РЕШЕНИЕ
гр. София, 31.01.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, осми състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и четвърти
октомври две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ И.А
при участието на секретаря
Даниела Ангелова сложи за разглеждане докладваното от съдията гр. д. № 160 по описа на съда за
К.Д.К. е предявила срещу О.Б. искове
за разваляне на 14.07.2015 г. договор за продажба на недвижим имот – УПИ ХІІ-042235, в кв. 2 по регулационния план на
с. П., обл. Софийска, целия с площ 2108 кв.м., и за
осъждане на ответника да заплати на ищцата следните суми: сумата 80 759,99
лева, представляваща платената продажна цена по посочения договор; сумата
4119,43 лева, представляваща общ размер на направени от ищцата разходи по
сключване на договора; сумата 186,84 лева, представляваща платени местни данъци
и такси за имота за периода от сключване на договора за продажба до влизането в
сила на съдебните решения, с които ищцата е била отстранена от имота; сумата
10732 лева, представляваща общ размер на направени от ищцата съдебни разноски
във всички съдебни инстанции в производствата по предявените срещу нея ревандикационни искове с предмет горепосочения имот.
В исковата молба ищцата твърди,
че на 14.07.2015 г. е сключила с ответника О.Б. договор за продажба на недвижим
имот – частна общинска собственост, с който ответникът й е продал УПИ
ХІІ-042235, в кв. 2, находящ се в с. П., обл. Софийска, отреден за жилищно строителство по ПУП – ПРЗ
на с. П., одобрен със заповед № ТС-26/01.04.2015 г. на кмета на О.Б. целия с
площ 2108 кв.м., при съседи: имот № 042234, УПИ Х-042055, УПИ ХІ-042055, УПИ
VІІІ-042055, улица, имот № 042232, който имот бил актуван с акт за частна
общинска собственост № 1018/16.04.2015 г., срещу цена от 80 759,99 лева,
която била заплатена от ищцата на ответника. Ищцата твърди, че е заплатила
изцяло разходите по продажбата на имота в общ размер 4119,43 лева, от които:
2019 лева местен данък, 1346 лева режийни разноски, 673 лева ДДС върху местен
данък и режийни разноски, 81,43 лева държавна такса за вписване на договора за
продажба. Твърди, че продавачът по договора предал на ищцата владението върху
продадения имот на 24.07.2015 г. Ищцата твърди, че с влязло в сила решение по
гр.д. № 553/2015 г. на Районен съд – гр.
Сливница е осъдена на основание чл. 108 от ЗС да предаде на И. Д. П. владението
върху част от закупения от нея с горепосочения договор за продажба УПИ
ХІІ-042235, с площ от 714 кв.м., индивидуализирана в съдебното решение, а с
влязло в сила решение по гр.д. № 665/2015 г. на РС- гр. Сливница е осъдена на
основание чл. 108 от ЗС да предаде на А. Д. Б. и Т. Б. Б. владението върху част
от същия УПИ, с площ 714 кв.м., индивидуализирана в решението. Твърди, че
ответникът О.Б. е участвал в тези производства като трето лице – помагач на
страната на нейна страна по предявените срещу нея искове по чл. 108 от ЗС. Ищцата
твърди, че във връзка със съдебните производства по гр.д. № 553/2015 г. и гр.д.
№ 665/2015 г. на Районен съд – гр.
Сливница е направила разноски за всички съдебни инстанции в общ размер от
10 732 лева, включващи платени от нея адвокатски възнаграждения,
възнаграждения за експертизи, държавни такси и платени присъдени разноски на
другата страна, подробно посочени по размер в исковата молба. Ищцата твърди, че
за периода от
С
отговора на исковата молба ответникът оспорва исковете като недопустими, във
връзка с което излага довод, че О.Б. не е надлежен ответник и не може да
отговаря по тях, а такъв е кмета на общината, който е извършил множество нарушения
във връзка с включване на процесния имот в
регулационния план, и е продал на ищцата имот, за който не са налице
доказателства за право на собственост на общината. Навежда възражение, че
ищцата не може да претендира връщане на цялата продажна цена, тъй като е
съдебно отстранена от част от имота, поради което ищцата следва да възстанови
собствеността върху остатъка от 680 кв.м. в патримониума
на О.Б.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
С договор от 14.07.2015 г. О.Б. е
продала на ответницата К.Д.К. недвижим имот, съставляващ УПИ ХІІ-042235 в кв.
2, отреден за жилищно строителство по ПУП – ПЗР на с.П., одобрен със заповед №
ТС-26/01.04.2015 г. на кмета на О.Б. целия с площ 2108 кв.м., при съседи: от
север – имот № 042234 - нива и тупик, от изток – УПИ Х-042055, УПИ ХІ-042055, УПИ
VІІІ-042055, от юг – улица, от запад – имот № 042232 – нива, срещу продажна
цена от 80 759,99 лева. В договора е посочено, че продажната цена, както и
сумата 673 лева – 20% ДДС за местен данък и режийни разноски са заплатени от
купувача с платежни нареждания от 09.07.2015 г. и 19.07.2015 г.
Представено е платежно нареждане
от 09.07.2015 г. за преведена от К.Д.К. по сметка на О.Б. сума от 2019 лева с
посочено основание за плащане „ 3% местен данък”, както и платежно нареждане от
същата дата за преведена сума от 136 лева с посочено основание за плащане „2%
режийни разноски”.
С решение № 62 от 25.07.2016
г. по гр. д. № 553/2015 г. на Районен съд – гр. Сливница К.Д.К. е осъдена на
основание чл. 108 от ЗС, да предаде на И. Д. П. владението върху част от УПИ
ХІІ-042235, в кв. 2 по плана на с. П., целия с площ от 2108 кв.м., означена
графически в приложената към заключението на съдебно-техническата експертиза
комбинирана схема, представляваща неразделна част от решението, с площ на процесната част 714 кв.м., изчислени от линията ВС към
средата на парцела в посока към линията АD. К.К. е
осъдена да заплати на И. П. направените от последни разноски за адвокатско
възнаграждение, както следва: 1791 лева за производството пред първоинстанционния съд, и 600 лева за въззивното
производство. Решението е влязло в сила на 07.02.2018 г.
С решение № 63 от 25.07.2016
г. по гр. д. № 665/2015 г. на Районен съд – гр. Сливница К.Д.К. е осъдена на
основание чл. 108 от ЗС, да предаде на А. Д. Б. и Т. Б. Б. владението върху
част от УПИ ХІІ-042235, в кв. 2 по плана на с. П., целия с площ от 2108 кв.м.,
обозначен в приложената комбинирана скица към заключението на съдебно-техниеската експертиза, представляваща неразделна
част от решението, с площ на процесната част 714
кв.м., изчислени от линията AD към средата на имота, в посока към линията ВС. К.К. е осъдена да заплати на А. Б. и Т. Б. направените от
последни разноски за адвокатско възнаграждение, както следва: 1791 лева за
производството пред първоинстанционния съд, и 600
лева за въззивното производство. Решението е влязло в
сила на 30.07.2018 г.
Според
представената по делото разписка-декларация от 25.09.2018 г., изготвена от адв. Р. Н., доверителката й К.Д.К. е направила следните
разноски по горепосочените две дела, както следва: 1800 лева за правна защита
по гр.д. № 553/2015 г. на РС – Сливница, 250 лева депозит за СТЕ по същото
дело, 1800 лева за правна защита по гр.д. № 665/2015 г. на РС – Сливница, 250
лева депозит за СТЕ по същото дело, общо 50 лева държавни такси за въззивни
жалби срещу решенията по двете дела, 900 лева за правна защита по гр.д. №
704/2016 г. на СОС, 900 лева за правна защита по гр.д. № 703/2016 г. на СОС,
или общият размер на направените от ищцата разноски възлиза на сумата
5 950 лева. Установява се от приложените гр. д. № 553/2015 г. и гр. д. №
665/2015 г. , че така описаните разноски са били направени от ищцата в
производствата пред първата и въззивната инстанция.
И по двете горепосочени лица О.Б. е участвала
като трето лице – помагач на страната на К.Д.К..
От
представеното копие от разписка от 18.09.2018 г., се установява, че на
посочената дата адвокат С. Д. И. /пълномощник на ищците по гр.д. № 553/2015 г.
и по гр.д. № 665/2015 г. на РС-Сливница/ е получил от К.Д.К. сумата 2391 лева
за заплащане на задължението й за разноски по гр.д. № 553/2015 г. на
РС-Сливница и по гр.д. № 703/2016 г. на СОС, а от копие от разписка от същата
дата, се установява, че адвокат С. Д. И. е получил от К.Д.К. сумата 2391 лева за
заплащане на задължението й за разноски по гр.д. № 665/2015 г. на РС-Сливница и
по гр.д. № 704/2016 г. на СОС.
Представени
са квитанции за заплатени местни данъци и такси за имота за периода от
30.10.2015 г. до 30.10.2018 г.
При така установените факти, правните изводи на съда са следните:
Предявени са кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 191, ал. 1, вр.
