№ 40141
гр. София, 29.09.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ
като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело №
20251110122650 по описа за 2025 година
Ищецът С. С. К. твърди, че на 21.10.2021 г. сключил с ответника предварителен договор
за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот, представляващ Ателие № А10,
намиращо се в жилищна сграда с две секции, която към момента на сключване на договора
се предвиждало да бъде построена, съгласно одобрени инвестиционни проекти на 19.05.2021
г. от НАГ и Разрешение за строеж №107/20.05.2021 г., издадено от Главния архитект на СО,
влязло в законна сила на 10.06.2021г., която сграда е изградена в поземлен имот с
идентификатор 68134.4333.671 и който имот е със застроена плащ от 28,97 кв.м., на кота
+3,40 м., състоящо се от: стая и баня с тоалетна, както и балкон с площ 3,49 кв.м., при
съседи: Ателие №А11, Ателие №А9 и коридор, заедно с 1,03% идеални части от общите
части на сградата, съставляващи 5,43 кв.м., или с обща площ на ателието от 37,89 кв.м.,
ведно със съответните части от правото на строеж и съответните идеални части от правото
на собственост върху земята, върху което е построена сградата. В чл. 1, ал. 2 и чл. 2
/изменени с по-късно сключеното допълнително споразумение № 1/ била договорена
продажна цена в размер на 35 000 евро, платима по следния начин: 10 500 евро с ДДС,
представляваща задатък, която сума следвало да се плати след съставяне и подписване на
протокол за откриване на строителна площадка с краен срок 11.10.2021 г. /чл. 3, ал. 8.1/;
3 500 евро с ДДС, която сума следвало да бъде платена до 15 дни от издаването на Акт 14 и
издаване на удостоверение по чл. 185 Закон за устройство на територията ЗУТ/ - 11-10.2022
г. – 12 месеца от откриване на строителната площадка - /чл. 3, ал. 8.2/; 7 000 евро с ДДС,
платимо в срок от 15 дни от датата на уведомяване на купувача за поставяне на дограмата и
изолацията в сградата; 10 500 евро с ДДС, платими в деня на сключването на окончателния
договор, която крайна дата е 15 дни от датата на издаване на Акт № 15, т.е. 12 месеца след
подписването на Акт № 14 – до 11.10.2023 г. /чл. 3, ал.8.3/ и 3 500 евро с ДДС – окончателно
плащане в срок от 15 дни от датата на издаване на удостоврение за въвеждане в
експлоатация – 6 месеца след подписването на Акт № 15 – до 11.03.2024 г. /чл. 3, ал. 8.4/. По
аргумент на чл. 3, ал. 8.6 от предварителния договор ищецът твърди, че крайният срок за
завършване на строителството и прехвърляне на собствеността е 21.10.2024 г. Към датата на
подаване на исковата молба - 20.02.2025 г. ищецът твърди да е заплатил на ответника
следните суми: 10 500 евро (в равностойността в лева - 20 536,21 лв.) - на дата 21.10.2021 г.;
3 500 евро (в равностойността в лева - 6 845,40 лв.) - на дата 04.07.2023 г. и 7 000 евро (в
равностойността в лева -13 690,81 лв.) - на дата 27.08.2024 г.
При забава в отделните етапи на строителството, които обвързвали ищецът с плащането
на изброените парични суми, се дължал неустойка за всеки забавен етап. Издаването на
Акт № 14 следвало да стане на 10.01.2022 г. Действителното му осъществяване станало на
01.08.2022 г. Забавата била в размер на 205 дни. Била платена сума в общ размер на 14 000
1
евро / 10 500 евро на 21.10.2021 г. и 3 500 евро на 04.07.2023 г./. Договорената между
страните неустойка била 0.1% на ден и предвид на броя дни на забава – 205, то дължимата
неустойка била в размер на 2 870 евро за този етап.
Издаването на Акт № 15 следвало да стане на 10.01.2023 г. Платената сума била в размер
на 14 000 евро /заплатени на 21.10.2021 г. и 04.07.2023 г./ Периодът на забавата бил 179 дни
/от 10.01.2023 г. – 09.07.2023 г./ Дължимата неустойка за забава в размер на 0.1 % на ден
била в размер на 2 506 евро за този етап.
При забавено въвеждане в експлоатация неустойката следвало да бъде в размер на 0.1 %
на ден. Въвеждането в експлоатация следвало да стане на 10.07.2023 г. До 21.102.2024 г.
забавата била за 469 дни, което предполагало размерът на неустойката да е за сумата от 6 500
евро. Тъй като между страните била уговорена горна граница на дължимата неустойка от
3 500 евро, то за този етап на забава ищецът твърди, че му се дължи неустойка в размер на
3 500 евро.
Била предвидена и неустойка за забавяне на окончателния срок, който в случая бил за
периода 22.10.2024 г. – 19.02.2025 г. или 120 дни, което предполагало неустойката да бъде в
размер на 2 940 евро.
Сумарно гореизброените суми били в размер на 11 816 евро.
Между страните било договорено в чл. 3, ал. 8, т. 8.6, че при забава на изпълнителя да
завърши строителството на имота с удостоверение за ползване/въвеждане в експлоатация и с
предаване владението на същия, то дължало на възложителя неустойка съизмерима с един
задатък, който в конкретния случай бил в размер на 10 500 евро.
Въз основа на изложеното ищецът претендира ответника да му заплати сума в размер на
10 500 евро, представляваща неустойка за забавено строителство, съизмерима с платения
задатък, уговорена в чл. 3, ал. 8, т. 8.6 от сключения между страните на 21.10.2021 г.
предварителен договор, заедно със законна лихва за периода 22.10.2024 г. – 19.02.2025 г.
/датата, предхождаща тази на подаването на исковата молба/, заедно със законна лихва от
20.02.2025 г. /датата на подаване исковата молба/ до окончателното плащане. В условията на
евентуалност се претендира заплащането на сума в размер на 11 816 евро –
представляваща сбор на неустойките, дължими при забавено изпълнение на отделните
етапи, договорени от страните в чл. 3, ал. 8, т. 8.5 вр. т. 8.2, 8.3 и 8.4 сключения между тях
предварителен договор с дата 21.10.2021 г. Претендира разноски.
Ответникът „Монтевидео – Резидънс“ ЕООД оспорва допустимостта на
производството и основателността на предявените искове. Сочи, че искът за сума в размер
на 10 500 евро е предявен след вече предявените с първоначалната искова молба четири
кумулативно съединени иска за четири вида неустойки, но тъй като той ставал главен иск, а
първоначално предявените-евентуални, то правилото на чл. 214 ГПК не се прилагало и
производството по този иск следвало да бъде прекратено като недопустимо. По отношение
основателността на исковете счита, че между страните била договорена горна граница на
дължимата неустойка, която не би могла да бъде над 3 500 евро. Между страните не била
договаряна сумарност на неустойката. Периодите на забава били произволни и
недоказани. Недопустимо било да се припокрива периода на неустойката за забавено
въвеждане в експлоатация и за забавяне в окончателния срок. Още повече че последния вид
твърдяна неустойка не била договаряна. Поддържа, че неустойка в размер на 10 500 евро се
дължала при разваляне на договора, като се аргументира с разпоредбата на чл. 8.6 от
предварителния договор. Сочи, че забавянето в сроковете на отделните етапи се дължало на
необходимостта от преработка по смисъла на чл. 154 ЗУТ на проектната документация в
част архитектура по отношение на секция А и секция Б, част конструктивна, електро, ВиК,
ОВК Геодезия и Пожарна и аварийна безопасност. Така посочените преработки били
заявени за одобрение на дата 15.03.2024 г., като към датата на подаване отговора на исковата
молба – 04.08.2025 г. Незавършеността на тази административна процедура възпрепятствала
издаването на Акт № 15, респ. да се въведе сградата в експлоатация. За тези промени
ищецът бил уведомен чрез електронната му поща през м. януари 2025 г. и разписвайки се в
2
нотариална декларация за съгласие с преработките. Сочи, че за периода 01.12.2022 г. –
01.03.2023 г. строителните дейности по обекта били преустановени. Второто
преустановяване било за периода 15.03.2023 г. – 15.06.2023 г. За такава ситуация т. 5.3 от
договора предвиждала удължаване на останалите срокове с времето на преустановяване на
строителните работи. Поддържа, че строителните работи зависели и от климатичните
условия като от м. януари 2023 г. до датата на подаване отговора главният изпълнител на
обекта регистрирал 50 календарни дни сумарно, в които не имало възможност за СМР.
Поддържа, че дължимата неустойка не следвало да бъде над уговорения размер до 3 500
евро, формиран като 10 % от продажната цена в размер на 35 000 евро. По отношение на
първата претендирана сума на основание чл.8.2 във вр. с чл.8.5 от предварителен договор за
неустойка в размер на 2, 870.00 евро, дължима за забава на Акт № 14 поддържа, че в чл.З,
ал.8, т.8.1 от Договора било записано, че строителството започва на 11.10.2021 г., съответно
чл.8.2. сочел, че трябва да е наличен Акт 14 за приемане на конструкцията в срок от 12 месеца от
започване на строителството. Съответно това е 11.10.2022 г. Издаденият Акт № 14 за сградата е с дата
01.08.2022 г., тоест бил издаден предсрочно. По отношение на забавата в издаване на Акт 15 в
срок. Чл.8.3. сочел 12 месеца от дата на Акт 14. Съответно това следва да било август 2023 г.
Не било отчетено, че сградата е една, но с две секции - два входа - те имали отделно
издадени Акт № 14, и този за вход Б бил издаден на 15.11.2022 г. но доколкото в чл.8.3. от
договора било записано, че става дума за жилищната сграда като цяло и Акт 15 по
съществото си удостоверява приключване на строителството, то меродавна дата за
сдобиване с Акт 15 за сградата бил м. ноември 2023г. съответно претенцията на ищеца била
грешно изчислена и невярна. За последната претенция за Акт 16 - също била допусната
грешка, коректният срок бил м. май 2024 г. Въз основа на изложеното е поискано
прекратяване на делото като недопустимо или отхвърлянето на така предявените искове.
Претендира разноски в размер на 4 000 лв., представляващи адвокатско възнаграждение.
В молба с вх. № 306019/18.09.2025 г. ищецът С. К. е извършил по реда на чл. 232 ГПК
оттегляне на иска за обявяване на сключения между страните на 21.10.2021 г. предварителен
договор. Извършил е корекция на периодите, по отношение, на които се иска обезщетение в
размер на договорената неустойка за всеки един от етапите.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕКРАТЯВА на основание чл. 232 ГПК производството по предявения от С. С. К.
срещу „Монтевидео Резидънс“ ООД иск за обявяване за окончателен на сключения между
тях на 21.10.2021 г. предварителен договор.
Определението в тази му част подлежи на обжалване в едноседмичен срок с частна
жалба пред Софийски градски съд.
УКАЗВА на ищеца С. К. в едноседмичен срок от съобщението, с препис за ответника
да посочи 1/. дали изменя в съответствие с изменените периоди на претендираната
неустойка за всеки един етап от строителството, и размера на самата неустойка за всеки един
от тях 2/. Основанието за претендираната неустойка за периода на забавяне за окончателния
срок.
При неизпълнение в срок, производството по делото в тази му част ще бъде
прекратено.
НАСРОЧВА разглеждането на делото за открито съдебно заседание с дата 09.12.2025
г. от 11.00 ч., за която дата и час страните се считат редовно уведомени с получаване на
препис от настоящето определение.
ДОПУСКА на ищеца ССчЕ по задачи на ищеца в негова Молба с вх. №
306049/18.09.2025 г. при депозит в размер на 450 лв., вносим от него в едноседмичен срок от
съобщението.
3
НАЗНАЧАВА в.л. М. В. В..
ОТЛАГА произнасянето си по поисканата от ищеца СТЕ след вземането на
становище от ответника.
ДОПУСКА на ответника един свидетел при режим на довеждане за установяване
причината за забавяне изпълнението на отделните етапи от строителството.
УКАЗВА на направление „Архитерктура и градоустройство“ при Столична община с
адрес: гр. София, ул. „Сердика“ № 5 да представи на основание чл. 192 ГПК в едноседмичен
срок от съобщението заверено фотокопие на преписка № САГ20-АП00-400.
Ищецът следва да установи по предявените от него искове с правна квалификация чл.
92, ал. 1 ЗЗД сключването на предварителен договор с дата 21.10.2021 г., уговорените в него
неустойки и предпоставките за тяхната изискуемост. По предявения иск с правна
квалификация чл. 86, ал. 1 ЗЗД поставянето на длъжника в забава.
Ответникът следва да установи, по отношение на исковете за заплащане на неустойка,
уговарянето на една неустойка за забава за отделните етапи на строителството, заплащането
й при твърдения за това, забава в изпълнението на отделните етапи, която се дължи на
поведението на административния орган. По отношение на иска за мораторна лихва следва
да установи, че е изпълнил в срок задължението си.
УКАЗВА на ответника, че не сочи доказателства за забава в изпълнението, която се
дължи на трето лице.
ОБЯВЯВА за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на 21.10.2021 г. между
страните е сключен предварителен договор и договор за изработка със съдържанието в него.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат
становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат
съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са
съобщили по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да
уведомят съда за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички
съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената държавна
такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със спогодба е
необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта процесуален
представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация. Ако страните желаят да
използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или медиатор от
Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието
(http://www.justice.government.bg/MPPulicWeb/default.aspx?id=2).
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4