№ 23315
гр. София, 28.05.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20251110114570 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Образувано е по искова молба на И. А. К. срещу „Х.Б“ АД, с която са
предявени претенции за признаване за установено по отношение на ответника,
че сключения между страните Договор за гаранция с купувач от 18.12.2024 г. е
недействителен поради липса на интерес да бъде сключен без клаузите от
него, които определят забрани за ищеца като купувач да откаже сключване на
предварителен договор за покупка на недвижим имот, и поради това са
неравноправни и нищожни, евентуално – тъй като сключването на договора е
станало при нарушаване на добрите нрави – то било условие ответникът да
представи документи за собственост на имоти, които желаел да купи, и при
уважаване на някой от горните искове – за осъждане на ответника да върне на
ищеца възнаграждението по договора от 6000 лева, ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба – 13.03.2025 г., до окончателното
плащане.
Ищецът твърди, че на 18.12.2024 г. сключил оспорения договор с
ответника, защото се интересувал да закупи апартамент и гараж в сграда в
София,и на същата дата превел на ответника възнаграждението му от 6000
лева, тъй като това било условие на ответника за представяне на документи за
собственост на имотите, които ищецът искал да купи. Срокът за сключване на
окончателен договор бил 20.01.2025 г. Като се подготвил да изпълни договора,
ищецът бил поискал от ответника документи за собствеността на имота, които
получил на 07.01.2025 г., но след консултация с адвоката си поискал да се
снабди с други документи за имота по списък, който съобщил на ответника на
12.01.2025 г. Ответникът обаче го уведомил, че можело да се запознае с
документите за учреденото право на строеж едва при нотариуса преди
сключване на сделката. Това, както и трудната комуникация с ответника,
накарало ищеца да заяви на 15.01.2025 г., че не желае вече да сключва
договора и иска връщане на платените 6000 лева. Ответникът му отговорил,
че ще ангажира преддоговорната му отговорност. Ищецът поддържа, че
начинът на написване на клаузите на договора с ответника не му дава
възможност да не се съгласи с предложена от последния дата за сключване на
1
нотариален акт за покупка, вкл. ако предложената дата не му е удобна поради
заетост или не е получил достатъчно документи, за да прецени собствеността
върху имота. Отделно от това основание за отказ за сключване на окончателен
договор при връщане на получена от ответника сума било установяване на
тежести върху имота, но само такива, които пречат да се сключи нотариален
акт, а не и такива, при които ищецът би получил обременена с ограничени
тежести вещ, които биха довели до разходи към трети лица за отстраняването
им, напр. ипотеки. Поради това иска да се приеме, че договорът е нищожен и
връщане на платеното по него. Претендира разноски.
В законоустановения срок (започнал да тече на 26.03.2025 г.) не е
подаден отговор от ответника – „Х.Б“ АД.
Съдът намира, че са предявени обективно съединени искове с правна
квалификация чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във връзка с чл. 26, ал. 4 ЗЗД;
чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД; чл. 143, ал. 1, т. 2 и 4 ЗЗП; по чл. 124, ал. 1,
предл. трето ГПК във връзка с чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, и съединен
кумулативно с всеки от тях осъдителен иск по чл. 34 ЗЗД, като разпределя
доказателствената тежест по исковете в съответствие с правилото на чл. 154
ГПК, че всяка от страните е длъжна да докаже фактите, на които основава
своите искания или възражения, по начина, описан в диспозитива на
настоящото определение.
По направените от страните доказателствени искания в исковата молба
и отговора, съдът намира, че следва да допусне като допустими, относими и
необходими към предмета на спора следните доказателства: представените с
исковата молба доказателства и поискания от ищеца свидетел за преговорите
между страните.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА гражданско дело 14570 по описа за 2025 година на
Софийския районен съд, 28. състав, за разглеждане в открито заседание на 18
юни 2025 г. от 16:00 часа, за която дата и час да се призоват страните, като
ищецът да води допуснатия свидетел.
ОБЯВЯВА на страните следния проект за доклад на делото по чл.
