Р Е Ш Е Н И Е № 260025
гр. Пазарджик, 21.10.2020 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Пазарджишкият окръжен съд,
търговско отделение, в открито
заседание на двадесет и девети С., две хиляди и двадесета година в
състав:
Председател: Илиана Димитрова
като разгледа докладваното от съдия Димитрова т. д. N 251 по описа за 2019 година, за да
се произнесе, взе предвид следното:
Делото
е образувано по исковата молба на „ЕВВЕ СОРС“ ООД /в ликвидация/,
представлявано от ликвидатора Р.А.Х., против Б.М.К., ЕГН ********** ***.
Предявен
е иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижими имоти –земя и
сгради, основаващ се на разпоредбата на чл. 87, ал.3 ЗЗД, съединен с претенция
за връщане на имотите в патримониума на ищеца, като последица от развалянето на
договора. Вторият иск има облигационен характер и следва да се квалифицира като
такъв по чл. 55, ал.1, предл. 3-то ЗЗД във вр. с чл. 88, ал.1 ЗЗД, тъй като цели
връщане на даденото от продавача в изпълнение на договора, чието разваляне е
предмет на главния иск.
Недвижимите
имоти са намират в с. Виноградец, обл. Пазарджик, което определя местната
подсъдност на делото, а тяхната данъчна оценка, съответно – родовата подсъдност
на Пазарджишкия окръжен съд.
Обстоятелствата,
на които се основат исковете са следните:
Ищцовото
дружество продало на ответницата с нот. акт № , н. д. № на нотариус Н Х земя в
землището на с. Виноградец, м. Джамбазица, представляваща имот № , извън
границите на населениете места, с начин на трайно ползване „оранжерия“ и площ
112 400 дка, както и следните находящи се в имота сгради: манипулационна с
площ 507 кв.м.,битова сграда с площ 261,90 кв. м., склад-навес с площ 435 кв.
м.,протален пункт –КПП-проходна будка с площ 24 кв. м. и сграда /трафопост и
агрегатно/ с площ 75 кв. м.
Уговорената
продажна цена била в размер на 220 000 лв. с ДДС, от които: 190 000
лв. за земята и 30 000 лв. – за сградите, която продавачът трябвало да
плати, както следва:
В
срок до 31.12.2012 год. - 10,000.00 лв., от които 7,600.00 лв. земята и
2,400.00 лв. с ДДС за сградите;
В срок до
31.12.2013 год. - 20,000.00 лв., от които 15,200.00 лв. за земята и 4,800.00
лв. с ДДС за сградите;
В срок до
31.12.2014 год. - 40,000.00 лв„ от които 30,400.00 лв. за земята и 9,600.00 лв
с ДДС ja
сградите;
В
срок до 31.12.2015 год, - 60,000.00 лв., от които 46,800.00 лв. за земята и
13,200.00
лв. с ДДС за сградите;
В
срок до 3112.2016 год. - 90,000.00 лв. за земята.
В изпълнение на задължението, поето с договора за
продажба продавача предал на купувачката владението върху гореописания имот в
деня на нотариалното изповядване на сделката и вписването й в имотния регистър
в Службата по вписванията - Пазарджик.
На
15.10.2012 год. по партидата на „ЕВВЕ СОРС" ООД в ТРРЮЛНЦ било вписано
неговото прекратяване чрез ликвидация, като
и назначена ликвидатор - Р.А.Х.,
която съгласно чл. 268, ал. ТЗ има задължение да да довърши текущите сделки на
дружеството, да събере неговите вземания, да превърне останалото имущество в
пари и да удовлетвори кредиторите.
Ответницата
заплатила част от цената на имота в размер общо на 90,400.00 лв., от които:
На 31.08.2012 год. по банкова сметка - ***,000.00
лв.;
На
10.07.2013 год. по банкова сметка -***,200.00 лв.
На
01.08.2013 год. по банкова сметка - ***,800.00 лв.;
На
16.06.2015 год, по банкова сметка - ***,600.00 лв.;
На
07.07.2016 год. по банкова сметка - ***,600.00 лв.;
На
25.07.2016 год. по банкова сметка - ***,500.00 лв.;
На
26.07.2016 год. по банкова сметка - ***,600.00 лв.;
На
28.08.2016 год. по банкова сметка - ***,100.00 лв.;
На 31.12.2016
год. по банкова сметка - ***,000.00 лв.
