№ 190
гр. София , 08.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на десети декември, през две хиляди и двадесета година в следния
състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Джулиана Петкова
Надежда Махмудиева
при участието на секретаря Ива А. Иванова
като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20201000502857 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба
вх.№54407/16.06.2020 г., подадена от „Слав строй“ООД, чрез адв. Н. П., срещу
Решение №3147/20.05.2020 г. по гр.д.№4602/2019 г. на СГС – I – 17 състав, с което е
бил отхвърлен предявеният от жалбоподателя против Д. Б. Н. и М. Б. Н., иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от
09.11.2018 г., с който ответниците са се задължили да продадат на ищеца ½ идеална
част от поземлен имот с пл.№806, к.л. 621, от кв.14 по плана на гр. София, район „***“,
местност „Витоша – ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица от 1229 кв.м., а по нотариален
акт – с площ от 1286 кв.м., с подробно описани граници, заедно с жилище,
разположено в западната страна на сградата, построена в имота, находящ се на адрес:
гр. ***, Столична община, ул.“***“ /бивша „***“/ №82, състоящо се от една стая,
кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37,90 кв.м., заедно с тераса от запад,
с две мазета под жилището и гаража под терасата, заедно с 42,32/100 ид.ч. от общите
части на сградата, ведно с второстепенна постройка, изградена на около 10,89 кв.м.,
заедно с всички подобрения и приращения в имота. Релевирани са оплаквания за
неправилност на решението – съдът неправилно не е зачел силата на пресъдено нещо
на решението по гр.д.№3165/2003 г., необосновано е приел, че надстрояването на
сградата е осъществено по реда на чл.58 от ЗТСУ. Допуснато е процесуално
нарушение, като не е изискано досието по гр.д.№3165/2003 г. на СГС, IV-Б състав, в
което се съдържат релевантни за спора доказателства, и не е допусната експертиза.
Изводът на съда за приложимост на чл.58 от ЗТСУ противоречи на материалния закон.
Съдът необосновано е приел, че надстроеното не е самостоятелен обект на
собственост, като този извод е в резултат от непълнотата на доказателствата по делото,
поради отказът на съда да присъедини досието по гр.д.№3165/2003 г. на СГС, IV-Б
1
състав. За изясняване на въпроса дали спорните обекти са приращения, не са
достатъчни данните от кадастралната карта, а са необходими специални знания и
анализ на одобрените строителни книжа. Противоречи на материалния закон изводът
на съда, че предварителният договор е развален. Ищецът е изправна страна, а
ответниците не са дали срок за изпълнение на твърдяното от ответниците неизпълнено
задължение, нито са върнали на ищеца заплатените по договора авансово суми,
представляващи част от цената. Изявлението, че договорът се считал развален, е
направено от процесуален представител, който не разполага с представителна власт за
материалноправни изявления, като изявлението не може да се направи с отговор на
исковата молба. Съдът не е взел предвид обстоятелствата, уточнени от ищеца в
процесуалните срокове по чл.143, ар.2 от ГПК, относно даденото от ищеца
предложение за отсрочване на изпълнението на ответниците относно приращенията,
което е било отхвърлено от ответниците, и в разрез с процесуалните правила не е
допуснал доказателственото искане за допускане до разпит на свидетел за тези
обстоятелства. Противоречи на доказателствата по делото изводът на съда, че страните
по предварителния договор не са договаряли по отношение на приращенията в ПИ
№806, представляващи ½ ид.ч. от втори и трети /подпокривен/ етаж от източното
жилище, както и че приращенията не били част от предмета на предварителния
договор. Настоява се за отмяна на обжалвания съдебен акт, и вместо него –
постановяване на ново решение по същество, с което на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД
Предварителния договор от 09.11.2018 г., сключен между „Слав строй“ООД като
купувач, и като продавачи – М.Н. и Д.Н., да се обяви за окончателен по отношение на
целия му предмет, описан подробно в обстоятелствената част на исковата молба, с
присъждане в полза на жалбоподателя на всички разноски за въззивната инстанция.
Приложени са писмени доказателства, които се иска да бъдат приети от въззивния съд,
и са направени доказателствени искания, чиято допустимост се поддържа на осн.
чл.266, ал.3 от ГПК.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и 261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Преписи от въззивната жалба са връчени на насрещните страни.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е депозиран Писмен отговор вх.
№73663/23.07.2020 г., подаден от Д. Б. Н., чрез адв.О. А. С., редовно упълномощен с
пълномощно за всички инстанции на л.121 от гр.д.№4602/2019 г. на СГС, в който се
поддържа неоснователност на въззивната жалба – не са налице твърдените
процесуални нарушения, решението е постановено при обсъждане на всички
представени по делото доказателства, правилно е приложен материалния закон. Не е
налице непълнота на доказателсттвения материал – с Определение от 05.02.2020 г.
съдът е разпределил доказателствената тежест и е дал срок на страните до съдебното
заседание да предприемат съответните процесуални действия. Отказът на съда да
приобщи друго дело е основателен, тъй като то не обвързва страните в настоящото
производство и решението по него няма сила на пресъдено нещо спрямо ответницата
Д.Н. или нейния праводател. Ищецът е следвало да представи или да поиска
възможност да представи относими доказателства, съдържащи се в това дело. Такова
искане не е направено, поради което е недопустимо представянето на такива
доказателства пред въззивната инстанция, поради настъпила процесуална преклузия.
2
Съдът правилно не е приложил разпоредбата на чл.92 от ЗС, а се е позовал на
разпоредбата на чл.97 от ЗС. Не е налице твърдяната неизправност на продавачите по
процесния предварителен договор, т.к. предложеният за подписване проект за
нотариален акт е с невъзможен предмет, в който са включени права, които продавачите
не притежават. Правилно съдът е приел, че претендираните от ищеца като подобрения
и приращения части от сграда не отговарят на изискванията на ЗКИР да бъдат такива,
втори и трети /подпокривен/ етаж от имот с идентификатор 68134.905.806.1 не са
самостоятелни обекти и не могат да представляват приращение към дворното място по
реда на чл.92 от ЗС, поради което и не е възникнала съсобственост между ответницата
Д.Н. и действителния им собственик. Настоява се за оставяне на доказателствените
искания без уважение, и отхвърляне на въззивната жалба. Заявява се искане за
присъждане на разноските за въззивната инстанция.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил и Писмен отговор вх.
№83737/17.08.2020 г., подаден от М. Б. Н., чрез адв. К. Д.-Р., в който се поддържа
становище за неоснователност на въззивната жалба. Не е допуснато процесуално
нарушение от съда, като е отказал прилагането на гр.д.№3165/2003 г. на СГС. Във
въззивната жалба са изложени нови твърдения, и са направени нови доказателствени
искания, които не са за новонастъпили или новооткрити обстоятелства, а
доказателствата не са нови за делото, поради което доказателствените искания са
недопустими, и се настоява да се оставят без уважение. Настоява се за отхвърляне на
въззивната жалба и за присъждане на направените разноски за въззивната инстанция.
С определение №2290/15.10.2020 г. съдът е приел, че не са налице
предпоставките на чл.266, ал.3 от ГПК за допускане на поисканите от въззивника
доказателствени средства и приемане на представените с въззивната жалба
доказателства, поради което във въззивната инстанция нови доказателства не са
събрани.
При извършената служебна проверка на осн. чл. 269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд,
в изискуемата от закона форма, и е подписан, поради което е валиден. Същият е
постановен по допустим иск, от родово и местно компетентен съд, по предявен от и
срещу процесуално легитимирани страни, поради което е допустим.
По правилността на обжалвания съдебен акт, във връзка с направените от
жалбоподателя оплаквания, съдът намира следното:
С искова молба от 03.04.2019 г. ищецът „Слав Строй“ ООД е предявил иск
против ответниците Д. Б. Н. и М. Б. Н., с правно основание чл.19, ал.3 от ГПК, с който
се иска от съда да обяви за окончателен сключеният между страните Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г., с който ответниците,
в качеството на обещатели, са се задължили да прехвърлят на ищеца, в качеството на
купувач, правото на собственост върху недвижим имот, подробно описан в чл.2 от
договора, срещу цена в размер на 130 000 евро, която ищецът се е задължил да заплати
на два транша, платими по банков път по посочени банкови сметки на продавачките,
при равни дялове за всяка от тях – първи транш - 10% от уговорената цена, а именно
сумата от общо 13 000 евро, ищецът се е задължил да заплати в деня на сключване на
предварителния договор /по 6500 евро за всяка от продавачките/, и втори транш – в
размер на общо 117 000 евро, платим в деня на сключване на окончателния договор по
3
58 500 евро за всяка от продавачките. С договора страните са уговорили да сключат
окончателния договор в срок до 21.03.2019 г., при Нотариус М. К. при условията на
преварителния договор, и след набавяне от страна на продавачите на всички изискуеми
от нотариуса документи, като при липса на споразумение за по-ранна дата и час,
страните ще се явят в кантората на Нотариус М. К. на адрес: гр. ***, ул.“***“ №21, в
10:00 ч. на 21.03.2019 г. за сключване на окончателен договор.
С исковата молба се твърди, че предметът на предварителния договор е
включвал следните недвижими имоти, подробно описани в уточнителна молба вх.
№68233/23.05.2019 г.:
½ идеална част от Поземлен имот с пл.№806, от кв.14 по плана на кв.“***“,
ул.“***“ №82, с уточнен впоследствие като ПИ с идентификатор №68134.905.806
по КККР на гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на
АГКК;
Жилище, разположено в западната част на сградата, построена в същия имот,
заснето в КК като самостоятелна сграда с идентификатор №68134.905.806.2, с
предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, на един етаж, с площ от 31
кв.м.;
Гараж, разположен от западната страна на жилището, с площ от 20 кв.м., заснет в
КК като самостоятелна сграда с идентификатор №68134.905.806.3, с
предназначение: сграда на допълващото застрояване;
Второстепенна паянтова постройка, незаснета в КК, с площ от 10,89 кв.м.
42,32/100 идеални части от общите части на сградата.
В исковата молба се твърди, че съгласно предварителния договор, собствеността
върху посочените имоти е следвало да бъде прехвърлена на ищеца, ведно с всички
подобрения и приращения в поземления имот с идентификатор №68134.905.806.
Според ищеца, предметът на предварителния договор е включвал, като „приращение“
към поземления имот, и правото на собственост върху ½ идеална част от Втори и
подпокривен /трети/ етаж на жилищната сграда, находяща се в ПИ с идентификатор
№68134.905.806, построена чрез пристрояване и надстрояване на някогашната източна
сграда-близнак, описана в КККР като СГРАДА с идентификатор №68134.905.806.1, със
застроена площ от 116 кв.м., на 2 етажа, с предназначение: жилищна сграда –
еднофамилна. Посочените обекти /втори и подпокривен /трети/ етаж на жилищната
сграда с идентификатор №68134.905.806.1/, били придобити по приращение от
наследодателя на ответниците – техния баща Б. Н., тъй като били построен от Е. Н.,
собственик на останалата ½ от ПИ с идентификатор №68134.905.806, без да му е било
учредявано право на строеж от наследодателя на ответниците, поради което върху
втория и третия етаж била възникнала обикновена съсобственост между
съсобствениците на поземления имот към момента на построяването – Е. Н. и
наследодателя на ответниците Б. Н.. В резултат на наследствено правоприемство от Б.
Н., ответниците придобили правото на собственост върху ½ от втория и третия
/подпокривен/ етаж на сградата с идентификатор №68134.905.806.1.
С исковата молба ищецът твърди, че на уговорената дата за сключване на
окончателен договор ответниците не изразили готовност да сключат окончателен
4
договор за целия предмет на договора, поради което за ищеца възникнал правен
интерес от обявяването на договора за окончателен по съдебен ред, на осн. чл.19, ал.3
от ЗЗД.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците са оспорили предявения иск. Не се
оспорва сключения между страните предварителен договор, приложен към исковата
молба /на л.8-10/. Релевира се правоизключващо възражение, че предварителният
договор е развален по вина на ищеца, който на 21.03.2019 г. неоснователно отказал да
подпише окончателен договор със съдържание, съответстващо на уговореното в
предварителния договор, с което предварителният договор бил развален. При
условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме, че предварителният договор не е
бил развален на 21.03.2019 г., с отговора на исковата молба се прави изявление за
едностранно разваляне на договора поради неизпълнението му от страна на ищеца,
като изпълнението към настоящия момент е безполезно за ответниците. Оспорва се
твърдението, че предмета на договора обхваща правото на собственост върху ½
идеална част от втория и третия /подпокривен/ етаж на сградата с идентификатор
№68134.905.806.1., каквито обекти ответниците не считат, че притежават. Сочи се, че
по силата на съдебна спогодба за делба от 1984 г., сключена между техния
наследодател и неговия брат Н. Н., са били поделени сградите в имота, като собственик
на източно жилище и гараж станал Н. Н.. След извършване на делбата източното
жилище било преустроено и надстроено с втори и тавански етаж от собственика му Н.
Н., и понастоящем представлявало сграда с идентификатор №68134.905.806.1, която е
собственост на наследниците на Н. Н.. След сключването на предварителния договор
ищецът представил на ответниците Решение от 21.05.2010 г. по гр.д.№3165/2003 г. на
СГС – IV Б състав, според което считал, че ответниците са собственици и на ½ ид.ч. от
втория и третия етаж от съседната източна жилищна сграда с идентификатор
№68134.905.806.1, като настоявал да му бъде прехвърлена и собствеността върху тези
обекти, за което изразил готовност да им плати допълнително сумата от 5000 евро. На
уговорената дата за сключване на окончателен договор 21.03.2019 г. всички страни се
явили пред съответния нотариус, като ответниците представили всички изискани от
нотариуса документи за сключване на договора. Ищецът обаче поставил условие за
подписването от негова страна на окончателния договор – да му бъде прехвърлена и
собствеността върху ½ идеална част от втория и третия /подпокривен/ етаж на
сградата с идентификатор №68134.905.806.1. Предложил на обещателите да бъде
подписан анекс към предварителния договор в този смисъл, което предложение не
било прието от ответниците, и окончателният договор не бил подписан.
При извършване на преценка на събраните доказателства, на осн. чл.235 от
ГПК, съдът намира следното:
От представения Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 09.11.2018 г. /на л.8-10/ се установява, че ответниците са се задължили да
прехвърлят на ищеца ½ идеална част от поземлен имот с пл.№806, к.л. 621, от кв.14 по
плана на гр. ***, район „***“, местност „Витоша – ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица
от 1229 кв.м., а по нотариален акт – с площ от 1286 кв.м., с подробно описани граници,
заедно с жилище, разположено в западната страна на сградата, построена в имота,
находящ се на адрес: гр. ***, Столична община, ул.“***“ /бивша „***“/ №82, състоящо
се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37,90 кв.м., заедно с
тераса от запад, с две мазета под жилището и гаража под терасата, заедно с 42,32/100
ид.ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна постройка, изградена на
5
около 10,89 кв.м., заедно с всички подобрения и приращения в имота.
От Нотариален акт за дарение на недвижими имоти от 21.07.2017 г., №38, т.I,
рег.№2645, дело №33/2017 г. по описа на Нотариус Е. Б. – рег.№547 на НК, вписан
като Акт №189, том СVII, рег.№47219, дело 34083/21.07.2017 г. /на л.11/ се установява,
че ответниците М. Б. Н. и Д. Б. Н., са придобили по договор за дарение от своя баща Б.
Д. Н., правото на собственост върху недвижимите имоти, описани в предварителния
договор. В нотариалният акт изрично е описано, че даряваният поземлен имот е
идентичен с описаното в доказателствения акт за собственост УПИ с площ от 1286
кв.м., съставляващо парцел V-14 от кв.14 по плана на гр. София, местността „Витоша-
ВЕЦ Симеоново“.
От Скица №15-363952-22.04.2019 г. /на л.49/ се установява, че Поземленият
имот с пл.№806, от квартал 14, е заснет в КККР на гр. София, одобрени със Заповед
№РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, като ПИ с идентификатор 68134.905.806, с
адрес: гр. ***, район ***, кв.“***“, бул.“***“ №82, с площ от 1228 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: Ниско
застрояване (до 10 м.), при съседи: 68134.905.814, 68134905.3117, 68134.905.3089,
68134.905.811., със собственици: 1. Е. Н. Н. – ½ ид.ч.; 2. М. Б. Н. – ½ от ½ част; 3. Д. Б.
Н. – ½ от ½ част.
От Скица на сграда №15-364063-22.04.2019 г. /на л.51/ се установява, че
жилището, разположено в западната страна на сградата, построена в имота, находящ се
на адрес: гр. ***, Столична община, ул.“***“ /бивша „***“/ №82, състоящо се от една
стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37,90 кв.м., е заснет в КККР на
гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, като
Сграда с идентификатор 68134.905.806.2, с адрес: гр. ***, район ***, кв.“***“,
бул.“***“ №82, разположена в ПИ с идентификатор 68134.905.806, със застроена площ
от 31 кв.м., с брой етажи: 1, с предназначение: еднофамилна жилищна сграда, със
собственици М. Б. Н. и Д. Б. Н., въз основа на Нотариален акт №189, том СVII, рег.
№47219, д. 34083/21.07.2017 г.
От Скица на сграда №15-364065-22.04.2019 г. /на л.52/ се установява, че
гаражът е заснет в КККР на гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г.
на ИД на АГКК, като Сграда с идентификатор 68134.905.806.3, с адрес: гр. ***, район
***, кв.“***“, бул.“***“ №82, разположена в ПИ с идентификатор 68134.905.806, със
застроена площ от 20 кв.м., с брой етажи: 1, с предназначение: сграда на допълващото
застрояване, със собственици М. Б. Н. и Д. Б. Н., въз основа на Нотариален акт №189,
том СVII, рег.№47219, д. 34083/21.07.2017 г.
От Скица на сграда №15-364063-22.04.2019 г. /на л.51/ се установява, че
жилището, разположено в източната страна на сградата, построена в имота, находящ се
на адрес: гр. ***, Столична община, ул.“***“ /бивша „***“/ №82, е заснето в КККР на
гр. София, одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, като
Сграда с идентификатор 68134.905.806.1, с адрес: гр. ***, район ***, кв.“***“,
бул.“***“ №82, разположена в ПИ с идентификатор 68134.905.806, със застроена площ
от 116 кв.м., с брой етажи: 2, с предназначение: еднофамилна жилищна сграда, като не
са отразени собствениците.
От Геодезическо заснемане от м. март, 2019 г. /на л.61-62/ се установява, че в
ПИ с идентификатор 68134.905.806 съществува и второстепенна паянтова постройка с
6
площ от 11 кв.м., която не е отразена в КККР, тъй като е паянтова сграда без масивни
основи, и на осн. чл.38, ал.4, т.3 от Наредба №РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на КК и КР, не е обект на кадастъра.
Заснетата на място постройка е идентична с описаната в Нотариален акт №189, том
СVII, рег.№47219, д. 34083/21.07.2017 г.
От Решение от 21.05.2010 г., постановено по гр.д.№3165/2003 г. на СГС, ГК, IV-
Б състав /на л.14-21/ , влязло в сила на 18.12.2010 г., се установява, че е оставено в сила
Решение от 29.04.2001 г., по гр.д.№6461/1995 г. на СРС, в частта му, с която е бил
отхвърлен предявеният от Л. Н. Н. срещу Е. М. Н., Е. Н. Н. и Б. Д. Н., иск за съдебна
делба на недвижим имот, представляващ триетажна жилищна сграда – източен
близнак, находяща се на ул.“***“ №82, в гр. ***, състояща се от: сутерен с площ от
42,30 кв.м., състоящ се от две мазета и гараж, първи етаж със застроена площ 76,68
кв.м., състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс, баня-клозет, гард. антре, и
балкон, втори етаж със застроена площ 57,12 кв.м., състоящ се от кабинет, дневна,
кухня, баня-клозет, гард.антре, балкон и таван със светла площ 18,01 кв.м., заедно с ½
идеална част от дворното място, върху което е построена сградата, цялото с площ от
1286 кв.м., съставляващо УПИ V-14 от кв.14 по плана на гр. София, местността
„Витоша – ВЕЦ Симеоново“. В мотивите на съдебния акт е прието, че по делото „не са
представени доказателства двамата съсобственици на дворното място да са си
учредили право на строеж, както и да са учредили такова право на трето лице,
поради което по правилата на приращението – чл.92 от ЗС, всичко, което е било
построено върху имота след 24.09.1984 г., независимо от техническия му статут
/пристройка, надстройка, груб строеж или др./ е тяхно общо притежание
/обикновена съсобственост/ при равни права – по ½ идеална част за всеки от
тях…..Формално право на собственост върху съществуващата понастоящем
триетажна жилищна сграда по силата на приращение и преработване притежават
легитимиращите се като собственици на дворното място до настоящия момент
ответници Е. Н. и Б. Н.. Няма пречка между тях двамата да бъде допусната и
извършена съдебна делба на съществуващата триетажна жилищна сграда,
включваща според даденото във въззивното производство експертно заключение
няколко самостоятелни обекта. Същите обаче оспорват иска за съдебна делба и
молят да бъде постановено решение за неговото отхвърляне. При липсата на
предявен от някой от тях иск за делба, решението следва да бъде отхвърлително.“
От Протокол от 13.11.1984 г. по гр.д.№17073 на СРС – РК – 45 състав /на л.85/
се установява, че между праводателя на ответниците Б. Д. Н. и Н. Н. Н. е била
сключена съдебна спогодба за делба на недвижими имоти, съгласно която в дял на
праводателя на ответниците е възложена изключителната собственост на жилището,
разположено от западната страна на сградата, находяща се в гр. ***, ул.“***“ №82,
състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ 37,90 кв.м.
със терасата от запад с двете мазета под жилището и гаража под терасата, заедно с
42,32/100 идеални части от общите части на сградата и ½ ид.ч. от дворното място,
цялото от 1286 кв.м., съставляващо парцел V-14 от кв.14 по плана на гр. София,
местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“.
От Протокол за констатиране на обстоятелство от 28.02.2019 г. с №119, том V,
на Н-с рег.№200 на НК /на л.87/ се установява, че страните са се явили пред Нотариус
М. К., като са заявили, че са сключили предварителен договор за продажба на
недвижими имоти, подробно описани както съгласно идентификацията им в
7
предварителния договор от 09.11.2018 г. /на л.8-10/, така и съгласно идентификацията
им в Нотариален акт за дарение на недвижими имоти от 21.07.2017 г., №38, т.I, рег.
