РЕШЕНИЕ
гр. София, 19.11.2018 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 11-ти с-в, в открито заседание на шестнадесети
октомври две хиляди и и осемнадесета година, в състав:
Съдия Вергиния Мичева-Русева
при секретаря Диана Борисова като
разгледа докладваното от съдията гр. д.
№ 13543 по описа за 2015 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са обективно кумулативно съединени частични искове с правно основание чл. 59,
ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът С.П. твърди, че на 17.02.2005 г. придобил в собственост
недвижим имот – мезонет в гр. Варна, ул. „*********на две нива, със застроена площ от 105.41 кв.м. През 2008 г. учредил ипотека върху така
придобития недвижим имот за обезпечаване на чужд дълг към „А.Б.Б.“ АД.
Междувременно извършил пристрояване и надстрояване на мезонета вследствие на
което площта му се увеличила реално със 63.67 кв.м. Кредитополучателят не погасил
дълга си към банката, чието изпълнение било обезпечено с учредената от ищеца
ипотека, поради което банката се снабдила с изпълнителен лист, образувала
изпълнително дело № 2010807040016 на ЧСИ
Н.Д. и принудителното изпълнение било насочено именно към собствения на С.П.
имот, даден като обезпечение. Според твърденията
в исковата молба нито в протокола за описа на мезонета, нито в изготвената по
изпълнителното дело оценка на същия, било отчетено извършеното от С.П. реално
увеличаване на площта на мезонета, вследствие на което имотът бил възложен на
ответника – купувач на публичната продан „З.у.п.Ф.А. – Б.“ за цена,
неотговаряща на реалната квадратура на жилището. Ищецът счита, че ответникът се
е обогатил със стойността на пристроените 63.67 кв.м., тъй като е заплатил на
публичната продан сума, определена и съответстваща на 105.41 кв.м. Съобразно с
изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди „З.у.п.Ф.А. – Б.“ да му заплати сумата от 91 328 лева –
частичен иск от сума в общ размер на 189 000 лева, представляваща
стойността на 63.67 кв.м. площ от мезонет в гр. Варна, ул. „*********с която ответникът
се е обогатил неоснователно, ведно със
законната лихва върху главницата от 91 328 лв., считано от датата на
исковата молба - 26.05.2015 г. до окончателното изплащане. Претендира
присъждане на разноски за настоящото производство.
Ответникът „З.у.п.Ф.А. – Б.“
оспорва иска изцяло. Поддържа, че цената на имота е определена от ЧСИ Д. въз
основа на реалната площ на мезонета – т.е., че пристроените от ищеца 63.67
кв.м. са взети предвид при определяне на цената на изнесения на публична продан
имот и купувачът му „З.у.п.Ф.А.Б.“ не се е обогатил неоснователно за сметка на
ищеца С.П.. Не оспорва че последният е бил собственик на имота, даден в обезпечение
на чужд дълг и че принудителното изпълнение на същия е било насочено срещу този
недвижим имот. Не оспорва и че това е имотът, който е придобил, както и че е с
реална площ 169.08 кв.м. Претендира присъждане на сторените в процеса разноски.
Третото лице помагач на страната
на ищеца ЧСИ Н.Д.,*** действие Окръжен съд – Варна, е взела становище по иска,
с което оспорва същия като неоснователен и недоказан. Сочи, че в протокола за оглед от изпълнителното
дело мезонетът е описан с реалната си площ, като било отразено, че е
преустройван. От своя страна оценката на имота също отразявала завареното му
фактическо разположение и съответствала на реалната му площ от 169.08 кв.м. Излага, че актовете по публичната продан са
издавани преди изменението на кадастралната карта от 28.12.2010 г., поради
което била вписана площта на мезонета по нотариален акт № 42, том I, дело № 30 от
17.02.2005 г., а именно 105.41 кв.м., което в никакъв случай не означавало, че
при определяне на цената му не била взета предвид реалната му площ.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства, установи следното от фактическа страна:
Между страните не е спорно, а и
се установява от надлежните писмени доказателства по делото (нотариален акт №
42, том I,
рег. № 609, дело № 30 от 17.02.2005 г. на нотариус Стелиана Костадинова, рег. №
446 при НК с район на действие Варненски районен съд, нотариален акт № 160, том II, рег. № 3898, дело № 300 от 23.06.2008 г. на
нотариус Т.В., рег. № 479, с район на действие Районен съд - Варна), че ищецът С.П.,
ЕГН ********** придобил в собственост апартамент № 10 /мезонет/, находящ се в гр. Варна, ул. „*********с площ
по нотариален акт 105.41 кв.м., състоящ се от: първо ниво – входно антре, кухненски бокс, хол, спалня, баня –
тоалет, две тераси и второ ниво –
спалня, баня – тоалет и две тераси, ведно с принадлежащото му избено помещение
с площ 9.87 кв.м. Описания недвижим имот бил предоставен в обезпечение в полза
на „А.Б.Б.“ АД с договор за ипотека, обективиран в нотариален акт №
160/23.06.2008 г., като ищецът учредил ипотеката за гарантиране изпълнението на
чужд дълг. От приложеното към настоящото дело, заверено копие на изпълнително
дело № 2010807040016 по описа на Н.Д.,*** действие Окръжен съд – Варна, е видно, че взискател по същото бил „А.Б.Б.“
АД, а принудителното изпълнение на задължението по договор за кредит от
23.06.2008 г. на длъжника Ж.С.Т., ЕГН **********, било насочено срещу описания
по – горе мезонет, собственост на ищеца С.П..
По изпълнително дело № 2010807040016 за периода 01.11.2010 г. –
01.12.2010 г. бил проведена трета по ред публична продан, като с Постановление
за възлагане на недвижим имот от 12.12.2010 г., апартамент № 10, с
идентификатор № 10135.2560.214.1.11, с адрес гр. Варна, ул. „*********с площ по
нотариален акт от 105.41 кв.м., а по схема от АГКК – 169.08 кв.м., бил възложен
на настоящият ответник „З.у.п.Ф.А. – Б.“, с БУЛСТАТ *********, за сумата от 151 200 лева.
За установяване на спорния по делото въпрос
при определяне на цената на процесния
мезонет при извършените публични
продани дали е взета предвид реалната му
квадратура от 169.08 кв.м., увеличена вследствие на извършените от ищеца
преустройства, или цената е определена въз основа на площта по документ за
собственост, а именно - 105.41 в., по делото са изслушани първоначална и
повторна съдебно – оценителна експертиза / СТЕ/, като съдът
кредитира повторната СТЕ, тъй като намира заключението й за пълно и обосновано.
Същото не е оспорено от страните.
Повторната СТЕ установява, че в
експертната оценка от 02.06.2008 г., приложена по изпълнителното дело и
послужила за определяне на цената на изнесения на публична продан собствен на
ищеца С.П. недвижим имот - Апартамент №10-мезонет, описанието
на последния съответствало
напълно на описанието дадено в нотариалния акт за собственост и в
нотариалния акт, с който била учредена договорната ипотека в полза на
взискателя. След анализ на оценката по изпълнителното дело, вещото лице дава
заключение, че в експертната оценка по
изпълнителното дело, е взета предвид площта на процесния апартамент по
документи – 105.41 кв.м. застроена площ и 9.87 кв.м. изба. Обосновано е в повторната
СТЕ, че в т.З от оценката на л.139 от
изпълнителното дело - Метод на вещната стойност, в подточка 3.1. били описани
показателите, определящи стойността по този метод: Застроена жилищна площ
105,41 кв.м.; Застроена площ изба 9,87 кв.м. При единична цена за 1 кв.м.
730лв/кв.м. оценителят бил умножавал с уточнените от него параметри и е получил
окончателна стойност по този метод 131 000 лв. В т.4 от оценката на л.139 – гръб - Оценка по сравнителен подход от оценителя
била възприета пазарна стойност от 1500 евро /кв.м. , намалена с 3 % за оферти,
или с намалението това правело 1455
евро/кв.м. и е получена пазарна стойност по този метод 167 732 евро. Сочената
стойност според вещото лице по повторната СТЕ, била получена по следния начин: 105,41 кв.м.
(ап.10) х 1455евро/кв.м. + 9,87кв.м. (изба) х 1455 евро/кв.м. = 167 732 евро .
Допълнително била включена стойността на
подобренията и окончателната стойност по този метод била 366 000 лв. Претеглени са резултатите по
двата метода и в оценката била изведена стойност 331 000 лв. Според вещото лице, като е определила пазарна цена от
315 000 лева за първата публична продан, ЧСИ Н.Д. е отчела спада в цените
на имотите през 2010 г. спрямо 2008 г., когато била изготвена горната оценка.
На следващо място СТЕ сочи, че в обявлението за първата публична продан по изпълнително дело № 016/2010 г. по описа на ЧСИ Н.Д. от
14.06.2010 г. изнесеният имот бил описан със застроената си площ от 105.41
кв.м. и начална тръжна цена 236 250 лева, което съставлявало 75 % от пазарна цена от 315 000 лева. В тази първа тръжна
цена не била включена стойността на преустройствата – процесните 63.67 кв.м.,
извършени от ищеца – ипотекарен длъжник тогава.
В обявлението за втората публична продан описанието на имота било
същото, като началната тръжна цена била 80% от предходната или 189 000
лева. В обявлението за насрочване на третата, последна по изпълнителното дело
публична продан от 17.10.2010 г. мезонетът отново бил описан както в първото
обявление и с начална тръжна цена от 151 200 лева. В Постановление
за възлагане от 12.12.2010г. на л. 155
от изпратеното копие на изпълнително
дело № 016/2010 г., Апартамент № 10 - мезонет бил описан както следва: Апартамент № 10-мезонет,
с идентификатор 10135.2560.214.1.11, в
гр.Варна, ул.„*********етаж, с площ от 105.41 кв.м., по н.а. № 48/18.02.2005
г., а по схема от АГКК - 169,08 кв.м.,състоящ се на първо ниво: входно антре,
кухненски бокс, хол, спалня, баня-тоалетна, килер, тераса и второ ниво - две
спални, баня-тоалетна, две тераси, при граници: стълбище, ап. 9, калкан и
вътрешен двор, заедно с избено помещение № 6, със застроена площ от 9.87 кв.м.,
както и 13.5026% ид.ч.от общите части и правото на строеж върху мястото, в
което е построена същата, както и 33.41кв.м. от дворното място, цялото с площ
от 240 кв.м., съставляващо парцел XI-5, кв.47, по плана на 18 подрайон гр.Варна, при Тръжна цена 151 200
лв. Повторната СТЕ е работила и с приетите по делото две схеми на самостоятелен
обект в сграда и копие на архитектурен проект. В Схема № 29965/20.12.2010 г.
(л.23 от и.д.) на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.2560.214.1.11 по КККР, одобрена със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на
изп.д-р на АГКК, процесният имот бил отбелязан с площ от 105.41 кв.м, а в Схема № 30536/28.12.2010
г. (на л.16 настоящото дело) на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2560.214.1.11 по КККР,
одобрена със Заповед № РД-18-92/14.10. 2008 г. изменена със Заповед КД-14-03-2120/28,12,2010г. на
началника на АГКК - Варна, в която процесният имот бил отбелязан с площ 169.08
кв.м. Копие от заповедта за изменение е приложена на л. 230 от копието на изпълнителното
дело. От своя страна на приложеното копие - извадка от архитектурен проект - 4
бр. листи било дадено разпределението на помещенията на апартамент №10, на
първо ниво (л.46) и второ ниво (л.48) преди преустройството и на първо ниво
(л.45) и второ ниво (л.47) след преустройството. Там ясно се виждало, според
СТЕ, как е усвоена терасата на първо
ниво (л.45) до кухненския бокс и преустроена във всекидневна надписана с площ
25.20 кв.м., вътре бил разширен санитарния възел, на второ ниво над тази
новоизградена всекидневна била обособена
втора спалня и тераса (л.47). Нямало данни дали преустройството е одобрено по
надлежния ред. Заключението на повторната СТЕ, на която съдът основава изводите
си, относно стойността на приобщените
63.67 кв. към процесния апартамент № 10, ако бяха продадени при същото
процентно съотношение спрямо началната цена на кв.м. вследствие намаляване на
цената от първата публична продан (неосъществена), втора публична продан
(неосъществена) и трета публична продан, за която е издадено постановление за
възлагане на Апартамент №10, е че възлиза на исковата сума – 91 328. 19
лева.
Други относими
доказателства, не са ангажирани по
делото, като с писмените доказателства, в това число и тези по приложеното
копие на изпълнително дело № 016/2010 г. по описа на конституираната като трето
лице помагач ЧСИ Н.Д., е работило вещото лице по кредитираната повторна СТЕ,
поради което съдът не ги обсъжда поотделно.
Въз основа на така възприетата
фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Предявените обективно кумулативно
съединени частични искове по чл. 59, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД са основателни и доказани и като такива
подлежат на уважаване.
С т.5 от ППВС № 1 от 28.05.1979 г. е изяснено, че
обогатяването не е следствие на обедняването и обратно. Както едното така и
другото са последица на друг факт или факти. Ето защо по делата по искове за
неоснователно обогатяване в хипотезата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД, каквато е и
настоящата, следва да се установява дали обедняването на ищеца и обогатяването
на ответника произтичат от един общ факт или от обща група факти.
В процесния случай по делото не е
спорно между страните, а и се установява от обсъдената по – горе подробно
доказателствена съвкупност, че ищецът С.П. е придобил в собственост апартамент
№ 10/мезонет/, находящ се в гр. Варна, ул. „Добри Войников” № 11, ет. 6, със
застроена площ 105.41 кв.м., през 2005 г. Учредил през 2008 г. договорна
ипотека в полза на взискателя по изпълнително дело № 016/2010 г. по описа на
ЧСИ Н.Д.. В периода между предоставяне на имота като обезпечение в полза на взискателя
с нотариален акт № 160, том II, рег. № 3898, дело № 300 от
23.06.2008 г. на нотариус Т.В., рег. № 479, с район на действие Районен съд –
Варна, и образуване на изпълнителното дело през 2010 г., ищецът извършил преустройства в процесния
недвижим имот, вследствие на което площта му се увеличила със 63.67 кв.м. ( Схема № 29965/20.12.2010 г. на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2560.214.1.11 по КККР,
одобрена със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на изп.д-р на АГКК, процесният
имот е отбелязан с площ от 105.41 кв.м,
а в Схема № 30536/28.12.2010 г. на самостоятелен обект в сграда с
10135.2560.214.1.11 по КККР, одобрена със Заповед № РД-18-92/14.10. 2008 г. изм.
със Заповед КД-14-03-2120/28,12,2010г. на началника на АГКК- Варна, процесния
имот е отбелязан с площ 169.08 кв.м.). Установи се и, че принудителното
изпълнение по цитираното изпълнително дело било насочено срещу собствения на
ищеца имот, като кредитираното от съда заключение на повторната СТЕ е
категорично, че при определяне на началната цена от която да започне публичната
продан, не била взета предвид реалната квадратура на мезонет № 10 от 169.08 кв.м., а оценката е
извършена на база площта му по документи от 105.41 кв.м. и площта на избеното
помещение към него от 9.87 кв.м. Следователно фактически установено е по
делото, че увеличената площ на апартамента, вследствие на преустройствата,
извършени от ищеца С.П., не е обхваната
от оценката на изнесения на публична продан недвижим имот. Така се е стигнало
до занижена и несъответстваща на реалната пазарна цена начална тръжна цена за първата по
изпълнителното дело публична продан. Това от своя страна, предвид правилата на
чл. чл. 485 вр. с чл. 468 и чл. 494, ал. 2 ГПК / в редакция към 2010 г./, е
довело до възлагане на имота на ответника – купувач по третата последна
публична продан, на апартамент № 10 /мезонет/ за сума, неотговаряща на реалната
му квадратура от 169.08 кв.м. Липсва и основание – фактическо или правно, което
да оправдае такова разместване на блага между страните. Ето защо за стойността
на разликата от 105.41 кв.м. до 169.08 кв.м., възлизаща на 63.67 кв.м. или
91 328.19 лева, ответникът „З.у.п.Ф.А.
– Б.“ се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца С.П.. Налице е неоснователно
разместване на блага, дължащо се на описаната
група общи факти, причинили в съвкупност обедняването на ищеца със
стойността на процесните 63.67 кв.м., съответстваща на исковата сума, и обогатяване на ответника със същата тази
стойност.
Предвид основателността на главния иск, предявен като частичен, на
уважаване подлежи и акцесорната претенция за законна лихва, считано от датата
на исковата молба – 26.05.2015 г. до окончателното изплащане.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има
право на разноски за държавна такса, депозити за вещи лица по СТЕ и
възнаграждение за адвокат в общ размер на сумата от 7734 лв. Възражението за
прекомерност на адвокатския хонорар по чл. 78, ал. 5 ГПК наведено от ответника
е неоснователно. Възнаграждението е уговорено и платено в размер на 3500 лева и
в минимум по Наредба № 1 от 09.07.2004 г. би възлизало на 3269.84 лева, и като
се съобрази и броят съдебни заседания по делото, то адвокатския хонорар не се
явява прекомерен, а съответства на усилията по защитата.
На
ответника по аргумент от чл. 78, ал. 3 ГПК разноски не следва да бъдат
присъждани.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „З.у.п.Ф.А.
– Б.”, БУЛСТАТ *********, управляван
от „П.-О.Д.А.Б.“ АД, ЕИК*********, да заплати на С.П., ЕГН **********, с
карта на постоянно пребиваващ чужденец №*******, на
основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, сумата от 91 328.19 лева
– частичен иск от сума в общ размер на 189 000 лева, представляваща
обезщетение за неоснователно обогатяване на ответника със стойността на
63.67 кв.м. пристроена и надстроена площ от собствено на ищеца жилище,
представляващо апартамент № 10 /мезонет/,
находящ се в гр. Варна, ул. „*********с идентификатор
10135.2560.214.1.11 по КККР, одобрена със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г.
изменена със Заповед
КД-14-03-2120/28.12.2010 г. на началника на АГКК- Варна, ведно със законната лихва за забава върху главницата от
91 328.19 лева, считано от датата на исковата молба – 26.05.2015 г., до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „З.у.п.Ф.А. – Б.”, БУЛСТАТ *********, управляван от „П.-О.Д.А.Б.“ АД, ЕИК*********, да
заплати на С.П., ЕГН **********, с карта на постоянно пребиваващ чужденец №
*********, сумата от 7734 лева,
представляваща разноски по делото за
държавна такса, депозити за вещи лица по СТЕ и адвокатски хонорар.
ОСТАВЯ без уважение претенцията на „З.у.п.Ф.А. – Б.”, БУЛСТАТ *********, управляван от „П.-О.Д.А.Б.“ АД, ЕИК*********, за
присъждане на разноски за настоящото
производство, като неоснователна.
Решението
е постановено при участие на трето лице помагач на страната на ищеца – ЧСИ Н.Д.Г.,***
действие Окръжен съд – Варна.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – София в двуседмичен
срок от връчването му на страните
СЪДИЯ: