№ 18016
гр. С., 08.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20221110169913 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба от „Д.И.“ ЕООД против В. М. С., с която са предявени
обективно кумулативно съединени установителни искове по чл. 422 ГПК с правно
основание чл. 232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата в размер общо на
3635,57 лева, представляваща непогасена част от задължение в размер общо на 4160,57 лева,
представляващо от своя страна сбор от сумата в размер на 2125 лева непогасена наемна цена
по договор за наем от 10.03.2021 г. за месец септември, октомври, ноември и декември 2021г.
и за месец януари 2022 г., 740,57 лева сбор от непогасени задължения за консумативни
разходи – електроенергия, водоснабдяване и разходи за поддържане на етажната собственост
за месец септември, октомври, ноември и декември 2021 г. и за месец януари 2022 г. и 1295
лева неустойка за забавено плащане на наемните вноски и задълженията за консумативи за
месец септември, октомври, ноември и декември 2021 г. и за месец януари 2022 г., за
дължимостта на които вземания между страните по спора е сключено споразумение от
27.01.2022 г., иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за сумата в размер на 88 лева,
представляваща начислено за ползването на имота след прекратяване на договора за наем за
периода от 01.02.2022 г. до 15.02.2022 г. задължение включващо сума за ползване на имота в
размер на 70 лева, 15 лева за консумирана вода и 3 лева такса поддръжка на етажната
собственост, и иск с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за сумата в размер на 1782 лева,
представляваща разходи за отстраняване на нанесени от наемателя повреди в отдадения под
наем имот, констатирани с приемно-предавателен протокол от 15.02.2022 г., ведно със
законна лихва за забава върху претендираните суми, считано от подаване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение на 13.04.2022 г. до окончателно погасяване, за които суми
е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК №
16940/20.06.2022 г. по ч. гр. д. № 20005/2022 г. по описа на СРС, 127 състав, срещу която
длъжникът е подал възражение в срока по чл. 414, ал. 2 ГПК. Направено е искане сторените
от ищеца съдебни разноски в заповедното и настоящото производство да бъдат възложени в
тежест на ответника.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора възникнало
валидно облигационно правоотношение по договор за наем от 10.03.2021 г., по силата на
който ищецът предоставил на ответника за временно възмездно ползване имот, находящ се в
1
гр. Б., бул. „Е.“ № 60, ет. 3, ап. 6. Процесуалният представител на страната поддържа, че
договорът бил прекратен без предизвестие, считано от 01.02.2022 г. съгласно сключено
между страните споразумение от 27.01.2022 г. В исковата молба са изложени твърдения, че
съгласно соченото споразумение ответникът се задължил да заплати на ищцовото дружество
сумата в размер общо на 4160,57 лева, представляваща сбор от неплатени наемни вноски и
консумативни разноски за месец септември, октомври, ноември и декември 2021 г., и
мораторна неустойка в размер на 1295 лева, като задължението следвало да бъде погасено
на четири месечни вноски. Представителят на ищеца поддържа, че ответникът заплатил
единствено част от първата дължима вноска, поради което дължи сумата в размер още на
3635,57 лева. В исковата молба са изложени твърдения, че съгласно чл. 3 от посоченото
споразумение наемателят се задължил да освободи имота в срок до 01.02.2022 г., но В. М. С.
сторил това едва на 15.02.2022 г., за което обстоятелство от страните бил съставен
двустранен констативен протокол. Представителят на ищеца поддържа, че за допълнителния
срок на ползване на имота ответникът дължи общо 88 лева, от които сумата в размер на 70
лева за ползването на жилището, 15 лева за ползвана вода и 3 лева за поддръжка на етажната
собственост. В исковата молба са изложени твърдения, че при предаване на имота от
наемателя били констатирани нанесени повреди на жилището и обзавеждането, като
стойността необходима за отстраняване на повредите възлиза на сумата в размер на 1782
лева.
