№ 59
гр. Несебър, 24.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Йорданка Г. Майска И.
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска И. Гражданско дело №
20252150100026 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на М. С.,
граждани на **********роден на **********г. в гр.Л., П., с адрес в **********гр.Л.,
ул.Б. 27 18 - -100, заявена чрез пълномощника адв.К. И. с адрес на адв.кантора в
гр.Бургас, ул.Александровска № 16, ет.4, офис 21 срещу Т. Т. Т. с ЕГН-********** от
гр.С., бул.Х.Б. №**, вх.Ж, ет.7, ап.19, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба са изложени следните фактически твърдения:
Страните са сключили на 30.09.2024г. предварителен договор за покупко-
продажба, по силата на който ответникът се задължил да прехвърли на ищеца
собствеността върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
11538.4.**.*.** по КККР на обл.Бургас, общ.Несебър, с адрес: гр. С.В., П.Б., ет.*, ап. С
10, тип Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, бр. нива 1, площ по документ 34.8 кв. м, ведно с 11.66 кв.м (1.065%)
ид. части от общите части на сградата, като общата площ възлиза на 46,66кв.м.. който
обект е подробно описан в Нотариален акт за покупко-продажба №163, том 7, рег.
№8746, нот.дело 1334 от 12.07.2023г. по опис на Нотариус Линка Чутника, рег.№600
на НК срещу заплащане на продажна цена в размер на 36 000евро. Страните уговорили
с чл.2.1 от предварителния договор продажната цена да бъде заплатена в срок от 5
работни дни, считано от деня на сключването на настоящия договор купувачът да
заплати на продавача задатък в размер на 10 000евро по посочена в договора банкова
сметка на продавача, а остатъкът от 26 000евро да бъде заплатен по банков път в деня
на изповядване на сделката пред нотариус - 30.11.2024г. в 10,00ч. при нотариус Линка
1
Чуткина. Първоначално е заплатен в брой резервационен депозит от купувача на
продавача в размер на 1000евро на 27.09.2024г., но в последствие продавачът заявил,
че ако му бъде заплатен и задатъка от 10 000евро, ще предаде незабавно владението
върху имота. Така купувачът превел по банков път на купувача и задатъка от
10 000евро, но продавачът нито предал владението, нито се явил пред нотариус за
изповядване на сделката, за което е съставен констативен протокол от посочения в
предварителния договор нотариус.
Гореизложеното е обосновало правния интерес у ищеца да поиска от съда да
постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните
процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот. Представя писмени
доказателства. Претендира присъждане на заплатените по делото разноски.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответникът Т. Т. е депозирал писмен отговор с
който заявява, че на осн.чл.237 от ГПК признава предявеният срещу него иск за
обявяване на окончателен на сключения между страните предварителен договор от
30.09.2024г. за продажба на СОС с идентификатор № № 11538.4.**.*.**; признава, че е
сключил предварителния договор с ищеца за описания в исковата молба недвижим
имот за продажна цена от 36 000евро; признава, че е получил от ищеца задатък в
размер на 10 000евро и резервационен депозит в размер на 1 000евро, както и че не е
изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор в уговорения срок на
30.11.2024г.. С оглед стореното признание не възразява съдът да постанови решение
въз основа на признанието, с което да замести окончателния договор за покупко-
продажба на имота. Заявява знанието, че така даденото признание не може да бъде
оттеглено. Посочва банкова сметка, по която да му бъде преведена незаплатената част
от продажната цена.Не сочи доказателства.
Съдът, като взе предвид исканията на страните, събрания по делото
доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Видно от приетия по делото Нотариален акт за покупко-продажба №163, том 7,
рег.№8746, нот.дело 1334 от 12.07.2023г. по опис на Нотариус Линка Чуткина, рег.
№600 на НК ответникът е собственик на СОС с идентификатор № 11538.4.**.*.** по
КККР на гр.Св.Влас.
