РЕШЕНИЕ
№ 15010
гр. София, 01.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 75 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ ИВ. И.А АНГЕЛОВА
при участието на секретаря СНЕЖАНКА К. КИРИЛОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ ИВ. И.А АНГЕЛОВА Гражданско
дело № 20221110110552 по описа за 2022 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК във вр.
с чл. 232, ал.2 от ЗЗД за установяване дължимостта на сума по договор за наем от
08.09.2020 год., в размер на 3598,21 лева, представляваща сбор от сумата в размер на
1349,01 лева, представляваща част от наемната цена за м.09.2021 год., с падеж
25.08.2021 г., и сумата от 2249,20 лева, представляваща наемна цена за м.10.2021 год.,
с падеж 27.09.2021 год.
Ищецът-И. П. И. твърди, че на 08.09.2020 год. е сключил с ответника договор за
наем, по силата на който е предоставил на З. П. Х. за временно и възмездно ползване
следния недвижим имот-офис №53, находящ се в гр. ******. По силата на договора
ответникът се е задължил да плаща наемна цена в размер на левовата равностойност
на *****0 евро в срок до 25-то число на предходния месец. Твърди, че ответникът не
му е платил част от наемната цена за месец 09.2021 год. в размер на 1349,01 лева и
сумата от 2249,20 лева, представляваща наемна цена за м.10.2021 год. Моли съда да
постанови съдебно решение, по силата на което да признае за установено, че
ответникът му дължи процесните суми, ведно със законната лихва, считано от дата на
депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение-28.09.2021 год. до
окончателното плащане на сумите. Претендира разноски.
Ответникът-З. П. Х., в срока по чл. 131 от ГПК, е депозирала писмен отговор на
исковата молба, в който оспорва исковете. Не оспорва, че на 08.09.2020 год. между нея
и ищецът е сключен договор за наем на офис №53, находящ се в гр. ****** Твърди, че
договорът за наем е прекратен с четиримесечно предизвестие поради въведените
противоепидемични мерки, свързани с пандемията от Ковид-19, представляващи
1
непреодолима сила, на 22.10.2021 год. с уведомително писмо от 22.06.2021 год. и
предаване на владението на имота на 29.09.2021 год. с констативен протокол акт №
*****, том IV, peг. № ***** от 29.09.2021 год. Поддържа, че наемодателят не е
възразил срещу прекратяването на договора, както и по отношение на предаването му.
Твърди, че след предаване на владението на имота на 29.09.2021 г. наемодателят
ползвал имота лично и го преотдал за ползване на трети лица.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и
ал.3 от ГПК и приетият по делото доклад, установи следното от фактическа и правна
страна:
Съгласно регламентираното в нормата на чл. 154 от ГПК разпределение на
доказателствената тежест, ищецът следва да установи наличието на валидно сключен
договор за наем за процесни имот, по които е изправна страна-а именно, че е
предоставил на ответника ползването на имота през процесния период и размер на
претенцията си.
В доказателствена тежест на ответника, при установяване на горните факти, е
да ангажира доказателства, че е заплатил наемната цена съобразно уговореното в
договора.
В производството е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване
наличието на облигационни отношения възникнали по силата на Договор за наем от
08.09.2020 год. Това се установява и от приетия като доказателство по делото договор,
от който е видно, че ищецът лично и като управляващ съдружник на Адвокатско
дружество „И. и А.“ е предоставил за временно и възмездно ползване на З. П. Х., своя
собствен офис № 53, находящ се в гр. ///////, на десети етаж, срещу задължението на
наемателя да заплаща наемна цена в размер на левовата равностойност на *****0 евро
на месец, с падеж до 25-то число на месеца, предхождащ този, за който се дължи
наемът – чл. 4, ал. 1. Съгласно чл. 15, ал. 1 от Раздел VII от договора, същият се
сключва за срок до 31.10.2022 год., а съгласно чл. 15, ал. 2, договорът се прекратява по
право в случай, че наемателят не изпълни задължението си по чл. 3, ал. 2, ал. 3 или ал.
4. В раздел VIII е предвидено, че наемодателят има право едностранно да прекрати
договора, без предизвестие и при нарушение на чл. 10, на чл. 11 или на чл. 12, както и
при забава в заплащане на задълженията на наемателя, продължила повече от 7 дни –
чл. 19 и чл. 20. В договора не е предвидена възможност за прекратяването му от
страна на наемателя, включително с отправяне на писмено предизвестие.
Предвид изложеното съдът приема, че между ищеца, в качеството му на
наемодател и ответника, в качеството му на наемател са възникнали облигационни
правоотношения по силата на описания по-горе договор за наем.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2, пред.1-во от ЗЗД наемателят е длъжен
да заплаща наемната цена за наетата от него вещ.
2
Спорно в производството е дали договорът за наем е прекратен с отправеното от
ответницата до ищеца уведомително писмо от 22.06.2021 год. респ. налице ли са
предпоставките за заплащане на наемната цена.
Видно от уведомително писмо от 22.06.2021 год. от З. Х. до Ивн И., ответницата
уведомява ищеца, че прекратява договора за наем, за което отправя четиримесечно
предизвестие, поради възникнали непредвидени и непредотвратими обстоятелства от
извънреден характер – загуба на доходи вследствие на пандемията от Ковид-19. С
писмото ищецът е поканен за постигане на взаимно съгласие във връзка с
прекратяването на договора, като е посочено, че процесният имот ще бъде освободен
на 29.09.2021 год. Приета като доказателство по делото е и покана от ответницата до
ищеца, в която е посочено, че на 29.09.2021 год. в 17:00 часа ще напусне имота и кани
наемодателя да присъства, за да предаде ключовете. Уведомява, че ако не се яви
ключовете ще бъдат предадени на портиера на сградата.
В констативен протокол № *****, том IV, рег. № ***** от 29.09.2021 г. на
нотариус И.И.Ж. е удостоверено, че на 29.09.2021 год., в 17:00 часа, нотариусът е
присъствал в процесния имот по молба на ответницата, като последната е заявила, че е
отправила предизвестие за прекратяване на наемния договор и е поканила ищеца да
присъства за подписването на приемо-предавателен протокол и предаване на
ключовете. Удостоверено е, че до 17:20 часа ищецът не се е явил, след което
ответницата е предала ключовете на портиера на сградата, като е съставен и приемо –
предавателен протокол.
Съдът приема, че предявения установителен иск е основателен.
Съгласно чл. 238 ЗЗД „Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от
страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но
ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.“ Не е
спорно по делото, че сключеният между страните договор е с определен срок-
31.10.2022 год.. Съгласно константната практика на ВКС срочният договор за наем
също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие
(отказ от договора с предизвестие), но само ако тази възможност е изрично уговорена
в срочния договор за наем / в този смисъл са Решение № 67 от 28.01.2002 г. на ВКС по
гр. д. № 968/2001 г., V г. о., Определение № 485 от 16.07.2009 г. на ВКС по т. д. №
352/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 242 от 10.02.2017 г. по т. д. № 3389/2015 г. на ВКС, I
т. о.; Решение № 42 от 11.05.2015 г. по т. д. № 1357/2013 г. по т. д. № 1357/2013 г. на
ВКС, I т. о., Решение № 97/23.07.2013 г. по т. д. № 73/2012 г. на ВКС, ТК, І т. о. и др. /.
В раздел VII от договора са уговорени между страните хипотезите, при които
наемното правоотношение може да бъде прекратено, но нито една от клаузите не
регламентира прекратяване на договора с отправяне на предизвестие. По изложените
съображения настоящият съдебен състав намира, че облигационната връзка между
3
страните, породена от процесния договор за наем, не е прекратена преди уговорения
краен срок, регламентиран в чл. 15, ал. 1 и за З. Х. не е отпаднало задължението за
заплащане на наема за м.09 и м.10.2021год. От страна на ответника не са ангажирани
доказателства, че наемната цена за процесния период е платена. От представените
доказателства-споразумения и платежни нареждания се установява, че наемателят е
изпълнил задължението си по чл. 4, ал. 4 от договора /към момента на подписването
му наемателят да е заплатил на наемодателя сума в размер на 2920 евро в левовата
равностойност съгласно курса на БНБ/. Платена е и левовата равностойност на 2000
евро, представляваща депозит с гаранционен и обезпечителен характер съобразно
клаузите на чл. 4 от договора и 920 лева, представляваща наемна цена за м. 09.2020год.
В представеното споразумение е отразено, че след подписване на договора отново на
08.09.2020г. по банковата сметка на наемодателя е заплатена и сумата от 5699,84 лева,
като в чл. 2 от споразумението е уговорено, че същата се погасяват бъдещи
задължения за дължими се наемни вноски. Видно от платежни нареждания от
06.10.2020 год. е, че е платена и сумата от 9970,55 лева и 9971 лева, с посочено
основание за плащане наем до септември 2021 год.. От изложеното следва, че
ответницата е платила общо сума в размер на 27 440,75 лева, с която са погасени 920
евро наемна вноска за м. 09.2020 год. на основание чл. 4, ал. 4 от договора, а с
остатъка от 13 110 евро са погасени следващите 11 вноски и част от следващата се
вноска номер 12 или погасени са наемните вноски за периода м. 10.2020 год. до
м.08.2021 год. вкл. и част от наемната вноска за м. 09.2021 год.
От страна на ответника не бяха ангажирани доказателства за заплащане на част
от наемната вноска за м.09.2021 год. в размер на 1349,01 лева и за м.10.2021 год. в
размер на 2249,20 лева, поради което съдът приема, че претенцията е основателна.
За пълнота следва да се посочи и че възраженията на ответницата за настъпили
обективни причини, предопределили невъзможността й за престация, следва да се
посочи, че обективната невъзможност за изпълнение освобождава длъжника от
задължението да престира, когато причините стоят извън него и са такива, за които
той не отговаря съгласно разпоредбата на чл. 81 ЗЗД. Изложените твърдения от
ответницата, че е в обективна невъзможност за изпълнение, поради пандемията от
Ковид-19 не обосновават извод за наличие на практически и правно непреодолимо
препятствие, което при сключване на договора да не е могло да бъде предвидено, тъй
като договорът е сключен на 08.09.2020 год. в период след въвеждане на
противоепидемичните мерки във връзка с Ковид-19.
С оглед изхода на спора, направеното своевременно искане за присъждане на
съдебните разноски и на основание чл. 78, ал.1 и ал.8 от ГПК, съдът приема, че
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 1071,96 лева,
представляваща сторените в производството разноски, съразмерно с уважената част от
иска и сумата от 427,90 лева, представляваща разноските по гр.д. №55848/2021 год. по
4
описа на СРС, 75 с-в, съразмерно с уважената част от претенциите.
Воден от горното
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от И. П. И., ЕГН **********,
със съдебен адрес: гр. //////, искове с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК във връзка с
чл.232, ал.2, предл. 1 от ЗЗД, че З. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. /////// му дължи
сумата от 1349,01 лева /хиляда триста четиридесет и девет лева и една стотинки/,
представляваща част от наемната цена по Договор за наем от 08.09.2020 год. за
м.09.2021 год. и сумата от 2249,20 лева /две хиляди двеста четиридесет и девет лева и
двадесет стотинки/, представляваща наемна цена за м.10.2021 год., ведно със законната
лихва върху главниците считано от 28.09.2021 год., за които суми е била издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от
ГПК по гр.д. №55848/2021 год..
ОСЪЖДА З. П. Х., ЕГН ********** да заплати на И. П. И., ЕГН **********,
на основание чл. 78, ал.1 и ал.8 от ГПК сумата от 1071,96 лева /хиляда седемдесет и
един лева и деветдесет и шест стотинки/, представляваща разноските по настоящото
производство и сумата от 427,90 лева /четиристотин двадесет и седем лева и
деветдесет стотинки/, представляваща разноските по гр.д. №55848/2021 год. по описа
на СРС, 75 с-в, съразмерно с уважената част от претенциите.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СГС, в двуседмичен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5