146 ГПК:
Предявен е отрицателен установителен иск за установяване на
недействителност на сключен договор за осигуряване на сключване на
договор за продажба на недвижим имот поради неговата нищожност поради
неравноправност на съществените му клаузи, които не позволяват запазването
на договора в цялост, и поради нарушение на добрите нрави с правна
квалификация чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във връзка с чл. 26, ал. 4 ЗЗД;
чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД; чл. 143, ал. 1, т. 2 и 4 ЗЗП, евентуално – поради
противоречие с добрите нрави – във връзка с чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, и
съединен с него кумулативен иск по чл. 34 ЗЗД за осъждане на ответника да
2
върне полученото по нищожния договор.
Искът за нищожност се уважава, ако съдът установи, че между страните
е сключен договор, при който ответникът е нарушил обичайните договорни
практики при посредничеството за продажба на недвижими имоти по начин,
който във вреда на ищеца не съответства с изискванията за добросъвестност и
справедливост – отнема на ищеца правото да откаже да сключи договор, ако
се съмнява в статута на собствеността на продаваните имоти, за чиято
продажба ответникът се е съгласил да съдейства срещу възнаграждение, като
следва да се установи, че страните не биха сключили договора без тези клаузи.
Съединеният иск се уважава при уважаване на някой от установителните
искове, ако ищецът докаже извършено плащане към ответника.
УКАЗВА на ищеца, че в негова доказателствена тежест с оглед
правилото на чл. 154 ГПК и обявените за ненуждаещи се от доказване факти е
да установи:
1. по установителните искове – чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК –
сключен с ответника договор за осигуряване на продажба; уговорките, които
засягат правата на ищеца да провери собствеността и да сключи подходящ
окончателен договор;
2. по съединения осъдителен иск – плащане на възнаграждение на
ответника.
УКАЗВА на основание чл. 146, ал. 2 ГПК на ищеца, че НЕ СОЧИ
ДОКАЗАТЕЛСТВА за извършено от него плащане към ответника.
УКАЗВА на основание чл. 7, ал. 1, изр. второ ГПК, че съгласно чл. 68л,
ал. 4 ЗЗП НЯМА ДА ПРЕЦЕНЯВА дали е налице НЕЛОЯЛНА
ТЪРГОВСКА ПРАКТИКА от страна на ответника извън преценката за
неравноправност на клаузите в оспорения договор (вж. практиката на Съда на
Европейския съюз – т. 43 – 44 от Решението по дело C-453/10 Pereničová и
Perenič и т. 48 – 50 от Решението по дело C-109/17 Bankia SA.
УКАЗВА на страните, че следва да посочат доказателства във връзка с
възложената им доказателствена тежест най-късно да първото редовно
проведено открито съдебно заседание по делото, като в противен случай губят
възможността да направят това освен ако не посочат основателни причини за
забавянето (чл. 147 ГПК).
ПРИЕМА представените с исковата молба писмени доказателства.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателства чрез разпит на ЕДИН
СВИДЕТЕЛ на ищеца при режим на довеждане за установяване на
обстоятелствата относно начина на водене на преговори между страните и
предоставяне на информация от ответника.
УКАЗВА на основание чл. 238, ал. 2 ГПК на ищеца – И. А. К., че ако
нито изпрати представител, нито се яви в първото съдебно заседание, без да
посочи уважителна причина за това, и не вземе становище по отговора на
исковата молба, съдът може да прекрати делото и да го осъди да заплати
разноски на ответниците, или да постанови срещу него неприсъствено
решение за отхвърляне на иска.
3
УКАЗВА на страните на основание чл. 40 ГПК и чл. 41 ГПК, че ако
променят адреса, на който са призовани, или го напуснат за повече от 30 дни,
включително ако се преместят в чужбина, са длъжни да посочат нов адрес в
Република България, на който да бъдат призовавани. Ако не направят това,
съобщенията ще се прилагат по делото и ще се смятат връчени.
ПРЕПИС от определението да се връчи на страните!
УКАЗВА на страните с оглед спестяване на придвижване на
служителите на съда да потвърдят получаването на изпратените до тях от съда
електронни съобщения с връщане на обратно електронно писмо на адрес:
************@***.*******.
Определението не може да се обжалва.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4