Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.София,
20.08.2024 г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
На
двадесет и пети юни година 2024
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Христова - Коюмджиева
секретар:
Алина Тодорова
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 7908 по описа за 2019 год., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производство
по три иска с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, във вр. с чл.200, ал.1 ЗЗД, предявени при обективно кумулативно съединяване.
Производството по делото е образувано по предявен от А.Д.А.
ЕГН **********, чрез пълномощника адв. А.П. срещу С.А.А. с ЕГН **********, три обективно съединени иска с правно
основание чл. 87, ал.1 във вр. с ал. 3 от ЗЗД да бъдат развалени три договора
за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти, поради неизпълнение на
задължението на ответника за заплащане на продажната цена, както следва:
- на основание
чл. 87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от ЗЗД да бъде постановено разваляне на договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт за продажба на идеална част от недвижим имот №26, том IV, per.
10427, дело 544/2018 г. на нотариус С.Т., per.№ 065
от НК, с район на действие РС-София, с който ищецът А.Д. А.прехвърли на
ответника С.А.А. 4/6 идеални части от следния
недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София, Столична община - район
Оборище, ул. *****, представляващ по КККР имот с идентификатор 68134.403.410,
заедно с построената в описаната /североизточна/ реална част от този имот
ЖИЛИЩНА СГРАДА, застроена на 75 кв.м., за продажна цена от 27 100лв.;
- на основание чл. 87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от ЗЗД
да бъде постановено разваляне на договор
за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №177, том IV, per. 12424, дело 683/2018 г. на нотариус С.Т., per.
065 от НК, с район на действие РС-София, с който ищецът А.Д. А.прухвърлил на ответника С.А.А.
3/8 ид. части от имот представляващ: Апартамент 1,
находящ се на първи жилищен-втори етаж в жилищна сграда в гр. София, СО-район
Оборище, ул.„*****, със затроена площ от 95 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.403.21.1.1. в сграда 1, разположена в имот с
идентификатор 68134.403.21, за продажна цена от 43 630 лв.;
- на основание чл. 87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от ЗЗД
да бъде постановено разваляне на договор
за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот 178, том IV, per. 12425, дело 684/2018 г. на нотариус С.Т., per. 065 от НК, с район на действие РС-София,
който ищецът А.Д. А.прехвърлил на ответника С.А.А.
4/6 идеални части от следния недвижим имот: Апартамент 16, находящ се на
четвърти жилищен-пети етаж в жилищната сграда в град София, СО-район Слатина, бул.
*****, със застроена площ от 83.56 кв.м. представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.702.1117.7.16,
в сгрда 7, разположена в имот с идентификатор 68134.702.1117. за цена от 63
400лв., поради неизпълнение на задължението за плащане на продажната цена.
Претендира разноски.
В исковата молба се твърди, че на 19.07.2018 г. ищецът
А.А. сключил с ответника С.А., който е негов син,
договор за продажба на собствените си 4/6 ид. части
от следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. София, Столична
община - район Оборище, ул.*****, представляващ имот с идентификатор
68134.403.410, заедно с построената в описаната /североизточна/ реална част от
този имот ЖИЛИЩНА СГРАДА, застроена на 75 кв.м., представляваща по
кадастралната карта и кадастралните регистри сграда с идентификатор
68134.403.410.1. Договорът за покупко-продажба бил обективиран
в Нотариален акт за продажба на идеална част от недвижим имот 26, том IV, per.
10427, дело 544/2018 г. на нотариус С.Т., per. 065 от НК, с район на действие
РС-София. Съгласно същия, продажната цена на недвижими имоти, находящи се в гр.
София, ул. *****била в размер на 27 100 лева, като ищецът поддържа, че до
момента на предявяване на иска не е получил продажната цена.
Ищецът твърди, че на 31.08.2018 г. сключил с ответника
С.А. договор за продажба на собствените си 3/8 идеални части от недвижим имот
представляващ: Апартамент 1, находящ се на първи жилищен-втори етаж в жилищна
сграда в гр. София, СО-район Оборище, ул. „*****, със затроена
площ от 95 кв.м.. обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот
177, том IV, per. 12424, дело 683/2018 г. на нотариус С.Т., per. 065 от НК. Тъй
като била допусната грешка в изчисляването на притежаваната и съответно
прехвърлената идеална част, е изготвен Нотариален акт за поправка на Нотариален
акт за продажба на недвижим имот 39, том V, per. 13209, дело 741/2018 г. на
нотариус С.Т., per. 065 от НК, с район на действие РС-София. Продажната цена на
имота била в размер на 43 630 лева, като същата следвало да бъде заплатена от
ответника до 31.12.2018 г.