На
18.07.2017 год. по банкова сметка - ***,000 .00 лв.;
На 19.07.2017
год. по банкова сметка - ***,000.00 лв.;
На
21.07.2017 год. по банкова сметка - ***,000.00 лв.;
Останала
незаплатени част от цената в размер на 129,600.00 лв., при краен срок за
плащане на всички дължими вноски - 31.12.2016 год., поради което ищецът счита,
че с оглед нормата на чл. 206, ал. 1 ЗЗД има правен интерес от развалянето на
договора за продажба на процесния недвижим имот. В конкретния случай
неизпълнението било близо 59 % от определената с договора цена, а законодателят
с изричната уредба на случаите на частично неизпълнение по договор за продажба
на изплащане, предвиждал основание за разваляне на договора тогава, когато
неизпълнението на купувача надхвърля 1/5 част от цената на вещта. Т.е. всяко
неизпълнение над 20 % на престацията па приобретателя при този вид договори се
третирало като съществено.
Със
Заповед за одобрение № РД-18-1031/02.05.2018 г. на кадастралните карти и
кадастралните регистри на Изпълнителния директор на АГКК процесният имот бил с
присвоен идентификатор с адрес област Пазарджик, община С., с. Виноградец, м.
„Джамбазица", вид собств. Частна, вид територия Земеделска, категория 5,
НТП Оранжерия с трайна конструкция, площ 112399 кв.м, идетичен със стар номер
000766.
Препис от исковата молба е връчен на ответницата,
която е подала писмен отговор в законния срок, в който не оспорва допустимостта
на исковете и признава първоначално сам част от обстоятелствата, на които ске
основават исковете: сключването на договора, частичното изпълнение на
задължението за заплащане на цената и липсата на пълно изпълнение от нейна
страна, както в уговорения срок, така и до настоящия момент и промяната в
идентификцията на имота след закупуването му, а именно с одобряването на КККР
за землището на с. В. със Заповед № РД-18-1031/ 02.05.2018г.
Възразява,
че размерът на частичното плащане е по-голям от твърдения от ищеца, а именно
- 91 900лв. и съответно остават
неплатени вноски в размер на 128 100 лв., а не в посочения в исковата молба 129
600лв. Твърди, че разликата идва от платената на 19.06.2018г. по банкова сметка
***-продавач сума от 1 500лв. /за земята./,
което плащане било отразено в Извлечението от банковата сметка на „ЕВВЕ
СОРС" ООД /в ликвидация/, но не е описано в исковата молба.
При
и други възражения срещу главните искове и предявява насрещен иск за връщане на
част от платената от нея цена в размер на 57 300 лв., но в последното
съдебно заседание оттегля основните възражения, признава изцяло иска да
разваляне на договора и прави отказ от своя осъдителен иск за връщане на част
от платената цена. Приема да й бъде върната сумата от 10 000 лв., която
беше платена в брой от ищцовата страна в самото съдебно заседание, в изпълнение
на постигнато по рано извънсъдебно споразумение.
Отказът
от насрещен иск е допустим и направен по правилата на чл.233 ГПК, поради което съдът прекрати производството
по този иск,предявен от ответницата К. с правно основание чл.55,ал1.,предл.3 от ЗЗД. Определението е влязло в сила поради необжалването му в срок от страните и
съдът в настоящото производство не дължи произнасяне по претенцията за връщане
на част от платената цена, както и по направените от ищеца възражения за
прихващане, като средство за защита срещу насрещния иск на ответницата.
След
така описаното развитие на производството делото е обявено за решаване за
постановяване на решение по предявените от ищеца искове – за разваляне на
договора и за връщане на недвижимия имот, предмет на покупко-продажбата.
Исковете
са основателни и следва са бъдат уважени. На първо място следва да бъде взето
предвид, че в последното съдебно заседание ответницата Б.К. признава изцяло
иска за разваляне на договора и съществуването на самото потестативно право на
ищеца да бъде развален договора поради неизпълнението му от нейна страна.
Още
в отговора на исковата молба се признава факта на непълното/неточно в количествено
отношение изпълнение на паричното
задължение за заплащане на цената, с единственото възражение, че частичното
плащане е в по-голям размер от сочения в исковата молба. В последна сметка, в
съответствие с всички събрани доказателства за извършените плащания на части на
продажната цена, се установи, че общия размер на платеното от купувача е 91
900лв. и съответно остават неплатени вноски в размер на 128 100 лв.
Крайният
срок за изплащането на цената е изтекъл на 31.12.2016 г., а сборът от
неплатените вноски надвишава 1/5 от общата цена по договора, поради което не
може да се приеме, че неизпълнената част е незначителна по смисъла на чл. 87,
ал.4 от ЗЗД. Тази разпоредба логично се тълкува при прилагането и в съдебната
практика във връзка с чл. 206,ал.1 ЗЗД, която е специална и урежда развалянето
на договор на продажба на движима вещ на изплащане. Поради близката аналогия
със случаите на продажба на недвижими имот с уговорка за заплащане на цената на
части, би следвало да се възприеме предвидения в чл. 206, ал.1 ЗЗД количествен
критерий – неплащането на повече от 1/5 от общата цена на договора, като
определящ за преценка на неизпълнената част като съществена.
Ответницата-купувач
не е изпълнила остатъка от задължението си след получаване на препис от исковата
молба, нито е предложила изпълнение по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД.
С
това всички условия за разваляне на процесния договор са налице и предявения от
продавача по сделката конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал.3 ЗЗД следва
да бъде уважен.
Основателен
е и съединения в исковата молба при условията на евентуалност облигационен иск
за връщане на имота, като последица от разваляне на договора. Този иск не касае
вещно правни спорове по отношение на имуществото, предмет на разваления
договор, нито от значение за него е фактическата власт върху имота към настоящия момент. Формулиранато в
исковата молба искане да се постанови „възстановяване на правото на собственост
в патрмониума на ищеца, като последица от разваляне на договора“, следва да намери правното си основание в
разпоредбата на чл.
55,ал.1,предл.3-то от ЗЗД и да бъде уважен, за да се избегне неоснователно
обогатяване, след като договорът бъде развален. Това е така наречената
реституция на даденото на отпаднало основание, чието постановяване е в унисон и
с предписаното в нормата на чл.88,ал.1 ЗЗД „обратно действие“ на развалянето на
договорите.
В
последното съдебно заседание пълномощниците и на двете страни заявиха, че не
претендират присъждане на разноски, с което съдът е десезиран от произнасяне по
този въпрос.
По
изложените съображения Пазарджишкият окръжен съд
Р Е Ш И :
По иска на „ЕВВЕ СОРС“
ООД /в ликвидация/ - гр.София,
представлявано от ликвидатора Р.А.Х., против
Б.М.К., ЕГН ********** ***: Разваля договора за покупко-продажба, сключен с нот. акт № н. д. №г. на нотариус Н Х, с описан в акта
предмет: земя в землището на с.
Виноградец, м. Джамбазица, представляваща имот № , извън границите на населените
места, с начин на трайно ползване „оранжерия“ и площ 112 400 дка, както и
следните находящи се в имота сгради: манипулационна с площ 507 кв.м.,битова
сграда с площ 261,90 кв. м., склад-навес с площ 435 кв. м.,портален пункт
–КПП-проходна будка с площ 24 кв. м. и сграда /трафопост и агрегатно/ с площ 75
кв. м., с настояща идентификация на
поземления имот: поземлен имот с идентификатор,
в м. Джамбазица, по КККР на с. Виноградец, област Пазарджик, вид собств. - частна, вид
територия - земеделска, категория 5, начин на трайно ползване - Оранжерия с
трайна конструкция, с площ 112 399 кв.м и на
находящите се в него сгради, съответно: селскостопанска сграда с идентификатор
със застроена площ 509 кв. м., селскостопанска сграда с идентификатор със
застроена площ 264 кв. м., промишлена сграда с идентификатор със застроена площ
26 кв. м., сграда за енергопроизводство с идентификатор със застроена площ 107
кв. м., сграда за енергопроизводство с идентификатор със застроена площ 73 кв.
м. и сграда за енергопроизводство с идентификатор със застроена площ 264 кв. м.
ПОСТАНОВЯВА
ВРЪЩАНЕ на поземления имот и
находящите се в него сгради, описани подробно по-горе, в собственост на ищеца „ЕВВЕ СОРС“
ООД /в ликвидация/ - гр.София,
представлявано от ликвидатора Р.А.Х., след развалянето на договора, НА ОСН. ЧЛ.55, АЛ.,ПРЕДЛ.3
ОТ ЗЗД, като придобити от
ответницата на отпаднало основание.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред
Пловдивския апелативен съд в 2-седмичен срок от получаване на препис от
страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: