№ 15014
гр. София, 02.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20231110157577 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от Г. В. Г. срещу И. Г. К. установителен иск по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 233,
изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД за признаване на установено в отношенията между страните, че
ответницата дължи на ищеца сума в общ размер от 3792,13 лева, представляваща
обезщетение за вреди от неизпълнение на договорни задължения, причинени през време на
ползването на вещта под формата на стойност на извършени разходи за възстановяване на
състоянието на наета вещ – апартамент № 11, находящ се на адрес /адрес/, предоставен за
ползване на ответницата по силата на договор за наем от 10.03.2020 г., дължими на
основание чл. 5.1, б. „д“ от договора и включваща следните разходи: сумата от 2 428 лева –
стойност на извършен ремонт и пребоядисване на стени и тавани; сумата от 414,13 лева –
стойност на почистване на монтирани щори и сумата от 950 лева – стойност за пране на
мека мебел и почистване на корпусна мебел, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на заявлението в съда – 14.10.2022 г. до окончателното
изплащане, за които суми по ч. гр. дело. № 56131/2022 г. по описа на Софийски районен съд,
ГО, 51-ви състав е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК от
10.04.2023 г.
Ищецът твърди, че на 10.03.2020 г. между него, в качеството му на наемодател и
ответницата И. Г. К., в качеството й на наемател, е сключен договор за отдаване под наем на
следния недвижим имот: апартамент № 11, находящ се в /адрес/, със застроена площ от
124,27 кв. м., състоящ се от две спални, кухня, дневна-трапезария, баня-тоалетна, коридор,
антре и два балкона, заедно с подземен гараж/паркомясто № 6 и подземен гараж/паркомясто
№ 7, находящи се в сутерена на жилищната сграда. Поддръжа се, че договорът е сключен за
срок от 2 години, считано от 01.04.2020 г., като съгласно същия наемателят се задължил да
заплаща месечен наем в размер на 750 евро. Посочва се, че на 24.04.2020 г. ползването на
наетия имот е предадено с приемо-предавателен протокол, в който подробно е описано
състоянието на имота – след основен ремонт, луксозно обзаведен с мебели по поръчка.
Излага се, че с анекс от 01.04.2022 г. срокът на договора е удължен с два месеца, считано до
1
01.06.2022 г., на която дата е и прекратен. Твърди, че на 03.06.2022 г. ползването на наетия
имот е върнато на наемодателя с приемо-предавателен протокол, в който изрично е описано,
че двете страни се съгласяват, че апартаментът не е в отлично състояние, както е предаден
при подписване на договора за наем през 2020 г., с видими следи от куче по стените и в
мръсно състояние на гардероби, кухня, стени, мека мебел. С исковата молба Г. Г. излага
твърдения, че ответницата К., в качеството си на наемател, е нанесла видими повреди по
жилището, чието наличие е признала с подписване на протокола. Сочи, че последните не са
отстранени от наемателя. С бездействието си да почиства редовно имота на основание чл.
5.1., б) „д“ от договора и с нарушаване задължението си да не отглежда домашен любимец
съгласно уговореното в чл. 5.1., б) „и“ от договора, ответницата не е изпълнила договорни
задължения, вследствие от което е нанесла вреди по време на ползването на наетия имот,
което наложило ищецът да ги отстрани за своя сметка. Конкретно ищецът посочва, че
последните се изразязат в следното: 1) издрани от домашен любимец стени, почернели и
опушени тавани, което наложило извършване на ремонтни дейности и пребоядисване на
стени и тавани за сумата от 2428 лева; 2) силно замърсени монтирани щори, чието
почистване възлизало на сумата от 414,13 лева; 3) силно замърсена мека мебел и корпусна
мебел, наложило извършване на пране и почистване за сумата от 950 лева. Ищецът твърди,
че внесеният от ответницата депозит по договора за наем в размер на 750 евро е прихванат
за погасяването на последния месечен наем, поради което се налагало така причинените
вреди и извършените по отстраняването им разходи да се претендират по съдебен ред. С
тези съображения Г. Г. отправя искане за признаване за установено в отношенията между
страните, че ответницата му дължи сума в общ размер от 3792,13 лева, представляваща
обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на наетия имот, под формата
на стойността на извършени разходи за възстановяване на състоянието на имота,
предоставен за ползване на ответницата по силата на договора за наем от 10.03.2020 г.
Претендира разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответницата И. Г. К., чрез
пълномощника си адв. Г., оспорва исковата претенция по основание и размер. Не оспорва, че
страните са се намирали в договорни отношения, възникнали от договор за наем, сключен на
10.03.2020 г. и прекратен на 01.06.2022 г., по силата на който ищецът е предоставил на
ответницата за ползване следния свой собствен имот – ап. 11, находящ се в /адрес/. Не
оспорва, че договорът е сключен за срок от 1 година, като с анекс от 01.04.2022 г. действието
му е продължено с два месеца – до 01.06.2022 г., както и, че дължимата наемна цена била в
размер на 750 евро. Признава, че след прекратяване на договора за наем, предаденият на Г.
депозит в размер на 750 евро е прихванат за погасяването на последния месечен наем.
Оспорва останалите изложени от ищеца твърдения с довод, че договорът е сключен със
съдействието на брокерска компания „Юник Естейтс“ АД. Излага, че по време на
действието на договора за наем ответницата е обитавала имота със своя съпруг, дъщеря си и
кучето им, за което последно обстоятелство ищецът е бил уведомен и не е възразил.
Посочва, че за периода на ползване на апартамента, последният е поддържан в изряден вид.
Твърди, че преди да се изнесе от имота, е повикала фирма за почистване на мека мебел,
която да изчисти дивана и матраците с професионални уреди, а всички обичайни следи от
обикновеното употребление на имота са поправени към момента на напускане и имотът е
предаден в отлично състояние. Сочи, че при предаването на имота ищецът не е констатирал
повреди, нито никакви видими следи от куче, нито е възразил, че щорите и меката мебел са
в мръсно състояние, като дори е изразил положително мнение за състоянието, в което се
намира апартаментът. Ответницата посочва, че е заплатила и всички месечни сметки за
битови разходи, непосредствено след излизането им. Твърди, че при напускане на жилището
не е подписвала приемно-предавателен протокол със соченото от ищеца съдържание, като
оспорва положения подпис да е неин, още повече, че в така представения протокол е
отразено предаване на имота на наемател, а не връщането му на немодателя. Въпреки
2
обещанието си, ищецът не изпратил на К. такъв протокол. В представения такъв по делото
не са посочени конкретни увреждания. Не става ясна причината, наложила цялостна
шпакловка и пребоядисване. Оспорва се твърдението таваните да са били опушени и
почернели, доколкото в апартамента почти не е готвено и не са употребявани тютюневи
изделия от ищцата и членовете на домакинството й. С отговора И. К. излага, че е ползвала
имота с грижата на добър стопанин и го е предала на наемодателя в добър вид, както при
приемането му през 2020 г. С тези доводи ответницата отправя искане за отхвърляне на иска
като неоснователен. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е установителен иск по чл. чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82
ЗЗД.
По допустимостта:
Исковата претенция има за предмет признаване за установено в отношенията между
страните, че ответницата дължи на ищцовото дружество вземане, удостоверено в Заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, издадена по ч. гр. дело № 56131/2022 г.
по описа на Софийски районен съд, I-во ГО, 51-ви състав.
Съдът, като съобрази, че възражението на длъжника срещу заповедта за изпълнение
съдържа оспорване на удостовереното в същата вземане и е депозирано в срока по чл. 414,
ал. 2 ГПК, а установителният иск е предявен в срока по чл. 415, ал. 4 ГПК, във връзка с
дадени указания по реда на чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК, намира процесната установителна искова
претенция за процесуално допустима и предявена при наличието на правен интерес от
търсената защита.
По същество:
Съгласно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена. При липса на друга уговорка между страните, наемодателят е длъжен да
предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета - арг. чл. 230, ал.
1 ЗЗД, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите,
причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря – арг. чл. 233, ал. 1, изр. 1 и изр. 2 ЗЗД. Правната норма на
чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД урежда една оборима презумпция за виновно причиняване на
вредите от наемателя през време на ползването на предоставената му вещ, поради което, ако
наемателят твърди, че вредите се дължат на причина, за която той не отговаря,
доказателствената тежест да установи това пада върху него.
Следователно, в тежест на ищеца по предявения иск за заплащане на обезщетение за
имуществени вреди във връзка с нанесени щети по наетото жилище, е да установи при
условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1). наличието на валидно
възникнало наемно облигационно правоотношение между страните от договор за наем от
10.03.2020 г. и анекс към него, по силата на който ищецът е предоставил на ответницата за
временно и възмездно ползване процесния недвижим имот; 2). прекратяване на договора за
наем поради изтичане на уговорения срок на действието му; 3). настъпването на описаните
конкретни вреди по наетия имот вследствие от ползването му от ответницата, налични към
момента на предаването му на наемодателя, и стойността на последните, определена от
стойността на разходите за възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към
момента на предаването му на наемателя; 4). вида и стойността на извършените разходи от
наемодателя и необходимостта им за възстановяване на имота.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответницата е да докаже, че
3
настъпилите в имота вреди се дължат на причина, за която тя не отговаря, респ., че е предала
имота в твърдяното от нея състояние.
С оглед становищата на двете страни и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, с
проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 17.07.2024 г. и обявен за
окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи от доказване са отделени обстоятелствата,
че между ищеца и ответницата е сключен договор за наем от 10.03.2020 г., по силата на
който за временно и възмездно ползване на ответната страна е предоставен недвижим имот –
ап. 11, находящ се на адрес: /адрес/ срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на
750 евро; реалното предоставяне на имота за ползване на ответницата; прекратяване на
договора на 01.06.2022 г. с изтичане на уговорения с анекс № 1 от 01.04.2022 г. срок на
действието му.
Посочените обстоятелства се установяват и от приетите по делото писмени
доказателства, сочещи, че на 10.03.2020 г. между ищеца Г. В. Г., в качеството му на
наемодател, от една страна и ответницата И. Г. К., в качеството й на наемател, от друга
страна, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставя на
наемателя за временно и възмездно ползване следните свои недвижим имоти: апартамент №
11, находящ се на адрес: /адрес/ със застроена площ от 124,27 кв.м., състоящ се от две
спални, кухня, дневна-трапезария, баня-тоалетна, тоалетна, коридор, антре и два балкона,
заедно с подземен гараж/паркомясто № 6, находящ се в сутерена на сградата с площ от 18,07
кв.м. и с подземен гараж/паркомясто № 7, находящ се в сутерена на сградата с площ от 18,07
кв.м. Предвидено е, в клаузата на чл. 1.2 от договора, че имотът ще се използва за жилище.
Съгласно клаузата на чл.2.1 за предоставеното ползване на имота наемателят следва да
заплаща обща месечна наемна цена в размер на 750 евро – платими в евро или в левовата им
равностойност, съгласно фиксирания курс на БНБ, от 1-во до 5-то число на текущия месец –
арг. чл. 2.2. Съгласно чл. 2.3. от договора при подписването му наемателят заплаща на
наемодателя сума в размер от 750 евро, представляваща депозит за наемния период. В чл.
2.5 е предвидено предаване от наемателя на наемодателя на депозит в размер на сумата от
750 евро, която подлежи на възстановяване при прекратяване на договора или се прихваща
със съществуващи към този момент задължения на наемателя – арг. чл. 2.5. Съгласно чл. 2.6.
депозитът служи и за обезщетение на наемодателя за вреди в имота, виновно причинени от
наемателя и поради неизпълнение на законните и договорните му задължения за поддръжане
и ползване на имота. Установява се, че договорът за наем е сключен за срок от две години,
считано от 01.04.2020 г. – чл. 3.2, като след изтичането на срока договорът се прекратява, но
може да бъде продължен с допълнително писмено споразумение между страните – чл. 3.3.
Съгласно клаузата на чл. 3.6. предаването на имота ще бъде извършено в срок не по-късно
от 01.04.2020 г., за което се съставя приемно-предавателен протокол. Установява се, че сред
основните задължения на наемодателя по договора са да предаде обекта в състояние и с
обзавеждане, описани в опис-протокол, приложение 1 към договора, да осигури спокойното
и безпрепятствено ползване на имота – чл. 4.1., б. а, б. б. Съгласно чл. 5.1, б.а – б. д и б. и
сред основните насрещни задължения на наемателя са: да заплаща в срок уговорените
месечни наемни вноски, да освободи и върне имота незабавно след прекратяване на
договора, да заплаща всички разходи, свързани с ползването на имота, като ползва същия с
грижата на добър стопанин и след прекратяване на договора да го върне на наемодателя в
добро състояние, като се отчете обикновеното изхабяване, свързано с нормалното ползване
на имота, на база на съставения приемно-предавателен протокол, да отстранява за своя
сметка всички дребни повреди, дължащи се на обикновеното потребление, като замърсяване
на стени в помещенията, разяждане на кранове, брави, запушване на комини и др. подобни,
да не отглежда домашни любимци в имота.
Не е спорно между страните, а и от приобщения по делото приемно-предавателен
протокол от 24.04.2020 г. към договора за наем от 10.03.2020 г. се установява, че имотите,
обект на договора, са предадени на наемателя. Съгласно отразеното в протокола основните
4
помещения в наетия имот са: спалня, втора спалня, бокс, трапезария и коридор; сервизни и
други помещения – тоалетна, баня с тоалетна, мокро помещение, гараж, като е отразено и
какво конкретно обзавеждане/оборудване се намира в съответното помещение. В графа:
„забележка“ в приемно-предавателния протокол е посочено, че апартаментът се предава в
отлично състояние, след основен ремонт на всички стени, без видими повреди по настилки
и мебели, с напълно работещи системи и инсталации в състоянието съгласно снимките в
офертата.
По делото не се спори, а и се установява, че с Анекс № 1 от 01.04.2022 г. към договора за
наем от 10.03.2020 г. страните са постигнали съгласие срокът на договора да бъде променен
до 10.06.2022 г., като всички останали клаузи остават непроменени.
Данните, следващи от анализираните писмени материали, обуславят извод за възникнало
наемно правоотношение между ищеца Г. Г., в качеството му на наемодател и ответницата И.
К., ва качеството й на наемател, с правопораждащ факт процесният договор за наем от
10.03.2020 г., чието действие е продължено до 01.06.2022 г. с анекс № 1от 01.04.2022 г.
По делото не е спорно, а и се установява, че в изпълнение на договорните си задължения
като наемодател и конкретно на 24.04.2020 г. ищецът е предал на ответницата, като
наемател, за временно и възмездно ползване описаните в договора недвижими имоти в
състоянието, в което са се намирали в този момент, за използване на имота като жилище, за
което е съставен и подписан от страните протокол от 24.04.2020г., представляващ неразделна
част от договора. Състоянието на недвижимия имот към този момент е описано в протокола,
чрез подробно изброяване на намиращото се в него обзавеждане и оборудване в отделните
помещения, като се изясни, че страните са удостоверили с подписа си отличното състояние
на апартамента, без видими повреди по настилки и мебели.
Предвид изложеното, съдът намира, че за ответницата И. К., като наемател, са
възникнали насрещните задължения за заплащане на месечната наемна цена, за ползване на
имота с грижата на добър стопанин и за връщането му в добро състояние, при отчитане на
обичайното изхабяване при прекратяване на действието на договора, обусловени от
съществуващото между страните правоотношение, при осигурена възможност за ползване на
наетия имот от страна на наемодателя.
Между страните не е спорно, че наемното правоотношение е прекратено на 01.06.2022 г.
на основание чл. 3.3 от договора за наем – с изтичане на уговорения срок на неговото
действие, както и, че след прекратяването му наетият имот е върнат от наемателя на
наемодателя.
Основният спорен по делото въпрос е относно състоянието, в което е предаден имотът
след прекратяване на договора за наем, респ. за наличието на твърдените от ищеца повреди,
за които да отговаря ответната страна.
За установяване връщането на наетия имот от наемателя на наемодателя след
преустановяване на договорната обвързаност между страните, по делото е представен и
приет (в заверен препис и в оригинал) приемно-предавателен протокол от 03.06.2022 г. От
съдържанието му се установява, че по силата на протокола на наемателя И. К. се предава
следния недвижим имот – апартамент № 11, находящ се в /адрес/, със застроена площ от
124,27 кв. м., състоящ се от две спални, кухня, дневна-трапезария, баня-тоалетна, коридор,
антре и два балкона, заедно с подземен гараж/паркомясто № 6 и подземен гараж/паркомясто
№ 7, находящи се в сутерена на жилищната сграда. Налице е описание на основните,
сервизните и други помещения в имота, идентично на описанието в приемно-предавателния
протокол от 24.04.2020 г. В графа „забележка“ на протокола е отразено съгласието на двете
страни, че апартаментът не е в отлично състояние, както е предаден при подписване на
договора за наем през 2020 г., с видими следи от куче по стените и в мръсно състояние на
гардероби, кухня, стени, мека мебел.
5
Изясни се, че с отговора на исковата молба ответницата оспорва подписването на
протокол с това съдържание, оспорвайки положеният подпис в графа: „наемател“ да е
изпълнен от нея. Във връзка с така проведеното оспорване, по делото е допуснато
изслушването и е приета съдебно-графологична експертиза, имаща за обект на изследване
подписите, положени от името на И. К. в мястото: „наемател/lessee“ на приемно-
предавателния протокол от 03.06.2022 г. и изготвена при използване като сравнителен
материал на подписи, полагани от ответната страна в заявления за издаване на документи за
самоличност, както и на приети по делото безспорни писмени материали – договор за наем
от 10.03.2020 г. и анекс към него, приемно-предавателен протокол от 24.04.2020 г. Въз
основа на проведеното техническо изследване експертизата констатира, че изследваните
подписи действително са изпълнени върху документа, а не е извършена техническа
подправка чрез пренасянето им от друг документ. Не са установени признаци,
свидетелстващи за техническо подправяне на изследвания подпис - непосредствен обект.
Експертизата констатира също, че по вид, плътност, структурни белези и цвят на видимата
луминесценция, хартията на процесния документ, върху която е отпечатана страница 1 е
сходна с хартията, използвана за изготвяне на страница 2, а тонерът на щрихите от печатния
текст на стр. 1 не се различава по морфологични белези и състав от тонера, отложен в
щрихите от печатните текстове на стр. 2., което означава, че двете страници от приемно-
предавателния протокол от 03.06.2022 г. са отпечатани по един и същ начин – с лазарен
принтер. Изяснено е, че не се установяват признаци за извършена имитация на подписите в
графа: „наемател“. Въз основа на проведено графическо изследване, чрез разделно
изследване на подписите – обекти на експертизата, разделно и сравнително изследване на
почерка, отразен в подписите, представени като сравнителни образци и сравнително
изследване между подписа – обект на заключението и подписите – сравнителни образци,
експертизата констатира съвпадения в общите и частни графически признаци, които са
характерни, устойчиви и достатъчни в своята съвкупност за крайния извод, че подписът -
обект на експертизата е изпълнен от И. К.. Изрично в заключението е изяснено, че върху
този извод не оказват влияние установените несъвпадения при съпоставяне на обекта със
сравнителните образци, които биха могли да се дължат на вариантност лицето да използва
различни форми при изписване и свързване на отделните елементи от подписа си и които
вариантности са в границите на нормалното. При изслушването си в съдебно заседание
вещото лице уточнява, че в случая не се касае за имитация на подпис, в резултат от
проведеното техническо изследване със специазирана техника за установяване наличието на
някакъв вид технимеска поправка, като не са установени някакви признаци, които да дадат
основание за извод, че оспорените подписи имат подправка или имитация. Изяснява, че
преди да се пристъпи към сравнително изследване между обекти и сравнителни образци, се
провежда отделно сравнително изследване на целия обем на сравнителните образци, за да се
проследи в различните периоди каква е била транскрипцията на изписване на подписите на
лицето, количеството на движенията, налице ли е еднотипност при изписване на буквени
елементи или има някаква разлика. В случая е проведено изследване на заявленията за
издаване на документи за самоличност и на няколко документа, приложени по делото, които
са в периода 2014 г. – 2024 г., като е установена различна транкрипция при различните
години, в различните заявления. Експертът уточнява, че поради тази вариантност през
годините се наблюдават сравнителни образци, несъпоставими един с друг, но е налице
съвпадение на съпоставими елементи спрямо обектите на изследване. Вещото лице заявява,
че използваният сравнителен материал е достатъчен за изготвяне на заключението,
посочвайки, че лицето вече се подписва по начина, по който е подписан документът в БДС
през 2024 г. и повече от година и половина е с усвоени движения. Съдът кредитира
заключението, преценявайки го по реда на чл. 202 ГПК, като компетентно и обосновано
изготвено, от съответен специалист, чрез използване на съответните сравнителни образци, в
т.ч. приети по делото доказателства, отговорило на всички поставени въпроси и на
6
уточнителните такива в о.с.з., по същество останало неоспорено от страните.
