№ 117
гр. Велико Търново, 16.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ТРЕТИ (А)
ГРАЖДАНСКИ И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЯНКО ЯНЕВ
Членове:ДИМИТРИНКА ГАЙНОВА
ИРЕНА КОЛЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА СТ. ГУШЕВА
като разгледа докладваното от ИРЕНА КОЛЕВА Въззивно гражданско дело
№ 20244000500627 по описа за 2024 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 400/10.10.2024г. по гр.дело № 248/2024г. на Окръжен съд – Русе е
отхвърлен предявеният от С. Н. М., ЕГН **********, с адрес град Русе, ********** срещу
„НОРДСТРОЙ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Русе,
**********, бл.“Норд“ вх.1, ет.1, ап.4, иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване
за окончателен на Предварителен договор от 19.08.2022г. за покупко-продажба на недвижим
имот, представляващ апартамент № 4, нa ет. 2, с площ 89.86 кв.м, заедно с 5.7096 % /19.719
кв.м/ от общите части на сградата, заедно с 51.215 кв. м ид. ч. от земята на сградата,
намиращ ce в новострояща се сграда с местонахождение, според Разрешително за строеж №
293 от 22.06.2022г., Поземлен имот с идентификатор 63427.4.3077 пo KKKP на гр. Русе,
УПИ XIV-3077, кв. 583.1, кв. „Дружба 3", ******** пo плана на гр. Русе, а съгласно Схема
№ 15-357512 от 08.04.2024г, издадена от СГКК-Русе, представляващ CAMOCTOЯTEЛEH
OБEKT B CГPAДA с идентификатор 63427.4.3077.1.4 /шест три четири две седем точка
четири точка три нула седем седем точка едно точка четири/, пo КККР на гр. Русе, общ.
Русе, обл. Русе, одобрени със 3аповед PД-18- 91/15.12.2007г. на Изпълнителен директор на
AK, c адрес на имота: гр. Русе, общ. Русе, обл. Русе, ********* /две/, aп. 4 /четири/, като
самостоятелния обект се намира на етаж 2, в сграда с идентификатор 63427.4.3077.1,
разположена в Поземлен имот с идентификатор 63427.4.3077 /шест три четири две седем
точка четири точка три нула седем седем/, с предназначение нa самостоятелния обект:
Жилище, апартамент — в жилищнa или вилна сграда или в сграда със смесено
1
предназначение, брой нивa на обекта: 1 /един/, с площ от 89.86 кв. м /осемдесет и девет
квадратни метра и осемдесет и шест квадратни дециметра/, с прилежащи части: 5.7096 %
/пет цяло седемстотин деветдесет и шест хилядни процента/ идеални части от общите части
нa сградата, ниво: 1 /едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: нa същия етаж:
63427.4.3077.1.3, под обекта: 63427.4.3077.1.23, 63427.4.3077.1.24, над обекта:
63427.4.3077.1.8, зa сумата от 70 000 евро, като неоснователен. Със същото решение в полза
на ответното дружество са присъдени сторените по делото разноски.
Срещу посоченото решение е постъпила въззивна жалба от С. Н. М., чрез
пълномощник – адвокат Г. Ч., в която се излагат доводи за неговата неправилност, като
постановено в нарушение на материалния закон, съществени нарушения на
съдопроизводствените правила и необоснованост. Посочва, че при правилно изяснена
фактическа обстановка първоинстанционният съд е достигнал до неправилни правни изводи.
Развива оплаквания, че решаващият състав е игнорирал и не е обсъдил възражението й за
забава на кредитора – неоказване на необходимото съдействие да й бъде предоставена
банкова сметка в „Първа инвестиционна банка“ АД, съобразно уговореното, по която да
извърши дължимото плащане. Счита, че това бездействие превръща ответника в неизправна
по договора страна, която не може да черпи права от това си поведение и да иска разваляне
на договора. Поддържа, че единствената причина за неплащане на цената е неоснователно
претендираното от продавача увеличение на същата с 15 000 евро, въпреки готовността й да
извърши плащането към 25.10.2023г., когато кредитът й е бил отпуснат. Посочва, че изводът
на съда за достигане до знанието й на всички съобщения, изпращани от ответника чрез
мобилното приложение „уатсап“, включително и на становище с приложен анекс от
18.10.2023г., е произволен и не почива на събраните по делото доказателства. Развива
съображения срещу изводите на съда за разваляне на предварителния договор на основание
чл.87 ал.1 от ЗЗД, като счита, че същият не е развален и на основание чл.87 ал.2 от ЗЗД,
поради което валидно обвързва страните. Прави искане за отмяна на обжалваното решение и
вместо него постановяване на друго, с което предявеният иск бъде уважен. Претендира
разноски за двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната
страна „НОРДСТРОЙ“ ЕООД, чрез процесуалния й представител по пълномощие – адвокат
Р. К., в който заема становище за допустимост, но неоснователност на подадената въззивна
жалба и наведените в нея оплаквания срещу първоинстанционното решение. Претендира
направените във въззивното производство разноски.
В хода на проведеното съдебно заседание жалбоподателката, чрез своя пълномощник,
поддържа в писмено становище подадената въззивна жалба и искането, направено с нея,
както и претенцията си за разноски съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Въззиваемата страна, представлявана от адвокат Р. К., изразява становище за
неоснователност на въззивната жалба по подробно изложени в отговора и в съдебно
заседание фактически и правни съображения. Поддържа искането си за разноски във
въззивното производство и представя списък по чл.80 ГПК.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана страна,
против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се
разгледа по същество. Съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК въззивният съд следва
да извърши служебна проверка относно валидността и допустимостта на обжалваното
решение. Съдът намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата
нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на
съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални
нарушения, обуславящи неговата недопустимост.
За да се произнесе по спора, настоящият съдебен състав намира следното:
2
Производството пред Окръжен съд – Русе е било образувано по искова молба на С. Н.
М. срещу „НОРДСТРОЙ“ ЕООД с твърдения за сключен между тях на 19.08.2022г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – Апартамент № 4, на ет.2, с
площ от 89.86 кв.м, заедно с 5.7096 % /19.719 кв.м/ от общите части на сградата, заедно с
51.215 кв. м ид. ч. от земята на сградата, намиращ ce в новострояща се сграда с
местонахождение, според Разрешително за строеж № 293 от 22.06.2022г., Поземлен имот с
идентификатор 63427.4.3077 пo KKKP на гр. Русе, УПИ XIV-3077, кв. 583.1, кв. „Дружба 3",
******** пo плана на гр. Русе, за сумата от 70 000 лв., която било уговорено да бъде
заплатена на разсрочено плащане по схема, посочена в чл.2 от договора. Твърди се, че към
датата на подаване на исковата молба продажната цена е изцяло заплатена, както следва –
сумата от 30 000 евро в деня на подписване на договора по сметка на продавача в
„Уникредит Булбанк“ АД, сумата от 10 000 евро при достигане от продавача на етап на
строителство на сградата кота + 3.50 – в брой, за което е издаден РКО, сумата от 20 000 евро
е депозирана по специална сметта на нотариус Л. Ш. с рег. № 624 на НК, с район на действие
РС-Русе и на 20.02.2024г. сумата от 10 000 евро отново по сметка на посочения нотариус.
Сочи се, че сумата от 20 000 евро, представляваща част от продажната цена, следвало да
заплати при достигане на етап Акт обр.14 на сградата по посочена от продавача банкова
сметка в „Първа инвестиционна банка“ АД, но не била уведомена за достигането на този
етап от строителството и не й била посочена сметка в тази банка. Живеела в Холандия и
когато се върнала в страната в средата на м.ноември 2023г. узнала, че на 23.08.2023г. за
сградата бил издаден Акт обр.14, поради което установила връзка с търговски пълномощник
на ответното дружество Б. З. И. и поискала да й бъде предоставена банкова сметка, по която
да извърши дължимото плащане. Твърди, че вместо това й била поискана допълнителна
сума по договора в размер на 15 000 евро. Тъй като счела, че за тази претенция продавачът
нямал основание, на 20.11.2023г. депозирала сумата от 20 000 евро по сметка на нотариус
Ш., ведно със сумата от 352.80 лв. – неустойка за забавено плащане по чл.9 ал.2 от договора
за периода от 23.08.2023г. до 20.11.2023г., за което уведомила продавача с нотариална
покана. На договорения краен срок за сключване на окончателен договор – 20.02.2024г.,
10.00 часа, се явила пред нотариуса, но не се явил представител на ответника, поради което
депозирала и последната вноска по договора отново по сметка на нотариуса. Уведомила за
това продавача, като му предоставила седмодневен срок за сключване на окончателен
договор. Получила писмено заявен отказ от същия да изпълни договорното си задължение и
й прехвърли собствеността върху имота, като оспорва да е получавала цитираните в същия
документ покани от 30.08.2023г. и от 10.10.2023г. и уведомление за разваляне на сключения
между тях договор от 20.11.2023г. Счита, че за продавача не са налице основания за
развалянето му, доколкото тя се явява изправна страна. Направила е искане за постановяване
на решение, с което предварителният договор да бъде обявен за окончателен.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът подал писмен отговор на ИМ, чрез своя
пълномощник – адвокат Р. К., в който не оспорва факта на сключен с ищцата предварителен
договор за покупко-продажба на описания в него недвижим имот и факта на извършените от
нея две плащания на сумата от 30 000 евро по банкова сметка в „Уникредит Булбанк“ АД и
на сумата от 10 000 евро при достигане на етап на строителство на сградата кота + 3.50, за
което бил издаден РКО. Твърди, че ищцата е неизправна страна по договора, както и че
същият е развален поради виновно неизпълнение от страна на купувача на задължението му
да заплати останалата част от договорената продажна цена в уговорените срокове. Твърди,
че на 30.08.2023г. на ищцата е била изпратена покана за изпълнение на задължението й за
заплащане на третата вноска, ведно с издадения Акт обр.14, след което същата заявила, че
има финансови затруднения. Поради това на 10.10.2023г. й била изпратена нова покана за
изпълнение, ведно с предоставен й 7-дневен срок за сключване на анекс към договора, с
който да се уговори срок за плащане и се обсъди цената на имота. В писмен отговор ищцата
признала невъзможността да изпълни задължението си в срок и изразила съгласие за
3
сключване на допълнително споразумение относно продажната цена, а след проведени
разговори била постигната договорка същата да бъде увеличена с 15 000 евро. Твърди, че на
18.10.2023г. изпратил на ищцата становище, ведно с приложен анекс, с указан в него срок за
подписване на анекса и плащане на договорените суми, както и предупреждение, че ако
увеличението на цената не бъде прието и сумите не бъдат заплатени до 31.10.2023г.,
продавачът ще счита договора за развален. Поради неподписване на анекса и неизвършване
на плащането на дължимата вноска, на 20.11.2023г. било изпратено ново уведомление до
ищцата, че търговецът счита договора за развален, а на 01.12.23г. – искане за посочване на
банкова сметка, по която да върне получените до този момент суми по договора. Твърди, че
всички посочени уведомления до ищцата са изпращани на посочения в предварителния
договор /чл.17/ телефонен номер чрез приложението „уатсап“.
От представения по делото заверен препис на Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 19.08.2022г., сключен между „НОРДСТРОЙ“ ЕООД, в
качеството му на продавач, и С. Н. М., като купувач, е видно, че по силата на същия първият
се задължил да прехвърли на втория правото си на собственост върху процесния недвижим
имот за сумата от 70 000 евро с ДДС, равняваща се на 136 908.10 лв. съгласно фиксирания
курс на БНБ на еврото към лева, по следния начин и срокове – 1/ сумата от 30 000 евро или
58 674.90 лв. в деня на подписване на договора, 2/ сумата от 10 000 евро с ДДС, равняваща
се на 19 558.30 лв., при достигане от продавача на етап на строителство на сградата кота +
3.50 по сметка на продавача в „Първа инвестиционна Банка“ АД, 3/ сумата от 20 000 евро с
ДДС, равняваща се на 39 116.60 лв., при достигане от продавача на етап Акт обр.14 на
сградата по сметка в „Първа инвестиционна Банка“ АД и 4/ сумата от 10 000 евро с ДДС,
равняваща се на 19 558.30 лв., в деня на сключване на окончателния договор за продажба на
имота и преди вписването му в Служба по вписванията чрез банков превод в „Първа
инвестиционна Банка“ АД. Страните се договорили окончателното прехвърляне на
собствеността на имота да стане не по-късно от 20.02.2024г. в 10.30 часа, като са се
задължили да се явяват без покана пред посочения в договора нотариус за сключване на
окончателен договор. Уговорено е писмената кореспонденция между тях да се осъществява
на посочените в договора адреси за кореспонденция или на вписаните в него телефонни
номера.
По делото е представена фактура № 297/19.08.2022г., издадена от ответника на ищцата
и подписана от тях, на стойност 58 674.90 лв. с посочено основание – плащане по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.08.2022г., както и РКО
от 15.12.2022г. със същото основание за сумата от 19 500 лв.
Представена е покана за изпълнение от ответника до ищцата, съдържаща уведомление
до последната, че е в забава досежно изпълнение на задължението си за плащане на
продажната цена по договора със сумата от 20 000 евро, дължима при достигане на етап на
сградата Акт обр.14 и покана за извършване на плащането, към която е приложен Акт обр.14
от 23.08.2023г., ведно с извлечение от приложение „уатсап“ от 05.09.2023г. Представена е
покана за изпълнение от 10.10.2023г., с която ответникът отправя покана до ищцата в
едноседмичен срок да сключи анекс с дружеството, както и че в противен случай ще счита
договора за развален, ведно с извлечение от приложение „уатсап“ от 10.10.2023г.
По делото е представен отговор на покана за изпълнение от 10.10.2023г. от ищцата,
чрез адвокат Стамен Цанев, до ответното дружество, с вписана в него дата 16.10.2023г.,
съдържащ изявление, че ищцата желае да бъде сключен окончателен договор за покупко-
продажба на описания в предварителния договор апартамент, в процедура е по получаване
на кредит, след получаването на който незабавно ще направи дължимото след достигане на
Акт обр.14 плащане заедно със съответната неустойка по чл.9 ал.2 от договора и че е наясно
с предложението за сключване на допълнително споразумение относно продажната цена,
като могат да се водят преговори, които да доведат до промяна на същата.
4
Представено е становище от „НОРДСТРОЙ“ ЕООД относно отговора на покана за
изпълнение от 10.10.2023г., в което продавачът посочил, че поради изразеното от купувача
желание за запазване действието на предварителния договор го уведомява, че това е
възможно при следните условия – купувачът да подпише анекс в 3-дневен срок от
получаването на това становище, с който се променя първоначално определената цена на
имота и в срок до 31.10.2023г. да заплати просроченото задължение, ведно с дължимата
неустойка и допълнително включената сума по чл.2.3 от договора в размер на 15 000 евро.
Към становището е приложен Анекс към процесния предварителен договор с вписана в него
дата 18.10.2023г. и подпис на представител на дружеството-продавач, в чл.1 от който е
посочено, че цената на имота се променя от 70 000 евро на 85 000 евро, а размерът на
дължимата вноска, съгласно раздел II, чл.2.3 от договора се променя от 20 000 евро на
35 000 евро. Приложено е извлечение от приложение „уатсап“ от 18.10.2023г., с което се
твърди да са връчени посочените документи.
Представено е уведомление от ответното дружество до ищцата, съдържащо изявление,
че продавачът счита предварителния договор за развален от 20.11.2023г. поради
неизпълнение на задължението на купувача да заплати дължимата вноска от 20 000 евро,
ведно с извлечение от приложение „уатсап“ от същата дата.
По делото е приложена нотариална покана от ищцата до ответника, представена от
първия от тях на нотариус Л. Ш. с рег. № 624 на НК на 21.11023г. и връчена на същата дата
на адресата при условията на чл.44 ал.1 изр.5 и 6 от ГПК, т.е. при отказ за получаването й.
Със същата ищцата уведомила ответника, че е депозирала сумата от 20 000 евро по
специална банкова сметка на нотариуса, тъй като до този момент не й е предоставена
банкова сметка на дружеството в „Първа инвестиционна банка“ АД. Представено е
платежно нареждане от 20.11.2023г. за сумата от 39 116.60 лв. по сметка на нотариус Л. Ш. с
основание „плащане по предварителен договор от 19.08.2022г.“.
Представена е молба от ответника до ищцата, съдържаща изявление на първия, че
считано от 30.10.2023г. предварителният договор между тях е развален поради виновно
неизпълнение от страна на втория да заплати дължима по него сума, че за продавача не
съществува интерес от продължаване на договора и искане за посочване на банкова сметка
на купувача за връщане на платените суми по него, ведно с извлечение от приложение
„уатсап“ от 01.12.2023г. По делото е приложена и молба от 10.01.2024г. с идентично
съдържание, за която се твърди да е изпратена на вписаните в приложените известия
/обратни разписки/ адреси на ищцата, съответно върната, като непотърсена.
По делото е представена нотариална покана от ищцата до ответника, представена от
първия от тях на нотариус Л. Ш. с рег. № 624 на НК на 20.02.2024г. и връчена на 26.02.2024г.
на адресата, чрез негов пълномощник. Със същата ищцата уведомила ответника, че е
депозирала сумата от 10 000 евро, представляваща окончателно плащане по договора, по
специална банкова сметка на нотариуса и го кани в 7-дневен срок от връчването на поканата
да се яви за сключване на окончателен договор. С Констативен протокол от 20.02.2024г.
нотариус Л. Ш. удостоверил, че в посочения в процесния предварителен договор краен срок
за изповядване на сделката не се е явил представител на продавача. Представено е
нареждане от същата дата за превод на сумата от 10 000 евро по сметка на нотариуса и
нотификация за извършения превод.
Приложено е писмено становище от „НОРДСТРОЙ“ ЕООД до ищцата, връчено на
28.02.2024г. чрез адвокат Г. Ч., в което отново се посочва, че продавачът счита договора за
развален поради виновно неизпълнение от страна на купувача и моли да му бъде
предоставена банкова сметка за връщане на платените суми.
По делото са представени декларация по чл.25 ал.8 от ЗННД от ищцата и декларация
по чл.264 ал.1 от ДОПК от 10.09.2024г. от ответника за липса на публични задължения, и
двете с нотариална заверка на подписите на деклараторите. Представени са Скица № 15-
5
357547/08.04.2024г. на ПИ с идентификатор 63427.4.3077 и Схема № 15-357512/08.04.2024г.
на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.4.3077.1.4, издадени от СГКК –
Русе.
