№ 2
гр. Варна, 07.01.2026 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на пети януари през
две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:
Председател:Д. Д. Томова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
Сложи за разглеждане докладваното от Д. Д. Томова Търговско дело №
20243100900367 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 13:31 часа се явиха:
Ищецът „ЕКСПИРИАН“ ЕООД, редовно призован, не се явява
законен представител на дружеството, представлява се от адвокат Д. Т.,
редовно упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът „ЛОКАТОР 21“ ЕООД, редовно призован, не се явява
законен представител на дружеството, представлява се от адвокат Д. Т.,
редовно упълномощен и приет от съда от днес.
Ответникът Д. Г. М., редовно призована, не се явява в съдебно
заседание, представлява се от адвокат Д. Т., редовно упълномощен и приет от
съда от днес.
Вещото лице М. В. П., редовно уведомена, явява се лично в съдебно
заседание.
Адв. Т.: Няма процесуални пречки. Моля за даване ход на делото.
Адв. Т.: Няма пречки, да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
На основание чл. 143 от ГПК,
пристъпва към изясняване на спора от фактическа страна
1
Адв. Т.: Поддържам исковата молба, както и допълнителната такава.
Оспорвам двата отговора на исковата молба. По отношение на първия
отговор, моля да вземете предвид, че оспорвам наведените твърдения
дружеството да е влизало в наетия от ответниците имот и да е развивало
патрон. Твърдя, че наемните правоотношения са все още действащи и мисля,
че към момента наемателката ползва този имот. Няма нито един период от
началото на договора, през който да е ограничавана възможността да бъде
ползван този имот и съответно възпрепятстван да се осъществява достъп до
него.
Адв. Т.: Оспорвам исковата молба, допълнителната искова молба.
Поддържаме наведения отговор на колегата В. към първоначалната молба и се
присъединявам към този отговор. Така и поддържам изразения отговор вече в
качеството на процесуален представител на двамата ответници и срещу
допълнителната искова молба. Поддържам и направените доказателствени
искания.
Адв. Т.: Нямам възражения по проекта за доклад.
Адв. Т.: Нямам възражения по доклада.
СЪДЪТ като съобразява липсата на възражения от страните, прави
следния доклад по делото, като се придържа към предварително изготвения
проект, съобщен с Определение № 1774 от 03.12.2025 г.:
1. Предявен от ищеца „ЕКСПИРИАН“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище град Варна, е осъдителен иск с предмет парично вземане от
ответниците „ЛОКАТОР 21“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град
Варна, и Д. Г. М., ЕГН **********, с настоящ адрес в град Варна, за
обезщетение за неизпълнение на договорни задължения, поети по силата на
сключен на 01.05.2013г. договор за наем на недвижим имот, представляващ
офисно помещение № 419, с площ от 25.31 кв.м., находящо се в Търговски
център, с адрес град Варна, ул. „Иван Страцимир“ №2.
2. Претендираното обезщетение ищецът основава на договорната клауза
на чл. 2.2.6. от процесния договор, предвиждаща задължение на наемателя
„Локатор 21“ ЕООД да плаща наказателно обезщетение в размер на 1% от
стойността на забавеното плащане на договорения месечния наем и от
стойността на забавените месечни такси, дължими за наетия имот, което
2
наказателно обезщетение е предвидено да се начислява от момента на
възникване на задължението за плащане до пълното му погасяване. Клаузата
за наказателно обезщетение предвижда още погасяването да се извършва в
поредност, първо по отношение на дължимото наказателно обезщетение, и
едва след това, погасяване на просроченото главно задължение.
3. Процесният период, за който ищецът претендира неизпълнение,
съответно наказателно обезщетение, обхваща 15.04.2021 - 31.03.2024 год., и се
предявява в размер на 27 625,43 лева.
4. Освен към наемателя, ищецът предявява иска и към втори ответник, в
лицето на физическото лице Д. М., която е и управител на „Локатор 21“
ЕООД, с твърдението, че същата е солидарно задължена по претендираното
наказателно обезщетение, въз основа на договорната клауза в чл. 4.171 от
наемния договор, предвиждаща управителя на дружеството - наемател да
носи солидарна отговор за задълженията на последния.
5. Искът се квалифицира правно по чл. 92 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД).
6. В законния срок ответниците „Локатор 21“ и физическото лице Д. М.,
повдигат следните насрещни възражения:
6.1. оспорват приложението на клаузата за наказателно обезщетение в
процесния период, позовавайки са на клаузата на чл. 3.5. от процесния
договор, предвиждащ удължаване срока на неговото действие за нов
едногодишен период, в случай, че никоя от страните не уведоми писмено
другата, че не желае неговото продължаване. Това възражение е основано на
факта, че към процесния период на претендираното наказателно обезщетение
(15.04.2021 - 31.03.2024 год.) действието на процесния договор от
01.05.2013г., сключен за срок от пет години, не може да бъде удължавано за
повече от година и се явява изтекъл.
6.2. Клаузата за наказателно обезщетение е нищожна по причина на
липсата на краен договорен предел за нейното формиране, което нарушава
добрите нрави.
6.3. В условие на евентуалност, дори да се приеме, че не е нищожна
клаузата в договора, в която е залегнало задължение за наказателно
обезщетение /чл. 2.2.6/, то следва да се приеме, че е договорено само досежно
забавено плащане на дължим наем и дължими такси, но не и по отношение на
3
дължими разходи с произход комунално потребление или консумативи.
6.4. Предявеното вземане за наказателно обезщетение е погасено по
давност.
6.5. Ищецът е нарушил задълженията си като наемател, изискващи от
него да осигури безпрепятствен достъп и експлоатация на наетия имот.
6.6. Ищецът не е изпълнил договорните си задължения да уведоми
надлежно наемателя за източника, начина на определяне и размера на
дължимите по процесния договор такси за наетия имот.
6.7. Липса на договорно изявление на ответника -физическо лице Д. М.
за встъпване като съдлъжник в задълженията на наемателя „Локатор 21“
ЕООД.
6.8. В условие на евентуалност, че намерението на страните по договора
и преследваната от тях цел, е Д. М. да обезпечи дълга на „Локатор 21“ ЕООД
като поръчител.
6.9. В тази връзка се противопоставя и възражение за погасяване на
задължението, тъй като искът е заведен след изтичане на шестмесечния срок
по чл. 147, ал. 1 ЗЗД от падежа на всяко едно претендирано наказателно
обезщетение.
6.10. В условията на евентуалност от ответницата Д. М. е заявено искане
за намаляване размера на наказателното обезщетение - неустойка, поради
прекомерност на основание чл. 92, ал.2 от ЗЗД, която разпоредба намира за
приложима спрямо нея в качеството й на физическо лице.
7. С оглед твърденията на страните спорът по делото се квалифицира
като спор за нарушаване на договор, който, от една страна, изисква тълкуване
на неговите клаузи, а от друга, установяване на предметното съдържание,
ликвидността и изискуемостта на поетите от страните насрещни договорни
задължения.
8. Доказателствената тежест, според производящите за правата на
страните факти, следва да се разпредели по следния начин:
9. Ищецът дължи в условията на пълно и главно положително доказване
да установи:
9.1. Действието на процесния договор през процесния период, за който
се твърди нарушение на договорни задължения и приложимост на клаузата за
4
наказателно обезщетение;
9.2. Непрекъснато осигурения през процесния период достъп на
наемателя до наетия имот;
9.3. Надлежно представените на наемателя финансови задължения по
дължимите за наетия имот такси за процесния период, техния източник по
пера, начина на тяхното формиране и тяхната отчетност пред наемателя и
неговия съдлъжник;
9.4. Встъпването на физическото лице Д. М. като съдлъжник
задълженията на наемателя „Локатор 21“ ЕООД.
10. Ответниците дължат да установят:
10.1. Твърдяното възпрепятстване през процесния период на правото на
наемателя на достъп до процесния имот и невъзможността да ползва същия по
предназначение, както и причините за това, с оглед на твърдението му за
неизправност на наемодателя;
10.2. Твърдението, че своевременно и надлежно е платил дължимите
съгласно процесния договор наемни вноски и такси за наетия имот.
Адв. Т.: Във връзка с разпределената доказателствена тежест в т. 8.3 от
проекто-доклада, моля да вземете предвид, че ние нямаме задължение да
правим отчетност на наемателя и неговия съдлъжник. Ние имаме задължение
спрямо наемателя единствено да изготвяме съответните фактури за всяко едно
месечно задължение, което дружеството е извършвало своевременно, а
задължение на наемателя е да получи тази фактура от офиса на дружеството.
Не виждам в отговорите наведени твърдения да не сме издавали съответните
фактури и наемателката да не е получавала тези фактури. Напротив системно
тя е получавала фактурирането на задълженията, което трябва да заплати,
включае наемната цена, както и таксите и консумативите, които са
начислявани ежемесечно във връзка с ползването.
Твърдим, че извън издаването на месечни фактури за съответните
задължения за наем и консумативни разходи друго задължение за отчет и
уведомяване на наемателя нямаме по договора. Съответно нямаме такива
твърдения и нямаме какво да доказваме.
Като единственото, което в случая е процесната претенция на
5
дружеството - тя касае неустойки за забави, тоест наказателна неустойка за
забава на съответните плащания, съобразно договора. И всъщност не видях
оспорване изобщо на фактите, че сме издавали своевременно и ги е
получавала своевременно тези фактури. Тоест от страна на дружеството е
налице една изправност по отношение фактурирането на задълженията.
Да се приемат представените писмени доказателства.
Адв. Т.: Да се приемат по делото като писмени доказателства.