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот се установява, че на 30.09.2024г. ищеца в качеството на купувач и
ответника в качеството му на продавач, са постигнали съгласие ответникът да продаде
на ищеца собствения си недвижим имот, представляващ апартамент С10 с
идентификатор № 11538.4.**.*.** по КККР на гр.Св.Влас в жилищна сграда в к/с
Панорама бей, като обектът е с площ по документи от 34,8кв.м., ведно с
2
11,66кв.м./1,065%/ ид.ч. от общите части на сградата срещу продажна цена от
36 000евро. Съгласно чл.2 от договора продажната цена е следвало да бъде заплатена
по следния начин: 10 000евро в срок от 5 работни дни от датата на сключването на
договора по посочена в договора банкова сметка на продавача, а остатъкът от
26 000евро в деня на изповядване на сделката пред нотариус по банковата сметка на
продавача, за която е изрично посочено че представлява специална банкова сметка с
титуляр адв.К. И. от БАК. В чл.2.4 от договора е посочено, че в продажната цена е
включена и сума за подробно посочено обзавеждане в апартамента. В чл.3 от договора
страните са посочили, че собствеността върху имота ще бъде прехвърлена в срок не
по-късно от 15.11.2024г..
Представено е банково извлечение от 02.10.2024г. с наредител ищеца за превод
на сума от 10 000евро, която е преведена по банковата сметка, посочена в
предварителния договор за продавача с посочен получател -ответника Т. Т. Т..
В исковата молба се твърди, че ищецът е заплатил първоначално на ответника
сума от 1000евро резервационен депозит на 27.09.2024г., която сума е заплатил в брой.
За заплащането на тази сума по делото не е представена разписка с издател ответника.
В постъпилия по делото писмен отговор от ответника Т. е сторено признание, че е
получил от ищеца резервационен депозит в размер на 1 000евро и задатък от
10 000евро по предварителния договор за продажба на апартамента. В съдебно
заседание ответника се явява лично и потвърждава извършеното с писмения отговор
признание досежно релевентните факти-сключването на предварителния договор за
продажба на апартамента, получените суми от купувача-ищец и обстоятелството, че
ответника не е изпълнил поетото задължение да се яви пред нотариус на уговорената
дата за прехвърляне на имота.
По делото е представен констативен протокол от 02.12.2024г. на нотариус с рег.
№ 600 на НК, удостоверяващ, че продавача Т. Т. не се е явил в нотариалната кантора до
приключването на работния ден.
При така установеното от фактическа страна се налагат следните правни
изводи:
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19,
ал.3 от ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост
върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК
дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените
изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.
От приетите по делото доказателства се установява, че ответника е собственик
на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор. От представеното
заверено копие на удостоверение за данъчна оценка от 22.01.2025г., издадено от
Община Несебър, се установява, че данъчната оценка на процесния недвижим имот е
3
в размер на 17 258,20 лева, както и че има непогасени задължения за имота за 2023г. и
за 2024г. за ДНИ/данък недвижими имоти/ и ТБО/такса битови отпадъци/, като е
начислена и лихва за забава.
По предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в доказателствена
тежест на ищеца е да докаже наличието на валиден предварителен договор за покупко-
продажба на процесното жилище, с който се поема задължение за сключване на
окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството „изправна страна", респ. неизправността на
ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде
сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на
прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания за прехвърляне на
собствеността - чл.363 ГПК. С доклада по делото, съдът е указал доказателствената
тежест на страните.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал.2 на
чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. В настоящия случай посочените
изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря
на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на
договора за продажба – вещта е индивидуализирана, продажната цена е определена,
налице е и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил
задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил
своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на уговорения задатък от
10 000евро при подписване на предварителния договор, като ответникът признава, че е
получил преди това в брой от ищеца и сума от 1 000евро като резервационен депозит.
Установено е, че продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне
на собствеността в уговорения срок.
От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към
момента на подписването на договора и към настоящия момент ответникът е титуляр
на правото на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не
съществува пречка за обявяването на договора за окончателен. Съдът намира за нужно
да отбележи, че неплащането на цялата цена по предварителния договор не е пречка за
уважаването на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съобразно разпоредбата на
чл.362, ал.1 ГПК.
По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на
предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 30.09.2024г.
4
между купувача Мариус С., граждани на Р.Полша от една страна и продавача Т. Т. Т., от
друга страна, се явява основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 362, ал. 1 от ГПК следва да бъде постановено, че обявяването
на процесния предварителен договор за окончателен е при условие, че ищецът
изпълни задължението си за плащане на останалата част от уговорената продажна
цена. Доказа се по делото, че общият незаплатен остатък от продажната цева по
предварителния договор възлиза на 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро. На ищеца
следва да бъде указано, че съгласно чл. 362, ал. 1 от ГПК, следва в двуседмичен срок
от влизане в сила на настоящото решение да изпълни задължението си към ответното
дружество, като в случай на неизпълнение, по искане на ответната страна, решението
ще бъде обезсилено.
С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обяви за окончателен
сключеният между страните предварителен договор, на основание чл. 364, ал. 1 от
ГПК купувачът следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота - дължимата
нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите
и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по
сметка на Община Несебър – в размер на 3 % от продажната цена на имота съгласно
чл. 44-чл.46 от ЗМДТ. За база за определяне на дължимите суми се взема по-високата
измежду данъчната и продажната цена на имотите. В настоящият случай уговорената
цена за продажба на процесния имот е по-висока. Следователно дължимата
нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на 582,50 лева, а дължимият
данък за придобиване на имущество е в размер на 2112,30лева. Ето защо ищецът
следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната такса по сметка на Районен
съд Несебър, а данъка – по сметка на Община Несебър.
На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен
срок от влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по
представен препис. Наред с това по аргумент от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от
ЗС на ищеца следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имотите, както и данъците.
С оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва
служебно да се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по
прехвърлянето му. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по
разпореждане на съда, в случая приложение намират чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за
вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр. Несебър трябва да се
посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд
Несебър, датата и номера на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за
имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на
сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се
5
приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
С оглед изхода по делото, на основание чл. 78, ал. 1 от НК, в тежест на
ответника следва да се възложат сторените от ищеца по делото съдебни разноски в
общ размер от 4875лв., съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 30.09.2024г. Предварителен
договор за продажба на недвижим имот, по силата на който Т. Т. Т. с ЕГН-**********
от гр.С., бул.Х.Б. №**, вх.Ж, ет.7, ап.19 продава на М. С. /M.S./, гражданин на
**********роден на **********г. в гр.Л., П., притежаващ полска лична карта № CFL
561435, издадена на 23.08.2017г., валидна до 23.08.2027г., с адрес в **********гр.Л.,
ул.Б. 27 18 - -100, недвижим имот представляващ Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 11538.4.**.*.** по КККР на обл.Б., общ. Н. с адрес гр.С.В.,
Панорама бей, ет.0, ап.С 10, тип – жилище, апартамент- в жилищна или вилна сграда,
или в сграда със смесено предназначение, бл.нива 1, площ по документ 34,8кв.м.,
ведно с 11,66кв.м./1,065%/ид.ч. от общите части на сградата, като общата площ
възлиза на 46,66кв.м., който е подробно описан в нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 163, том 7, рег.№ 8746, нот.дело № 1334/12.07.2023г. по описа на
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК за сумата от 36 000евро, ПРИ УСЛОВИЕ,
ЧЕ ищецът М. С., в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, изпълни
задължението си за плащане на ответника Т. Т. Т. на останалата незаплатена част от
уговорената продажна цена в размер на 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро.
Банкова сметка на ответника-продавач Т. Т. Т., посочена в подадения от него
писмен отговор, по която може да бъде заплатен остатъка от продажната цена:
BG 04 TEXI 9545 1406 0275 00.
УКАЗВА на осн.чл.362, ал.1 и ал.2 от ГПК на ищеца М. С., че следва в
двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение да изпълни задължението
си по предварителния договор, като заплати на ответника Т. Т. остатъка от
задължението си в размер на 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро, като в случай на
неизпълнение, по искане на ответника Т. Т. решението ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА М. С. /M.S./, гражданин на **********роден на **********г. в гр.Л.,
П., притежаващ полска лична карта № CFL 561435, издадена на 23.08.2017г., валидна
до 23.08.2027г., с адрес в **********гр.Л., ул.Б. 27 18 - -100, съдебен адрес гр.Бургас,
ул.Александровска № 16, ет.4, офис 21, чрез адв.К. В. И. от АК-Бургас да заплати по
сметка на Районен съд - Несебър, сумата в размер на 582,55 лева, представляваща
нотариална такса за прехвърляне на имота.
6
ОСЪЖДА М. С. /M.S./, гражданин на **********роден на **********г. в гр.Л.,
П., притежаващ полска лична карта № CFL 561435, издадена на 23.08.2017г., валидна
до 23.08.2027г., с адрес в **********гр.Л., ул.Б. 27 18 - -100, съдебен адрес гр.Бургас,
ул.Александровска № 16, ет.4, офис 21, чрез адв.К. В. И. от АК-Бургас да заплати по
сметка на Община Несебър сумата в размер на 2112,30лв., местен данък за възмездно
прехвърляне на имота.
ОСЪЖДА Т. Т. Т. с ЕГН-********** от гр.С., бул.Х.Б. №**, вх.Ж, ет.7, ап.19 да
заплати на М. С. /M.S./, гражданин на **********роден на **********г. в гр.Л., П.,
притежаващ полска лична карта № CFL 561435, издадена на 23.08.2017г., валидна до
23.08.2027г., с адрес в **********гр.Л., ул.Б. 27 18 - -100, съдебен адрес гр.Бургас,
ул.Александровска № 16, ет.4, офис 21, чрез адв.К. В. И. от АК-Бургас сумата от
4875лв., представляваща сторените по делото съдебни разноски.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, да се впише "ВЪЗБРАНА"
върху недвижим имот представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№ 11538.4.**.*.** по КККР на обл.Б., общ. Н. с адрес гр.С.В., Панорама бей, ет.0, ап.С
10, тип – жилище, апартамент- в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, бл.нива 1, площ по документ 34,8кв.м., ведно с
11,66кв.м./1,065%/ид.ч. от общите части на сградата, като общата площ възлиза на
46,66кв.м., който е подробно описан в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 163, том 7, рег.№ 8746, нот.дело № 1334/12.07.2023г. по описа на
нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК, до изплащане от страна на М. С. /M.S./,
гражданин на **********роден на **********г. в гр.Л., П., притежаващ полска лична
карта № CFL 561435, издадена на 23.08.2017г., валидна до 23.08.2027г., с адрес в
**********гр.Л., ул.Б. 27 18 - -100, съдебен адрес гр.Бургас, ул.Александровска № 16,
ет.4, офис 21, чрез адв.К. В. И. от АК-Бургас, за сумата от 2694,85лв.,
представляваща разноски за нотариална такса и местен данък по прехвърлянето на
имота.
След влизане в сила на решението до Служба по вписванията - гр. Несебър да
се изпрати писмо, в което да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана
в полза на Районен съд Несебър, датата и номерът на настоящото съдебно решение, а
така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и
длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към
писмото да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
УКАЗВА на ищеца М. С. /M.S./, гражданин на **********роден на
**********г. в гр.Л., П., притежаващ полска лична карта № CFL 561435, издадена на
23.08.2017г., валидна до 23.08.2027г., с адрес в **********гр.Л., ул.Б. 27 18 - -100,
съдебен адрес гр.Бургас, ул.Александровска № 16, ет.4, офис 21, чрез адв.К. В. И. от
АК-Бургас, че съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС, в шестмесечен срок от влизане в сила на
7
решението следва да осъществи отбелязването му в Служба по вписванията гр.
Несебър по представен препис, като след изтичане на този срок, вписването на
исковата молба по делото губи действието си.
УКАЗВА да не се издава препис от решението, докато ищеца не представи
доказателства за внасяне на определените с решението нотариална такса и местен
данък за възмездно придобиване на имуществото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните с въззивна жалба пред Окръжен съд - Бургас.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8