чл. 190, ал. 1, вр. чл. 188 и чл. 189, ал. 1, вр. чл. 87, ал. 3, вр. чл. 79,
ал.1 и чл. 82 от ЗЗД – за разваляне на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с ответника на 14.07.2015
г.; за осъждане на ответника да върне на ищцата платената продажна цена в
размер на 80 759,99 лева; за осъждане на ответника да заплати на ищцата
направените от нея разноски по сключването на договора за продажба в общ размер
4119,43 лева, както и направените от нея разноски по водените дела, в резултат
на които тя е била съдебно отстранена от имота, предмет на договора за
продажба; за осъждане на ответника да заплати на ищцата направените от нея
разходи за местни данъци и такси за имота до съдебното отстранение, в общ
размер 186,84 лева.
Така предявените искове са
допустими предвид твърденията на ищцата в исковата молба, че е сключила с
ответника договор за покупко-продажба на недвижим имот и че част от този имот
принадлежи на трети лица. Неоснователно е направеното с отговора на исковата
молба възражение за недопустимост на иска поради липса на пасивна процесуална
легитимация на О.Б. Това възражение е основано на твърдение, че кметът на
общината е извършил множество нарушения във връзка с включването на процесние имот в регулация и е продал на ищцата имот, за
който не са налице доказателства и основание за съставяне на АЧОС. Надлежен ответник по иска за разваляне на
договора и обусловените от него искове за връщане на продажната цена и
заплащане на разноските на купувача във връзка с договора и съдебното
отстранение от имота е продавачът по договора – О.Б. и каквито и да било други
обстоятелства нямат отношение към
преценката за пасивната легитимация по така предявените искове.
Съгласно чл. 188 от ЗЗД, продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други вещни права по отношение на вещта, които могат да се противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. В случая е установено безспорно, че между ищцата и ответника е бил сключен валиден договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че към момента на продажбата ответникът – продавач не е бил собственик на част от продадения имот, а тази част е била собственост на трети лица. Правото на собственост на тези лица върху част от имота, предмет на продажбата, е установено с влелите в сила съдебни решения, с които са уважени предявените от собствениците срещу ищцата ревандикационни искове с предмет реални части от имота и ищцата е осъдена да им предаде владението върху тези части. Така със съдебните решения купувачката – ищца в настоящото производство е съдебно отстранена от частите от имота, предмет на съдебните решения. В посочените съдебни производства ответникът О.Б. е участвал като трето лице-помагач на страната на ищцата /ответница по ревандикационните искове/. Участието му в тези производства прави задължително за продавача О.Б. постановеното решение по спора между купувача и третите лица, и съответно отнема възможността му да оспорва впоследствие решението под предлог, че купувачът е водил зле делото /чл. 223 от ГПК и чл. 191, ал. 2 от ЗЗД/.
При сключване на процесния договор ищцата е била добросъвестна, който извод следва предвид липсата на данни по делото тя да е знаела, че трети лица имат право на собственост върху част от имота, т.е. че купува от несобственик. Следва да се отбележи в тази връзка, че ответникът не е направил и никакви възражения досежно добросъвестността на купувача при сключване на процесния договор. Не са налице по делото данни, които да обусловят извод, че ищцата би сключила договора и ако знаеше, че част от имота не принадлежи на продавача. Обстоятелствата относно регулационния статут на имота и площта на частта от него, от която е ищцата е била съдебно отстранена, налагат да се приеме, че тя не би сключила договора, ако знаеше за правата на третите лица.
С оглед на горното, са налице предпоставките за разваляне на процесния договор за покупко –продажба, и предявения иск по чл. 189, вр. чл. 190 и чл. 191, вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД следва да бъде уважен.
С оглед развалянето на договора за продажбата, ответникът е длъжен да върне на ищцата платената продажна цена, както и да й заплати разноските по сключването на договора – чл. 189, вр. чл. 190, ал. 1 и чл. 191, ал. 1 от ЗЗД. По делото не се спори, а се установява и от представените писмени доказателства, че ищцата е заплатила на ответника уговорената продажна цена от 80 759,99 лева, както и че е направила разноски по договора в общ размер от 4119,43 лева. Ищцата има право да претендира и разноските, които тя е направила във водения срещу него съдебен процес, която възможност изрично е предвидена в чл. 191, ал.1 от ЗЗД. От доказателствата по делото е безспорно установено, че ищцата е направила съдебни разноски в производствата по двата ревандикационни искове за адвокатски възнаграждения, депозити за експертизи и държавни такси за въззивно обжалване, които възлизат общо на сумата 5950 лева. Установено е също, че ищцата е била осъдена да заплати на насрещните страни в тези съдебни производства разноски в общ размер от 4782 лева, които тя е заплатила. С оглед на това ответникът й дължи сумата 10732 лева, представляваща общ размер на направените от нея разноски в съдебните процеси по водените срещу нея дела.
