Р Е
Ш Е
Н И Е
гр.София 16.04.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 22 състав в публичното съдебно заседание
на пети
март през две хиляди и
деветнадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА БОГДАНОВА
При секретаря Илияна Коцева, като разгледа
докладваното от съдия Богданова гр. дело №9531/2018г. по описа на СГС, за да се
произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД.
Ищецът Д.К.К., чрез надлежно упълномощения
пълномощник адв. Ц.Г., твърди, че на 16.05.2018г. е сключил с ответника „Л.“
ООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при продажна
цена от 9 000 /девет хиляди/ лева за следните имоти:
Магазин 1 (едно), с обща площ от 51,51 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.13 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на АГКК, състоящ се от търговско и
сервизно помещения, находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр. София,
ул. „****, при съседи: на същия етаж: самостоятелен обект с идентификатор
6813.1006.184.1.14, под обекта: няма, над обекта: самостоятелен обект с
идентификатор 6813.1006.184.1.2, заедно с 0.046 % идеални части от общите части
на сградата и 0,035 % идеални части от правото на собственост върху поземлен
имот с идентификатор 6813.1006.184;
Магазин 2 (две), с обща площ от 18,98 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.14 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на АГКК, състоящ се от едно
търговско помещение, находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр.
София, ул. „****, при съседи: на същия етаж: самостоятелен обект с
идентификатор 6813.1006.184.1.15, под обекта: няма, над обекта: самостоятелни
обекти с идентификатор 6813.1006.184.1.2 и 6813.1006.184.1.4, заедно с 0.017 %
идеални части от общите части на сградата и 0,013 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 6813.1006.184
Ищецът твърди, че едновременно с подписване
на предварителния договор е заплатил на ответника сумата от 9 000 /девет
хиляди/ лева, представляваща общата продажна цена съгласно предварителния
договор. Твърди, че съгласно сключения предварителен договор окончателното
изповядване на сделката е следвало да се извърши не по-късно от 07.06.2018г.,
като ответникът е бил длъжен да отправи покана за сключване на окончателен
договор до ищеца не по-късно от 04.06.2018г. Ответникът обаче не е отправил
покана за сключване на окончателен договор и съответно не е прехвърлил
собствеността на гореописаните имоти в полза на ищеца.
Ищецът твърди, че към момента на подаване на
исковата молба в съда са налице всички условия за сключването на окончателен
договор между страните. Счита, че има правен интерес да предяви иск по чл.19,
ал. 3 от ЗЗД, с който да бъде обявен за окончателен предварителен договор от
16.05.2018г.
Ответникът „Л.“ ООД не подава отговор на
исковата молба в законоустановения срок и не прави възражения относно
редовността на исковата молба и въведените обстоятелства.
Съдът, като прецени твърденията на страните и
събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК,
намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от представените по делото доказателства
на 16.05.2018г. страните Д.К.К. в качеството си на купувач и дружество „Л.“ ООД
в качеството си на продавач, сключват предварителен договор за покупко-продажба
на описаните по-горе недвижими имоти за сумата от 9 000 /девет хиляди/ лева.
Съгласно чл.2 от сключения предварителен договор е постигнато съгласие, че
купувачът се задължава да заплати общата цена от 9 000 /девет хиляди/ лева. В
двустранно подписания предварителен договор страните са се съгласили същият да
служи като разписка за платената от купувача и получена от продавача парична
сума в размер на 9 000 /девет хиляди/ лева, изплатена в брой.
Съгласно чл.4, ал.1 от сключения
предварителен договор продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху
недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, не по-късно от
07.06.2018, като преди това отправи покана за сключване на окончателен
предварителен договор не по-късно от 04.06.2018г. В чл.4, ал.2 страните се
договарят, че в случай, че продавачът не отправи покана до купувача за
сключване на окончателен договор в уговорения срок, купувачът разполага с
правото да предяви иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД и да получи обезщетение за
причинените вреди.
Съгласно чл.5 от сключения предварителен
договор продавачът се задължава да прехвърли собствеността на недвижимите
имоти, свободна от ипотеки и да предаде владението върху същите в деня на
сключване на окончателния договор.
Предявеният иск е с правно основание чл.19,
ал.3 от ЗЗД- обявяване на сключен предварителен договор за продажба на недвижим
имот за окончателен. За да бъде обявен като такъв следва да се установи
наличието на следните предпоставки: сключеният предварителен договор да е
сключен в писмена форма и да е действителен; да съдържа всички съществени
елементи на договор за продажба на недвижим имот; прехвърлителят да е
собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния
договор за окончателен.
По своя произход това право е потестативно /в
този смисъл и ТР № 84/06.09.1968 г. на ОСГК на ВС/ и има за цел постигане на
правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което го
замества. Искът по чл.19 ал.3 ЗЗД е конститутивен и решението, с което същият
се уважава не е изпълнително основание за принудително осъществяване
сключването на окончателен договор.
В производството по чл. 362 - 364 ГПК при иск
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът осъществява до голяма степен същите действия, които
извършва нотариуса. Съдът следва да
замести с решението си обещания договор, но той не разполага с правото да внася
каквито и да е било изменения в съдържанието му, тъй като е задължен в съдебния
акт да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както те са очертани в
предварителния договор, когато счете, че искът е основателен. Ако купувачът не
е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор - да
изплати покупната цена или остатъка от нея, той постановява в решението по реда
на чл. 362, ал. 1 ГПК, че замества окончателния договор при условие, че ищецът
изпълни своето парично и непарично задължение .
В настоящият случай, от събраните по делото
доказателства, съдът приема, че е установено кумулативното наличие на всички
посочени по-горе предпоставки. Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД
предварителният договор е сключен в писмена форма, тъй като необходимата форма
за действителност на окончателния договор е нотариална писмена форма.
Предварителният договор е частен диспозитивен документ и като такъв
удостоверява изявленията на страните по него. Той съдържа всички съществени
условия на договор за продажба на недвижим имот, а именно: съгласие за продажба
на недвижимите имоти и уговорена цена. От събраните по делото доказателства е
видно, че ответникът в настоящото дело, а именно продавачът, е безспорен
собственик на процесните недвижими имоти. С изтичането на уговорения краен срок
в предварителния договор, ответникът дължи прехвърляне на собствеността на
недвижимия имот. В настоящият случай страните са уговорили като краен срок за
сключване на окончателен договор датата 07.06.2018г., като преди това купувачът
е длъжен да отправи покана за сключването на такъв не по-късно от 04.06.2018г.
От момента на сключване на предварителния
договор възниква задължението за изпълнението му. Исковата молба, с която се
иска сключване на окончателен договор, може да се разглежда като покана до
ответника за изпълнение на задължението му. До настоящият момент обаче
последният не е изпълнил задължението си по предварителния договор.
На следващо място, по безспорен начин се
установява, че ищецът е заплатил цялата продажна цена в размер на 9 000 /девет
хиляди/ лева, в брой, в деня на сключване на предварителния договор, съгласно
постигнатата между страните договорка относно начина на плащане, като
сключеният предварителен договор служи за разписка за извършеното плащане. Ищецът,
като изправна страна в настоящия спор, е изпълнил престацията си по
предварителния договор, т.е. изпълнил е всички предпоставки за сключване на
окончателния договор.
Ответникът, макар и редовно призован, не
подава отговор на постъпилата искова молба, по която е образувано настоящото
съдебно дело, нито пък се явява на насрочените съдебни заседания. Не е въвел
никакви насрещни възражения за неоснователност на исковата претенция.
Предвид изложеното, съдът намира, че в случая
са налице предпоставките на чл.363 ал.1 от ГПК за обявяване на предварителния
договор за окончателен. Освен, че е сключен в писмена форма, както изрично
изисква разпоредбата на чл.19 ал.1 от ЗЗД, същият съдържа уговорките относно съществените
условия на окончателния договор съгласно чл.19, ал.2 от ЗЗД- недвижимите имоти,
предмет на предварителния договор, са индивидуализирани и подробно описани,
посочена е продажната цена и начина й на плащане. От представените по делото
доказателства става ясно, че купувачът е заплатил цялата продажна цена,
уговорена в предварителния договор. Също така става ясно, че
ответникът-продавач е собственик на посочените в договора недвижими имоти.
Наред с тези условия съществува и законово
изискване за прехвърляне на собствеността, въведено с разпоредбата на чл. 264,
ал. 1 от ДОПК, съгласно която прехвърлянето би могло да се извърши, само ако
публичните и общински задължения на продавача по договора са заплатени. Към
настоящият момент липсват данни продавачите да имат непогасени публични
задължения.
Съгласно чл.364, ал.1 ГПК с решението си
съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски.
Дължимата нотариална такса се определя по т.8
от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната
дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към
датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена.
В случая данъчната оценка в общ размер на 98 239,60лв.,
е по – висока от продажната цена на имотите – 9000лв., поради което и дължимата
сума за прехвърляне на имотите е в размер на 721,70лв.
Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно
прехвърляне на имущество по сметка на Столична община по местонахождение на
имота на осн. чл.47, ал.2, във вр. с чл.46, ал.2, т.1 от закона.
Размерът на този данък се определя от Общинския съвет и съгласно Наредба за
определяне на размера на местните данъци, приета с решение на Столичен общински
съвет на 28.02.2008 г. е 2, 5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество
и възлиза на 2456лв.
Съгласно чл. 364, ал.1 от ГПК съдът следва
служебно да впише възбрана върху процесния недвижим имот в Служба по вписвания
гр. София.
Разноски не са претендирани.
На
основание изложеното и на основание чл.235 от ГПК, във връзка с чл.19, ал.3 от ЗЗД, Софийският градски съд
Р Е Ш И
ОБЯВЯВА за окончателен Предварителен договор,
сключен на 16.05.2018г. в гр. София, с който „Л.“ ООД, гр. София, ЕИК *********
в качеството си на продавач продава на Д.К.К., ЕГН **********, гр. Козлодуй,
недвижими имоти- Магазин 1 (едно), с обща площ от 51,51 кв.м., представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.13 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на АГКК, състоящ се от търговско и сервизно помещения,
находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр. София, ул. „****, при
съседи: на същия етаж: самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.14,
под обекта: няма, над обекта: самостоятелен обект с идентификатор
6813.1006.184.1.2, заедно с 0.046 % идеални части от общите части на сградата и
0,035 % идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор 6813.1006.184 и
Магазин 2 (две), с обща площ от 18,98 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.14 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на АГКК, състоящ се от едно
търговско помещение, находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр.
София, ул. „****, при съседи: на същия етаж: самостоятелен обект с
идентификатор 6813.1006.184.1.15, под обекта: няма, над обекта: самостоятелни
обекти с идентификатор 6813.1006.184.1.2 и 6813.1006.184.1.4, заедно с 0.017 %
идеални части от общите части на сградата и 0,013 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 6813.1006.184Магазин 1 и
Магазин 2, за сумата от 9 000 /девет хиляди/ лева, която сума е изплатена
изцяло.
ОСЪЖДА Д.К.К., ЕГН *********, да заплати на
основание чл.364 ал.1 ГПК вр. чл.85, ал. 2 във вр. с чл, 87 от ЗННД по сметка
на Софийски градски съд нотариална такса в размер на 721,70лв./седемстотин
двадесет и един лева и 70ст./, определена съгласно таблицата по т.8 от Тарифата
за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ОСЪЖДА Д.К.К., ЕГН *********, да заплати на
основание чл.364 ал.1 сумата 2456лв./две хиляди четиристотин петдесет и шест/ -
данък за възмездно прехвърляне на имущество, платим по сметка на Столична
община.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имотите Магазин
1 (едно), с обща площ от 51,51 кв.м., представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 6813.1006.184.1.13 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на АГКК, състоящ се от търговско и сервизно помещения, находящ се на
партерния етаж на жилищна сграда в гр. София, ул. „****, при съседи: на същия
етаж: самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.14, под обекта: няма,
над обекта: самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.2, заедно с
0.046 % идеални части от общите части на сградата и 0,035 % идеални части от
правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 6813.1006.184;
Магазин 2 (две), с обща площ от 18,98 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 6813.1006.184.1.14 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на АГКК, състоящ се от едно
търговско помещение, находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр.
София, ул. „****, при съседи: на същия етаж: самостоятелен обект с
идентификатор 6813.1006.184.1.15, под обекта: няма, над обекта: самостоятелни
обекти с идентификатор 6813.1006.184.1.2 и 6813.1006.184.1.4, заедно с 0.017 %
идеални части от общите части на сградата и 0,013 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 6813.1006.184
ПРЕПИС
от настоящото Решение да се издаде след като се представят
доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имотите.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен
срок от връчването му на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ :