№ 665
гр. Варна, 28.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и четвърти
ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Елена Ян. П.
Сложи за разглеждане докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело №
20243100900733 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:26 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД,
представлявано от П.Р., представлявано от управителя , редовно призован,
представлява се от адв. Г. М. и адв. Анг. Д., редовно упълномощени и приети
от съда от днес.
ОТВЕТНИКЪТ М. К. Т., редовно призован, не се явява, представлява
се от адв. Ир. А., редовно упълномощена и приета от съда от днес.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
Адв. М.: Да се даде ход на делото.
Адв. Д.: Да се даде ход на делото.
Адв. А.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Производството е по Общия исков ред като граждански спор.
СЪДЪТ на основание чл. 143 ГПК приканва ищеца, ако желае, да
поясни и допълни фактическите си твърдения, заложени в исковата молба,
както и ответникът да вземе становище, и да посочи, и представи нови
доказателства, които не е могъл да посочи и представи с отговора на исковата
1
молба.
Адв. Д.: Поддържам исковата молба. Оспорвам отговора. Представям
писмено становище. По отношение твърденията за прекратяване на договора
поради неизпълнение, ще изложа в няколко думи:
Твърдим, че не е имало неизпълнение на договора и че сме го изпълнили
в цялост. Оспорваме изложеното в отговора на исковата молба.
Относно валидността на връзката по прекратяване на договора, не
оспорваме получаване на уведомление за прекратяване от пълномощника на
ответника, но оспорваме прекратителното му действие, тъй като не са налице
основания за разваляне на договора. Представям документи, ведно с
пълномощното на адв. Нели Димова, която ни го е изпратила. Твърдим, че
получихме много такива уведомления свързани с бизнес интереси в
комплекса. Нищо вярно няма и в изложеното по – горе неизпълнение. Ищецът
е изпълнявал както преди, така и по време на процесните периоди
задълженията си по договора в цялост.
Твърдим, че сме поканили ответната страна, а вместо това получихме
директно от неин пълномощник докато тя отсъства в чужбина уведомлението
за прекратяване. Според нас това не може да произведе прекратително
действие.
По отношение на възраженията за нищожност:
Оспорваме наличието на каквато и да било нищожност. Първо,
процесният договор е сключен в изискуемата от ЗУЕС форма за „комплекс
затворен тип“. С настоящата молба представяме и най – ранната уговорка
свързана със същия обект дори. Праводателят на ответника още в най –
ранния момент от покупката на имота, на ниво предварителен договор, е бил
уведомен за реда за управление на комплекса. Не е вярно, че въобще е
възможно да се обоснове нищожност на индивидуална правна връзка,
договорна връзка между ищец и ответник, основано отношение между ищеца,
липсата на лично отношение на ищеца с трети лица. С договора, на който се
позовава ищецът не се създават нито задължения, нито права на трети лица.
Договорите имат относително действие и няма как тези обстоятелства въобще
да е необходимо да бъдат съобразявани. Ако все пак почитаемият състав
прецени друго, заявяваме, че имаме договорни отношения с всички
собственици в комплекса и то при абсолютно еднакви условия. Дори това е
2
причината да се на прави уточнение в исковата молба, в начина на изчисление
на ищцовата претенция, за да не бъде по никакъв начин ответникът ощетен
при по – лоши или при по – добри условия от когото и да било друг.
Противоречие с императивни правни норми – чл. 51 от ЗУЕС:
Самият закон определяйки предметните си предели, ЗУЕС изключва
„комплекс от затворен тип“ от приложението си и предписва реда за
управление да бъде с индивидуални договори за поддръжка. С оглед на
горното чл. 51 от ЗУЕС въобще не е приложим за конкретния договор. Би
могъл да бъде приложим за решение на Общо събрание, което се взема с
мнозинство, но не и за индивидуално изразена воля. В този смисъл съм
представил и съдебна практика на Върховен съд.
