№ 180
гр. Габрово, 10.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Ива Димова
Членове:Симона Миланези
Велемира Д.
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Велемира Д. Въззивно гражданско дело №
20234200500127 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Д. П. П. от гр. Габрово чрез
пълномощника й адвокат С. И., против Решение № 541/04.11.2022г, по гр. д.
№ 226/2022г. на Габровски РС, с което на осн. чл. 19 ал.3 от ЗЗД е ОБЯВЕН
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 15.10.2018г. в град Габрово предварителен
договор, с нотариална заверка на подписи, с рег. № 4390/15.10.2018 г. на
нотариус Н.М., с рег. № 165 на НК на РБ, между Д. П. П., ЕГН **********, с
адрес: гр. Габрово, ул. А. *, в качеството на ПРОДАВАЧ и С. К. Д. , с ЕГН
**********, с адрес: гр. Габрово, ул. „П.Б."***, в качеството на КУПУВАЧ за
покупко-продажба на недвижим имот, а именно: 2/10 /две десети/ идеални
части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /четиринадесет хиляди
двеста и осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири/ по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със
заповед № РД- 18-64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, улица "А." *, с площ:
2749,00 /две хиляди седемстотин четиридесет и девет/ квадратни метра /а
съгласно измението на кадастралната карта от 03.11.2021 г. имотът е с площ
1
278 кв. м./; трайно предназначение на територията-урбанизирана; начин на
трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м,/; номер по предходен план: 57,
квартал 12, парцел: VIII, IX; съседи: ***, ***, ***, ***, ***. ***, заедно със
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.1.2 /четиринадесет хиляди
двеста и осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири точка
едно точка две/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
Габрово, одобрени със заповед № РД-18- 64/26.10.2007 г. на Изпълнителния
директор на АГКК; Последно изменение със заповед № КД-14-07-
282/23.07.2012г. на Началник на СГКК-град Габрово / към настоящия момент
последното изменение на КК и КР, засягащо самостоятелния обект е от
03.11.2021 г./; самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/,
разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1 /едно/; с
площ: 46.00 /четиридесет и шест/ квадратни метра; прилежащи части: маза;
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***.1.1; ***.1.3;
под обекта: няма; над обекта: няма, за цена от 13000 лева.
Според жалбоподателката обжалваното решение е постановено в
нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила и е
необосновано. Сключеният между страните предварителен договор за
продажба на недвижим имот бил прекратен с изтичане на срока за сключване
на окончателен договор – 20.01.2022г. Алтернативно бил развален с
оспорването от страна на ищцата направено пред нотариус И.К. относно
собствеността на прехвърлителката върху имота и изразеното желание за
сключване на нов предварителен договор. Неправилни били изводите на
районния съд, че ставало въпрос само за „преоформяне” на договора. Не били
обсъдени и показанията на разпитаните от съда нотариуси.
По изложените съображения се прави искане за отмяна на обжалваното
решение и постановяване на ново, с което искът да бъде отхвърлен.
Претендира се за присъждане на направените по делото разноски.
В законния срок е постъпил писмен отговор от ответницата по жалбата,
която я оспорва като неоснователна и прави искане за потвърждаване на
обжалваното решение.
Въззивният съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и
наведените от страните доводи, намира че първоинстанционното решение е
2
валидно и допустимо.
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова
молба с вх. № 923/09.02.2022г. депозирана от С. К. Д., с ЕГН **********
срещу Д. П. П., ЕГН **********, за обявяване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот за окончателен , на основание чл. 19
ал.3 от ЗЗД.
В първоинстанционното производство е безспорно установено, че на
15.10.2018г. между Д. П. П. в качеството но продавач и С. К. Д. в качеството
на купувач е сключен писмен предварителен договор с нотариална заверка на
подписите, по силата на който продавачът се е задължил да продаде на
купувача и да му прехвърли собствеността и владението на следния свой
собствен недвижим имот : 2/10 /две десети/ идеални части от ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор *** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет
точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири/ по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със заповед № РД- 18-
64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления
имот: град Габрово, п.к. 5300, улица "А." *, с площ: 2749,00 /две хиляди
седемстотин четиридесет и девет/ квадратни метра /а съгласно измението на
кадастралната карта от 03.11.2021 г. имотът е с площ 278 кв. м./; трайно
предназначение на територията-урбанизирана; начин на трайно ползване -
ниско застрояване /до 10 м,/; номер по предходен план: 57, квартал 12,
парцел: VIII, IX; съседи: ***, ***, ***, ***, ***. ***, заедно със самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ***.1.2 /четиринадесет хиляди двеста и
осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири точка едно
точка две/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово,
одобрени със заповед № РД-18- 64/26.10.2007 г. на Изпълнителния директор
на АГКК; Последно изменение със заповед № КД-14-07-282/23.07.2012г. на
Началник на СГКК-град Габрово / към настоящия момент последното
изменение на КК и КР, засягащо самостоятелния обект е от 03.11.2021 г./;
самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/, разположена в
поземлен имот с идентификатор № ***, предназначение на самостоятелния
обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1 /едно/; с площ: 46.00
/четиридесет и шест/ квадратни метра; прилежащи части: маза; съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***.1.1; ***.1.3; под обекта:
няма; над обекта: няма, за цена от 13000 лева.
3
Заплащането на цената било договорено да се извърши, както следва:
325 лв. от нея в деня на подписване на предварителния договор и останалите
12 675 лв. на 39 равни ежемесечни вноски от по 325 лв. по банкова сметка на
продавача. Договорената цена е изплатена на ответницата по делото, което се
признава от нея. Плащането е станало в брой като по-голямата част от
вноските са заплатени от бащата на купувачката, но за нейна сметка. Тези
обстоятелства не са оспорени от страните.
Съгласно предварителния договор крайният срок за сключване на
окончателен договор за покупка- продажба на имота е 20.01.2022 г.
От събраните доказателства се установява, че на 19.01.2022г. страните
са отишли при нотариус И.К. за извършване на покупко-продажбата на имота
във формата на нотариален акт. Нотариус К. отказал да изповяда сделката,
тъй като счел, че представените документи не доказват собствеността на
прехвърлителката върху посочените в предварителния договор идеални части
от собствеността върху земята. Това довело до конфликт между страните.
Ответницата се консултирала с нотариус Н.М., която й казала, че са налице
предпоставките за изповядване на покупко-продажбата. Ищцата обаче
отказала да бъде изповядана сделката при нотариус М. и поискала
предварителният договор да бъде преоформен, съгласно изискванията на
нотариус И.К.. Ответницата не се съгласила. Притеснена да не изгуби имота,
който вече е изплатила ищцата С. Д. завела иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Дори и след това разговорите между
страните продължили докато на 04.04.2022 г. ответницата прехвърлила с
нотариален акт имота на трето лице срещу задължение за издръжка и гледане.
По време на изповядване на сделката в кантората на Нотариус М. се появила
ищцата С. Д., която информирала присъстващите, че е завела в Габровски РС
иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Сделката между ответницата Д. П. и третото лице била извършена на
04.04.2022 г. в 10 часа, като от приложените справки № 412612/04.04.2022 г. и
№ 412679/04.04.2022 г. на Агенция по вписвания, отпечатани в 10.40 часа и
10.43 часа не се установявало наличие на вписана искова молба по чл. 19 ал.3
от ЗЗД.
Видно от приложената в първоинстанционното производство справка
4
изх. Рег. № 94/14.07.2022г. на АВ, Служба по вписванията – гр. Габрово,
искова молба с вносител С. К. Д. е входирана на 04.04.2022г. в 10:58:21 часа с
вх. № 854, вписана под № 76, томІ, дело № 318, дв. вх. рег. 851/04.04.2022г.;
Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
издръжка и гледане с вносител нотариус Н.М. е входиран на 04.04.2022г. в
11:52:31 часа с вх. № 855, вписан е под № 112, том ІІІ, дело № 533, дв. вх. рег.
853/04.04.2022г.
Видно от представеното пред въззивната инстанция заверено копие от
Решение № 315/20.06.2023г. по гр. д. № 1129/2022г. по описа на ГРС, влязло
в законна сила на 11.07.2023г., е обявен за недействителен на осн. чл. 135 ал.1
от ЗЗД спрямо С. К. Д. договора за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за издръжка и гледане на следния недвижим имот:
САМОСТОЯТЕЛНЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор ***.1.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със
заповед № РД- 18-64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
последно изменение засягащо имота от 03.11.2021г., с адрес град Габрово,
улица "А." *, ет.2, находящ се на втория етаж от жилищна сграда с
идентификатор ***.1, с предназначение жилище – апартамент, разположен
на едно ниво, с площ от 46 кв.м., състоящ се от стая, дневна, кухня, баня,
тоалетна, коридор и чардак на горния етаж при съседи: отгоре - няма, отдолу
– няма, на същия етаж самостоятелни обекти с идентификатори ***.1.1 и
***.1.3, ведно с прилежаща маза на долния етаж с площ 15 кв. м., при
граници: отгоре – собствено жилище, изток – маза на С. К., запад – маза на
Камелия Василева, север – улица, юг – стълбище, както и 2/10 идеални части
от ЗЕМЯТА, където е построена сградата, представляваща ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор *** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет
точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири/ по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със заповед № РД- 18-
64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение
засягащо имота от 03.11.2021г., с адрес: град Габрово, п.к. 5300, улица "А." *,
с площ: 2748,00 /две хиляди седемстотин четиридесет и осем/ квадратни
метра ; трайно предназначение - урбанизирана територия; начин на трайно
ползване - ниско застрояване /до 10 м,/; номер по предходен план: 57, квартал
12, парцел: VIII, IX; при граници: ***, ***, ***, ***, ***. ***, при граници за
разпределеното ползване върху имота : на север – път и жилищна сграда, - на
5
изток ид. част от мястото на В.П., на юг – В.П., и на запад – път, с всички
подобрения и насаждения в тази част на имота, сключен между Д. П. П., ЕГН
********** с адрес гр. Габрово, ул. „А.” * и П.Л.И., ЕГН **********, с адрес
гр. Габрово, бел. „ Т.” ***, двамата с пълномощник адв. С. И. от АК –
Габрово, обективиран в Нотариален акт № 72,том І,рег. № 1269,нот. Дело
№68,ат 04.04.2022г. на Нотариус Н.М. с рег. № 165 а НК, действащ в района
на РС – Габрово.
При така установените фактически обстоятелства, въззивният съд
намира следното от правна страна :
Съгласно приетото в мотивите към т. 2 от ТР№ 2/09.07.2019г. по тълк.
дело №2/2017г. на ОСГТК на ВКС, за кредитора по предварителния договор е
налице правен интерес да предяви отменителния иск по чл. 135 ал.1 от ЗЗД и
съответно успешното му провеждане дава възможност да се обяви за
окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор,
поради което производството по чл. 135 от ЗЗД се явява преюдициално
спрямо производството по чл. 19 ал.3 от ЗЗД. В този случай само по
отношение на кредитора - ищец /поемател по предварителен договор/ при
уважаване на предявеният от него иск по чл. 135 от ЗЗД се счита, че имота не
е прехвърлен според изричното разпореждане на закона. Потестативното
право да се иска обявяване на предварителният договор за окончателен обаче
не е предмет на този иск, поради което решението по чл. 135 от ЗЗД не прави
ищеца собственик. Той може да поиска след успешно провеждане на
Павловият иск да се обяви договора за окончателен, но може и да не упражни
това свое право.
В настоящия случай искът по чл. 135 ал.1 от ЗЗД е успешно проведен
преди приключването на настоящото производство, поради което сключеният
предварителен договор между страните може да бъде обявен за окончателен.
Както правилно е приел първоинстанционният съд страните по делото са
сключили предварителен договор, имащ за предмет продажбата на подробно
описания в исковата молба имот като продавачката Д. П., която се
легитимира като собственик на имота с надлежно вписан в Агенция по
вписванията Договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите
от 10.08.2012г. Сключеният предварителен договор валидно е обвързал
страните по него, доколкото отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2
6
ЗЗД - сключен е в писмена форма с нотариална заверка на подписите,
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния продажбен
договор – предмет и цена. Недвижимият имот е индивидуализиран в
достатъчна степен чрез описанието му съгласно кадастралната карта.
Посочена е и дължимата цена в размер на 13 000 лева, като заплащането на
същата е извършено от купувача преди изтичане на уговорения краен срок за
сключване на окончателния договор.
Неоснователни са възраженията на ответницата, че с действията си на
19.01.2021 г. при нотариус К., ищцата е направила отказ от сключения
предварителен договор. Не отговаря на действителното положение и
твърдението, че купувачката е оспорила собствеността й върху имота.
Съображенията на нотариуса относно неправилно определените според него
идеални части от правото на собственост на продавачката върху земята, в
която е построен имотът обект на предварителния договор са станали
причина единствено сделката да не се изповяда в този ден. Последващите
действия на купувачката категорично сочат, че тя не се е отказала от
сключването на окончателен договор, като още на 09.02.2022г. е завела
настоящия иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, без междувременно да прекратява
контактите с ответницата, в опит да сключи окончателен договор за покупко
–продажба и дори е занесла документите за консултация при друг нотариус.
По делото липсват и изявления на страните в изискуемата писмена форма,
съгласно чл. 87 ал.1 от ЗЗД, за разваляне на сключения предварителен
договор, поради което е неоснователно възражението в тази насока.
След успешно проведения Павлов иск от ищцата като купувач по
предварителния договор срещу обещателката по договора и третото лице
придобило собствеността върху имота по силата на Нотариален акт № 72,том
І,рег. № 1269,нот. Дело №68,ат 04.04.2022г. на Нотариус Н.М. с рег. № 165 а
НК, извършената прехворлителна сделка е относително недействителна по
отношение на С. Д..
Исковата й молба по чл. 19 ал.3 от ЗЗД е вписана преди Нотариален акт
№ 72,том І,рег. № 1269,нот. Дело №68,ат 04.04.2022г. на Нотариус Н.М. като
с това са налице всички предпоставки за обявяване на процесния
предварителен договор за окончателен.
По изложените съображения обжалваното първоинстанционни решение
7
следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на делото жалбоподателката следва да заплати на
ответницата по жалбата направените във възивното производство разноски за
адвокатска защита в размер на 1 500.00 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №541/04.11.2022г., по гр. д. № 226/2022г.
на Габровски РС.
ОСЪЖДА Д. П. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. А. * ДА
ЗАПЛАТИ на С. К. Д., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „П.Б."***,
сумата 1 500 лева / хиляда и петстотин лева/ разноски за въззивното
производство, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от съобщаването
му на страните пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8