Р Е Ш Е Н И
Е №
гр.Козлодуй,
20.08.2020г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Козлодуйският
Районен съд, Втори състав в публично заседание на 23.07.2020г. /Двадесет и
трети юли две хиляди и двадесета година/, в състав:
Районен съдия: Адриана Добрева
при
секретаря Валентина Гъркова
като
разгледа докладваното от съдията А.Добрева гражданско дело № 53 по описа на
съда за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Съдебното производство е образувано по искова молба на Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес *** подадена чрез пълномощник адвокат Владимир Чернев, с която са предявени против „Ю." ООД, ЕИК: ********* със седалище ***, представлявано от Марио Кирилов Асенов – управител, обективно съединени искове - по чл.124, ал.1 от ГПК за признаване за установено съществуването на договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 и по чл. чл.537, ал.2 ГПК за отмяна като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на прекратяване на същия договор и анекс към него, извършено вх. per. № 2704 от 08.11.2017г. на Служба по вписванията гр. Козлодуй в частта за имот - нива с площ 10.161 дка, четвърта категория земя, в местността „Брестовец /кв. 154/“, представляваща имот № 154014 /парцел № 14 от масив № 154/ по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, при граници: имоти №№ 154013, 000031, 154039, 154038, 000031, с идентификатор 07116.154.14.
Ответникът „Ю." ООД, ЕИК: ********* със седалище ***, представлявано от Марио Кирилов Асенов – управител е предявил насрещен иск против Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес *** по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено, че Анекс от 28.09.15 г. /заверен под № 3348/28.09.15 г. от Нотариус Пламен Цветков и вписан в Сл. по вписванията гр. Козлодуй вх.рег. № 3925 от 21.10.15 г., под № 181, т. 9/ към Договор за аренда на земеделска земя /сключен на 07.08.2008 г., per. № 10410 от 07.08.2008 г. на Нотариус Валентин Митов с район на действие PC Козлодуй и вписан в Сл. по вписванията гр. Козлодуй дв.вх.рег. № 3650 на 15.09.2008 г., под № 215, т. 6/ няма действие - непротивопоставим е по отношение на Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2015 г., с нотариална заверка per. № 5679/14.09.2015 г. на Нотариус Венцислав Василев, с район на действие PC Враца и вписан Служба по вписванията гр. Козлодуй дв.вх.рег. № 3408/16.09.2015 г., акт № 147, том 8, в частта за имот - нива с площ 10.161 дка, четвърта категория земя, в местността „Брестовец /кв. 154/“, представляваща имот № 154014 /парцел № 14 от масив № 154/ по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, при граници: имоти №№ 154013, 000031, 154039, 154038, 000031, с идентификатор 07116.154.14.
В съдебно заседание ищецът не се явява, нито изпраща представител. В писмено становище излага доводи за основателност на исковете и оспорва насрещния иск. По насрещния иск е представил и писмен отговор.
Ответникът в съдебно заседание се представлява от пълномощник адвокат Марио Любомиров от АК-Враца, който оспорва исковете и поддържа насрещния иск по съображения изложени и в писмен отговор на исковата молба.
В хода на съдебното
дирене са събрани писмени доказателства - договор за аренда на земеделска
земя от 07.08.2008г.; Анекс от 28.09.2015г. към Договор за аренда на земеделска
земя от 07.08.2008г.; предизвестие от "Ю." ООД за прекратяване на
Договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г., вписано в Служба по
вписванията гр. Козлодуй вх.рег. № 2704/08.11.2019; справка за имот от Служба по вписванията гр.
Козлодуй; заявление до Служба по вписванията при PC Козлодуй; решение №
33/14.02.2018г. по гр.д. № 1314/2017г. по описа на PC Козлодуй; извлечение от
ТР при АВ за вписани обстоятелства относно актуалното състояние на ответника; договор
за наем на земеделска земя от 14.09.2015г.; договор за аренда на земеделска
земя, сключен на 07.08.2008г.; Анекс от 28.09.2015г.; договор за прехвърляне на
търговско предприятие, които обсъдени и
като съобрази и доводите на страните, съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
Спора касае земеделски имот, представляващ нива с площ 10.161 дка, представляваща имот № 154014 по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, находящ се в местността „Брестовец“ при граници: имоти № № 154013, 000031, 154039, 154038.
Ищецът твърди, че 07.08.2008г. е сключил договор за аренда на земеделска земя с Иван Кирилов Балевски, ЕГН: ********** с нотариална заверка на подписите и вписан, с който са арендувани пет имота, между които и спорния имот нива с площ 10.161 дка, представляваща имот № 154014 по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, находящ се в местността „Брестовец“. Договорът е вписан в имотния регистър в Служба по вписванията Козлодуй с вх.рег. № 3650 от 15.09.2008г. за срок от 8 години. Към същия договор за аренда, на 28.09.2015г. е подписан Анекс, вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 за продължаването срока на договора до края на 2023г. На 26.10.2019г. ищецът е получил предизвестие за прекратяване на договора за аренда от ответника "Ю." ООД за процесния имот, представляваща поземлен имот с идентификатор 07116.154.14. договорът за аренда е прекратен от ответника, тъй като не е получил арендно плащане за стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018г., поради виновно неизпълнение на Договора за аренда от страна на ищеца арендатор и на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, във вр. с чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ ответникът е прекратил предсрочно и едностранно процения договор за аренда и анекс към към него в частта му по отношение процесния имот с идентификатор 07116.154.14. При направена справка в Служба по вписванията гр. Козлодуй, ищецът е установил, че ответника е заявил прекратяване от имотния регистър на арендния договор, което е извършено с вписване вх.рег. № 2704 от 08.11.2019г. видно от приложената в делото справка от Служба по вписванията гр. Козлодуй, като прекратяването е извършено въз основа на заявление, в което ответното дружество твърди основание по чл. 27, ал. 1, т. 2 във вр. с чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ.
Ищецът счита, че прекратяването на договора за аренда и анекса към него извършено ответника поради неизпълнение на задължението му по договора за аренда за заплащане на арендната цена е незаконосъобразно, тъй като с влязло в сила решение № 33/14.02.2018г. по гр.д. № 1314/2017г. по описа на PC Козлодуй е признато за установено по отношение на ответника съществуването на процесния договор за аренда, тъй като той е бил прекратен едностранно от ответника на 08.08.2017г., но по други съображения, които е установено, че не се съществували. Счита, че доколкото решението на съда е влязло в сила на 22.01.2019г., претенцията на ответника за плащане по договора е неоснователна за стопанската 2017/2018г., предвид фактът, че към този момент договора е бил прекратен. Сочи, че ответникът не представя доказателства за факта, от който черпи изгодни за себе си права - правото като арендодател встъпил в правата по договора за аренда и анекса към него, за да го прекрати едностранно, като няма доказателства за факта на придобиване от ответника на процесния имот и, тъй като не е страна по договора, то й не може едностранно да го прекрати. Твърди, че с подписването на анекса от 28.09.2015г. общият срок на договора става 15 години и съгласно чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, договор сключен за повече от 10 години може да бъде прекратен единствено по съдебен ред. Иска да бъде признато за установено по отношение на ответника "Ю." ООД, представлявано от Марио Кирилов Асенов - управител съществуването на договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925, както и да бъде заличено вписаното прекратяване на същия, извършено вх. per. № 2704 от 08.11.2017г. на Служба по вписванията - Козлодуй.
Ответникът оспорва исковете и е предявил насрещен иск. Излага обстоятелства, че дружеството „Ю.” ООД е титуляр на права по отношение спорния имот в качеството на наемател по Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2015г. /вписан на същата дата/ с наемодател Никола Илиев Балевски със срок на действие от 01.10.2015 г. до 01.10.2025г. Правата си на наемател по този договор дружеството е придобило от праводателя си ЕТ „Марио Асенов - Юлстрейд - Юлиян Кирилов”, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление ***1, а понастоящем в гр. София 1220, р-н Надежда, ж.к. Надежда 2, ул. Христо Силянов 41 по силата на Договор за продажба на търговското предприятие от едноличния търговец на „Ю.” ООД, което е вписано в АВ ТР на 15.12.16г. По силата на тази сделка „Ю.” ООД е заместило едноличния търговец като страна по посочения договор. Признава фактите заявени от ищеца с исковата молба, че ищецът в качеството си на арендатор, съответно Иван Кирилов Балевски в качеството си на арендодател, са сключили на 07.08.2008г. Договор за аренда на земеделска земя /вписан на 15.09.2008г. по отношение процесния имот за срок от 01.10.2008г. до 01.10.2016г., а също и, че с анекс от 28.09.2015г. ищецът е договорил удължаване на арендата по основния договор до 01.10.2023г.
Счита, че анекса към договора за аренда от 28.09.2015г. не е противопоставим на ответното дружество, тъй като с оглед на датата на неговото вписване - 28.09.2015г., този анекс няма действие по отношение на легитимиращия „Ю.“ ООД договор за наем от 14.09.2015г. в частта относно процесния имот, тъй като договора за наем е вписан с по-ранна дата на 15.09.2015г. със срок до 01.10.2025г. Иска това му право да бъде признато.
Ответникът по насрещния иск излага възражение, че твърдението, че сключения между ищеца и Никола Илиев Балевски Анекс от 28.09.2015г., с който е договорено продължаване на Договор за аренда на земеделска земя /вписан на 15.09.2008г./ до 01.10.2023г., е непротивопоставим на ответникът, тъй като същия бил сключил договор за наем за част от процесната земя на 15.09.2015г. е неоснователно, защото договорът за аренда на земеделска земя е вписан на 15.09.2008г. и е със срок до 15.09.2016г., т.е. дори и ответникът да е сключил договор за наем за същия имот на 14.09.2015г., то същият договор за наем следва да има действие след изтичане на договорът за аренда, т.е не по-рано от 16.09.2016г., когато е бил в сила и е действал договорът за аренда.
Съдът приема от правна страна
следното:
По главните искове за признаване за установено съществуването на договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 и за отмяна като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на прекратяване на същия договор и анекс към него, извършено вх. per. № 2704 от 08.11.2017г. на Служба по вписванията гр. Козлодуй съда намира, че са основателни и доказани.
Безспорно е, че ищецът е сключил валиден и действителен договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 с арендодател Иван Кирилов Балевски, ЕГН: **********. Срока на договора за аренда е от 8 години, а срока на анекса е до края на 2023г. По делото няма твърдения нито доказателства за това ответника, който е прекратил договора за аренда и анекса към него да е встъпил като страна по същия договор по силата на правоприемство – чл.17 от ЗАЗ. Само предвид на обстоятелството, че ответника не е страна по договора за аренда и анекса към него, то той и не разполага с правата по чл.27 и чл.28 от ЗЗД да разваля договора и да иска изпълнение на задължение по същия договор. Само поради това и без да излага други мотиви съдът следва да уважи исковете на ищеца, като признае за установено съществуването на договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 сключени между Любомир Бориславов Йотов и Иван Кирилов Балевски по отношение спорния имот и отвени като незаконосъобразно на вписването в Служба по вписванията – Козлодуй на прекратяване на същия договор и анекс към него, извършено от ответника незаконосъобразно с вх. per. № 2704 от 08.11.2017г. на Служба по вписванията гр. Козлодуй.
По насрещния иск, съдът намира че е основателен и доказан. Страните нямат спор за обстоятелството, че ответното дружество дружеството „Ю.” ООД е титуляр на права по отношение спорния имот в качеството на наемател по договор за наем на земеделска земя от 14.09.2015г. /вписан на същата дата/ с наемодател Никола Илиев Балевски със срок на действие от 01.10.2015 г. до 01.10.2025г. Правата си на наемател по този договор дружеството е придобило от праводателя си ЕТ „Марио Асенов - Юлстрейд - Юлиян Кирилов” по силата на Договор за продажба на търговското предприятие, вписано в АВ ТР на 15.12.2016г. Така по силата на тази сделка ответното дружество „Ю.” ООД е заместило едноличния търговец като страна по договора за наем – наемател. Безспорно е обстоятелството, че ищецът черпи права по отношение процесния имот от договор за аренда вписан на 15.09.2008г. и от анекс от 28.09.2015г. вписан след датата на вписване на договора за наем на ответника – 28.09.2015г.
Правилни са твърденията на ищеца по насрещния иск, че разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗАЗ урежда хипотезата на изменение на договорите за аренда и предвижда, че изменение на арендния договор може да бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. В изр.2-ро на същата разпоредба законодателят изрично е предвидил, че изменението не може да засяга договорения срок. В конкретния случай със сключения на 28.09.2015г. от ищеца анекс се променя срока на договора за аренда като същият се удължава до 1.10.2023г. и се изменя и арендната цена. С оглед въведената от законодателя забрана за изменение на арендния договор в частта относно срока, настоящият съдебен състав намира, че сключеният анекс не представлява изменение на договора за аренда по смисъла на чл.16 ЗАЗ, а е продължаване на арендния договор по смисъла на чл.18 ЗАЗ. Така в чл.18, ал.1 ЗАЗ изрично е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с нотариална заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие. Разпоредбата на чл.18, ал.2 ЗАЗ предвижда, че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. Така въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично въведеното от законодателя изискване за ново вписване на продължаването на договора за аренда предполага при наличие на конкуренция на права и изследване противопоставимостта да се взема предвид датата, на която е извършено това вписване, а не датата на вписване на първоначалния аренден договор. Предвид на тези правни аргументи съдът намира, че анекса, от който черпи права ищеца Любомир Йотов е непротивопоставим на ответника, който черпи права от валиден договор за наем вписан на дата предхождаща дата на анекса на ищеца. Предвид на това и насрещния иск е основателен и доказан.
При този изход на спора с оглед принципа на справедливостта съдът намира, че не следва да присъжда разноски на никоя страна.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА за установено на основание чл.124, ал.1 ГПК в отношенията между Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес *** и „Ю." ООД, ЕИК: ********* със седалище ***, представлявано от Марио Кирилов Асенов – управител, съществуването на договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. сключен между Любомир Бориславов Йотов и Никола Илиев Балевски, вписан на 15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per. № 3925 и по чл. чл.537, ал.2 ГПК по отношение на имот - нива с площ 10.161 дка, четвърта категория земя, в местността „Брестовец /кв. 154/“, представляваща имот № 154014 /парцел № 14 от масив № 154/ по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, при граници: имоти №№ 154013, 000031, 154039, 154038, 000031, с идентификатор 07116.154.14.
ОТМЕНЯ на основание чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК вписването на едностранно прекратяване на договора за аренда въз основа на уведомление на „Ю." ООД, ЕИК: ********* със седалище ***, представлявано от Марио Кирилов Асенов – управител на същия договор за аренда и анекс към него, извършено вх. per. № 2704 от 08.11.2017г. на Служба по вписванията гр. Козлодуй в частта за имот - нива с площ 10.161 дка, четвърта категория земя, в местността „Брестовец /кв. 154/“, представляваща имот № 154014 /парцел № 14 от масив № 154/ по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, при граници: имоти №№ 154013, 000031, 154039, 154038, 000031, с идентификатор 07116.154.14, поради несъществуване на вписаното обстоятелство.
ПРИЗНАВА за установено на основание чл.124, ал.1 ГПК в отношенията между Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес *** и „Ю." ООД, ЕИК: ********* със седалище ***, представлявано от Марио Кирилов Асенов – управител, че Анекс от 28.09.2015г. сключен между Любомир Бориславов Йотов и Никола Илиев Балевски, заверен под № 3348/28.09.15 г. от Нотариус Пламен Цветков и вписан в Сл. по вписванията гр. Козлодуй вх.рег. № 3925 от 21.10.15 г., под № 181, т. 9 към Договор за аренда на земеделска земя сключен на 07.08.2008 г., per. № 10410 от 07.08.2008 г. на Нотариус Валентин Митов с район на действие PC Козлодуй и вписан в Сл. по вписванията гр. Козлодуй дв.вх.рег. № 3650 на 15.09.2008 г., под № 215, т. 6 няма действие и е непротивопоставим по отношение на Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2015г. сключен между„Ю." ООД и Никола Илиев Балевски, с нотариална заверка per. № 5679/14.09.2015 г. на Нотариус Венцислав Василев, с район на действие PC Враца и вписан Служба по вписванията гр. Козлодуй дв.вх.рег. № 3408/16.09.2015 г., акт № 147, том 8, в частта за имот - нива с площ 10.161 дка, четвърта категория земя, в местността „Брестовец /кв. 154/“, представляваща имот № 154014 /парцел № 14 от масив № 154/ по КВС за землището на с. Бутан, общ. Козлодуй, обл. Враца, ЕКАТТЕ 07116, при граници: имоти №№ 154013, 000031, 154039, 154038, 000031, с идентификатор 07116.154.14.
РEШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Врачански окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: