№ 2181
гр. София, 10.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАН*
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20231110128348 по описа за 2023 година
Предявени са установителни искове от М. П. С. срещу С. П. П. и Л. М. П. с правно
осн*ние чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договори за покупко-
продажба на недвижими имоти поради противоречие с добрите нрави, обективирани в:
1. Нотариален акт № 187, дело № 890 от 17.09.2021г. на нотариус С.М., с който В.
М.* П. е продала на С. П. П. притежаваните от нея 4/6 идеални части от следния недвижим
имот: сграда с идентификатор 44224.5806.733.1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 44224.5806.733 за продажна цена от 8000 лева;
2. Нотариален акт № 97, дело № 809 от 27.08.2021г. на нотариус С.М., с който В. М.*
П. е продала на С. П. П. притежаваните от нея 4/6 идеални части от ПИ 44224.5806.733 за
продажна цена от 5000 лева;
3. Нотариален акт № 98, дело № 810/27.08.2021г. на нотариус С.М., с който В. М.* П.
е продала на С. П. П. притежаваните от нея 4/6 идеални части от ПИ с идентификатор
44224.5806.734 за продажна цена от 5000 лева;
4. Нотариален акт № 175, дело № 879/14.09.2021г. на нотариус С.М., с който В. М.* П.
е продала на С. П. П. притежаваните от нея 4/6 идеални части от сграда с идентификатор
44224.5806.734.1 за продажна цена от 8000 лева;
5. Нотариален акт № 24, дело № 1279/15.12.2021г. на нотариус С.М., с който В. М.*
П. е продала С. П. П. притежаваните от нея два броя недвижими имоти: поземлен имот с
идентификатор 80409.4677.4, представляващ нива от 3,485 дка в ***, както и поземлен имот
с идентификатор 80409.5814.50, представляващ нива с площ от 1,360 дка, намираща се в ***
за продажна цена от общо 3000 лева.
1
Ищецът твърди, че със С. П. П. са наследници по закон на В. М.* П., починала на
24.12.2021г. Излага, че между наследодателя им- В. М.* П., и ответниците са сключени
договори за покупко-продажба на горецитираните недвижими имоти по силата на които В.
М.* П. била прехвърлила собствеността върху свои собствени недвижими имоти на
ответника. Насочва исковете си и срещу снаха си- Л. П.. Сочи, че от първия си брак имал
син, като след развода живял една година и половина в къщата с майка си и баща си. След
което се оженил втори път и се преместил при съпругата си в гр. София. Твърди, че синът му
бил пълнолетен и семеен, като майка му, малко преди да почине, се сговорила с брат му и с
помощта на адвокат се явили при нотариус и подписали цитираните нотариални актове.
Сочи, че процесните договори били нищожни поради противоречие с добрите нрави като в
тази връзка излага, че била нарушена еквивалентността на престациите, тъй като
уговорената цена била десетки пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на
процесните имоти. Била осъществена фиктивна продажба за оскъдни суми, които не били
плащани, нито били получавани.
С уточнителна молба от 09.06.2023г. ищецът е посочил, че твърди нищожност на
договорите, обективирани в нотариалните актове, като противоречащи на добрите нрави.
Сочи, че в понятието накърняване на добрите нрави попадало и процесната хипотеза- липса
на еквивалентност на престациите по сделките. Поддържа, че процесната липса на
еквивалентност на престациите предполагала съпоставка на установените стойности за
имотите и констатацията за разлика между цената на реализираните сделки и пазарната цена
и евентуално следващия извод за грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес
на интересите на единия от дог*рящите. Твърди наличие на десетократна разлика между
договорената и пазарната цена в имотите. Поддържа, че прогласяването на нищожността на
договорите би „върнало“ имотите /частите от тях/, предмет на порочните сделки, в
патримониума на общия наследодател на страните, респ. отчуждените процесни имоти биха
попълнили наследствената маса на В. П., дял, в която имал и ищеца. Връщането на
собствеността на процесните имоти в патримониума на общия наследодател на страните
формирал и правния интерес на ищеца от заявените претенции. Счита, че с всяка една
сделка били засегнати защитими негови права. Искането към съда е да уважи предявените
искове. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на иск*та молба от
ответниците, с който се оспорват предявените искове като неосн*телни. Считат, че
обстоятелството, че продажната цена не била съобразена с пазарната, не водело до извод за
нарушение на добрите нрави, нито до липса на насрещна престация. Твърдят, че били
заплатили продажната цена като са дог*ряли същата за имотите и в нотариалните актове
била обективирана волята им, определила продажната цена. Посочват, че законодателят
допускал, че цената на един недвижим имот по волята на страните можело да бъде по -
ниска от данъчната оценка. Поддържат, че действителната воля на страните по сделката
била извършване на покупко-продажба. Твърдят, че тяхната мотивация да сключат
договорите била да запазят и съхранят имотите в тяхното родословие. Искането към съда е
2
да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235 ГПК, намира за установено
следното от фактическа страна:
От препис от Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим
имот № 97, том V, рег. № 13239, дело № 809/2021г. на нотариус С.М. се установява, че на
27.08.2021г. В. М. П. е продала на съсобственика си С. П. П. притежаваните от нея 4/6
идеални части от следния свой съсобствен недвижим имот: поземлен имот с идентификатор
44224.5806.733 по кадастралната карта и кадастралните регистри на село Локорско,
Столична община, одобрени със Заповед № РД-18-5/13.01.2012г. на изпълнителния директор
на АГКК, с адрес на поземления имот: *** с площ от 544 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване до 10 метра,
предходен идентификатор 44224.5806.743, номер по предходен план 150, квартал 7, при
съседни имоти с идентификатори: 44224.5806.422, 44224.5806.86, 44224.5806.734,
44224.5806.412, който имот съгласно действащия регулационен план на село Локорско,
одобрен с Решение № 360 по Протокол № 55/14.06.2018г. на Столичен общински съвет
съставлява Урегулиран поземлен имот VIII от квартал 7, с площ от 544 кв.м., при съседи:
улица, УПИ IХ- за озеленяване и инж. инфраструктура, УПИ I-734, УПИ II-86 и УПИ VII-82,
а съгласно доказателствения акт за собственост представлява част от дворно място, цялото с
площ от 1090 кв.м., съставляващо парцел I-150 от квартал 7 по плана на село Локорско-
София от 1965г. при съседи: ***., за сумата от 5000 лева, която сума В. П. е заявила, че е
получила изцяло в брой от С. П. П. преди подписване на договора. В т. 3 от нотариалния акт
е посочено, че В. М. П. е запазила правото си на пожизнено и безвъзмездно ползване върху
продаваните идеални части от недвижимия имот.
От препис от Нотариален акт за покупко- продажба на идеални части от недвижим
имот № 98, том V, рег. № 13240, дело № 810 от 2021г. на нотариус С.М. се установява, че на
27.08.2021г. В. М. П. е продала на съсобственика си С. П. П. 4/6 идеални части от следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 44224.5806.734 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на село Локорско, Столична община, одобрени със Заповед № РД-
18-5/13.01.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: *** с
площ от 548 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: ниско застрояване до 10 метра, предходен идентификатор 44224.5806.743, номер
по предходен план 150, квартал 7, при съседни имоти с идентификатори: 44224.5806.733,
44224.5806.86, 44224.5806.420, 44224.5806.412, който имот съгласно действащия
регулационен план на село Локорско, одобрен с Решение № 360 по Протокол №
55/14.06.2018г. на Столичен общински съвет съставлява Урегулиран поземлен имот VIII от
квартал 7, с площ от 548 кв.м., при съседи: улица, УПИ I-733, УПИ IХ- за озеленяване и
инфраструктура, улица и УПИ II-86, а съгласно доказателствения акт за собственост
представлява част от дворно място, цялото с площ от 1090 кв.м., съставляващо парцел I-150
от квартал 7 по плана на село Локорско- София от 1965г. при съседи: ***., за сумата от 5000
3
лева, която сума В. П. е заявила, че е получила изцяло в брой от С. П. П. преди подписване
на договора. В т. 3 от нотариалния акт е посочено, че В. М. П. е запазила правото си на
пожизнено и безвъзмездно ползване върху продаваните идеални части от недвижимия имот.
От препис от Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим
имот № 187, том V, рег. № 14465, дело № 890 от 2021г. на нотариус С.М. се установява, че на
17.09.2021г. В. М. П. е продала на съсобственика си С. П. П. притежаваните от нея 4/6
идеални части от следния недвижим имот: сграда с идентификатор 44224.55806.733.1 по
кадастрална карта и кадастрални регистри на село Локорско, Столична община, област
София, одобрени със Заповед № РД- 18-5/13.01.2012г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата от
14.09.2021г. с адрес на сградата: ***, разположена в поземлен имот с идентификатор
44224.5806.733, със застроена площ от 72 кв.м., брой етажи 3, брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни, предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, стар идентификатор
44224.5806.743.2, номер по предходен план: няма, която сграда съгласно одобрен
архитектурен проект от 12.05.1980г. на РОНС „9-ти септември“, отдел „Архитектура и
благоустройство“ представлява еднофамилна двуетажна жилищна сграда с гараж /за
наклонен терен/ със застроена площ от 60 кв.м. и с разгъната застроена площ от 240 кв.м.,
състояща се от сутерен, състоящ се от гараж, изба; коридор и стълбище; първи етаж,
състоящ се от входно антре, дневна стая, стол*, кухненски бокс, перално помещение, баня с
тоалетна, черно антре, стълбище и тераса; втори етаж, състоящ се от три спални, килер, баня
с тоалетна, коридор, стълбище и тераса с лоджия; подпокривно пространство- таван върху
цялата сграда, при съседи на сградата: от две страни двор към улица, сграда с
идентификатор 44224.5806.733.2 и от две страни двор, заедно със съответните идеални части
от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, за сумата от 8000 лева,
която сума В. М. П. е заявила, че е получила изцяло в брой от С. П.. В нотариалния акт е
посочено, че върху продаваните идеални части има запазено пожизнено безвъзмездно право
на ползване в полза на П. С. П., ЕГН **********.
От приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №
24, том VIII, рег. № 20400, дело № 1279 от 2021г. по описа на нотариус С.М. се установява,
че на 15.12.2021г. В. М. П. е продала на С. П. П. следните свои собствени недвижими имоти,
а именно поземлен имот с идентификатор 80409.4677.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на село Чепинци, Столична община, област София, одобрени със
Заповед РД-18-10/16.01.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот: няма данни за
изменение с адрес на поземления имот: *** с площ от 3485 кв.м., трайно предназначение на
територията: земеделска, начин на трайно ползване- нива, категория на земята- 6-та,
предишен идентификатор – няма, номер по предходен план: 065004, при съседни имоти с
идентификатори: 80409.4678.24, 80409.4677.5, 80409.4676.23, 80409.4677.3, който поземлен
имот съгласно доказателствения акт за собственост представлява нива с площ от 3,485 дка,
шеста категория, находяща се в землището на село Чепинци, местност Чифлико,
4
съставлавяща имот с планоснимачен номер 065004 по плана за земеразделяне при граници:
имот с планоснимачен номер 065005 нива на М.Р. И., имот с планоснимачен номер 000810-
полски път на Столична община, Кметство село Чепинци- полски пътища, имот с
планоснимачен номер 065003 нива на Тодорка Милч* С. и имот с планоснимачен номер
000547- напоителен канал на Столична община, район Нови Искър, както и поземлен имот с
идентификатор 80409.5814.50 по кадастралната карта и кадастрални регистри на село
Чепинци, Столична община, област София, одобрени със Заповед РД-18-10/16.01.2012г. на
изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот: няма данни за изменение, с адрес на
поземления имот: *** с площ от 1360 кв.м., трайно предназначение на територията нива,
начин на трайно ползване- нива, категория на земята 4 /четвърта/, предишен идентификатор
– няма; номер по предходен план: 094050, при съседни имоти с идентификатори:
80409.5814.68, 80409.5814.49, 80409.5814.51, 80409.5814.3 и 80409.5814.4, който поземлен
имот съгласно доказателствения акт за собственост представлява нива с площ от 1,360 дка,
четвърта категория, находяща се в землището на ***, съставляваща имот с планоснимачен
номер 094050 по плана за земеразделяне, при граници: имот с планоснимачен номер 094050-
нива на А.Д. П., имот с планоснимачен номер 094004- нива на Р. В.ов С.; имот с
планоснимачен номер 094049- нива на наследниците на Н.Г.К. и имот с планоснимачен
номер 000953- полски път на Столична община, Кметство село Чепинци- полски пътища. В
нотариалния акт е посочено, че имотите се продават за обща продажна цена от 3000 лева,
която В. П. е заявила, че е получила в брой от С. П. преди подписването на договора.
От приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от
недвижим имот № 175, том V, рег. № 14206, дело № 879 от 2021г. на нотариус С.М. се
установява, че на 14.09.2021г. В. М. П. е продала на съсобственика си С. П. П.
притежаваните от нея 4/6 идеални части от следния недвижим имот: сграда с идентификатор
44224.5806.734.1 от кадастралната карта и регистри на село Локорско, Столична община,
област София, одобрени със Заповед РД-18-5/13.01.2012г. на изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
сградата от 08.09.2021г. с адрес на сградата: *** сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 44224.5806.734 със застроена площ от 88 кв.м., брой етажи- 2,
предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, стар идентификатор 44224.5806.743.3,
номер по предходен план- няма, която сграда съгласно одобрен архитектурен проект от
10.07.1992г. на ОНС, Нови Искър, отдел „Архитектура и благоустройство“ представлява
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 88 кв.м. и с разгъната застроена площ от
192 кв.м., състояща се от първи етаж, състоящ се от входно антре със стълбище, баня с
тоалетна, коридор, дневна, кухня, стая и склад; втори етаж, състоящ се от входно антре със
стълбище, килер, две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, коридор, килер и три тераси;
подпокривно пространство- таван върху цялата сграда, при съседи на сградата: от три
страни двор и двор към улица, заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата. Идеалните части са продадени за сумата от
8000 лева, която сума В. П. е заявила, че е получила от С. П.. В нотариалния акт е посочено,
5
че върху продаваните идеални части има запазено пожизнено и безвъзмездно право на
ползване в полза на П. М.ов С..
От приетия препис от Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 22, том II, рег.
