РЕШЕНИЕ
№ 246
гр. Пловдив, 27.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Таня Яв. Букова
при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева
като разгледа докладваното от Таня Яв. Букова Гражданско дело №
20225300101893 по описа за 2022 година
Производство за сключване на окончателен договор по реда на Глава тридесет и
първа ГПК.
Ищецът М. Л. М. с ЕГН **********, от гр. ****, представляван от
пълномощника му адв. П. Х., твърди, че на 11.12.2018 г. е сключил с „ПАНТЕМА 1“
ЕООД предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който последното се
е задължило да му продаде следния свой собствен недвижим имот : Апартамент №
***, находящ се на *** етаж /***жилищен/, кота + 16,50 със застроена площ от 62 кв.
м., състоящ се от спалня, дневна-кухненски бокс, баня-тоалетна и тераса, при граници
на етажа : асансьорна шахта, стълбищна клетка, калкан, от две страни фадаса и
коридор, ведно с прилежащите към апартамента 2.328% идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 13.11 кв. м., като общата
площ на апартамента с идеалните части от общите части на сградата е 75.11 кв. м.,
както и Изба № ***, находяща се на сутеренния етаж на сградата, кота - 2.80, с площ -
2.80 кв. м., ведно с прилежащите към избата 0.036% идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 0.10 кв. м., като общата квадратура на избата с идеалните
части от сградата е 3.00 кв. м., които обекти се намират в построената в степен 100% -
над груб вид „Жилищна сграда с подземни гаражи“ съгласно одобрен архитектурен
проект по части към 26.10.2018 г., оценка за съответствие на инвестиционен проект №
****** г. от „СТРИКТ“ ООД и Разрешение за строеж № **** г., влязло в сила на
1
15.11.2018 г., в поземлен имот с идентификатор **** по КККР на гр. П., одобрени със
Заповед № *** г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр. ****, с площ 616 кв. м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – средно
застрояване (от 10 м до 15 м), стар идентификатор *****, *****, номер по предходен
план ***, кв. ***-нов по плана на кв. ***-*** – жилищно застрояване, при граници:
****, ****, ****, *****, съставляващ съгласно влязла в сила Заповед №**** г., изд. от
К. на Община П. УПИ ***** от кв. *– нов, по плана на кв. „****“ - гр. ****, образуван
на основание одобрен ПУП-ПРЗ за обединяване на УПИ ****, заснет в кадастралната
карта с кадастрален идентификатор **** и УПИ ****, заснет в кадастралната карта с
кадастрален идентификатор ****, за цена в размер на 90 095 лв., включваща както
цената на вещното право на собственост, така и цената на строителната услуга, като
съобразно постигнатите договорености страните се съгласили да сключат окончателен
договор в удобно за тях време, без да уговарят изрично ден, час и място за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, а срокът на извършване на строителството е 24
месеца от датата на издаване на строителна линия и ниво на сградата, в която се
намират обектите, предмет на договора. Тъй като до датата на подаване на исковата
молба в съда – 15.07.2022 г., ответникът нито е построил сградата до степен за
въвеждането й в експлоатация, нито е прехвърлил на ищеца вещните права върху
имота, то последният отправил до него нотариална покана, връчена му на 11.07.2022 г.,
с която го поканил да се яви в кантората на *****, на 14.07.2022 г. в 11.00 ч. и да му
прехвърли вещното право на собственост върху процесните имоти, като заявил
готовност да заплати остатъка до пълния размер на продажната цена в размер на 8 814
лв., но тъй като на посочените в поканата ден и час дружеството не изпратило
представител при н., то с настоящата искова молба ищецът моли съда да постанови
решение, с което да обяви за окончателен сключения на 11.12.2018 г. с ответника
предварителен договор. Претендира присъждане на разноски.
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.
Ответникът „ПАНТЕМА 1“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Пловдив
и адрес на управление – ул. „Атон“ № 1А, бл. 6, ет. 5, ап. 26, представлявано от у. И. Н.
М., не взема становище по предявения иск.
Съдът като обсъди твърденията на ищеца във връзка със събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира следното :
Предпоставките за уважаване на иска за сключване на окончателния договор,
чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са постигане на съгласие за сключване на
окончателен договор, което да обхваща и съществените условия на окончателния
договор и ищецът да е изправна страна, като съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато за
окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма,
предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма.
2
В унисон с твърденията на ищеца от представените с исковата молба и
неоспорени заверени преписи на : Разрешение за строеж № **** г., издадено от Гл. арх.
на Район „И.“ при Община П., Нотариален акт за учредяване на права на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строителство № ******, вписан в Регистъра на
НК под № *****, с район на действие – Районен съд – Пловдив, Удостоверение изх. №
***** г., издадено от К. на Район „И.“, Община П. и Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот /договор за строителство/ с дата 11.12.2018 г. се
установява, че :
на 29.10.2018 г. от гл. арх. на Район „И.“ – Община П. е издадено Разрешение за
строеж № ***в полза на третите лица Е. П. Г., П. Б. П., Г. Т. Ч., Д. Х. Л., В. З. Т., В. Г.
Г., З. И. И., Л. Г. И., И. Г. И. и А. И. Д. за извършване на строителство на обект :
Жилищна сграда с подземни гаражи в УПИ ***** жил. застр., кв. ****– **** по плана
на кв. „В. К.“, гр. П. /в имот с идентификатор ****по КККР на гр. П., ул. *****;
на 26.11.2018 г. третите лица Е. П. Г., П. Б. П., Г.Т.Ч., Д.Х.Л., В.Г.Г. – лично и
като пълномощник на В.З.Т., З.И.И. – лично и като пълномощник на Л.Г.И., И.Г.И. и
А.И.Д., в качеството им на съсобственици на поземлен имот с идентификатор **** по
КККР на гр. П., одобрени със Заповед № *** г. на ИД на АГКК, без последващо
изменение на КККР, с адрес на имота: гр. П., ул. ****, с площ 616 кв. м., трайно
предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – средно
застрояване (от 10 м до 15 м), стар идентификатор ****, ****, номер по предходен
план ***, кв. *** по плана на кв. „К.“, парцел **** – жилищно застрояване, при
граници: ****, ****, ****, ****, съставляващ съгласно влязла в сила Заповед №**** г.,
изд. от К. на Община П. - УПИ ****, по плана на кв. „К.“ - гр. П., образуван на
основание одобрен ПУП-ПРЗ за обединяване на УПИ ****-***, заснет в кадастралната
карта с кадастрален идентификатор **** и УПИ ****, заснет в кадастралната карта с
кадастрален идентификатор ****, са учредили в полза на „ПАНТЕМА 1“ ЕООД
безсрочно право на строеж за построяване на множество обекти, сред които и
апартамент № **, находящ се на шестия етаж, на кота +16.50 м., с площ от 62.20 кв. м.,
състоящ се от спалня, дневна-кухненски бокс, баня-тоалетна, тоалетна и тераса, при
граници на етажа: асансьорна шахта, стълбищна клетка, калкан, от две страни фасад и
коридор ведно с прилежащите към апартамента 3,328% ид. ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 13.11 кв. м., като общата площ на апартамента с идеалните
части на сградата е 75.11 кв. м. и Изба № **, находяща се в сутеренния етаж на
сградата, кота -2.80 м., с площ 2.80 кв. м., при граници : изба № ***, подземна улица за
маневриране и коридор, ведно с прилежащите към избата 0,036% ид. ч. от общите
части на сградата, равняващи се на 0.20 кв. м., като общата площ на избата с идеалните
части от сградата е 3.00 кв. м., в предвидената за изграждане в гореописания поземлен
имот „Жилищна сграда с подземни гаражи“ в УПИ ****, жилищно застрояване от
кв.***, ***, по плана на кв. „В. К.“, гр. П., в ПИ **** по КККР на гр. П., ул. ****
3
категория, съгласно Разрешение за строеж № **** г., влязло в сила на 15.11.2018 г.,
издадено на основание ЗУТ, одобрени проекти по части към 26.10.2018 г., издадена
виза от 08.2018 г. от „СТРИКТ“ ООД;
на 11.12.2018 г. между „ПАНТЕМА 1“ ЕООД, в качеството на п.-изп., и М. М., в
качеството му на к.-в. е сключен договор, наименуван : „Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот /договор за строителство/“, по който пр.-и. се е
съгласил на продаде на к.-изп., а последният се е съгласил да закупи от първия и да
заплати строителството на следните недвижими имоти : апартамент № *, находящ се
на шестия етаж, на кота +16.50 м., с площ от 62.20 кв. м., със застроена площ от 75.11
кв. м. с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, находящи
се в гр. П., ул. **** в УПИ **** жилищно застрояване, кв. *** по плана на кв. „В. К.“ –
гр. П. в имот с идентификатор **** по КККР на гр. П., ул. ****, находяща се на кота -
2.80 м., с квадратура 3 квадрата с общите части от сградата, за сумата от 90 095 лв.,
включваща както цената на вещното право на собственост върху описаните недвижими
имоти, така и цената на строителната услуга;
на 07.04.2022 г. от К. на Район „И.“ – Община П. е издадено Удостоверение изх.
№ ****, съобразно което към 07.04.2022 г. предвиденият за изграждане в УПИ ****,
жил. застрояване, кв. **** по плана на кв. „В. К.“ – П., ул. ****, обект – „Жилищна
сграда с подземни гаражи“, има степен на завършеност 100% - над груб строеж и
довършителни работи.
С оглед на разпоредбата на чл. 181, ал. 1 Закон за устройство на територията,
постановяваща, че правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж, то следва, че с построяването на предвидения за изграждане в
УПИ ***, жил. застрояване, кв. *** по плана на кв. „В. К.“ – П., ул. ****, обект -
„Жилищна сграда с подземни гаражи“, учредените на „ПАНТЕМА 1“ ЕООД на
26.11.2018 г. права на строеж са се трансформирали в права на собственост, поради
което дружеството се легитимира като собственик на изградените в тази жилищна
сграда обекти и в частност и на обектите – предмет на сключения с ищеца на
11.12.2018 г. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /договор
за строителство/.
В раздел ІІІ, т. 1 - т. 10 от последния страните са се съгласили, че продажната
цена от 90 095 лв. е платима по следния начин : 19 583 лв. – при подписване на
договора, за която вноска продавачът-изпълнител е издал фактура № 10/13.12.2018 г.,
заверен препис на която е приет като доказателство по делото; 8814 лв. – при
достигане на кота +0.00 м., за която вноска продавачът-изпълнител е издал фактура №
31/12.03.2019 г., заверен препис на която е приет като доказателство по делото ; 8814
лв. – при достигане на кота +2.5 м., за която вноска продавачът-изпълнител е издал
4
фактура № 46/01.04.2019 г., заверен препис на която е приет като доказателство по
делото; 8814 лв. – при достигане на кота +5.30 м., за която вноска продавачът-
изпълнител е издал фактура № 55/22.04.2019 г., заверен препис на която е приет като
доказателство по делото; 8814 лв. – при достигане на кота + 8.10 м., за която вноска
продавачът-изпълнител е издал фактура № 66/22.05.2019 г., заверен препис на която е
приет като доказателство по делото; 8814 лв. – при достигане на кота + 10.90 м., за
която вноска продавачът-изпълнител е издал фактура № 80/07.06.2019 г., заверен
препис на която е приет като доказателство по делото; 8814 лв. – при достигане на кота
+ 13.70 м., за която вноска продавачът-изпълнител е издал фактура № 85/20.08.2019 г.,
заверен препис на която е приет като доказателство по делото; 8814 лв. – при
достигане на кота + 16.50 м., за която вноска продавачът-изпълнител е издал фактура
№ 105/19.12.2019 г., заверен препис на която е приет като доказателство по делото;
8814 лв. – при въвеждане на сградата в експлоатация с Акт обр. 16, за съставянето на
какъвто до датата на приключване на съдебното дирене по делото не са ангажирани
доказателства.
Според чл. 4, ал. 1 и ал. 2 Закон за счетоводството фактурата съставлява
счетоводен - първичен документ, който е носител на информация за регистрирана за
първи път стопанска операция, т. е. тя не е платежен документ, поради което приетите
като доказателства заверени преписи на фактури №№ 10/13.12.2018 г., 31/12.03.2019 г.,
46/01.04.2019 г., 55/22.04.2019 г., 66/22.05.2019 г., 80/07.06.2019 г., 85/20.08.2019 г. и
105/19.12.2019 г., издадени за осем от общо деветте вноски от продажната цена по
предварителния договор не съставляват доказателства за плащане. Ето защо въз основа
на тях съдът приема за недоказани твърденията в исковата молба, че ищецът „…е
представил платежни удостоверяващи плащане на 81 281 лв. от продажната цена …“
При прочита на предварителния договор, също така, се установява, че в него не е
предвиден срок за сключване на окончателния договор, с оглед на което ищецът е
изпратил до дружеството Нотариална покана, заверен препис на която също е приет
като доказателство по делото, връчена на адресата при условията на чл. 47 ГПК на
12.07.2022 г., с която го е поканил на 14.07.2022 г., в 11.00 ч. в кантората на **** за
сключване на окончателния договор. Съобразно приетия като доказателство заверен
препис на Констативен протокол Акт № ***, том ***, рег. № **** г., съставен на
14.07.2022 г. от Д. Н. – п.-н. при Н. рег. № ***, на посочените в нотариалната покана
ден и час за сключване на окончателния договор представител на „ПАНТЕМА 1“
ЕООД не се е явил в кантората на нотариуса.
В обобщение на горното съдът приема, че на 11.12.2018 г. между страните е
възникнало облигационно правоотношение, чийто източник е сключен на същата дата
предварителен договор за покупко-продажба на описаните по-горе в мотивната част на
решението недвижими имоти, собственост на ответника, в предвидената в чл. 19, ал. 1
5
ЗЗД форма и съдържащ в съответствие с чл. 19, ал. 2 ЗЗД уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Тъй като към 12.04.2022 г. жилищната
сграда, в която се намират обектите – предмет на процесния предварителен договор, е
изградена в груб вид, то според раздел ІІІ, т. 2 – т. 9 от предварителния договор по него
са дължими всички 8 от общо деветте вноски от продажната цена, възлизащи в общ
размер на 81 281 лв., за плащането на които до датата на приключване на съдебното
дирене по делото не се ангажираха доказателства. Следователно ищецът е неизправна
страна по договора, поради което в неговата правна сфера не е възникнало
конститутивното право да иска сключването на окончателния договор по съдебен ред.
Ето защо предявеният иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
По изложените съображения съдът :
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Л. М. с ЕГН **********, от гр. П., ж. к. ****,
против „ПАНТЕМА 1“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище в гр. П. и адрес на
управление – ул. ****, представлявано от у. И. Н. М., иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения помежду им на 11.12.2018 г.
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот /договор за
строителство/, по който последното, в качеството му на пр.-и., се е задължило да
продаде на М. М., в качеството му на купувач-възложител, а последният да закупи и да
заплати строителството на следните недвижим имоти : апартамент № *, находящ се на
шестия етаж, на кота +16.50 м., с площ от 62.20 кв. м., със застроена площ от 75.11 кв.
м. с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, находящи се в
гр. П., ул. **** в УПИ **** жилищно застрояване, кв. **** по плана на кв. „В. К.“ – гр.
П. в имот с идентификатор **** по КККР на гр. П., ул. ****, находяща се на кота -2.80
м., с квадратура 3 квадрата с общите части от сградата, за сумата от 90 095 лв., платима
както следва : 19 583 лв. – при подписване на договора; 8814 лв. – при достигане на
кота +0.00 м.; 8814 лв. – при достигане на кота +2.5 м.; 8814 лв. – при достигане на
кота +5.30 м.; 8814 лв. – при достигане на кота + 8.10 м.; 8814 лв. – при достигане на
кота + 10.90 м.; 8814 лв. – при достигане на кота + 13.70 м.; 8814 лв. – при достигане
на кота + 16.50 м.; 8814 лв. – при въвеждане на сградата в експлоатация с Акт обр. 16,
КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страната.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
6