№ 19
гр. Поморие, 11.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева
като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело №
20212160100549 по описа за 2021 година
Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от Д. М. Г.
действащ чрез процесуалните си представители адв. Т.Ш. и адв.С.С. против Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.5, сграда Алфа в комплекс „Сънсет
Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2 “ ЕООД чрез
управителя на дружеството ВЛ. Г. Д.. Ищецът в исковата молба твърди, че е собственик на
апартамент в жилищна сграда с идентификатор 57491.509.24.5 – апартамент № 3, в сграда А,
ет.2 и е активно легитимиран да предяви настоящия иск за отмяна на всички решения приети
на проведеното на 122/23.06.2021г. общо събрание на собствениците на сграда Алфа в
комплекс „Сънсет Ризорт“. Твърди, че решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения
на процедурните правила предвидени в закона за свикването и провеждането на общото
събрание и противоречащи на императивните разпоредби на закона. На първо място изразява
съмнение относно уведомяването на собствениците за насроченото събрание, и твъди, че е
нарушена разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не е проведен избор на председател
и разпоредбата на чл.16, ал.5 като в протокола не е отбелязано начина по който са гласували
присъстващите. На следващо място сочи, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в
проведеното ОС, като собственик на обекти които не са самостоятелни и представляват
обслужващи несамостоятелни такива, общи по предназначеинето си части и това е довело до
неправилно изчисляване на процента на ид.части от общите части на сградата и неправилно
изчисляване процента на мнозинството при вземане на решения. Твърди, че определянето
размера на разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата, съгласно броя
на стаите в апартамент е несъвместимо с разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, която е
императивна и в т.4 липсва конкретика относно размера на вноската, като т.4 от дневния ред
1
препраща към информация в табличен вид и вноската е изчислена чрез формула, която не е
част от решението и вноската е определена не в зависимост от броя на собствениците,
ползватели и обитатели, а е определена на базата на броя стаи в съответния апартамент и по
този начин счита, че се заобикаля забраната таксата да се определя на кв.м. , но се постига
идентичен ефект и се заобикаля закона. На последно място, сочи, че е налице неправилно
преизчисление на представените дялове на ид.ч. на собствениците от общите части на
етажната собственост към сто процента и неправилно е формиран и отразен кворума. Моли
съдът да отмени решенията приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо събрание на
собствениците на сграда с идентификатор 57491.509.24.5, сграда А /Алфа/ в комплекс
„Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата. Претендира направените по
делото разноски. В съдебно заседание поддържа иска.
В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че
общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за
свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е
изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Счита за неоснователно възражението за
липса на кворум и за ненадлежно представляване на някои от собствениците, за нарушението
на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Твърди, че събранието е проведено при наличие на кворум, като при
извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и
калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в които са посочени
квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части
от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.честа са преобразувани в
проценти за да се де дъорази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Твърди, че „Сънсет Къмършъл“
ЕООД е собственик на посочените в протокола на ОС недвижими имоти и притежаваните
ид.ч. от общите части са посочени в документа за собственост и в съответствие с посочените
в документите за собственост ид.ч. от общите чести е изчисляван кворума. Във връзка с
начина на определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно
студио има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на
таксите по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен, като съдът да
вземе предвид и че ищецът е изложел аргументите касаещи материалната
незаконосъобразност само по отношение решението по т.4 и не се твърди такава за другите
приети решения. Представя доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява се от представения н.акт № 159, том VIдело № 1104/2006г. с вх.рег. №
3172/11.07.2016г., че Д. М. Г. и придобил следния недвижим имот Апартамент № 3 (три),
находящ се в сграда „А” етаж 2 (втори), със застроена площ от 94.95 (деветдесет и четири цяло и
деветдесет и пет стотни), ведно с 17.87 (седемнадесет цяло и осемдесет и седем стотни) кв.м.
2
идеални части от общите части на сградата, състоящ се от: две спални, баня с WC, дневна, кухня,
дрешник, антре и тераса, при граници за апартамента: на изток - външен зид, на запад коридор, на
север - апартамент А2-4, на юг - апартамент А2-2. отдолу - апартамент / отгоре - апартамент АЗ-З,
ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е
построена сградата, представляващ УПИI – 3019, кв. 221 по плана на гр. Поморие, целият с площ от
45 056 (четиридесет и пет хиляди и петдесет и шест) кв.м. за сумата 102 719 евро и в тази връзка
има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 22/23.06.2021г.
Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в етажна
собственост на блок А / Алфа/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС
на блок А с идентификатор № 57491.509.24.5 по кадастралната карта на град Поморие,
комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда А /Алфа/ от комплекс
Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за
2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етажната собственост на сграда А /Алфа/;
4.Определяне на размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на
общите части на сглада А / Алфа/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и начина на
плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите
части на сграда А / Алфа/ за 2021г. и 2022г
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието -
22.06.2021 г. от 09:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерана на на сграда Д (Делта), в
комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219. Поканата е представена на руски и английски език. Представен е протокол от
21.05.2021г. /л.51/ в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
22.06.2021г. е залепена на входната врата на блок А /Алфа/ на 21.05.2021г. в присъствието на
Мария Терзиванова. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час –
02.07.2021г. - 16.10ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола
от ОС на ЕС е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата
на сграда А / Алфа/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено
на 23.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.
Представен е протокол на проведеното на 22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда А /
Алфа/, с идентификатор № 57491.509.24.5 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени
присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв
процент ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на
22.06.2021г. в 09.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час,
събранието е отложено и проведено на 23.06.2021г.- 09.00ч. при кворум 24,15144% ид.части
от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са
прекалкулирани към кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите части
3
на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна част от
протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за сграда А / Алфа/, списък с
подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите годишни вноски за управление
и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А,
пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на
ЕС на 23.06.2021г. в който във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с
посочени обектите в сграда А / Алфа/ със съответния собственик, площ на обекта без
ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.
На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2
Избиране на управител на сграда А / Алфа/ за две години – 2021г. и 2022г. – „Поморие
Мениджмънт 2“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и
разходи на сграда А / Алфа/ за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е
неразделна част от настоящия протокол;
по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за управление и поддръжка за 2021г. и
2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А / Алфа/ да е сумата посочена в
приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски за управление и поддържка за
2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А са изготвени в табличен
вид и са неразделна част от протокола.
Видно от протокола за проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на
бюджета е прието, че таксата за поддръжка и управление за един собственик /ползвател в
сграда А /Алфа/ е 665.00лв. /шестстотин шестдесет и пет лева/. Съобразно практиката и
наблюденията относно ползването на обектите е приет начин за определяне броят на
ползвателите за всеки обект, който се определя в зависимост от вида на обекта, като студио
има двама ползватели, апартамент с 1 спалня – 3-ма ползватели, апартамент с 2 спални – 4-
ма ползватели, апартамент с 3 спални – 5-ма ползватели, апартамент с 4 спални – 6-ма
ползватели.
По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г.
да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 31..11.2021г.
Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са
гласували 84,69582% ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 15,30418%
ид.ч. от общите части на сградата.
По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в
които са посочени притежаваните общи части от сградата. По делото е допусната СТЕ,
която да отговори на въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от
общите части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е
посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда А /Алфа/ с идентификатор
57491.509.24.5. са посочени всички обекти в сградата и при изчислените процентите
ид.части на присъстващите собственици на ОС на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални
части от общите части има малки несъответствия : за ищеца 4,15980% при посочен в
4
протокола 4.15253%; за СО на Пърл Куигла 6,75531% при посочен в протокола 6,74351% ;
за обект на Пийдър Пауър 4,41586% при посочен 4,0.40814% и за обектите на „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД 84,63922 % срещу описан в протокола 84,49133, като вещото лице в
таблица е посочило изчислените от него квоти и е посочило разликите.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните
правни изводи.
Според съда не се установиха съществени нарушения при свикването и провеждането на ОС
на ЕС на 22.06.2021г. Възраженията на ищеца, че за допусната нарушения при свикването
на ОС са неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на ЕС на блок
А с идентификатор № 57491.509.24.5 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на
основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС) изготвената поканата освен, че е поставена на входната врата на блок А /Алфа/ е
била изпратена и на ел.адреси на собствениците и това се установи от представената
покана. В поканата ясно е посочено къде, кога ще се проведе събранието и дневния ред на
събранието. Закона е предвидил възможност собствениците да бъдат уведомяване по
ел.поща и това е било направено за всички които са предосавили ймейли. Предвидена е
възможност и за упълномощаване и така лицата, които не могат лично да участват, след
като са уведомени за общото събрание, могат да имат свои представители при провеждане
на ОС. Представените са пълномощни с които собственици са упълномощили други
собственици да ги представляват като и не е необходимо същите да са с нотариална заверка
на подписите, както счита процесуалния представител на ищеца.
Съдът следва да се произнесе и по възражението на ищеца, че преизчисляването на ид.части
от общи части. Видно от представените по делото н.актове в същите са посочени площа на
обекта и ид.части от общите части на всеки обект, но не в процентно съотношение, поради
което и така посочените ид.части в число са преобразувани в проценти. Това преобразуване
не е необходимо да бъде направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде
одобрявано от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй
като същата се отнася за случайте в който в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост, не са посочени съответните идеални части
от общите части на сградата. В конкретния случай въз основа на така определените в
документа за собственост кв.м. ид.части са изчислени съответните проценти ид.части и
посочени в таблицата с присъстващи собственици.
От назначената СТЕ приета като доказателство, без възражения от страните, се
установи, че в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на
сградата и правилно с малка разлика са изчислени процентите идеалните части от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв. метри общи части. Несоътветствието установено от вещото
лице е незначително и същото не би се отразило на мнозинството при вземане на
решенията. Установи се от протокола, че решенията са вземани с мнозинство което е
5
обявявано, като след всяко решение е обявено, че същото е прието. Неоснователно е и
възражението на ищеца, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в проведеното ОС, като
собственик на обекти които не са самостоятелни. В това производство съдът не следва да се
занимава с този въпрос, тъй като при свикването и провеждането на ОС, следва да се вземат
предвид документите за собственост на участващите в събранието и посочените в
документите обекти и съответните общи части. Представена е справка от търговския
регистър видно от която „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, е с капитал 13515400лв. в
които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет Ризорт“, които съставляват
обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно е че в капитала на дружеството са включени обекти, находящи в блок
А. Ищецът твърди, че част от обектите нямат характер на самостоятелни обекти без да са
конкретизирани и без да са оспорени документите за собственост с които собствениците се
лигитимират като такива. При провеждане на ОС председателя е обвързан от документите
за собственост и той не може при определяне на кворума да изхожда от други документи.
Безспорно се установи според съда, че събранието е протичало, по предварително
обявения дневен ред. След приключване на събранието протокола е изготвен в определения
от законо срок и за това са уведомени собствениците. Според съда, налага се извода, че при
свикването и провеждането на ОС на ЕС не са допуснати нарушение които да налагат отмяна
на приетите решения.
Доколкото ищецът оспорва приетото решение по т.4 от дневния ред като
незаконосъобразно и прието в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС съдът счита следното.
Безспорно е че разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС е императивна. Същата предвижда
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола на ОС на ЕС е прието, че вноската за всеки собственик/обитател е
в размер на 665.00 лева. Тъй като сграда А / Алфа/ е сграда в комплекс за сезонно ползване,
голяма част от апартаментите през летния сезон се предоставят за ползване на туристи или
собствениците ги предоставят за почивка през летния сезон на свои близки. В тази връзка
при изготвяне на бюджета е определен броя на ползвателите в зависимост от вида на
самостоятелния обект и по точно в зависимост от броя на стаите в апартамента и изхождайки
от практиката е прието, че студиото има двама обитатели, апартамент с една спалня има
трима обитатели, апартамент с две спални има 4-ма обитатели, апартамент с три спални -
петима обитатели и апартамент с четири спални – 6-ма обитатели. Следва да се има предвид,
че именно защото обекта е за сезонно ползване, често апартаментите се ползват не само от
собствениците, но и от техни познати и приятели на които те ги отстъпват, затова и начина
по който е определена вноската, след като е пределен броя на ползвателите за всеки
апартамент не е незаконосъобразен. ЗУЕС не е предвидил специални разпоредби за
комплексите или сградите за сезонно ползване, в тази връзка следва да се отчетат
трудностите при определяне на обитателите, като се има предвид, че тези обекти най често
6
се ползват не само от собствениците. Така съобразявайки се с практиката и опита на
дружеството управител, са определени обитателите и дължимата сума за всеки обект.
Дължимата вноска е определен въз основа на обитателите и е в съответствие с разпоредбата
на чл.51 от ЗУЕС. Самия ищец не твърди, че за конкретно неговия обект, обитателите са по
малко на брой и така той да е длъжен да плаща по висок размер, а обжалва начина по който
е определена вноската като противоречаща на чл.51 ЗУЕС, което възражение съдът не
споделя. В случай, че обитателите или ползватели на обекта на ищеца са по малко от
определените, същия има право да изложи възражението си пред управителя и поиска
корекция на вноската.
Във връзка с изложеното съдът счита, че следва да отхвърли иска като неоснователен.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй като и двете страни
са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата съдът счита, че на ответника следва да
се присъдят разноски в размер на 1110 / хиляда сто и десет/ лева представляващи разноски по
делото.
Мотивиран от изложеното ПРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Д.М. Г., роден на **********г.в Дъблин, гражданин
на Р Ирландия, с пълномощник адв. Т.Ш., съд адрес гр.Бургас, Триа Сити Център ул.
Сердика №2б, ет.3, офис7 против Етажната собственост на сграда А „Алфа“, с
идентификатор 57491.509.24.5, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на
ЕС „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД ЕИК *********, представлявано от ВЛ. Г. Д.-
управител с адрес гр.Поморие, ул. Княз Борис I, № 219 за отмяна на решенията приети на
проведеното на 22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда А „Алфа“, с идентификатор
57491.509.24.5 в комплекс „Сънсет Ризорт“.
ОСЪЖДА Д. М. Г., роден на **********г. с Дъблин, гражданин на Р Ирландия, с
пълномощник адв. Т. Ш. да заплати на Етажната собственост на сграда А „Алфа“, с
идентификатор 57491.509.24.5, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на
ЕС - „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД ЕИК ********* представлявано от ВЛ. Г. Д.-
управител сумата в размер на 1110 / хиляда сто и десет/ ева представляваща разноски по
делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в
двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
7