РЕШЕНИЕ
№ 207
гр. Костинброд, 22.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КОСТИНБРОД, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Аксиния Б. Атанасова
при участието на секретаря Мария Г. Гергинова
като разгледа докладваното от Аксиния Б. Атанасова Гражданско дело №
20221850100034 по описа за 2022 година
Производство е по реда на чл. 362 и следващите от Гражданския
процесуален кодекс, във връзка с чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и
договорите / ЗЗД /.
Ищцата Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С. е предявила против
ответника Д. Д. Д., ЕГН ********** от гр. С. иск с правно основание чл. 19
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения предварителен договор
от 01.12.2020 г.
Ищцата сочи, че на 01.12.2020 г. страните са сключили предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот, находящ се в землището
на с. Чибаовци, община Костинброд, а именно : Поземлен имот, с площ 925
кв. м., съставляващ УПИ III – 14, при съседи на имота по скица : улица, УПИ
VII - 13, УПИVIII – 15, УПИ IX – 15 и УПИ II – 16, ведно с изградената в
имота едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 50 кв. м., в
режим на търпимост и заедно с всички подобрения и приращения в имота.
Горепосоченият недвижим имот ищцата твърди, че й е продаден за
сумата от 5 000.00 лева, като тя изплатила на 01.12.2020 г. сумата от 2 000.00 /
две хиляди / лева, а на 15.12.2020 г. изплатила още 2 000.00 лева и на
1
15.01.2021 г. – датата на сключване на окончателната сделка е следвало да
заплати още 1 000.00 лева, но продавачът не е дошъл и сделката не се е
състояла.
До момента не е сключен окончателен предварителен договор.
С оглед на гореизложеното ищцата моли съдът да постанови решение, с
което на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да обяви посочения по – горе
предварителен договор за покупко – продажба на цитирания по – горе
недвижим имот за окончателен. Претендират се направените по делото
разноски.
В съдебно заседание ищцата редовно призована, явява се лично и
заедно с преупълномощената от адв. П. – САк, адв. Н. - САК, която поддържа
така предявената искова молба и моли съдът да постанови решение, с което
да уважи така предявения иск.
Ответникът редовно призован явява се лично и въпреки че не се явява
неговият процесуален представител – адв. М. – ШАК, същият даде съгласие
да се даде ход на делото. Адв М. – ШАК в писмения отговор оспорва така
предявения иск, като посочва, че договорът дори не е подписан от неговия
доверител, като сочи и още пороци на предварителния договор. Ответникът
не иска да говори в последното съдебно заседание. Съдът е дал възможност
адв. М. – ШАК в 10 – дневен срок да представи писмена защита, такава е
представенас вх. № 5556 / 20.11.2021 г.
Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства във
връзка с доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното от фактическа страна :
На 01.12.2020 г. ищцата и собственикът на имота Д. Д. Д., ЕГН
********** са сключили предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, находящ се в землището на с. Чибаовци, община
Костинброд, а именно : Поземлен имот, с площ 925 кв. м., съставляващ УПИ
III – 14, при съседи на имота по скица : улица, УПИ VII - 13, УПИVIII – 15,
УПИ IX – 15 и УПИ II – 16, ведно с изградената в имота едноетажна масивна
жилищна сграда със застроена площ от 50 кв. м., в режим на търпимост и
заедно с всички подобрения и приращения в имота.
Ищцата е заплатила на Д. Д. Д., ЕГН ********** на 01.12.2020 г. сумата
2
от 2 000.00 / две хиляди / лева, а на 15.12.2020 г. изплатила още 2 000.00 лева,
срещу задължението да се сключи окончателен договор в срок до 15.01.2021
г.и на 15.01.2021 г. – датата на сключване на окончателната сделка е следвало
да заплати още 1 000.00 лева, но продавачът не е дошъл и сделката не се е
състояла.
От приложения като доказателство към делото нотариален акт № 111,
том II, рег. № 3277, нот. дело № 276 / 04.09.2019 г. на нотариус към КРС е
видно, че С. Г. В. и Л. С. А. продават на Д. Д. Д., ЕГН ********** подробно
описания недвижим имот, находящ се в землището на с. Чибаовци за сумата
от 9 500.00 лева.
От приложения като доказателство към делото нотариален акт № 171,
том I, рег. № 1355, нот. дело № 146 / 2005 г. е видно, че С. Г. В. и Л. С. А. са
признати за собственици върху процесния имот.
От заключението на изготвената по делото съдебно – техническа
експертиза се установява, че цената на целия имот е в размер на 51 600.00
лева или 26 325 евро.
От заключението на изслушаната по делото съдебно - почеркова
експертиза на в.л. Л. С., което не се оспори от страните и се възприема от
съда като компетентно и правилно дадено се установи, че подписът за
„Продавач“ в Предварителен договор от 01.12.2020 г. е положен от Д. Д. Д..
Съдът кредитира показанията на разпитания по делото свидетел А. В.
И., тъй като същите не са противоречиви и кореспондират със събраните
поделото доказаталества. Свидетелката твърди, че ищцата е закупила имот,
като е дала част от парите на ответника, а другата част от 2 000.00 лева
ищцата е предала на ответника на 15.12.2020 г., което е станало в дома на
ищцата, на ръка, като ответникът лично пред ищцата е преброил сумата.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи :
Преди всичко, съдът намира за необходимо да отбележи следното :
Производството за сключване на окончателен договор има за предмет
произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на
окончателния договор. Това право не е насочено към принуждаване на
неизправната страна да направи волеизявление за сключване на окончателния
3
договор, а е насочено към постигане на правните последици на несключения
договор чрез съдебно решение, което замества обещания договор. По
предварителния договор договарящите страни дължат една на друга
сключването на окончателния договор, поради което искът по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД е процесуална възможност да се реализира правото да се иска сключване
на окончателния договор. Следователно, съдът в производството за
сключване на окончателен договор следва да прецени единствено дали е
налице сключен между страните действителен предварителен договор за
продажба на бъдещи вещи, дали същият отговаря на изискванията на чл. 19,
ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, т.е да е сключен в писмена форма и съдържа уговорки
относно съществените елементи на окончателния договор - точна
индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена. В случая, по
делото е приложен като доказателство сключен между страните
предварителен договор за продажба на недвижим имот. По изложените
съображения и спецификата на настоящото производство, съдът следва да
прецени единствено дали приложения по делото предварителен договор за
продажба отговаря на законоустановените изисквания / чл. 19 от ЗЗД /.
Безспорно по делото се установи, че между ищцата и Д. Д. Д., ЕГН
********** е била създадена облигационна обвързаност по силата на
сключения на 01.12.2020 г. предварителен договор, съгласно който същият
обещава да продаде на ищцата подробно описания недвижим имот, находящ
се в землището на с. Чибаовци, като ищцата изплаща уговорената сума от 4
000.00 / четири хиляди / лева и остава само сумата от 1000.00 лева, която е
следвало да бъде изплатена в деня на сключване на сделката, която не се е
сътояла, поради факта, че ответникът не е отишъл.
Видно от приложените по делото доказателства страните са сключили
действителен предварителен договор за продажба на вещ срещу цена. Същият
отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД - сключен е в писмена
форма и съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния
договор - точна индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена.
Уговорено е окончателният договор за продажба да се извърши в срок до
15.01.2021 г. В чл. 1 страните са уговорили цена на процесния недвижим имот
в размер на 5 000.00 / пет хиляди / лева, която не е изплатена напълно,
остават да бъдат изплатени само 1 000.00 / хиляда / лева, тъй като продавачът
не е изпълнил задължението си да се яви на сделката.
4
В конкретния случай всички изисквания са спазени, поради което съдът
счита, че искът с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД предявен от Д. И. П.,
ЕГН ********** от гр. С. е основателен и следва да бъде уважен, като бъде
обявен за окончателен предварителен договор от 01.12.2020 г. за покупко -
продажба на процесния недвижим имот, находящ се в землището на с.
Чибаовци, община Костинброд.
Според разпоредбите на ДОПК прехвърляне или учредяване на вещни
права с изключение на учредяването на ипотека върху недвижими имоти и
наследствени права, включващи недвижими имоти, както и включването им
като апортни вноски в капитала на търговски дружества не се допуска, ако
прехвърлителят има непогасени публични задължения. Наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява от
данъчния орган в данъчната оценка, а прехвърлителят или учредителят
подписва декларация, че не дължи публични държавни и общински вземания.
Съдебното решение с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества
нотариалния акт, като съдът извършва проверките, които нотариусът прави.
Съдът обаче не следва да отхвърля иска, ако титулярът на вещното право има
непогасени публични задължения. Последицата е друга – съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските
по прехвърлянето и другите публични задължения на праводателя към
държавата и общината по местожителството на праводателя.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.
Съгласно нормата на чл. 364, ал. 2 от ГПК в тежест на ищеца е да заплати
следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да
се впише възбрана като обезпечение на дължимите от него вземания.
Нотариалната такса се дължи по сметка на Районен съд - гр. Костинброд,
чието решение има функцията на нотариален акт.
Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, върху който интерес се определя
нотариалната такса, уговорената цена, тъй като е по - голяма от данъчната
оценка на имота. Уговорената цена е база за определяне и на дължимия
местен данък съгласно разпоредбите на ЗМДТ, тъй като е по - голяма от
данъчната оценка. Данъчният размер е 2 % за община Костинброд. По силата
на чл. 364, ал. 2 от ГПК ищцата не може да се снабди с препис от решението,
5
докато не представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето.
Относно разноските :
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
ответникът следва да заплати на ищцата направените по делото разноски, а
именно : сумата от 80.00 лева – внесена ДТ и 650.00 лева – адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, Районен съд – гр. Костинброд, II – ри състав
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
предварителен договор от 01.12.2020 г. сключен между Д. Д. Д., ЕГН
********** от гр. С. - продавач и Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С. -
купувач, за покупко - продажба на слидния недвижим имот, находящ се в
землището на с. Чибаовци, община Костинброд, а именно : Поземлен имот, с
площ 925 кв. м., съставляващ УПИ III – 14, при съседи на имота по скица :
улица, УПИ VII - 13, УПИVIII – 15, УПИ IX – 15 и УПИ II – 16, ведно с
изградената в имота едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ
от 50 кв. м., в режим на търпимост и заедно с всички подобрения и
приращения в имота.
ОСЪЖДА Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С. да заплати на Районен
съд - гр. Костинброд нотариална такса в размер 95.50 / деветдесет и пет лева
и петдесет стотинки / лева.
ОСЪЖДА Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С. да заплати местен данък
в размер 100.00 / сто / лева по сметка на териториалната данъчна дирекция по
местонахождението на недвижимия имот.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише възбрана
върху недвижимия имот описан в диспозитива на решението, до заплащане на
разноските по прехвърлянето на имота от Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С.
ПРЕПИС от решението да се изпрати служебно след влизането му в
сила до Службата по вписванията при Районен съд - гр. Костинброд за
вписване на възбраната.
6
НА ОСНОВАНИЕ чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС дава на ищцата 6 -
месечен срок от влизане в сила на настоящето решение за отбелязването му в
Служба по вписванията при Районен съд - гр. Костинброд.
ОСЪЖДА ответникът Д. Д. Д., ЕГН ********** от гр. С. да заплати на
ищцата Д. И. П., ЕГН ********** от гр. С. на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
съдебните разноски, а именно : сумата от 80.00 лева – внесена ДТ и 650.00
лева – адвокатско възнаграждение, както и 5.00 / пет / лева такса, в случай на
служебно издаване на изпълнителен лист.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Окръжен съд – гр. София в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Костинброд: _______________________
7