№ 388
гр. гр.Н., 05.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Н.Д.Д.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Д.Д. Гражданско дело № 20232150100901 по
описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото се образува по повод постъпила искова молба от
„Б.С.И.Т. ЕАД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „К.Б.” № ****
представлявано от П.Р., против Етажна собственост на сграда с идентификатор №
53045.503.****- А-Т., представляванa от А.Н.С. с искане съдът да прогласи за нищожни
всички решения, взети на проведеното на 31.07.2023 г. общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти с сграда А-Т. с идентификатор № 53045.503.****, евентуално да бъдат
отменени, като незаконосъобразни.
Ищецът твърди, че жилищна сграда А-Т. с идентификатор № 53045.503.****,
заедно с жилищни сгради с идентификатори 2, 3 и 4, представляват част от комплекс от
затворен тип, който се управлява по реда на чл.2 от ЗУЕС. Сочи, че е станал собственик на
самостоятелни обекти с идентификатори 53045.503.****.13, 53045.503.****.***,
53045.503.****.*** и 53045.503.****.*** по силата на приращение върху собствения на
дружеството поземлен имот, придобит чрез покупко-продажба съгласно нотариален акт №
***, том IХ, рег. № ****, дело № ****/2*** г., нотариален акт № 42, том IХ, рег. № ****,
дело № ****/2*** г., нотариален акт № 34, том VIII, рег. № ****, дело № ****/2*** г. на
нотариус С. А.ов с рег. № 208 на НК. Излага, че комплексът е от затворен тип и е бил
управляван като такъв повече от 10 години, като решенията на проведеното на 31.07.2023 г.
общо събрание били взети в нарушение на всички материалноправни и процесуални
разпоредби. Развива съображения, че събранието е било проведено в комплекс от затворен
тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, което не можело да бъде провеждано и същото
не можело да взема такива решения, тъй като поддръжката и управлението на комплекса
следва да се осъществява по предвиден в чл. 2 от ЗУЕС ред. Изтъква, че са нарушени
правилата на чл. 8 от ЗУЕС. На това основание намира, че подобни решения били нищожни
и подлежали на отмяна поради очевидна злоупотреба с право.
На следващо място заявява, че общото събрание не е редовно свикано. Развива
подробни доводи за последното. Сочи, че събранието не е било свикано от легитимирано
лице, не била налице и покана по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Счита, че разпоредбите на чл. 13, ал.
1
2 и ал. 4 от ЗУЕС не били приложими. Твърди, че не е бил спазен срокът за свикване на
събранието, тъй като поканата не била стигнала до собствениците. Наред с това се излага, че
при провеждане на събранието били допуснати процесуални нарушения. Релевират се
твърдения за нарушение при изчисляване на кворума. Събранието било водено не на
български, а на руски език. Навежда се, че В.Н. се представял за преводач, като не
превеждал всичко на български език, което затруднявало вземането на отношение по
разглежданите въпроси. Събранието било ръководено от В.Н., който правил предложения на
проекти на решенията, но същият нямал качеството на собственик, ползвател или обитател,
с оглед на което е нямал право да участва в събранието, да прави предложения и да ги
подлага на гласуване. За секретар на събранието бил избран адв. Л. К., който също не е бил
собственик или пълномощник на собственик. Изтъква се нарушение на чл. 14 от ЗУЕС.
Лицата, които участвали в събранието били без представителна власт. Ищецът оспорва
удостоверяванията на всички гласувания в протокола. Сочи, че не са били налице
необходимите мнозинства за нито едно от решенията. Не била спазена процедурата в чл. 17,
ал. 4, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС, като сборът от идеалните части на собствениците във входа не
бил равен на 100. На събранието не било прието площообразуване, което имало отношение
към изчисляване на кворума. Мандатната комисия и комисиите по гласуването не били
избирани, като налице били разминавания при всички гласувания между списъка за
регистрация, бюлетините и отразените резултати от гласуването. Изчисленията на идеалните
части при гласуването били изцяло погрешни, налице било разминаване между посочените в
списъка на присъстващите на събранието, посочените в бюлетините за гласуване и в
резултатите от него, поради което удостоверяванията за това в протокола за всички решения
били неверни. Всички решения, взети в отклонение на обявения дневен ред следвало да
бъдат отменени. Оспорва се по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС съдържанието на протокола от
проведеното общо събрание и достоверността на посочените и отразени решения.
Акцентира се, че посоченият като съставител на протокола не разбирал български език и
протоколът бил изготвен от В.Н.. Оспорват се изчисленията на идеалните части при
гласуването като грешни. Обръща се внимание, че било нарушено изискването на чл. 16, ал.
5 от ЗУЕС, като се твърди, че има изявления, които не били отразени и имало протоколиране
на невзети решения. Оспорват се като незаконосъобразни всички взети решения, като се
развиват подробни съображения за незаконосъобразност на всяко едно от тях. По решението
за одобряване на годишен отчет за дейността на управителя за 2022/2023 г. се навежда, че не
е бил даден отчет, като ищецът представил доказателства, че той, а не органи на етажната
собственост, извършвал дейности по управлението за 2022 г. Относно решенията по т. 2 и т.
3 от дневния ред за избор на управителен съвет/управител на етажната собственост се
изтъква, че е налице повторно избиране за две годишен срок, на което основание решенията
следва да бъдат отменени. Невярно в протокола било отразено, че кандидатурите за
управител и контролен съвет били предложени от общото събрание, като били изчетени от
Никонов. Излага се, че има разминаване по решението по т. 4 от дневния ред, касаещо
откриване на разплащателна сметка. Сочи се, че протоколираното решение не било отразено
в дневния ред. Не фигурирало и записване от кого е направено това предложение за
решение. Оспорват се като нищожни решенията за приемане на бюджет за сезон 2023/2024
г., като се излагат съображения за нарушения на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС. Решението за
определене на разходите за фонд „Ремонт и обновяване“, фонд „Резервен“, фонд
„Непредвидени разходи“ и „други разходи“ противоречало на чл. 11 от ЗУЕС. В тази връзка
се оспорва решението по т. 6 за определяне на размер на паричните вноски за фонд „Ремонт
и обновяване“ и за разходите за управлението и поддържането на общите части за 2023/2024
г. Изложените съображения се споделят и относно решенията за определяне на финансова
година и срок за подаване на информация за недобросъвестни собственици, както и за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на юридическо или физическо
лице срещу възнаграждение. Решението по т. 10 се оспорва като неподложено на гласуване.
Моли се да бъде поставено решение, с което да се прогласят за нищожни, а евентуално да се
отменят като незаконосъобразни всички решения от 31.07.2023 г. на общото събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в сграда А-Т. с идентификатор № 53045.503.****.
2
Представят се писмени доказателства. Цитира се съдебна практика. Моли се да бъдат
допуснати до разпит двама свидетели при режим на довеждане. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответника, чрез
процесуалния им представител адв. Н. Г., с който предявеният иск се оспорва като
неоснователен. На първо място се излага, че взетите на процесното общо събрание решения
не са нищожни. Сочи се, че процесната сграда не е част от комплекс от „затворен тип” по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Липсвали договори между ищеца и всички собственици на
самостоятелни обекти в сграда А-Т., като бил представен само един вписан договор за
управление и поддръжка от 31.12.2012 г. Оспорва се твърдението, че към 2007 г. бил въведен
договорен режим на управление. Изтъква се, че етажните собственици сами управляват
общите части на сградата и заплащат на ищеца наем, за да използват басейни и други
съоръжения. Оспорва се твърдението за наличие на контролиран достъп, като се излага, че в
имотите не са осигурени условия за такъв. Развиват се доводи, че не са налице
предпоставките за наличие на особен режим за управление по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС.
Сочи се, че без договор по чл. 2 от ЗУЕС не възникват договорни задължения. Акцентира се,
че към момента не са представени сключени договори по чл. 2 от ЗУЕС със собственици на
сградата. Навежда се, че по справка в партидите на 53 самостоятелни обекти в Служба по
вписванията- Н., вписани договори се установяват по партидите само на 31 броя обекти.
Наред с това се твърди, че имотът, в който се намира сградата, не притежава белезите на
комплекс от „затворен тип“ по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. Сочи се, че в имота е
изградена само една сграда със смесено, вкл. жилищно предназначение, като другите са с
предназначение „друг вид сграда за обитаване“. Освен това поземленият имот не е за
„жилищно застрояване“, а застрояването не е и комплексно. Обръща се внимание, че
процесното събрание било свикано законосъобразно от управителя на етажната собственост
А.С. при спазване разпоредбите на чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Събранието било
проведено законосъобразно. Поканата за него била поставена лично от управителя на
входните врати на сградата пред свидетел. Сочи се, че съобразно протокол за регистрация на
присъствалите лица, събранието било проведено при наличие на изискуем кворум по чл. 15,
ал. 1 от ЗУЕС. Твърди се, че протоколът отговаря на изискванията и се развиват
съображения в тази насока. В протокола били отразени всички резултати от гласуването,
процентите от идеалните части на гласувалите лица, както и носил подписите на
председателя на събранието и протоколчика. Представени са заверени преписи от
пълномощни на участвалите в събранието лица, като се сочи, че представителната власт е
била надлежно учредена. Твърди се, че протоколът е обявен по надлежния ред. Излага се
становище по твърденията за незаконосъобразност в исковата молба. Сочи се, че са
неоснователни твърденията за нарушения на чл. 12, чл. 13, чл. 14 и чл. 17 от ЗУЕС. При
изготвяне на протокола била спазена разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Изтъква се, че не
са налице основания за отмяна на взетите решения. Решението за преизбиране на управител
и контролен съвет не противоречи на разпоредбата на чл. 19 и чл. 24 от ЗУЕС. Не са били
налице и твърдяните нарушения при приемане на бюджета и определяне на вноските за
ремонт и обновяване и за управление и поддръжка на сградите. Акцентира се, че
приемането на бюджета е въпрос на целесъобразност и е от компетентността на общото
събрание. С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск. Представят се писмени доказателства. Моли се да бъде задължен ищеца, ако
поддържа твърдението си, че процесната сграда е част от комплекс от „затворен тип“ и е
приложим чл. 2 от ЗУЕС, да представи писмени договори с нотариална заверка на подписа и
вписани в Служба по вписванията- Н., сключени между инвеститора и собствениците, като
при непредставянето им да се приложат последиците на чл. 161 от ГПК. Моли се да бъде
допуснат един свидетел при режим на довеждане.
В съдебно заседание, ищците се представляват от упълномощения си представител
– адв. А. Д. от АК - В., който поддържа предявените евентуални искове и моли съда да ги
уважи, като прогласи нищожността на атакуваните решения на ОСЕС, евентуално – ги
отмени като незаконосъобразни. Претендират се разноски, съобразно представен списък по
чл. 80 от ГПК. Ответната етажна собственост, чрез процесуалния си представител – адв. Л.
3
К. от САК, оспорва исковете като недоказани и неоснователни и моли за отхвърлянето им.
Претендира присъждането на разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Релевира възражение за прекомерността на заплатеното от ищците адвокатско
възнаграждение по делото.
Фактически констации и правни изводи на съда:
Предявява се иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, а в условията на
евентуалност – иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС
По главния иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване на
нищожност на решенията на ОСЕС от 31.07.2023 г., поради това, че са взети при отсъствие
на компетентност и в отклонение с разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, в тежест на ищеца е да
докаже, че процесната сграда с ид. № 53045.******.3 по КККР на гр. О. е включена в
комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС
Във връзка с евентуалния иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решенията на
ОСЕС от 31.07.2023 г. като незаконосъобразни, в тежест на ищеца е да установи по делото,
че е собственик на самостоятелни обекти в сградата, която се намира в режим на етажна
собственост, както и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на
ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на законовите изисквания, както
следва: при спазване на предвидения в чл. 12, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16 и чл. 17 от ЗУЕС
ред за свикване и провеждане на общото събрания; при спазване на изискуемия кворум; при
спазване на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС; че взетите на общо събрание решения са били
предвидени в дневния ред.
По делото няма спор между страните, че „Б.С.И.Т. ЕАД е собственик на
самостоятелни обекти с идентификатори 53045.503.****.13, 53045.503.****.***,
53045.503.****.***, 53045.503.****.***, на поземления имот с ид. № 53045.****** и
басейните в комплекса.