Съобразявайки крайните изводи в експертизата, а именно, че подписите, положени в
графа за „наемател:/lessee“ в процесния приемно-предавателен протокол от 03.06.2022 г. са
изпълнени от ответницата И. К., че не се установяват признаци за техническото им
пренасяне, нито за извършена имитация на подписите, като страниците, на които е
отпечатан документът, са отпечатани на едно и също техническо средство, съдът намира за
неустановено по делото проведеното оспорване от ответницата, че не е подписвала
приемно-предавателния протокол от 03.06.2022 г., приет по делото. В тази връзка следва да
се отбележи, че с отговора на исковата молба ответната страна оспорва въобще да е
подписвала протокол с посоченото съдържание, неотричайки самото предаване на имота и
подписване на протокол за това в един екземпляр, като едва в хода на устните състезания
пред съда са изложени твърдения, че този документ отразява единствено изявленията на
страница 2 и, че липсват други доказателства относно връщането на имота.
С оглед изложеното, вземайки предвид експертните изводи, останали неопровергани от
други доказателства в процеса, съдът намира, че процесният приемно-предавателен
протокол от 03.06.2022 г. е подписан от ответницата И. К., като наемател, и удостоверява
предаването на наетия имот от наемателя на наемодателя. Действително, в съдържанието на
протокола е отразено, че имотът се предава на наемателя, но при съобразяване на датата на
изготвяне на документа – 03.06.2022 г. – два дни след прекратяване на наемното
правоотношение между страните, както и отразеното в графа: „забележка“ относно
състоянието на апартамента, несъответно на това, в което е предаден при подписване на
договора за наем през 2020 г., съдът намира, че с последния се удостоверява връщане на
имота на наемодателя след прекратяване на наемното правоотношение между страните.
Следва да се отбележи, че в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК с отговора на исковата молба от
ответната страна не е оспорено нито самото връщане на имота, нито момента, в който това е
осъществено, като изложените доводи касаят подписването на приемно-предавателния
протокол и състоянието, в което се е намирал имотът към този момент.
С подписване на приемно-предавателния протокол страните са удостоверили, че
апартаментът не е в отлично състояние, както е предаден при подписване на договора за
наем, като са налице видими следи от куче по стените, а гардероби, кухня, стени и мека
мебел са в мръсно състояние. Това изявление на ответната страна е от естество да се цени
като извънсъдебно признание за неизгодни за нея обстоятелства, но след преценката му с
останалите доказателства по делото – арг. чл. 175 ГПК.
За изясняване на фактическата страна на спора във връзка с конкретното състояние, в
което е предаден имотът, наличието на вреди по същия и изпълнение от ответната страна на
задълженията й във връзка с поддържането му, по делото са събрани гласни доказателства,
чрез разпита на свидетелката Б.Х. Х., допусната по искане на ищеца и на свидетелките
Е.Б.П. и С.Д.Д., допуснати по искане на ответната страна.
В разказа си пред съда св. Х. споделя, че познава ищеца Г. Г., с когото имат служебни
отношения във връзка със сделки с недвижим имоти, собственост на ищеца, осъществявани
чрез свидетелката, като брокер. Разказва, че познава жилището на ищеца – апартамент № 11,
находящ се на адрес: /адрес/, който имот свидетелката е отдавала под наем на трети лица
нееднократно – пет пъти. Категорична е, че именно тя е отдала имота под наем на
ответницата И. К. около 2020 г., която тогава била представлявана от свой брокер.
Свидетелства, че лично е присъствала при предаване на имота на наемателя, тъй като в този
момент именно Х. изготвя опис-протокол за състоянието на апартамента, с описване на
обзавеждането му, оборудването, който протокол се подписва от двете страни. Имотът бил
обзаведен скъпо и винаги при отдаването му под наем бил в перфектно състояние. Споделя,
че договорът за наем с ответницата е прекратен, като в имота вече има нов наемател. В
показанията си свидетелката разказва, че не е присъствала при подписване на протокола при
изнасянето на И. от имота – за предаване на апартамента, доколкото няма такова
7
задължение, но още същия ден била извикана от ищеца, за да види състоянието, в което се
намира имотът. Описва, че същото било далеч по-лошо от обичайното изхабяване, а
апартаментът бил в изключително лошо състояние - имало следи от животни по стените и
мебелите, надран паркет, стените били силно замърсени, меката мебел и матракът
замърсени, щетите били в коридора, в хола – на стената пред дивана, драскотини в хола – по
входната врата и в едната спалня – дясната, входната врата била надрана, имало откъртен
контакт, механизмите на щорите – счупени. Свидетелката посочва, че в състоянието, в което
се е намирал след напускането на И., апартаментът не можел да се отдаде под наем. След
този момент били отстранени всички щети – апартаменът бил пребоядисан, щорите
възстановени, а всички мебели – изпрани, като разходите за ремонтите били заплатени от
ищеца. Пред съда свидетелката заявява, че предявеният й протокол от 03.06.2022 г. е
изготвен на бланка на агенцията, в която тя работи. Свидетелства, че не знае в кой момент е
съставен, както и, че текстът в „забежка“ се добавя, когато се установи, че апартаментът не е
в съответното състояние, като много често това се установява предварително от
собственика, а впоследствие, когато дойде наемателят, се подписва и от него. Категорична е,
че тези неща не се пишат на ръка в протокола. Свидетелката разказва, че ищецът не е бил
съгласен да се отглежда куче в жилището, поради което и в самия договор имало нарочна
клауза за това. Първоначално не знаел, че И. има домашен любимец, за което разбрал
впоследствие – при постъпване на оплакване от съседите за кучешки лай, като получил
обяснение, че кучето идва от време на време. Пред свидетелката ищецът споделил, че с И. са
постигнали съгласие и същата е приела забележките с ангажимент за поемане на разходите
по отстраняването им.
Разпитана като свидетел по делото Е.П. разказва, че е много близка приятелка на
ответницата И.. Споделя, че през 2020 г. последната наела от ищеца Г. апартамент, намиращ
се в пряка на ул. „Пушкин“, където живяла около 2 години. Посочва, че е виждала
апартамента, тъй като е помагала на И. при нанасянето й, а и често се грижела за детето й,
поддържала домакинството, докато ответницата била на работа. В апартамента И. живеела с
мъжа си, детето си и малкото им куче. Разказва, че при изнасянето от апартамента
свидетелката била там и преди издаването му почистила същия и всичко – мебели, прозорци,
било в перфектно състояние. Свидетелката е категорична, че същата почиствала прозорците,
а за измиването им отвън И. ползвала фирма, както и периодично човек за почистване на
дивана и килима. Споделя, че когато ищецът е идвал в жилището е казвал, че е много чисто.
Разказва, че не си спомня за петна по дивана, като вътре в апартамента не се пушело.
Споделя за единствен случай, в който кучето на И. и семейството й одраскало мрежата на
вратата на терасата, но е категорична, че същата била сменена от И., както и, че абсолютно
винаги на дивана имало одеало, там, където е седяло кучето. Разказва, че не е присъствала
при самото връщане на имота от И. и не знае по какъв начин са се разделили страните, респ.
ищецът да е имал претенции след връщане на имота.
В показанията си пред съда свидетелката Д. разказва, че познанството й с ответницата
И. е от около 13 години, като двете се намират в приятелски отношения, а за ищеца Г. знае,
че е бил неин наемодател на апартамента, в който живеела в кв. „Борово“. Споделя, че И. се
преместила в жилището през 2020 г., където не живеела много, до към 2022 г. Там живяла
заедно с мъжа си, детето и кучето. Свидетелката посочва, че е посещавала често
апартамента, като помагала в отглеждането на детето, тъй като често боледувало.
Свидетелства, че когато е ходела апартаментът винаги е бил чист, а тъй като имало куче се
почиствало всеки ден. Диванът бил покрит с одеяло, за да не бъде замърсен. Не знае И. да е
имала проблеми с наемодателя си във връзка с поддръжката на апартамента. Споделя, че
преди изнасянето си от жилището И. повикала жената, която се грижела до този момент за
апартамента – св. Е., за да го почисти. Всеки път, когато св. Д. ходела в апартамента, там
била и тази жена по цял ден, като същата се грижела за чистотата в дома. В разказа си пред
съда свидетелката споделя, че в жилището постоянно живеело и кучето на семейството, с
обособен кът за него, като не е възприела да има следи от кучето по стените в апартамента.
Посочва, че в жилището не се е пушело, както и, че преди да се изнесе оттам, семейството
повикало фирма, която да почисти дивана. Свидетелката не е възприела следи по стените, а
8
последният път, в който видяла апартамента – няколко дни преди семейството на И. да се
изнесе оттам, същият бил годен за живеене и в добро състояние.
Изясни се, че с исковата молба ищецът претендира заплащането на извършени от него
разходи за отстраняване на конкретни щети по собствения си, нает от ответницата
апартамент, вследствие от ползването му от ответната страна и които щети са налични при
предаването му на Г., като наемодател, след прекратяване на договорното правоотношение.
Изложените твърдения са за издрани стени от домашно животно, наложили шпакловането и
боядисването им, почерняване и опушване на таваните, наложило пребоядисването им,
както и силно замърсяване на монтираните в жилището щори и на меката мебел, наложило
почистването им, респ. прането им от специализирани фирми.
За установяване на извършените дейности за отстраняване на твърдените щети по
наетия обект, чиято стойност се претендира в процеса, от страна на ищеца са ангажирани
писмени доказателства – фактура № 33/10.06.2022 г., издадена от „Радикат“ ЕООД с
получател Г. Г. за сумата от 2428 лева за извършване на следната услуга – основен ремонт на
стени и тавани на апартамент в /адрес/ съгласно акт за извършени строително-ремонтни
дейности и преводно нареждане за кредитен превод от 10.06.2022 г. за заплащане на
стойността й от ищеца; фактура № **********/18.06.2022 г., издадена от „Аветте“ ЕООД с
получател Г. Г., на стойност от 414,13 лева за извършено почистване и ремонт на щори и
фактура № 3/13.06.2022 г., издадена от „Живей чисто“ ЕООД с получател Г. Г. на стойност от
950 лева за извършена услуга по пране на мека мебел и основно почистване на корпусна
мебел. Представен и приет по делото е Акт за извършени строително-ремонтни и
възстановителни дейности на обект: /адрес/, с удостоверено приемане на последните,
изразяващи се в: корекция, нанасяне на шпакловка и грундиране на стени, нанасяне на
латекс две ръце стени и тавани и пакетиране и облепване с фолио и хартиено тиксо,
предадени от „Радикат“ ЕООД и с получател Г. Г. – ищецът по делото.
Съдът, при анализ на събраните по делото доказателства – писмени и гласни
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за неустановено при условията на пълно и главно
доказване, настъпване на конкретно твърдените от ищеца повреди по време на ползване на
наетия имот от ответницата, чието обезщетяване е предмет на процесната искова претенция.
За да достигне до този извод, съдът на първо място съобрази отразеното в приемно-
предавателния протокол от 03.06.2025 г., удостоверено с подписите на двете страни, че
апартаментът не се намира в отлично състояние, наличието на видими следи от куче по
стените, както и констатацията, че стени и мека мебел са в мръсно състояние.
От показанията на св. Х. се установява, че макар да не е присъствала на връщането на
наетия имот, то е възприела състоянието му още същия ден, тъй като е извикана от ищеца за
това, като на място същата възприела наличието на следи от животни по стените и
мебелите, надран паркет, силно замърсени стени, замърсени мека мебел и матрак,
драскотини в хола - по входната врата и в едната спалня, надрана входна врата, счупени
механизми на щорите, описвайки състоянието на апартамента като „далеч по-лошо от
обичайното изхабяване“. Съдът кредитира показанията на свидетелката, преценявайки ги по
реда на чл. 172 ГПК, с оглед възможната им заинтересованост, предвид служебните
отношения на същата с ищеца по делото, като израз на непосредствените й впечателния от
предаденото жилище, отчитайки тяхната последователност, както и съответствието им с
обективните данни, следващи от приетите по делото писмени доказателства. Както се
изясни, в приемно-предавателния протокол от 03.06.2022 г. също е отразено наличието на
следи от куче по стените, както и, че последните са в мръсно състояние. Същевременно,
доказателствата по делото сочат за извършени строително-ремонтни и възстановителни
дейности в този апартамент, приети на 09.06.2022 г. – няколко дни след предаването му от
ответницата, касаещи именно шпакловка, грундиране и нанасяне на латекс в т.ч. и по стени.
Наред с това, по делото безспорно се установи, че по време на ползване на жилището в
същото от ответницата е отглеждан домашен любимец – куче, за каквото разказват в
показанията си свидетелките П. и Д..
Съдът обаче намира, че по делото не се установява стените в наетия имот към
9
момента на предаването му на наемодателя да са били издрани/надраскани, както се твърди
в исковата молба и именно това да е наложило конкретните строително-ремонтни дейности.
Описанието в приемно-предавателния протокол от 03.06.2022 г. за видими следи от куче по
стените е общо, лишено от конкретизация и не обуславя еднозначен извод, че тези следи се
изразяват не в замърсяване, а в надраскване на стените, респ., че засягат всички или
конкретни стени в жилището, респ. стените в тяхната цялост. В разказа си пред съда св. Х.
също посочва наличието на следи от животни по стените, но не става ясно в какво се
изразяват последните. Споделеното от свидетелката относно състоянието на апартамента,
определено от нея като „по-лошо от обичайно изхабяване“ съдът преценява като субективно
възприятие и оценка, което не е от естество да обоснове извод за конкретния начин, по който
е предаден имотът.
По делото не се установи и твърдяното почерняване и опушване на таваните в имота,
за каквото не споделят в показанията и си свидетелите. Нещо повече, в разказа си пред съда
св. П. споделя, че в жилището не се е пушело, а при готвене е използван абсорбаторът, а св.
Д. е категорична, че в семейството на И. не са пушачи и в жилището не се е пушело. Съдът
кредитира показанията им, отчитайки близките им приятелски отношения с ответницата по
делото, като житейски логични и последователни, израз на преките им впечатления, предвид
честото им посещение в имота във връзка с поддържане на домакинството, съотв.
полаганите грижи за малкото дете в семейството.
Съдът намира за недоказано по делото и твърдяното от ищеца силно замърсяване на
монтираните в жилището щори и на меката мебел, което да е наложило професионалното им
почистване. Действително, в приемно-предавателния протокол от 03.06.2022 г. страните са
отразили, че меката мебел е в мръсно състояние, без да е посочено, че се касае за силно
замърсяване, неотстранимо при обичайно почистване. В разказа си пред съда св. Х. споделя,
че по мебелите имало следи от животни, а механизмите на щорите били счупени, каквото
състояние не се установява от останалите събрани доказателства, като самият ищец не
претендира вреди, изразяващи се в повреда на щорите, а в тяхното силно замърсяване.
Съвременно, съдът взе предвид показанията на св. П., която е категорична, че преди
напускане на жилището от И. и предаването му на наемодателя, същото било почистено от
самата свидетелка, за каквото почистване разказва и св. Д..
Соченото от ищеца силно замърсяване не следва и от приобщените по делото
фактури, съответно от 13.06.2022 г. за извършено пране на мека мебел и основно почистване
на корпусна мебел, респ. от 18.06.2022 г. за извършено почистване и ремонт на щори. Дори и
да се приеме, че тези дейности са осъществени именно в процесния апартамент, доколкото
липсва уточняване на обекта, където са предоставени услугите, то само по себе си
извършването на почистване от трето лице с този предмет на дейност не е равнозначно на
извод за наличието на силно замърсяване, което да го е обусловило.
Изясни се, че съгласно разпоредбата на чл. 233 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването от вещта, като до доказване на противното се
предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Установи се, че съгласно клаузата на
чл. 5.1., б. „г“ от процесния договор за наем от 10.03.2020 г. наемателят е длъжен да ползва
наетия имот с грижата на добър стопанин и след прекратяване на договора зда върен този
имот в добро състояние, след отчитане на обичайното изхабяване, свързано с нормалното
ползване на имота.
В приемно-предавателния протокол от 03.06.2022 г. е отразено, че имотът не се
предава в „отлично състояние“, както е предаден при подписване на договора за наем, което
не обуславя извод, че жилището не е предадено в добро състояние съгласно уговореното в
чл. 5.1., б. „г“. Същевременно, по делото не се установи твърдяното от ищцовата страна
повреждане на стените, силно замърсяване на тавани, на монтирани щори и мека мебел, за
да се приеме, че ответницата, като наемател, е в неизпълнение на договорното си
задължение относно грижата, която следва да полага по време на ползване на вещта и
относно състоянието, в което да я предаде на наемодателя при прекратяване на договора.
Нещо повече, в показанията си св. П. и св. Д. са категорични, че в жилището се е почиствало
10
през цялото време на ползване от ответницата И. и семейството й, а не само при изнасянето
й връщане на имота на наемодателя, показания, които останаха неопровергани в процеса.
Този извод не се опровергава от обстоятелството, че в жилището е отглеждан домашен
любимец, което е в противоречие със задължението по чл. 5.1., б. „и“ от договора за наем,
доколкото само по себе си това обстоятелство не обуславя неизпълнение на задължението по
чл. 5.1. б. “г“ за връщане на имота в добро състояние. Както се изясни, по делото се
установи единствено наличието на видими следи от куче по стените, но не се доказа, че
последните се изразяват именно в соченото от ищеца повреждане на стените, наложило
ремонтирането им поради надраскване.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира за неустановено по делото, при
условията на пълно и главно доказване съгласно чл. 154 ГПК, наличието на сочените от
ищеца конкретни повреди по процесния имот, които по своя характер да излизат извън
обичайното изхабяване вследствие от ползването му от наемателя и да са резултат от
неизпълнение от ответницата на задължението й за ползване на имота с грижата на добър
стопанин и връщането му в добро състояние, което прави исковата недоказана по основание
и обуславя отхвърлянето й.
По отговорността за разноски:
В съответствие със задължителните разяснения, дадени с т. 12 на ТР № 4/18.06.2014 г.
по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС, съдът следва да се произнесе по разпределението
на отговорността за разноски в заповедното и исковото производство. При този изход на
спора – неоснователност на иска, право на разноски има само ответната страна. На
основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответницата следва да бъде присъдена сумата от 1000
лева – разноски под делото за депозит за съдебно-графологичната експертиза. В полза на
ответната страна не следва да се присъжда претендираното адвокатско възнаграждение,
предвид липсата доказателства относно реалното извършване на разхода за последното,
съгласно разясненията, дадени в мотивите на т. 1 от Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г.
по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС. По делото са представени договор за правна
защита и съдействие от 18.12.2023 г. (л. 118), съгласно клаузите на който уговореното
възнаграждение за осъщественото процесуално представителство на ответницата по делото
в размер от 840 лева следва да бъде заплатено по банков път в срок до 29.12.2023 г., по
конкретно посочена банкова сметка, както и фактура № **********/09.01.2024 г. (л. 119 от
делото) на стойност от 840 лева за предоставяне на правна защита и съдействие по
настоящото дело. Не е представен обаче платежен документ, от който да се установи, че така
уговореното възнаграждение реално е заплатено от ответницата в полза на процесуалния й
представител и съответно представлява сторен разход, подлежащ на присъждане по реда на
чл. 78 ГПК. Същевременно от ответната страна не са претендирани и не е доказано
извършването на разноски в хода на заповедното производство, поради което и такива не
следва да се присъждат. С оглед изхода на спора, сторените от ищеца разноски следва да
останат за негова сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. В. Г., с ЕГН: ********** и адрес: /адрес/ срещу И. Г. К.,
с ЕГН: ********** и адрес: /адрес/ установителен иск по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 233, изр.
2, вр. чл. 82 ЗЗД за признаване на установено в отношенията между страните, че ответницата
дължи на ищеца сума в общ размер от 3792,13 лева, представляваща обезщетение за вреди
от неизпълнение на договорни задължения, причинени през време на ползването на вещта
под формата на стойност на извършени разходи за възстановяване на състоянието на наета
вещ – апартамент № 11, находящ се на адрес /адрес/, предоставен за ползване на ответницата
по силата на договор за наем от 10.03.2020 г., дължими на основание чл. 5.1, б. „д“ от
11
договора и включваща следните разходи: сумата от 2 428 лева – стойност на извършен
ремонт и пребоядисване на стени и тавани; сумата от 414,13 лева – стойност на почистване
на монтирани щори и сумата от 950 лева – стойност за пране на мека мебел и почистване на
корпусна мебел, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване
на заявлението в съда – 14.10.2022 г. до окончателното изплащане, за които суми по ч. гр.
дело. № 56131/2022 г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 51-ви състав е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК от 10.04.2023 г.
ОСЪЖДА Г. В. Г., с ЕГН: ********** и адрес: /адрес/ да заплати на И. Г. К., с ЕГН:
********** и адрес: /адрес/, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 1000 лева,
представляваща сторени разноски в исковото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12