СЪДЪТ намира, че представените писмени доказателства с исковата
молба са допустими и относими към предмета на спора и същите следва да
бъдат приети като доказателства по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
с исковата молба, заверени за вярност копия на писмени документи, както
следва: договор за наем от 01.05.2013г. между „Експириан“ ЕООД и „Локатор
21“ ЕООД; фактура № **********/01.04.2021г.; фактура №
**********/05.05.2021г.; фактура № **********/05.05.2021г.; фактура №
**********/01.06.2021г.; фактура № **********/01.06.2021г.; фактура №
**********/01.07.2021г.; фактура № **********/02.07.2021г.; фактура №
**********/02.08.2021г.; фактура № **********/05.08.2021г.; фактура №
**********/01.09.2021г.; фактура № **********/01.09.2021г.; фактура №
**********/01.10.2021г.; фактура № **********/01.10.2021г.; фактура №
**********/01.11.2021г.; фактура № **********/09.11.2021г.; фактура №
**********/01.12.2021г.; фактура № **********/08.12.2021г.; фактура №
**********/04.01.2022г.; фактура № **********/04.01.2022г.; дебитно
известие № **********/21.01.2022г.; фактура № **********/01.02.2022г.;
фактура № **********/01.02.2022г.; фактура № **********/01.03.2022г.;
фактура № **********/01.03.2022г.; фактура № **********/01.04.2022г.;
фактура № **********/01.04.2022г.; фактура № **********/03.05.2022г.;
фактура № **********/03.05.2022г.; фактура № **********/01.06.2022г.;
фактура № **********/01.06.2022г.; фактура № **********/01.07.2022г.;
фактура № **********/01.07.2022г.; фактура № **********/01.08.2022г.;
фактура № **********/01.08.2022г.; фактура № **********/01.09.2022г.;
фактура № **********/01.09.2022г.; фактура № **********/03.10.2022г.;
фактура № **********/04.10.2022г.; фактура № **********/01.11.2022г.;
6
фактура № **********/01.11.2022г.; фактура № **********/01.12.2022г.;
фактура № **********/01.12.2022г.; фактура № **********/03.01.2023г.;
фактура № **********/03.01.2023г.; дебитно известие
№**********/20.01.2023г.; фактура № **********/01.02.2023г.; фактура №
**********/01.02.2023г.; фактура № **********/01.03.2023г.; фактура №
**********/01.03.2023г.; фактура № **********/03.04.2023г.; фактура №
**********/03.04.2023г.; фактура № **********/02.05.2023г.; фактура №
**********/02.05.2023г.; фактура № **********/01.06.2023г.; фактура №
**********/01.06.2023г.; фактура № **********/03.07.2023г.; фактура №
**********/07.07.2023г.; фактура № **********/01.08.2023г.; фактура №
**********/01.08.2023г.; фактура № **********/01.09.2023г.; фактура №
**********/10.09.2023г.; фактура № **********/02.10.2023г.; фактура №
**********/05.10.2023г.; фактура № **********/01.11.2023г.; фактура №
**********/06.11.2023г.; фактура № **********/01.12.2023г.; фактура №
**********/04.12.2023г.; фактура № **********/02.01.2024г.; фактура №
**********/04.01.2024г.; дебитно известие № **********/19.01.2024г.;
фактура № **********/01.02.2024г.; фактура № **********/02.02.2024г.;
платежно нареждане от 13.05.2024г. и адвокатско пълномощно.
Адв. Т.: Имаме задължение да представим документи, свързани с
наемното правоотношение. Представям договора за наем в оригнал. Скица на
наемния обект, като уточнявам, че понеже скиците са извадки от
архитектурния проект и тъй като мащаба на целия етаж, на който се намира
наемния обект не мога да го събера на хартия А4, аз съм го маркирала, но и в
краткост в по-увеличен вариант сме изкарали и съответната скица, както и
приемо-предавателен протокол за предаване на наемния обект и правилник за
работа на търговския център. Предоставям копия и на колегата.
СЪДЪТ предоставя възможност на адвокат Т. да се запознае с
представения оригнал на договора за наем.
СЪДЪТ в присъствието на страните извършва сравнение между
представения в днешно съдебно заседание оригинал на договор за наем от
01.05.2013 г. с приложения на л. 10 - л. 15 от делото в заверен по реда на чл.32
от ЗАдв препис от този договор и установи, че копието съответства напълно
на оригинала.
7
Адв. Т.: След сравняване и съпоставяне, че съответства копието, не
възразявам оригиналът на договора да бъде върнат на страната.
По отношение на другите документи, аз съм ги изискал и моля да се
приемат. Правилникът за работа представен ли е с протокол на доверителя ми?
Със самия правилник запознат ли е доверителят ми?
Адв. Т.: Той се съдържа в сайта на дружеството и не се подписва от
наемателите. Той е информативен за наемателите, доколкото в него се
съдържат само текстове досежно начина на влизане и излизане от самата
сграда, за търговските обекти, които имат товаро-разтоварна дейност къде и
как да бъде осъществявана тя, достъпа до товарни или пътнически асансьори -
това се упоменава в този правилник. В този смисъл той е информативен и
нямаме задължение той да се подписва от всички наематели.
СЪДЪТ намира, че представените от ищеца писмени доказателства в
днешно съдебно заседание са допустими и относими към предмета на спора и
същите следва да бъдат приети като доказателства по делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
в днешно съдебно заседание от процесуалния представител на ищцовата
страна, заверени за вярност копия на писмени документи, както следва: Два
броя скици /в различен мащаб/ на наетия обект; приемо-предавателен
протокол от 22.05.2013г. и правилник за работа за наемателите в търговския
център „Маркет Варна“.
СЪДЪТ връща на процесуалния представител на ищцовата страна
представения в днешно съдебно заседание оригинал на договор за наем от
01.05.2013 г.
Адв. Т.: Само за приемо-предавателния протокол да изразя становище.
Оспорвам подписа на доверителката ми, (тъй като все пак трябва да взема
становище в днешно съдебно заседание) и твърдя, че е съставен с оглед
интересите на ищеца в настоящия процес. Договорът за наем е сключен на
01.05.2013 г., а приемо - предавателния протокол е 22.05.2013 г. Иначе по
същество ще навеждам доводи.
СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх.№ 37879 на 29.12.2025 г. от
адвокат Д. Т. – пълномощник на ищеца, представена в изпълнение на дадените
8
с разпореждане № 7072 от 18.12.2025г. указания във връзка с искане на
вещото лице по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза (молба вх.№
37025 на 17.12.2025 г.). С молбата се дават пояснения и уточнения, касателно
договорните текстове и формулировката на въпроса по т.1 от задачите на
съдебно-счетоводна експертиза.
Адв. Т.: Касае се за техническа грешка, която е допусната в исковата
молба при изписване на задачата.
В.л. П.: След като е уточнено вече по кои точки от договора следва да
работя, аз нямам въпроси. Принципно исках механизма на работа само да
уточним, защото аз се запознах частично с документите, след като получих
делото и изисках от страните документите. Видях по какъв начин са работили.
Всъщност ответникът все още не ми е предоставил документи, но сме
уточнили със счетоводството какво трябва да предостави. Въпросът ми е:
дали аз самостоятелно следва да извършвам погасяване на задълженията, и
ако е така, аз това не мога да направя само въз основа на процесните разходи,
които са за ток, вода и консумативи, а следва да извърша съпоставка и на
наемите, защото плащанията, които ответникът е извършвал не са регулярни.
И всъщност аз трябва да правя погасяване така, както правим примерно по
договорите да кредит: падежират задължения - натрупваме главници, лихви,
просрочия и след това с постъпилите плащания погасяваме по реда, който е
уговорен в процесния договор. Или трябва да съобразя това, което всяка от
страните е осчетоводявала в счетоводствата си? Доколкото разбирам, има
разлика в начина на осчетоводяване в двете счетоводства.
Адв. Т.: Точно това щях да кажа! Понеже малко стана по-бързичко от
очакваното - щях да дам становище във връзка с доказателственото искане и
във връзка с допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, а именно, че така
поставен въпроса не следва да бъде допуснат и вещото лице каза точно как.
Защото имплицитно, за да каже какъв е размера на задължението, вещото
лице би следвало да изследва всички плащания от страна на наемателя, кога
са падежирали тези задължения за тока и наема, върху които се начислява
неустойката да ги отрази във всяко счетоводство как са отразявани, как са
плащани и като направи необходимата калкулация да даде заключение. Тоест
само така поставен въпроса, той …
В.л. П.: Би могло да бъде отговорен само въз основа на ищцовото
9
счетоводство.
Адв. Т.: В случая въпросът е наш и всъщност ние сме го поискали.
Правя едно уточнение, че доколкото ни стана ясно, че е наемателят не е
плащал периодично дължимите задължения, то към момента на извършване
на каквото и да е плащане и с оглед, че дължимата наказателна неустойка
върху всяка една падежирала фактура се начислява наказателно обезщетение
без ограничение във времето, то счетоводството осчетоводява плащането като
погасява съответната главница, за да преустанови начисляване на тези
наказателни неустойки. Тоест направеното от счетоводството е във връзка
именно, за да облекчи наемателя. Моето искане е вещото лице да провери
дали нашите сметки са правилни.
В.л. П.: Чакайте сега, то счетоводството не се води с цел доказване или
установяване на някакъв иск. То се води по съответни правила, прилагайки
Закона за счетоводството и съответните стандарти. Не може днес да решим да
погасяваме главница, а утре да погасяваме неустойки.
Адв. Т.: Аз казвам как е осчетоводявано, доколкото, както казах, върху
всяка една главница в противен случай ще продължи да се начисляват
съответните наказателни лихви, ако не е осчетоводявано при съответно
плащане наказателните лихви. В този смисъл смятам, че вещото лице, с оглед
въпроса, който сме задали следва да направи анализ именно на база
изчисленията върху всяка една издадена фактура и конкретната дата на
плащане на съответната фактура - да се изчислят наказателните лихви по този
начин. Аз съм сигурна, че ответникът не е начислявал задължения за
неустойки. Именно в този смисъл искаме вещото лице да провери нашите
сметки - от датата на падежа до датата на плащането какъв е размера на
неустойката, съобразно тези договорености.
В.л. П.: Съобразно начина, по който ищецът е възприел да погаси.
СЪДЪТ указва на вещото лице: Принципът е следния: има едно
задължение, което е с един падеж и след изтичане на този падеж се начислява
наказателната лихва, в случая неустойката. Според техните договорености в
договора, първо трябва да се погасяват неустойките и след това другите
задължения. От това, което казва адвокат Т., те един вид и в интерес на
задължените наематели са погасявали главницата и съответно занапред нямат
претенции за неустойки. Затова искането очевидно е да се проверят сметките -
10
дали правилно е смятал ищецът размера на неустойките и да установите как са
отразявани счетоводно.
Адв. Т.: Може би трябва да уточним и периода.
В.л. П.: От датата на падежа по всеки документ до 31.03.2024 г., нали
така?
Адв. Т.: Те са посочени като периоди и като плащания в исковата молба
и са представени фактурите.
Адв. Т.: В такъв случай, ако съдът допусне и остави задачата като
такава, аз ще искам да конкретизирам и да поразширя предмета на
експертизата. Вещото лице да извърши справка в счетоводството на ответното
дружество как са отразявани въпросните плащания по процесния договор.
В тази връзка представям за процесния период извлечение от банка за
плащания, като изрично уточнявам, че за процесния период доверителката ми
е плащала обезщетение за ползване на имот, след прекратяване на договора, с
оглед нашите твърдения във втория отговор, че срока на договора е изтекъл и
в условията на евентуалност, че е прекратен с конклудентни действия от
страна на ищеца, където още не съм уточнил дали го държим или не го
държим към този момент. Представям и препис за колегата. Може би ги имате
във вашето счетоводство, но ги представям за улеснение. Като вещото лице да
съобрази извършените плащания.
В.л. П.: Аз съм ги изискала, но все още не са ми представени.
Адв. Т.: Да, Вие сте ги изискали, просто ги даваме да ги има и по делото.
Съдът да задължи вещото лице да извърши справка на доверителите ми,
отговаряйки на този въпрос, като съобрази плащанията как са осчетоводявани
в дружеството за процесния период и да даде заключението си в тази насока.
В.л. П.: Не следва ли да съобразявам текста и основанието, което имат.
Адв. Т.: Без да съобразява текста и основанието, дотолкова доколкото -
изрично подчертавам доверителката ми не е юрист, счетоводител е плащал
тези пари. Ние твърдим, че договорът е изтекъл, в условията на евентуалност
– прекратен, и всички плащания са на добра воля - като магазия, дотолкова
доколкото, (това е вече във връзка с уточняванията) багажа на доверителката
ми все още е там, така или иначе, но реално офиса не се ползва. Това вече
изрично ще го уточня във връзка с Вашите указания.
11
Адв. Т.: Моля все пак, ако допуснете въпросите към вещото лице,
смятам, че следва да се вземе предвид изрично основанията, описани в
платежните документи.
Адв. Т.: Това е правен въпрос, на който съдът ще се произнесе по
същество на делото!
СЪДЪТ намира искането на ответниците за допустимо. Допуснатата
съдебно-счетоводна експертиза следва да бъде допълнена с поставения в
днешно съдебно заседание въпрос, като на вещото лице бъде дадена
възможност да изготви и депозира заключението си в срока по чл.199 от ГПК
за следващо съдебно заседание, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПЪЛВА задачата на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза,
със следните нова задача: вещото лице след справка в счетоводството на
ответното дружество „Локатор 21“ ЕООД да отговори на въпроса как са
отразени задълженията на ответното дружество към ищцовото дружество
„Експириан“ ЕООД за процесния период и извършените плащания? Какви
счетоводни записи са взети?
ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит в размер на 200.00 лева, вносими
от ответника, в едноседмичен срок, считано от днес по депозитната сметка на
Варненски окръжен съд, с представяне на доказателства в същия срок за
внасянето му.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на вещото лице М. В. П. да изготви
допуснатата съдебно - счетоводна експертиза и да представи заключението си
в срока по чл.199 от ГПК.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
в днешно съдебно заседание от процесуалния представител на ответната
страна, заверени за вярност копия на писмени документи, както следва:
извлечения по банкова сметка в „Банка ДСК“ ЕАД за периодите от
14.03.2022г. до 14.03.2022г.; от 30.03.2022г. до 30.03.2022г.; от 20.04.2022г. до
20.04.2022г.; 10.04.2023г. до 10.04.2023г. и от 13.05.2024г. до 13.05.2024г.
Вещото лице П. бе освободена и напусна съдебната зала.
Адв. Т.: Относно отложеното произнасяне на стр.4 от доклада,
12
уточнявам изрично, че след смяна на патрона, както сме посочили във втория
отговор, реално моят доверител не полза въпросното помещение. В
помещението са му останали лични вещи, за които той, понеже са там и не ги е
изнесъл, си е плащал това (във връзка с нашите твърдения) обезщетение за
ползване на имота, извън договора ни.
Установено е след корона вируса - лятото на 2022 г., че вратата е
отваряна с лост, като е установил тогава след дъждовете, че офисът е протекъл
и е наводнен. Това го е установил още при две посещения през 2023 г., както
сме посочили в отговора. Но реално от смяна на патрона от ищцовата страна
той реално не е ползвал офиса и не е работил в него. А от 2024 г., както сме го
казали, е спрян и тока, което допълнително възпрепятства ползването на
офиса като такъв. Смяната на патрона ограничава ползването на имота и ние
сме обвързани от твърденията на ищцовата страна и нашата защита е
обвързана с тези твърдения. Ищцовата страна твърди, че все още имаме
действащ договор за наем. Ние сме казали, че договорът е изтекъл отдавна по
съображения: пет години плюс една и в условията на евентуалност, ако съдът
прецени, той е прекратен с конклудентните действия с прекратяването на
достъпа, и сме направили възражение по чл. 90 от ЗЗД, че не дължим плащане
по договора, при условие, че ни е ограничен достъпа до него. В тази връзка
искаме доказването, че това наистина е ограничаване на ползването на имота,
и след като имотът не се ползва по предназначението на договора, както
твърди ищцовата страна, то не би следвало да имаме задължение да
заплащаме съответните наеми и режийни за поддръжка на имота, съответно за
консумативи - ток и вода, върху които са начислени неустойки, защото
предметът на договора е върху тези неустойки, но те следват от неплащането
точно на наема и на консумативите, които Ви казвам, че не дължим по силата
на това, че не сме допуснати да ползваме имота.
Адв. Т.: Може ли във връзка с това да представя доказателства, за да
видим дали ще продължи спора по темата. Представям молба от наемателя,
която е входирана в дружеството през м. януари 2024г., с която наемателката
ни уведомява, че е наясно, че е забавила месечните наеми, поради временни
финансови затруднения. Това категорично потвърждава ползването.
Адв. Т.: Току-що уточних, че ние не ползваме, а само плащаме за
багажа, който стои вътре и тя не си го е изнесла. И както те справедливо, с цел
13
да и направят финансово облекчение на моята доверителка, плащанията ги
̀
приемат за главница, а не за неустойка, така и моята доверителка съвсем
коректно им плаща обезщетение на извъндоговорно основание, че багажа и
̀
стои още в този имот, но тя реално не го ползва по предназначение като офис,
за което го е наела по договора за наем.
Във връзка с представената молба - тя е дадена извън срока на
претенцията. Както изрично споменах, доверителката ми няма правна
грамотност и не прави разграничение между наем, държане, магазия,
обезщетение за ползване на извъндоговорно основание. И така като
пояснение. Между другото подписа на молбата не се вижда, не че се заяждам с
колежката. Оспорвам и твърдя, че това не е подписа на доверителката ми
дотолкова, доколкото в представеното копие го няма.
Адв. Т.: Заверено е за вярност, г-жо Председател!
Адв. Т.: Моля в такъв случай да задължите ищцовата страна да
представи оригинала на молбата, за да ги сверим, дотолкова, доколкото в
представеното копие не се вижда подписа и името.
Адв. Т.: Ще представя оригинала, за да няма оспорване.
Адв. Т.: Искането за представяне на график и справка за заетостта на
сградата е във връзка с твърдението на колегата в предходния отговор.
Считам, че колегата е направил искането във връзка с определянето на
режийните разходи - как се определя тока и за поддръжка на общи части, при
условие, че нямаме вътрешно разпределение, защото от там следва и сумата,
върху която пък се начисляват неустойките, от едното следва другото. Това е
във връзка с оспорването на размера на претенцията. Размерът на претенцията
следва точно от задължението за поддръжка на общи части, за ток и за наем,
като наема е определяем и там не се променя.
Адв. Т.: Не сте го оспорили нито с двата отговора размера на вземането.
Адв. Т.: В т. 3.2.7 от отговора съм оспорил претендираното „наказателно
обезщетение“ неустойка по основание и размер. Относно размера съм
посочил липсата на доказателства относно това как се калкулират
задълженията за поддръжка на общите части и тока - изрично е посочено.
Адв. Т.: Не сте оспорили техния размер, който е начисляван…
Адв. Т.: Съдията разбра за какво става въпрос.
14
Със свидетелите ще доказваме прекратяването на достъпа за ползване
на имота като офис - смяната на патрона и спирането на ток. Това са
свидетели за установяване на твърдените факти, че патрона на вратата на
офиса е бил сменен през м. септември 2018 г. - преустановен е бил достъпа до
помещението. Съответно м. януари 2024 г. е спрян тока на помещението и не
са правени каквито и да е действия по поддръжката на общите части, за да
възникне задължение за плащане, тоест няма реално изпълнение.
Поддържам искането за явяването на управителя на „Експириан“ ЕООД
да отговори за смяната на патрона, като разширявам въпроса - той или негов
служител го е сменил.
По отношение на искането за представяне на график или справка на
заетостта на сградата с наематели със съответните площи на офиси и магазини
както и платените разходи и наеми, както и всички писмени уведомления за
исковия период от 15.04.2021 г. до 31.03.2024 г., изпратени до ответника по
реда на чл. 7.1.4 от договора, според мен, там колегата правилно е възразил,
защото ние нямаме доказателства въобще дали са извършвани тези услуги за
поддръжка на общите части. Това е основание също да се отхвърли иска.
Адв. Т.: Сега да уточним само кога точно през 2024г. е спрян тока,
защото аз в отговора не виждам дата кога е спрян тока. Категорично оспорвам
да е спиран тока.
По отношение на общите части, съгласно чл. 2.2.7 от наемния договор –
цената на поддръжката на общите части е пропорционална на заеманата от
обекта площ, съпоставена с площта на общите части на целия търговски
център „Маркет Варна“. Тоест няма задължение наемодателят да изчислява
поддръжката и почистването, съобразно заетостта. В този смисъл абсолютно
смятам, че неоснователно е искането за представянето на график и справка за
заетостта на наемателите със съответните площи на общите площи на офиси и
магазини. Тоест от текста на договора нямаме ангажимент ние да поддържаме
конкретна заетост или поддръжката на общите части да зависи от конкретна
заетост.
Адв. Т.: В т. 1 от отговора на колегата П. В. изрично е уточнил за какво
точно ги искаме тези документи.
Адв. Т.: Пак казвам, че заетостта на „Маркет Варна“ няма касателство
спрямо поддръжката и почистването, нито спрямо заплащането на разходи за
15
сметоизвозване, застраховки, климатизация, вентилация и така нататък.
Адв. Т.: Но Вие ги определяте процента според площите на това, което
се ползва.
Адв. Т.: Не е според площите на това което се ползва. Именно, съгласно
договора според площта на всички общи части, пропорционално на заетата
площ...
Адв. Т.: За да улесня колегата - в моя отговор на стр. 7, т. 3.2.5 сме
посочили, че през месец януари 2024г. е спряно електрозахранването.
СЪДЪТ по отношение на доказателствените искания на ответниците,
счита следното:
Искането за задължаване по реда на чл. 176 от ГПК на управителя на
ищцовото дружество да се яви и да отговори на конкретен въпрос касателно
смяната на патрона на вратата на офиса през м. септември 2018г. и съответно
спирането на тока в този обект в по-късен обект, а именно: през м. януари
2024г., съдът намира, че на настоящия етап от процеса следва да се остави без
уважение, доколкото за установяване на тези факти ответниците са поискали
гласни доказателствени средства, съответно, именно това е и реда, по който
същите биха могли да бъдат установени. В този смисъл следва да бъде
уважено искането за допускане на свидетели.
Като неоснователно се преценява искането за задължаване на ищеца по
реда на чл.190 от ГПК да представи писмена документация касателно
разположението на търговски обекти, заетостта на сградите и начина на
изчисляване на пропорционалните сметки за наемателите на отделните
разходи, както и касателно писмените уведомления за исковия период,
изпратени до ответника по реда на чл. 7.1.4 от договора, при липсата на
положителни твърдения от страна на ищеца, че е изготвял и изпращал до
ответника такива уведомления и при изричното му твърдение, че това е
единственото, което дължи по договора и е правил, съответно е предоставял
на ответника - наемател са фактури за месечните задължения, искането се
преценява като неотносимо към спора и следва да се остави без уважение.
По тези съображения, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ исканията на ответниците, посочени в
16
т.1 и т.2 от отговора на исковата молба, както и в т.4.1. от допълнителния
отговор на допълнителната искова молба, а именно:
1. Да бъде задължен на основание чл. 190 от ГПК ищецът да представи
писмена документация - график или справка на заетостта на сградата с
наематели със съответните площи на офиси и магазини, както и платените
разходи и наеми.
2. Да бъде задължен на основание чл. 190 от ГПК ищецът да представи
всички писмени уведомления за исковия период от 15.04.2021 г. до 31.03.2024
г., изпратени до ответника по реда на чл. 7.1.4 от договора.
3. Да бъде задължен по реда на чл.176 от ГПК ищецът чрез неговия
управител да се яви в съдебно заседание и да отговори на въпроси, свързани
със смяна на патрона на вратата на офис 419 през септември 2018г. и спиране
на тока в този обект през м. януари 2024г.
ДОПУСКА на ответниците трима свидетеля, в условията на водене за
следващо съдебно заседание за установяване на твърдяните факти, свързани
със смяна на патрона на вратата на наемния обект - офис 419 през м.
септември 2018 г. и спиране на тока в обекта по-късен момент през м. януари
2024г., съответно за липсата на реално извършвани от ищцовото дружество
действия за поддръжка на общите части.
Адв. Т.: Във връзка с уведомленията, представям уведомителни писма,
които открих за процесния период, заедно със справки за натрупаните
задължения, като твърдя че системно уведомяваме наемателите, когато имат
просрочени задължения за размера и вида на просрочените плащания.
Представям и преписи за колегата.
Адв. Т.: Твърдя, че тези уведомления не са получавани от доверителката
ми. На представените две обратни разписки никъде не е отбелязано, както и
няма неин подпис, че са редовно връчени на доверителката ми - управител на
„Локатор 21“ ЕООД.
Адв. Т.: Представените писма са във връзка с оспорването, че не сме Ви
уведомявали системно за задълженията. Само да уточня - това са разпечатки
от онлайн системата на куриерската фирма.
Адв. Т.: Поддържам си направените оспорвания. Посочените две писма
с изх.№ 3 от 18.02.2022 г. и с изх.№ 12 от 24.08.2021 г. не са получавани от
управителя на „Локатор 21“ ЕООД. На представените товарителници от „Ин
17
Тайм“ липсва подпис на доверителката ми за редовно връчване на писмата.
СЪДЪТ намира, че искането на ищеца за приемане на представените
документи следва да бъде уважено, доколкото същите са допустими, като по
отношение на относимостта им към спора ще се ценят по същество на спора.
Съдът намира, че произнасянето по искането на ищцовото дружество да
бъде приета като писмено доказателство в процеса молба с вх.№ 85 от
16.01.2024 г. от ответното дружество „Локатор 21“ ЕООД, подадена чрез
неговия управител ответницата Д. М. до управителя на ищцовото дружество
„Експириан“ ЕООД следва да бъде отложено за следващо съдебно заседание,
доколкото представеното заверено копие е в нечетлив вид, като бъде дадена
възможност на ищцовата страна в следващо съдебно заседание да представи
молбата в оригинал, ведно с четлив заверен за вярност препис от същата за
съда, както и преписи за насрещните страни.
По тези съображения, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените
в днешно съдебно заседание от ищцовата страна заверени копия на писмени
документи, както следва: писмо с изх.№ 12 от 24.08.2021 г.; разпечатка от
онлайн системата на куриерската фирма „Ин Тайм“; писмо с изх.№ 3 от
18.02.2022 г.; справка за неплатени фактури на „Локатор 21“ ЕООД.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ищцовата страна да бъде
приета като писмено доказателство в процеса молба с вх.№ 85 от 16.01.2024 г.
от ответното дружество „Локатор 21“ ЕООД, подадена чрез неговия управител
ответницата Д. М. до управителя на ищцовото дружество „Експириан“ ЕООД
за следващо съдебно заседание.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовата страна в следващо съдебно
заседание да представи молбата в оригинал, ведно с четлив заверен за вярност
препис от същата за съда, както и преписи за насрещните страни.
Адв. Т.: Във връзка с равнопоставеността на страните, моля да ни
допуснете до разпит в режим на водене двама души свидетели, които с
показанията си да установят дали е получавано от ищцовото дружество
уведомление за прекратяване на договора за наем, дали имота се ползва от
наемателката и дали някога е преустановявано ползването на този наемен
18
обект. Ние твърдим, че ползва обекта.
Адв. Т.: За уведомяването Вие твърдите, че в писмен вид, а сега искате
свидетелски показания за уведомяване. Имаме ли твърдение - защото досега
нямаме твърдение, че не е уведомяван ответника за задълженията. Ако се
твърди от ищеца, че не е уведомяван от наша страна, че договорът е
прекратен, това е отрицателен факт и не знам как ще го доказва със свидетели.
В тази част смятам, че искането е недопустимо.
Адв. Т.: Има нова практика на ВКС.
Адв. Т.: Аз си правя възраженията, а съдът си ръководи процеса.
СЪДЪТ, с оглед равнопоставеност на страните и предоставяне на равни
процесуални възможности за защита на техните права и законни интереси в
процеса, намира, че искането на ищцовата страна за допускане на двама
свидетели следва да бъде уважено, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА на ищцовата страна двама души свидетели, в режим на
водене в следващо съдебно заседание за установяване на твърденията,
свързани с непрекъснато ползване от страна на ответното дружество на наетия
обект, липса на препятстване на ползването и липса на уведомяване на
ищцовото дружество - наемодател от страна на наемателя, че сключения
между тях договор за наем е прекратен.
Адв. Т.: Нямаме други искания в днешно съдебно заседание.
Адв. Т.: Нямам други искания в днешно съдебно заседание.
СЪДЪТ предлага на страните дати за следващо съдебно заседание:
02.02.2026 г. и 16.02.2026 г.
Адв. Т.: Забравил съм си тефтера с графика и не мога да видя дали съм
ангажиран.
Адв. Т.: На 02.02.2026 г. съм ангажирана в Софийски градски съд, а на
16.02.2026 г. съм в Районен съд - София.
СЪДЪТ предлага на страните дати за следващо съдебно заседание:
02.03.2026 г., 16.03.2026 г. и 30.03.2026 г.
Адв. Т.: На 02.03.2026 г. не съм ангажирана, но понеже е междинен
преди празника обикновено ги обединяваме като почивни дни. На 16.03.2026
г. съм в Пловдив. На 30.03.2026 г. нямам ангажименти.
19
Адв. Т.: Не възразявам да е на 30.03.2026г.
За събиране на допуснатите писмени и гласни доказателства и изготвяне
на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в
открито съдебно заседание на 30.03.2026 година от 15:00 часа, за която дата и
час страните ще се считат за редовно уведомени от съдебно заседание чрез
процесуалните си представители.
ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице М. В. П. за датата на следващо
съдебно заседание.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 14:35
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
20