Сочи се, че на 31.08.2018 г. ищецът сключил с
ответника и договор за продажба на собствените си 4/6 идеални части от следния
недвижим имот: Апартамент 16, находящ се на четвърти жилищен-пети етаж в
жилищната сграда в град София, СО-район Слатина, бул. „*****, със застроена
площ от 83.56 кв.м., заедно със съответното ЗИМНИЧНО ПОМЕЩЕНИЕ, с декларирана
площ по данъчна оценка от 3.50 кв.м., обективиран в Нотариален акт за продажба
на недвижим имот 178, том IV, per. 12425, дело 684/2018 г. на нотариус С.Т.,
per. 065 от НК, с район на действие РС-София с продажна цена в размер на 63 400
лева, като същата следвало да бъде заплатена от ответника до 31.12.2018 г.
Твърди се, че ищецът не е получил никаква част от
продажните цени на по трите гореописани продажби - нито 27 100 лева за имота в
гр.София, ул. *****, нито 43 630лв. за недвижимия имот намиращ се в
гр.София, ул. „*****, нито 63 400лв. за апартамента на бул. ***** или общо сумата 134 130лв. А.А. сочи, че в периода 2016г. – 2019г. има само една банкова
сметка, ***, наредена от ответника. Позовава се на чл.3 от Закона за
ограничаване на плащията в брой, който изисква плащанията на територията на
сраната да се извършват само чрез превод, когато са на стойност надвишаваща 10
000лв. Наведен е довод, че съгласна чл.200 от ЗЗД основано задължение на
купувача е да плати договорената цена. Сочи се, че поради това, че отметникът
като купувач не заплатил продажната цена, нито в уговорения срок, нито до
предявяване на иска, то за ищеца като продавача е въникнало потестативното
право да иска разваляне на трите
договора за покупко –продажба.
Твърди се още,
че на 25.09.2018 г. А.А. сключил предварителен договор
за покупка на недвижим имот, находящ се в гр. Перник, кв. „Кристал”,
представляващо дворно място с площ 840 кв.м., заедно с построената в имота масивна
жилищна сграда, със застроена площ от 86,50, Гараж с РЗП 18,00 кв.м. и
второстепенна сграда с РЗП 72,00кв.м. Съгласно сключения предварителен договор
трябвало да заплати покупната цена в размер на 98 000 лева до 26.11.2018 г.,
преди сключване на окончателния договор за покупко-продажба. Поради това, че ищецът
не получил цената очаквана от ответника С.А., бил в невъзможност да изпълни задължението си
да изплати покупната цена за имота в гр. Перник, което наложило удължаване
срока за плащане до 31.12.2018 г. Тъй като ищецът не успял да изпълни това свое
задължение в предоставения му допълнителен срок, продавачите развалили
предварителния договор от 25.09.2018 г.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е постъпил
отговор от ответника С.А., в който е изложено становище за неоснователност на
исковата претенция. Твърди се, че за ищеца не съществува основание да иска
разваляне на трите договора за покупко-продажба, тъй като за цената от 27 100
лв. по първия договор била напълно платена на ищеца преди покупко-продажбата на
поземления имот, за което същият лично се е подписал пред нотариус Т. в
съответния нотариален акт. Наведено е правопогасително възражение относно
сумите от 63 400 лв. и 43 630 лв., представляващи продажна цена на имотите по
втория и по третия договор за покуко- продажба, с
довода, че сумите са били опростени от ищеца, съгласно Договор за опрощаване на
вземания по чл. 108 от ЗЗД от 31.08.2018 г., с нот. заверка на подписите на страните
от нотариус Т.. В отговора ответникът не
оспорва, че с баща му са подписали посочените в исковата молба четири
нотариални акта, съставени от нотариус С.Т.. Оспорва твърдението, че страните
по представения предварителен договор са се задължили да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на недвижим имот в гр. Перник. Ответникът поддържа,
че баща му не е имал нужда от къща в гр.Перник.
Ответникът твърди още, че на 27.04.2010 г. е издаден
Изпълнителен лист по гр.д. № 5771/1996 г. по описа на СРС, 52 с-в, с който е
изнесен на публична продан поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична
община, р-н „Оборище“, ул. *****, заедно с жилищна сграда в него. Сочи че майка
му Н.А.го е упълномощила да я представлява пред ЧСИ. След извършената публчна
продан на съсобствен имот ЧСИ Р. М.е възложила
гореописания имот на Н.А.. Твърди се, че имотът на ул. ***** е бил закупен
изцяло със средства на ответника С.А., като е станал собственост на майка му Н.А.,
впоследствие е преминал в наследство на А.А..
В хода на делото, на 30.10.2020г.
ищецът А.Д.А. е починал, като на негово място с протоколно определение в о.с.з.
на 10.11.2020г. като правоприемници по реда на чл. 227 ГПК са конституирани
неговите наследици по закон – низходящите му Д.А.А. и
С.А.А., които са синове на починалия, като
същевременно лицето С.А. се явява и ответник по предявените искове.
Доколкото потестативното право да се
иска разваляне на договора за продажба по чл. 87, ал. 3 ЗЗД принадлежи на
страните по договора и на техните наследници, на правоприемницете е дадена
възможност за становище по предявените искове, като Д.А. е заявил, че ги
поддържа, а С.А. е заявил отказ от исковете на основание чл.233 от ГПК.
Поради сливане на процесуалните качества
ищец и ответник при С.А.А. с протоколно определение
от 23.03.2021г. производството по делото е прекратено в частта по иска с правно
основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД предявен от А.Д.А. срещу С.А.А.
за разваляне на три договора за покупко-продажба конкретиизрани в исковата
молба, относно наследствената част на С.А.А., ЕГН **********, която наследствена част възлиза на:
- 2/6 идеални части от поземлен имот находящ
се в гр. София, район „Оборище“, ул. „*****, представляващ имот с идентификатор
№ 68134.403.410 по кадастралната карта и кадастралните регистри а гр. София,
ведно с построената в него жилищна сграда застроена на 75 кв.м.
-
3/16 идеални части от Апартамент № 1 находящ се в гр. София, район „Оборище“,
ул. ***** със застроена площ от 95 кв.м.;
-
2/6 идеални части от Апартамент № 16 находящ се в гр. София, бул. „*****със
застроена площ от 83,56 кв.м.
С оглед изявлението на правоприемникът Д.А.А. в молба вх.№3011356/ 08.12.2020г., че поддържа предявените от баща
му А. Д. А. конститутивни искове за разваляне на три договора за покупко-продажба,
производството е продължило по обективно съединените искове с правно основание
чл. 87, ал. 3 ЗЗД относно наследствената квота на Д.А.А.
от имотите предмет на трите процесни договори за покупко-продажба, която е:
- 2/6 идеални части от поземлен имот находящ
се в гр. София, район „Оборище“, ул. „*****, представляващ имот с идентификатор
№ 68134.403.410 по кадастралната карта и кадастралните регистри а гр. София,
ведно с построената в него жилищна сграда застроена на 75 кв.м.
-
3/16 идеални части от Апартамент № 1 находящ се в гр. София, район „Оборище“,
ул. ***** със застроена площ от 95 кв.м.;
-
2/6 идеални части от Апартамент № 16 находящ се в гр. София, бул. „*****със застроена
площ от 83,56 кв.м.
Следва да се отбележи, че настоящото
производство е спирано по реда на чл.229, ал.1 т.4 ГПК до решаване на
прюдициален спор по гр.д. № 10782/2019 г. на СГС, ГО, I-12 с-в образувано
предявен от А.Д.А. срещу С.А.А. главен иск с правно основание чл.27 от ЗЗД за
унищожаване на сключения между страните Договор за опрощаване на задължения от
31.08.2018г., поради грешка в предмета и евентуални искове с пр. основание
чл.29 от ЗЗД и чл.26, ал.1, пр. трето ЗЗД.
Делото е възобновено по реда на чл.230 от ГПК с опредение от з.з. на 14.12.2023г.,
след представяне на препис от Решение №266852 /08.12.2021г. постановено по
гр.д. №10782/2019 г. по описа на СГС, ГО, 1-12 състав е влязло в сила на 14.11.2023г.
В открито с.з. Д.А.А.,
като процесуален провоприемник на ищеца А. Д. А.,
чрез пълномощника адв.А.П. поддържа предявените
искове. Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
В открито с.з. ответникът С.А., чрез
пълномощника си адв. Л.Т. оспорва предявените искове.
Представя писмена защита.
Софийски градски съд, ГО, І –7 ми състав, преценявайки доводите и
възраженията на страните, както и събраните по делото доказателства по реда на
чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 и ал.3 от ГПК,
приема за установено от фактическа
страна следното:
По делото е безспорно, че първоначалният ищец А.Д.А. и ответникът С.А.А. са баща и син.
Не се спори, като се установява и от събраните доказателства, че ищецът А.А. овдовял
през м.февруари 2018г., когато починала съпругата му Н.С.А..
От приетата Етапна епикриза за период 06.06.2003г. до 09.03.2018г.
издадена от д-р Н.Б., е видно, че ищецът А. Д. А. страдал от редица хронични заболявания: хипертонично
сърце, стенокардия, увреждане на междупрешленните
дискове в поясния отдел на гръбначния стълб, които
лекувал в лекарската практика на д-р Б../л.38 - л.41/
Върху пенсията на ищеца, след
запор били наложени удръжки в размер на 303.33лв. месечно за погасяване
задължения към „Топлофикация София“ ЕАД, по изп.д.№2066/2018г. на ЧСИ Б. Б.,
считано от 01.03.2019г., видно от писмо от НОИ, ТП София – град от 05.03.2019г.
