№ 7484
гр. София, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Вергиния Мичева
Румяна М. Найденова
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско
дело № 20251100504989 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от Г. И. А. срещу решение №
16516/04.09.2024г., постановено по гр. д. № 13336/2023г. на СРС, 88 с-в в частта, в
която е отхвърлен предявеният от Г. И. А. с ЕГН **********, с адрес в гр. София, ж.к.
**** срещу Б. Г. И., ЕГН **********, с адрес в гр. **** иск с правно основание чл. 59,
ал. 1 ЗЗД, за разликата над уважения размер от 6 728 лева до размера от 8807 лв.,
представляваща обезщетение за лишаването й от ползване за периода от 13.03.2018 г.
до 13.03.2023 г. на собствения й недвижим имот, представляващ сграда с
идентификатор 00357.5362.1003.2 по кадастралнта карта и кадастралните регистри на
гр. Нови Искър, с адрес гр. ****, представляващ сграда със застроена площ по скица
от 41 кв.м., а по документ за собственост – 30 кв.м., състояща се от две стаи и
кухненски бокс, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба на
14.03.2023 г. до окончателното изплащане на вземането.
В жалбата са развити доводи за неправилност на решението в обжалваната част.
Твърди се, че при постановяване на решението съдът е допуснал нарушение на
материалния и процесуалния закон. Излага съображения за неправилност на изводите
на СРС, че размерът на обезщетението следва да бъде приравнен до размера на наема
на складово помещение, а не жилище. Поддържа, че ответникът е унищожил
жилището, а мебелите – изгорил, като го е оставил в негоден за обитаване вид. Счита,
1
че относно размера на обезщетението следва да бъде възприет вариантът на първата
изготвена СОЕ. Моли решението да бъде отменено в обжалваната част и исковете да
бъдат уважени до посочения размер, като основателни и доказани. Претендира
разноски.
В установения от закона срок, въззиваемият е депозирал отговор на въззивната
жалба. В него се излагат съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли
решението на районния съд да бъде потвърдено в обжалваната част, като му бъдат
присъдени сторените пред въззивната инстанция разноски.
Предмет на въззивна проверка е и въззивна жалба, подадена от Б. Г. И. срещу
решение № 16516/04.09.2024г., постановено по гр. д. № 13336/2023г. на СРС, 88 с-в в
частта, в която Б. Г. И., ЕГН **********, с адрес в гр. Нови Искър, Община Столична,
ул. **** е осъден, на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД, да заплати на Г. И. А. с ЕГН
**********, с адрес в гр. София, ж.к. **** сумата от 6 728 лева, представляваща
обезщетение за лишаването й от ползване за периода от 13.03.2018 г. до 13.03.2023 г.
на собствения й недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор
00357.5362.1003.2 по кадастралнта карта и кадастралните регистри на гр. Нови Искър,
с адрес гр. ****, представляващ сграда със застроена площ по скица от 41 кв.м., а по
документ за собственост – 30 кв.м., състояща се от две стаи и кухненски бокс, ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба на 14.03.2023 г. до окончателното
изплащане на вземането.
В жалбата са развити доводи за неправилност на решението в обжалваната част.
Твърди се, че при постановяване на решението съдът е допуснал нарушение на
материалния закон. Твърди, че между страните е действал договор за наем, поради
което ищцата не може да претендира обезщетение на основание чл. 59 ЗЗД. Счита за
неправилни изводите на СРС, че за процесния период страните не са били обвързани
от договор за наем. Моли решението да бъде отменено в обжалваната част и исковете
да бъдат отхвърлени, като неоснователни и недоказани. Претендира разноски.
В установения от закона срок, въззиваемият е депозирал отговор на въззивната
жалба. В него се излагат съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли
решението на районния съд да бъде потвърдено в обжалваната част, като му бъдат
присъдени сторените пред въззивната инстанция разноски.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
намира от фактическа и правна страна следното:
Жалбите са подадени в срока по чл.259, ал.1 ГПК и са процесуално допустими,
а разгледани по същество - неоснователни.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е постановен
диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При произнасянето си по
2
правилността на решението съгласно чл.269, изр. второ от ГПК и задължителните
указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС,
въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на
относими към спора факти и на приложимите материално правни норми, както и до
проверка правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално
правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване.
Предявен е иск с правно основание чл. 59 ЗЗД. Съгласно правилата за
разпределение на доказателствената тежест ищецът следва да установи при условията
на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти, а именно: че е
собственик на процесния имот, че през исковия период имотът е ползван от ответника,
с оглед на което ищецът е бил лишен от възможността да го ползва, както и размера на
настъпилото за него обедняване.
Страните не спорят, че Г. И. А. е собственик на имот, представляващ сграда с
идентификатор 00357.5362.1003.2, находяща се в източната част на дворно място с
адрес гр. ****, че между тях е бил сключен като безсрочен договор за наем от
30.08.2005 г., по силата на който ищцата в качеството й на наемодател, предоставила
ползването на имота на ответника в качеството му на наемател, както и че с приемо-
предавателен протокол от 09.04.2023 г. ответникът е предал имота на ищцата.
С оглед наведените в жалбите оплаквания, основният спорен въпрос е налице ли
е наемно правоотношение между страните за процесния период или имотът е бил
ползван без правно основание.
Процесният договор за наем е сключен като безсрочен. Съгласно чл. 229, ал. 3
вр. ал. 1 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет
години, като така описаното правило е императивно, предвид което безсрочният
наемен договор следва да се счита прекратен по силата на закона с изтичането на
максимално допустимия 10 годишен срок.
Съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за
повече от десет години, освен ако е търговска сделка. От самата редакция на тази
разпоредба е видно, че законодателят е имал предвид всички договори за наем.
Съдебната практика приема, че разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗДД е приложима към
всички договори за наем, независимо дали се сключват като срочни или безсрочни.
Така в решение № 333/23.10.2012г., постановено по гр. д. № 167/2012, ВКС, III ГО
съдът приема, че и безсрочният наемен договор /независимо, че е бил сключен като
срочен, а последствие се е трансформирал в безсрочен/ не може да има
продължителност за повече от 10 г. и след изтичането им губи обвързващата си за
страните сила – чл.229, ал.3 от ЗЗД. За процесния период, който е след изтичане на
3
пределния 10 годишен срок, наемен договор между страните за имота не съществува.
В решение № 75/26.05.2010г., постановено по т. д. № 838/09 г., I ТО е прието, че
„свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок
прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен
договор за наем да прикрива друга сделка. Ето защо, наемните правоотношения
между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не
могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл.229, ал.1 ЗЗД,
направено с ДВ бр.92/2007 год., „освен ако сделката е търговска”. В съответствие с
това тълкуване, ВКС е формирал извод, че „сключеният между страните наемен
договор, трансформирал се в безсрочен на осн. чл.236, ал.1 от ЗЗД е прекратен по
силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок.”.
В конкретния случай десетгодишият срок е изтекъл на 30.08.2015 г., т. е. преди
подаване на уведомлението за прекратяване на 02.02.2022г. Доколкото наемното
правоотношение е било прекратено поради изтичането на максимално допустимия
законов срок, не е било необходимо отправяне на искане на ищеца да бъде
преустановена облигационната връзка, доколкото същата е била прекратена по силата
на закона на 30.08.2015г. Ето защо, след тази дата имотът се ползва от ответника без
правно основание. Не може да бъде приложена разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД,
доколкото след тази дата между страните не е налице договорна обвързаност.
Обезщетението се претендира за период 13.03.2018г. /тоест след прекратяване на
договора по силата на закона/ до 13.03.2023г., поради което искът е доказан по
основание, а изложените във въззивната жалба на Б. И. оплаквания в тази връзка, са
неоснователни. Ответникът не твърди да е ползвал имота за процесния период на
различно правно основание, поради което и с оглед неоспорването, че същият е
ползвал имота, а договорът за наем е бил прекратен, то това ползване е било без
правно основание.
Относно оплакванията на страните за размера на определеното от СРС
обезщетение, въззивният съд намира следното.
От приетата пред СРС съдебно-оценителна експертиза, се установява, че
пазарният наем за имота за периода от 13.03.2018 г. до 13.03.2023 г. е 8 807 лв.
Експертизата е изготвена без оглед на имота, поради което е допусната допълнителна
такава, като е осъществен оглед. Установено е, че имотът не се обитава, като подробно
е описано състоянието му, след което вещото лице е коригирало заключението си и е
приело, че размерът на обезщетението за процесния период възлиза на 6 728 лв. В
проведеното на 04.06.2024г. съдебно заседание вещото лице е уточнило, че към датата
на огледа имотът е бил необитаем, неподдържан и изоставен, но при хигиенизиране на
жилището, би могло да се живее в него. Наемът е коригиран до минимума, почти
стигащ до такъв за складови помещения.
