№ 24
гр. Кубрат, 29.02.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КУБРАТ, II - РИ СЪСТАВ, в публично заседание на
седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Диана П. Петрова Енева
при участието на секретаря Павлина П. Иванова
като разгледа докладваното от Диана П. Петрова Енева Гражданско дело №
20233320100592 по описа за 2023 година
и в присъствието на прокурора . . . .., за да се произнесе взе предвид следното:
Обективно съединени искове с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. второ и чл. 79, ал.
1, предл.последно ЗЗД, предявени по реда на чл. 124, ал.1, предл.първо ГПК. На основание
чл.78, ал.1 ГПК се претендират разноски по делото.
Ищецът - С. Н. Н., ЕГН ********** от ** като твърди, че като купувач лично с
ответника Д. Ю. Д., ЕГН ********** от г**, представил се като пълномощник на
собственика, като продавач, на недвижими имоти, съставляващи поземлени имоти – дворни
места, ведно с застроените във всеки от тях жилищни сгради, находящи се в с. Юпер, общ.
Кубрат, обл. Разград, с административни адреси на улица „** и № 8, през м. 03.2023 г.
договорили продажбата им за общо сумата 10 000.00 лева; в изпълнение на договореността
за сключването на договор за продажбата им с нотариален акт на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат,
дал в задатък на ответника сумата 400.00 лева, като му изпратил парите с превод „Изи пей“,
изплатени на Д. Д. на 06.04.2023 г., видно от приложената към исковата молба разписка;
пристигнал в селото и в гр. Кубрат за сключването на договора за продажба на имотите в
уречения ден – 10.04.2023 г., в 09.30 часа, платил в брой на ответника разликата до
договорената продажна цена като му предал в брой сумата 9 600.00 лева, преди да влязат
при нотариус Б. Басри; в диалог пред и с нотариус Б. Басри му станало известно, че в
скицата на поземления имот с адм.адрес в ** има нередност – в нея не е било отразено
фактическото застрояване на ПИ с жилищна сграда, което попречило за изповядване на
сделката; ответникът, виновен за несключването на договора за продажба, като
пълномощник на продавача, веднага му върнал предадената му разлика до договорената
продажна цена – сумата 9 600.00 лева, но не му върнал преведените му в задатък 400.00
лева; направил разноски за пътуване от гр. Благоевград до с. Юпер и до гр. Кубрат,
1
претърпял неудобства и страдания, поради което, на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2-ро ЗЗД
претендира осъждането на ответника да му плати сумата 800.00 лева, съставляваща връщане
на дадения от него задатък – 400.00 лева, в двоен размер, както и на основание чл. 79, ал. 1,
предл. последно ЗЗД за причинените тревоги, да му заплати обезщетение за неизпълнението
на договорното задължение да му прехвърли права на собственост по отношение на
недвижими имоти, съставляващи поземлени имоти – дворни места, ведно с застроените във
всеки от тях жилищни сгради, находящи се в с. Юпер, общ. Кубрат, обл. Разград, с
административни адреси на улица „** и № 8, на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат в размер на
200.00 лева. С писмени становище вх. № 3764/ 29.12.2023 г. и молба вх. № 261/ 22.01.2024
г., докладвани в о.с.з. от 07.02.2024 г., ищецът като твърди, че ответника е неизправна
страна по процесния предварителен договор, и като признава че се е ползвал от
транспортните услуги и гостоприемството на ответника, претендира на основание чл. 93, ал.
2 ЗЗД връщане на капарото в двоен размер, евентуално - връщане на платената сума в
размер на 400.00 лева, както и присъждане на сумата 200.00 лева в обезщетение на
причинените му неимуществени вреди – неудобства, от виновното неизпълнение на
ответника.
Ответникът – Д. Ю. Д., ЕГН ********** от г**, редовно уведомен чрез лице от кръга
на домашните – баща му Юлиян Петков, на 30.10.2023 г., не изпраща писмен отговор в 1-
месечния срок за това, изтекъл на 30.11.2023 г.; не заявява становище и не ангажира
доказателства. Редовно призован се явява лично в насроченото по делото о.с.з., и като дава
подробни и изчерпателни обяснения за отношенията си с ищеца, цитирам: „Това което е
написало лицето ищец, е невярно. Получих сумата по капаро – 400.00 (четиристотин) лева.
Не съм я върнал. Аз съм направил разходи, които съм обяснил на разследващия - върна ме
от Атина, аз го взех от гарата, оставих го в с.Юпер, там нощува в къщата. Това е устна
уговорка, а аз заплатих всичко за моя сметка. Смених му батерията, за което дадох 90.00
(деветдесет) лева, на мен само горивата са ми 500.00 (петстотин) лева, да не говорим за
връщането ми от Атина. Този човек се опитва да ме измами. Не се стигна до продажба, тъй
като направи скандал при нотариуса този човек, тъй като скицата, която той твърди че не е
вярна, ето подавам ви (представя на съда скица в оригинал), ето го и нотариалния акт
(представя фото копие от нотариален акт).
Скицата, за която твърди, че не е вярна, на нотариуса не му е направило впечатление, че
трябва още една скица. Аз съм пълномощник на продавача Стойка Боева Митева, за което
представям и издаденото от нея пълномощно от 03.04.2023 г. (представя нотариално
заверено пълномощно).
Той се отказа от сключване на договора, без причина.
Той ме нападна, държеше се арогантно. Баба ми беше там и се притесних за нея.
Той нямаше никаква причина за отказ да сключи този договор.“, моли за отхвърляне
на исковите претенции като неоснователни и недоказани.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, обсъдени по реда на чл.235
2
ГПК във връзка с доводите и становищата на страните, намира за установено от фактическа
страна следното: между страните не се спори, а и от представените от ответника писмени
доказателства – Пълномощно, издадено от Стойка Ботева Митева, ЕГН 341215… в полза на
Д. Ю. Д., ЕГН 821020…, рег. № 1575/ 03.04.2023 г., ведно от което Ст. Митева
упълномощава Д. Д. да я представлява пред Кметство – с. Юпер, отдел „ТСУСЕ“ и „МДТ“ с
право да подава искания и заявления във връзка със снабдяване с документи за продажба на
недвижим имот в село Юпер, ул. „** № 8, като подава и получава всякакви документи; за
извършва плащания по тях и да получава документи..; НА за продажба на недвижими имоти
№ 49, том IV, рег. № 2636, н.д. № 309/ 2005 г. на нотариус С. Садък, вписана в регистъра на
НК с рег. № 004, с район на действие съдебния район на РС – Кубрат, видно от който на
03.05.2005 г. Ст. Митева, като купувач придобива права на собственост по отношение на
следните недвижими имоти: 1/ Дворно място с площ от 895 кв.м., представляващо парцел XI
– 208 от кв. 18 по плана на селото, заедно с построените в него Жилищна сграда, стопански
постройки и други подобрения; и 2/ Дворно място с площ от 455 кв.м., представляващо по
плана на селото имот пл. № 208 от кв. 18, за който е отреден парцел № X – 208, заедно с
построената в него второстепенна сграда и други подобрения; Скица № 181/ 25.03.2005 г. на
Община – Кубрат, издадена относно имот пл. № 208 – целия с площ от 940 кв.м., относно
отредения за част от площта му парцел XI – 208 от кв. 18 по плана на селото, заедно с
построените в него Жилищна сграда, стопански постройки и други подобрения, както и от
обясненията му, дадени в о.с.з., съдът приема за установено, че между страните – ищецът,
като купувач, и ответникът, като пълномощник на продавача Ст. Митева, са налице
облигационни правоотношения, възникнали въз основа на валидно сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти – притежаваните от нея по продажба от
03.05.2005 г., от м. 03.2023 г..
Между страните не се спори, че са договаряли условията по бъдещата продажба устно,
и не са подписвали писмен предварителен договор.
Видно от приложената към исковата молба Разписка от 06.04.2023 г. – л. 5 от делото,
в изпълнение на договореността за сключването на договор за продажбата им с нотариален
акт на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат, ищецът дал в задатък на ответника сумата 400.00 лева,
като му изпратил парите с превод „Изи пей“, изплатени на Д. Д. на 06.04.2023 г..
Между страните няма спор, че ищецът е пристигнал в село Юпер на 09.04.2023 г., бил
посрещнат от ответника и оставен да преспи в жилищната сграда, обект на договорената
предварително продажба, а на следващият ден - 10.04.2023 г., е бил отведен от ответника в
гр. Кубрат за сключването на договора за продажба на имотите, в 09.30 часа, платил в брой
на ответника в присъствието на продавача Ст. Митева – баба на ответника, разликата до
договорената продажна цена като му предал в брой сумата 9 600.00 лева, преди да влязат
при нотариус Б. Басри.
Видно от събраните по делото годни доказателствени средства – писмени и гласни
доказателства, твърденията на ищеца, че в диалог пред и с нотариус Б. Басри му станало
известно, че в скицата на поземления имот с адм.адрес в **, има нередност – в нея не е било
3
отразено фактическото застрояване на ПИ с жилищна сграда, което попречило за
изповядване на сделката.
Видно от показанията на разпитания по инициатива на ищеца като свидетел И. В., в
качеството му на мл. експерт в служба по кадастър и строителство в администрацията на
Община – Кубрат, той не познава лично нито ищеца, нито ответника; в това си качество е
издал актуална скица на имот, съставляващ парцел XI – 208 от кв. 18 по плана на селото,
заедно с построените в него Жилищна сграда, стопански постройки и други подобрения,
напълно идентична с предявената му Скица № 181/ 25.03.2005 г. на Община – Кубрат, тъй
като от 2005 до 2023 г. няма изменения на ПРП; няма причина, поради която той да не е
отразил включените сгради в парцел XI – 208 от кв. 18 по плана на селото, и категорично
отрича някога при него да е идвал ответника Д. Д. с искане да бъде издадена скица с
различно съдържание от това, което е отразено в регулационния план на село Юпер.
Но от съдържанието на представеното от ответника незаверено копие от НА за
продажба № 96, том I, рег. № 1868, нот. дело № 80/ 2023 г. на нотариус Б. Басри, с район на
действие съдебния район на РС – Кубрат, вписан в СВ при РС – Кубрат с вх.рег. № 819/
28.04.2024 г., се установява, че на посочената дата – 28.04.2023 г. в гр. Кубрат Стойка Боева
Митева, чрез пълномощника си Д. Ю. Д., продала на Севдалин Иванов Михайлов,
процесните недвижими имоти, първият от които съставляващ УПИ XI – 208 от кв. 18 по
плана на селото, заедно с построените в него Жилищна сграда, стопански постройки и други
подобрения, с адм. адрес в с. Юпер, ул. „** № 8, както той е изобразен в посочената като
доказателство за изпълнение на особените изисквания на закона в заключителната част на
цитирания нотариален акт като Скица № 193/ 06.04.2023 г., т.е. издадена с оглед
сключването на окончателен договор между страните в наст. производство на 10.04.2023 г.,
както твърди ищеца, и
2/ Дворно място с площ по документ за собственост от 455 кв.м., а по скица 476 кв.м.,
представляващо част от ПИ № 208, попадаща в УПИ Х – 208от кв. 18 по плана на село
Юпер, с адм. адрес в с. Юпер, ул. „**, подобрения и приращения, т.е. без обект на продажба
да е фактически застроената в неурегулирания ПИ Жилищна сграда, каквато несъмнено не е
отразена/ изобразена в посочената като доказателство за изпълнение на особените
изисквания на закона в заключителната част на цитирания нотариален акт Скица № 199/
10.04.2023 г., т.е. издадена след като ищецът се е отказал от сключването на окончателен
договор между страните в наст. производство на същата дата - 10.04.2023 г., което
потвърждава достоверността на твърдението на ищеца, че в оферирания за продажба
недвижим имот има фактически налично незаконно строителство на жилищна сграда,
узаконяването на което ще изисква разход на време и парични средства, и което несъмнено
въздейства на условията и договорената пазарна цена на имота.
Предвид установените с доказателствата факти, съдът намира от правна страна
следното: Предмет на разглеждане в настоящото производство са предявени осъдителни
искови претенции с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. второ и чл. 79, ал. 1, предл.последно
ЗЗД
4
Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение. Според чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка, а ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка, съгласно изречение второ на цитираната, другата страна при отказ
от договора може да иска задатъка в двоен размер. Задатъкът е парична сума или друга
имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен, и служи за обезпечаване на неговото изпълнение. Има
гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Той е акцесорно съглашение между
страните по договор, предоставящо на изправната страна право в определени, конкретно
договорени хипотези, при конкретно договорно неизпълнение на насрещната страна, да
развали договора (да се откаже от него), без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД и като получи
престация в размер на договорения задатък, респ. в двойния му размер, без да е нужно да
доказва вреди от договорното неизпълнение. Страните са свободни да уговорят размер на
сумата, която следва да остане за изправната страна. Последното законодателно разрешение
разкрива, че задатъкът има не само обезщетителна, и на санкционна функция.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД в тежест на
ищеца е да установи следните предпоставки: 1. че между страните са налице облигационни
правоотношения, възникнали въз основа на валидно сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от началото на м. 04.2023 г.; 2. че е изправна страна
по него; 3. че са налице предпоставките за връщане на задатъка; 4. размера на задатъка,
както и 5. заплащането на задатъка на ответника.
