№ 3866
гр. Варна, 31.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на втори
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Елена Н.
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Н. Гражданско дело № 20223110105384
по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. №28649/28.04.2022
г. от „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл. 20, вх. Г, ет. 1 с управител Юсуф Яхияев Хашиев срещу
Г. К. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В. и М. Н. М., ЕГН ********** и А.
И. М., ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес: гр. В., с която е предявен иск за
обявяване за недействителна спрямо „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“, бл. 20, вх. Г, ет. 1 с
управител Юсуф Яхияевич Хашиев, сделката обективирана в нотариален акт №1, том
I, рег. №89, дело № 1 от 2021 г. на нотариус Росица Табакова, вписан в служба
вписвания с вх. рег. № 793 от 18.01.2021 г., акт № 73, том ІІ, дело 296/21, по силата на
което първият ответник - Г. К. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В. е продал
на втория ответник М. Н. М., ЕГН ********** с постоянен адрес: гр. В., следния
недвижим имот: само 30 кв. м идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
10135.1506.985 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна,
одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
изменена със заповед № -18-9033/27.11.2017 г. на Началника на СГКК Варна, находящ
се в гр. Варна, Община Варна, Район „Одесос", ул. Крали Марко № 22 целият с площ
от 278 кв. м урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване
/над 10 м/, тъй като го уврежда като кредитор на продавача, на осн. чл. 135 от ЗЗД.
В исковата молба се излага следната фактическа обстановка:
На 05.08.2020 г. сключил предварителен договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда. Страни
по договора били Д. Д. Н., ЕГН **********, Г. К. К., ЕГН ********** и В. Й. Т. ЕГН
**********. За всяка една от страните в предварителния договор било описано
обезщетение, изразено в проценти и/или кв.м. Договорът имал за предмет поземлен
имот с идентификатор 10135.1506.985 по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г. на
1
Изпълнителния директор на АГКК, изменена със заповед № -18-9033/27.11.2017 г. на
Началника на СГКК Варна, находящ се в гр. Варна, Община Варна, Район „Одесос",
ул. „Крали Марко“ № 22, целият с площ от 278 кв. м, урбанизирана територия, с начин
на трайно ползване: ниско застрояване /над 10 м/. Съгласно лист 4, VI. Права и
задължения на собственика - Учредител, чл. 1 „Собствениците - учредители
декларират, че имотът по настоящия договор им принадлежи изцяло, че към момента
на сключване на този договор не са учредили на трети лица вещни или облигационни
права върху него, че имотът не е предмет на висящ съдебен спор, както и че не
съществуват каквито и да било други правни и фактически пречки за учредяване
правото на строеж, както и след подписването на настоящия договор да не договорят с
трети лица права за строителство върху имота; да не го обременяват с вещни тежести
и ограничени вещни права, както и да не обезпечават с този имот свои и/или чужди
задължения, че не са налице запори от ЧСИ, ДСИ или други, че не е предмет на
съдебни или извънсъдебни спорове и други." връзка с VI. Права и задължения на
собственика - Учредител, чл. 2 „От сключване на настоящия договор до учредяване
правото на строеж по нотариален ред СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ-УЧРЕДИТЕЛИ нямат
право да прехвърлят собствеността си върху имота, както и да извършват каквито и да
било сделки с имота."
При сключване на предварителния договор за учредяване право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда всички страни
били добросъвестни и имотът нямал никакви тежести и/или обременености.
На 04.04.2022 г. се провела среща в офиса на ищеца в гр. Варна, ул. „Чаталджа“
20, когато за първи път се срещнали с госпожа М. Н. М., която се представила за
представител на лицето Г. К. К., а в последствие им представила нотариален акт, по
силата на който е закупила собствеността на Г. К. К., която сделка била изповядана на
18.01.2021 г. в нотариалната кантора на нотариус - РОСИЦА ТАБАКОВА с район на
действие Варненски районен съд, регистрирана под № 148. Собствеността на Г. К. К.