№2645, дело №33/2017 г. по описа на Нотариус Е. Б. – рег.№547 на НК, вписан като
Акт №189, том СVII, рег.№47219, дело 34083/21.07.2017 г. /на л.11/, съгласно
идентификацията им в Протокол от 13.11.1984 г. по гр.д.№17073 на СРС – РК – 45
състав /на л.85/, както и съгласно идентификацията им по КК и КР на гр. София,
одобрени със Заповед №РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК. В протокола липсва
отразяване предмета на сключения между страните предварителен договор да включва
каквито и да са части /идеални или реално обособени/ от Сграда с идентификатор
68134.905.806.1, с адрес: гр. ***, район ***, кв.“***“, бул.“***“ №82, разположена в
ПИ с идентификатор 68134.905.806, със застроена площ от 116 кв.м. В протокола е
отразено, че страните са се явили пред нотариуса за сключване на окончателен договор
за покупко-продажба, но по взаимно съгласие отлагат сключването на окончателния
договор, като се задължават да се явяват в кантората на Нотариус М. К. на 21.03.2019 г.
в 10.00 ч. за извършване на нотариален акт за продажба. Отразено е изявление на
страните, че същите са се съгласили, заплатените суми от купувача (с изключение на
задатъка) да бъдат върнати от продавачите на купувача.
От Протокол за констатиране на обстоятелство от 07.03.2019 г. с №125, т.I на
Нотариус М. К. с рег.№200 на НК /на л.88/ се установява, че на 07.03.2019 г. пред
нотариуса се е явила М. Б. Н., като продавач на имотите, описани подробно така, както
в Протокол за констатиране на обстоятелство от 28.02.2019 г. с №119, том V, на Н-с
рег.№200 на НК /на л.87/, като са представени на нотариуса и предадени на съхранение
оригиналите на всички необходими за сделката документи, с изключение на оригинала
на Нотариален акт за дарение на недвижими имоти от 21.07.2017 г., №38, т.I, рег.
№2645, дело №33/2017 г. по описа на Нотариус Е. Б. – рег.№547 на НК, както и скица
на второстепенната постройка и данъчна оценка на второстепенната постройка с
посочена площ по нотариалния акт или удостоверение, че същата е съборена, които
документи следва да бъдат допълнително представени за нотариалното оформяне на
сделката.
От Протокол за констатиране на обстоятелство от 21.03.2019 г. , Акт №154, т.I,
на Нотариус М. К. с рег.№200 на НК /на л.90/ се установява, че на 21.03.2019 г. в 10.00
ч. пред нотариуса са се явили лично М. Б. Н. и Д. Б. Н., както и С. М. Д., в качеството
му на управител на „Слав Строй“ООД. Отразено е, че същите се явяват във връзка с
изпълнението на сключения между тях предварителен договор, описан в Протокол за
констатиране на обстоятелство от 28.02.2019 г. с №119, том V, на Н-с рег.№200 на НК
/на л.87/, като в кантората на нотариуса са били представени и се съхраняват
документите, описани в Протокол за констатиране на обстоятелство от 07.03.2019 г. с
№125, т.I на Нотариус М. К. с рег.№200 на НК /на л.88/, като допълнително се
представят от продавачите оригинал на Нотариален акт за дарение на недвижими
имоти от 21.07.2017 г., №38, т.I, рег.№2645, дело №33/2017 г. по описа на Нотариус Е.
Б. – рег.№547 на НК и геодезическо заснемане за второстепенната постройка, издадено
през м. март, 2019 г. от „Гео Мобайл“, като подробните изявления на всяка от страните
са протоколирани отделно и приложени като неразделна част от протокола. Отразено е
изявление на ищеца „Слав Строй“ООД, чрез управителя му С. Д.: „във връзка с факта,
че същите /М. Б. Н. и Д. Б. Н., упоменати по-напред – б.м./ не представят
необходимите документи за прехвърляне на част от предмета на продажбата, а именно:
½ идеални части от втори и подпокривен /трети/ етаж на жилищната сграда,
8
идентификатор 68134.905.806.1“, „Слав Строй“ООД предлага да се сключи
окончателен договор по отношение на ½ от ПИ с идентификатор №806 и жилище,
разположено от западната страна сградата, с идентификатор 68134.905.806.2 и гараж с
идентификатор 68134.905.806.3, като предлага сключването на окончателен договор за
част от предмета на предварителния договор, а именно ½ идеални части от втори и
подпокривен /трети/ етаж на жилищната сграда, идентификатор 68134.905.806.1, да
бъде сключен в срок до 20.06.2019 г., в който срок продавачите да се снабдят с
документи за прехвърлянето, като изразява съгласие да заплати за разноски във връзка
с това прехвърляне сумата от 5000 евро, за което поканва продавачите да подпишат
анекс в срок от три дни, за което да се явят на 25.03.2019 г. в 9.30 ч. в кантората на
Нотариус К.. В протокола е отразено изявлението на продавачите, че са съгласни да
продадат имотите, предмет на предварителния договор, находящи се в гр. ***, ул.“***“
№82, подробно описани по идентичен начин с този по Протокол за констатиране на
обстоятелство от 28.02.2019 г. с №119, том V, на Н-с рег.№200 на НК /на л.87/, „ведно
с всички подобрения и приращения в продаваемите имоти, включително и
второстепенна постройка на около десет цяло и осемдесет и девет стотни
квадратни метра, която съгласно геодезическото заснемане на ГеоМобайл ООД от
март 2019 г. е паянтова сграда без масивни основи и не е обект на кадастъра“, за
продажна цена от 130 000 евро. Отразено е, че по отношение на имот с идентификатор
68134.905.806.1, находящ се в същия поземлен имот, между страните не е имало
уговорка за продажба, и той не е предмет на предварителния договор. Отразено е
изявление на ответниците: „Считаме, че сме изправна страна по предварителния
договор, изпълнили сме всички поети в него задължения, и сме готови за сключване на
сделка. Отправеното днес предложение по отношение на сграда с идентификатор
68134.905.806.1 е оферта за сключване на нов предварителен договор, за продажна
цена от 5000 евро, обстоятелство, което е извън предмета на вече сключения
предварителен договор, не е във връзка с настоящата сделка, и е предмет на нови
преговори…В случай, че купувачът Слав Строй ООД ЕИК ********* откаже да
подпише нотариалния акт, по отношение на имотите, за които имаме уговорка за
продажба, ние ще считаме това за отказ от предварителния договор.“
При така събраните по делото доказателства съдът намира за установено от
фактическа страна, че между ответниците, в качеството им на обещатели, и ищеца, в
качеството на купувач, е бил сключен валиден Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 09.11.2018 г., със съдържанието на документа,
приложен на л.8-10 от делото на СГС, с който ответниците са се задължили да
прехвърлят на ищеца собствеността върху собствените си недвижими имоти,
представляващи ½ идеална част от поземлен имот с пл.№806, к.л. 621, от кв.14 по
плана на гр. ***, район „***“, местност „Витоша – ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица
от 1229 кв.м., а по нотариален акт – с площ от 1286 кв.м., отразен в КККР на гр. София
като Поземлен имот с идентификатор 68134.905.806, заедно с находящите се в същия
поземлен имот: жилище, разположено в западната страна на сградата, построена в
имота, находящ се на адрес: гр. ***, Столична община, ул.“***“ /бивша „***“/ №82,
състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37,90
кв.м., заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището, отразено в КККР като
самостоятелна сграда с идентификатор 68134.905.806.2, и гараж с площ от 20 кв.м.,
отразен в КККР като самостоятелна сграда с идентификатор 68134.905.806.3, заедно с
42,32/100 ид.ч. от общите части на сградата, заедно с всички подобрения и приращения
в имота, второстепенна паянтова постройка без масивни основи, изградена на около
9
10,89 кв.м., срещу продажна цена в размер на 130 000 евро, която ищецът се е съгласил
да заплати на двете продавачки, по ½ за всяка от тях, по посочени в договора банкови
сметки, на два транша – 10% от сумата в деня на подписване на предварителния
договор, която част от продажната цена страните са уговорили да има функцията на
задатък по сделката, а остатъка от 90% от уговорената продажна цена купувачът да
заплати в деня на сключването на окончателния договор, което е договорено между
страните да се осъществи в срок до 21.03.2019 г. Съдът намира за установено, че на
посочената дата страните са се явили пред нотариус за сключване на окончателен
договор. Ответниците, в качеството на продавачи, са представили всички изискани от
нотариуса документи, необходими за изповядване на нотариален акт за покупко-
продажба на имотите, описани в предварителния договор, и са изразили готовност да
сключат окончателен договор, който изцяло възпроизвежда уговорения в
предварителния договор предмет на сделката, и при уговорената в предварителния
договор обща за всички обекти продажна цена в размерна 130 000 евро. Ищецът, в
качеството на купувач, неоснователно е поставил непредвидено в предварителния
договор условие за сключването на окончателен договор, а именно – подписване от
продавачите на анекс към предварителния договор за покупко-продажба, сключен
между страните на 09.11.2018 г., с който същите да се задължат да му прехвърлят и
собствеността върху ½ идеални части от втори и подпокривен /трети/ етаж на
жилищната сграда идентификатор 68134.905.806.1, построена в същия поземлен имот,
срещу заплащане на сумата от 5000 евро, за разноски по набавянето на необходимите
документи за сключването на окончателен договор, в срок до 20.06.2019 г.
Съдът намира за неоснователно така поставеното условие за сключване на
окончателния договор, поради следните съображения:
Представеното по делото Решение от 21.05.2010 г., постановено по гр.д.
№3165/2003 г. на СГС, ГК, IV-Б състав /на л.14-21/ , влязло в сила на 18.12.2010 г., е
постановено в производство по съдебна делба, в което е участвал като страна
праводателят на ответниците Б. Д. Н., но не и ищецът „Слав Строй“ООД. Съгласно
чл.298, ал.1 от ГПК, решението влиза в сила само между същите страни, за същото
искане и на същото основание, като съгласно ал.2 то има действие и за наследниците
на страните, както и за техните правоприемници. Посоченото решение няма действие в
отношенията между ищеца и ответниците, тъй като ищецът не е бил страна по делото,
и субективните предели на пресъдено нещо на съдебното решение не се разпростират в
отношенията между него и ответниците. Наред с това, обективните предели на силата
на пресъдено нещо се разпростират само върху спорното материално право, въведено с
основанието и петитума на иска като предмет на делото. Резултатът от обсъдените в
решението въпроси относно придобиването на ½ идеална част от сградата
идентификатор 68134.905.806.1 от праводателя на ответниците, които стоят извън
констатациите относно спорното право в производството по съдебна делба /което
обхваща наличието на потестативното право на делба на ищеца, и наличието на
съсобственост върху процесните имоти към момента на приключване на съдебното
дирене по допускане на делбата, и възраженията по чл.298, ал.4 от ГПК/, решението не
се ползва със сила на пресъдено нещо, поради което и не влиза в сила, независимо от
частта на акта, където е обективиран този резултат - мотивите или диспозитива
/Решение №4/06.02.2019 г. по гр.д.№340/2018 г. на ВКС – 2-ро гр.отд./. Освен това, с
решението се отхвърля иска за съдебна делба, тъй като се приема, че ищците не
притежават потестативно право на делба, е съделителите, които притежават такова, не
10
са го упражнили. С така постановеното решение не се формира СПН по отношение на
въпроса чия е собствеността върху предмета на делбеното производство. По тези
съображения настоящият съд не е обвързан от констатациите на делбения съд относно
правото на собственост върху сградата с идентификатор 68134.905.806.1, в мотивите
на представеното Решение от 21.05.2010 г., постановено по гр.д.№3165/2003 г. на СГС,
ГК, IV-Б състав /на л.14-21/ , влязло в сила на 18.12.2010 г.
По делото не е спорно, че вторият и третият /подпокривен/ етаж съставляват
части от самостоятелна жилищна сграда с идентификатор 68134.905.806.1, построена в
същия поземлен имот, при условията на свързано застрояване с жилищната сграда с
идентификатор 68134.905.806.2 – собственост на ответниците, включена в предмета на
предварителния договор. Не се спори между страните, че строителството на втория и
третия /подпокривен/ етаж на източната сграда-близнак с идентификатор
68134.905.806.1, е осъществено след извършване на делбата от 1984 г., с която
съсобствениците на дворното място са поделили собствеността върху съществуващите
в поземления имот сгради, и източната сграда-близнак е била поставена в дял и е
станала изключителна собственост на Н. Н. Н.. Не са събрани категорични данни дали
вторият и третият /подпокривен/ етаж на еднофамилната триетажна сграда с
идентификатор 68134.905.806.1 са обособени като самостоятелни обект/и в сградата, и
дали могат да бъдат самостоятелен обект на собственост, или са функционално
свързани с първия жилищен етаж в един самостоятелен обект в сградата. Това
обстоятелство обаче е ирелевантно за спора по делото. Когато е надхвърлен обемът на
правото на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното е различен, и
се определя от неговата юридическа характеристика – когато постройката
представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми, тя по приращение
става собственост на собственика на поземления имот, в който е построена. Когато
обаче извършеното строителство не представлява такъв обект, за него важат правилата
на чл.97 ЗС или 98 ЗС – т.е. обекти или следва режима на главната вещ, или се
присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ /в
т.см. Решение №61/13.02.2012 г. по гр.д.№291/2011 г. на ВКС, Определение
№934/12.12.2012 г. по гр.д.№569/2012 г. на ВКС, Решение №370 от 02.06.2010 г. по
гр.д.№5041/2008 г. ва ВКС, ГК, III г.о./. Същевременно, писмената форма е условие за
действителност на предварителния договор, съгласно чл.19, ал.1 от ЗЗД. Когато
предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и за
цената. Това изискване произтича от основанието на предварителния договор, чрез
който страната по него придобива преобразуващо право да иска по съдебен ред
сключването на окончателния договор по чл.19, ал.3 от ЗЗД /в т.см. Решение
№367/27.01.2015 г. по гр.дс.№5852/2013 г. на ВКС – 4-то г.о./. В процесния
предварителен договор липсват изрични уговорки за прехвърляне на собствеността
върху втори и трети /подпокривен/ етаж от жилищната сграда с идентификатор
68134.905.806.1. В случай, че същите съставляват поотделно или заедно
самостоятелен обект в сградата с идентификатор 68134.905.806.1, и заедно двата етажа,
или всеки от тях самостоятелно, могат да бъдат самостоятелни обекти на собственост,
при липса на учредено право на строеж, с факта на построяването им те биха били
придобити по приращение от собствениците на терена. За да бъде сключен валиден
предварителен договор за прехвърляне на собствеността върху тези самостоятелни
обекти /или идеална част от тях/, същите следва да бъдат изрично описани в договора,
като недвижими вещи – самостоятелни обекти в сграда, така, че да бъдат
индивидуализирани по несъмнен начин /както това е сторено с жилището, гаража и
11
паянтовата постройка в поземления имот/. В случай, че вторият и третият
/подпокривен/ етаж от сградата с идентификатор 68134.905.806.1, не отговарят на
техническите изисквания да бъдат обособени като самостоятелни обекти в сградата,
същите биха се присъединили към главната вещ – сградата с идентификатор
68134.905.806.1. В този случай, за да е налице валиден предварителен договор в
писмена форма за тези обекти, същите следва да бъдат описани като реално обособени
части от сградата с идентификатор 68134.905.806.1. /ако могат да бъдат обособени в
бъдеще като самостоятелен обект на собственост/. В случая, в предмета на
предварителния договор за покупко-продажба, сключен между страните на 09.11.2018
г., не са описани като част от предмета на договора нито реално обособени части от
сградата с идентификатор 68134.905.806.1, нито отделни самостоятелни обекти в нея,
които да са индивидуализирани по несъмнен начин. Изразът „заедно с всички
подобрения и приращения в гореописания имот“ следва да се тълкува в смисъл, че в
предмета на сделката се включват подобренията и приращенията, които нямат
самостоятелен режим на собственост, а следват собствеността на главните вещи –
поземления имот, или сградите с идентификатори 68134.905.806.2 и 68134.905.806.3.
За имотите, които съставляват самостоятелни обекти на собственост, волята на
страните следва да е изрично формулирана по начин, който може да е непълен, но в
достатъчна степен да ги индивидуализира еднозначно. Ето защо, дори между страните
да е имало съгласие за прехвърляне на собствеността върху втория и третия
/подпокривен/ етаж от сградата с идентификатор 68134.905.806.1 /каквото съгласие от
текста на предварителния договор не се установява да е било постигнато/, то за тези
обекти между страните не е сключен валиден предварителен договор за покупко-
продажба, поради неспазена писмена форма за валидност за прехвърляне на
собствеността върху тези обекти /същите не са индивидуализирани в договора/. По
делото не се установява да е било постигнато и последващо съгласие между страните за
прехвърляне на собствеността върху тези обекти – видно от Протокол за констатиране
на обстоятелство от 21.03.2019 г., Акт №154, т.I, на Нотариус М. К. с рег.№200 на НК
/на л.90/, направеното предложение за сключване на анекс към предварителния
договор, с който в предмета му да бъдат включени и втория и третия /подпокривен/
етаж на сградата с идентификатор 68134.905.806.1, не е било прието от продавачите.
При липса на валидно сключен предварителен договор за прехвърляне на ½ идеална
част от собствеността върху посочените обекти от сградата с идентификатор
68134.905.806.1, в патримониума на ищеца не е възникнало потестативното право да
иска сключването на окончателен договор за покупко-продажба на тези обекти.
Наред с това, по изложените съображения съдът намира, че на 21.03.2019 г., при
изповядване на окончателния договор, купувачът неоснователно е поставил на
продавачите ново условие за подписването на окончателния договор от негова страна,
което не е било включено в предварителния договор от 09.11.2018 г. /на л.8-10/, а
именно – подписването на анекс към предварителния договор, с който същите да се
задължат да прехвърлят на купувача и други имоти /които купувачът счита за
собствени на продавачите/, срещу заплащане на допълнителна сума от 5 000 евро. Като
неоснователно е предпоставил подписването от негова страна на окончателния
договор, от изпълнението от страна на продавачите на допълнително условие,
невключено в предварителния договор от 09.11.2018 г., купувачът е станал причина да
не бъде сключен окончателен договор в уговорения срок. Ето защо, същият е
неизправна страна по договора.
12
Същевременно, съдът намира за установено от фактическа страна, че
ответниците – продавачки по предварителния договор, са изпълнили задълженията си
да се снабдят своевременно с всички необходими документи за изповядване на
окончателен договор, явили са се в уговореното време и на уговореното място, като
изрично са заявили готовността си да подпишат окончателен договор за покупко-
продажба във формата на нотариален акт с премет, изцяло съответстващ на предмета,
описан в предварителния договор. Като изправна страна по договора, за същите е
възникнало правото на едностранно разваляне на предварителния договор, поради
неизпълнението му от страна на купувача, на осн. чл.87, ал.1 от ЗЗД. Същите са
отправили писмено предупреждение до купувача, инкорпорирано в последния абзац на
писменото им изявление, приложено към Протокол за констатиране на обстоятелство
от 21.03.2019 г. /на л.91/, с което купувачът се е запознал /съгласно протоколираното от
нотариуса/, че в случай, че купувачът не подпише нотариалния акт за покупко-
продажба, „ние ще считаме това за отказ от предварителния договор“. Така
направеното изявление от продавачите е направено в изискуемата от закона писмена
форма, и макар да не е формулирано прецизно, настоящият състав на съда намира, че
от същото може да се извлече несъмнено волеизявление за разваляне на
предварителния договор, в случай, че купувачът не изпълни задължението си да
подпише нотариалният акт. Ето защо, с изтичането на работния ден на 21.03.2019 г.
/който е и последния ден на уговорения срок за сключване на окончателен договор/,
съдът намира, че е настъпило разваляне на сключения между страните предварителен
договор, поради което към датата на депозиране на исковата молба потестативното
право на ищеца да иска обявяване на договора за окончателен, е било погасено.
За прецизност следва да се добави, че дори да се приеме, че така направеното
изявление на продавачите не е било прецизно формулирано изявление за разваляне на
договора, или че даденият от продавачите срок /до приключване на деня, който е
последния ден на уговорения срок за сключване на окончателен договор/ е бил
недостатъчен /такива възражения ответникът не е направил с отговора на исковата
молба/, то надлежно изявление за разваляне на договора по вина на купувача на осн.
чл.87, ал.2 от ЗЗД е било направено от всяка от продавачките в депозираните от тях
отговори на исковата молба. Изискуемата от закона писмена форма на изявлението е
спазена, и изявленията са достигнали до купувача с осъществената по делото размяна
на книжа, поради което към датата на първото по делото открито съдебно заседание
потестативното право на ищеца да иска обявяването на предварителния договор за
окончателен, е било погасено.
По изложените съображения, предявеният иск за обявяване на предварителния
договор, сключен между страните на 09.11.2018 г. /на л.8-10/ за окончателен, е
неоснователен, и следва да се отхвърли.
Като е достигнал до същите фактически и правни изводи, първостепенния съд е
постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, който ще следва да се потвърди.
При този изход от спора, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК въззивникът следва да бъде
осъден да заплати на въззиваемите страни направените от тях разноски за въззивната
инстанция. Със списък по чл.80 от ГПК ответницата Д. Б. Н. е претендирала
присъждане на разноски за процесуално представителство в размер на 4100 лв.,
съгласно представен ДПЗС с реквизити на разписка за заплащане на сумата в брой.
Ответницата М. Б. Н. е претендирала със списък по чл.80 от ГПК присъждане на
13
разноски за процесуално представителство в размер на 4000 лв. Въззивникът е
релевирал възражения за прекомерност на претендираните разноски за процесуално
представителство и по двата списъка, на осн. чл.78, ал.5 от ГПК. Съдът констатира, че
съобразно обжалваемия интерес на всяка от ответниците /1/2 от цената на договора –
130 000 евро, в левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 254 257,90 лв./,
минималния размер на адвокатското възнаграждение, изчислено по реда на чл.7, ал.2,
т.5 от Наредба №1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, се изчислява в размер на 4072,58 лв. за всяка от ответниците.
Претендираните от ответниците разноски за процесуално представителство са в
размер, близък до минималния, поради което релевираното възражение е
неоснователно, и претендираните разноски следва да се присъдят изцяло.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №3147 от 20.05.2020 г., постановено по гр.д.№4602
по описа за 2019 г. на Софийски градски съд – I – 17 състав.
ОСЪЖДА „Слав Строй“ООД, с ЕИК131332521, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул.“Нарцис“ №5, оф.№5, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК да заплати
на Д. Б. Н., с ЕГН **********, сумата от 4100 лв. /четири хиляди и сто лева/,
представляваща разноски за процесуално представителство за въззивната инстанция.
ОСЪЖДА „Слав Строй“ООД, с ЕИК131332521, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул.“Нарцис“ №5, оф.№5, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК да заплати
на М. Б. Н., с ЕГН **********, сумата от 4000 лв. /четири хиляди лева/,
представляваща разноски за процесуално представителство за въззивната инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3, т.1 от
ГПК, в едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред
Върховен касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14