От представени три броя нотариални актове и разрешение за строеж /л. 156-164 от
делото/ се установява, че ищцовото дружество придобива собствеността върху недвижими
имоти в УПИ XI-1***, 1159, 1*** в кв. 6 по плана на гр. О. – „Ю.п.“, общ. Н., като с
разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на Главния архитект на Община Н. и при условията на
чл. 148, ал. 2 и ал. 4 от ЗУТ получава разрешение да построи „Жилищна група“, за която се
издава впоследствие разрешение за ползване № СТ-12-820/18.08.2008 г. на началник ДНСК –
гр. София /л. *** от делото/. Видно от техническия паспорт на жилищната група рег. №
052/16.02.2019 г. /л. 170-172 от делото/ същата включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1,
D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри в сграда
D, кафе-бар, офис в сграда D2. Съгласно уведомително писмо на кмета на Община Н. от
09.01.2012 г. /л. 155, от делото/ комплекс „YOO OBZOR BULGARIA”, включва 4 бр. сгради,
построени в ПИ с ид. № 53045.******, вкл. сграда „А“ с ид. № 53045.503.**** и е вписан в
регистъра при общината по чл. 46б от ЗУЕС като жилищен комплекс от затворен тип.
Не се спори и по това, че на 31.07.2023 г. се провежда ОСЕС на собствениците на
сграда А-Т. с идентификатор 53045.503.**** по КККР на гр. О., на което се вземат решения,
които попадат в компетентността на общото събрание по смисъла на чл. 11 от ЗУЕС и които
са предмет на оспорване по настоящото дело; че исковата молба се подава в 30-дневен срок
от датата на провеждане на оспореното ОСЕС; че на оспореното ОСЕС са предвидени
бюджет и вноски за ползването на поземления имот и басейните, при условия, които не са
съгласувани с ищеца „Б.С.И.Т. ЕАД; че поземленият имот и съоръженията в него се ползват
и от собственици, обитатели и ползватели на самостоятелни обекти и в останалите три
жилищни сгради в имота.
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД:
Основният спорен въпрос по делото е, дали съществува компетентност за общото
събрание на етажните собственици в процесната сграда А-Т. да вземе процесните решения.
Съгласно Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр.д. № 978/2022 г. по описа на ВКС, II-ро Г.О.,
4
се дава разяснение, че нищожност на взето решение на ОСЕС е допустимо да се установява
извън срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, както чрез иск, така и по възражение, но само по
твърдения за формална привидност, като са дадени и примерни хипотези. Твърденията на
ищцовото дружество покриват именно изведените с цитираното решение критерии,
доколкото се сочи неприложимост на общия режим на управление на общи части, съгласно
разпоредбите на чл. 5 и сл. от ЗУЕС, поради наличие на изключението по чл. 2 от ЗУЕС, а
именно – комплексът се управлява като такъв от затворен тип. Така, съдът приема че е
предявен главен иск за прогласяване на нищожност на решенията по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, а
останалите наведени пороци, касаещи незаконосъобразността им следва да бъдат разгледани
по евентуална претенция с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Предвид изложеното, на първо място следва да се установи, дали процесният
комплекс съставлява такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, съответно – дали е
налице изключение във връзка с начина на управление на общите части.
Разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС /в сила от 01.05.2009 г./ повелява, че
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно
легалната дефиниция за „жилищен комплекс от затворен тип“, дадена с § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС /Ред., ДВ, бр. 6/2009 г., преди последно изменение в сила от 29.09.2023 г./, същият
представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни
лица. В практиката си, върховната инстанция развива тази дефиниция, като с определение №
165/05.03.2014 по ч.гр.д. № 47/2014 г. по описа на ВКС, IV Г.О. приема, че жилищният
комплекс от затворен тип следва да е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим
на етажна собственост /по арг. на противното на чл. 3 от ЗУЕС/ и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, като всички обекти следва да са изградени в комплекс,
обособен в УПИ, при спазване на изискванията за контролиран достъп за външни лица. Този
избор на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в писмен
договор, сключен с инвеститора, с нотариална заверка на подписите, като формата е за
действителност.
По делото се изслушва и приема без възражения на страните съдебно- техническа
експертиза на вещото лице И. В. /л. 1001-1007 от делото/ с основна задача изследване
статута на процесния комплекс, заключението по която съдът кредитира с доверие, като
компетентно, обосновано и безпристрастно дадено. Вещото лице, след анализ на приетите
доказателства по делото и извършен оглед на място, констатира, че сгради A,B,C и D са
изградени в отделен поземлен имот УПИ ******, 1*** и 1*** в кв. 6 по плана на гр. О.,
„Ю.п.“, с ид. № 53045.****** по КККР на гр. О., което се потвърждава и от приложени от
ищеца скица /л. 236 от делото/. Съгласно заключението и скицата ПИ с ид. № 53045.******
по КККР на гр. О. е с площ от 15 294 кв.м. и е идентичен на УПИ ******, 1*** и 1*** в кв. 6
по плана на гр. О., в който е изградена жилищната група, съгласно разрешение за строеж.
Установява се още, че в поземления имот са изградени басейни, открит паркинг, резервоари,
като този извод на експерта се потвърждава от оглед на място и приетите удостоверения за
въвеждане в експлоатация. Дава се заключение, че кабинката на живата охраната е поставена
извън процесния имот, на място откъдето може безпрепятствено да се наблюдава изцяло
пътя пред процесния имот, както и пешеходната пътека, преминаваща по северната граница
на имота и водеща към пясъчната ивица. Посочва се, че ПИ с ИД. №№ 53045.****** и
53045.****** са оградени по регулационните си линии с каменни зидове на различна
височина, зелени огради от туя и оградна мрежа, като единственият указан достъп за
външни лица е от пешеходна алея от северната част на имота, свързваща имота с пътя от
запад и с пясъчната ивица на морето. Вещото лице установява допълнително, че в процесния
имот са изградени 5 бр. портали – метален за нуждите на басейна, заключващ се с катинар;
вход с карти и ролетна врата; подход към подземен паркинг с бариера; подход – рампа за
5
пожарни коли; портал – метален с катинар – за обслужване на басейни между блок А и блок
В; основен портал с бариера и карти с видео наблюдение и жива охрана. Пояснява се, че
процесният имот има жива охрана и видео наблюдение от охранителен център, в който на
живо се приема картина от всяко кътче от процесния имот, осигурена от 36 броя камери,
достъпът до паркингите е с карти, а достъпът до сградите е с въвеждане на четири- цифрен
код. Посочва се, че влизането в комплекса е чрез бариера с видеонаблюдение и жива охрана,
която е на място и записва посетителите. Жива охрана прави обход на целия комплекс на
всеки час. Направен е извод, че в имота са построени четири самостоятелни жилищни
сгради със самостоятелни обекти – жилищни сгради и ателиети и други обекти – СПА,
фитнес зала, салон за красота, ресторант, магазин, кафе-бар, офис и др. съоръжения.
От анализа на писмените доказателства и заключението на коментираната по-горе
експертиза съдът достига до правния извод, че процесната сграда бл. А-Т. с ид. №
53045.503.**** по КККР на гр. О., общ. Н. се намира в комплекс от затворен тип по смисъла
на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, тъй като е построена в УПИ с комплексно застрояване, при
наличието на 4 броя сгради, с множество самостоятелни обекти на правото на собственост,
и други обекти /басейни, подземен паркинг, магазин, офис, алеи, стълби и др./, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазен контролиран достъп за външни лица.
Контролираният достъп се установява от съдебно-техническата експертиза, съгласно която в
комплекса има налична жива охрана и видео наблюдение, почти целият имот е ограден, вкл.
с растителност и естествена денивелация на терена, а достъпът през порталите е ограничен.
Този извод на съда не се променя от обстоятелството, че през имота има указан контролиран
достъп за трети лица до плажната ивица пред комплекса, тъй като плажът съставлява
публична държавна собственост и всяко трето лице следва да осигурява достъп до него. От
друга страна, дори да се приеме, че контролът в комплекса е неефективен, това
обстоятелство касае изпълнението по договора за охрана и видео наблюдение, съответно –
договорите за управление на комплекса, но не променя характеристиките на комплекса като
затворен тип по смисъла на ЗУЕС. Без значение е и обстоятелството, че комплексът не е
разположен в един УПИ. Независимо от това, дали резервоар и част от басейн с обем от
214,90 м3 са разположени в съседно на процесното УПИ, разположените в ид. №
53045.****** обекти са достатъчни за покриване изискванията на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.
С оглед горните съображения и извода на съда, че комплексът притежава всички
обективни характеристики на комплекс по смисъла на чл. 2 вр. § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /Ред.,
ДВ, бр. 6/2009 г., преди последно изменение в сила от 29.09.2023 г./, на преценка подлежи
въпроса, дали законосъобразно е било въведено управление по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС.
Съдебната практика приема, че особеният режим на управление на комплексите от затворен
тип дерогира общия по ЗУЕС, доколкото има сключени писмени договори с нотариална
заверка между всички собственици на самостоятелни обекти и инвеститора и тези договори
са с идентично съдържание – в този смисъл и определение № 553/28.03.2023 г. по гр.д. №
3659/2022 г. по описа на ВКС, III Г.О.
В случая, качеството на ищцовото дружество на „инвеститор“ по смисъла на чл. 2
от ЗУЕС не е спорно по делото и се установява от обсъдените по-горе писмени
доказателства и експертното заключение, доколкото ищецът е собственик на земята и
разрешението за строеж на жилищната група е издадено именно на него.
Във връзка с установяване договорните отношения на ищцовото дружество със
собствениците на самостоятелни обекти в сграда с ид. № 53045.503.****, са приобщени като
писмени доказатетелства договори за поддръжка и управление, предварителни договори за
покупко-продажба на имотите, ведно с приложение № 2 – идентичен образец на договор за
поддръжка и управление, справки от службата по вписанията-гр. Н..
По делото е прието за безспорно, а и от представените писмени документи, се
установява, че в процесната сграда с ид. № 53045.503.****, бл. А – Т. има сключени
индивидуални договори от ищеца със собствениците на самостоятелни обекти, като
вписаните договори в СВ са 19 бр., невписаните договори са 24 бр. (една част са нотариална
заверка на подписите, а други – не), а за останалите обекти ищецът е сключил предварителен
6
договор с Приложение № 2 – образец на договор за поддръжка и доказателства за плащане,
като съгласно Раздел I , т. 2.2 от предварителния договор купувачите са се съгласили, че
договорите за поддръжка и управление ще влязат в сила с нотариалното изповядване на
сделките. Дванадесет от договорите за поддръжка и управление, които не са вписани, са
сключени преди влизане в сила на допълнението по чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, с което е вменено
задължение за инвеститора да впише договорите. Почти всички посочени предварителни
договори с приложения са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС.
Предвид изложеното се налага извод, че в процесната сграда са налице сключени с
инвеститора договори за поддръжка и управление на самостоятелни обекти. Така се
установява, че въведеното управление на комплекса, като такъв от затворен тип, е проведено
основно в периода 2007-2009 г. Следва да се отбележи, че всички договори имат идентично
съдържание, независимо, дали са вписани, дали са в отделни писмени договори или
приложения към предварителни договори за покупко-продажба, като с тях ищцовото
дружество, в качеството на изпълнител/управител, се задължава да извършва поддръжка и
управление, вкл. организация на вътрешния ред и по отношение на общите части и
оборудването в помещенията и комплекса като цяло, да поддръжа и почиства общите части
в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в комплекса, да
предоставя услугите, предвидени във фитнеса, залата, сауната и джакузито, да оформя
растителността, да организира охраната и др. Договорите имат за предмет именно
поддръжка и управление по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС – на сградите и всички други
съоръжения и обекти в комплекса от затворен тип.
Всичко посочено мотивира настоящият съдебен състав да приеме, че в процесният
комплекс от затворен тип е било въведено управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС още със
създаването си. По делото се установява, че за конкретната сграда А-Т., надлежни договори
са били сключени за повечето самостоятелни обекти, като възраженията на ответника
досежно формата и изпълнението им се явяват неоснователни предвид изложеното по-горе.
Следва да се отбележи, че за изграждане на преценката, дали комплексът се управлява като
такъв от затворен тип, е нужно да се обследват сключените договори за всички
самостоятелни обекти в него и за всички четири жилищни сгради, но доколкото само за
процесната сграда се установи, че са сключени множество такива, то за съда остава
единствено възможния извод, че в комплекса е въведено управление по чл. 2 от ЗУЕС.
Последващите прехвърляния на собствеността не могат да се отразят на вече въведеното
управление по специален ред. При това положение, единствено мислима хипотеза би била
за провеждане на общо събрание за взимане на решения по чл. 11 от ЗУЕС на собствениците
във всички сгради на целия комплекс, като сключилите договори с „Б.С.И.Т. ЕАД лица бъдат
представлявани от дружеството–инвеститор, а тези, които нямат сключени с инвеститора
договори за управление, участват самостоятелно – в качеството си на собственици на
самостоятелни обекти. В случая, от доказателствата по делото е видно, че решенията, чиято
нищожност се твърди, са взети при свикано общо събрание на собствениците единствено в
сграда А-Т. и без да се вземе предвид представителството на инвеститора по отношение на
обектите във връзка с въведеното с обследваните договори управление по реда на чл. 2 от
ЗУЕС.
Както бе посочено по-горе, с цитираното Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр.д. №
978/2022 г. по описа на ВКС, II Г.О. се приема, че привидност на взетите от ОСЕС решения е
налице, когато общият ред на ЗУЕС е неприложим, поради наличие на изключението по чл.
2 от ЗУЕС. Процесният случай се установи, че е именно такъв, доколкото се доказва, че
процесната сграда А-Т. се намира в комплекс от затворен тип и с въведено управление по
реда на чл. 2 от ЗУЕС, а същевременно на 31.07.2023 г. се провежда общо събрание на
етажните собственици по неприложимия общ ред на ЗУЕС и то само за конкретната сграда,
като съдът намира, че взетите на същото решения са извън компетентността му и се явяват
нищожни на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Налага се извод за основателност на предявената
главна претенция, която следва да бъде уважена изцяло, като се прогласи нищожността на
всички решения, взети на проведеното на 31.07.2023 г. ОСЕС на сграда А-Т. с ид. №
7
53045.503.****, находяща се в комплекс от затворен тип „YOO OBZOR BULGARIA”,
включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. № 53045.******. В такъв смисъл се е
произнесла и въззивната инстанция с решение № 688/23.07.2024 г. по в.гр.д. № 818/2024 г. по
описа на БОС по идентичен казус.
Доколкото за съда се налага краен извод за основателност на предявения главен иск
не е налице основание за разглеждане по същество на евентуалната претенция с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По исканията за разноски и направените възражения:
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК и с оглед изхода на делото, в тежест
на ответника следва да бъдат възложени направените от ищеца разноски в настоящия
процес. От представения списък по чл. 80 от ГПК и доказателствата по делото се установява,
че ищецът „Б.С.И.Т. ЕАД е направил разноски, както следва: сумата от 550 лева – заплатена
по банков път държавна такса; сумата от 6000 лева – заплатен адвокатски хонорар с вкл.
ДДС за един адвокат, 600 лева – заплатени депозити за изготвена по делото експертиза.
Във връзка със своевременно релевирано от ответника възражение за
прекомерност на размера на заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение, съдът като
съобразява разпоредбите на чл. 7, ал. 1, т. 4 и ал. 9 от Наредба № 1 от 09.07.2*** г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, фактическата и правна сложност на
делото, и предвид броя на съдебните заседания пред настоящия съд, проведени с участието
на пълномощника на ищеца, намира, че съответният размер на претендираното
възнаграждение възлиза на 5000.00 лева с ДДС.
Общият размер на разноските, които ответникът следва да заплати е в размер на
6150.00 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНИ на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и по иск на
„Б.С.И.Т. ЕАД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „К.Б.“ №
**** представлявано от П.Р., срещу собствениците в Етажна собственост на сграда с ид.
№ 53045.503.**** по КККР на гр. О. – А-Т., общ. Н., с адрес: гр. О., общ. Н., обл. Бургас,
м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № 53045.******, бл. ****, ет. 0, ап. ****, представлявани от
управителя – А.Н.С. взетите решения на общо събрание на Етажната собственост в
сграда с ид. № 53045.503.**** по КККР на гр. О. – А-Т., проведено на 31.07.2023 г.,
поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност за общото събрание и
при действието на изключението по чл. 2 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, собствениците на Етажна
собственост на сграда с ид. № 53045.503.**** по КККР на гр. О. – А-Т., общ. Н., с адрес:
гр. О., общ. Н., обл. Бургас, м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № 53045.******, бл. ****, ет. 0, ап. ****,
представлявани от управителя А.Н.С. да заплатят на „Б.С.И.Т. ЕАД, ЕИК *******, сумата
от 6150.00 лева /шест хиляди сто и петдесет/ лева, представляваща направени по делото
разноски, в т.ч. и за адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен
срок, считано от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
8