Препис от исковата молба и приложенията ведно с разпореждане по чл. 131 ГПК е
връчен на ответника на 23.01.2024 г., като в законоустановеният едномесечен срок от
получаване на съобщението, изтекъл на 23.02.2024 г., В. М. С. не е изразил становище по
исковата претенция. По делото е постъпило „възражение“ от 08.03.2024 г., наименувано
„отговор“, в което са изложени твърдения, че оборудването на имота е възстановено без
никакви вреди и са извършени допълнителни ремонтни работи, както и че предаденият
депозит в размер на 425 лева не е възстановен на ответника. В срока по чл. 414, ал. 2 ГПК
длъжникът оспорва дължимостта на вземанията по заповедта за изпълнение, като представя
разписки за извършени плащания в полза на заявителя. С възражението са оспорени
поддържаните от заявителя твърдения, че наемателят продължил да ползва процесния имот
след 01.02.2022 г.
С определението за насрочване на делото съдът е констатирал, че исковата молба в
частта относно претендираната неустойка не отговаря на изискванията за редовност
доколкото ищецът не е посочил основанието на договора, на което е начислено вземането,
как е формирано и периода, за който се претендира, като страната е предоставена
възможност да отстрани констатирания пропуск в срок до първото по делото открито
съдебно заседание. В проведеното открито съдебно заседание процесуалният представител
на ищеца е заявил, че не е в състояние да изпълни дадените указания, поради което с влязло
в сила протоколно определение исковата молба в частта относно сумата в размер на 1295
лева е върната, а производството прекратено. Съгласно указанията дадени с т. 13 от
Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. на ОСГТК, постановено по
някои спорни въпроси на заповедното производство, с прекратяване на образуваното
производство за установяване на дължимостта на вземането, за което е издадена заповед за
изпълнение се заличават с обратна сила последиците, които законът свързва с предявяването
на иска. Предвид изложеното и доколкото съдът е пропуснал едновременно с връщането на
исковата молба относно претендираната неустойка да обезсили издадената заповед за
изпълнение в сочената част това следва да бъде сторено с настоящия съдебен акт.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 235,
ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на
ответника, намира за установено от фактическа страна следното:
Като писмено доказателство по делото е приет договор за наем от 10.03.2021 г., по
силата на който ищецът в качеството на наемодател отдал под наем на ответника в
качеството на наемател ползването върху апартамент, находящ се в гр. Б., бул. „Е.“ № 60, ет.
3, ап. 6, хотел „М.“, като В. М. С. се задължил да заплаща месечен наем в размер на 425 лева,
2
дължим до двадесет и пето число на съответния месец. Съгласно чл. 3, ал. 1 от договора
наемателят се задължава при подписване на договора да внесе при наемодателя депозит в
размер на 425 лева, като ал. 2 предвижда, че депозитът не може да бъде използвал за
погасяване на задължения на наемателя, произтичащи от договора, а съгласно ал. 3 същият
се възстановява на наемателя в срок до десет дни след подписване на приемно-предавателен
протокол за връщане на имота и след погасяване на всички задължения, произтичащи от
съглашението. Съгласно чл.1, ал. 3 договорът се сключва за срок от една година, считано от
10.03.2021 г.
Съгласно споразумение между страните от 27.01.2022 г. договорът за наем се
прекратява без предизвестие, считано от 01.02.2022 г. Прието е, че към датата на сключване
на споразумението наемателят дължи на наемодателя сумата в размер на 2125 лева,
представляваща незаплатена наемна цена за месец октомври, ноември и декември 2021
година и месец януари 2022 година, сумата в размер на 75 лева, представляваща непогасено
задължение за консумирана вода за месец септември, октомври, ноември и декември 2021
година и месец януари 2022 година, сумата в размер на 633,57 лева, представляваща
незаплатено задължение за консумирана електрическа енергия за месец септември,
октомври, ноември и декември 2021 година и месец януари 2022 година и 32 лева,
представляваща незаплатена такса за поддържане на етажната собственост за месец
септември, октомври, ноември и декември 2021 година и месец януари 2022 година.
Като писмено доказателство по делото е приет приемно-предавателен протокол от
15.02.2022 г. за предаване на владението върху имота, като в документа са описани
елементите от обзавеждането и оборудването на жилището, които са предадени в лошо
състояние – единично легло, матрак, смесител за мивка / баня/, ключ единичен за осветление
и стени. По делото е представена фактура № **********/21.02.2022 г. за сумата в размер на
1782 лева, представляваща стойност на ремонтни дейности по отделни пера, ремонт на
единично легло, както и сглобяване на телевизионен шкаф и почистване на ап. 11 и ап. 6,
находящи се на бул. „Е.“ № 60.
Като писмени доказателства в настоящото производство са приети разписки за
платени от ищеца в полза на ответника суми, както следва: 512 лева на 29.12.2021 г. и 525
лева на 27.01.2022 г.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
В доказателствена тежест на ищеца по предявените искове с правно основание чл.
232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД и чл. 231, ал. 1 ЗЗД е да установи при условията на пълно и
главно доказване валидно възникнало наемно правоотношение между страните по спора,
елемент от съдържанието на което да е задължението на процесуално легитимирания
ответник да престира определена парична сума - наемна цена за ползването на вещ,
предаване на вещта, настъпила изискуемост на задължението за заплащане на наемна цена и
размера на вземането, размерът на дължимите и незаплатени от ответника разходи свързани
с ползване на вещта, както и нанасянето от страна на процесуално легитимирания ответник
на повреди в отдадения под наем имот и стойността необходима за отстраняване на
повредите.
В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 236, ал.
2 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване възникването на валидно
наемно правоотношение между страните по спора, прекратяване на договора за наем, че
ответникът е продължил да ползва имота след прекратяване на договора при
противопоставяне на наемодателя, размерът на обезщетението и задълженията свързани с
ползване на вещта.
Първият елемент от фактическия състав на претенцията е установяването от страна
на ищеца наличието на валидно облигационно отношение с ответника за наем на процесния
имот. Договорът за наем по правило е неформален / така Решение № 238/04.09.2013 г. по т. д.
№ 123/2011 г. на II т. о. на ВКС/, като за валидно възникване на наемното правоотношение
следва да е налице съгласие на страните относно съществените елементи на договора: 1.
3
вещта, която се предоставя за временно ползване и 2. възнаграждението /наемната цена/.
Съдът намира, че от представения по делото договор за наем от 10.03.2021 г. се установява,
че между страните по спора е възникнало облигационно правоотношение с предмет
отдаване на описания в съглашението недвижим имот срещу месечна наемна цена от 425
лева, като съгласно чл. 5, ал. 1, б. „а“ наемателят се задължава да заплаща всички такси и
разходи по поддръжка на имота, приети от ОС на ЕС, и съгласно б. „в“ всички комунални
разходи.
Съдът намира, че дължимостта на вземанията за незаплатени наемни вноски и
разходи свързани с ползването на отдадения под наем имот се установява от сключеното
между страните по договора споразумение за прекратяване на действието му, в което е
обективирано признание за неизгоден от гледна точка на ответника факт – неизпълнение на
описаните в документа задължения. Съгласно трайната съдебна практика, обективирана в
Решение № 51/21.07.2010 г. по т. д. № 528/2009 г., ВКС, I ТО, Решение № 72/05.04.2010 г. по
т. д. № 2645/2002 г., ВКС, IV ГО, Решение № 29/23.07.2019 г. по т.д. № 1212/2018 г. на ВКС, I
ТО, частният писмен документ се ползва с материална доказателствена сила, когато
удостоверява неизгодни за издателя му факти. Следва да бъде отбелязано, че ответникът не
оспорва нито авторството на документа, нито смисъла на изявленията на страните,
обективирани в същия, поради което съдът приема, че към 27.01.2022 г. наемателят дължи
сумата в размер на 2125 лева непогасени наемни вноски за периода от 01.09.2021 г. до
31.01.2022 г., както и сумата в размер общо на 740,57 лева, представляваща консумативни
разноски – разходи за управление и поддръжка на етажната собственост, В и К услуги и
електроенергия.
Във връзка с представените от ответната страна разписки за плащане на първо място
трябва да бъде отбелязано, че съгласно процесния договор за наем наемателят при
извършване на плащане на задълженията, произтичащи от съглашението по банков път,
следва да посочи месеца и годината на наемната вноска, която погасява. В случая нито една
от представените разписки не съдържа подобна информация, поради което и предвид
направеното от наемателя признание, инкорпорирано в споразумението от 27.01.2022 г.,
относно размера на непогасените задължения и периода, за който се отнасят, не може да се
приеме, че ответникът е изправна страна по договора. Доколкото извършеното от ответника
плащане на 27.01.2022 г. е съобразено от кредитора, исковата претенция по чл. 232, ал. 2,
пред. 1 и пред. 2 ЗЗД се явява основателна.
Във връзка със заявеното от ответника възражение за прихващане с даден по
договора депозит следва да бъде отбелязано, че макар с договора за наем да е уговорено
задължение на наемателя за внасяне на депозит в размер на една месечна наемна вноска в
деня на сключване на сделката, то самото съглашение не представлява разписка за даване на
сумата. Предвид изложеното и при липса на други доказателства не може да бъде
установено по категоричен начин, че наемателят е предал на наемодателя сочената сума.
Във връзка с претенцията по чл. 236, ал. 2 ЗЗД съдът намира, че от приетото по
делото споразумение се установява датата, считано от която договорът за наем се счита
прекратен, а именно 01.02.2022 г., до която дата наемателят е следвало да напусне имота и да
го освободи от всички свои вещи. Видно от представения по делото приемно предавателен-
протокол имотът е предаден едва на 15.02.2022 г., поради което ответникът дължи
обезщетение за периода на ползването съразмерно на времето, за което е държал вещта.
Предвид изложеното и доколкото ответната страна не оспорва размера на вземането,
претенцията се явява доказана по основание и размер, поради което предявеният иск следва
да бъде уважен.
Разпоредбата на чл. 231, ал. 1 ЗЗД предвижда, че дребните поправки, отнасящи се до
повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в
помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за
сметка на наемателя. На първо място видно от представения от длъжника в заповедното
производство ведно с възражението по чл. 414 ГПК приемно-предавателен протокол от
10.03.2021 г. имотът е предаден в добро състояние с обзавеждане и оборудване по опис.
4
Липсват каквито и да е възражения от страна на наемателя относно състоянието на имота,
респ. относно необходимостта от извършване на ремонтни работи. Респективно от приетият
приемно-предавателен протокол, подписан от В. С., се установява състоянието на отдадения
под наем имот към датата на неговото предаване след прекратяване на договора за наем,
като разходите за отстраняване на описаните повреди и подмяна са за сметка на ответника
на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД. По делото не са ангажирани никакви доказателства след
предаване на имота ответникът да е предприел действия по отстраняване на констатираните
повреди, подмяна на увредените мебели и пр. Предвид изложеното и доколкото ответната
страна не оспорва размера на разходите необходими за възстановяване на състоянието на
отдадения под наем имот, то исковата претенция следва да бъде уважена с изключение на
перата по фактура № **********/21.02.2022 г., които не касаят процесния имот, а именно
„сглобяване на ТВ шкаф“ и почистване на апартамент № 11. Предвид изложеното исковата
претенция се явява основателна за сумата в размер на 1633 лева, като за разликата до
предявения размер от 1782 лева искът следва да бъде отхвърлен.
Съгласно указанията дадени в т.12 от Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г. по
тълк. д. № 4/2013 г. на ОСГТК, постановено по някои спорни въпроси на заповедното
производство, съдът по предявения по реда на чл. 415 ГПК иск, съобразявайки изхода на
спора разпределя отговорността за разноските, както в заповедното, така и в исковото
производство.
С оглед изхода от спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се следват
направените по делото разноски съразмерно на уважената част от исковата претенция при
съобразяване на частта от вземанията, по отношение на която производството по делото е
прекратено. Направените от ищеца разноски в заповедното производство възлизат на сумата
в размер общо на 533,11 лева, от които сумата в размер на 110,11 лева внесена държавна
такса за разглеждане на спора и сумата в размер на 423 лева заплатено по банков път
възнаграждение на процесуалния представител на дружеството. По съразмерност в тежест
на ответника следва да бъде възложена сумата в размер на 393,28 лева. Направените от
ищеца в настоящото производство съдебни разноски възлизат на сумата в размер общо на
961,12 лева, от които 110,12 лева довнесена държавна такса за разглеждане на спора и сумата
в размер на 851 лева заплатено по банков път адвокатско възнаграждение на процесуалния
представител на дружеството. По съразмерност в тежест на ответника следва да бъде
възложена сумата в размер на 709,03 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявени от „Д.И.“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в гр. В., ул. „Княз Борис I” № 8, вх. А, ет. 3, ап. 4, против В.
М. С., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж.к. „Н. 4“, бл. 438, вх. Б, ет. 3, ап. 13, обективно
кумулативно съединени установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правно основание чл.
232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД, чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 231, ал. 1 ЗЗД, че ответникът дължи на
ищеца сумата в размер на 2125 лева непогасена наемна цена по договор за наем от 10.03.2021
г. за месец септември, октомври, ноември и декември 2021г. и за месец януари 2022 г., 740,57
лева сбор от непогасени задължения за консумативни разходи – електроенергия,
водоснабдяване и поддържане на етажната собственост за месец септември, октомври,
ноември и декември 2021 г. и за месец януари 2022 г., за дължимостта на които вземания
между страните по спора е сключено споразумение от 27.01.2022 г., сумата в размер на 88
лева, представляваща начислено за ползването на имота след прекратяване на договора за
наем обезщетение за периода от 01.02.2022 г. до 15.02.2022 г., включващо сума за ползване на
имота в размер на 70 лева, 15 лева за консумирана вода и 3 лева такса поддръжка на етажната
собственост, и сумата в размер на 1633 лева, представляваща разходи за отстраняване на
нанесени от наемателя повреди в отдадения под наем имот, констатирани с приемно-
5
предавателен протокол от 15.02.2022 г., ведно със законна лихва за забава върху сумите,
считано от подаване на заявление за издаване на заповед за изпълнение на 13.04.2022 г. до
окончателно погасяване, за които суми е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК № 16940/20.06.2022 г. по ч. гр. д. № 20005/2022 г. по описа на
СРС, 127 състав, КАТО ОТХВЪРЛЯ предявеният иск с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за
разликата над уважената част от 1633 лева до пълния предявен размер от 1782 лева, като
неоснователен.
ОСЪЖДА В. М. С., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж.к. „Н. 4“, бл. 438, вх. Б, ет. 3, ап.
13, да заплати на „Д.И.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. В.,
ул. „Княз Борис I” № 8, вх. А, ет. 3, ап. 4, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на
393,28 лева, представляваща сторени в заповедното производство съдебни разноски, и сумата
в размер на 709,03 лева, представляваща сторени в настоящото производство съдебни
разноски.
ОБЕЗСИЛВА Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК №
16940/20.06.2022 г. по ч. гр. д. № 20005/2022 г. по описа на СРС, 127 състав, в частта относно
сумата в размер на 1295 лева, представляваща неустойка.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6