Съдът намира за неоснователен иска за заплащане на направените от ищцата разноски за заплатени местни данъци и такси за процесния недвижим имот в общ размер от 186,84 лева, претендирани като други вреди от неизпълнението. При съдебно отстранение продавачът дължи съгласно чл. 190, ал. 2 от ЗЗД обезщетение на купувача за причинените вреди. Обезщетението на вреди, извън посочените в чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, съгласно същата разпоредба, се определя по общите правила за неизпълнение на задължението - чл. 82 и чл. 83 от ЗЗД. Съгласно чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропусната полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Претендираните суми за платени местни данъци и такси не са такива вреди. Те представляват разходи, които се дължат от ползвателя в това му качество и не са непосредствена последица от неизпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост.
По гореизложените съображения, предявените
искове за разваляне на сключения между страните договор за покупко-продажба и за осъждане на О.Б. да заплати на ищцата сумата 80 759,99
лева, представляваща платена продажна цена по този договор, сумата 4119,43 лева,
представляваща общ размер на направените от ищцата разноски, свързани със
сключването на договора, както и за сумата 10 732 лева, представляваща общ
размер на направените от ищцата разноски по водените срещу нея съдебни
производства по гр.д. № 553/2015 г. и № 665/2015 г. на РС – Сливница, гр.д. №
703/2016 г. и гр.д. № 704/2016 г. на Софийски окръжен съд, следва да
бъдат уважени, а предявеният иск за заплащане на сумата 186,84 лева,
представляваща общ размер на платени от ищцата местни данъци и такси за имота,
предмет на продажбата, за периода от
С оглед изхода на делото е
направеното от ищцата искане за разноски, ответникът следва да бъде осъден да й
заплати направените от нея разноски за платена държавна такса по исковете и
адвокатско възнаграждение съобразно уважената част от исковете, които възлизат
общо на сумата 7258 лева. Ищцата от своя страна следва да бъде осъдена да
заплати на ответника направените от него разноски по делото за заплатено
адвокатско възнаграждение съобразно отхвърлената част от исковете в размер на
35, 30 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ, на основание чл. 189, вр. чл. 190 и чл. 191, вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД по предявения иск от К.Д.К. с адрес ***, срещу О.Б. сключения на 14.07.2015 г. договор за покупко-продажба на недвижим имот – частна общинска собственост, вписан в Служба по вписвания – Сливница с вх. рег. № 1388, акт № 17, том 6, дело № 1065/2015 г., с който О.Б. е продала на К.Д.К. следния недвижим имот: УПИ ХІІ-042235 в кв. 2, отреден за жилищно строителство по ПУП – ПЗР на с.П., одобрен със заповед № ТС-26/01.04.2015 г. на кмета на О.Б. целия с площ 2108 кв.м., при съседи: от север – имот № 042234 - нива и тупик, от изток – УПИ Х-042055, УПИ ХІ-042055, УПИ VІІІ-042055, от юг – улица, от запад – имот № 042232 – нива.
ОСЪЖДА, на
основание чл. 189, вр. чл. 190 и чл. 191 от ЗЗД О.Б. да заплати на К.Д.К. сумата 80 759,99 лева, представляваща
платената от К.Д.К. продажна цена по горепосочения договор за покупко-продажба,
сумата 4119,43 лева, представляваща
общ размер на направените от К.Д.К. разноски, свързани със сключването на
договора, както и сумата 10 732
лева, представляваща общ размер на направените от К.Д.К. разноски по водените срещу нея съдебни
производства по гр.д. № 553/2015 г. и № 665/2015 г. на РС – Сливница, гр.д. №
703/2016 г. и гр.д. № 704/2016 г. на Софийски окръжен съд.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от К.Д.К. срещу О.Б. иск по чл. 79, ал.1, вр. чл. 82
от ЗЗД за заплащане на сумата 186,84 лева, представляваща общ размер на платени
от К.Д.К. местни данъци и такси за имота, предмет на продажбата, за периода от
ОСЪЖДА О.Б.
да заплати на К.Д.К. сумата 7258 лева за разноски по делото.
ОСЪЖДА Крисимира Д.К. да заплати на О.Б. сумата 35,30 лева за
разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: