустойка противоречи на основния принцип за
справедливост и добросъвестност и като накърняваща добрите нрави е нищожна на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Нищожността на клаузата за неустойка съставлява
отрицателен юридически факт, който препятства възникването на вземането за
неустойка, а и на свързаното с него акцесорно вземане по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Ето защо
тези искове също са неоснователни и правилно са отхвърлени от първоинстанционния
съд.
С нормата на чл. 12.7 от договора страните приели, че подписвайки договора в
лично качество ответникът А. А. З. поема лично задълженията на наемателя като
съзадължено лице, солидарно отговорно с наемателя.
Предвид константната съдебна практика, вкл. застъпена в Решение №
654/08.01.2008г. по т.д. № 320/2007г., II т.о. на ВКС, за разлика от поръчителството,
при което поръчителят отговаря за чужд дълг, при уговорената обикновена солидарна
отговорност всеки от солидарните длъжници поема задължението на свое независимо
основание, като отговорността му няма акцесорен характер. В случая при тълкуване на
разпоредбата на чл. 12.7 от договора по правилата на чл. 20 ЗЗД, настоящият съдебен
състав намира, че въззиваемият А. А. З. – едноличен собственик и управител на
дружеството наемател „ААЗ Инженеринг“ ЕООД, не поела акцесорно задължение да
отговаря за точното изпълнение на чужд дълг (на дружеството), а на собствено
основание се задължила да отговаря като солидарен длъжник като встъпила в дълг по
смисъла на чл. 101 ЗЗД. Същото ясно личи от граматическото и лексическото
тълкуване на клаузата на чл. 12.7 от договора – „поема лично задълженията на
наемателя“, така и от тълкуването й във връзка с останалите клаузи на договора и
обстоятелството, че въззиваемият А. А. З. е едноличен собственик и управител на
дружеството наемател „ААЗ Инженеринг“ ЕООД. Несъмнено е, че действителната
обща воля между страните по договора с нормата на чл. 12.7 от същия била да
възникне обикновена солидарна отговорност между наемателя и солидарния длъжник
А. А. З., която да отговаря за изпълнение на произтичащите от договора задължения
на собствено правно основание, а не като поръчител – за чуждо правно задължение.
По горните мотиви настоящата въззивна инстанция намира за основателни
възраженията във въззивната жалба, че въззиваемата А. А. З. следва да отговаря
солидарно за процесните установени по договора задължения. Ето защо обжалваното
първоинстанционно съдебно решение следва да бъде отменено и в частта, в която СРС
е отхвърлил осъдителните искове срещу ответника А. А. З. за солидарното й осъждане
наред с „ААЗ Инженеринг“ ЕООД да заплати на ищеца следните суми: на основание
чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 1 814.03 лева – обезщетение за ползване на апартамент № 3,
находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след прекратяването на договора за наем,
сключен от страните на 01.02.2019г., за периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., на
13
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД сумата 1 755.33 лева – консумативни разноски за
електроенергия по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.02.2021г.,
топлоподаване съгласно фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до м.01.2021г.,
водоснабдяване по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса
за битови отпадъци за периода от м.02.2019г. до м.01.2021г., на основание чл. 79, ал. 1,
вр. чл. 231, ал. 1 ЗЗД сумата 5 458.69 лева с ДДС, представляваща сторени разноски по
възстановяването на имота след прекратяването на договора за наем – боядисване на
стени, обслужване на паркет, и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата 100.08 лева –
обезщетение за забава за плащането на същата главница за периода от 25.01.2021г. до
14.04.2021г. включително, като вместо това въззивният съд следва да уважи същите
предявени от ищеца искове срещу ответника А. А. З. за солидарното й осъждане наред
с ответника „ААЗ Инженеринг“ ЕООД.
Като правилно и законосъобразно обжалваното решение следва да бъде
потвърдено в частите, в които СРС е отхвърлил исковете на ищеца за солидарното
осъждане на двамата ответници по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения
размер от 1 814.03 лева до пълния предявен размер от 1 821.45 лева – обезщетение за
ползване на апартамент № 3, находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след
прекратяването на договора за наем, сключен от страните на 01.02.2019г., за периода
от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 40.99 лева – обезщетение
за забава за плащането на главницата за обезщетение за ползването за периода от
25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в съда 15.04.2021г., по чл. 232, ал. 2
ЗЗД за разликата над уважения размер от 1 755.33 лева до пълния предявен размер от
2 042.17 лева – консумативни разноски за електроенергия по фактури, издадени в
периода от м.06.2020г. до м.02.2021г., топлоподаване съгласно фактури, издадени в
периода от м.05.2020г. до м.01.2021г., водоснабдяване по фактури, издадени в периода
от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса за битови отпадъци за периода от м.02.2019г. до
м.01.2021г., по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 45.95 лева – обезщетение за забава за
плащането на същата главница за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата
молба в съда 15.04.2021г., по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за разликата над сумата 100.08 лева до
пълния предявен размер от 122.83 лева – обезщетение за забава за плащането на
главницата от 5 458.69 лева – разноски по възстановяването на имота след
прекратяването на договора за наем – боядисване на стени, обслужване на паркет,
начислено за периода от 25.01.2021г. до депозирането на исковата молба в съда на
15.04.2021г., по чл. 92 ЗЗД за сумата 7 365 лева – неустойка по чл. 11.5, изр. от
договора за наем, дължима за забавено връщане на имота, и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
сумата 165.73 лева – обезщетение за забава за плащането на същата главница за
периода от 25.01.2021г. до 15.04.2021г.
По разноските:
14
При този изход на спора пред СРС ищецът има право на разноски на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК в размер на сумата 365.12 лева, като с обжалваното решение СРС му
е присъдил 142.77 лева. С решението си въззивният съд следва да му присъди
разликата от 222.35 лева.
Пред въззивния съд въззивникът-ищец е сторила разноски в общ размер
1 920.26 лева, от които 341.26 лева – заплатена държавна такса и 1 579 лева
възнаграждение на адвокат. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК има право на разноски в
размер на 791.07 лева, които следва да й бъдат присъдени.
Разноските въззиваемите дължат солидарно.
Въззиваемите претендират, но не доказват сторени пред СГС разноски, предвид
на което с настоящото решение въззивният съд не им присъжда такива.
Воден от горните мотиви, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 20097326/13.07.2023г., постановено по гр.д. №
21272/2021г. по описа на СРС, 30-и състав, в частта, в която са отхвърлени
предявените от ищеца А. Д. К. осъдителни искове по чл. 79, ал. 1, вр. чл. 231, ал. 1 ЗЗД
и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за солидарното осъждане на ответниците „ААЗ Инженеринг“ ЕООД
и А. А. З., да й заплатят сумата 5 458.69 лева с ДДС, представляваща сторени разноски
по възстановяването на имота – боядисване на стени, обслужване на паркет след
прекратяването на договора за наем, сключен на 01.02.2019г., както и за сумата 100.08
лева – обезщетение за забава за плащането на същата главница за периода от
25.01.2021г. до 14.04.2021г. включително, и в частта, в която са отхвърлени
осъдителните искове срещу ответника А. А. З. за солидарното й осъждане наред с
„ААЗ Инженеринг“ ЕООД да заплати на ищеца А. Д. К. следните суми: на основание
чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 1 814.03 лева – обезщетение за ползване на апартамент № 3,
находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след прекратяването на договора за наем,
сключен от страните на 01.02.2019г., за периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., на
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД сумата 1 755.33 лева – консумативни разноски за
електроенергия по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.02.2021г.,
топлоподаване съгласно фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до м.01.2021г.,
водоснабдяване по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса
за битови отпадъци за периода от м.02.2019г. до м.01.2021г., като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „ААЗ Инженеринг“ ЕООД, ЕИК ********* и А. А. З., ЕГН
**********, да заплатят солидарно на А. Д. К., ЕГН **********, по предявените
искове с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 231, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, сумата
15
5 458.69 лева с ДДС, представляваща сторени разноски по възстановяването на имота
– боядисване на стени, обслужване на паркет след прекратяването на договора за наем,
сключен на 01.02.2019г., ведно със законната лихва от 15.04.2021г. до окончателното
погА.ване на вземането, сумата 100.08 лева – обезщетение за забава за плащането на
същата главница за периода от 25.01.2021г. до 14.04.2021г. включително, както и
ОСЪЖДА А. А. З., ЕГН **********, да заплати солидарно с „ААЗ
Инженеринг“ ЕООД, ЕИК *********, на А. Д. К., ЕГН **********, на основание чл.
236, ал. 2 ЗЗД сумата 1 814.03 лева – обезщетение за ползване на апартамент № 3,
находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след прекратяването на договора за наем,
сключен от страните на 01.02.2019г., за периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., на
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД сумата 1 755.33 лева – консумативни разноски за
електроенергия по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.02.2021г.,
топлоподаване съгласно фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до м.01.2021г.,
водоснабдяване по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса
за битови отпадъци за периода от м.02.2019г. до м.01.2021г., ведно със законната лихва
върху главниците от 15.04.2021г. до окончателното погА.ване, както и разноски,
сторени пред СРС в размер на сумата 142.77 лева.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20097326/13.07.2023г., постановено по гр.д. №
21272/2021г. по описа на СРС, 30-и състав, в частта, в която предявените от А. Д. К.
осъдителни искове за солидарното осъждане на ответниците „ААЗ Инженеринг“
ЕООД и А. А. З., са отхвърлени, както следва: по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за горницата над
уважения размер от 1 814.03 лева до пълния предявен размер от 1 821.45 лева –
обезщетение за ползване на апартамент № 3, находящ се на адрес гр. София, ул. ****,
след прекратяването на договора за наем, сключен от страните на 01.02.2019г., за
периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 40.99 лева –
обезщетение за забава за плащането на главницата за обезщетение за ползването за
периода от 25.01.2021г. до 15.04.2021г., по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за разликата над уважения
размер от 1 755.33 лева до пълния предявен размер от 2 042.17 лева – консумативни
разноски за електроенергия по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до
м.02.2021г., топлоподаване съгласно фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до
м.01.2021г., водоснабдяване по фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до
м.01.2021г. и такса за битови отпадъци за периода от м.02.2019г. до м.01.2021г., по чл.
86, ал. 1 ЗЗД за сумата 45.95 лева – обезщетение за забава за плащането на същата
главница за периода от 25.01.2021г. до 15.04.2021г., по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за разликата
над сумата 100.08 лева до пълния предявен размер от 122.83 лева – обезщетение за
забава за плащането на главницата от 5 458.69 лева – разноски по възстановяването на
имота след прекратяването на договора за наем – боядисване на стени, обслужване на
паркет, начислено за периода от 25.01.2021г. до 15.04.2021г., по чл. 92 ЗЗД за сумата
7 365 лева – неустойка по чл. 11.5, изр. от договора за наем, дължима за забавено
16
връщане на имота, и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 165.73 лева – обезщетение за забава
за плащането на същата главница за периода от 25.01.2021г. до 15.04.2021г.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, „ААЗ Инженеринг“ ЕООД, ЕИК
********* и А. А. З., ЕГН **********, да заплатят солидарно на А. Д. К., ЕГН
**********, сумата 222.35 лева – разноски по делото, сторени пред СРС и сумата
791.07 лева – разноски по делото, сторени пред СГС.
Първоинстанционното съдебно решение като необжалвано е влязло в законна
сила в частта, в която СРС е уважил исковете срещу „ААЗ Инженеринг“ ЕООД по чл.
236, ал. 2 ЗЗД за сумата 1 814.03 лева – обезщетение за ползване на апартамент № 3,
находящ се на адрес гр. София, ул. ****, след прекратяването на договора за наем,
сключен от страните на 01.02.2019г., за периода от 01.01.2021г. до 23.01.2021г., и по чл.
232, ал. 2 ЗЗД за сумата 1 755.33 лева – консумативни разноски за електроенергия по
фактури, издадени в периода от м.06.2020г. до м.02.2021г., топлоподаване съгласно
фактури, издадени в периода от м.05.2020г. до м.01.2021г., водоснабдяване по фактури,
издадени в периода от м.06.2020г. до м.01.2021г. и такса за битови отпадъци за
периода от м.02.2019г. до м.01.2021г., ведно със законната лихва върху главниците от
15.04.2021г. до окончателното погА.ване.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните при условията на чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17