№ 4833, дело № 207 от 2019г. на нотариус Т.Г.- помощник нотариус по заместване Ц.С. се
установява, че на 10.04.2019г. В. М. П. е дарила на внук си П. М.ов С. притежаваните от нея
4/6 идеални части от следния недвижим имот: сграда с идентификатор 44224.5806.734.1 от
кадастралната карта и регистри на село Локорско, Столична община, област София,
одобрени със Заповед РД-18-5/13.01.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата от
08.09.2021г. с адрес на сградата: ***, сградата е разположена в поземлен имот с
идентификатор 44224.5806.734 със застроена площ от 88 кв.м., брой етажи- 2,
предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, стар идентификатор 44224.5806.743.3,
номер по предходен план- няма, която сграда съгласно одобрен архитектурен проект от
10.07.1992г. на ОНС, Нови Искър, отдел „Архитектура и благоустройство“ представлява
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 88 кв.м. и с разгъната застроена площ от
192 кв.м., състояща се от първи етаж, състоящ се от входно антре със стълбище, баня с
тоалетна, коридор, дневна, кухня, стая и склад; втори етаж, състоящ се от входно антре със
стълбище, килер, две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, коридор, килер и три тераси;
подпокривно пространство- таван върху цялата сграда, при съседи на сградата: от три
страни двор и двор към улица, заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата. В нотариалния акт е посочено, че В. П. е
запазила правото си на пожизнено и безвъзмездно ползване върху даряваните идеални
части.
От препис от Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № 99,
том V, рег. № 13241, дело № 811 от 2021г. на нотариус С.М. се установява, че на 27.08.2021г.
П. М.ов С. е дарил на баба си В. М. С.а притежаваните от него 4/6 идеални части от следния
недвижим имот: сграда с идентификатор 44224.5806.734.1 от кадастралната карта и
регистри на село Локорско, Столична община, област София, одобрени със Заповед РД-18-
5/13.01.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо сградата от 08.09.2021г. с адрес на сградата: ***,
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 44224.5806.734 със застроена
площ от 88 кв.м., брой етажи- 2, предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, стар
идентификатор 44224.5806.743.3, номер по предходен план- няма, която сграда съгласно
одобрен архитектурен проект от 10.07.1992г. на ОНС, Нови Искър, отдел „Архитектура и
благоустройство“ представлява двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 88 кв.м. и
с разгъната застроена площ от 192 кв.м., състояща се от първи етаж, състоящ се от входно
антре със стълбище, баня с тоалетна, коридор, дневна, кухня, стая и склад; втори етаж,
състоящ се от входно антре със стълбище, килер, две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна,
коридор, килер и три тераси; подпокривно пространство- таван върху цялата сграда, при
съседи на сградата: от три страни двор и двор към улица, заедно със съответните идеални
6
части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата. В нотариалния акт
е посочено, че П. С. е запазил правото си на пожизнено и безвъзмездно ползване върху
даряваните идеални части.
От приетото Удостоверение за наследници с изх. № 031 от 03.08.2015г., издадено от
Столична община се установява, че П. С. П. е починал на 21.07.2015г. и е оставил за свои
законни наследници съпругата му – В. М. П. и двамата им синове- С. П. П. и М. П. С..
От приетата съдебно-техническа експертиза от 06.11.2024г., при която вещото лице е
дал средна пазарна стойност на имотите към датата на сключване на процесните сделки
/2021г./, се установява, че двата поземлени имоти с идентификатори 44224.5806.733 и
44224.5806.734 са част от УПИ VIII-733, представляващи двор, разположен в урбанизирана
територия, заедно с построените в него 2 броя жилищни сгради и се намират в северната,
по-висока и живописна част на селището. Целият имот бил с административен адрес: ***
Жилищната сграда, обитавана от ответниците, била с идентификатор 44224.5806.733.1 и се
състояла от три етажа- сутерен, обхващащ приземния етаж, гараж, избено помещение,
коридор и стълбище; първи жилищен етаж- входно антре, дневна, стол*, кухненски бокс,
мокро помещение, баня и тоалетна, черно антре, стълбище и тераса; втори жилищен етаж,
състоящ се от 3 броя спални, килер, баня и тоалетна, коридор, стълбище и тераса,
подпокривно пространство- таван, без довършителни работи и функционални
разпределения. Общо РЗП на сградата- 184 кв.м. Вещото лице е посочило, че сградата била
построена по одобрен архитектурен проект от 01.05.1980г. на РОНС „9 септември“, отдел
„Архитектура и благоустройство“. Конструкцията на сградата била масивна, със
стоманенобетонов скелет на носещата част и тухлени външни зидове и вътрешни преградни
и разпределителни стени. Към момента на огледа, цялата сграда била запазена и поддържана
вътрешно и външно, без видими конструктивни дефекти. Била интериорно подновена,
реновирана и освежена със съвременни материали. Покривът бил изцяло подновен, всички
хидроизолации били сменени и подновени. Цокълът, който бил с височина около 1 м, около
цялата сграда, бил мозаечен, солиден с подчертани разширителни фуги. Вътрешната дограма
била подменена с н* качествена дограма със солиден ПВЦ профил и стъклопакет. Експертът
е уточнил, че сградата се нуждаела от някои довършителни и освежителни работи в част от
помещенията, както и подмяна на частична настилка с керамични плочи; цялостна настилка
с гранитогрес в банята и тоалетната и фаянсови и керамични облицовки по стени, около
мивки, изцяло н* ВиК арматура и санитарен фаянс и т.н. Имало изградена отоплителна
инсталация с котел, помещаващ се в гаража и разводка по етажите. Сградата била завършена
през 1982г. като не се забелязвали пукнатини и деформации по конструкцията. Състоянието
й било добро.
От заключението се установява, че втората жилищна сграда, която се обитавала от
ищеца, била с идентификатор 44224.5806.734.1, състояла се от два етажа- първи жилищен
етаж с входно антре със стълбище, дневна, кухня, коридор, стая, баня и тоалетна и склад;
втори жилищен етаж, състоящ се от входно антре със стълбище, 2 броя спални, килер,
дневна, кухня, баня и тоалетна, коридор, килер и 3 броя тераси, подпокривно пространство-
7
таван, без довършителни работи и функционални разпределения; общо РЗП на сградата- 192
кв.м. Сградата била построена и надстроена на мястото на стара съществуваща едноетажна
къща изцяло по нов одобрен архитектурен проект от 10.07.1992г. на ОНС „Нови Искър“,
отдел „Архитектура и благоустройство“. Конструкцията на н*та сграда била масивна със
стоманенобетонов скелет на носещата част и тухлени външни зидове и вътрешни преградни
и разпределителни стени. Експертът е посочил, че към момента на огледа цялата сграда била
в много добро състояние и била поддържана вътрешно и външно, без видими конструктивни
дефекти, интериорно била с нови довършителни СМР и била подновена – реновирана,
ремонтирана и освежена със съвременни материали в старата част. Покривът бил нов, както
и всички хидроизолации. Цокълът, около цялата сграда, бил естествен камък, солиден с
разширителни фуги. Външната дограма била изпълнена с н* качествена дограма със солиден
ПВЦ профил и двоен стъклопакет. Вътрешно сградата се нуждаела от довършителни и
освежителни работи, както и частична настилка с керамични плочи на някои места,
предстоели довършителни работи в едната баня и кухня. Сградата била напълно завършена
около 2002г. като не се забелязвали пукнатини и деформации по конструкцията.
Вещото лице е посочило, че поддържането в района било добро, имало постоянен
интерес, поддържан с оглед разположението на имотите в южните гънки на планината с
лесен и бърз достъп, в близост до столицата и разнообразните входно-изходни връзки във
всички посоки на страната. Уточнено е, че инженерната инфраструктура на района била
добре развита, имало наличие на вода, канализация, тротоар, улично осветление, пътна
настилка и близост до обществен транспорт и услуги. Местата за паркиране не били
проблем, в района имало изградена мрежа от улици и паркови алеи с тревни площи и
дървета. В по-голямата си част улиците били асфалтирани, ландшафтът естествено се сливал
с планината.
От заключението се установява, че средната пазарна цена на процесния имот с
идентификатор 44224.5806.733 към датата на сключване на сделката била в размер на 63
104 лева, респ. за 4/6 идеални части- 42 069 лева /т.е. малко над 8 пъти по-висока от
продажната цена/, а за сградата с идентификатор 44224.5806.733.1 пазарната цена към датата
на сключване на сделката била в размер на 337 655 лева, респ. за 4/6 идеални части- 255 103
лева /т.е. 28 пъти по-висока от продажната цена/.
От заключението се установява, че средната пазарна цена на процесния имот с
идентификатор 44224.5806.734 към датата на сключване на сделката била в размер на 63 568
лева, респ. за 4/6 идеални части- 42 379 лева /т.е малко над 8 пъти по-висока от продажната
цена/, а за сградата с идентификатор 44.224.5806.734.1 пазарната цена към датата на
сключване на сделката била в размер на 451 380 лева, респ. за 4/6 идеални части- 300 920
лева /т.е. 37 пъти по-висока от продажната цена/.
От заключението се установява, че средната пазарна цена на поземлен имот с
идентификатор 80409.4677.4, представляващ нива от 3,485 дка в *** е 153 340 лева /при
усреднена стойност 44 лева/кв.м./, а на поземлен имот с идентификатор 80409.5814.50,
представляващ нива от 1,360 дка в *** е 50320 лева /при усреднена стойност 37 лева/кв.м./.
8
Така общата пазарна цена на двата имота е в размер от 203660 лева, т.е. общо над 67 пъти
по-висока от продажната цена.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна
страна:
По предявените искове с правно осн*ние чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД в тежест на ищеца
е да докаже факта на сключване на оспорените договори за покупко-продажба на недвижими
имоти, сключени между В. М.* П. и С. П., както и че договорите са нищожни поради
противоречие с добрите нрави, обусловено от значителна нееквивалентност на насрещните
престации на страните по тях.
В конкретния случай между страните е безспорно обстоятелството, че процесните
сделки са сключени между В. М.* П. /майка на М. С. и С. П./ и С. П., както и че ответниците
С. П. и Л. П. са съпрузи и са били съпрузи към датата на извършените сделки, както и че П.
С. П., ЕГН ********** е починал на 21.07.2015г. и е оставил за свои законни наследници- В.
М. П., С. П. П. и М. П. С., както и че В. П. е починала на 24.12.2021г.
На първо място, съдът намира, че ищецът е легитимиран да предяви процесните
установителни искове за установяване на нищожност на сключените сделки, доколкото
интерес от предявяването на исковете имат не само субектите на спорното правоотношение,
а всички трети, чужди на правоотношението лица, чиито права зависят от съществуването
или несъществуването на спорното правоотношение. Заинтерес*н да предяви установителен
иск е този, чието право се засяга от правния спор, но легитимиран е и този, чието право се
засяга от правото, претендирано от друго лице. Установителният иск трябва да съществува
като правна възможност за всеки, който има интерес от него, а такъв интерес имат не само
субектите на спорното правоотношение, а всички тези трети лица, чужди на
правоотношението, чиито права се засягат от съществуването или несъществуването на
спорното право. Една от особеностите на установителния иск се състои в т*, че с него се
ползват и лица, които не са субекти на правоотношението, предмет на иска, без да имат при
т* качеството на процесуални субституенти. В този смисъл и Решение № 334 от 03.11.2014г.,
постановено по гр. дело № 570/2014г. на ВКС, Решение № 133 от 22.11.2011г. на ВКС по т.
дело № 17/2011г. на ВКС. За да е налице правен интерес от установителен иск за нищожност
на договор, то решението по него следва да се отрази на правното положение на ищеца и с
уважаването му да се постигне определен правен резултат. Когато ищецът е трето на
договора лице, той би имал правен интерес от обявяването му за нищожен, само ако
атакуваният договор засяга конкретни негови материални права. В този смисъл и Решение
№ 299 от 09.01.2012г., постановено по гр. дело № 1331/2010г. по описа на ВКС.
В настоящия случай ищецът обосн*ва правния си интерес от предявяване на исковете
по чл. 26 ЗЗД с обстоятелството, че при уважаване на същите, процесните сделки няма да са
породили правно действие и имотите, предмет на същите, ще се върнат в патримониума на
неговия наследодател- В. П., починала на 24.12.2021г. Предвид изложените от ищеца
твърдения в уточнителна молба от 09.06.2023г. /л. 27-28 от делото/, съдът намира, че за
ищеца е налице правен интерес от предявените искове, доколкото прогласяването на
9
нищожността на договорите по съдебен ред включва в себе си и отричането на правните
последици на същите, които биха настъпили в патримониума на сключилите договорите
лица, ако те бяха валидно сключени. В конкретния случай съдът намира, че при
прогласяване за нищожни на атакуваните сделки би следвало връщане на разпореденото по
тях имуществено благо в патримониума на наследодателя на ищеца и на ответника С. П.,
предвид което същото би довело до облагодетелстване на ищеца с увеличаване на
наследствената маса, респ. увеличаване на притежаваните от него права в нея. С оглед на
гореизложеното за ищеца е налице правен интерес да атакува процесните сделки.
На следващо място, съдът намира, че е обвързан от релевираната от ищеца форма на
недействителност, поради което не следва да изследва дали атакуваните сделки страдат от
друг порок, в този смисъл дали прикриват друго съглашение между страните, дали са били
сключени при липса на съгласие, респ. дали уговорената от страните продажна цена е била
действително изплатена от страна на купувача по сделките. Такива искове не са били
предмет на настоящото производство и предвид изложените от ищеца твърдения в
уточнителната молба от 09.06.2023г. и диспозитивното начало, предвидено в чл. 6, ал. 2
ГПК, съдът дължи произнасяне единствено по заявеното осн*ние за нищожност на
атакуваните сделки, а именно противоречието им с добрите нрави поради липса на
еквивалентност на престациите по тях.
По осн*телността на предявените искове съдът намира следното:
Добрите нрави са неписани общ*лидни морални норми, които съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В Решение № 1444 от
4.11.1999г. по гр. д. № 753/1999г. на Пето ГО на ВКС е посочена нееквивалентността на
престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност
на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. В Решение от 17.07.2024г., постановено по гр.
дело № 781/2023г. по описа на ВКС, Първо ГО се приема, че накърняването на добрите
нрави е тежък порок, който води до нищожност на договорите, но се касае до морални
норми, на които законът е придал правно значение; те не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им съдът следи служебно; един от тези принципи е принципът на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се
закриля и защитава всеки признат от закона интерес; преценката за нищожност на договорни
клаузи поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора, така и Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010г. на
ВКС по т. д. № 1/2009г., ОСTK; Решение № 34 от 12.03.2024г. на ВКС по к. т. д. №
161/2023г.; Решение № 173 от 15.04.2004г. на ВКС по гр. д. № 788/2003г., Решение № 620 от
23.10.2007г. на ВКС по т. д. № 275/2007г. и др. Посочва се, че макар в по-общ план всеки
един порок на договора да може да се разглежда като израз на накърняване на добрите
нрави, от юридическа гледна точка осн*нията за недействителност не се припокриват.
ВКС в казуалната си практика приема, че въпросът дали поведението на даден правен
субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с
10
цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай, като не всяка
нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е осн*ние за нищожност, а
само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толк*
незначителна, че има практически нулева стойност. Многократно е приемано, че при
преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът
не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената
престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката, тъй като продажбата на вещ
на цена, по- ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост
и добросъвестности щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично
предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея,
то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна,
изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл е
практиката на ВКС, намерила отражение в Решение № 452 от 25.6.2010г. по гр. дело №
4277/2008г. на ВКС, Първо гражданско отделение, Решение № 119/22.3.2011г. по гр. дело №
485/11г. на ВКС, Първо ГО, Решение № 29 от 22.3.2017г. по гр. дело № 2955/2016г. на ВКС,
Първо ГО, Решение № 24 от 9.2.2016г. по гр. дело № 2419/2015г. на ВКС, Трето ГО и
Решение № 65 от 21.3.2017г. по гр. дело № 639/2016г. на ВКС, Четвърто ГО.
По въпроса кога несъответствието на уговорената продажна цена на продаван имот с
нег*та пазарна стойност само по себе си е осн*ние за признаване на договора за продажба за
нищожен поради нарушение на добрите нрави, е формирана постоянна практика на ВКС,
осн*на и на приетите разрешения с Решение № 119 от 22.03.2011г. по гр. д. № 485/2011г. на
ВКС, първо ГО и Решение № 452 от 25.06.2010г. по гр. д. № 4277/2008г. на ВКС, Първо ГО.
Приема се, че известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
дог*ряне по чл. 9 от ЗЗД предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. Посочва се, че при преценката дали една
сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации
с пазарната стойност на имота –предмет на сделката, а следва съобразно чл. 20 ЗЗД да
тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната
им връзка и целта на договора. В този смисъл и Определение № 5381 от 21.11.2024г.,
постановено по гр. дело № 888/2024г. по описа на ВКС.
По отношение на конкретните измерения на разликата в продажната и договорената
цена и кога тя води до нищожност в Решение № 615 от 15.10.2010г. на ВКС по гр. д. №
1208/2009г. на III ГО. на ВКС е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-
ниската цена от пазарната цена, а в Решение № 119 от 22.03.2011г. по гр. д. № 485 по описа
за 2010г. на I ГО. на ВКС- при двадесет и осем пъти по-ниска цена.
В настоящата хипотеза при съобразяване на разрешенията, дадени в гореизложената
съдебна практика, съдът намира, че следва да бъдат съобразени следните обстоятелства: на
първо място, че страните по процесната сделка са роднини /майка и син/; че сделките са
били сключени в кратък период от време- от 27.08.2021г. до 15.12.2021г., непосредствено
11
преди смъртта на продавача В. П.; приживното разпределение на ползването на процесните
имоти, а именно, че сграда с идентификатор 44224.5806.734.1 се е обитавала от ищеца, а
сграда с идентификатор 44224.5806.733.1 се обитавала от ответниците. Следва да бъде
отчетено и обстоятелството, че непосредствено преди сключване на сделката за сграда с
идентификатор 44224.5806.734.1, същата е била дарена обратно на В. П. от нейния внук П.
С.. На следващо място, върху сградата с идентификатор 44224.5806.733.1 е било запазено
пожизнено право на ползване в полза на П. С. П., а върху сградата с идентификатор
44224.5806.734.1 е било запазено пожизнено право на ползване в полза на П. М.ов С., а
върху поземлените имоти с идентификатори 44224.5806.733 и 44224.5806.734 е било
запазено вещно право на ползване в полза на В. П.. Съдът отчита и обстоятелството, че
недвижимите имоти, предмет на сделките, обективирани в Нотариален акт № 187, дело №
890 от 17.09.2021г. на нотариус С.М., Нотариален акт № 97, дело № 809 от 27.08.2021г. на
нотариус С.М., Нотариален акт № 98, дело № 810/27.08.2021г. на нотариус С.М. и
Нотариален акт № 175, дело № 879/14.09.2021г. на нотариус С.М., касаят идеални части от
недвижими имоти и същите са сключени между съсобственици.
При преценка на гореизложените обстоятелства и посоченото от ответниците в
отговора на иск*та молба, в проведените съдебни заседания и в писмената защита, че
преследваната от страните по сделките цел е била имотите да останат в тяхното родословие,
а не да бъдат наследени от лица, които са извън семейството /в частност съпругата на
ищеца- П.Л. и нейната дъщеря/, съдът намира, че атакуваните сделки, сключени
непосредствено преди смъртта на продавача, са целели намаляване на наследствената маса
на В. П.. В този смисъл всички извършени сделки, включително и с имота, върху който има
учредено вещно право на ползване в полза на сина на ищеца, са извършени в полза на
ответника С. П., т.е. облагодетелстващи единствено единия от синовете на продавача В. П..
До горния извод се достига по категоричен начин от взаимната връзка на процесните
сделки, краткият период от време, през който същите са били сключени /4 месеца/,
обстоятелството, че синът на ищеца- П. М.ов С., е дарил обратно дарените му през 2019г. от
В. П. 4/6 идеални части от сграда с идентификатор 44224.5806.734.1, както и от конкретните
твърдения на ответниците в отговора на иск*та молба и в проведените съдебни заседания
пред настоящата инстанция, с които се признава обстоятелството, че преследваната от
страните по сделките цел е била имуществено ощетяване на ищеца чрез намаляване на
наследствената маса на неговия наследодател В. П..
По отношение на твърдяното несъответствие между уговорената продажна цена и
действителната пазарна цена на процесните имоти съдът намира, че по делото се установява
по категоричен начин, че същото е съществено. Горното се установява от приетата съдебно-
техническа експертиза от 06.11.2024г., която съдът кредитира като пълно и компетентно
дадена на осн*ние чл. 202 ГПК, доколкото вещото лице е изготвило заключението си,
съобразявайки датата на сключване на процесните сделки, извършил е оглед на процесните
имоти на място, като при определяне на пазарната цена на имотите е използвал метод на
сравнения с пазарни аналози и метод на чистата стойност на актива. По отношение на
12
сделките, касаещи земеделски земи, обективирани в Нотариален акт № 24, дело № 1279 от
15.12.2021г. на нотариус С.М., вещото лице е използвало анализ на 6 броя вписани
нотариални актове за покупко-продажба, като сделките били със земеделски земи в същото
землище и били сключени в периода от 2021г. до 2023г. Нотариалните актове, които вещото
лице е използвало при изготвяне на заключението, са описани в експертизата. Действително,
дадените от вещото лице пазарни цени се различават многократно и съществено от
данъчната оценка на процесните имоти, но отчетеното от съда разминаване не би могло да
обуслови извод за необосн*ност на заключението, респ. до некредитиране на същото,
доколкото предмет на изследване от вещото лице е именно пазарната стойност на имотите,
предмет на сделките, а не съответствието им с оценката, дадена от общинската
администрация за данъчни цели.
От заключението на вещото лице се установява, че разликата между уговорената
продажна цена и пазарната цена на поземлен имот с идентификатор 44224.5806.733 и
поземлен имот с идентификатор 44224.5806.734 е над 8 пъти; за сграда с идентификатор
44224.5806.734.1 и сграда с идентификатор 44224.5806.733.1 надвишава 28-30 пъти, а за
поземлен имот с идентификатор 80409.4677.4, представляващ нива от 3,485 дка в ***, както
и поземлен имот с идентификатор 80409.5814.50, представляващ нива с площ от 1,360 дка,
намираща се в *** надвишава 60 пъти. Горепосочената разлика в престациите /от 8 до 60
пъти/ обуслява извод за липса на насрещна престация от страна на купувача по договорите.
Така отчитайки взаимната връзка на процесните сделки, сключени в период от
няколко месеца, страните по договорите, целта на същите /изваждането на недвижимите
имоти, предмет на разпоредителните сделки, от патримониума на общия на страните
наследодател/, както и значителната разлика в престациите, съдът намира, че договорите за
покупко-продажба са нищожни поради противоречие с добрите нрави.
Предвид гореизложеното предявените искове с правно осн*ние чл. 26, ал. 1, предл. 3
ЗЗД са осн*телни и следва да бъдат уважени.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има единствено ищеца. В производството
по делото ищецът е сторил разноски за държавна такса в размер от общо 312 лева, депозит
за СТЕ в размер от 500 лева и претендира адвокатско възнаграждение в размер от 700 лева.
Така на ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер от 1512 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА по предявените от М. П. С., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу С.
П. П., ЕГН ********** и Л. М. П., ЕГН **********, и двамата с адрес: ***, искове с правно
осн*ние чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД нищожността на сключените договори за покупко-
13
продажба, обективирани в Нотариален акт № 187, том V, рег. № 14465, дело № 890 от
17.09.2021г. на нотариус С.М., № 785 в НК, с който В. М.* П. е продала на С. П. П.
притежаваните от нея 4/6 идеални части от сграда с идентификатор 44224.5806.733.1;
Нотариален акт № 97, том V, рег. № 13239, дело № 809 от 27.08.2021г. на нотариус С.М., №
785 в НК, с който В. М.* П. е продала на С. П. П. притежаваните от нея 4/6 идеални части
от поземлен имот с идентификатор 44224.5806.733; Нотариален акт № 98, том V, рег. №
13240, дело № 810 от 27.08.2021г. на нотариус С.М., № 785 към НК, с който В. М.* П. е
продала на С. П. П. 4/6 идеални части от поземлен имот с идентификатор 44224.5806.734;
Нотариален акт № 175, том V, рег. № 14206, дело № 879 от 14.09.2021г. на нотариус С.М., №
785 към НК, с който В. М.* П. е продала на С. П. П. 4/6 идеални части от сграда с
идентификатор 44224.5806.734.1; Нотариален акт № 24, том VIII, рег. № 20400, дело №
1279 от 15.12.2021г. на нотариус С.М., № 785 към НК, с който В. М.* П. е продала С. П. П.
поземлен имот с идентификатор 80409.4677.4, представляващ нива от 3,485 дка в ***,
както и поземлен имот с идентификатор 80409.5814.50, представляващ нива с площ от
1,360 дка, намираща се в ***, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в
нееквивалентност на престациите по договорите.
ОСЪЖДА С. П. П., ЕГН ********** и Л. М. П., ЕГН **********, и двамата с адрес:
***, да заплатят на М. П. С., ЕГН **********, с адрес: ***, на осн*ние чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 1512 лева, представляваща сторените по делото разноски.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред СГС в двуседмичен срок
от връчване на препис от съдебния акт на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14