При установяване на горното, в тежест на ответника е да установи изпълнение на
задълженията си по процесния предварителен договор, респективно - погасяване на
задължението си за връщане на задатъка.
При така разпределената доказателствена тежест и с оглед събраните по делото
доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, настоящият съдебен състав
приема, че така предявеният иск е основателен, но недоказан в претендирания размер, тъй
като основателни и доказани са възраженията на ответника, че е направил разходи за своя
сметка и в полза на ищеца за не по – малко от 400.00 лева.
Безспорно между страните е, че в началото на м. 04.2023 г. страните – лично ищеца и
лично ответника, от което следва че първият е активно, а вторият е пасивно процесуално и
материално правно легитимирани за участие в процесното съдебно производство,
независимо от обстоятелството, че Д. Д. се е представил като пълномощник на собственика -
неговата баба Ст. Митева, са сключили устно предварителен договор за продажба на
процесните съседни дворни места, всяко от които застроено с жилищна сграда и допълващо
застрояване от стопански сгради; в процеса на сключването му ответника се е представил
като пълномощник на продавача – негова баба, показал е чрез интернет комуникация в
реално време имотите; ищецът ги е харесал и са постигнали договореност за продажбата им
на цена в размер на 10 000.00 лева; несъмнено установено с писмени доказателства -
5
Разписка от 06.04.2023 г. – л. 5 от делото, е, че в изпълнение на устната им договореност за
сключването на договор за продажбата им с нотариален акт на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат,
ищецът е дал в задатък на ответника сумата 400.00 лева, като му изпратил парите с превод
„Изи пей“, изплатени лично на ответника Д. Д. на 06.04.2023 г..
Като изправна страна по договора още на 09.04.2023 г. ищецът е пристигнал в село
Юпер, общ. Кубрат; бил е посрещнат лично от ответника с негов транспорт в град Русе и
отведен в с. Юпер; настанен е бил да нощува в една от жилищните сгради, застроени в
съседните дворни места – обект на очакваната продажба; превозван е за сметка на
ответника с личния му автомобил в района на село Юпер и в други населени места от
община Кубрат, за да си търси ищецът автомобил за покупка; че на 10.04.2023 г. е бил
отведен от ответника в гр. Кубрат за сключване на договор за продажба с нотариален акт в
кантората на нотариус Б. Басри, както и че непосредствено преди влизането си в нея е
предал на ответника в брой разликата до договорената цена за продажбата в размер на
9 600.00 лева, като относно осъществяването на тези факти и обстоятелства между страните
не се спори.
Преценявайки становищата на страните във връзка със събраните по делото гласни и
писмени доказателства, съдът приема за установено по несъмнен начин, че до сключването
на окончателен договор за продажбата на процесните недвижими имоти не се е стигнало
поради това, че предварително договарялия продажбата ответник, който несъмнено е
получил задатъка, не е изпълнил задължението си да представи всички необходими за
продажбата документи – а именно: 1/ не е представил скица, издадена за Дворно място с
площ по документ за собственост от 455 кв.м., а по скица 476 кв.м., представляващо част от
ПИ № 208, попадаща в УПИ Х – 208от кв. 18 по плана на село Юпер, с адм. адрес в с. Юпер,
ул. „**, а е представил единствено скица за съседния УПИ XI – 208 от кв. 18 по плана на
селото, заедно с построените в него Жилищна сграда, стопански постройки и други
подобрения, с адм. адрес в с. Юпер, ул. „** № 8, както той е изобразен в посочената като
доказателство за изпълнение на особените изисквания на закона в заключителната част на
цитирания по – горе НА за продажба от 28.04.2023 г. като Скица № 193/ 06.04.2023 г., т.е.
издадена с оглед сключването на окончателен договор между страните в наст. производство
на 10.04.2023 г.; 2/ на цитираната е изобразен и съседния имот – също предварително
договорен за продажба, съставляващ Дворно място с площ по документ за собственост от
455 кв.м., представляващо част от ПИ № 208, попадаща в УПИ Х – 208 от кв. 18 по плана на
село Юпер, с адм. адрес в с. Юпер, ул. „**, и видно от същата в него не е отразена/
изобразена договорената предварително като обект на продажба фактически застроена в
неурегулирания ПИ Жилищна сграда, каквато несъмнено не е отразена/ изобразена и в
посочената като доказателство за изпълнение на особените изисквания на закона в
заключителната част на цитирания нотариален акт Скица № 199/ 10.04.2023 г., издадена по
искане на ответника от Община – Кубрат след като ищецът се е отказал от сключването на
окончателен договор между страните в наст. производство на същата дата - 10.04.2023 г..,
което потвърждава достоверността на твърдението на ищеца, че в оферирания за продажба
6
недвижим имот има фактически налично незаконно строителство на жилищна сграда,
узаконяването на което ще изисква разход на време и парични средства, и което несъмнено
въздейства неблагоприятно на условията и договорената пазарна цена на имота,
съставляващи общоизвестни по см. на чл. 155 ГПК факти.
Придобивайки информация, относно осъщественото в един от предложените за
продажба недвижими имоти незаконно строителство, което съставлява качествен недостатък
на обекта на продажба, в деня на сключване на окончателния договор ищецът е имал
основание да се откаже от сключването му.
Между страните не се спори, че непосредствено след заявения от ищеца с основание,
предвид установения недостатък на един от предложените му за продажба имоти, отказ да
сключи договор за продажбата на имотите, ответникът ме е върнал сумата 9 600.00 лева,
както и че първоначално е отказал да му върне дадената в задатък сума в размер на 400.00
лева, посочвайки като причина липсата на пари в брой и в такъв размер в себе си, а в
последствие в телефонни разговори отказал връщането й, тъй като възразил, че в този
размер е направил разходи в полза на ищеца за транспорт , нощувка и пр.
Предвид изложеното, съдът като приема за установени по делото фактите и
обстоятелствата от хипотезата на чл. чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД, следва да приложи
предвидената с цитираната санкцията – ищецът, като купувач по сключения между страните
предварителен договор, може да иска платения на ответника – продавач по същия, задатък
– 400.00 лева, в двоен размер и да претендира изпълнение срещу него, чрез осъждането му
за сумата 800.00 лева.
С оглед заявените от ответника възражения, които съдът, в съответствие с правилото
на чл. 162 ГПК, приема за основателни и доказани в размер на 400.00 лева, той следва да
бъде осъден да плати на ищеца сумата 400.00 лева.
Не се установява с годни доказателствени средства – писмени и/ или гласни
доказателства, ищецът да е претърпял в следствие на неизпълнението на задълженията на
ответника неимуществените вреди, претендирани за обезвреда чрез плащане на обезщетение
за неизпълнението на договорното задължение да му прехвърли права на собственост по
отношение на недвижими имоти, съставляващи поземлени имоти – дворни места, ведно с
застроените във всеки от тях жилищни сгради, находящи се в с. Юпер, общ. Кубрат, обл.
Разград, с административни адреси на улица „** и № 8, на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат в
размер на 200.00 лева, на основание чл. 79, ал. 1, предл. последно ЗЗД, поради което тази
искова претенция следва да се отхвърли като неоснователна и недоказана.
Основателно е искането на ищеца да му бъдат присъдени направените по делото
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съразмерно с уважената искова претенция в
размер на 25.00 лева – половината от платената от него държ.такса, и 20.00 – платен депозит
за призоваване на свидетел.
За изцяло отхвърлената искова претенция за присъждане на допълнително обезщетение
за претендираните неимуществени вреди от неизпълнението в размер на 200.00 лева, не
7
следва да се присъждат разноски в тежест на ответника.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Ю. Д., ЕГН ********** от г**, на основание чл. 93, ал. 2, изречение
второ Закон за задълженията и договорите, да плати на С. Н. Н., ЕГН ********** от **
сумата 400.00 лева, съставляваща връщане на дадения от него задатък – 400.00 лева, на
06.04.2023 г. в изпълнение на предварителен договор за продажба на недвижими имоти в с.
Юпер, общ. Кубрат от началото на м.04.2023 г., като отхвърля предявения иск за разликата
от 400.00 лева до претендирания двоен размер на задатъка.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Н. Н., ЕГН ********** от ** на основание на основание
чл. 79, ал. 1, предл. последно ЗЗД, срещу Д. Ю. Д., ЕГН ********** от г**, за осъждането
да му плати за причинените тревоги обезщетение за неизпълнението на договорното
задължение да му прехвърли права на собственост по отношение на недвижими имоти,
съставляващи поземлени имоти – дворни места, ведно с застроените във всеки от тях
жилищни сгради, находящи се в с. Юпер, общ. Кубрат, обл. Разград, с административни
адреси на улица „** и № 8, на 10.04.2023 г. в гр. Кубрат в размер на 200.00 лева, като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Д. Ю. Д., ЕГН ********** от г**, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
съразмерно с уважената част на иска, да плати на С. Н. Н., ЕГН ********** от ** за
разноски по делото сумата 45.00 (четиридесет и пет) лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Разград в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните с връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Кубрат: _______________________
8