№ 19805
гр. С., 03.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело
№ 20251110142983 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба на В. К. Р. – А. и П. И. Р. срещу З.
Б..
Ищците твърдят, че са собственици на апартамент, находящ се в гр. С., в
сградата на ул. „К.“ № 2, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две
спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м.,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ******************
с адрес според КККР – гр. С., *************************************, ведно с мазе
№ 3 и склад № 3. На 11.09.2006г. сключили с ответника договор за отдаване под наем
на имота за срок от 12 месеца срещу месечна наемна цена от 350 евро, който
впоследствие се превърнал в безсрочен. Ответникът системно не изпълнявал
задълженията си по договора, като след м.01.2025г. преустановил плащането на
наемната цена и не заплащал консумираните вода и ел. енергия. Поради неизпълнение
на задълженията му, била отправена нотариална покана, връчена на 27.06.2025г., като
въпреки срока на предизвестие, ответникът не опразнил и не предал имота на ищците.
Съобразно изложеното, молят за постановяване на решение, с което ответникът
да бъде осъден да опразни имота и да предаде фактическата власт на ищците. Правят
искане за допускане предварително изпълнение на решението.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок.
Посочва, че П. Р. не е страна по договора и не е активно процесуално легитимирана да
заведе иска. Твърди, че сключеният с В. Р. на 11.09.2006г. договор за наем на имота е
бил за срок от 12 месеца, като след изтичането му се е превърнал в безсрочен, който
съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД може да бъде за максимален срок от 10г. Ето защо, към
настоящия момент този договор не съществува, тъй като е прекратен на 11.09.2016г. по
силата на закона. Счита, че е налице разлика между писмения договор за наем и
посочения в уведомлението „неформален“ договор за наем.
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявения иск.
1
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
По делото не е спорно, а и се установява от събраните писмени доказателства,
че на 11.09.2006г. между В. К. Р., в качеството на наемодател, и З. Б., в качеството на
наемaтел, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставя на
наемателя за временно и възмездно ползване апартамент, находящ се в гр. С., ул. „К.“
№ 2, втори жилищен етаж, със застроена площ от 115,60 кв. м., състоящ се от две
спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, при съседи: от изток –
имот пл. № 257, от запад – апартамент, от север – ул. „К.“ и от юг – парцел II-259 по
плана на гр. С., местност „П. – Р.“, срещу месечен наем от 350 евро. Съгласно чл. 1 от
раздел II, срокът на договора е за 12 месеца, като наемът се заплаща от първо до пето
число на текущия месец.
Не е спорно и се установява от представеното удостоверение за идентичност,
издадено от правоспособно лице, че самостоятелен обект с идентификатор
****************** е идентичен с процесния апартамент, който по кадастрална карта
е с адрес *************************, на втория жилищен етаж.
Между страните не е спорно, че ползването на имота е продължило след
изтичане на 12-месечния срок със знанието и без противопоставянето на В. А., поради
което се е превърнал в безсрочен, както и че същият продължава да се ползва и към
настоящия момент от ответника.
Представена е служебна бележка, издадена от „Софийска вода“ АД на
07.08.2025г., съгласно която за процесния имот са налице незaплатени задължения към
тази дата в размер на 9591,87лв.
С уведомление, изходящо от В. А. и П. Р., връчено по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК
на ответника, е направено изявление за прекратяване договора за наем с изтичане на
едномесечно предизвестие и е поискано предаване държането на имота в срок до
29.07.2025г.
Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати
определена цена.
Договорът за наем има облигационен характер, поради което собствеността
върху имота е ирелевантна. Без правно значение е дали наемодателят е собственик или
не. Същият има задължение да осигури необезпокоявано ползване на имота на
наемателя за предвиденото в договора предназначение, с което би изпълнил точно и в
пълен размер задълженията си.
От съдържанието на посочения договор за наем се установява, че страна в
качеството на наемодател по него е само В. К. Р.. П. Р. не е страна по него, като е без
правно значение, че притежава право на собственост върху имота. С представеното
пълномощно от 27.08.2025г. същата не встъпва в договорното правоотношение, което
по твърдения на самите ищци към този момент следва да е прекратено поради
изтичане на отправеното предизвестие. За да встъпи в договора е необходимо съгласие
и на другата страна, каквото не се твърди да е налице.
С оглед изложеното, искът, предявен от П. Р., се явява неоснователен, тъй като
не е активно материално легитимирана, тоест за нея не се пораждат права от договора
за наем, доколкото няма качеството страна - наемодател по него.
По отношение на иска, предявен от В. А., същият се явява основателен.
Не е спорно, че след изтичане срока на договора за наем ползването на имота е
2
продължило от ответника със знанието и без противопоставянето на наемодателя,
поради което се е превърнал в такъв за неопределен срок, тоест безсрочен – чл. 236,
ал. 1 ЗЗД. Както в договора за наем (чл. 1, б. „г“ от раздел V), така и в закона – чл. 238
ЗЗД, е уредено, че договорът може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие,
което в случая е сторено от ищеца В. А.. Извън това, ответникът, чиято е
доказателствената тежест, не доказва да е изпълнявал задълженията си да плаща
наемната цена и комуналните разходи за имота. Напротив, същият признава, че е
преустановил изпълнението на тези задължения, тъй като нямало договор между
страните, което твърдение е несъстоятелно. При неизпълнение на тези задължения, за
наемодателя се поражда правото и да развали договора за наем, което може да бъде
сторено и с исковата молба.
За пълнота следва да се посочи, че самият ответник твърди, че договорът за
наем е прекратен още с изтичане на десет години от сключването му. Тоест, сам
признава, че не е налице основание, на което да упражнява фактическа власт върху
имота. Едно от основните задължения на наемателя е да върне вещта на наемодателя
след прекратяване действието на договора – чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Тезата му, че след
като договорът е прекратен, това задължение не намира приложение, е неоснователна.
Това задължение се поражда именно при прекратяване действието на договора, а не
преди това. За да може наемодателят да получи обратно вещта си, следва договорът за
наем да е прекратен или развален, което в случая е сторено. Всякакви доводи на
ответника в различна насока нямат нормативна опора.
С оглед изложеното, предявеният от ищеца В. А. иск се явява основателен и
ответникът следва да бъде осъден да предаде вещта (фактическа власт) на
наемодателя.
По направеното искане за допускане предварително изпълнение на решението:
Съгласно чл. 242, ал. 2 ГПК, съдът може да допусне по искане на ищеца
предварително изпълнение на решението и когато се присъжда вземане, основано на
официален документ; се присъжда вземане, което е признато от ответника; от
закъснение на изпълнението може да последват значителни и непоправими вреди за
ищеца или самото изпълнение би станало невъзможно или значително би се
затруднило.
В случая съдът намира, че приложение следва да намери хипотезата на чл. 242,
ал. 2, т. 3 ГПК и за ищеца биха могли да настъпят значителни и непоправими вреди от
закъснение на изпълнението на решението. Установява се, че ответникът не изпълнява
задълженията си за заплащане на комуналните разходи по ползването на имота, като
към 07.08.2025г. е натрупано задължение за вода в размер от 9591,87лв., което е
съществено. Също така, от показанията на разпитания свидетел, които съдът
кредитира, тъй като не се опровергават от други доказателствени източници и дори се
потвърждават от ответника, се установява, че последният е демонтирал алармената
система в имота, която се е намирала от външната страна на една от фасадите под
прозореца. Също така, е сменено и заключващото устройство на имота. При
съобразяване, че ответникът продължава да упражнява фактическа власт върху него и
предвид извършените фактически действия, може да се допусне, че би могъл да
нанесе и значителни щети върху същия чрез умишлено увреждане или отстраняване и
на други елементи, трайно прикрепени към него, и имащи отношение към ползването
му. Тези обстоятелства налагат извод за основателност на отправеното искане за
предварително изпълнение на решението.
По разноските:
Предвид отхвърляне на предявения иск от П. Р., право на разноски за този иск
3
има ответникът, който не е доказал извършването на такова.
С оглед уважаването на иска на В. А., същата има право на сторените разноски,
възлизащи в размер на половината от платената държавна такса от 164,29лв. и
половината от платеното адв. възнаграждение от 575лв. или общо 739,29лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. И. Р., ЕГН: **********, със съдебен адрес:
*******************************, срещу З. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр. С.,
*************************, ет. 3, иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за
предаване фактическата власт на апартамент, находящ се в гр. С., в сградата на ул.
„К.“ № 2, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две спални, дневна,
кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м., представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ****************** с адрес според
КККР – гр. С., *************************, ет. 3, ведно с мазе № 3 и склад № 3.
ОСЪЖДА З. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр. С., *************************,
ет. 3, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД да предаде фактическата власт (да върне)
на В. К. Р. – А., ЕГН: **********, със съдебен адрес:
*******************************, на апартамент, находящ се в гр. С., в сградата на
ул. „К.“ № 2, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две спални, дневна,
кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м., при съседи: от
изток – имот пл. № 257, от запад – апартамент, от север – ул. „К.“ и от юг – парцел II-
259 по плана на гр. С., местност „П. – Р.“, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор № ****************** с адрес според КККР – гр. С.,
*************************, ет. 3, ведно с прилежащите към него мазе № 3 и склад
№ 3.
ОСЪЖДА З. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр. С., *************************,
ет. 3, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на В. К. Р. – А., ЕГН: **********, със
съдебен адрес: *******************************, сумата от 739,29лв. – разноски по
делото.
ДОПУСКА на основание чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК предварително изпълнение на
решението.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок, а
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО, с което се допуска предварително изпълнение, в едноседмичен
срок пред Софийски градски съд от обявената съгласно чл. 315, ал. 2 ГПК дата -
03.11.2025г.
В случай че страните или техни представители се явят в деловодство на състава
за запознаване с решението, ДА ИМ СЕ ВРЪЧИ препис от същото или ДА СЕ
УДОСТОВЕРИ отказ от получаване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4