№ 320
гр. Бургас, 24.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тридесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Търговско дело № 20242100900217 по описа за 2024 година
Делото е образувано по исковата молба на „АВГУСТА
ВУЛГАРИКА" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: София, ул. „Искър“ № 50, с управител и представляващ
Стефан Луков Августинов, със съдебен адрес: гр. София, ул. „Искър”
№ 50, партер против „ИНДУСТРИАЛЕН ЛОГИСТИЧЕН ПАРК-
БУРГАС“ АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 26, ет. 3, стая 318, с
представляващ - изпълнителен директор Петър Валентинов Иванов,
със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Г. Кирков № 21, ет. 1, Еднолично
адвокатско дружество „Вълчо Чолаков“.
Видно от изложеното в исковата молба, на 23.10.2023г. е бил
проведен електронен търг с явно наддаване № 676 от 23.10.2023 г. по
реда на Наредба приета с ПМС № 243 от 26.09.2019г. На 17.10.2023г.
ищецът е заявил участие в търга и е внесъл депозит за участие в
размер на 106 000 лв. без ДДС.
Предмет на търга е бил поземлен имот с идентификатор
07079.605.774, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас, Промишлена зона
1
Север, площ 13 556 кв. метра, собственост на "Индустриален и
логистичен парк - Бургас" АД, дружество с повече от 50 % държавно
участие. Търгът е бил спечелен от "АВГУСТА ВУЛГАРИКА"ЕООД.
В резултат на горното между "АВГУСТА ВУЛГАРИКА” ЕООД и
"Индустриален и логистичен парк - Бургас" АД на 04.12.2023г. е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот по силата, на който ищецът се е задължил да закупи, а
ответникът се е задължил да продаде посочения поземлен имот с
идентификатор 07079.605.774, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас,
Промишлена зона Север, площ 13 556 кв. метра.
Ищецът твърди, че ответникът е скрил от него информация за
съществен недостатък на вещта, предмет на предварителния договор,
а именно, че в процесния имот е налице подземен колектор. Видно от
комбинираната скица, през имота преминава трасе /колектор/, който
ограничава използването на имота, като е следвало да има учреден
сервитут от двете страни на колектора, в рамките на който има
ограничение в използването и строителството. Ищецът счита, че от
една страна - ответното дружество виновно не е осъществило свое
задължение по договора - да му предостави виза за проектиране, с
което - от друга страна - е прикрил съществения недостатък на
процесния имот. От друга страна откритият недостатък на имота
представлява сам по себе си пълно неизпълнеие на чл. 4 от договора,
тъй като наличието на установения сервитут е изключващо
обстоятелство, предвидено като пречка за сключване на окончателен
договор. Освен това, сервитутът като ограничено вещно право (чл.
103 от Закона за водите), представлява тежест, наложена върху един
недвижим имот в полза на друг имот, и учредяването му
възможностите за ползване на поземления имот.
Ищецът твърди, че нито към заявяване на участието в търга,
нито към момента на сключване на предварителния договор, не е
знаел за колектора, като ответникът умишлено е скрил този факт. С
2
оглед на което ищецът още веднъж заявява, че е налице хипотезата на
чл. 193 от ЗЗД, а именно имота, предмет на предварителния договор е
вещ с недостатъци.
Ищецът твърди, че подземният колектор прави 1/3 от придобития
имот неизползваем, като използваемата част от имота е в размер на
9,04 декара. При тази площ и застрояване от 60%, за халета и основа
сграда остават 5,424 декара, което означава, че се намалява с 35 %
възможността за застрояване на имота. Ищецът твърди, че пълните му
инвестиционни намерения са били за построяването на 6 халета-на
площ от 7 776 декара и една административна сграда- на площ от 0,36
декара, като е предвидено изграждането на соларен парк на покрива
на халетата. Неизползваемата площ на имота рефлектира на размера
на предвидения соларен парк и обема на производството. Освен това
подземният колектор оскъпява и усложнява инвестициите, тъй като
трафопостът за ел. захранването на имота остава в горната,
неизползваема част на имота и не става ясно, как ще стане
снабдяването с енергия на халетата. Колекторът минава в по-голямата
си част през улица, която север граничи с имота, като това прави
улицата негодна за преминаване на тежкотоварни автомобили, което
прави улицата неизползваема.
С оглед на което ищецът е направил отказ от договора поради
договорно неизпълнение на ответника и иска връщане в двоен размер
на платения от него задатък по договора или иска осъждането на
ответника да му заплати сумата от 212 000 лева, ведно със законната
лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата молба-
10.07.2024г. до окончателното й изплащане. Претендира се
присъждане на направените в делото разноски.
Ответникът е взел становище по така предявения иск, като счита
същия за неоснователен и иска неговото отхвърляне.
Ответникът твърди, че основаната му дейност е свързана с
изграждането, управлението и развитието на индустриални зони от
3
съвременен тип. По този повод през пролетта на 2023г.,
представителят на ищцовото дружество инициира среща с ищеца с
цел инвестиционни намерение. Между страните се организира среща
в процесния поземлен имот, като на тази среща на ищцовото
дружество е предоставена подробна информация за имота, посочени
са конкретните комуникации, изградени в него, както и че в северната
част на имота преминава съоръжение на техническата
инфраструктура. На инвеститора е обяснено, че преминаващият
колектор не пречи за изграждане на производствена база, предвид
показателите на застрояване, но задължително ще бъде взет предвид
при извършването на пазарна оценка на имота. Коментирана е
пазарната цена и фактът, че действително началната тръжна цена
точно на този имот ще е по-ниска от цената на другите имоти на
територията на ПЗ „Север“ именно поради наличието на подземен
колектор. На 08.06.2023г. е представена изготвената от независим
оценител пазарна оценка на поземления имот, съгласно която
пазарната стойност на имота е 1 060 000 лв. без ДДС. В стр. 6 от
заключението, оценителят обръща внимание, че „видно от
комбинираната скица през имота преминава трасе /колектор/, който
ограничава до известна степен използването на имота. Би следвало да
има учреден сервитут от двете страни на колектора, в рамките на
който има ограничение в използването и строителството.“. На стр. 7
от заключението, в изложената таблица, е посочен коефицент, с който
се дисконтира пазарната цена - „Други - главен колектор, ограничено
ползване“ - 0,8. С този коефицент се редуцира стойността на кв.м. на
процесния имот на база на стойността на кв.м. на представените
имоти-аналози. На 02.08.2023г. в електронната платформа за продажба
на имоти /https://estate- sales.uslugi.io/ е публикувана тръжната
документация, която съгласно чл. 12, ал. 1 от Наредбата за
електронната платформа за продажба на имоти-частна държавна
собственост, и на имоти -собственост на търговски дружества с
повече от 50 на сто държавно участие в капитала на търговски
4
дружества, чиито дялове или акции са собственост на търговско
дружество с повече от 50 на сто държавно участие в капитала, приета
с ПМС № 243 от 26.09.2019 г., изм. и доп., бр. 55 от 15.07.2022 г., в
сила от 5.08.2022 г., включва следните документи: 1. правила за
провеждане на електронния търг; 2. образци на изискуемите
документи; 3. проект на договор; 4. информационен меморандум.
Информационният меморандум съдържа информация относно имота,
като в конкретния случай там са оповестени: пазарната оценка и
заповед за комисия. На 17.10.2023г. г-н Стефан Августинов, като
управител и представляващ ищцовото дружество, подава заявление за
участие в електронния търг, ведно с пълния комплект от документи и
заплаща депозит за участие в размер на 106 000 лв. На 20.10.2023г. е
проведен електронния търг. На същата дата „Августа Вулгарика“
ЕООД е обявено за участник, спечелил търга. Съгласно тръжната
документация и Заповед № 03/01.08.2023г. предварителният договор
следва да бъде подписан в 30-дневен срок, считано от 20.10.2023г., т.е.
до 20.11.2023г. На 04.12.2023г. е подписан предварителният договор за
покупко-продажба на имота. В последствие ответникът е поискал
продължаване на срока за сключване на окончателния договор, а на
03.04.2024г. ответното дружество получава искане от „Августа
Вулгарика“ ЕООД за прекратяване на предварителния договор за
покупко-продажба по вина на продавача, издаване на кредитно
известие към фактура № 599/04.12.2024г. и възстановяване на
платената сума. Ищецът уведомява ответника, че приема
прекратяването на договора при спазване на чл. 19 от договора, който
предвижда загуба на внесения депозит за участие в търга при
несключване не договора по вина на купувача.
С оглед така изложената фактология, ответникът твърди, че
сключения между страните предварителен договор е прекратен по
вина на купувача. Твърди се, че ищецът като неизправна страна по
договора няма право на неустойка.
5
Ответникът твърди, че ищецът е бил наясно със статута на
поземления имот и наличието на подземен колектор в северната му
част, като на проведените срещи е представители на ответното
дружество и община Бургас е коментирано наличието на колектор, от
къде точно минава и че същият не ограничава по никакъв начин
строителството в имота с оглед реализиране на инвестиционното
намерение на ищцовото дружество. Твърди, че ищецът е знаел, че
цената на имота е такава, а именно по-ниска, точно поради наличието
на въпросния колектор, като този факт е бил поставен в известност за
всички участници в търга, тъй като пазарната оценка е била част от
документацията за търга, с която документация е бил запознат и
ищеца.
Отделно от това се твърди, че ищецът е разполагал с достатъчно
време да направи и свое проучване за статута на имота, като
наличието на колектора в имота е публична информация, за която е
могъл да се уведоми преди да сключи предварителния договор.
На следващо място ответникът твърди, че наличието на колектор
по никакъв начин не ограничава инвестиционното намерение на
ищеца, като показателите за застрояване са съобразени с наличието на
това съоръжение на техническата инфраструктура и съответно счита,
че не е налице твърденият от ищеца недостатък на имота, който
съществено да намалява предвиденото в договора употребление по
смисъла на чл. 193, ал. 1 от ЗЗД. Твърди се, че ако се приеме, че е
налице такъв недостатък, ответникът не отговаря, тъй като ищецът е
знаел за него преди сключването на договора.
Имотът, предмет на инвестиционния интерес, а в последствие и
предмет на предварителния договор, е образуван въз основа на
Заповед № 578/28.02.2022 г. на заместник-кмета на Община Бургас, е
която е одобрено изменение на ПУД ПРЗ за УПИ 11-764, III-764, IV-
764, XVII-764, в кв. 41 по плана на ПЗ „Север“, гр. Бургас от ПИ с
идентификатори 07079.605.371; 07079.605.372; 07079.605.373;
6
07079.605.385 по КККР на гр. Бургас, с което се предвижда всички
УПИ да се обединят в нов УПИ II, отреден за ПИ с проектен
идентификатор 07079.605.774 по КККР, без промяна на
функционалното отреждане „За производствено-складова база за
промишлени стоки и услуги, с предвидено ново свободно застрояване,
указани с ограничителни линии на застрояване, на нормативни
отстояния от регулационните линии и при съобразяване с
преминаващите от север съоръжения на техническата
инфраструктура, без промяна на градоустройствените показатели за
застрояване за устройствена зона Пп1а по действащ ПУП, както
следва: Височина от 1 до 3 ет. (от 15 до 20 м); П застрояване - до 60%;
Кинт - до 2,0; П озеленяване - мин. 20% и задължително паркиране в
границите на УПИ, съгласно сините, зелени, черни и червени линии и
надписа върху плана - неразделна част от заповедта. По искане на
ищеца, съобразно инвестиционното му предложение, в договора е
предвидено задължение да извърши застрояване в имота при по-ниска
плътност - минимум 40%. Имотът е с площ от 13 560 кв.м., като
необходимата площ за застрояване при плътност 60%, каквато е
максимално възможната, съгласно одобрения ПУП, е 8 136 кв. м. При
задължителната за ищеца, съгласно договора, плътност на
застрояване, необходимата площ за изпълнението при 40% плътност е
5 424 кв.м. В стр. 9 на изложението за реализация на инвестиционното
намерение г-н А. посочва РЗП с обща площ от 5 000 кв.м., тоест той
има намерение да реализира строителство в терена с площ дори по-
малка от максимално допустимата при тези показатели за застрояване.
Следователно, имотът отговаря на заложените от дружеството-
купувач параметри на инвестицията и наличието на колектор не
ограничава по никакъв начин планираните дейности.
Ответникът не оспорва, че преминаващия през имота колектор
има характер на сервитут-без такъв да е учредяван. Разпоредбата на
чл.83, ал. 7, т. 1 от ЗУТ забранява в границите на сервитутните ивици
7
в засегнатите поземлени имоти извършване на застрояване или
засаждане на трайни насаждения. Съгласно разпоредбата на чл. 12,
ал.1 от ЗУТ застрояване е разполагането и изграждането на сгради,
постройки, мрежи и съоръжения в поземлени имоти. Съгласно чл. 2 от
Наредба за базисните цени на трайните насаждения, трайни
насаждения са овощни култури, лозя, плодоволечебни растения, южни
култури, черници, хмел, розови градини, лавандула, многогодишни
треви, декоративна растителност, маточни насаждения и др. С оглед
на цитираните разпоредби, ответникът счита, че върху преминаващото
съоръжение може да се реализира озеленяване и паркиране на тревна
фуга, което не е забранено и дори е изискуемо, видно от матрицата с
градоустройствени показатели в одобрения ПУП, според който в
имота следва да се реализира минимум 20% озеленяване. Това е площ,
попадаща извън застроителните линии на имота, представляваща и
площта на трасето на преминаващия водопровод. Ответникът счита за
неотносимо е позоваването на ищеца на разпоредбата на чл. 83. ал. 4
и чл.110. ал.1. т.5 от ЗУТ, тък като тези разпоредби, касаят имоти
извън урбанизираните граници на населените места. В конкретния
случай, имотът е в границите на населеното място, урегулиран, с
действащ ПУП - ПРЗ на ПЗ Север, одобрен с Решение №8 от
15.12.2006 г.. изменен със Заповед №578 от 28.02.2022 година, което
изключва необходимостта от изработване и одобряване на парцеларен
план.
Оспорва се твърдението на ищеца, че подземният колектор в
имота има характер на вещна тежест върху имота.
Ответникът твърди за невярно твърдението на ищеца, че е
налице неизпълнение на задължението на продавача да снабди
купувача с виза за проектиране. Според клаузата на чл. 11, ал. 2 от
предварителния договор продавачът има задължението да предостави
на купувача виза за проектиране, съгласувана с всички
експлоатационни дружества, съгласно изискванията на купувача. Това
8
задължение е предвидено за улеснение на инвеститора, но същото
възниква след постъпило искане на купувача, съпроводено с неговите
изисквания, затова не е обвързано със срок. В конкретния случай,
дружеството-продавач се е снабдило с виза за проектиране на имота
още на 29.12.2023г., но от страна на купувача не е постъпило искане за
получаване на такава с данни. Отделно от това се твърди, че
издаването на виза за проектиране не е било задължително с оглед
правилата на ЗУТ.
Твърди се, че неизправна страна по договор е ищеца, който не е
заплатил цялата цена по договора и е отказал сключването на
окончателен договор.
На следващо място се твърди, че претенцията на ответника за
връщане на заплатения депозит в двоен размер е неоснователно, тъй
като между страните по делото не е уговарян задатък. Платената от
ищеца сума в размер на 160 000 лева без ДДС има характер на
депозит за участие в търга, който се трансформира в авансово платена
част от цената по договора след подписването му.
Излага се становище, че платеният от ищеца депозит за
участието в търга няма характер на задатък, като не са приложими
разпоредбите на ЗЗД, а специалните императивни публично-правни
разпоредби, тъй като продавачът е публично предприятие.
Ответникът заявява, че в случай, че съдът приеме, че платения
депозит има характер на задатък, то предвид на факта, че ответникът е
изправна страна по договора, а ищецът неизправна такава, следва да се
приложи разпоредбата на чл. 93, ал. 2 от Закона за задълженият и
договорите и ответникът има право да задържи задатък.
Бургаският окръжен съд, намира за неспорна и доказана следната
фактология:
Ответникът „ИНДУСТРИАЛЕН ЛОГИСТИЧЕН ПАРК-БУРГАС“
9
АД, ЕИК: ********* е провел търг за продажба на поземлен имот с
идентификатор 07079.605.774, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас,
Промишлена зона Север, площ 13 556 кв. метра. Безспорно повече от
50 % от капитала това дружество е сосбтвеност на Държавата, като с
оглед чл. 2, ал.1, т. 2 от НАРЕДБА за електронната платформа за
продажба на имоти – частна държавна собственост, и на имоти –
собственост на търговски дружества с повече от 50 на сто държавно
участие в капитала или търговски дружества, чиито дялове или акции
са собственост на търговско дружество с повече от 50 на сто
държавно участие в капитала, процедурата по продажбата на този
имот е проведена чрез електронен търг на поддържаната съгласно чл.
4, ал. 1 от цитираната наредба електронна платформа за продажби на
имоти.
Безспорно установено по делото е, че ищецът е участник в търга,
обявен от ответника и го е спечелил. Не е спорно, че между страните
по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижимия имот-предмет на търга. Установено е по делото, че за
участието си в търга, ищецът е заплатил депозит в размер на 106 000
лева, каквото е изискването на чл. 16, ал. 1, т. 4 от цитираната
наредба, като е представено и извлечение от банкова сметка на ищеца,
видно от която на 17.10.2023г. същият е платен в полза на ответника.
Не е спорно също така, че след подписването на предварителния
договор между страните, така платения депозит е осчетоводен при
ответника като авансова вноска на цената на продавания имот, каквато
е уговореното между страните в чл. 6, ал. 1, б.а от подписания между
тях предварителен договор. Това се установява от наличната по делото
фактура № ********** от 04.12.2023г. и от разпита на свидетелката
М.-главен счетоводител на ответника. Страните не спорят и относно
това, че до сключването на окончателен договор за продажба на имота
не се е стигнало, като ответникът е запазил платената авансова вноска
от цената на този имот.
10
Съдът намира за доказано по делото също така, че към датата на
публикуване на документите за провеждане на търга, ищецът е бил
наясно или е следвало да бъде наясно, че в продавания имот, в
неговата северна част, преминава подземен колектор-водоснабдителни
и канализационни мрежи и съоръжения по смисъла на чл. 83, ал. 2 във
вр. ал. 1 от Закона за устройство на територията. Наличието на
подземни съоръжения на техническата инфраструктура са
констатирани от съдебно-техническата експертиза, която съдът е
приел за компетентно и обоснована изготвена и ще се позовава на
същата в настоящото съдебно решение. Вещото лице е установило, че
в северната част на поземления имот-предмет на търга, има
разположени: подземен колектор, който навлиза в имота от север на
около 50 метра от източната му регулационна линия и излиза от запад
на около 11 метра от северната регулационна линия и кабел 20 kV,
който навлиза в имота на север на около 18 метра от източната
регулационна линия и излиза от запад на около 14 метра от северната
регулационна линия. Изводът на съда, че ищецът, като участник в
търга е знаел или е следвало да знае за въпросните технически
съоръжения в имота, следва от констатираното в компютърно-
техническата експертиза, че към датата на публикуване на търга за
продажба на процесния имот в платформата за електронна търговия-
02.08.2023г., част от публикуваните документи за търга е пазарната
оценка на предлагания за продажба поземлен имот с идентификатор
07079.605.774, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас, Промишлена зона
Север. В пазарната оценка на имота е посочено наличието на
подземен колектор, като оценителят е взел под внимание
ограничението на ползването на имота заради този колектор при
оценяване на имота. Част от пазарната оценка е извлечение от
комбинираната скица на имота, от която се констатира, че в същия
има такъв подземен колектор.
