№ 1269
гр. Варна, 28.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Камелия Василева
при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Камелия Василева Гражданско дело №
20253100101526 по описа за 2025 година
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр.1 ЗЗД от Р. Р. М.
срещу П. Д. Г. за осъждане на ответника да му заплати сумата от 30 062.84
лева, получена на отпаднало основание по развален предварителен договор за
покупко-продажба от 02.09.2024г., ведно със законната лихва, считано от
предявяване на иска 10.07.2025г. до окончателното изплащане.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба от 02.09.2024г. с предмет *** с обща площ 95.15
кв.м., разположен на етаж 2, находящ се в многофамилна жилищна сграда №1,
с ид.№10135.5506.982.1.2. Съгласно чл.1.2 от договор ответникът в качеството
на продавач се е задължил да прехвърли с нотариален акт правото на
собственост на ищеца срещу продажна цена в размер на 68 000 евро в срок до
три месеца от сключване на договора т.е. до 02.12.2025г. при подписване на
договора ищецът заплатил 15 340 евро, равняващи се на 30 002 лева, с което
ответникът се задължил да покрие всички задължения и разходи по наложени
вещноправни тежести върху имота и други обезпечения/запори/ на негово име
по висящи дела. Част от сумата в размер на 24 462.87 лева ищецът заплатил по
банкови сметки на ЧСИ З.Д. и ЧСИ Л.С. / 5050.13 лева по ИД №398/2024г.; 17
925.34 лева по ИД №397/2024г.; 1487.40 лева по ИД №282/2024г. / за
заличаване на всички вещни тежести върху имота и покриване на всички
1
разходи във връзка с изпълнителнителните дела, по които ответникът бил
длъжник като остатъкът от 5 600 лева били заплатени от него в брой на
ответника. Останалата сума от 52 660 евро, равняваща се на 102 944 лева
ищецът следвало да изплати при снабдяването му с нотариален акт. Твърди
се, че към настоящия момент не е изпълнил задължението си по прехвърляне
собствеността върху имота. Отделно били налице неизпълнение и на
задължението му по чл.2.1 от договор доколкото към настоящия момент било
висящо съдено производство по гр.д. №1874.2024г. по описа на ВОС с
предмет Ап.2 по сключен предварителен договор от 25.04.2024г. , за което
ищецът узнал след вписване на исковата молба в имотния регистър. Излага се,
че към датата на подписване на предварителния договор ответникът е
декларирал неверни данни по чл.2.1 , което го поставя в пълно неизпълнение
на процесния договор. Сочи се, че с телепоща от 05.06.2025г. ищецът е
уведомил ответника, че на основание чл.4.2. от договора и чл.87,ал.1 и 2 ЗЗД
разваля предварителния договор поради неизпълнение и го е поканил да му
върне платената по него сума в размер на 30 062.84 лева в срок от пет работни
дни от получаване на поканата . същата била получена на 10.08.2025г. и
срокът за изпълнение изтекъл на 18.06.2025г. Плащане от страна на ответника
не било извършено.
В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба, в който е изразено становище за неоснователност на иска.
Не се оспорва сключването на процесния договор. Сочи се, че се
съгласно чл.1.2 , трето тире срокът за прехвърляне на имота в нотариална
форма се удължава автоматично до набавяне на всички необходими документи
в случай на форсмажорни обстоятелства. Излага, че не се отказва от
изпълнение на сключения договор и не счита, че е неизправна страна по
същия. Признава за наличието на гр.д. №1874/2024г. по описа на ВОС като
сочи, че по него било направено доказателствено искане за назначаване на
СГЕ във връзка с оспорване истинността на предварителния договор. Счита,
че по изложените съображения за ищеца не е възникнало правото да развали
договора едностранно и да получи обратно това, което е престирал в негово
изпълнение.
Съдът след като съобрази събраните по делото доказателства по реда на
чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа страна
следното :
2
На 02.09.2024г. П. Д. Г. като продавач и Р. Р. М. като купувач са сключили
Предварителен договор за продажба на Апартамент №2 с площ 95.15 кв.м.,
разположен на етаж две от многофамилна жилищна сграда №1 с ид.
№10135.5506.982.1.2 в *** в ПИ №10135.5506.982 срещу продажна цена от
68 000 евро, равняваща се на 132 996 лева, за която е уговорен следния начин
на изплащане – сумата от 15 340 евро, равняваща се на 30 002 лева, с която
продавачът се задължава да покрие всички разходи по запорите на продавания
апартамент в срок от три дни от подписване на договора; остатъкът от 52 660
евро, равняващи се на 102 994 лева купувачът е поел задължение да заплати
при снабдяването му с нотариален акт с ипотечен кредит от банка в срок до 3
месеца. Уговорено е срокът за прехвърлянето на имота под нотариална форма
да се удължи автоматично до набавянето на всички необходими документи в
случай на форсмажорни обстоятелства. В чл.2.1. от договора продавачът е
декларирал, че е единствен и пълноправен собственик на имота, че не е
сключвал други предварителни договори за продажба на имота с трети лица,
че имотът не е обременен с вещни тежести/ законови, договорни ипотеки,
възбрани, учредени или запазени вещни права/, имотът не е предмет на
извънсъдебен спор или висящ съдебен спор – исков или изпълнителен, че
имотът не е предмет на изпълнителни или обезпечителни производства за
публични и частни вземания, не е заложен по реда на Закона за особените
залози, както и че не са налице други вещни права на трети лица, които биха
възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен
обем. В чл.4.2. от договора е установено правото на купувача да развали
едностранно договора в случай на забава на продавача с повече от 30 дни да
сключи окончателен договор като получи всички платени до момента вноски,
както и платения задатък в двоен размер и неустойка в размер на 0.1 % на ден
върху направените от купувача вноски.
Съгласно представената вносна бележка от 04.09.2024г. Р. М. е превел по
сметката на ЧСИ З.Д. сумата от 5 050.13 лева с посочено основание по ИД
№398/2024г. длъжник П. Д. Г..
Съгласно представената вносна бележка от 04.09.2024г. Р. М. е превел
по сметката на ЧСИ З.Д. сумата от 17 925.34 лева с посочено основание по
ИД №397/2024г. длъжник П. Д. Г..
Съгласно представеното платежно нареждане от 04.09.2024г. Р. М. е
превел по сметката на ЧСИ Л.С. сумата от 1 487.40 лева с посочено
основание по ИД №282/2024г. П. Д. Г..
Съгласно Разписка от 30.09.2024г. П. Г. е получил от Р. М. сумата от
5 600 лева, представляваща част от продажна цена по чл.1.2., първо тире,
останала като дължима в полза на продавача след погасяване на задължения
по изпълнителни дела и заличаване на вещни тежести върху имота от страна
на продавача за закупване на Ап.2.
Изявление за разваляне на сключение предварителен договор от
02.09.2024г. е отправено от Р. М. до П. Г. чрез Телепоща, получено от
3
последния на 10.06.2025г. и удостоверено в приложена разписка. За основание
за развалянето на договора е посочено неизпълнение на задължението за
сключване на окончателен договор с повече от 6 месеца и неизпълнение на
задълженията по т.2.1. предвид наличието на висящо съдебно производство по
гр.д. №1874/2024г. на ВОС по предявен иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД
за същия имот и наличието на вписана искова молба за същия. Отправено е
искане платените по договора суми в общ размер на 30 062.84 лева да бъдат
възстановени в доброволно в срок до пет работни дни.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи :
Основателността на иска по чл.55,ал.1, пр.3 ЗЗД се обуславя от
наличието на две кумулативни предпоставки, включени във фактически
състав на неоснователното обогатяване : придобиване на имуществена полза
в патримониума на едно лице за сметка на друго и отпадане на основанието
за това придобиване.
Не се спори от страните, че на 02.09.2024г. са сключили предварителен
договор за продажба на Апартамент №2 с площ 95.15 кв.м., разположен на
етаж две от многофамилна жилищна сграда №1 с ид.№10135.5506.982.1.2 в
*** в ПИ №10135.5506.982 срещу продажна цена от 68 000 евро. Уговорено е
част от продажната цена в размер на 30 002 лева да бъде заплатена при
подписване на договора, с която продавачът е поел задължение да покрие
свои задължения по изпълнителни дела и всички разходи по възбраните върху
имота. Остатъкът от продажната цена е договорено да се заплати при
снабдяването с нотариален акт.
Ищецът твърди,че е развалил процесния договор едностранно поради
неизпълнение на поетите задължения от ответника като продавач да
прехвърли собствеността по нотариален ред в уговорения срок и на следващо
място предвид, че след сключване на процесния договор е установено
наличието на висящо гражданско дело гр.д. №1874/2024г. на ВОС по предявен
иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД за същия имот.
Ответникът оспорва да са налице основания за разваляне на договора
като от своя страна твърди, че ищецът е неизправна страна по същия.
Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1
или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно
неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна. Не са
налице доказателства и конкретни твърдения за неизпълнение на поетите с
процесния договор задължения на купувача. В изпълнение на последните той
е превел част от дължимата първоначално сума за погасяване на задължения
на продавача по изпълнителни дела, по които е имало вписани възбрани върху
имота с цел тяхното заличаване и друга част е платил лично на продавача.
Остатъкът от сумата е следвало да заплати при нотариално изповядване на
сделката и снабдяването му с нотариален акт. Обстоятелството , че в договора
4
е посочено, че този остатък ще бъде заплатен с банков кредит не вменява в
задължение на купувача да представя доказателства дали е инициирал
отпускането на кредит, още повече при липса на каквито и да е данни за
готовността на продавача да прехвърли окончателно собствеността в
уговорения тримесечен срок от сключване на договора, който е изтекъл към
02.12.2024г. следва да се съобрази и че след сключването на договора към
продавача е насочена претенция по чл.19,ал.3 ЗЗД касателно същия имот, по
която е образувано гр.д. №1874/2024г. на ВОС, което не е приключило към
настоящия момент. След извършване на служебна справка по същото се
установява, че исковата молба е вписана на 14.10.2024г. – месец и половина
след сключване на процесния предварителен договор, за което обективно не е
възможно купувачът да е имал знание към 02.09.2024г.
Неизпълнението на задължението за сключване на окончателен договор
във времево отношение и наличието на допълнителна, възникнала след
предварителния договор тежест върху имота по претенция на трето лице
обуславя и предпоставя правото на купувача да развали сключения договор.
Несъстоятелно е възражението на ответната страна, че срокът за сключване на
окончателен договор е бил продължен поради форсмажорни обстоятелства.
Конкретно обстоятелство от такова естество не се сочи, нито се установява да
е налице с оглед дефиницията на понятието – непредвидено или непреодолимо
събитие с извънреден характер. Изявлението за разваляне на договора е
достигнало до продавача на 10.06.2025г. като на всички изложени вече
съображения съдът приема, че облигационната връзка между страните е
валидно прекратена.
Гореизложеното установява наличието на всички елементи от
фактическия състав на предявения иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3
от ЗЗД, поради и което поради отпадане на основанието, въз основа на която е
платена сумата от страна на ищеца в качеството му на купувач по разваления
предварителен договор, ответникът –продавач, дължи връщането й в цялост.
По отношение на разноските :
С оглед изхода на делото, съдът намира,че искането от страна на ищеца
за присъждане на сторените от него разноски следва да се уважи за
заплатената д.т. от 1025 лева. По отношение на заплатеното от ищеца
адвокатско възнаграждение в размер на 5000 лева е отправено възражение за
прекомерност от ответната страна. При определяне размера на същото съдът
съобразява решение на СЕС, ІІс. от 25.01.24 по дело C 438/22/, съгласно което
посочените в Наредба №1 за възнаграждения на адвокатската работа могат да
служат единствено като ориентир, като не обвързват съда и подлежат на
преценка с оглед цената на предоставените услуги, като се съобразява
интересът, видът на спора, фактическата и правна сложност на делото,
количеството извършена работа / в този смисъл Определение
№2470/21.05.2024г. по гр.д.№2822/2023г. по описа на ВКС, IV г.о./ Съдът
намира, че делото не се отличава с фактическа и правна сложност, по същото е
5
проведено едно съдебно заседание, събрани са само писмени доказателства,
поради което следва да се признаят разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 3500 лв.
Воден от горното съдът :
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. Д. Г., ЕГН : ********** с адрес *** да заплати на Р. Р. М.,
ЕГН: ********** с адрес *** сумата от 30 062.84 /тридесет хиляди и
шестдесет и два лева и осемдесет и четири ст./ лева, получена на отпаднало
основание по развален предварителен договор за покупко-продажба от
02.09.2024г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска
10.07.2025г. до окончателното изплащане, на основание чл.55,ал.1, пр.3 ЗЗД
ОСЪЖДА П. Д. Г., ЕГН : ********** с адрес *** да заплати на Р. Р. М.,
ЕГН: ********** с адрес *** сумата от 4525 /четири хиляди петстотин
двадесет и пет / лева, представляващи направените по делото разноски, на
основание чл.78,ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните пред Апелативен съд -Варна.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
6