4
В договора за наем е посочено, че имотът се предава с протокол – опис, който
обаче не е представен по делото. Представен е протокол от 09.04.2023г. за състоянието
на имота при връщането му. В същия е отбелязано, че имотът се предава в „добро
/лошо/ състояние“, годно за живеене“.
От показанията на разпитания по делото свидетел Л. се установява, че е
виждала къщата само от прага на вратата. Къщата била годна за живеене, но не била в
добър вид.
При така събраните доказателства, правилно СРС е приел, че с оглед
индивидуалните особености на имота: предназначението му, състоянието му,
обзавеждане и др., следва да се възприеме посоченият от вещото лице среднопазарен
наем на имота по допълнителното заключение, което е за имот, в който по принцип
може да се живее, но следва да се отчете лошото му състояние, като пукнатини,
необходимост от ремонт, липса на обзавеждане. Както беше посочено по – горе, не е
представен протокол към договора за наем за състоянието на имота към датата на
предаването му. Не са събрани и други доказателства в тази връзка. Свидетелят Ц. за
първи път е видял къщата през 2023 г., когато присъствал на връщането на имота. Ето
защо, съдът приема за релевантни за състоянието на имота показанията на
свидетелката Л. и установеното от вещото лице при огледа на имота. Определеният от
вещото лице наем не е като за складово помещение, както се твърди във въззивната
жалба, но е в минималния размер за жилищно такова и само се доближава до
средномесечния наем на складово помещение с оглед състоянието на имота.
Не могат да бъдат възприети доводите във въззивната жалба на ищцата, че
състоянието на имота към момента е в резултат на обитаването му от ответника.
Липсват доказателства ответникът да е унищожил/изгорил мебели и помещения,
каквито са твърденията във въззивната жалба. В протокола за връщане на имота
липсват такива констатации. От друга страна, както вече беше посочено, не са събрани
данни какво е било състоянието на имота към момента на предаването му с
подписването на договора за наем. Хипотетично възможно е и докато е обитаван
имотът, същият да е бил обзаведен с мебели, собственост на ответника. Ето защо,
неоснователни са и оплакванията във въззивната жалба на А., че СРС не е изложил
съображения защо счита, че ответникът е ползвал имота за толкова дълъг период от
време без мебели. След като не се установи какво е било състоянието на имота при
предаването му, съдът взема предвид единствените събрани доказателства в тази
връзка - показанията на разпитаната по делото свидетелка и установеното от вещото
лице по време на огледа. Нещо повече, по отношение на обзавеждането и в съдебно
заседание от 04.06.2024г., при приемане на допълнителната експертиза, вещото лице е
заявило, че по данни на самата ищца, събрани извънпроцесуално, е имало минимално
обзавеждане, тоест тези данни, са взети предвид от вещото лице и при изготвяне на
второто заключение.
5
Неоснователни са и оплакванията във въззивната жалба на И. относно размера
на определеното от СРС обезщетение. Недоказани са възраженията, че имотът не
може да се обитава. Това се установява, както от показанията на свидетелката Л., която
посочва, че макар и в лош вид, къщата е била годна за живеене, така и от приетата по
делото допълнителна ССЕ, съгласно която в имота може да се живее след
хигиенизиране на жилището, като тук следва да се отчете, че от датата на напускане
на имота до датата на огледа е изминал известен период от време. Доказателство в
тази насока е и протоколът, съставен при връщането на имота, в който е отбелязано, че
имотът е в състояние „годно за живеене“.
С оглед изложеното по - горе, поради съвпадане изводите на двете съдебни
инстанции по съществото на спора, постановеното от СРС решение следва да бъде
потвърдено в обжалваните части.
По разноските:
С оглед неоснователността на двете въззивни жалби, страните не си дължат
разноски във въззивното производство.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА в обжалваните части решение № 16516/04.09.2024г.,
постановено по гр. д. № 13336/2023г. на СРС, 88 с-в.
Решението, в частта, в която е отхвърлен предявеният иск за разликата над 8807
лв. до 9000 лв. е влязло в сила, като необжалвано.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен
съд в едномесечен срок от съобщаването му на страните, при предпоставките на чл.
280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6