ОПРЕДЕЛЕНИЕ
гр. София, 12.02.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, IV-Б въззивен
състав, в закрито заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РЕНИ КОДЖАБАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СТАНИМИРА ИВАНОВА
МАРИНА
ГЮРОВА
като разгледа докладваното
от съдия Гюрова ч. гр. д. № 5851 описа
за 2020 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274 и сл., вр. чл.
577, ал. 1 ГПК.
Образувано е по частна жалба, с вх. № 18-00-77 от 10.06.2020
г., на нотариус И.И.Ж., рег. № 701 при НК, срещу определение № 602 от
28.05.2020 г. на съдия по вписванията при СРС, с което е постановен отказ за вписване
на договор за управление и поддръжка на комплекс „O.R.S.“.
Жалбоподателят излага доводи за незаконосъобразност и неправилност
на атакувания акт. В жалбата се посочва, че постановеният отказ е неправилен,
тъй като извън правомощията на съдията по вписванията е да проверява налице ли
са материалноправните предпоставки изискуеми по закон. Излага се, че от
приложената справка се установява собствеността върху имота. Ето защо, се моли
за отмяна на постановения отказ.
Софийски
градски съд, след като обсъди доводите на жалбоподателя и прецени
доказателствата по делото, намира следното:
Жалбата, като подадена
в законоустановения срок, от легитимирано за това лице, срещу обжалваем акт е
допустима.
Разгледана по същество, същата е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Със заявление, вх. № 26308/28.05.2020 г., жалбоподателят е поискал вписване
в Служба по вписванията - гр. София на Договор за управление и поддръжка на комплекс „O.R.S.“, нот. заверен с рег. № 4885, акт № 123 от 28.05.2020
г., на нотариус И.И.Ж., рег. № 701 при НК.
Към молбата за
вписване, видно от посочването в заявлението, са приложени копие
от договора за управление и поддръжка, копие от схема № 15-311013 от 09.04.2020 г., копие от схема № 15-38776 от
17.01.2020 г. и документ за внесена държавна такса.
За да постанови
отказа, съдията по вписвания е
приел, че освен договора липсват
доказателсва за собствеността на имота, поради което не може да се направи
извод, че посоченият в договора собственик на самостоятелни обекти в Етажна
собственост действително е такъв.
Софийски
градски съд, при така установената фактическа обстановка, приема следното от
правна страна:
Производството за вписване е строго формално и се
извършва по императивните правила на Правилника по вписванията.
Съгласно Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. на
ОСГТК задължение на съдията по вписванията
е да извърши формална проверка относно това дали представеният за вписване акт
подлежи на вписване според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за
форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. По
отношение на последното проверката се свежда до това да са идентифицирани
страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и имотът /чл. 6,
ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/. Тъй като вписването по същността
си представлява едностранно охранително производство, в рамките на провеждането
му е недопустимо разрешаването на въпроси от материално - правен характер, респ.
да се проверяват материално - правните предпоставки на акта, освен ако това не
е изрично предвидено в закон.
Преценката на съдията по вписванията, че липсват
доказателства за собствеността на имота, поради което не може да се направи
извод, че посоченият в договора собственик на самостоятелни обекти в Етажна
собственост действително е такъв, представлява по естеството си проверка за
материално - правните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването
на каквато, без това да е изрично предвидено в закона е извън правомощията му.
В посочения смисъл е и възприетото в определение
№ 552 от 03.11.2017 г. по ч. т. д. №2131/17 г. на ВКС, ТО,
№ 420 от 24.07.2017 г. по ч. т. д. № 1036/2017 г. на ВКС, ТО, № 524/ 27.09.2017
г. по ч. т. д. № 2137/2017г. на ВКС, ТО.
Същевременно настоящият състав намира, че
определението на съдията по вписванията следва да бъде потвърдено, но по други
мотиви.
Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а съгласно ал. 2 договорът
по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на
всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи
приобретатели.
Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на
управление на общите части на т. нар. комплекси от заворен тип. Новелата е
специална на останалите норми на закона, касаеща управлението на етажната
собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и
само до управлението на общите части на същия.
В конкретния случай договорът за управление и
поддръжка на комплекс „O.R.S.“, нот.
заверен с рег. № 4885, акт № 123 от 28.05.2020 г., на нотариус И.И.Ж., рег. №
701 при НК, сключен между А.С.Н., в качеството му на собственик на
самостоятелен обект в сграда - жилищен комплекс от затворен
тип, и инвеститора „Ф.К.Б.“ ЕООД, не
подлежи на вписване, тъй като не представлява договор по смисъла на чл. 2, ал.
1 ЗУЕС.
За да достигне до този извод съдът съобрази
обстоятелството, че представеният за вписване договор е сключен между
инвеститора и отделен собственик на самостоятелен обект в сграда - жилищен комплекс от затворен тип, а не с всички собственици на самостоятелни обекти в
процесната сграда, каквото е изискването на закона. По делото липсват
доказателства за взето решение на общото събрание в жилищния комплекс за
сключване на договор за управление и поддръжка на комплекс „O.R.S.“, което да обуслови валидност на процесния договор,
който е сключен с конкретния собственик. Няма данни инвеститорът да е сключил
договори и с другите собственици на самостоятелни обекти в комплекса. В този
смисъл договорът от 28.05.2020 г. по своята същност не отговаря на изискванията
на чл. 2 ЗЕУС, поради което не може да бъде източник на задължения за
собственика на самостоятелния обект в жилищния комплекс и не подлежи на
вписване.
Предвид гореизложеното, отказът на съдията по
вписванията следва да бъде потвърден.
Така мотивиран, Софийски градски съд
О П Р Е
Д Е Л И:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 602 от 28.05.2020 г. на съдия по
вписванията при СРС, с което е постановен отказ за вписване на договор за
управление и поддръжка на комплекс „O.R.S.“
от 28.05.2020 г., по заявление, вх. № 26308/28.05.2020
г., на нотариус И.И.Ж., рег. № 701 при НК.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна жалба пред Върховния
касационен съд, в едноседмичен срок от връчването му на жалбоподателя.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.