ПРОТОКОЛ
№ 212
гр. Варна, 11.02.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Николай. Св. Стоянов
при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно
гражданско дело № 20243100502411 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 15:21 часа се явиха:
Въззивникът И. В. Д., редовно призован, не се явява, представлява се от адв.
М. С., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Въззиваемата Ж. Д. Д., редовно призована, не се явява, представлява се от адв.
К. К., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.
Вещите лица Й. Н. А., А. М. В. и П. Г. Л., редовно призовани, се явяват лично.
АДВ. С.: Моля да дадете ход на делото.
АДВ. К.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
И
ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНОТО ПРОИЗВОДСТВО
1
Съгласно Определение № 5479/10.12.2024 г.
АДВ. С.: Поддържам въззивната жалба на възведените основания.
АДВ. К.: Оспорвам жалбата. Нямам възражения по доклада.
СЪДЪТ констатира, че в срока по чл.199 от ГПК е депозирано писмено
заключение с вх. №2937/31.01.2025 г. по допуснатата от въззивния съд тройна съдебно
– оценителна експертиза, изготвено от вещите лица Й. Н. А., А. М. В. и П. Г. Л..
АДВ.С.: Да се изслушва заключението.
АДВ. К.: Да се изслуша заключението на вещите лица.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване на вещите лица след снемане на тяхната
самоличност.
Й. Н. А.: 56г., българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана. Без родство и
дела със страните по делото. Обещавам да дам вярно заключение. Запозната съм с
наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам представеното заключение.
П. Г. Л.: 68г., българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана, с висше
образование. Без родство и дела със страните по делото. Обещавам да дам вярно
заключение. Запозната съм с наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам
заключението по съдебно – оценителната експертиза.
А. М. В.: 61г., българин, бълг.гражданин. Без родство и дела със страните по
делото. Обещавам да дам вярно заключение. Известна ми е наказателната отговорност
по чл.291 от НК. Поддържам представеното заключение.
АДВ. С.: Необходимо ли е да се взема тегловен процент, както сте го взели 80%
/ 20% между двата метода или в случай, че има такава разлика между стойността на
метода по възстановителна стойност и метода на сравнителната стойност е по- добре
да се вземе само метода на сравнителната стойност?
2
В.Л. В.: По – добре, е когато се прави оценка на един недвижим имот и по –
добре тази оценка да се направи по повече от един метод, както сме постъпили и ние в
случая. Доколкото си спомням предишните експертизи бяха направени по един метод
само и затова ние решихме да го направим по два метода. Тъй като сравнителният
метод е много по -достоверен затова сме преценили, че на него трябва да се даде
относителното тегло 80%, а на другия метод – методът на вещната стойност - 20 %.
АДВ. С.: При такава разлика между двата метода, изобщо приложим ли е
метода на възстановителната стойност или може да се вземе единствено и само метода
на сравнителната стойност? В какви случаи използвате метода на възстановителната
стойност за установяване стойността на недвижимите имоти, които оценявате?
В.Л. В.: Във все един случай може да се използва този метод. Въпрос на
преценка е дали да се използва или не и ако се използва, с каква тежест може да бъде.
АДВ. С.: В случая защо преценихте, че трябва да се използва този метод?
В.Л. Л.: В процеса на оценяване ние трябва да използваме поне два метода на
оценка. По принцип можем и три метода да използваме. Те винаги ще бъдат различни,
с различна стойност защото подходът на всеки метод е различен и съответно той е с
различна относителна тежест при определяне на пазарната стойност на всеки имот.
Вие имате предвид разлика от 10%-20% в крайната оценка и това е което Вас ви
смущава.
АДВ. С.: Искам да поясня защо го задавам въпроса. В много експертизи съм
виждала, че вещите лица използват два метода, те показват два метода и после
обясняват защо в този случай не приемат някой от методите, както например в случая
метода на възстановителната стойност, а приемат за определяне цената на имота
метода на сравнителната стойност. Моят въпрос беше всъщност такъв: не, че защо
използвате два метода, а защо след това ги сумирате и ги делите при условие, че има
толкова голяма разлика в оценката на двата имота при двата различни метода. Защото
се получава, че от 226 312 лева използвайки и метода на възстановителната стойност,
когато се сумират цената пада значително на 181 053 лева, което вече не е пазарната
цена на имота. Вещите лица дават пазарната цена според сделките, които ги има в
имотния регистър.
СЪДЪТ отправя въпрос към вещите лица: Защо точно сте придали на втория
метод, т. е., на вещния метод – тежест 20 %, а не примерно 15% или 10%, или 30%?
Като сте видели, разликата в стойността на имота по двата е голяма, защо не сте взели
3
предвид само единия метод, а сте приложили двата?
В.Л. В.: Това е така, защото сме работили по двата метода. Адвокат С. каза, че
в много оценки била виждала еди какво си. Тук не коментираме многото оценки, които
тя е виждала, а ние коментираме конкретно оценката на този имот. Ако погледнете
справките – декларации, които сме представили там пише „обсъждане на методите с
оценителски екип“, това сме направили. След това обсъждане сме решили да го
направим по този начин.
СЪДЪТ отправя въпрос към вещите лица: Дадената от вас оценка 198 100
лева това средна пазарна цена на имота ли представлява?
В.Л. Л.: Да, конкретно за този имот. Не сме събирали двете оценки и да ги
делим на две.
АДВ. С.: Нямам други въпроси към вещите лица.
АДВ. К.: На стр.4 от експертизата сте направили изчисление по метода на
пазарните аналози, при който сте използвали само три аналога, при наличие на най –
малко 30 оферти за четиристайни апартаменти в кв. А.о, към датата на внасянето на
експертизата в съда. Въпросът ми е защо толкова много е стеснен обемът на аналозите
досежно пазарната цена?
В.Л. В.: Към датата на изготвяне на експертизата в сайт www.imot.bg, от който
сме взели имаше не 40, а над 100 тристайни и четиристайни апартамента, които се
продаваха. От тези над 100, ако бяха 140 примерно, около 120 от тях бяха повтарящи
се оферти за един комплекс, който в момента се строи в близост до А. мост. Това е
ново строителство, което ние по никакъв начин не можем да използваме. Освен това
пак казвам това бяха повтарящи се оферти, които всяка фирма, която ги предлага си е
пуснала там обява. От всички обяви налични към датата на изготвяне на експертизата,
тези бяха единствените подходящи. Имаше още една, която беше апартамент, но под
формата на етаж на къща, за която ние преценихме, че не е уместно да го включваме.
АДВ. К.: На стр.3, най - долу сте посочили средна пазарна на четиристайните
апартаменти в кв. А.о стойност между 1400 евро/кв.м. и 1650 евро/кв.м., всъщност коя
е средната цена? Моля да отговорите коя е най - ниската пазарна цена в обявите, които
сте чели и коя е най - високата цена, и да кажете колко е точно средната цена?
4
В.Л. В.: Цената от 1400 евро/кв.м. е от таблица №1, аналог 2, това е най –
ниската цена: 1423 евро на кв.м. и ние сме я дали със закръгляне надолу, а най –
високата е в същата таблица, аналог 1, където цената е 1658 евро/ кв. м. Това са
цените, които сме цитирали на стр.3, най - долу и след прилагане на съответните
корекционни коефициенти сме изчислили средната пазарна цена на процесния
апартамент.
АДВ. К.: В такъв случай от този въпрос, който задавам и от текста, който сте
записали там да приемем, ли че средната пазарна цена е 1525 евро/кв.м.?
В.Л. В.: Не, не може да се приеме.
В.Л. А.: В това заключение, в тази част сме посочили една констатация, че
цените варират от толкова до толкова.
В.Л.Л.: В процеса оценяване това е направено.
В.Л. А.: Освен това сме посочили и към трите аналога, които сме ползвали, а
именно първият е за ремонт, вторият - обзаведен и оборудван, а третият - за ремонт с
паркомясто.
АДВ. К.: Моля да посочите най - ниската офертна цена на пазара, там където
сте гледали и най - ниската цена, която е била за четиристаен апартамент с
приблизително същата площ в А.о по времето, когато е изготвена експертизата?
В.Л. В.: Това е 1423,47 евро/ кв.м.. Това е най -ниската цена, която ние сме
ползвали. Може и да има друга много по - ниска цена, но ако става въпрос за различен
вид апартамент или въобще имот ние просто не сме я взели под внимание, така че в
момента не можем да кажем коя е най – ниската офертна цена.
В.Л.А.: По принцип и методологията на оценяване, когато се търсят аналози
винаги се изключват най - ниските цени и най - високите такива с оглед постигане на
максимална точност при определяне на пазарната цена на даден обект.
АДВ. К.: Искам да внеса уточнение във връзка с моя зададен въпрос: Възможно
ли е да има едновременно най – ниска офертна цена на пазара от 1400 евро/ кв.м. и в
същото време тази цена да бъде средна пазарна цена, както е записано в експертизата?
Исках да уточня този детайл, защото за мен той е важен.
Моля да отговорите в прегледаните от вас оферти за продажба на четиристайни
апартаменти в А.о е обявявана отстъпка в процент от цената на кв.м. ако апартаментът
подлежи на ремонт и въобще има ли такава практика на пазара, да се смята колко ще
струва ремонта и тази сума да се вади от собственика от обявената пазарна цена?
5
В.Л. В.: Аналог номер №1 се намира в кв. А.о, в същата сграда, където се
намира и процесният апартамент. Това съм го обследвал специално. В същата сграда
се намира. Обявено, е че е за ремонт, в самата обява пише, че е за ремонт. В някой
обяви пише, че за е за ремонт, но в други не. Обичайна практика е на брокерите на
недвижими имоти в обявите за продажби да пишат, че апартаментът или обектът е в
отлично състояние, но на подобно описание не трябва да се вярва. Когато обаче в
обявата пише, че обектът: жилище или недвижим имот е за ремонт това означава
точно това - че е за ремонт.
АДВ. К.: Каква е площта на двете тераси, тяхната квадратура и влиза ли същата
в площта на апартамента, която в нотариалния акт е записан в размер на 96,92 кв м.?
В.Л. Л.: Според методиката по него време 60 % е влизала площта на терасите.
Ние ги замерихме, изчислихме го това, някъде 3 - 4 кв. м. в общата площ във вещния
метод го добавихме и общите части сме взели предвид. Общите части, мазата във
вещния метод е включено, но това което е на пазара, там си играят с квадратури по
пазарния метод.
АДВ. К.: Следващият ми въпрос е по отношение на прилежащата изба, която е
почти 15 кв.м. Избата влиза ли в общата пазарна оценка на жилището?
Конкретизирам, ако избата беше 3 кв.м., същата ли щеше да бъде сумата и съответно
ако е такава, каквато е 14кв.м. и нещо ще влияе ли на оценката? В детайл искам само
да добавя, т.к. има удостоверение за данъчна оценка по делото, че когато се изчислява
данъка върху имот или жилище при декларация по чл.14 се сумират площта на
апартамента заедно с тази на избата и върху цялата площ се облага жилището с данък.
Във вашата оценка искам да разбера как е формирана оценката, избата влиза ли вътре,
защото никъде не я намерих или напротив?
В.Л. Л.: На всеки от аналозите още тук горе ние даваме описание какво
брокерът е обявил. Да, доверяваме се на брокера. В аналог №1, има написано към
имота има маза. Значи не ми е дал квадратурата брокера. Към аналог №2 „ към имота
има избено помещение - 10 кв.м.“, а нашето е 15 кв.м., а тук имаме 10 кв.м. На другия
аналог №3 също има дадено „две спални, две тераси“ и това е което са ни дали ние
него вземаме. В пазара на имотите те не поглеждат избеното помещение, но ние като
това, ако е близко го вземаме. Ако имаме 50 кв. маза, говоря за фрапиращ случай, но
когато са такива малки мазите, като тази квадратура и дори са близки пазарът на
недвижимите имоти не отчита това действие на мазата.
6
АДВ. К.: При пазарна цена, минималната която сте посочили в експертизата
1400 евро /кв.м. мисля, че е от значение дали избата е 3 кв.м. или 15 кв.м, затова и
зададох въпроса. Смятаме, ли че разликата между 3 кв.м. и 15 кв.м. е незначителна,
като смятаме каква би била пазарната цена? Съответно 10 кв.м. по 1400 евро прави
14000евро, за това говоря?
В.Л. В.: Нека господинът да уточни къде видя тази цена от 1400 евро на кв.м.,
няма такава цена никъде.
АДВ. К.: Във вашата експертиза е записано, току що отговорихте, че
минималната цена, която сте видели в офертите на пазара е тази. Въпросът за избата го
зададох за да разбера, когато вещите лица се оценявали това жилище дали са взели
предвид, че тази изба е 15-тина кв.м., а не примерно 3 кв.м., както е и в единия аналог.
Дали това повлияло на оценката им? Това е въпросът ми за избата. Въпросът ми беше:
тази изба с тази квадратура по какъв начин влиза в оценката на жилището и въобще
влиза ли или се смята за нещо друго, понеже е маза може да се оценява само на
жилището? Аз виждам оценка на 96 кв.м., толкова колкото е апартаментът в акта от
1988 г. По какъв начин избата влиза в оценката на жилището, пазарната стойност на
целия апартамент?
В.Л. В.: Като прилежаща част, така както е в другия аналог, където е посочена
също не малка изба от 10 кв.м. Тези 10 кв.м., те са влезли в тези 98 кв.м., които ние
използваме като аналог и да добавя също, че данъчната оценка е едно, а пазарната
оценка, която ние правим, е съвсем друго. При нас повечето случаи избата се оценява
като прилежаща част към апартамента.
АДВ. К.: Мерихте ли сградата, в която се намира процесния апартамент по
външен контур. Уточнявам, че задавам този въпрос с оглед разпоредбите на Наредба 7
от 2003 г., защото в експертизата не намерих нито ред по отношение на пазарна
стойност на жилището, в която влизат общите части, външни фасадни стени, които
имат прозорци с цялата си площ, вътрешните стени, които са съседни със стълбищата,
съответно със съседните апартаменти с половината си площ на стената и съответно
външните фасадни стени, които нямат прозорци с половината си площ по същия начин
така, както е посечено в този нормативен акт, който цитирах току що?
В.Л. А.: Ние не сме имали такава задача.
В.Л. Л.: Първо ние нямаме такава задача и второ вие говорите да направим ново
площообразуване.
В.Л. А.: Ние нямахме такава задача, а имахме задача да дадем заключение за
пазарната стойност на процесното жилище, такова каквото е и каквото е допуснато до
7
делба. В пазара на недвижими имоти участието им от типа апартамент, брокерите ни
дават площта на апартамента по нотариален акт, общите части в процент. Някъде в
нотариалните актове акт ги има изписани като квадратура и мазата, ако има, даже не
винаги дават, че има маза. В презумпцията на Наредба №7, когато имаме едно жилище
то трябва задължително да има избено помещение или пък отделяне на етажа, или
една част, като килер, т. е., ние по презумпция имаме нещо. В тези старите сгради
задължително в проектирането имаме избено помещение така, че всички апартаменти
преди 90-та година са проектирани с избено помещение. Пазарът ни дава квадратура
на апартамента и цената върви по квадратурата на апартамента, водещата, а ние тук
нямаме противоречие между нотариален акт и нещо в кадастъра.
АДВ. К.: Не говоря за кадастъра, аз питах за действителната площ, дали сте
мерили дебелината на стените?
В.Л. В.: Това въобще не е наша работа.
В.Л. Л.: Тя няма да ни послужи за нищо, защото ние трябва да влезем в аналога
на пазара на недвижими имоти. Брокерските обяви ни дават квадратура на апартамент
и ако погледнете там ни дават една цена на квадрат, това е общата сума разделена на
кв. м. на апартамент, общите части не влизат. В новото строителство хората си плащат
апартамента, общите части и мазата, каквото им каже строителя, но на пазара на
недвижими имоти те не играят. Основният фактор е квадратурата на жилищната площ
по нотариален акт.
АДВ. К.: Площта на апартамента - предмет на експертизата, такава каквато е
записана в нотариалния акт от 96,92 кв.м. действителната площ на апартамента ли е с
оглед на това, което казахте преди малко, че в площта на апартамента през определен
период от времето терасите въобще не са влизали. В друг момент са влизали само част
от терасите, в друг момент са влизали само полезната площ, а към настоящия моменти
всъщност влиза целият външен контур на сградата, където е фиксиран апартамента и в
контекста на това: дали ако в изчислението вкарате цялата площ на терасите и цялата
площ на външните фасадни стени и всичко, което е написано в Наредба №7/ 2003г.
площта на апартамента няма да бъде различна от тази, която сте записали във вашата
експертиза?
В.Л. А.: Не сме имали такава задача.
АДВ. К.: Въпросът ми е това действителната площ на апартамента ли е или
само по нотариален акт, защото няма изчисления за терасите? Има противоречие в
това, което вещите лица казаха току що пред съда. Едното от вещите лица каза, че в
8
определен момент площта на терасите е влизала с определена част, в експертизата
това нещо не го виждам.
В.Л. А.: Не сме имали такава задача.
АДВ. К.: Апартаментът по нотариален акт е с площ от 97 кв.м. В тази площ не
са вкарани изключително важни параметри, т.е. не е вкарана площта на терасите, а те
са изключително големи. Едната тераса стои пред трите стаи от изток и тя е най -малко
20 кв.м.
Окончателно въпросът го формулирам по следния начин: В площта на
апартамента и оценката, която е направена влизат ли площите на терасите изцяло,
които към момента са изцяло остъклени за целия блок? Влизат ли площите на
външните фасадни стени, влизат ли площите на вътрешните стени, които разделят
жилищата, съответно със стълбищата и коридорите на самата жилищна сграда с
половината си площ, и всичко което би трябвало да влезе съгласно Наредба №7/2003?
В.Л. В.: Терасите влизат на 100 %, не влизат общите части.
В.Л. А.: Не сме правили ново площообразуване, а сме оценявали имота като
квадратура, както е описан в нотариалния акт.
АДВ. К.: Нямам повече въпроси към експертизата. Заявявам, че оспорвам
същата.
АДВ. С.: Когато описвате метода на пазарните аналози пишете, че той основно
се основава на използвана информация на реално извършени сделки. Ако липсва
такава информация, тогава преминавате към офертните. Искам да попитам дали
поискахте от Агенцията по вписвания реални сделки за сходни аналози?
В.Л. В.: Не сме искали информация от Агенцията по вписванията. Имаме
наличен един нотариален акт от Агенцията по вписванията на реална сделка, но това е
апартамент, който е етаж от къща, поради което сметнахме, че не е подходящо да го
използваме като аналог, както заявихме по –горе.
АДВ. С.: След като не сте поискахте справка от Агенцията по вписвания, от
къде го имате този нотариален акт за реална сделка?
В.Л. В.: От личен архив.
АДВ. С.: Не ви ли направи впечатление, че този аналог №1, на който сте отдали
9
най – голям коефициент, който също е стар, т.к. е от 1978г. е с много висока офертна
цена -1 658, 54евро /кв. м., което за мен лично даже е съмнително при условие, че при
следващите аналози цените са по - ниски. Така например при аналог №2 е апартамент,
който строен 1985г. и е с обзавеждане и няма данни да е за ремонт цената му на кв.м. е
изчислена 1423,47 евро/кв.м. и същевременно имаме още един аналог, който е от 1975
г., който е и се парко-място, и на който средната цена на кв.м. възлиза на 1584,16
евро/кв.м. Защо използвате първия аналог при условие, че той драстично надвишава
другите два аналози, които са доста по - добри като обекти?
В.Л. В.: Защото като местоположение е едно към едно с процесния апартамент.
Той е в същия блок.
АДВ.С.: Това ли е най – важния показател?
В.Л. В.: Да, това е много важно. Това според нас е определящо.
В.Л. А.: Този имот, като погледнете информацията за него, където е
публикувана има опция „коригирано“. Това, както се казва е скоро излязъл на пазара
имот, който ще постои, постои и ще отиде на коригиран на еди коя си дата. Всеки има
право да иска.
АДВ. С.: Но корекцията за първия имот тук го давате при първия корекционен
коефициент „-10“, а другите два ги намалявате над „12“.
В.Л. А.: Това, е така защото си имат корекция. Където имаме дата на
публикуване на 06-ти януари, другото коригиране е на 09-ти януари, а после 3-ти е
коригирано на 24.10.
АДВ. С.: Искам да попитам всички аналози, които вие сте ползвали, този ли е с
най – високата цена – 1658, 56 евро / кв.м.?
В.Л. В.: Най – високата офертна цена, която ние сме коригирали съответно.
АДВ. С.: Не от тези три аналога. Доколкото аз разбрах сте видели повече обяви,
но сте взели само три.
В.Л. Л.: Няма толкова обем за старо строителство. Всичко е за ново
строителство.
АДВ. С.: Но от тези оферти, които видяхте, това ли е най – високата цена от –
1658 евро?
В.Л. А.: Има само още един, който е етаж от къща, който не става.
10
АДВ. К.: Не е вярно. Това е чиста лъжа, манипулация.
АДВ. С.: Нямаме повече въпроси.
АДВ. К.: Нямам повече въпроси към вещите лица
СЪДЪТ,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото писмено
заключение с вх. № 2937/31.01.2025г. по допуснатата от въззивния съд тройна съдебно
– оценителна експертиза.
С оглед представените справки – декларации от вещите лица Съдът намира, че
следва да определи окончателно възнаграждение на същите в общ размер на 1052
(хиляда и петдесет и два )лева, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещите лица: Й. Н. А., А. М. В. и
П. Г. Л. общо в размер на 1052 (хиляда и петдесет и два )лева.
ЗАДЪЛЖАВА въззивника И. В. Д. в седмичен срок от днес да довнесе сумата
от 302 (триста и два) лева, с оглед изплащане в пълен размер на определеното от съда
възнаграждение на вещите лица за експертизата.
УКАЗВА на въззивника, че при неизпълнение на горното задължение сумата ще
бъде събрана принудително по реда и при условията на чл. 77 от ГПК.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещите лица: Й. Н. А., А. М. В. и П. Г. Л.
от по 250 (двеста и петдесет) лева от общо внесения депозит в размер на 750
(седемстотин и петдесет) лева. /изд. 3бр. РКО/
АДВ. С.: Оспорвам експертизата.
11
АДВ. К.: Оспорвам заключението. Считам, че пазарната цена определена с
настоящата експертиза в размер на 101 290 евро на процесния апартамент е занижена
с поне 40 000 евро. Под най - ниската оферирана на пазара цена за такъв вид жилище.
Моля съдът да приеме само за сведение 40 оферти, 10 от които са подробни с цени на
кв.м. на жилище и още 30 кратки оферти с крайна цена за жилища, говоря конкретно
за четиристайни апартаменти. Прилагам тези оферти за сведение и представям препис
за насрещната страна, от които се вижда, че няма цена под 1400 евро кв.м. за жилищна
площ на пазара. Само ще вметна един детайл. В петък в моя офис беше подписан
предварителен договор за една гарсионера, която е на центъра на Варна за 2000 евро/
кв.м., тя с площ от 41 кв.м., за която се извървя половин Варна да я гледа. Между
другото едно от вещите лица спомена, че тази цена щяла да стои на пазара и след това
щяла да падне. Едно такова предположение, което аз не бих могъл да приема, защото
пазарът е много динамичен, търсеното е огромно, предлагането е изключително малко.
Считам, че като е правил изчисления по размерите, които са описани в нотариалния
акт от 1978 г. тройната експертиза не е взела предвид площта на избата, площта на
двете тераси на апартамента, цялата площ на външните фасадни стени, които имат
прозорци, половината от външните фасадни стени, които нямат прозорци, както и
половината от площта на вътрешните стени, на коридори и стълбище, така както е
записано в Наредба №7/22.12.2003г. за Правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони. Считам, че заключението, което
съдът току що прие не е обосновано и възниква съмнение за неговата правилност,
защото ако в квадратурата, която е описана в тройната съдебна експертиза беше
вкарана площта на терасите само, включително и стените, площта на това жилище
щеше да се вдигне нагоре с най – малко 25 кв. м. Съответно цената му щеше да
достигне най – малко тази, която беше описана във втората единична съдебно –
техническа експертиза в първоинстанционното дело. Ето защо аз моля да назначите
повторна тройна експертиза със същата задача като при изчислението да се съобрази с
цитираната от мен Наредба. Ако не уважите това мое искане моля да допуснете
допълнителна задача към тройната експертиза изслушана в днешно съдебно заседание,
която след като измери процесното жилище по външен контур на сградата, в
съответствие с цитираната от мен наредба да направи корекция на изчисленията на
цялата площ, неизмерена според мен по стандартния начин на процесното жилище и
съответно да коригира и оценката, която е направена с експертизата.
АДВ. С.: Абсолютно считам, че са недопустими две неща в настоящото
производство, които прави колегата.
Първо да представи някакво си аналози, на някакъв си хартиен носител, които и
аз мога да ги набера, да ви ги представя като един извлечен от текстовия файл, както в
12
конкретния случай писмен текст и да ви обяснявам, че трябва да ви направя едно
обобщение, че този имот не струва нищо. Считам, че не това е реда да се приемат по
делото аналози. Аз държа да върнете въпросния лист хартия. Не мога да го нарека
документ, защото нито има подпис, някой да е поел отговорност да представя тези
цени като актуални, нито пък е извлечение пък от самите обяви. Бих го приела ако
бяха снимани по някакъв начин обявите или се представят.
Второ, тук се касае изцяло за ново строителство, очакване на Акт 15, на
повечето обяви точно това пише. Така, че аз дори не желая в кориците на делото да
влизат такива листи, защото те не представляват никакъв документ.
От друга страна е без значение в конкретния случай обстоятелството каква е
квадратурата, дотолкова доколкото тази квадратура, която колегата иска да извлече, да
увеличи квадратурата на площта и тогава няма да имаме един допуснат до делба имот,
както е допуснато на първата фаза с конкретна площ, а ще имаме някакъв друг имот.
Аз считам, че тези две искания са недопустими.
От друга страна аз също не съм съгласна със заключението на вещите лица. Не
го оспорвам в този смисъл, защото аз знам, че съдът не е обвързан със заключенията
на вещите лица и може да направи самостоятелен анализ. В случая аз считам, че такъв
анализ може да се направи и то дотолкова, доколкото от самата експертиза се вижда,
че другите два аналози, които са 2-ри и 3-ти всъщност са по – нови, като имоти, и по –
специално за 2-ри аналог и същевременно е дадена офертна цена, която е доста по -
ниска от първия аналог. Какъв е този 1-ви аналог и как се е появил в интернет
пространството аз няма да коментирам, но е факт, че този аналог е с най - висока цена,
намиращ се в един панелен блок, изграден през 1978г. и странно защо точно този
аналог е с най - висока цена при условие, че пише че е и за ремонт. Аналог „3“ има с
добавък и парко -място, а аналог „2“ има добавък и обзавеждане т.е. въпреки, че тези
други два аналога с някакви добавъци цената там е по - ниска. Заради това аз считам,
че този аналог „1“ може да се изключи при определяне на пазарната цена на имота.
Още повече, че те не са ползвали сделки, даже и не са поискали от Агенцията по
вписванията, а са ползвали просто офертни цени.
По направените в днешно съдебно заседание искания от процесуалния
представител на въззиваемия във връзка с оспорване заключението на тройната
съдебно – оценителна експертиза Съдът намира следното:
Доколкото представените писмени документи са представени за справка или за
сведение на съда, същите следва да бъдат оставени към корицата на делото, каквото е
и искането на страната, а не следва да бъдат приобщавани като част от доказателствата
по делото.
13
По отношение на искането за повторна, според въззиваемия, а допълнителна
според настоящия състав, експертиза Съдът намира искането за неоснователно,
доколкото промяната в нормативната уредба въз основа, на която се определят и
площите на жилищата в случая е без значение. Имотът, допуснат до делба е описан в
нотариалния акт, а също и в решението по допускането на делбата, по начина по който
е описан в нотариалния акт. Този имот е оценяван от вещите лица и няма основания да
се третира имотът по различен начин, респективно с различна площ съобразно
действащата нормативна уредба, а не с тази, която е била относима към момента на
сделката.
Поради изложеното и формулираните от процесуалния представител на
въззиваемия въпроси към поисканата повторна тройна съдебно – оценителна
експертиза не следва да бъдат допускани, съответно и не следва да бъде назначавана
повторна (допълнителна) СОЕ.
Поради изложеното Съдът,
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на адв. К., процесуален представител на
въззиваемия за допускане на повторна (допълнителна) СОЕ с поставените в днешно
съдебно заседание задачи.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване отделно от акта по съществото
на спора.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на адв. К., процесуален представител на
въззиваемия за прилагане към доказателствата по делото за сведение на съда
представените в днешно съдебно заседание 40 бр. оферти за продажба на
четиристайни апартаменти в кв.А.о – 19 листа и прилага същите към корица на делото.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване отделно от акта по съществото
на спора.
АДВ. С.: Нямаме други искания по доказателствата. Представям списък на
разноските.
АДВ. К.: Нямам други искания по доказателствата. Представям списък на
разноските.
СЪДЪТ,
О П Р Е Д Е Л И:
14
ПРИЕМА И ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото представените в
днешно съдебно заседание от процесуалните представителите на страните списъци на
разноските и доказателствата за извършването им.
АДВ. С.: Правя възражение за прекомерност на размера на разноските на
насрещната страна.
АДВ. К.: Аз също правя възражение за прекомерност.
Предвид становищата на страните и отсъствието на направени доказателствени
искания, СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. С.: Моля да уважите така депозираната въззивна жалба и да ни
присъдите сторените по делото разноски. Моля да ми дадете възможност да представя
писмени бележки, в които ще се аргументирам по - подробно.
АДВ. К.: Моля да отхвърлите въззивната жалба. Съгласно чл.202 от ГПК съдът
не е длъжен да възприема заключението на вещото лице, а да го обсъди ведно с
другите доказателства. Считам, че от трите експертизи, първите две пред Районен съд
– Варна и третата – тройна назначена пред настоящия съд за най - правдива и най –
справедлива е изготвената от вещото лице Н. Н. А. през 2023г. експертиза с пазарна
оценка на имота изчислена на 1165 евро/кв.м. и моля тази оценка, т.к. е най - близка до
пазарната, съгласно тройната и неговата експертиза да бъде приета като миродавна.
Моля да ми бъдат присъдени сторените в производството разноски.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на адв.С., процесуален представител на въззивника в
седмичен срок от изготвяне на протокола да представи писмени бележки.
Съдът счете делото за изяснено от фактическа и правна страна и ОБЯВИ, че ще
се произнесе с решение в законния срок.
15
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 16:27часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
16