Р Е Ш Е Н И Е
№ I-153
03.12.2019г., гр. Бургас
В И М Е Т О
НА Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, II- ро
Гражданско отделение, I – ви въззивен граждански състав, в публично съдебно
заседание, на тринадесети ноември две хиляди и деветнадесета година, в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана КАРАСТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: Пламена ВЪРБАНОВА
мл.с. Марина МАВРОДИЕВА
при секретаря Ани Цветанова, като
разгледа докладваното от младши съдия Марина Мавродиева в.гр.д. № 1576 по описа
за 2019г. на Бургаски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл.
от ГПК. Образувано е по постъпила въззивна жалба от С.В.Р. гражданин на ***,
роден на **.**.****г. с адрес ***, заявена чрез адв. Лазар Кондов (пълнм. л. 6) от
АК-Бургас с посочен съдебен адрес гр.Несебър, ул.Еделвайс № 2 против Решение №
162/14.08.2019г. по гр.д. № 239/2019г. по описа на РС Несебър.
Жалбоподателят счита, че решението е
незаконосъобразно, неправилно, необосновано. Намира, че не следва да се прави
извод въз основа на свидетелските показания, че всички етажни собственици са
знаели, че ОС ще се проведе на място, различно от посоченото в поканата. Това,
че свидетелите са били „ориентирани“ за мястото на провеждане на ОС не
означавало, че и другите собственици са знаели. Всяко несъответствие с
разпоредбата на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС счита за нарушение, водещо до
незаконосъобразност на процедурата по свикване и провеждане на ОС. Сочи, че е
различен и часа на провеждане на ОС. Намира, че е нарушена и разпоредбата на
чл. 14, ал. 4 ЗУЕС. В. М. и Н. М. били упълномощени от повече от 20
собственика/ползвателя, а съдът взел предвид само пълномощните на
собствениците, които били представлявани пряко от М. и М., без да отчете факта
на преупълномощаване. На ОС присъствали лица преупълномощени от упълномощените
от собствениците лица с цел заобикаляне на разпоредбата на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС.
Представените пълномощни били без превод на български език. Липсвало
пълномощно, с което А. А. упълномощил К. М., както и пълномощно, с което С. Н.
упълномощил С. М.. Сочи, че неправилно ОС от 07.03.2017г. утвърдило ново
площообразуване, което сочило за противоречие на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, тъй като в
документите за собственост на самостоятелните обекти на сгради в режим на
етажна собственост били посочени съответните идеални части от общите части на
сградата. Освен това определените идеални части по реда на ал. 4 и 5 не били
одобрени с решение на ОС с мнозинство не по-малко от две трети от
самостоятелните обекти в сградата или входа.
Счита, че решението, с което са определение нови идеални части от общите
части на сградата за всеки самостоятелен обект, е нищожно. Неправилно било
прието, че сборът на идеалните части от общите части на сградата бил 197,02%.
Не бил изследван въпроса относно разминаването в процента идеални части на
гласуващите с тези на присъстващите на ОС. Неправилно не била допусната
експертиза относно проверка на финансовата дейност за периода 01.04.2018г. до
07.02.2019г. и твърди, че не са направени описаните в доклада на управителя и
контрольора разходи, суми за поддръжка на басейн и прилежаща територия не е
имало, нямало сключен договор за наем между ЕС и собственика на басейна и
земята. Съдът не се произнесъл по съществени пороци в бюджета като счита, че
включването на приходна част не можело да стане след възражение по чл. 16, ал.
9 ЗУЕС. Моли да се отмени обжалваното решение и да се уважи предявеният иск.
Претендира разноски. Не се правят доказателствени искания във връзка с
възраженията.
В срок е постъпил писмен отговор на
въззивна жалба от Етажна собственост на комплекс “Лагуна-3“ гр.Несебър,
к.к.Слънчев бряг-запад, сграда с идентификатор 51500.507.200.1 по плана на
гр.Несебър, представлявана от В. И. М. чрез адв. Невена Чакърова (пълнм. л. 214) като я намира за
неоснователна, а решението за правилно и законосъобразно и моли да се потвърди.
На първо място намира за неоснователни възраженията относно мястото на
провеждането на ОС – касаело се за грешка, почти всички собственици присъствали
на събранието, не било ограничено правото на участие на никой собственик, тъй
като ОС било проведено на обявеното с поканата място, в който смисъл били и
показанията на разпитаните по делото свидетели. Намира за неоснователни и
възраженията относно часа на провеждане на събранието. Счита, че поканата за ОС
съдържа всички необходими реквизити. Сочи, че В. М. и Н. М., макар да били
упълномощени от повече от 3 собственици, то на ОС са представлявали до трима
собственици, съобразно ограничението на закона. Подчертава, че
преупълномощеният не представлява преупълномощителя, а представлява
упълномощителя. Съгласно протокола преупълномощените лица са гласували за
упълномощителя. Поддръжа, че с преупълномощаването не се заобикаля законът.
Счита за неоснователно възражението, че някои пълномощни са представени на
руски език поради несвоевременно оспорване. Сочи, че действително пропуснали да
представят пълномощни от А. А. и С. Н., които прилагат към отговора на въззивна
жалба като въззивникът не е правил възражения за тяхната липса своевременно
пред първа инстанция. Намира, че е бил налице необходимия кворум за провеждане
на ОС. Счита, че всякакви възражения, касаещи незаконосъобразност на ОС от
07.03.2017г. излизат извън предмета на делото като следва да се разгледат
решенията от ОС на ЕС от 07.02.2019г., освен това решенията от 07.03.2017г. не
били обжалвани и влезли в законна сила. Отделно не била нарушена разпоредбата
на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС. Поддържа се, че бил налице кворум за провеждане на ОС и
мнозинство при вземане на решенията. Акцентира, че в производството по чл. 40 ЗУЕС съдът не осъществява контрол върху дейността на управителя, приходите и
разходването на сумите, поради което несъгласия на собственици с отчета не може
да доведе до отмяна на решението по съдебен ред. Протоколът за поправка на
съдържанието на протокола на ОС в частта касаеща приходната част на бюджета бил
съставен на основание действителната фактическа обстановка, отделно сочи, че
решението за бюджет на ЕС не подлежи на съдебен контрол. Моли да се постанови
решение, с което да се потвърди решението на РС Несебър. Претендира разноски.
Представя пълномощни от А. А. и преупълномощаване от В. М. за К. М., пълномощно
от С. Н. и преупълномощаване за С. М.
С Определение № 2055/28.10.2019г. по
в.гр.д. № 1576/2019г. по описа на БОС, съдът намери въззивна жалба за редовна и
допустима като уважи доказателственото искане на въззиваемия да бъдат допуснати
представени с отговора пълномощни. В
съдебно заседание, страните редовно призовани не се явяват, за тях се явяват
процесуалните им представители. За жалбоподателя адв. Кондов поддържа
въззивната жалба като намира, че пълномощните, представени пред въззивна
инстанция следва да се изключат от доказателствата по делото, поддържа
изложените във въззивна жалба съображения, претендира разноски, представя
списък. Процесуалният представител на ответника адв. Чакърова поддържа
отговора на въззивна жалба, няма възражения по доклада на съда, няма нови
доказателствени искания, претендира разноски, представя списък на разноските по
чл. 80 ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, по вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна
следното:
РС Несебър е сезиран с искова молба от С.Р.
против Етажна собственост на комплекс „ЛАГУНА 3“ за отмяна на решенията, взети
на Общо събрание на ЕС комплекс „ЛАГУНА 3“ , намиращ се в гр. Несебър, Слънчев
бряг – запад, сграда с идентификатор 51500.507.200.1, проведено на 07.02.2019г.
поради нарушаване на процесуалния ред за свикване и провеждане и поради
нарушения на императивни материално-правни разпоредби на ЗУЕС. Изложени са
твърдения, че общото събрание е проведено при неправилно изчислен кворум като
се сочи за несъответствие между действително притежаваните идеални части от
общите части на сградата на всеки самостоятелен обект и тези посочени в
протокола. Било невъзможно да се установи колко процента от идеалните части са
представени на ОС и дали решенията са приети с мнозинство. Счита, че ОС от
04.03.2017г. неправилно утвърдило ново площообразуване в противоречие на чл. 17,
ал. 4 ЗУЕС. Сочи за наличие на процесуални нарушения при свикване и провеждане
на ОС от 07.02.2019г. в противоречие с разпоредбите на закона – нямало протокол,
който да удостовери поставянето на покана за ОС (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС); било
налице разминаване между мястото и часа, посочен в поканата и този на провеждане
на ОС (чл. 13, ал. 7 ЗУЕС); липсвал протокол за поставяне на съобщението за
изготвен протокол от ОС (чл. 16, ал. 7 ЗУЕС), събранието било проведено в
различни от посочените в поканата час и място (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС); не били посочени
явилите се лица и идеалните части от общите части, които представляват (чл. 16,
ал. 5 ЗУЕС); сочи се за нарушение на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС поради неприлагане на
пълномощни, липсвали приложени към протокола от ОС отчет на контрольора и
пълномощни на лицата, които присъствали. Твърди, че Н. М. не е имала правомощия
да представлява О. М., която на 17.09.2018г. оттеглила пълномощията. В таблица
било записано, че присъстват 76 участници, а в протокола било записано, че
присъстват 75 броя. На следващо място се твърди, че решенията били в
противоречие на императивни норми на закона като по т. 1 разходите, посочени от
управителя не били подкрепени с доказателства; по т. 2 нямало отчет на
контрольора нито превод на български език; по т. 3 и т. 6 имало разлика между
процента идеални части, които били представени и гласувалите; нямало приходна
част на отчета; счита, че разходите за адм. поддръжка, охрана, интернет,
разходи за възнаграждение за управител, пощенски услуги, поддръжка на асансьори
и др. са по своята същност разходи по чл. 51 ЗУЕС и следвало да се разпределят
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а не съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на сградата, което
счита за незаконосъобразно. Били
гласувани разходи, каквито ОС нямало правомощия да гласува. На следващо място в
протокола не било записано 7 участници как са гласували. В т. 8 за седем броя
участници не било записано как са гласували, в т.8, 9 броя на гласувалите не
съвпадал с броя на присъстващите, в т. 10 гласували 65 броя участници при
записани 76 броя. Не било ясно как са определени обектите, които влизат в ЕС и
кои са техните собственици. Ангажира доказателства. На 07.03.2019г. исковата
молба е допълнена като се сочи, че гласуваното в т. 7 решение било незаконосъобразно
- не било съобразено със ЗУЕС, тъй като дължимите вноски се заплащали на две
вноски, отделно решение за размера на вноските изобщо не било приемано. Освен
това липсвала информация за броя на собствениците, ползвателите и обитателите,
за да се определи правилно ли е определен размера на вноските. Отделно по т. 6
от дневния ред било посочено, че липсва фонд „Ремонт и обновяване“, а бюджетът
бил само на руски език, което нарушавало правото на собствениците, които не
владеят руски език да се запознаят с него.
Препис от исковата молба и допълнение
към исковата молба е връчено на ответника ЕС на комплекс „ЛАГУНА 3“ на
управителя В. М. като в срока по чл. 131 ГПК с п.к. от 19.04.2019г. е постъпил отговор,
с който искът се оспорва като неоснователен. Твърди, че бил налице кворум за
провеждане на ОС. Комплекс „ЛАГУНА 3“, представляващ сграда с идентификатор
51500.507.200.1 бил с два входа – А и В и общо 96 СОС като при сумиране на
идеалните части на СОС обектите в вх. А се получавало 98,397%, а във вх. В
99,505%, заедно 197,902%, при което било невъзможно провеждане на ОС и
идеалните части били взети и преобразувани по такъв начин, че сумата давала
100% за цялата сграда. Сочи, че било поставено съобщение за изготвения протокол
от ОС. Протокола не бил оспорен от ищеца в седемдневен срок от обявяването му и
затова било недопустимо в настоящото производство да се оспорва съдържанието
му. Намира за недопустимо да се оспорва
решение на ОС от 2017г., когато било утвърдено площообразуването. В ОС имало
възможност да участват всички собственици. Поканата била надлежно разгласена и
съдържала нужните реквизити. Разминаването на мястото било поправено, тъй като била
допусната грешка, никой не бил подведен за мястото на провеждане на ОС.
Началният час от 11ч. бил заради регистрацията, но нямало нарушение относно
времето на провеждане на ОС. Участвали голяма част от собствениците. Протоколът
от ОС бил обявен надлежно. Твърди, че били посочени в табличен вид
присъствалите лица. Нямало изискване към отчета да се представя доклад на
контрольора, а същия се представял при поискване. Представя пълномощни от
собствениците. Оспорва М. да е оттеглила пълномощното си като сочи, че представеното
оттегляне е с дата 25.02.2019г., която е след датата на провеждане на ОС.
Разминаването в присъствалите лица било грешка, която била поправена съгласно
изискванията на ЗУЕС. Твърди, че разходите по т. 15, т. 16 и т. 17 от отчета на
управителя били направени като на 28.07.2017г. бил сключен договор за месечен
абонамент на плувен басейн с „Аква Лайн Спа“ ООД, били направени разходи за
ВиК, територията на комплекса се почиствала съгласно договор от 02.05.2017г.
Отделно счита, че в производството по чл. 40 ЗУЕС съдът не може да осъществява
контрол върху дейността на управителя. Решението по т. 2 не било прието и
затова не подлежало на контрол. Оспорва, че част от представените на събранието
идеални части не са гласували. Представените на събранието идеални части били
78,630%, но били прекалкулирани към 100% при гласуване на точките от дневния
ред. Липсата на приходна част в отчета била поправена в срока за поправка на
протокола. Законът не предвиждал какви разходи се включват във Фонд „Ремонт и
обновяване“. Възражението че гласували по някои точки 7 човека по-малко идвало
от там, че преди гласуванията по т. 6 събранието напуснали М. Ф. и И. П., които
били и пълномощници, поради което събранието продължило работата си със 73,195%
идеални части. Относно уточнението на исковата молба счита, че не е нарушена
разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС като гласуваното решение било изцяло в
полза на собствениците. Намира, че вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ не
са неопределяема величина като била опредЕ. сумата от 5278,02 лева и всеки
собственик бил в състояние да определи ежемесечните вноски, разполагайки с
информация относно начина на разпределяне, съобразно притежаваните идеални
части. Било гласувано решение за общия
размер на планираните разходи по чл. 51 ЗУЕС и за начина на разпределянето им –
съобразно буквата на закона, а това кой собственик колко дължи следвало да се
определи след предоставяне на управителя на актуални данни по чл. 51 относно
боря на собствениците, ползвателите и обитателите. Фонд „Ремонт и обновяване“
бил създаден на ОС през 2017г. Ангажира доказателства.
Представят се документи за собственост,
от които е видно, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в сграда в гр.
Несебър, „Лагуна-3“ апартамент № В-44.
Представя се покана за свикване на ОС на
собствениците на самостоятелни обекти в к-с „ЛАГУНА 3“, съгласно която ОС ще се
проведе на 07.02.2019г. от 12,00 часа в гр. Несебър, к.к. „Слънчев бряг –
запад“, к-с „ЛАГУНА 3“, в офис, вх. Б, ет. 0, с идентификатор
51500.507.200.1.96 при дневен ред: 1 отчет за дейността на управител, приходи,
разходи за периода 01.04.2018г. – 07.02.2019г.; т. 2 отчет за дейността на
контрольор, приходи, разходи за периода 01.04.2018г. – 07.02.2019г.; т. 3
избор/преизбиране на управител/управителен съвет; т. 4 избор/преизбиране на
контрольор/контролен съвет; т. 5 приемане на решение за упълномощаване на
лицето, което ще оперира със сметката, с цел обезпечаване на нуждите на
етажната собственост; т. 6 обсъждане и приемане на бюджет на ЕС: 6.1. разходна
част – формиране на разходите в бюджета на ЕС;: 6.1.1. разходи съгласно чл. 50 ЗУЕС; 6.1.2. разходи съгласно чл. 51 ЗУЕС; 6.2. доходна част – формиране на
доходите в бюджета; т. 7 определяне на финансовата година, срокове и начини на
плащане; т. 8 срок за подаване на информация до недобросъвестни собственици
(неизпълнили задължението си за плащане) и определяне на съответни мерки срещу
тях; т. 9 приемане на решение за предприемане на административно-наказателни
мерки по отношение на тези, които не са представили необходимите данни и не са
се вписали в книгата на ЕС; т. 10 упълномощаване на управителя/управителния
съвет за утвърждаване на условията и за подписване на договори с изпълнителите
на услуги по поддържане на сградата, прилежащите територии, необходимите
технически, административни и правни услуги. Посочено е, че регистрацията
започва в 11,00 часа и приключва до 12,00 часа. Ако не се събере необходимия
кворум, събранието се отлага с един час, след което се провежда по
предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако са представени 33%
идеални части от общите части на етажната собственост. В случай на липса на кворум от 33 % идеални
части от общите части на сградата, събранието е предвидено да се проведе на
следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен
ден и се счита за законно колкото и идеални части да са представени.
Представя се протокол за поставяне на
покана за обявяване на провеждането на ОС на ЕС, съгласно който на 30.01.2019г.
в 13,00 часа В. М. в присъствието на свидетеля С. Ч. е поставил покана за
свикване на събранието на входните врати на комплекс „Лагуна-3“.
Представя се протокол за регистрация на
участниците и протокол за проведено Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 51500.507.200.1, комплекс „ЛАГУНА
3” от 07.02.2019г. Посочено е, че ОС се провежда в гр. Несебър, к.к.”Слънчев
бряг – запад”, к-с ЛАГУНА 3, в ап. В-9, с идентификатор 51500.507.200.1.23.
Начало на регистрацията - 11,00 часа като са регистрирани 76 участника общо
78,630% идеални части от общите части на сградата с дневен ред, който съвпада с
посочения в поканата.
Представят се пълномощни от собственици
на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 51500.507.200.1, съгласно
които „СИМС“ООД и „Маридиа-69“ ООД като собственици на самостоятелни обекти в
сградата упълномощават Н. И. от БАК да ги представлява на ОС на ЕС, насрочено
на 07.02.2019г. Представени са пълномощни от собственици и ползватели на
самостоятелни обекти в сградата, съгласно които В. М. е получил пълномощни за
представителство в ОС от Н. И., Н. С., Г.
З., Л. Б., М. А., Е. Р., А. Н., Ю. Г., А. Р., Л. М., Ю. Б., М. М., Е. Б., А. З.,
Е. С., Е. Р., Т. С., В. Х., Р. Г., Е. С., М. Т., Н. П., В. А., Т. Б., О. А., А. Ш., А. Р., Т. Т., О. В., С. К., З. Д., Е. П., П. З., В. М.,
Е. Т., А. А..
Н. М. е получила пълномощни за
представителство в ОС на ЕС от собственици и ползватели на самостоятелни обекти
в сградата - Д. Д., П. Т., Т. З., В. Г., А. М., В. Г., В. П., О. М., А. З., Е. М.,
Н. М., М. Б., С. Н..
Представя се заявление на руски език с
превод на български от О. М. като собственик на ап. В-32 и А-24, че Н. М. не е
имала право да я представлява на проведеното на 07.02.2019г. ОС на ЕС.
На събранието е избран
секретар-протоколист и Председател - управителя на етажната собственост М..
Гласувани са решения по посочения дневен ред, както следва: По т. 1 управителят
запознава присъстващите с доклада като са отчетени: „за“ - 75,241% идеални
части от общите части на сградата, представляващи 59,162% от представените на
събранието идеални части от общите части на сградата; „против“ са гласували
1,679% ид.ч. от общите части на сградата, представляващи 1,320% от
представените на събранието идеални части от общите части на сградата,
„въздържали се“ гласували 23,080% идеални части от общите части на сградата, представляващи
18,148% от представените на събранието идеални части от общите части на
сградата. По т. 2 от дневния ред – не е проведено гласуване, тъй като не е
представен писмен отчет за дейността на контрольора. По т. 3 са гласувани
предложения за избор на управител/управителен съвет като е отчетено мнозинство
за избор на досегашния управител М. за срок от две години, както следва: „за“ -75,241%
идеални части от общите части на сградата, представляващи 59,162% от
представените на събранието идеални части от общите части на сградата; „против“
-1,679% ид.ч. от общите части на сградата, представляващи 1,320% от
представените на събранието идеални части от общите части на сградата,
„въздържали се“ - 23,080% идеални части от общите части на сградата, представляващи
18,148% от представените на събранието идеални части от общите части на
сградата. По т. 4 е проведено гласуване за избор на контрольор като в резултат
от проведеното гласуване за контрольор е отчетено мнозинство за избор на С. Б.,
както следва: „за“ - 61,782% идеални части от общите части на сградата,
представляващи 47,764% от представените на събранието идеални части от общите
части на сградата; „против“ -2,961% ид.ч. от общите части на сградата,
представляващи 2,289% от представените на събранието идеални части от общите
части на сградата, „въздържали се“ - 35,257% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 27,257% от представените на събранието идеални части
от общите части на сградата. Мнозинството е отчетено след напускане на
събранието на С.Р., при кворум 77,310%. След приключване на гласуването на
предложението събранието продължава в присъствието на Р., при кворум 78,630%. По
т. 5 е отчетено мнозинство с откритата на ЕС разплащателна сметка да оперира
г-н М., както следва: „за“ 75,241% идеални части от общите части на сградата,
представляващи 59,162% от представените на събранието идеални части от общите
части на сградата; „против“ са гласували 0,000% ид.ч. от общите части на
сградата, представляващи 0,000% от представените на събранието идеални части от
общите части на сградата, „въздържали се“ гласували 24,759% идеални части от
общите части на сградата, представляващи 19,468% от представените на събранието
идеални части от общите части на сградата. Събранието напускат М. Ф. и И. П. и
събранието продължава с представени 73,195% идеални части от общите части на
етажната собственост. По т. 6 е отчетено мнозинство за бюджет за сезон
2019/2020г., както следва: „за“ 73,403% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 53,727% от представените на събранието идеални части
от общите части на сградата; „против“ са гласували 26,597% ид.ч. от общите
части на сградата, представляващи 19,468% от представените на събранието идеални
части от общите части на сградата, „въздържали се“ гласували 0,00% идеални
части от общите части на сградата, представляващи 0,00% от представените на
събранието идеални части от общите части на сградата. По т. 7 е отчетено
мнозинство, както следва: „за“ 73,403% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 53,727% от представените на събранието идеални части
от общите части на сградата; „против“ - 3,127% ид.ч. от общите части на
сградата, представляващи 2.289% от представените на събранието идеални части от
общите части на сградата, „въздържали се“ - 23,470% идеални части от общите
части на сградата, представляващи 17,179% от представените на събранието
идеални части от общите части на сградата. В резултат за начало на финансовата
година се приема 01.04.2019г. и край 01.09.2019г. като заплащането на дължимите
от собствениците вноски да се извърши в срокове: 1-ва вноска в срок до 01.04.