Съдът кредитира като компетентно и коректно изготвена
11
компютърната експертиза относно констатираното от вещото лице,
какви документи са били качени в проведения търг за процесния имот.
Вещото лице е получило достъп до качените документи за проведения
търг чрез профила на ответника. Вещото лице не е получило достъп
до търга чрез профила на ищеца, което е по субективни причини-отказ
за съдействие за това от страна на ищеца. Вещото лице е установило,
че в тръжната документация е налична пазарната оценка на имота,
която е била качена в PDF формат. Съдът намира за недоказано
становището на ищеца, че вероятно има някакво въздействие върху
качената информация за търга. На първо място вещото лице е
обяснило, че чисто технически след обявяване на един търг в
елктронната платформа, водена от Агенцията за публичните
предприятия и контрол, ведно с всички документи към него,
последващо качване на документи е невъзможно. Ако е пропуснато да
се приложи документ от значение за провеждане на търга, същият
следва да се отмени и обяви отново, ведно с всички необходими
документи. Видно от представената по делото на лист 106-110
история на търг 676, част от документацията по същия е и пазарната
оценка на имота, което се потвърди и от компютърната експертиза. На
второ място вещото лице е обяснило, че е лишено от всякаква логика
да се изискват и прилагат логовете от администраторите на
елктронната платформа, водена от Агенцията за публичните
предприятия и контрол. Става ясно, че логовете са текстови файлове,
които описват извършените операции в платформата-кой ги извършва
и какви са тези конкретни действия. Целта на съставянето на такива
логове е за запазване на информацията при евентуален срив на
системата. Видно е, че администраторът на електронната платформа,
като трето лице по отношение на провеждането на търговете, няма
интерес от намеса в публикуваната тръжна документация, макар, че
разполага с възможност да й въздейства. А както вече беше казано, по
отношение на търга, касаещ процесния имот, не се установява, да е
имало каквито и да е било въздействие от страна на неговия
12
организатор-ответника по делото. Установи се също така, че пазарната
оценка на имота е била на разположение на ищеца, като регистрирал
се кандидат и в последствие регистрирал се участник в търга.
Следователно към датата обявяване на търга-02.08.2023г., ищецът е
знаел за подземния колектор. Нещо повече, събраните гласни
доказателства, чрез разпит на свидетелката С. става ясно, че ищецът е
знаел за подземния колектор още през пролетта на 2023г.
Свидетелката работи в Община Бургас и се занимава с
предоставянето на информация на потенциални инвеститори относно
общински терени. Същата свидетелства, че още през февруари 2023г.
е осъществена среща с представляващия ищеца-г-н А. по повод на
заявения инвестиционен интерес по отношение на свободни терени в
Индустриалния парк. Представляващият ищцовото дружество е бил
заведен на оглед на имот с идентификатор 07079.605.774. На срещата
са присъствали свидетелката С., представляващият ответното
дружество Петър Иванов и заместник председателят на борда на
директорите на ответника-г-жа Златина Иванова. Свидетелката
заявява, че при този оглед на имота, на представителят на ищцовото
дружество е съобщено, че през имота минава въпросния подземен
колектор и е показано, в която част се намира същия. Безспорно
установено по делото е, че към тръжната документация не е имало
приложена скица за имота с отбелязване на преминаващия подземен
колектор. Както вече беше споменато същият е коментиран в
пазарната оценка-част от тръжната документация, ведно с
приложената извадка от ПУП.
При така установената фактология по правото съдът намира
следното:
Предявената претенция е с правно основание чл. 93, ал. 2 от
Закона за задълженията и договорите, а именно от ответника се иска
връщане в двоен размер на получения от него задатък, поради
договорното му неизпълнение на задълженията по чл. 3, ал. 4 и чл. 11,
13
ал. 1 и ал. 2 от сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба недвижим имот и отказ на ищеца от договора.
Съдът е указал на ищеца, че за да е основателна неговата
претенция, същият следва да докаже твърдението си, че заплатеният
от него депозит за участие в търга-трансформиран в авансова вноска
на цената на имота, има характер на задатък и че е изправна страна по
договора и е бил в състояния да сключи окончателния договор.
Съдът намира, че ищецът не доказа изискуемите предпоставки за
основателност на предявения от него иск.
На първо място съдът не намира за доказано по делото, че в
полза на ищеца, в качеството му на купувач по процесния договор, е
уговорена клауза за задатък. Съгласно разпоредбите на чл. 93, ал.1 и
ал. 2 от ЗЗД, които безспорно се прилагат и по отношение на сделки
между търговци, задатъкът служи за доказателство, че договорът е
сключен и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна /ако е изправна/
може да се откаже от договора и да задържи платения задатък. Ако
задължението не е изпълнено от страната, получила задатъка, другата
страна при отказ от договора /пак ако е изправна/ може да иска
задатъка в двоен размер. Така гласят общите разпоредби относно
задатъка, Ако в един договор е посочено, че определена сума служи
като задатък и не е уговорено нищо конкретно относно нейната
дължимост или пък се препраща към приложението на чл. 93, ал. 1 и
ал. 2 от ЗЗД, няма съмнение и договорът не се нуждае от тълкуване, че
се касае именно за задатък. В този случай, при отказ от иска,
изправната страна дала задатъка може да иска връщането му в двоен
размер или изправната страна, получила задатъка, може да го задържи.
Не сме изправени при такава яснота на договорните клаузи в
процесния договор по отношение на клаузата за задатък, което налага
тълкуването й съобразно волята на страните и закона. При това
14
тълкуване, което следва да направи съда, следва да се има предвид
характера на договорната клауза за задатък. Касае се за договорна
клауза с акцесорен, диспозитивен характер, която има потвърдителна
функция-че договорът е сключен, има обезпечителна функция-че
договорът ще бъде изпълнен и обезщетителна функция-урежда
последиците при неизпълнение на договора. Ако една сума е дадена с
цел изпълнение на посочените функции, то безспорно се касае за
задатък. Както вече беше споменато, клаузата за задатък е
диспозитивна, което позволява страните да уговорят задатък, различен
от предвидено в разпоредбите на чл. 93, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Може да е
уговорено връщане на задатъка на изправната страна, която го е
платил в размер, различен от разпореденото в чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, като
в този смисъл е решение по т. дело № 623/2009г. на първо т. о. на ВКС,
решение по гр. дело № 906/2009г. на четвърто г. о. на ВКС и решене
по гр. дело №457/2009г. на четвърто г. о. на ВКС. Страните могат да
уговорят клауза за задатък само за една от страните по договора,
кавито хипотези са обсъждани в решение по гр. дело № 4088/2017г.,
трето гражданско отделение на ВКС и решение по гр. дело №
906/2009г. на четвърто г. о. на ВКС. Съдът намира, че в чл. 19 от
процесния договор е налице точно хипотезата на уговорен задатък
само по отношение на продавача. Видно от текста на цитирания член
от договора, страните са уговорили възможност за ответника-продавач
да се откаже от договора, в случай че ищецът купувач не е изправна
страна, като задържи платения депозит за участие в търга в размер на
106 000 лева. Безспорно платената от ищеца сума в размер на 106 000
лева, съгласно тръжната документация и НАРЕДБА за електронната
платформа за продажба на имоти – частна държавна собственост, и на
имоти – собственост на търговски дружества с повече от 50 на сто
държавно участие в капитала или търговски дружества, чиито дялове
или акции са собственост на търговско дружество с повече от 50 на
сто държавно участие в капитала, е била гаранция за сключване на
договора при спечелване на търга. След подписването на
15
предварителния договор между страните се е трансформирала в
авансова вноска на цената, като съдебната практика приема, че на
такав вноска може да се придаде смисъла на задатък, каквото е прието
с решение по гр. дело № 661/2019г. на трето гр. о. на ВКС. Такъв
смисъл е придаден от страните по настоящото дело, с уговореното в
чл. 19 от процесния договор, тъй като с него освен вече изпълнените
потвърдителна и обезечителна фукция на аванса, на същия е придаден
и обезпечителна функция. Това е видно, както от мястото на чл. 19 в
раздела от договора „Санкции и неустойки“, така и от текста на самия
член, който гарантира на продавача, че при несключване на
окончателен договор по вина на купувача, продавачът задържа
платения аванс. Следователно има уговорена клауза за задатък в полза
на продавача. Видно обаче от текста на договора, в същия страните не
са уговорили нещо подобно в полза на ищеца-купувач и следователно
същият не разполага с предвидената в чл. 93, ал 2 от ЗЗД възможност
да иска връщане на платения от него задатък в двоен размер.
Липсата на уговорка за задатък по отношение на ищеца е
достатъчно предпоставка за неоснователност на неговия иск, но само
за пълнота следва да се отбележи, че по делото има и достатъчно
данни, че ищецът не е бил изправна страна, тъй като в срока за
сключване на окончателен договор, не е бил в състояние да направи
това. По делото е налична изходяща молба от ищеца /лист 92 от
делото/, от която е видно, че в уговорения срок за сключване на
окончателния договор, ишецът е заявил, че са налице извънредни
обстоятелства, които не му позволяват да спази срока на договора.
Поискал е удължаване на срока на договора с не по-малко от два
месеца, считано от 05.02.2024г. Ответникът, на заседание на Света на
директорите на 12.02.2024г., е поискал да бъдат представени
доказателства от ищеца, в какво се състоят причините за
невъзможност за спазване на срока за сключване на окончателния
договор. По делото няма данни, дали ищецът е отговорил на това
16
запитване, но е ясно, че срокът на договора не е удължен. Видно от чл.
2, ал. 3 от предварителния договор, удължаването на срока на
договора може да стане с двустранно писмено споразумение между
страните, каквото няма тъврдения и доказателства да е сключено. На
03.04.2024г. ответникът е получил от ищеца искане за прекратяване на
договора, към който момент е изтекъл срока за сключване на
окончателен договор, следователно ищецът не е бил изправна страна,
защото в срока за сключването му е заявил, че е в невъзможност за
сключването му.
Всичко изложено до тук предпоставя отвхърляне на иска с
правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД като неоснователен.
-разноски
С оглед неоснователността на иска, на ответника на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да се присъдят направените по делото
разноски. Ответникът е представил списък на направените разноски в
размер на 22 300 лева, в който размер същите следва да му бъдат
присъдени. Ищецът е направил възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар на ответника в молба, постъпила след
приключване на съдебното дирене. Възражението като
несвроевременно направено, не следва да бъде разгледано от съда.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „АВГУСТА ВУЛГАРИКА" ЕООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: София, ул. „Искър“
№ 50, с управител и представляващ Стефан Луков Августинов, със
съдебен адрес: гр. София, ул. „Искър” № 50, партер против
„ИНДУСТРИАЛЕН ЛОГИСТИЧЕН ПАРК-БУРГАС“ АД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 26, ет. 3, стая 318, с представляващ -
17
изпълнителен директор Петър Валентинов Иванов, със съдебен адрес:
гр. Бургас, ул. Г. Кирков № 21, ет. 1, Еднолично адвокатско дружество
„Вълчо Чолаков“, с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 212 000 лева
без ДДС, представляваща дължим задатък в двоен размер.
ОСЪЖДА „АВГУСТА ВУЛГАРИКА" ЕООД, ЕИК: *********,
със седалище и адрес на управление: София, ул. „Искър“ № 50, с
управител и представляващ Стефан Луков Августинов, със съдебен
адрес: гр. София, ул. „Искър” № 50, партер, да заплати на
„ИНДУСТРИАЛЕН ЛОГИСТИЧЕН ПАРК-БУРГАС“ АД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.
„Александровска“ № 26, ет. 3, стая 318, с представляващ -
изпълнителен директор Петър Валентинов Иванов, със съдебен адрес:
гр. Бургас, ул. Г. Кирков № 21, ет. 1, Еднолично адвокатско дружество
„Вълчо Чолаков“, сумата от 22 300 лева, представляваща направените
по делото съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
18