РЕШЕНИЕ
№ 1372
гр. Плевен, 02.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Милена Св. Томова
при участието на секретаря АНЕТА ХР. ЙОТОВА
като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело №
20214430102326 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Пред ПлРС е депозирана искова молба от ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН **********
и В. АЛ. АЛ. с ЕГН ********** против Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН **********, с
постоянен адрес: ***. Въз основа на тази искова молба е образувано гр.д.
№2326/2021г.
С определение от 23.07.2021г. е постановено съединяване на гр.д.
№2326/2021г. и гр.д.№2438/2021г., като разглеждането им е продължило под
номера на по-рано образуваното дело.
Производството по гр.д.№2438/2021г. е образувано въз основа на искова
молба от Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН ********** против ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН **********
и В. АЛ. АЛ. с ЕГН **********.
I.Твърди се от ищците Ц.А. и В.А., че са съпрузи и по време на брака си
придобили чрез покупко-продажба в режим на СИО собствеността върху
следните недвижими имоти, отразени в Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти ***, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ***,
целият с площ 1030 кв.м., незастроен, при граници и съседи: улица, ***,
улица, ***. и *** и УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ *** (седемнадесети)
1
по плана на ***, ***, целият с площ 1010 кв.м.( хиляда и десет квадратни
метра), по скица, а по документ за собственост с площ от 1015 кв.м. с
неуредени смети от към уличната регулация, незастроен, при граници и
съседи: улица, *** ***.
Твърди се, че през 2020 година ищците решили да продадат горните
имоти, като синът им публикувал обява в сайт за продажби ***. Ответникът
се свързал с него, проявил интерес към имотите, направил няколко огледа на
същите, а от страна на продавачите му били предоставени скици, издадени от
***. Излага се, че след извършените огледи и проведени разговори между
страните, на 05.01.2021 г. бил сключен между тях предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти с нотариална заверка на подписите с
***, по силата на който съдоговорителите се споразумели ищците да
прехвърлят на ответника чрез покупко-продажба правото на собственост
върху собствените си недвижими имоти за сумата от 11 000лв., платима по
банковата сметка на първия от ищците, със съгласието на втория ищец, по
следния начин и срок: капаро (задатък) в размер на 2 000 лева в деня на
подписването на предварителния договор - 05.01.2021 г. и остатъкът от
продажната цена в размер на 9 000 лева - в деня на прехвърляне на правото на
собственост с нотариален акт. В т.3 от предварителния договор, ищците се
задължили да прехвърлят собствеността върху описаните недвижими имоти в
срок до 28.02.2021 г. Сочи се, че в изпълнение на уговореното ищците и
ответникът се явили на 24.02.2021г. в кантората на нотариус *** за сключване
на окончателен договор за прехвърляне правото на собственост с нотариален
акт, за което като продавачи от страна на ищците били представени всички
необходими документи (документ за собственост, удостоверение за данъчна
оценка, декларации, скици на имотите и проект на нотариален акт). Твърди
се, че по необясними за всички участници в нотариалното производство
причини, при подписването на нотариалния акт ответникът напуснал
кантората с обяснение, че било необходимо да проведе телефонен разговор и
не се върнал обратно, за да подпише нотариалния акт, въпреки че в същия
ден в нотариалната кантора, преди подписването на нотариалния акт,
изплатил на ищците в брой остатъка от продажната цена на имотите в размер
на 9 000 лева без да изрази някакви забележки и претенции по повод
сключването на окончателния договор.
Твърди се, че с нотариална покана, връчена на ответника на 24.03.2021
2
г., ищците го поканили да се яви в кантората на ***, на *** часа за сключване
на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, като го
предупредили, че при неявяването му ще упражнят правата си по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД за обявяване на окончателен по съдебен ред на сключения
предварителен договор. Твърди се също, че на указаната дата страните по
предварителния договор се явили в 11.00 часа в нотариалната кантора и
отново след изчитането на нотариалния акт ответникът отказал да го
подпише. За явяването на страните по сделката бил съставен констативен
протокол по реда на чл.593 от ГПК, ***
Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на
решение, с което процесния предварителен договор да бъде обявен за
окончателен.
Ответникът Р.Е. е депозирал писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК,
чрез пълномощник с който ангажира становище за неоснователност на
исковата претенция.
Признават се твърдените факти на подписване на процесния
предварителен договор между страните, както и че на 24.02.2021 год.
страните се явили в нотариалната кантора на *** за сключване на
окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост с нотариален
акт. Твърди се, че при изчитане на проекто-нотариалния акт купувача по
предварителния договор разбрал, че и в двата имота имало сгради, които не
били премахнати. Видял и скиците на имотите, представени пред нотариуса,
подготвени за сделката, от които установил, че *** бил застроен и в него се
намирала една сграда в южната част и втора жилищна сграда, находяща се в
северната част на имота, като по-голямата част от тази сграда попадала в
съседния имот *** също бил застроен, като в южната му част била
разположена сграда. Твърди се, че тогава ответника помолил да се обади по
телефона и веднага се свързал с трето за спора лице Г. П. Д., който огледал
имотите и го уведомил, че постройките били съществуващи и в този момент.
Това накарало купувача по предварителния договор да откаже да положи
подписа си в нотариалния акт. Твърди се, че той бил сключил предварителен
договор за закупуване на незастроени недвижими имоти и държал да сключи
окончателен такъв, именно за незастроените имоти, съгласно постигнатите
предварителни договорености. Счита, че за него не се пораждало от
3
предварителния договор задължение да закупи застроени имоти, още повече с
находящи се в тях сгради, част от които попадали в съседен имот и щели да
представляват тежест за него. Твърди се, че ответника предложил на
продавачите да развалят договора и да му върнат дадената от него сума, но те
отказали. Сочи се, че в констативния протокол съставен по реда на чл.593 от
ГПК, *** от *** по повод нотариална покана за сключване на окончателен
договор, отправена от продавачите, ответника изрично бил посочил, че
съществуващите сгради представлявали тежест за него.
Навеждат се доводи, че предмет на процесния предварителен договор
били два незастроени урегулирани поземлени имоти, които били
идентифицирани и индивидуализирани по начин, който точно изразявал
волята на страните за разпореждане с тях. Сочи се, че видът на имота
/застроен или незастроен/ бил от кръга на съществените условия на
окончателния договор по смисъла на чл.19, ал.2 от ЗЗД, като била
недопустима промяна на съдържанието му при изповядване на сделката пред
нотариус. Сочи се също, че т.к. предварителният договор не установявал
същественото съдържание на окончателния договор, съдът не можел с
решение да замести окончателния договор.
При изложеното, ответникът счита, че била налице грешка в предмета
на сключения предварителен договор, която се отнасяла до съществени
качества на същия, поради което предявил иск правно основание чл.28, ал.1
ЗЗД и чл.34 ЗЗД, претендирайки унищожаване на предварителния договор,
поради грешка в предмета. Претендирал и връщане на платената продажна
цена. Тези му искове били предмет на гр.д. *** по описа на ПлРС.
II. В депозираната искова молба на Р. Т. ЕНЧ., чрез адв.Н.Я. против ЦВ.
Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ., въз основа на която е било образувано гр.д.*** се
твърдят следните релевантни факти, на които ищеца Р.Е. основава своите
претендирани за реализиране по съдебен ред права:
Твърди се от ищеца Р.Е., че на 05.01.2021 год. бил сключен процесния
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с
нотариална заверка на подписите на страните. Съгласно т.1 от договора
продавачите се задължили да прехвърлят правото на собственост върху
описани недвижими имоти, придобити в режим на СИО. Постигнали
съгласие за продажна цена в размер на 11 000лв. и срок за сключване на
4
окончателен договор до 28.02.2021 год.
Твърди се, че купувача изпълнил поетото при подписване на
предварителния договор задължение за плащане на 2 000 лв. капаро,
превеждайки сумата по банковата сметка на отв.Ц.А..
Излага се, че на 24.02.2021 год. страните се явили при *** с ***, за
сключване на окончателен договор, като непосредствено преди влизане при
нотариуса ищеца платил на продавачите разликата от цената в размер на 9
000 лв. Твърди се, че при прочитане на проекто-нотариалния акт от
нотариуса, продавача разбрал, че и в двата имота имало сгради. Видял и
скиците на имотите, подготвени за сделката, от които установил, че *** бил
застроен и в него се намирала една сграда в южната част и втора жилищна
сграда, находяща се в северната част на имота, като по-голямата част от тази
сграда попадала в съседния имот ***, също бил застроен, като в южната му
част била разположена сграда. Това окончателно убедило купувача да откаже
да положи подписа си в нотариалния акт, т.к. бил сключил предварителен
договор за закупуване на незастроени недвижими имоти и държал да сключа
окончателен такъв, именно за незастроени имоти, съгласно постигнатите
предварителни договорености. Счита, че за него не било налице задължение
да закупи застроени имоти, още повече с находящи се в тях сгради, част от
които попадали в съседен имот. Предложил на продавачите да му върнат
дадената от него сума от 9000лв., като задържат капарото от 2 000лв., но те
отказали. Излага, че изрично посочил при съставяне на констативния
протокол по реда на чл.593 от ГПК, *** съставен от ***, че съществуващите
сгради представлявали тежест за него.
Навеждат се доводи, че предмет на процесния предварителен договор
били два незастроени урегулирани поземлени имота, които били
идентифицирани и индивидуализирани по начин, който точно изразявал
волята на страните за разпореждане с тях. Сочи се, че видът на имота
/застроен или незастроен/ бил от кръга на съществените условия на
окончателния договор по смисъла на чл.19, ал.2 от ЗЗД, като била
недопустима промяна на съдържанието му при изповядване на сделката пред
нотариус.
С изложеното се обосновава наличие на грешка в предмета на
процесния предварителен договор, която се отнасяла до съществени качества
5
на същия.
Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на
решение, с което да се постанови унищожаване на процесния предварителен
договор, поради грешка в предмета.
Претендира се също така да бъдат осъдени ответниците да върнат на
ищеца платената от него цена по процесния предварителен договор в размер
на 11 000 лв., ведно със законната лихва, считано от дата на завеждане на
делото до окончателното изплащане.
Ответниците Ц.А. и В.А. са депозирали писмен отговор в срока по
чл.131 от ГПК, с който оспорват исковите претенции. Твърдят, че при
обявяване на имотите за продажба те били описани съобразно
характеристиките им - местонахождение, площ, предназначение, придружени
с разпечатка от кадастралната карта на имотите от официалния сайт на ***.
Твърди се още, че ищеца огледал имотите на място в ***, включително и
самостоятелно, запознал се с предоставените му скици, издадени от *** през
2018 г, които били идентични с цитираните от ищеца скици от 24.02.2021 г. на
*** и информацията за имотите в официалния сайт *** при ***. Навеждат се
доводи, че от самото начало ищецът бил наясно, че двата имота били
незастроени и като такива се продавали, но в тях имало останки от съборени
сгради, две от които били заличени в кадастралните планове, за което било
издадено удостоверение от ***, както и че това не променяло статута им на
незастроени имоти. Сочи се, че инвестиционните намерения на купувача били
да изгради фотоволтаични системи и единственото му изискване към
продавачите било да открият партиди за двата имота в *** и да бъде
прекарано електричество за тяхното осветяване и охрана, което те изпълнили.
Твърди се от ответниците, че при сключването на процесния предварителен
договор ищецът бил наясно със съществените характеристиките на двата
имота - площ, предназначение, вид и т.н, през цялото време бил категоричен в
намерието си да закупи именно тези имоти, знаел, че били незастроени, макар
в тях да имало следи от разрушени постройки, които били отразени на
скиците, по отношение на които нямал претенции, подписал предварителния
договор, явил се е на уговорената дата за изповядване на сделката и без
колебания изплатил напълно продажната цена на имотите.
Съдът, след като се съобрази със становищата на страните и събраните
6
по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното :
Не се спори между страните и се установява от приложения препис на
нот.акт за покупко-продажба *** и удостоверение за граждански брак от ***
че ищците Ц.А. и Р.Е. са собственици на процесните недвижими имоти - ***
по плана на ***, с площ 1030 кв.м. и *** по плана на с.с., с площ 1010 кв.м,
които са били придобити в режим на СИО с договор за покупко-продажба от
***
Видно е, че в горепосочения нот.акт и двата имота са описани като
незастроени.
От приложените преписи на скици на двата имота, издадени от *** е
видно, че при издаването им са били отразени в *** паянтова стопанска
сграда, клозет и попадаща част от жилищна сграда, разположена в съседния, а
в *** паянтова стопанска сграда.
От представеното копие на удостоверение с изх.№*** на *** е видно,
че е било издадено за удостоверяване, че след извършена проверка на място
от съответен служител било установено, че в границите на *** и *** *** по
плана на *** били съборени две стопански сгради. При това в действащия
кадастрален план на *** били заличени сигнатурите „ПС“ и „ПС“ и
очертанията на съборените сгради в имота.
Установява се от представения препис на предварителен договор за
покупко-продажба от 05.01.2021г., сключен между ищците Ц.А. и В.А. от
една страна, като продавачи и от друга ответника Р.Е., като купувач, че в него
е било отразено постигнато съгласие продавачите да прехвърлят на купувача
правото на собственост върху собствените си недвижими имоти, придобити
по силата на договор, обективиран в сочения по-горе нот.акт за покупко-
продажба *** и описани по начин съответен на този в нотариалния акт.
Цената е била уговорена на 11 000лв., от които капаро (задатък) в размер на
2 000лв. платими при подписване на предварителния договор и 9 000лв.
платими при сключване на окончателния договор.
Обективирано е съгласие прехвърлянето на собствеността да се
извърши в срок до 28.02.2021г.
Видно е от приложеното копие на нот.покана, рег.***, че ищците са
поканили ответника да се яви в кантората на същия нотариус на 02.04.2021г.,
7
11.00ч. за сключване на окончателен договор за покупко-продажба за
процесните имоти. Видно е от представената разписка, че нотариалната
покана е била връчена на адресата на 24.03.2021г.
От приложения препис на Констативен протокол по реда на чл.593 от
ГПК *** на нотариус с *** се установява, че на ***. нотариуса е констатирал,
че в кантората му се явили ищците и ответника, при което продавачите
представили всички необходими документи за изповядване на сделката,
изявили съгласие за сключване на окончателен договор и пристъпили към
четене на проекта за нот.акт. Отразил също така, че след изчитане на проекта
за нот.акт купувачът отново отказал да го подпише, изразявайки аргументи,
че в представен акт пишело, че имотите били незастроени и имало документ
от ***, че са незастроени; в друг акт нямало информация дали били застроени
или не; в сключения предварителен договор също пишело, че имотите били
незастроени; в същото време в документите по сделката се виждала сграда,
която частично попадала в единия парцел и представлявала тежест за
купувача, който искал да закупи незастроен имот.
Ищците са представили квитанции за платени данъчни задължения към
*** за процесните имоти за 2021г.
От представените от ищците удостоверения, издадени на 18.10.2021г.
от *** и *** е видно, че процесните имоти не са актувани като общинска и
държавна собственост.
В о.с.з. на 29.09.2021г. са събрани гласни доказателства, ангажирани от
страните. Свидетелят ***, сочен от ищците и техен син излага в показанията
си, че родителите му го били помолили да обяви процесните имоти за
продажба от тяхно име в „***.“, при което посочил и свой телефонен номер
за връзка. Твърди, че ответника му се обадил, проявявайки интерес към
офертата за продажба и поискал да определят дата за оглед. Твърди също, че
заедно ходили два пъти на оглед. При първия се срещнали в ***, като
ответника поискал и св.А. му предоставил скици на двата имота. Сочи, че
отишли на място и направили подробен оглед; обсъдили продажна цена и
договорили такава; купувача споделил, че искал да прави фотоволтаици и
казал, че му трябвали партиди за ток; обсъдили дали могат да бъдат открити
такива; гледал и трафопостовете къде се намирали. Св.А. твърди още, че била
уговорена и втора дата за оглед, при който с него отишъл на място и ***, като
8
същия изчакал в автомобила, но след огледа свидетеля споделил с него какво
се било случило. Св.А. излага също, че ответника поискал да се подпише
предварителен договор след откриване на партиди за ток за имотите, като се
съгласил това да стане при ***. Сочи се от свидетеля, че от първата среща с
ответника до датата на подписване на предварителния договор минали около
4-5 месеца, необходими за откриване на партидите за ток. Твърди се, че
всички страни се явили при нотариуса на определена от тях дата, изготвен
бил предварителния договор, като тогава също били представени нотариалния
акт и скиците на имотите, в които били означени постройките. Свидетелят
пояснява, че в *** в долната част към улицата имало полуразрушена
постройка с размери 2м. на 3м. без покрив и с височина не повече от 1,5 м., а
в горната част имало някаква допълваща постройка, която била залепена към
жилищната сграда в съседния ***, както и външен клозет. Твърди, че
купувача видял постройките, които се намирали в имотите, означени били и
на скиците и даже ги коментирали, като ответника няколко пъти споделил, че
не го притеснявали няколко полупаднали постройки, а напротив – можело да
се преустроят в жилищни сгради. Св.А. сочи, че отишъл с родителите си при
нотариуса в деня, определен за изповядване на окончателния договор. Тогава
се явил и ответника, като платил остатъка от продажната цена в размер на 9
000лв., след като помощника на нотариуса предоставил договора за
запознаване. Свидетелят твърди, че след това той останал отвън, а страните
по сделката влезли вътре при нотариуса за подписване на договора. Сочи, че
впоследствие майка му се обадила и му казала, че след изчитане на договора
купувача започнал да звъни по телефона и отказал да подпише нотариалния
акт., като никой не бил разбрал каква е причината за това. Св.А. твърди още,
че впоследствие родителите му връчили на ответника нотариална покана за
явяване при нотариуса за сключване на окончателен договор и на
определената дата отново всички страни се явили, но след прочитане на
нотариалния акт, ответника отново отказал да го подпише, за което бил
съставен констативен акт. Свидетелят твърди също, че след първия отказ за
подписване на окончателния договор, ответника му се обадил по телефон и от
проведения разговор св.А. разбрал, че купувача имал колебания, т.к. при
съществуващите сгради, за фотоволтаиците му щял да се заплаща по-скъпо
тока.
Свидетелят *** излага в показанията си, че бил със св.*** А., когато
9
ответника се бил обадил за оглед на процесните имоти. Свидетелят сочи, че и
той отишъл на огледа, но останал в автомобила, като след това св.А. му
споделил, че купувача търсел дворове, за да прави фотопанели. Излага, че ги
видял да влизат вътре и да оглеждат.
Свидетелят *** ПЕ. *** излага в показанията си, че е собственик на ***
който е съседен с притежавания от ищците ***. Твърди, че през летните
месеци на 2020г. видял, че някакъв човек дошъл с автомобил. Излязъл, за да
провери какво търси и видял, че бил ответника. Заговорили се и той му казал,
че проявявал интерес към съседното дворно място, което било на ищците.
Св.*** твърди, че ответника извадил скица на имота и започнал да мери с
линия челната му част. Свидетелят пояснява, че между двата имота нямало
ограда и той по памет показал на посетителя с ръка къде минавала границата
между двата парцела. Св.*** сочи също, че разговаряли за това, че нямало
прекарани електричество и вода в имота, като ответника казал, че търсел
места за фотоволтаици, както и казал, че намиращите се в имота орехови
дървета пазели сянка, което не било добре. Свидетелят пояснява, че в имота
на ответниците имало стопанска постройка в частта към улицата, както и
имало кирпичена сграда, която попадала и в двата имота, както е означено на
скицата, приложена на л.9 от делото. Постройката, която се намирала в имота
на ищците не била свързана с врата към сградата в имота на св.***, но имали
обща стена и общ покрив.
Свидетелят Г. П. Д. твърди в показанията си, че ходил веднъж с
ответника, за да види имотите, които той имал намерение да закупи в *** и
това се случило няколко месеца преди м.февруари 2021г. Твърди също, че ги
огледали отвън през оградата, като ответника обяснил от къде минавала
границата и се виждало в другия край правоъгълна къща с покрив и стара
мазилка, от която ¼ навлизала в имота, който ответника искал да купи. Сочи,
че нямало очертание на границата между двата имота и не били обсъждали
тази сграда. Видели също така в ляво от тази постройка и друга,
наподобяваща външна тоалетна. Св. Д. излага, че отишли и до другия имот,
където видели, че до оградата имало малка постройка с махнат отчасти
покрив. Същият свидетел твърди още, че на 24.02.2021г. ответника му се
обадил и го помолил да отиде да види дали постройките в имотите още
съществували. Сочи, че в единия имот, където била голямата къща всичко
10
било по същия начин и нямало следи от разрушения, ремонти или други
подобни, а в другия имот покрива на постройката бил още малко разрушен.
Свидетелят излага, че ответника му казал, че искал тази информация, т.к.
голямата постройка навярно навлизала в имота, който искал да купи, което
бил видял по скица. Твърди също, че ответника се занимава с пчеларство,
като не знаел да търсел имоти за разполагане на фотоволтаици.
Съдът възприема и съобразява при решаване на спора обсъдените
гласни доказателства, в които не намира противоречие, а напротив – същите
взаимно се допълват.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното :
По исковете с правно основание чл.28, ал.1 от ЗЗД и чл.34 от ЗЗД,
предявени от Р. Т. ЕНЧ. против ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ..
Ищецът Р.Е. претендира унищожаване на процесния предварителен
договор, поради грешка в предмета.
При разясняване на правната характеристика на грешката, визирана в
чл.28, ал.1 от ЗЗД като основание за унищожаемост, ВКС приема, че
грешката е основание за унищожаване на една сделка, когато е свързана с
фактическите обстоятелства, предмет на договора. Тя следва да е свързана със
сключването му, въз основа на неверни представи за действителността.
Предполага несъзнавано несъответствие между представите на страната и
действителността, под влияние на което несъответствие, тя сключва договора.
Ако не е била несъответстващата на действителността представа, то и
волеизявлението не би било извършено. Несъответствието се дължи или на
неверни представи или на незнание на определени факти от значение за
формиране на вътрешната воля.
От друга страна, грешката в предмета е основание за унищожаване на
сключен договор, само ако се отнася до съществени качества на същия.
Ищецът по иска твърди, че не би сключил процесния предварителен
договор, ако знаел, че били застроени. Намерението му било да купи
незастроени имоти и по този начин процесните били описани в
предварителния договор.
Установи се, че при сключване на процесния предварителен договор
11
страните са описали имотите като незастроени.
Установи се от обсъдените писмени и гласни доказателства, че в
процесния *** има паянтова сграда в единия край, а в другия има външен
клозет, както и попада част от паянтова жилищна сграда, изградена в
съседния ***.
Стана ясно също така, че и в процесния *** има една паянтова сграда на
границата с улицата.
Касае се обаче за постройки, които не са самостоятелен обект на
собственост, а са приращение към земята по смисъла на чл.92 от ЗС. Поради
това те следват разпоредителната сделка със земята и без изричното им
описване. Липсата на описание на тези сгради в договора за покуко-продажба
е правно ирелевантно.
В същото време се установи от гласните доказателства, че купувача по
предварителния договор е извършил два огледа на имотите заедно със св.***
А., като представляващ продавачите, както и е извършил по своя инициатива
оглед, при който е разговарял със св.*** ***, притежаващ съседния ***.
Изясни се също така от показанията на св.А., че ищеца по този иск се е
запознал със скиците на имотите, а от същите е видно какви постройки има
във всяко от дворните места. Установи се от показанията на св.А., че
купувача по предварителния договор е видял при огледите постройките в
имотите и те са били предмет на обсъждане, както и било обсъждано къде
минавала границата между *** и ***. От показанията на св.Г.Д. също стана
ясно, че когато е оглеждал имотите заедно с купувача, в тях са се виждали
постройки. Поради това е отишъл до тях на датата, на която е трябвало да се
сключи окончателния договор, за да видел дали постройките все още били
там. Не се установи обаче да е имало уговорка между страните по
предварителния договор за премахване на постройките, като условие за
сключване на окончателния договор, а и неизпълнението му не би обусловило
претендираната унищожаемост.
При тези изяснени обстоятелства, съдът счита, че не може да се приеме,
че у купувача е съществувала невярна представа, че двата имота били
незастроени. Напротив, установеното от гласните доказателства обосновава
извода, че ищеца е бил запознат с действителното фактическо положение –
намиращи се в дворните места постройки, някои от които разрушени в
12
известна степен. Тези постройки са били очевидни при извършване на
огледите и възприемането им е несъмнено и установено от обсъдените
доказателства. Следва да се отбележи, че съдът намира, че и по отношение на
намиращата се в горната част на *** постройка, представляваща част от цяла
сграда с общ покрив, разположена в съседния *** купувача е възприел това
обстоятелство, с оглед установените факти, че е разполагал със скици на
купуваните имоти и изясненото от показанията на св.***, че при
самостоятелния оглед конкретно на това дворно място, ответника носел със
себе си скица, правил самостоятелни измервания с линия, обсъждали къде
минавала границата.
Предвид горното, съдът счита, че предявеният иск с правно основание
чл.28, ал.1 от ЗЗД е неоснователен и недоказан и следва да се отхвърли като
такъв.
С оглед изхода н спора по този иск, съдът счита, че неоснователен и
недоказан се явява и и иска по чл.34 от ЗЗД за връщане на платената
продажна цена от 11 000лв.
По иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от ЦВ. Н. АЛ.
и В. АЛ. АЛ. против Р. Т. ЕНЧ..
За да бъде уважен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да се
установи наличието на валидно сключен предварителен договор между
страните; настъпил падеж за изпълнение на задължението на страните по него
- за сключване на окончателен договор; неизпълнение от страна на ответника
на посоченото задължение в уговорения срок и съответно изпълнение на
задълженията на ищеца, в качеството на купувач; както и че продавачът е
собственик на вещта, предмет на правоотношението.
Съдът приема, с оглед установеното от обсъдените доказателства и
изхода на спора по иска за унищожаване на договора, че е налице
облигационна връзка между страните, създадена с процесния предварителен
договор от 05.01.2021г. Съдът намира, че писменото съглашение съдържа
всички необходими елементи - писмена форма, страни, индивидуализирани
имоти по площ, граници, местонахождение и цена, позволяващи обявяването
на това съглашение за окончателно. Неговите клаузи, обективиращи
съвпадащата воля на страните, обвързват последните – съответно ищците по
този иск, като продавачи да прехвърлят собствеността върху имотите, а
13
ответника, като купувач – да заплати уговорената продажна цена.
Установи се също така, че ищците са собственици на имотите предмет
на предварителния договор.
Настъпил е падежът на задължението на продавачите да прехвърлят
собствеността върху имотите с договор в нотариална форма – уговорен в т.3,
а именно 28.02.2021г.
Установи се, а е и безспорно, че купувача е заплатил изцяло уговорената
продажна цена в размер на 11 000лв.
Предвид изложеното, съдът приема, че са налице условията за
обявяване на процесния предварителнен договор за покупко-продажба от
05.01.2021г. за окончателен, поради което предявената искова претенция с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява основателна и доказана и следва
да бъде уважена като такава.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, ищците следва да заплатят
нотариална такса по сметка на ПлРС съгласно чл. 85, ал. 2 вр. чл. 87 от ЗННД,
определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД,
съобразно материалния интерес. В случая уговорената продажна цена
/представляваща удостоверения материален интерес/ е по-висока от
данъчната оценка, поради което, съгласно разпоредбата на чл.96, ал.3 от
ЗННД, нотариалната такса следва да се събере върху нея и се изчислява на
168,50 лв. Ответникът като приобретател следва да заплати по сметка на ***
сумата от 313,50 лв., представляваща местен данък за придобиване на имота
по чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2,85%, определена на основа уговорената
цена, съгласно разпоредбата на чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ.
Следва да бъде вписана възбрана върху недвижимия имот за
обезпечаване на събирането на присъдените в полза на съда такси, както и
следва да бъде забранено издаването на препис от решението, докато ищците
не докажат, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите
данъци и такси за имота (за плащане на последните са представени
доказателства в хода на делото), на основание чл.364, ал.1 от ГПК. Решението
на съда в шестмесечен срок от влизането му в сила следва да бъде вписано,
съгл. чл.115, ал.4 от ЗС.
При този изход на производството и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
ответникът Р.Е. следва да заплати на ищците направените от тях разноски в
14
размер на 1 367,16лв. по представения списък по чл.80 от ГПК
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН ********** против ЦВ.
Н. АЛ. с ЕГН ********** и В. АЛ. АЛ. с ЕГН ********** ИСК с правно
основание чл.28, ал.1 от ЗЗД за унищожаване на сключен между страните
Предварителен договор за покупко-продажба от 05.01.2021г. с нотариална
заверка на подписите, *** на *** *** с район на действие ***, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН ********** против ЦВ.
Н. АЛ. с ЕГН ********** и В. АЛ. АЛ. с ЕГН ********** ИСК с правно
основание чл.34 от ЗЗД за осъждане на ответниците да възстановят на ищеца
сумата от 11 000лв., представляваща платена продажна цена по
Предварителен договор за покупко-продажба от 05.01.2021г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД,
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
05.01.2021 г. между ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН ********** и В. АЛ. АЛ. с ЕГН
********** от една страна като продавачи и Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН ********** от
друга страна като купувач, по силата на който ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН ********** и
В. АЛ. АЛ. с ЕГН ********** продават на Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН **********
следните свои недвижими имоти, находящи се в ***, ***, придобити в режим
на съпружеска имуществена общност: 1. Поземлен имот с идентификатор
*** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
*** на изпълнителен директор на ***, последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 24.02.2021г.;
площ: 1030 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана;
начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м.), който имот е описан
в нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот *** като УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ***, целият с площ 1030 кв.м., незастроен, при граници и
съседи: улица, ***, улица, ***. и *** и 2. Поземлен имот с идентификатор ***
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед ***
на изпълнителен директор на ***, последно изменение на кадастралната карта
15
и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е със Заповед ***; адрес
на поземления имот: ***, ***, площ: 1010 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до
10м.), който имот е описан в нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот
*** като УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ *** по плана на ***, ***, целият
с площ 1010 кв.м., по скица, а по документ за собственост с площ от 1015
кв.м. с неуредени смети от към уличната регулация, незастроен, при граници
и съседи: улица, *** ***, при продажна цена общо за двата имота в размер на
11 000лв., която е изплатена изцяло от купувача на продавачите.
ОСЪЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК, ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН
********** и В. АЛ. АЛ. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ по сметка на
Плевенски районен съд сумата от 168,50 лв. – дължимата такса по чл.8 от
Тарифата за нотариални такси към ЗННД.
ОСЪЖДА Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ по сметка на
*** местен данък за придобиване на недвижимо имущество в размер на
313,50лв.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху описаните по-горе имоти до
заплащане на разноските по прехвърлянето им, на основание чл.364, ал.1 от
ГПК.
УКАЗВА на ищците, че в шест месечен срок от влизане в сила на
решението следва да извършат вписване на решението, като им указва, че
след изтичане на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато не бъдат представени
доказателства за заплащане на разноските по прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК Р. Т. ЕНЧ. с ЕГН
********** ДА ЗАПЛАТИ на ЦВ. Н. АЛ. с ЕГН ********** и В. АЛ. АЛ. с
ЕГН ********** деловодни разноски в размер на 1 367,16лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Плевенски Окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
16