била в 30 кв. м и М. Н. М. пожелала да заеме мястото по предварителния договор на Г.
К. К., като първоначално ищцовото дружество изразило съгласие. В последствие обаче
М. Н. М. започнала да го шантажира, като искала освен полагащо се обезщетение и
допълнителна парична сума. Тези условия били непосилни за ищеца.
Излага, че с прехвърлянето на имота са нарушени договореностите по
предварителния договор. В следствие на това за ищцовото дружество останала
единствено възможността да потърси защита на правата си по реда на чл. 19 ЗЗД
връзка чл. 135 ЗЗД за обявяване на недействителна спрямо него сделката,
обективирана в нотариален акт №1, том I, рег. № 89, дело №1 от 2021 на нотариус
Росица Табакова вписан в служба вписвания с вх. рег. № 793 от 18.01.2021, акт № 73,
том 11, дело 296/2021 г.
Твърди, че Г. К. К. се е запознал с предварителен договор за учредяване право
на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда
ведно с права и задължения, като се е съгласил и приел правата и задълженията по
него, като собственоръчно е положил подпис и е изписал трите си имена, поради което
Г. К. К. е знаел за увреждането, а именно, че ще наруши задълженията си по
предварителния договор, но въпреки това се е разпоредил с идеалните си части от
имота.
Твърди, че вторият ответник също е била наясно след като самостоятелно е
изповядала сделка при нотариус и сама е потърсила ищеца за среща, за да се
представи коя е.
2
В срока по чл. 131 от ГПК от ответниците е постъпил отговор на исковата
молба, в който изразява становище, за нередовност на исковата молба, както и за
неоснователност на предявения иск.
На първо място сочи, че ищецът не е посочил дали увреждащата сделка е била
преди или след възникване на вземането му.
По отношение основателността на иска твърди, че искът по чл.19 ЗЗД е
неоснователен, поради което за ищеца не е налице правен интерес от предявяване на
иск по чл.135 от ЗЗД, тъй като активната материална легитимация в хипотезата на чл.
135. ал. 1 от ЗЗД принадлежи единствено на лице, което е кредитор на длъжника към
момента на сключване на атакуваната увреждаща сделка. В тази връзка твърди, че към
датата на разпоредителната сделка, сключена между ответниците, ищцовото
дружество не е имало качеството на кредитор на длъжника, тъй като кредитор по
смисъла на чл. 135 ЗЗД е всяко лице, титуляр на парично или непарично вземане по
отношение на ответника, а ищецът няма вземане срещу длъжника.
Твърди, че сключвайки процесната сделка, ответниците не са имали намерение
да увреждат ищцовото дружество, нито е налице знание за увреждане и от двете
страни по сделката, нито е налице увреждане.
Оспорва като неверни твърденията на ищеца, че след сделката ответницата е
започнала да ги шантажира, а напротив, ищцовото дружество е започнало да я
притиска, за да изкупи собствеността й на много ниска цена.
В хода на процеса ответникът Г. К. К. е починал, като в процеса е конституиран
неговият единствен наследник Д. Д. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. В. – сестра.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че:
1/ На 05.08.2020 г. е сключен предварителен договор за учредяване право на
строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда
между ищцовото дружество „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл. 20, вх. Г, ет. 1 с управител Юсуф
Яхиев Хашиев, в качеството му на изпълнител и Г. К. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. В. и М. Н. М., ЕГН ********** с постоянен адрес: гр. В., в качеството им на
собственици на поземлен имот с идентификатор 10135.1506.985 по Кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-
98/10.11.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със заповед № -18-
9033/27.11.2017 г. на Началника на СГКК Варна, находящ се в гр. Варна, Община
Варна, Район „Одесос", ул. „Крали Марко“ №22, целият с площ от 278 кв. м,
урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /над 10 м/, по
силата на който договор ищцовото дружество се задължило да изгради жилищна
сграда в собствения на поръчващите поземлен имот срещу насрещното им задължение
да му учредят право на строеж за 62% от брутната РЗП на новата сграда, както и на
припадащия се на този процент, процент от идеалните части върху поземления имот.
2/ С нотариален акт №1, том I, рег. № 89, дело №1 от 2021 на нотариус Росица
Табакова вписан в служба вписвания с вх. рег. № 793 от 18.01.2021, акт № 73, том 11,
дело 296/2021 г. ответникът Г. К. продал на ответницата М. М. собствените му 30 кв.м
идеални части от поземлен имот с идентификатор 10135.1506.985 срещу сумата от
3
2667 лв.
3/ Че няма изготвен идеен или технически проект на сградата, респ. разрешение
за строеж на същата.
За уважаване на предявения иск с правно основание чл. 135 от ЗЗД ищецът
следваше да докаже, че е кредитор на длъжника, че действията, чиято отмяна се иска,
го увреждат, че длъжникът при извършването им е знаел, че уврежда кредитора.
Ищцовото дружество се легитимира като кредитор на починалия ответник Г. К.
по силата на представения предварителен договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда от
05.08.2020 г., с оглед поетото от страна на собствениците задължение за учредяване на
право на строеж върху собствения им поземлен имот с идентификатор 10135.1506.985
в полза на ищцовото дружество. Разпореждайки се с правото на собственост Г. К. се
поставя в невъзможност да изпълни така поетото по договора задължение, с които си
действия уврежда кредитора. Поради това съдът намира, че ищецът успя да докаже
наличието на първия и втория елемент от фактическия състав на чл. 135 от ЗЗД.
Третият елемент от фактическия състав на иска на чл.135 от ЗЗД изисква
длъжникът при извършването на оспорваните сделки да е знаел за увреждането.
Знанието за увреждането по смисъла на чл. 135, ал.1 от ЗЗД се свежда до знание от
страна на длъжника за наличието на задължение към кредитора и че извършените
правни действия ще доведат до невъзможност за изпълнение на задължението на
длъжника към кредитора. Тъй като предварителният договор от 05.08.2020 г. е
подписан лично от Г. К. и то преди оспорваната сделка, същият е знаел за
задължението си към ищеца, както и че при разпореждане с имота ще се постави сам в
невъзможност да изпълни така поетото задължение за учредяване на право на строеж
върху продадения имот, с което безспорно ще увреди интересите на кредитора.
Поради това съдът намира, че е налице визираната от чл.135, ал.1 от ЗЗД положителна
предпоставка за уважаване на иска – наличието на знание у длъжника за увреждане на
кредитора.
Тъй като сделката, чиято отмяна се иска, е възмездна, приложение следва да
немери чл.135, ал.1, изр. второ от ЗЗД, което гласи, че когато действието е възмездно,
лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането, като
недействителността не засяга правата на трети добросъвестни лица, които те са
придобили преди вписването на исковата молба за обявяване на недействителността.
Съгласно чл. 135, ал.2 от ЗЗД знанието се предполага до доказване на противното, ако
третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника.
В конкретния случай не се установява приобретателката на имота и нейният
съпруг, който е придобил собствеността в режим на СИО, да са роднини на Г. К.. В
тази връзка нито са навеждани твърдения от ищеца, нито са представени
доказателства, поради което презумпцията на чл. 135, ал. 2 ЗЗД е неприложима и
ищецът следваше при условията на пълно и главно доказване да установи знание у
купувача и ответник М. М. и нейният съпруг за увреждането и по-конкретно за
наличието на предварителен договор за учредяване на право на строеж върху
купувания от нея имот.
По делото бяха ангажирани свидетелски показания на свидетелката Д. Н., които
не бяха събрани до смъртта на ответника Г. К.. След сливането качеството на свидетел
и ответник на Д. Н. по делото съдът е заличил този свидетел, допуснат при режим на
призоваване, поради недопустимост страната да свидетелства по делото, като е дал
4
възможност на ищеца да ангажира други доказателства по делото за доказване на
знанието у купувача. Доколкото такива не бяха ангажирани от ищеца, то съдът счита,
че ищецът не успя при условията на пълно и главно доказване да установи знание у
ответницата М. М. при изповядване на сделката. Твърденията на ищеца, че
ответницата М. е знаела за увреждането при изповядване на сделката, тъй като сама
посетила офиса на дружеството след сделката и започнала да го изнудва, са базирани
само на предположения, но не и на доказателства, поради което съдът не може да ги
възприеме за установени по делото. Освен това моментът на знание, на който се
позовава ищецът е след сделката, като няма събрани доказателства дали ответницата
М. М. е знаела при изповядване на сделката, който е и меродавния момент по иска по
чл.135 ЗЗД.
Доколкото не се установи наличието на всички кумулативни предпоставки от
фактическия състав на нормата на чл.135 ЗЗД, съдът намира, че искът остана
недоказан, поради което се явява неоснователен и като такъв следва да бъде
отхвърлен.
С оглед крайния изход на спора, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК, на ответниците
следва да бъдат присъдени направените от тях съдебно-деловодни разноски.
Представени са доказателства за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 500
лв. от А. М. и в размер на 800,00 лв. от М. Н. М. и Г. К., поради което същите следва
да им бъдат присъдени.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл.20, вх.Г, ет.1 с
управител Юсуф Яхияев Хашиев срещу ответниците М. Н. М., ЕГН **********, А. И.
М., ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес: гр. В. и Г. К. К., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. В., починал в хода на процеса и заменен от наследника си Д. Д.
Н., ЕГН **********, с адрес: гр. В., с която е предявен иск за обявяване за
недействителна спрямо „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“, бл. 20, вх. Г, ет. 1 с управител Юсуф
Яхияевич Хашиев, сделката обективирана в нотариален акт №1, том I, рег. №89, дело
№ 1 от 2021 г. на нотариус Росица Табакова, вписан в служба вписвания с вх. рег. №
793 от 18.01.2021 г., акт № 73, том ІІ, дело 296/21, по силата на което първият ответник
- Г. К. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В. е продал на втория ответник М.
Н. М., ЕГН ********** с постоянен адрес: гр. В., следния недвижим имот: само 30 кв.
м идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.1506.985 по
Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед №
РД-18-98/10.11.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, изменена със заповед № -
18-9033/27.11.2017 г. на Началника на СГКК Варна, находящ се в гр. Варна, Община
Варна, Район „Одесос", ул. Крали Марко № 22 целият с площ от 278 кв. м
урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /над 10 м/,
тъй като го уврежда като кредитор на продавача, на осн. чл. 135 от ЗЗД.
ОСЪЖДА, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл.20, вх.Г,
ет.1 с управител Юсуф Яхияев Хашиев ДА ЗАПЛАТИ на А. И. М., ЕГН **********, с
5
адрес: гр. В. сумата от 500 (петстотин) лв., представляваща, направени съдебно-
деловодни разноски в настоящото производство.
ОСЪЖДА „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл.20, вх.Г, ет.1 с управител Юсуф Яхияев
Хашиев ДА ЗАПЛАТИ на М. Н. М., ЕГН **********, с адрес: гр. В. сумата от 400
(четиристотин) лв., представляваща, направени съдебно-деловодни разноски в
настоящото производство, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА „Емералд Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. „Чаталджа“ бл.20, вх.Г, ет.1 с управител Юсуф Яхияев
Хашиев ДА ЗАПЛАТИ на Д. Д. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. В. сумата от 400
(четиристотин) лв., представляваща, направени съдебно-деловодни разноски в
настоящото производство, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му страните.
Препис от решението да се връчи на страните!
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6