По отношение на твърденията за нищожност във връзка с нарушена
потребителска защита, заявявам, че измененията в единичната цена на
договора за отделени годишни периоди се базира на обективни критерии, а
именно индексите, които са на Национален статистически институт. В този
смисъл има вече решение на СЕС, в което изрично е казано, че актуализация,
която е функция на обективен индекс на потребителската сума определена от
публична институция, не съставлява изменение в договорните условия.
Решението е по дело С-326/2014 г.
По отношение на възраженията за нищожност на други разрешения за
отделни клаузи, с които е била нарушена потребителската защита:
Смятаме, че и те не са налице, и сме изложили подробно изложения, за
което няма да продължавам. В становището, което давам в писмен вид, моля
да бъде съобразено. Има препис и за другата страна.
Представям доказателства по списък. Твърдим наличие на „комплекс от
затворен тип“, за което също представям доказателства. Комплексът се състои
от четири сгради, съоръжения, които обслужват собствениците, ползватели и
посетителите комплекса. Ограден е. В самия договор е видно, че е поет
ангажимент за контролиран достъп. Налице е кауза за охрана, също. Налице е
видеонаблюдение и обективно отговаря на тези критерии, които са в § 1, т. 3
от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС. Освен, че отговаря на обективните
критерий за това, е спазено и задължителното предписание на закона. В този
случай отношенията се уреждат с индивидуални договори. Нещо повече дори
на ниво предварителен договор, комплексът е описан като такъв от „затворен
3
тип“ на конкретно определени от предварителния договор суми. Да бъде
заплатено и 1€ или 1цент дори за покупката на имот.
Представям доказателства по опис, в това число и отговор на
претенциите, които са заявени в отговора в писмен вид. В това число със
–и
снимков изпращан на e-mail на ответника, както и уведомления и
доказателства за изпълнението на услугата в цялост за всички процесни
периоди. Вече като има доказателства, ще направим искане за свидетели.
Адв. М.: Придържаме се към становището на колегата.Адв. А.:
Оспорвам исковата молба. Поддържам отговора.
Моля съдът да ми предостави възможност да се запозная с комплекта
доказателства, така също и да изразя също в писмен вид становище по
становището.
СЪДЪТ предоставя възможност на страните по делото да изложат
становище по проекта за доклад, обективиран с Определение № 1438 от
06.10.2025 г.
Адв. Д.: Запозната съм с проектодоклада и нямам възражения по него.
Адв. М.: Запозната съм с проектодоклада и нямам възражения по него.
Адв. А.: Запозната съм с проектодоклада и нямам възражения по него.
СЪДЪТ като взе предвид становищата на страните и направените в
днешно съдебно заседание уточнения, намира че следва да ОБЯВИ ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН ПРОЕКТА ЗА ДОКЛАД, приложен към Определение №
1438 от 06.10.2025 г., поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА за окончателен проекта за доклад, обективиран в
Определение № 1438 / 06.10.2025 г
СЪДЪТ, на основание чл. 146, ал. 3 ГПК предоставя възможност на
страните по делото да изложат становището си във връзка с доклада по
делото, както и да предприемат съответни процесуални действия:
Адв. Д.: Нямам възражения по приетия доклад.
Адв. М.: Нямам възражения по приетия доклад.
Адв. А.: Нямам възражения по приетия доклад.
4
СЪДЪТ приканва страните да уредят доброволно възникналия
помежду им спор – чрез сключване на спогодба или чрез съдействие на
медиатор в Центъра по медиация.
Адв. Д.: Моля да ни дадете възможност да се споразумеем.
Адв. А.: Поддържам искането.
Адв. Д.: Моля за един свидетел при режим на водене от ищцовата
страна в съдебна зала. Молбата ни е понеже ще настояваме за едновременно
изслушване, с оглед различните обстоятелства. Обстоятелствата, за които
искаме е във връзка с указаната ни тежест за доказване изпълнението на
договора и отделено от това за отговора на направените възражения по
отношение на качеството на работа и отношенията, които имаме с ответната
страна.
По отношение на обстоятелството, което ни е указано, че не сочим
доказателства, а именно за това, че сме запознали ответната страна с
обективните обстоятелства, на които ще се позоваваме при изменение на
договора, съм изразил правния довод, който преди малко, който поддържам.
Смятам, че в конкретния случай уговарянето на изменение е базирано на
обективен индекс, върху който ние нямам никакъв контрол отразяващ
инфлацията в Република България, не представлява изменение на договорните
условия по цитираните разпоредба.
Възраженията на ответната страна е точно обратното и тук заявявам
следното нещо:
В комплексите, в които един доставчик предоставя услуга на повече
лица, трябва да се мисли за липса на ценова дискриминация, а не за
индивидуално уговаряне на условията. За това, ако трябва ще поискам
свидетел и за това. Смятам, че не се налага втори свидетел.
Адв. А.: Едно от основните ни възражения към исковата молба е все пак
по повод комплекса, че не считаме същият за затворен, доколкото не се
изпълнява едно от важните условия на чл. 2, а именно с всички собственици
да са подписани договори в нужната форма. За да не ангажираме
допълнително доказателства, с ищеца да го обявим за безспорно това
обстоятелство.
Адв. Д.: Аз заявявам, че имам договорни отношения с всички, като с
5
оглед на факта, че представям доказателства за датата на въвеждането в
експлоатация на комплекса, твърдя, че имам договори вписани с писмена
форма, а не с нотариална заверка на подписите, защото в огромната част
отношенията са уговорени преди да бъде съгласувано със ЗУЕС. Така, че мога
да заявя, че не всички договори на ищеца са с нотариална заверка, но смятам,
че това е неотносимо. Пак казвам, че аз не мога да задължа някой на сила да
подписва договор, след като веднъж е подписал. Това е против формата на
договора. Трябва да бъде към датата на сключването, което е аргумент от чл.
14 от Нормативните актове. Това, което мога да заявя е, че имам договорни
отношения с всички и всички трябва да бъдат на еднакви условия. Безспорно.
Адв. А.: В такъв случай ще помоля като доказване на нашето
становище, на нашите твърдения да ни дадете възможност за следващо
заседание да представя поне един договор, който е сключен след въвеждане на
ЗУЕС и не е в съответната нужна форма.
По отношение на свидетелите, моля да бъде редуциран нашия свидетел
до един, както и да ми се даде възможност да изразя становище.
Адв. Д.: Моят свидетел ще искам да бъде допуснат и за обстоятелства,
не само за изпълнение на договора, но и в какво се състои комплекса в крайна
сметка, въпреки, че сме представили писмени доказателства. Какви услуги се
предоставят общо.
СЪДЪТ намира, че следва да приобщи към доказателствения материал
по делото всички относими, допустими и необходими по смисъла на ГПК
доказателства.
По отношение на възраженията на ищеца, които е отправил във връзка с
приемането на акт за оглед в представената днес писмена молба, СЪДЪТ
намира, че ще цени същото по съществото на спора, като следва да бъде приет
по делото като писмено доказателство.
По отношение на представените в днешно съдебно заседание писмени
доказателства, СЪДЪТ намира, че следва да отложи произнасянето си по тях
за следващо съдебно заседание, като следва да предостави възможност на
ответната страна да изрази становище по същите.
СЪДЪТ намира, че следва да бъде допуснат до разпит при режим на
водене /по искане на ищеца/ един свидетел, за установяване на
6
обстоятелствата по изпълнението на процесния договор, което да включва и
състоянието на комплекса.
С оглед изявлението на процесуалния представител на ответната страна,
СЪДЪТ намира, че следва да редуцира допуснатите им свидетели от двама на
един.
СЪДЪТ намира, че на ответната страна следва да се предостави
възможност, в седемдневен срок от днес, с писмена молба, с препис за
насрещната страна да представи поне един договор, който е сключен след
влизане в сила на разпоредбите на ЗУЕС, изискващи нотариална заверка на
сключения договор.
С оглед на гореизложеното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото
документите, представени с исковата молба, а именно: Копие от Договор за
поддръжка и управление от 20.05.2015 г. – 13 листа; Копие от Задължителни
вътрешни правила – 6 листа; Копие от Нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 141, том IV, рег. № 4416, дело № 680 от 2015 г.; Копие от
Схема № 15 – 358391– 07.10.2014 г. на самостоятелен обект в сграда; Копие от
Схема № 15 – 358392– 07.10.2014 г. на самостоятелен обект в сграда; Копие от
Съобщение от НСИ; Копие от Инфлация и индекси на потребителските цени
за декември 2009 година; Копие от Инфлация и индекси на потребителските
цени за декември 2010 година; Копие от Инфлация и индекси на
потребителските цени за декември 2011 година; Копие от Инфлация и индекси
на потребителските цени за декември 2012 година; Копие от Инфлация и
индекси на потребителските цени за декември 2013 година; Копие от
Инфлация и индекси на потребителските цени за декември 2014 година; Копие
от Инфлация и индекси на потребителските цени за декември 2015 година;
Копие от Инфлация и индекси на потребителските цени за декември 2016
година; Копие от Инфлация и индекси на потребителските цени за декември
2017 година; Копие от Инфлация и индекси на потребителските цени за
декември 2018 година; Копие от Инфлация и индекси на потребителските
цени за декември 2019 година; Копие от Инфлация и индекси на
потребителските цени за декември 2020 година; Копие от Инфлация и индекси
на потребителските цени за декември 2021 година; Копие от Инфлация и
7
индекси на потребителските цени за декември 2022 година; Копие от
Инфлация и индекси на потребителските цени за декември 2023 година; Копие
от Транзакции от 31.05.2023 г.; Копие от Транзакции от 17.11.2024 г.; Копие от
Договор за абонаментно обслужване № 1379 от 02.02.2015 година – 6 листа;
Копие от Уведомително писма; Копие от Фактура № ********** от 21.06.2022
г.; Копие от Фактура № ********** от 20.02.2023 г.; Копие от Фактура №
**********; Копие от Фактура № ********** от 26.06.2024 г.; Копие от
Транзакции от 08.08.2022 г.; Копие от Транзакции от 31.05.2023 г.; Копие от
Договор от 20.04.2022 г.; Копие от Фактура № ********** от 3.07.2022 г.;
Копие от Договор от 05.04.2023 г.; Справка за актуалното състояние на
трудовите договори; Копие от Транзакции от 08.08.2022 г.; Копие от
Транзакции от 31.05.2023 г.; Копие от Транзакции от 26.11.2024 г.; Копие от
Договор за физическа охрана от 03.01.2022 г.; Копие от Допълнително
споразумение № 1 към Договор за физическа охрана от 01.01.2022 г. от
07.03.2023 г.; Копие от Допълнително споразумение № 2 към Договор за
физическа охрана от 01.01.2022 г. от 01.01.2024 г.; Копие от Фактура № 1460
от 31.07.2022 г.; Копие от Фактура № 1550 от 28.02.2023 г.; Копие от Фактура
№ 1761 от 30.06.2024 г.; Копие от Договор за извършване на дезинсекционни и
дератизационни услуги в комплекс от 01.05.2022 г.; Копие от Протокол за ДДД
обработка № 07784; Копие от Протокол за ДДД обработка № 07939; Копие от
Договор за извършване на дезинсекционни и дератизационни услуги в
комплекс от 01.05.2023 г.; Копие от Протокол за ДДД обработка № 002797;
Копие от Договор за извършване на дезинсекционни и дератизационни услуги
в комплекс от 01.05.2023 г.; Копие от Протокол за ДДД обработка № 004911;
Копие от Протокол за ДДД обработка № 004053; Копие от Протокол за ДДД
обработка № 003763; Копие от Протокол за ДДД обработка № 003792; Копие
от Протокол за ДДД обработка № 003763; Копие от Транзакции от 08.08.2022
г.; Копие от Транзакции от 17.11.2024 г.; Копие от Дебитно известие №
********** от 30.06.2022 г. – 8 листа; Копие от Дебитно известие №
********** от 28.02.2023 г. – 6 листа; Копие от Фактура № ********** от
03.03.2023 г.; Копие от Фактура № ********** от 30.09.2024 г.; Копие от
Приложение към фактура № ********** от 30.09.2024 г. – 21 броя; Копие от
Транзакции от 08.08.2022 г.; Копие от Транзакции от 31.05.2023 г.; Копие от
Транзакции от 17.11.2024 г.; Копие от Фактура № 43766716 от 25.07.2022 г.;
Копие от Фактура № 44697715 от 25.01.2023 г. Копие от Фактура № 47236757
8
от 25.06.2024 г.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото
документите, представени с отговора на исковата молба, а именно: Копие от
Писмо от ЧСИ рег. № 719 Станислава Янкова с изх. № 1414 от 21.01.2022 г.;
Копие от Писмо от ЧСИ рег. № 719 Станислава Янкова с изх. № 2167 от
26.01.2022 г.; Копие от Колективна претенция № 4/2021 от 13.12.2021 г.; Копие
от Протокол за оглед на комплекс /превод на български език от руски език/ –
14 листа; Извлечение от електронна кореспонденция от 06.06.2017 г.;
Извлечение от електронна кореспонденция от 06.06.2017 Извлечение от
електронна кореспонденция от 11.07.2018 г.
ОТЛАГА произнасянето по приемането на представените в днешно
съдебно заседание от ищцовата страна писмени доказателства по опис за
следващо съдебно заседание.
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на ответната страна, в седемдневен
срок от днес, с писмена молба, с препис за насрещната страна да изрази
становище по приемането на доказателства.
ДОПУСКА ДО РАЗПИТ при режим на водене /по искане на ищеца/
един свидетел, за установяване на обстоятелствата по изпълнението на
процесния договор, което да включва и състоянието на комплекса.
ОТМЕНЯ Определение на Съда № 1438 от 06.10.2025 г., в частта, с
която са допуснати до разпит при режим на водене по искане на ответника/
двама свидетели, като ги редуцира до един свидетел.
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на ответната страна, в седемдневен
срок от днес, с писмена молба, с препис за насрещната страна да представи
поне един договор, който е сключен след влизане в сила на разпоредбите на
ЗУЕС изискващи нотариална заверка на сключения договор.
Адв. Д.: Към настоящия момент нямам други доказателствени искания.
Адв. М.: Към момента нямам други доказателствени искания.
Адв. А.: Към момента нямам други доказателствени искания.
СЪДЪТ намира, че следва да предостави възможност на страните да
постигнат споразумение помежду си, като ги приканва към същото, поради
което производството по делото следва да бъде отложено за друга дата и час,
която да бъде съгласувана с процесуалните представители на страните, в
9
днешно съдебно заседание, с оглед техните професионални ангажименти и за
да се избегнат последващи молби за отлагане, като предлага датата 26.01.2026
година.
Адв. Д.: Удобна ми е датата.
Адв. М.: Удобна ми е датата.
Адв. А.: Удобна ми е датата.
СЪДЪТ констатира, че датата е удобна за страните, предвид което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за ново разглеждане
за 26.01.2026 година от 10:15 часа, за която дата и час, страните се считат за
редовно уведомени от съдебно заседание.
С оглед планиран отпуск на съдебния състав, СЪДЪТ удължава срока за
изготвяне на протокола от съдебно заседание в срок до 28.11.2025 г.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в
09:48часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
10