При изслушване на ищцата по реда на чл.176 от ГПК, същата заявява, че е присъствала
на среща, проведена в кантората на адвокат Р. К. в град Русе, във връзка със сключения с
ответното дружество предварителен договор, на която присъствал Б. И., като представител
на търговеца. На тази среща отрича да е била уведомявана, че сключеният договор е
развален, но били поискани от нея още 15 000 евро. Тя заявила, че тази сума не е по силите
й, но за да запазят добрите отношения може да заплати допълнително 5 000 евро. Той
настоявал да плати предложената от него сума с довода, че й е продал апартамента на много
ниска цена и цените вече са се повишили. След това се съгласил тя да плати 10 000 евро
вместо предложените 15 000 евро, но заявил, че няма да й продаде апартамента, ако не му
плати тази сума.
От показанията на св.Н. Т., юрисконсулт в счетоводната кантора, обслужваща
ответното дружество, се установява, че тя е изготвила процесния предварителен договор.
Когато имало забава в плащанията по него, Б. И. се опитал да се свърже по телефона със
сина на ищцата, тъй като нямал неин телефонен номер, но той не вдигал. Тогава синът на
ищцата й дал телефонния номер и свидетелката се свързала с нея в края на м.август 2023г. В
хода на разговора ищцата заявила, че знае, че има забава по договора и че до седмица или
две ще постъпи плащане.
За да отхвърли предявения иск, първоинстанционният съд е счел за основателно
възражението на ответника, че предварителният договор е развален на основание чл.87 ал.1
от ЗЗД поради виновно неизпълнение на договорното задължение за заплащане на цената от
страна на купувача и след като на същия е даден подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането му ще счита договора за развален.
Съдът, след анализ на събраните по делото пред първата инстанция доказателства, по
вътрешно убеждение и въз основа на закона, в предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.08.2022г., сключен
между ищцата и ответното дружество. За уважаване на такъв иск следва да са осъществени
кумулативно следните предпоставки: обвързващ страните предварителен договор, който да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл.19 ал.2 ЗЗД/ -
индивидуализация на продавания недвижим имот и на продажната цена, ищецът да е
изправна страна по предварителния договор, задължението на ответника за прехвърляне на
правото на собственост да е с настъпил падеж, продавачът да е собственик на продаваната
вещ и да са налице други изисквания на закона за прехвърляне на правото на собственост /
чл.363 ГПК/.
Безспорен по делото е фактът на възникване на облигационно правоотношение между
страните въз основа на представения предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 19.08.2022г. Същият обективира постигнато между тях съгласие относно
поетото с него задължение за сключване на окончателен договор в предписаната от закона
/чл.18 от ЗЗД/ форма за действителност и неговите съществени елементи: предмет –
индивидуално определен недвижим имот, посочен в чл.1 и насрещната престация,
уговорената в чл.2 продажна цена, както и начина на плащането . В клаузата на чл.12 ал.1
от предварителния договор е уговорен срок за сключването на окончателния договор – не
по-късно от 20.02.2024г. в 10.30 часа пред нотариус Л. Ш., вписан под № 624 в регистъра на
НК, с район на действие РС-Русе, т.е. падежът на задължението е определен. Продавачът е
собственик на недвижимия имот, предмет на договора и този факт не е спорен по делото. Не
е спорен между страните и факта на изпълнение от страна на ищцата – купувач по договора
6
на задължението й да заплати първите две от договорените дължими суми – в размер на
30 000 евро в деня на сключване на договора и в размер на 10 000 евро при достигане от
продавача на етап на строителство на сградата кота + 3.50. Не е спорно и се установява от
представените писмени доказателства, че на 20.11.2023г. ищцата е депозирала сумата от
20 000 евро, дължима съгласно чл.2.3 от договора при достигане от продавача на етап Акт
обр.14 на сградата и на 20.02.2024г. сумата от 10 000 евро, представляваща окончателно
плащане по чл.2.4 от договора.
Спори се валидно ли е изявлението на ответника за разваляне на предварителния
договор и прекратена ли е договорната връзка между страните по него.
Преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на чл. 87 ал. 1 и ал.2 от
ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление на изправната към неизправната страна. В
първата хипотеза, на която се позовава ответника, възможността за разваляне на договора е
обвързана с предоставяне на допълнителен /подходящ/ срок за изпълнение, с изрично
предупреждение, че след изтичането на срока ще се счита, че договорът е развален, като
това изявление следва да е достигнало до адресата.
Видно от приложения предварителен договор, задължението на ищцата-купувач за
заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща част от уговорената продажна цена,
възниква при достигане от ответника-продавач на етап Акт обр.14 на сградата и е следвало
да бъде извършено по сметка на продавача в „Първа инвестиционна банка“ АД. В
сключения между страните договор няма уговорено задължение на продавача да уведоми
купувача за съставянето на акта, но в съдебно заседание ищцата признава факта, че е
получила от ответника покана за изпълнение на задължението си по чл.2.3 от договора
поради издаването на Акт обр.14 за сградата, ведно с искане за заплащане на неустойка,
което се установява както от показанията на св.Тагарова, така и от приложеното извлечение
от приложение „уатсап“ на посочения в чл.17 б.“б“ от договора телефонен номер, доколкото
същото не само не е оспорено от ищцовата страна, но и изрично се признава. Няма спор по
делото, че не е последвало плащане от страна на купувача. От представените по делото
покани за изпълнение от 30.08.2023г. и 10.10.2023г. е видно, че нито една от тях не съдържа
изявление на ответника за предоставянето на подходящ срок за изпълнение на задължението
за заплащане на вноската от 20 000 евро с предупреждение, че след изтичането му договорът
ще се счита за развален. Категорично доказателство, че изготвената от ответника покана от
10.10.2023г. е достигнала до ищцата, е отговора на същата от 16.10.2023г., намиращ се в
държане на ответника и представен по делото от него. С последвалото становище на
ответното дружество е предоставен кратък 3-дневен срок на ищцата да подпише
приложения към него анекс, с който се прави изменение в сключения предварителен
договор, касаещо увеличение на продажната цена на имота със сумата от 15 000 евро, както
и срок до 31.10.2023г. за извършване на дължимото плащане от 20 000 евро по чл.2.3 от
договора, ведно с дължимата неустойка за забава и сумата от 15 000 евро, представляваща
предложеното от продавача увеличение на цената. В становището са изложени аргументи за
промяна на цената, а именно забавата в изпълнение на задълженията по договора от страна
на купувача, довело според продавача до непредвидени за него затруднения във връзка с
финансирането на строежа, съответно извършването на допълнителни разходи, което
оскъпило имота. Изрично е посочено, че запазването на договорната връзка е възможна само
при тези посочени условия. Няма спор между страните, че допълнителното споразумение за
изменение на договора не е подписано от купувача и че същият не е извършил посочените в
становището плащания, както и че между тях е последвала среща /видно и от изявленията в
съдебно заседание/, на която съгласие за увеличение на първоначално договорената
продажна цена с предложената от ответника сума не било постигнато. Последвалото
уведомление до ищцата съдържа единствено изявление на ответника, че счита договора за
развален, считано от 20.11.2023г. На същата дата е депозирана сумата от 20 000 евро от
страна на ищцата по специална сметка на нотариус Л. Ш. и с нотариална покана от
7
следващия ден ответникът е бил уведомен за този факт, както и поканен да посочи своя
банкова сметка, по която да бъде преведена сумата. Съдът намира, че всички посочени
изявления на ответника, включително и тези, следващи датата 20.11.2023г., за посочване на
банкова сметка от купувача, са достигнали до последния на посочения в чл.17 от договора
телефонен номер чрез приложението „уатсап“ поради неоспорването от негова страна на
представените по делото писмени доказателства, установяващи тези обстоятелства, а и с
оглед разменената между страните кореспонденция и нейната съдържателна
последователност, включително и във времево отношение.
При така установените факти по делото не може да бъде обоснован извод за
възникнало в полза на продавача потестативно право да развали договора. Поведението на
същия след първата изпратена и получена от ищцата покана и отправените от него
предложения за изменение на предварителния договор досежно продажната цена на имота
са били индиция, че той няма желание да изпълни задължението си за прехвърляне на
собствеността. Нещо повече, същият в становището си от 18.10.2023г. изрично е заявил, че
запазването на договорната връзка е възможно единствено при кумулативно изпълнение на
поставените от него условия – подписване на анекс за увеличение на цената със сумата от
15 000 евро и заплащане в посочения срок на същата и на дължимата вноска по чл.2.3 от
договора, ведно с неустойка за забава. Затова поведението на купувача е продиктувано от
очевидната опасност продавачът да не изпълни задължението за прехвърляне собствеността
върху имота и не може да се приеме за неизпълнение. То е в съответствие с разпоредбата на
чл.90 ал.2 от ЗЗД. С оглед на това, за продавача не е възникнало право да развали
предварителния договор и отправените до купувача волеизявления за разваляне /освен и че
не съдържат подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му
договорът ще се счита за развален/ не са породили целеното действие.
По тези съображения, настоящият съдебен състав счита, че по делото се доказа
наличието на сключен между страните предварителен договор, съставен в надлежната
писмена форма, съдържащ уговорки относно съществените условия, които следва да
съдържа един окончателен договор. Доказано е заплащането на сумите от страна на ищцата
– купувач и настъпилия падеж – датата за сключване на окончателен договор по чл.12 ал.1 –
20.02.2024г., на която ответната страна не се е явила при нотариус за сключване на
окончателен договор. Ето защо са налице предпоставките за обявяване на този
предварителен договор за окончателен, поради което предявеният иск се явява основателен.
Тези изводи не съвпадат с изводите на първостепенния съд, последица от което е отмяна на
обжалваното решение и постановяване на друго, с което искът следва да се уважи.
Доколкото уговорените по чл. 2.3 и чл.2.4 от договора суми са депозирани по сметка на
нотариуса, то ищцата следва да заплати същите на ответното дружество в срока по чл.362
ал.1 от ГПК.
При този изхода на спора, ответникът следва да заплати сторените от ищцата разноски,
както следва - сумата от 391 лв. за заплатени държавна такса и такси за издаване на съдебни
удостоверения и преписи и сумата от 9 500 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение
/видно от приложения договор за правна защита и съдействие/, направени в
първоинстанционното производство по делото, както и сумата от 182.50 лв. за заплатена
държавна такса и сумата от 9 000 лв. за адвокатско възнаграждение, реално заплатено от
ищцата, видно от договора за правна защита, направени във въззивното производство.
Съгласно чл.264 ал.1 от ГПК и т.19 от ТР № 6/06.11.2013г. на ОСГТК на ВКС, ищцата
следва да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно нотариална
такса по сметка на Апелативен съд-Велико Търново на основание чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД в размер на 804.32 лв., сумата от 4 107.24 лв. - 3 % върху
продажната цена, по сметка на Община Русе, на основание чл.47 ал.2 от ЗМДТ вр. чл. 35 ал.
2 от Наредба № 20 за определяне размера на местните данъци на територията на Община
8
Русе, изменена с Решение № 456, прието с Протокол 15/17.12.2024г.
На основание чл.364 ал.1 от ГПК, следва да се впише възбрана върху процесния имот
до изплащане на дължащите се разноски по прехвърляне на имота. Съгласно чл.364 ал.2 от
ЗЗД, на ищцата не следва да се издава препис докато не представи доказателства, че са
запратени разноските по прехвърляне на имота – местен данък и нотариална такса в
определените размери, както и дължимите данъци и такси за имота и след като представи
доказателства за липсата на непогасени публични задължения на продавача.
Водим от горното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, Великотърновският апелативен
съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 400/10.10.2024г. по гр.дело № 248/2024г. на Окръжен съд – Русе,
вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, сключеният между
„НОРДСТРОЙ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Русе,
**********, бл.“Норд“ вх.1, ет.1, ап.4, от една страна като продавач, и С. Н. М., ЕГН
**********, с адрес град Русе, **********, от друга страна, като купувач, Предварителен
договор от 19.08.2022г., по силата на който „НОРДСТРОЙ“ ЕООД продава на С. Н. М.
следния свой собствен недвижим имот – АПАРТАМЕНТ № 4, нa ет. 2, с площ 89.86 кв.м,
заедно с 5.7096 % /19.719 кв.м/ от общите части на сградата, заедно с 51.215 кв. м ид. ч. от
земята на сградата, намиращ ce в новострояща се сграда с местонахождение, според
Разрешително за строеж № 293 от 22.06.2022г., Поземлен имот с идентификатор
63427.4.3077 пo KKKP на гр. Русе, УПИ XIV-3077, кв. 583.1, кв. „Дружба 3", ******** пo
плана на гр. Русе, а съгласно Схема № 15-357512 от 08.04.2024г, издадена от СГКК-Русе,
представляващ CAMOCTOЯTEЛEH OБEKT B CГPAДA с идентификатор 63427.4.3077.1.4
/шест три четири две седем точка четири точка три нула седем седем точка едно точка
четири/, пo КККР на гр. Русе, общ. Русе, обл. Русе, одобрени със 3аповед PД-18-
91/15.12.2007г. на Изпълнителен директор на AK, c адрес на имота: гр. Русе, общ. Русе, обл.
Русе, ********* /две/, aп. 4 /четири/, като самостоятелния обект се намира на етаж 2, в
сграда с идентификатор 63427.4.3077.1, разположена в Поземлен имот с идентификатор
63427.4.3077 /шест три четири две седем точка четири точка три нула седем седем/, с
предназначение нa самостоятелния обект: Жилище, апартамент — в жилищнa или вилна
сграда или в сграда със смесено предназначение, брой нивa на обекта: 1 /един/, с площ от
89.86 кв. м /осемдесет и девет квадратни метра и осемдесет и шест квадратни дециметра/, с
прилежащи части: 5.7096 % /пет цяло седемстотин деветдесет и шест хилядни процента/
идеални части от общите части нa сградата, ниво: 1 /едно/, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: нa същия етаж: 63427.4.3077.1.3, под обекта: 63427.4.3077.1.23,
63427.4.3077.1.24, над обекта: 63427.4.3077.1.8, зa сумата от 70 000 /седемдесет хиляди/ евро
с включен ДДС, равняваща се на 136 908.10 /сто тридесет и шест хиляди деветстотин и осем
лева и десет стотинки/ лв., при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в
сила купувачът С. Н. М., ЕГН ********** заплати на продавача „НОРДСТРОЙ“ ЕООД,
ЕИК ********* сумата от 30 000 /тридесет хиляди/ евро по посочена от търговеца банкова
сметка в „Уникредит Булбанк“ АД – IBAN: BG 87UNCR96601041815101, BIC: UNCRBGSF,
на основание чл.362 ал.1 от ГПК.
При неизпълнение на задължението за заплащане на цената по договора в определения
срок, решението подлежи на обезсилване, на основание чл.362 ал.2 от ГПК.
ОСЪЖДА „НОРДСТРОЙ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
9
управление гр.Русе, **********, бл.“Норд“ вх.1, ет.1, ап.4 ДА ЗАПЛАТИ на С. Н. М., ЕГН
**********, с адрес град Русе, **********, сумата от 391 /триста деветдесет и един/ лв. за
заплатени държавна такса и такси за издаване на съдебни удостоверения и преписи и сумата
от 9 500 /девет хиляди и петстотин/ лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, направени
в първоинстанционното производство разноски, както и сумата от 182.50 /сто осемдесет и
два лева и петдесет стотинки/ лв. за заплатена държавна такса и сумата от 9 000 /девет
хиляди/ лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, направени във въззивното
производство разноски по делото.
ОСЪЖДА С. Н. М., ЕГН **********, с адрес град Русе, ********** да заплати в
полза на държавния бюджет по сметка на Апелативен съд-Велико Търново сумата от 804.32
/осемстотин и четири лева и тридесет и две стотинки/ лв. – нотариална такса, както и сумата
от 4 107.24 /четири хиляди сто и седем лева и двадесет и четири стотинки/ лв. – местен
данък върху придобитото по възмезден начин имущество.
НАРЕЖДА, на основание чл.364 ал.1 от ГПК, да се впише служебно ВЪЗБРАНА върху
недвижимия имот - АПАРТАМЕНТ № 4, нa ет. 2, с площ 89.86 кв.м, заедно с 5.7096 %
/19.719 кв.м/ от общите части на сградата, заедно с 51.215 кв. м ид. ч. от земята на сградата,
намиращ ce в новострояща се сграда с местонахождение, според Разрешително за строеж №
293 от 22.06.2022г., Поземлен имот с идентификатор 63427.4.3077 пo KKKP на гр. Русе,
УПИ XIV-3077, кв. 583.1, кв. „Дружба 3", ******** пo плана на гр. Русе, а съгласно Схема
№ 15-357512 от 08.04.2024г, издадена от СГКК-Русе, представляващ CAMOCTOЯTEЛEH
OБEKT B CГPAДA с идентификатор 63427.4.3077.1.4 /шест три четири две седем точка
четири точка три нула седем седем точка едно точка четири/, пo КККР на гр. Русе, общ.
Русе, обл. Русе, одобрени със 3аповед PД-18- 91/15.12.2007г. на Изпълнителен директор на
AK, c адрес на имота: гр. Русе, общ. Русе, обл. Русе, ********* /две/, aп. 4 /четири/, като
самостоятелния обект се намира на етаж 2, в сграда с идентификатор 63427.4.3077.1,
разположена в Поземлен имот с идентификатор 63427.4.3077 /шест три четири две седем
точка четири точка три нула седем седем/, с предназначение нa самостоятелния обект:
Жилище, апартамент — в жилищнa или вилна сграда или в сграда със смесено
предназначение, брой нивa на обекта: 1 /един/, с площ от 89.86 кв. м /осемдесет и девет
квадратни метра и осемдесет и шест квадратни дециметра/, с прилежащи части: 5.7096 %
/пет цяло седемстотин деветдесет и шест хилядни процента/ идеални части от общите части
нa сградата, ниво: 1 /едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: нa същия етаж:
63427.4.3077.1.3, под обекта: 63427.4.3077.1.23, 63427.4.3077.1.24, над обекта:
63427.4.3077.1.8, до заплащане на разноските по прехвърлянето му – местен данък по чл.47
ал.2 от ЗМДТ в размер на 4 107.24 лв. и нотариална такса, определена по чл.8 от Тарифата
за нотариалните такси към ЗННД, в размер на 804.32 лв., като се изпрати препис от
решението, след влизането му в сила, на Служба по вписванията – Русе.
ЗАДЪЛЖАВА ищцата С. Н. М., ЕГН **********, след влизане на решението в сила,
да представи доказателства по делото, че е заплатила разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота, както и доказателства за липсата на непогасени
публични задължения на „НОРДСТРОЙ“ ЕООД, без които РАЗПОРЕЖДА да не бъде
издаван препис от решението.
УКАЗВА на С. Н. М., ЕГН **********, че следва да впише решението, на основание
чл.115 ал.2 от ЗС в Служба по вписвания – Русе, в шестмесечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд на Република
България в едномесечен срок от връчването му на страните.
Препис от същото, на основание чл.7 ал.2 ГПК, да се връчи на страните.
10
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11