на текущата година, 2-ра вноска в срок до 01.09. на текуата година. По т. 8 е гласувано
решение собствениците, които не са изпълнили задължението си за заплащане на
дължимите вноски първа вноска до 01.06.2019г., втора до 01.11.2019г. да вземат
мерки за заплащане. По т. 9 е гласувано решение за предприемане на мерки срещу собствениците,
които не са вписали в книгата на собствениците. Преди обсъждане по т. 10 от
дневния ред събранието напускат С. М. и А. П. и събранието продължава при
кворум 69,854% от представените общи части на сградата. По т. 10 е отчетено
гласуване управителят да сключи договори с изпълнители на услуги по поддържане
на сградата и прилежащите територии, необходимите технически, административни и
правни услуги, банково обслужване, охрана на сградата като „за“ са гласували 72,130%
идеални части от общите части на сградата, представляващи 50,386% от
представените на събранието идеални части от общите части на сградата; „против“
са гласували 0,00% ид.ч. от общите части на сградата, представляващи 0,00% от
представените на събранието идеални части от общите части на сградата,
„въздържали се“ гласували 27,870% идеални части от общите части на сградата,
представляващи 19,468% от представените на събранието идеални части от общите
части на сградата. Протоколът е подписан от председател и секретар
–протоколист.
Представено е съобщение до собствениците
на самостоятелни обекти в сграда на к-с „ЛАГУНА 3”, че протоколът от
проведеното ОС на 07.02.2019г. е изготвен. Съставен е протокол, че на
14.02.2019г. управителят М. е поставил на информационното табло до входните
врати на етажната собственост съобщението, че протоколът е изготвен. Протоколът
е съставен в присъствието на свидетеля С. Ч.. На 15.02.2019г. е депозирано възражение
по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС от С. Ч. за допуснати грешки в протокола от проведеното
ОС. Представя се протокол за поправка на съдържанието на протокол от ОС,
проведено на 07.02.2019г. на собствениците на самостоятелни обекти к-с „ЛАГУНА
3“ като е допусната поправка относно неправилно посоченото в протокола от ОС на
ЕС, че събранието се провежда в к-с Лагуна 3, ап. В-9 с идентификатор
51500.507.200.1.23 вместо правилното к-с „Лагуна-3“, офис, вх. Б, ет. 0, с
идентификатор 51500.507.200.1.96. Допусната е поправка в броя на участниците
като неправилно било посочено на стр. 4 - 75 вместо 76 участника, както и е
допусната поправка, че не били вписани обсъдените приходи за ЕС – 68046,70 лева
и затова бюджетът на ЕС за сезон 2019/2020г. е с размер на планирани приходи
68046,70 лева, който се определя от размера на планираните за ЕС разходи.
Представя се от ищеца извлечение от протокол
от ОС на ЕС к-с „Лагуна“ от 06.03.2017г. (7/25 стр.), на което т. 1 е одобрено
площообразуване на сграда с идентификатор 51500.507.200.1 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, комплекс „Лагуна“. Представя от
ответника извлечение от протокол от ОС на ЕС на комплекс „Лагуна“ с
идентификатор 51500.507.200.1 от 06.03.2017г., съгласно който т. 6 е прието
решение за създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“.
Представя се договор за месечен абонамент
на плувен басейн от 28.07.2017г. сключен между етажната собственост „Лагуна 3”
и „Аква Лайн Спа” ООД, с който последното се задължило да извършва поддръжка на
басейн в гр. Несебър, сграда Лагуна – 3 срещу възнаграждение уговорено в
договора.
Представя се договор за абонаментно и
техническо обслужване в ЕС на комплекс „Лагуна“.
Пред РС е проведено едно открито съдебно
заседание като процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба,
моли да се приемат представените писмени доказателства и оттегля искането си за
разпит на свидетел. Процесуалният представител на ответника поддържа отговора
на исковата молба, разпитани са свидетели. От разпита на св. Деркунская се
установява, че същата е собственик на обект в комплекс „Афродита Палас“.
Присъствала на събрание в к-с „Лагуна 3“ на 07.02.2019г. като пълномощник на собственици в комплекса,
което пълномощно й дал В. М. като пълномощник на етажни собственици. ОС се
провело в офиса на вх. Б, имало преводач, който превеждал и нямало такива,
които да не разбират какво се говори, били обсъждани разходи, след което били
приети и приходи. От разпита на св. В. се установява, че на 07.02.2019г.
присъствал на събрание на к-с „Лагуна 3“ като пълномощник на собственици.
Събранието се провело в офис 9 на вх. Б, имало преводач, който превеждал, не си
спомня някой да е съобщавал, че не разбира за какво става въпрос на ОС. Освен
разходи били гласувани и приходи. Присъствали между дванадесет и петнадесет
човека, офисът бил пълен, живял временно в комплекса безвъзмездно.
С постановеното решение РС Несебър е
намерил, че поканата е надлежно обявена, събранието е проведено съгласно
обявения дневен ред на определения ден и място, счетени са за неоснователни
твърденията, че имало пълномощници, представляващи повече от трима етажни
собственици като е намерено, че В. М. и Н. М. са представлявали до трима етажни
собственици. Прието е, че е налице необходимия кворум и са гласувани решения по
дневния ред с мнозинство. Исковете са счетени за неоснователни и са отхвърлени.
Предвид така приетата фактическа
обстановка от правна страна съдът намира следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата. Решението на РС Несебър е валидно и допустимо.
Разпоредбата на чл.
40 ЗУЕС
предвижда потестативно (преобразуващо) право на всеки собственик на обект в
етажната собственост да може да се защити срещу решения на общото събрание на
етажната собственост. Искът трябва да бъде предявен в предвидения от закона
преклузивен 30-дневен срок, който тече от оповестяването на решението по реда
на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС.
За да бъде отменено решението на общото събрание, следва да бъде установено
пълно и главно, че: 1) решението на ОС на ЕС противоречи на императивни правни
норми или на разпоредби, установени с правилника за вътрешния ред; 2) решението
е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника за вътрешния ред
процедури и правила за вземане на решение; 3) решението е взето по въпроси,
които са извън компетентността на ОС на ЕС, която е предвидена в чл.
11 от ЗУЕС;
4) решението е взето при нарушен ред за свикване на общото събрание.
Доказателствената тежест между страните се разпределя по правилото на чл.
154, ал. 1 ГПК,
съгласно което всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава
своите искания и възражения. В този смисъл в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик
на обект в сградата и че е проведено ОС, на което са гласувани решения, а
ответникът следва да установи пълно и главно, че решението е взето при надлежно
свикано и проведено общо събрание, както и че взетото решение не противоречи на
императивни материалниправно норми. На отмяна подлежат положителните решения на
ОС на ЕС, т. е. тези с които се приема предложение, но не и тези с които се
отхвърля предложение, защото съдът не може да вземе решение вместо общото
събрание – така Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I
г. о.
Не е спорно и се установява от
доказателствата, че ищецът е активно легитимиран да предяви иска по чл. 40 ЗУЕС. ОС на ЕС е свикано от управителя съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1,
т. 1 ЗУЕС. Поканата за свикване е подписана от управителя и съобщението е
поставено на входната врата на комплекс „Лагуна-3“ на 30.01.2019г. в 13,00 часа, което е отбелязано на поканата
и е съставен протокол (л. 77). Поканата е поставена седем дни преди датата на
събранието, поради което е спазена разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Съдът
счита, че са неоснователни изложените във въззивната жалба възражения, че
събранието не е проведено съобразно обявената покана. От показанията на свидетелите,
макар и да излагат свои собствени възприятия, се установява, че са присъствали
на събранието и то е проведено на обявеното с поканата място, но поради
допусната техническа грешка в протокола е записано място различно от реалното и
затова с протокол за допусната поправка е поправено като е посочено, че е
проведено в к-с „Лагуна-3“, офис, вх. Б, ет. 0, обект с идентификатор
51500.507.200.1.96. Не се установява да е налице несъответствие и на часа, в
който се твърди, че е проведено събранието – регистрацията е започнала в 11,00
часа, както в било обявено.
Протоколът отговаря на изискванията на чл.
16, ал. 5 и е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото
събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване - съставя се в 7-девен срок, подписва се от
председателя и протоколчика, които удостоверяват верността на вписаните
обстоятелства. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици
чрез обявление на видно място в етажната собственост, за поставянето на което
също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно
управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се
посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението - чл.
16, ал. 7 ЗУЕС,
а при поискване се предоставя и копие от протокола. По този начин се проверява
още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен
собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му
на всички. Предвиден е срок от 7 дни от оповестяване на протокола, в който
етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието,
респективно достоверността на взетите решения. След изтичане на срока за
оспорване на съдържанието, протокола се стабилизира. В случая ищецът не е
намерил основания да поиска поправка на протокола. Видно е, че протоколът от проведеното
ОС е подписан от председател и протоколчик, изготвен е в законния срок и е
поставено съобщение за изготвянето му съгласно протокол л. 68, поради което са
неоснователни възраженията, че не е било поставено съобщение за изготвянето. В
законния срок ищецът е предявил иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията.
Съдът намира обаче, че от събраните
доказателства не се установяват предпоставките за законосъобразното провеждане
на ОС на ЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС събранието се
провежда, ако присъстват лично или чрез представител собственици на най-малко
67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Не е спорно и
се установява по делото, че В. М. и Н. М. са упълномощени от повече от три лица
да ги представляват на общото събрание, след което В. М. и Н. М. са
преупълномощили други лица за представителство на ОС. Относно възраженията на
въззивника, че неправилно са допуснати от въззивна инстанция представени с
отговора на въззивна жалба пълномощни съдът счита, че следва да посочи, че
доказателственото искане не е преклудирано доколкото в първа инстанция ищецът
не е възразил за липсата на соченото пълномощно и съдът не е дал указания за
неговата липса. В този смисъл пълномощните бяха представени пред ОС Бургас и
доказателственото искане като допустимо, необходими и относимо е уважено.
Съдебният състав намира, че е
основателно възражението, че е налице нарушаване на забраната на чл. 14, ал. 4 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба едно лице може да
представлява най-много трима собственици и/или ползватели. Разпоредбата на
закона е императивна, същата следва да се тълкува стриктно с оглед на нейния смисъл
и цел, а именно решението да бъде взето действително с оглед волята на
мнозинството, а не тази воля да се подменя. В първоначалните пълномощни липсва
посочване как да се гласува по въпросите от дневния ред, не е посочено
конкретно лице, което е допустимо да се преупълномощи, нито е заявено знание на
упълномощителя, че пълномощникът е получил пълномощни от повече от трима
собственици/ползватели да гласува на ОС. Правните последици възникват за
упълномощителя, но от значение е първоначалното упълномощаване, което е в
нарушение на закона, а не последващото преупълномощаване по отношение на
допустимия брой представлявани собственици, тъй като с първоначалното
упълномощаване се определя обема на представителната власт, включително за
какво решение да се гласува (в този смисъл БОС се е произнесъл и в Решение №
17/20.03.2017г. по в.гр.д. № 176/2017г.). Настоящият въззивен състав намира, че
само на това основание всички взети решения от общото събрание са опорочени и
са налице основания за тяхната отмяна поради изначално незаконосъобразно упълномощаване,
в резултат, от което провеждането на
събранието е в нарушение на разпоредбата на чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС. Ето защо са налице основания
за отмяна на взетите решения и постановеното в обратен смисъл решение на РС
следва да бъде отменено, а предявената
претенция по ЗУЕС – уважена.
На основание чл.
81 ЗЗД съдът дължи произнасяне и по разноските. Предвид основателност на
предявеният иск, разноските следва да се присъдят в полза на ищеца. Ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 520 лева за две
съдебни инстанции в това число за заплатен адвокатски хонорар и държавни такси.
На основание чл.
280, ал. 3, т. 2 от ГПК предвид обстоятелството, че се касае за иск с
правно основание чл.
40 от ЗУЕС
настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Воден от горното, Окръжен съд Бургас
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 162/14.08.2019г. по
гр.д. № 239/2019г. по описа на Районен съд Несебър
И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТМЕНЯ по иск с правна квалификация чл.
40 ЗУЕС, предявен от С.В.Р. гражданин на ***, роден на **.**.****г. с адрес ***
решенията на Общо събрание на Етажна собственост на комплекс „Лагуна-3“
гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг-запад, сграда с идентификатор 51500.507.200.1 по
плана на гр.Несебър, представлявана от В. И. М., обективирани в протокол от 07.02.2019 г.
ОСЪЖДА Етажна собственост на
комплекс“Лагуна-3“ гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг-запад, сграда с идентификатор
51500.507.200.1 по плана на гр.Несебър, представлявана от В. И. М. да
заплати на С.В.Р. гражданин на ***,
роден на **.**.****г. с адрес *** сумата в размер на 520 (петстотин и двадесет)
лева – разноски за две съдебни инстанции.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2. мл.с.