/л.33 от делото/ Според писмо изх.№1023-21/ 31.01.2019г. на НОИ, ТП-София град,
през периода 2008г. - 2014г., в резултат на наложени запори от съдебни
изпълнители от пенсията на ищеца А.Д.А. са удържани общо 22 574,90лв.
Видно от приетата справка задълженията
задължения на ищеца А. Д. А. *** ЕАД възлизат към 25.04.2019г. на 12 205лв./л.32 от
делото/
От събраните по делото доказателства
се установява, че ищецът А.Д.А., ЕГН ********** и неговия син С.А.А., ЕГН ************ на 19.07.2018 г. са сключили договор
за продажба, с който А. Д. А.е прехвърлил 4/6 ид.части
от правото на собственост върху поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична
община - район Оборище, ул.*****, представляващ имот с идентификатор
68134.403.410, заедно с построената в описаната /североизточна/ реална част от
този имот ЖИЛИЩНА СГРАДА, застроена на 75 кв.м., представляваща по
кадастралната карта и кадастралните регистри сграда с идентификатор
68134.403.410.1. по КККР на гр. София, за сумата от 27 100 лева. Договорът е
извършен с нотариален акт № 26, т. ІV, рег. № 10427, дело № 544/2018 г. по
описа на нотариус С.Т., вписан под №065 в регистъра на НК, с район на действие - РС София./л.12-л.14 от
делото/ В пункт първи от нотариален акт № 26, т. ІV, рег. № 10427, дело №
544/2018 г. е отразено, че сумата от 27 000лв. е заплатена от купувача на
продавача, преди подписване на нотариалния акт.
На 31.08.2018 г. ищецът А. Д.А. и ответника С.А.А.,
са сключили два договора за продажба, с които Д.А., прехвърлил своите идеални
части от правото на собственост върху два имота, находящи се в гр. София,
съответно за продажна цена от 46 630 лева и 63 400 лева, които купувачът се е
задължил да заплати в срок до 31.12.2018 г.
Продажната цена по всеки един от договорите е
била равна на данъчната оценка на имота, предмет на продажбата.
Първият
от тези договори за покупко -продажба е извършен с
нотариален акт № 177, т. ІV, рег. № 12424, дело № 683/2018 г. по описа на по
описа на нотариус Ст. Т., вписан под №065 в регистъра на НК, район на действие
- РС София, и има за предмет продажба на
½ ид. част от Апартамент № 1 находящ се в гр. София, район „Оборище“, ул. ***** със
застроена площ от 95 кв.м. за сумата от 43 600лв., която купувачът се
задължил да заплати в срок до 31.12.2018г./л.15-л.17 от делото/
Поради допусната грешка при определяне на идеалната
част от правото на собственост на продавача, на 19.09.2018г. е извършена
поправка на нотариален акт № 177 от 31.08.2018 г. по надлежния ред с нотариален
акт № 39, т.V, рег. № 13209, н.д. № 741/2018 г. по описа на нотариус Ст. Т.,
вписан под №065, в регистъра на НК, като вместо погрешната ½ /една/ втора/ идеална част е уточнено, че продавачът прехвърля
„собствените си 3/8 /три/ осми/ идеални части“ ./л.18-л.19 от делото/
Вторият договор за покупко-
продажба е извършен с нотариален акт № 178, т. ІV, рег. № 12425, дело №
684/2018 г. по описа на същия нотариус, вписан под № 065 в регистъра на
Нотариалната камара, район на действие - РС София и има за предмет продажба на
4/6 ид. части от Апартамент № 16 находящ
се в гр. София, бул. „*****със застроена площ от 83,56 кв.м. за сумата от
63 400лв., която купувачът се задължил да заплати в срок до
31.12.2018г./л.20-л.22 от делото/
На 25.09.2018 г. ищецът А.Д.А. сключил
предварителен договор за продажба покупката на недвижим имот в гр. Перник,
пазарната цена на който е 98 000лв., близка до продажната цена,
която била дължима от неговия син по последните две продажби и с краен срок за
плащане -31.08.2018 г./л.23-л.24/
На 20.11.2018 г. А.Д.А. е подписал анекс
с продавачите по предварителния договор, с който са уговорили плащането на
продажната цена да се извърши до 31.12.2018 г., а на 02.01.2019 г. да се сключи
окончателния договор с нотариален акт.
Сключването на предварителния договор с
посоченото съдържание, на анекса и за развалянето му от продавачите, поради
неизпълненото задължение от купувача да плати продажната цена се установява с
писмените доказателства.
С отговора на исковата молба е
представен Договор за опрощаване на паричното задължение от 31.08.2018г., в
размер на сумата от 107 030 лева, представляваща сбора от продажната цена на
ид.ч. от правото на собственост върху двата имота – Апатамент
№16 намеращ се в гр.София, бул.“*****и апартамент №1 находящ се гр. София, р-н „Оборище“, ул. *****, прехвърлени
на 31.08.2018 г. Подписите на страните в Договор за опрощаване на паричното
задължение са нотариално заверени също от нотариус Ст. Т., вписан под № 065 в
регистъра на НК, район на действие – РС
София./л.84-л.85/
Валидността на Договор за опрощаване на
паричното задължение от 31.08.2018г. е оспорена от ищеца А.Д. поради пороци на
волята - грешка и измама с искова молба вх.рег.№103417/15.08.2019г., по която е
образувано гр. д.№ 10782/2019г. по описа на СГС, ГО, 1-19 състав./л120-л.130/
С решение № 266852 от 08.12.2021 г., постановено
по гр. д. № 10782/2019 г. от Софийски градски съд, ГО, 1-12 с-в, е унищожен на основание чл. 28 от ЗЗД, поради грешка,
Договор за опрощаване на задължения от 31.08.2018 г., сключен на основание чл.
108 от ЗЗД, с нотариална заверка на подписалите договора, рег. № 12 426 по описа
на нотариус, вписан под № 065 в регистъра на НК, район на действие - РС София,
с който А.Д.А. е опростил паричното
задължение на неговия син С.А.А..
С решение №143 /03.02.2023г.
постановено по в.гр.д.№1363/2022г. по описа
на САС, ГО, 10-ти състав е потвърдено изцяло решение № 266852 от
08.12.2021 г., постановено по гр. д. № 10782/2019 г. от Софийски градски съд.
Решение № 266852 от 08.12.2021 г., постановено
по гр. д. № 10782/2019 г. от СГС, ГО, 1-12 състав е влязло в сила на 14.11.2023г.
/л.199 от делото/
За изясняване на спорните факти по
делото и действителната воля на страните по процесните
сделки са събрани гласни доказателства.
В показанията на ангажирания от ищцовата страна свидетел А.А./57г., съпруга на Д.А. – конституиран като
ищец по реда на чл.227 ГПК/, се съдържат
данни, че свекър й А. живеел сам откакто починала съпругата му през февруари
2018 г. до декември 2018 г. Свидетелката сочи, че свекър й А. имал доста
здравословни проблеми – с простата, с гръбнака. Той бил много добре обгрижван докато била жива съпругата му и свикнал всичко да
му се сервира. След това на 22.12.2018г.
А. се преместил да живее при свидетелката и мъжа и в гр.Перник. До
смъртта си А. живял при големия си син и семейството му в апартамента им на ул. „Кракра“ в гр. Перник.
Свид. А.А.сочи, че ищецът
искал да си купи къща в гр.Перник, за да бъде по-близо до сина си Д. и
семейството му, защото имал повече нужда от грижи, отколкото нужда от жилище. Средствата
за къщата трябвало да бъдат от
продажбата на другите апартаменти в
гр.София. Свидетелката сочи, че за
апартамента на бул. „Ситняково“, А. и съпругата му
имали големи дългове около 36 000 лв. към „Топлофикация София“ ЕАД. Заради тези дългове на нейния свекър му били запорирани сметките от ЧСИ. Това също била една от
причините да го вземат при тях. А. получил
инсулт през 2020г., двадесет дни преди да почине. Преди това се влошило
здравословното състояние, три месеца бил с поставен катетър. Докато баща му живял
при тях Д. оставил работа си, за да се грижи за него. Свидетелката сочи, че
след инсулта също прибирали А. вкъщи, т.к.
неговото желание било да не бъде даван в институция.
Показанията на свидетелката А.А.са последователни, житейски логични, почиват на преки,
непосредствени впечатления и съответстват на събраните по делото писмени
доказателства - писмо изх.№1023-21/ 31.01.2019г. на НОИ и етапна епикриза, поради което
съдът ги кредитира, вкл. и след преценка по реда на чл.172 ГПК.
Ангажираната
от ответната страна свидетелка В.Д./45г.,
живееща с ответника на съпружески начала/,
сочи в показанията си в о.с.з. на 23.04.2024г., че бащата на С. ***. След
смъртта на съпругата му на 13.02.2018г. А. живеел сам. Свид.Д.сочи,
че С. посещавал баща си почти всеки ден, носел му храна, чували се и по
телефона. Когато на 23.12.2018г. отишли със С. да го вземат, за Коледа у тях в
жилището на ул. „*****, установили, че А. го няма, а телефона му бил изключен.
По- късно разбрали, че е в гр.Перник, при големия си син.
Така
установеното от фактическа страна, сочи на следните правни изводи:
По допустимостта
на предявения конститутивни искове:
Изложените от
ищците спорни факти, във връзка с направеното искане – за разваляне на три договора
за покупко-продажба определят правното основание на предявените искове по чл.87, ал.3 от ЗЗД.
Исковете са процесуално допустими –
налице е активна процесуална легитимация и правен интерес за ищеца, като прехвърлител на право на собственост по договор за продажба,
при твърденията, че купувачът на имота
не е изпълнил задължението си за плащане на цената по договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 05.06.2015г.
Активната легитимация на ищеца Д.А. е
обоснована с факта на настъпило наследствено правоприемство, след смъртта на баща
му А.А. /продавач
в процесните три договора/, в резултат на което наследникът
е придобил част от имуществените права и задължения на своя наследодател,
включително и съществуващите неудовлетворени вземания, която част е съответстваща
на наследствения дял на правоприемника.
Предвид приетото в т. 3 на Тълкувателно
решение № 30/1981 г. на ОСГК на ВС, че
със смъртта на прехвърлителя се прекратява действието
на договора за прехвърляне на вещни права и право на собственост срещу
задължение за издръжка и гледане, а нереализираните до момента на смъртта на прехвърлителя вземания преминават върху неговите
наследници, които могат да упражнят правото да развалят договора по отношение
на неизправния длъжник съобразно дела си, но не и по отношение на целия
договор, освен ако ищецът не е единствен наследник.
В конкретния случай законните
наследници на първоначалния ищец са двама низходящи с равни квоти съгл. чл.5,
ал.1 от ЗН, като единия – С.А. е
ответник по предявените искове.
Имущественото право да се иска
разваляне на договора за издръжка и гледане поради неизпълнение е наследимо и всеки от наследниците може да упражни това
право в обема на наследствената си част /в случая наследника Д.А./, при което
договорът следва да се развали за съответната част.
Предвид
в исковата молба фактически твърдения – ищецът без всяко съмнение има правен
интерес да искат разваляне на процесния договор за покупко
– продажба на недвижим имот. Правото на първоначалния ищец да иска разваляне на
договора по съдебен ред, е надлежно
упражнено посредством подадената на -14.06.2019г. искова молба, в действителност
е нормативно уредено в нормата на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 200 от ЗЗД.
По същество:
Относно иска за разваляне на договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт №26, том IV, per. 10427, дело 544/2018 г. на нотариус Ст. Т., per.№ 065 от НК, с който ищецът А.Д.А. прехвърли на
ответника С.А.А. 4/6 идеални части от следния
недвижим имот: поземлен имот, находящ се в гр. София,
ул. *****,заедно с построената в този имот жилищна сграда:
Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един
двустранен договор, не изпълни задължението си поради причина, за която
отговаря, кредиторът може да развали договора. При всички случаи, когато се
касае за договор за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на
вещни права, развалянето става по съдебен ред - ал.3 на същия текст.
Материалноправните предпоставки обуславящи упражняването на потестативното право с едностранно изявление да бъде
развален двустранен договор са следните:
1/ валидно облигационно правоотношение по двустранен договор, с който се
прехвърлят недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане; 2/
неизпълнение на задълженията на насрещната страна по договора, което да е
съществено, като неизпълнението трябва да е по причина, за която длъжникът
отговаря, а страната, която иска развалянето, да е изправна; 3/ изправност на
кредитора. Обикновено изправността се определя като изпълнение или готовност за
изпълнение. В случая относно договора от 31.07.2018г. се установи, че тези
предпоставки не са налице.
Относно къщата с дворното място в град София, на ул. „*****-
в самия нотариалния акт № 26, том IV, дело № 544 от 19.07.2018 г. на нотариус С.Т.,
per. № 065 при НК, е посочено, че А.Д.А. продава
своите идеални части от този имот на С.А.А. за 27 100
лева, която сума е заплатена от продавача на купувача преди подписване на този
нотариален акт.
Няма спор, че нотариалният акт е официален свидетелстващ
документ в частта, в която е посочено, че страните по сделката са се явили пред
нотариуса, за да изразят волята си за разпореждане с имота. В частта, в която
страните по сделката са направили изявления за плащането и получаването на
цената, нотариалният акт има характер на частен писмен документ изходящ от
страните. Вярно е, че за да бъде оборена достоверността на тази част от
изявленията на страните отразени в нот.акт е
необходим "обратен документ", изходящ от другата страна, какъвто в
производството по делото ищецът не е представил. Ирелевантно
е обстоятелството, че сумата от 28 100лв. не предена по банков път и не е
постъпвала по сметка на ищеца. Нарушаването на изискването по чл.3 от ЗОПБ,
може да е основание за евентуална административна отговорност, но влияе на
валидността на изпълнението.
Предвид изложено, решаващият състав намира за недоказан
иска с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договора от 19.07.2018г.
за продажба на идеална част от къща с дворното място в град София, на ул. „*****,
поради неплащане на цената от 27 100лв., предвид обстоятелството, че самият
нотариален акт съдържа отразено плащане на цената и доколкото това отразяване
има характера на разписка и писмено доказателство, което не оборено в процеса
по надлежен ред.
Доколкото първият конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД
не е доказан, то същият следва да бъде отхвърлен.
Относно втория и третия конститутивния иск за разваляне на двата договора за
продажба от 31.08.2018г. извършени с нотариален акт № 177, т. ІV, рег. № 12424,
дело № 683/2018 г. , и с нотариален акт № 178, т. ІV, рег. № 12425, дело №
684/2018 г. на нотариус рег.№065 от НК:
Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът
по един двустранен договор, не изпълни задължението си поради причина, за която
отговаря, кредиторът може да развали договора. При всички случаи, когато се
касае за договор за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на
вещни права, развалянето става по съдебен ред - ал.3 на същия текст.
Както бе посочено, материалноправните
предпоставки обуславящи упражняването на потестативното право с едностранно
изявление да бъде развален двустранен
договор са следните: 1/ валидно облигационно правоотношение по двустранен
договор, с който прехвърлят учредяват,
признаване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот; 2/ неизпълнение
на задълженията на насрещната страна по договора, което да е съществено, като неизпълнението трябва да е
по причина, за която длъжникът отговаря, а страната, която иска
развалянето, да е изправна; 3/ изправност на кредитора. В случая се установи
безспорно, че тези предпоставки са налице.
За да разреши повдигнатия спор, съдът преди всичко съобрази, че двете
спорни правоотношения произтичат от договор за покупко- продажба на недвижим
имот. Твърди се, че купувачът не бил изпълнител
надлежно предвиденото в чл. 200, ал. 1 от ЗЗД, както и в съдържанието на
конкретния договор задължение - да заплати уговорената продажна цена.
При това положение,
принадлежността на правото по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, което ищецът се домогва да
упражни - тоест правото на разваляне на двустранния договор, поради виновно
неизпълнение на задължението на купувача, е
обусловено всъщност само от преценката, дали купувачът е предоставил надлежно
изпълнение на задължението си - да заплати уговорената цена, като се
отчитат отделните уговорки в съдържанието на самия договор за покупко- продажба
и също разпоредбите на гражданския закон, които могат да намерят приложение за
изрично неуредените в договора въпроси.
Ответникът С.А. в процеса не оспорва, че
не е изпълнил задължението по чл. 200, ал. 1 от ЗЗД, доколкото не е платил уговорената
продажна цена. Наведеното в отговора правопогасително
възражение, че ищецът е опростил паричното задължение от общо
107 030лв. не бе доказано. С влязло
сила решение № 266852 от 08.12.2021 г., постановено по гр. д. № 10782/2019 г.
от Софийски градски съд, ГО, 1-12 с-в, е унищожен на основание чл. 28 от ЗЗД, поради грешка,
Договор за опрощаване на задължения от 31.08.2018 г., сключен на основание чл.
108 от ЗЗД, с нотариална заверка на подписалите договора, рег. № 12 426 по
описа на нотариус, вписан под № 065 в регистъра на Нотариалната камара, район
на действие - Районен съд София, с който А.Д.А. е опростил паричното задължение на неговия син
С.А.А.. Формираната СПН по посоченото решение подлежи
на зачитане в настоящото производство, а субективните и предели се простират
върху страните в настоящото дело, съгласно нормата на чл.298, ал.1 и ал.2 ГПК.
Така установеното от фактическа страна,
сочи на извода, че ответникът С.А. не е изпълнил паричното си задължение за
плащане на цената, така както то е договорено в действителност. В хода делото
пред СГС, не се доказа изпълнение на задължението за плащане на цената нито в
уговорения срок, нито в уговорения размер от 46 630 лева и от 63 400 лева. С
това си поведение ответникът е дал основание на иска за разваляне на дата договора,
а за ищецът е възникнало потестативното право за разваляне на двата процесни договора за покупко-
продажба от 31.08.2018г. поради неизпъление на задължението на ответникът –
купувач за плащане на уговорената
продажна цена. Ирелевантен
е довода на ответника, че ищецът А.А. не е имал нужда
от покупка на жилище в гр.Перник, респ. не е имал нужда от паричните средства
по двете продажби. Установи се, че ищецът е бил изправна страна по двата
договора и е изпълнил задължението да прехвърли собствеността върху
притежаваните от него идеални части от двете жилища, а ответникът не е изпълнил
задължението да заплати уговорената цена, която е била в размер на данъчната
оценка. На следващо място ищецът безспорно е имал нужда от паричните средства,
представляващи цена на имота му, за погасяване на голям дълг за топлинна
енергия, за заплащане на лекарства и най - вече е имал нужда от непосредствени
грижи, предвид напредналата възраст и овдовяването му.
Предвид изложеното вторият и третият
иск с правно основание чл. чл. 87, ал. 3 във вр. ал.
1 ЗЗД за разваляне на покупко-продажбите касаещи идеални части от Апартамент 1,
находящ в гр. София, ул.„***** и Апартамент 16, находящ
се в гр. София, бул. *****, са доказани и следва да бъдат уважени.
По разноските:
Предвид изхода от спора и направеното искане в
тази посока, на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва да заплати на ищеца Д.А. сторените от последната
разноски в производството, съобразно уважената част от исковете в размер на 4000
лв., като общо сторените разноски са 6000лв.за платено адвокатско
възнаграждение по договор за правна помощ от 18.01.2024г. /л.237 от делото/ Наведеното от ищецът възражение за прекомерност на адвокатско
възнаграждение на ответника съгл.чл.78, ал.5 ГПК, съдът намира за неоснователно
спрямо действителната фактическа и правна сложност на делото и съобразено с минимума
посочен в чл.7, ал.2, т.5 от НМРАВ, предвид материалния интерес по делото от общо
134 130лв.
Съобразно отхвърлената част от исковете ответникът има право на разноски
съгл. чл.78, ал.3 ГПК в размер на 500лв., като общо сторените разноски са 1500
лв.за платено адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, Софийски градски съд, ГО, I -7 състав
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от ЗЗД на Д.А.А. ЕГН **********, като процесуален правоприемник, съгл. чл.227 ГПК на А.Д.А. ЕГН ********** предявен
срещу С.А.А. с ЕГН **********, да бъде развален
договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за продажба на идеална част от
недвижим имот №26, том IV, per. 10427, дело 544/2018
г. на нотариус Ст. Т., per.№ 065 от НК, с район на
действие РС София, с който А.Д.А. прехвърлил на ответника С.А.А. 2/6 /две шести/
идеални части от следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ
се в гр. София, СО - район Оборище, ул. *****, представляващ по КККР имот с
идентификатор 68134.403.410, заедно с построената в описаната /североизточна/
реална част от този имот ЖИЛИЩНА СГРАДА, застроена на 75 кв.м., за продажна
цена от 27 100лв., поради неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на
продажната цена, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
РАЗВАЛЯ по иск
с правно основание чл. 87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от
ЗЗД на Д.А.А. ЕГН **********, като процесуален
правоприемник, съгл. чл.227 ГПК на А.Д.А. ЕГН ********** предявен срещу
С.А.А. с ЕГН **********
сключения на 31.08.2018г. между А.Д.А. ЕГН **********,
като продавач и С.А.А. с ЕГН **********, като купувач договор
за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №177, том IV, per.
12424, дело 683/2018 г. на нотариус Ст. Т., per. 065
от НК, с район на действие РС-София, с който А.Д.А. прехвърлил на С.А.А. 3/16 /три
шестнадесети/ идеални части от имот представляващ: Апартамент 1, находящ се на първи
жилищен-втори етаж в жилищна сграда в гр. София, СО р-н Оборище, ул.„*****, със
застроена площ от 95 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.403.21.1.1. в сграда 1, разположена в имот с идентификатор
68134.403.21, за продажна цена от 43 630 лв., поради неизпълнение
на задължението на ответника за заплащане на продажната цена.
РАЗВАЛЯ по иск с правно основание чл.
87, ал. 1, във вр. с ал. 3 от ЗЗД на Д.А.А. ЕГН **********, като процесуален правоприемник, съгл. чл.227 ГПК на А.Д.А. ЕГН ********** предявен срещу
С.А.А.
с ЕГН ********** сключения на 31.08.2018г. между А.Д.А. ЕГН **********, като
продавач и С.А.А. с ЕГН ********** като купувач
договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот 178, том IV, per. 12425, дело 684/2018 г. на нотариус Ст. Т., per.№ 065 от НК, с район на действие РС-София, който А.Д.А.
прехвърлил на ответника С.А.А. 2/6 /две шести/ идеални части от следния недвижим имот: Апартамент 16, находящ
се на четвърти жилищен-пети етаж в жилищната сграда в град София, СО-район Слатина,
бул. *****, със застроена площ от 83.56 кв.м. представляващ самостоятелен обект
в сграда с идентификатор
68134.702.1117.7.16, в сграда 7, разположена в имот с идентификатор
68134.702.1117. за цена от 63 400лв., поради неизпълнение на задължението за
плащане на продажната цена.
ОСЪЖДА С.А.А. ЕГН ********** с адрес ***, да заплати
на Д.А.А. ЕГН **********, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 4000 лв. разноски пред СГС, съразмерно на уважената част от
исковете.
ОСЪЖДА Д.А.А. ЕГН **********,*** да заплати
на С.А.А. ЕГН **********
с адрес ***, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 500 лв. разноски пред СГС, съразмерно на отхвърлената част от
исковете.
След влизане на решението в
сила, същото подлежи на вписване в шестмесечен срок, на основание чл. 112, б.
"з", вр. б. "а" от ЗС
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: