№ 1807
гр. Варна, 17.11.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Геновева Илиева
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
Сложи за разглеждане докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело №
20233100100121 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 12:00 часа се явиха:
Ищецът Ц. Х. С., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се явява.
Представлява се от адв. Л. Ш., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Ответникът Р. Г. К., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се явява.
Представлява се от адв. С. И. Я., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Ответникът Е. М. К., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се
явява. Представлява се от адв. С. И. Я., редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Адв. Ш.: Да се даде ход на делото.
Адв. И.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. И.: Представям пълномощно от Р. и Е. К., ведно с договор за правна защита и
съдействие за платено възнаграждение в размер на 3900 лв.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило писмо с вх. № 26282/30.10.2023 г., депозирано от
Община Варна, Дирекция “Архитектура, градоустройство и устройствено планиране”, към
което са приложени изисканите от съда писмени документи.
1
Адв. Ш.: Запозната съм, да се приемат.
Адв. И.: Запозната съм, да се приемат.
Адв. Ш.: Считам, че тези документи не са доказателства в настоящия процес. Касаят
административна процедура по искане на лицето И.М.. Дотолкова, доколкото в тази
преписка се съдържат доказателства за отстъпено право на строеж считам, че дори не е
доказано и наличието на собственост на това лице върху обект от сградата, тъй като от
документ № РД-21-9400-289/3/16.08.2021 г. от Областен управител на гр. Варна, подписан
от М.С., е видно, че същото това лице И.М. е поискал да се снабди с удостоверение дали
имотите са държавна собственост и дали са издавани актове за държавна собственост на
офиса и на поземления имот, с оглед снабдяването му с констативен нотариален акт по
обстоятелствена проверка, т.е. за придобиване по давност. Сами по себе си представените
доказателства съдържат и противоречива информация на какво основание се счита, че това
лице има собственост в сградата, а и от 2021 г. посочения документ сочи недовършена
процедура по придобиване по давност на същите имоти.
Дори и да са негови тези имоти, посочените доказателства не сочат предприети
действия от страна на ответниците по изпълнение на поетото задължение по договора, а от
трети лица процедурата е съвършено недовършена. През декември 2022 г. отново е
подадено заявление за промяна градоустройството. Още от месец октомври 2020 г. е
писмото на Главният архитект Б., който посочва, че ако трябва да бъде променено
предназначението на тези два обекта, които И.М. е поискал като негови собствени, трябва да
се промени градоустройството при определени условия. Това не е се е случило и до
настоящия момент. Има няколко преписки без комплектоване по това градоустройство.
Освен това, наистина има един списък, на който пише “собственици на имоти” и е
приложен към преписката. Никъде не се съдържа твърдяното от ответниците съгласие, което
са дали семейство К. за промяна предназначението, нито на някакви конкретни обекти, нито
на градоустройството. Това е информативен списък със собствениците към някакъв момент,
от който са тези преписки. Съгласие не е изразявано. В този смисъл, твърдението, което
искаха да докажат, че чрез действия на трети лица са решили да изпълнят задължението си
също е недоказано с тези документи, ако съда реши да ги приеме.
Адв. И.: Считам, че тези документи следва да бъдат приети като доказателства по
делото, доколкото изразяват и подкрепят тезата, която ние сме изложили в писмения си
отговор.
По отношение на това, което каза колегата, искам да кажа, че действително И.А.М. е
подал и това е видно, заявление за промяна на статута на сградата от обществени нужди в
сграда да жилищно ползване, която е свързана с изменение на ПУП, която процедура е
стартирала на 14.12.2022 г. След стартирането има документи по преписката, изискани от
пълномощника на И.М., който е с приложено пълномощно към тази преписка, документи за
2
съгласие на собствениците. Във връзка с това е приложен списък, в който моите доверители
са се подписали и той е по преписката. Видно е, че са дали съгласие всички собственици в
сградата за промяна на предназначението й от обществени нужди в сграда за жилищно
ползване. Процедурата в момента върви. Тя е по- дълга и действително е свързана с
решение на Общинския съвет. Има ред, указан в ЗУТ, по който следва да се случи. За мен
тези документи показват започнала процедура, касаеща сградата, в която се намира
апартамента на доверителите ми.
Тези документи подкрепят твърдението ми, че доверителите ми са имали разговори с
лицето В., пълномощник на И.М., с приложено пълномощно по техния, който представихме
в предходното съдебно заседание. Тя ги е уверила, че има започната процедура за смяна на
статута на сградата. Въпреки това, доверителите ми са подали още веднъж, за да се
уведомят, тъй като от Общината не са получавали информация. Ние сме приложили
доказателството, от което е видно, че са подали за смяна на предназначение само на техния
имот, за да докажат на ищеца, че смяна на предназначение само на тяхния имот няма как да
се случи.
Съдът намира, че следва да приобщи към доказателствата по делото цялата преписка,
която е приложена към писмото, която ще цени по същество на спора.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателство по делото, цялата преписка, приложена
към писмо с вх. № 26282/30.10.2023 г. по описа на Община Варна, Дирекция “Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране” и вх. № 26285/30.10.2023 г. по описа на
Община Варна, Район “Одесос”, а именно: Заявление рег. № АУ105582ВН/29.10.2020 г.;
писмо рег. № АУ105582ВН-001ВН/05.11.2020 г.-2л.; писмо изх. № АУ105582ВН-
003ОД/11.11.2020 г.; Заявление рег. № АГУП22000146ВН//03.02.2022 г.; Удостоверение №
РД-21-9400-289/3/16.08.2021 г.; писмо изх. № 94-00-5815/13/02.06.2021 г.; Схема № 15-
77489/31.01.2019 г. на самостоятелен обект в сграда; Нотариален акт за учредяване право на
строеж № 103, том 6, рег. № 17208, дело 991/26.08.2008 г.-4л.; Списък на собствениците в
кооперацията; нотариално заверено Пълномощно рег. № 12848/19.10.2020 г.; Заявление за
разрешаване изработване на проект за изменение на ПУП рег. № АУ123501ВН/14.12.2022 г.;
плик от 27.10.2023 г.;
Писмо рег. № АГУП23001415ВН-0020Д/26.10.2023 г.; писмо изх. № АУ105582Вн-
003ОД/11.11.2020 г.; писмо рег. № АУ105582ВН-001ВН/05.11.2020 г.; Опис от 26.10.2023 г.;
писмо рег. № АУ123501ВН-001ВН/23.12.2022 г.; Работен устройствен план – Заповед № Г-
459/20.11.2007 г.; Нотариален акт за учредяване право на строеж № 103, том 6, рег. № 17208,
дело 991/26.08.2008 г.-5л.; Скица на поземлен имот № 15-844566/28.07.2022 г.; писмо изх. №
94-00-1089/А3/09.12.2022 г.; нотариално заверено Пълномощно рег. № 12848/19.10.2020 г.;
Заявление за разрешаване изработване на проект за изменение на ПУП рег. №
3
АУ123501ВН/14.12.2022 г.; вносна бележка от 15.12.2022 г.; Опис от 26.10.2023 г.; писмо
рег. № АУ034812ОД-0010Д/28.04.2022 г.; Списък на собствениците в кооперацията;
нотариално заверена Декларация рег. № 7073/07.06.2021 г.; Схема № 15-77493/31.01.2019 г.
на самостоятелен обект в сграда; Схема № 15-77489/31.01.2019 г. на самостоятелен обект в
сграда; Извадка от действащия ЗРП- Заповед № Г-459/20.11.2007 г.; Работен устройствен
план – Заповед № Г-455/20.11.2007 г.; Констативен протокол от 28.01.2008 г.; ПУП – ПРЗ и
РУП за УПИ IV-75- Заповед № Г-178/02.07.2008 г.-2бр.; Констативен протокол от 13.08.2008
г.; ПУП – ПРЗ и РУП за УПИ VII-77 със смесено предназначение - Заповед № Г-
340/08.10.2008 г.-2бр.; Констативен протокол от 21.11.2008 г.; Нотариален акт за учредяване
право на строеж № 103, том 6, рег. № 17208, дело № 991/26.08.2008 г.-4л.; нотариално
заверено Пълномощно рег. № 993/24.01.2019 г.; Заявление до кмета на Район „Одесос“ рег.
№ АУ034812ОД/12.04.2022 г.; плик от 27.10.2023 г.
СЪДЪТ на основание чл. 145, ал. 3 от ГПК приканва страните към спогодба и
разяснява последиците от постигането на такава.
Адв. И.: Ние последно вчера говорихме с колегата и предложихме вариант, в който
да направим някаква отстъпка от наша страна и да финализираме сделката. Колегата каза, че
е разговаряла с клиента си и не е съгласен.
Адв. Ш.: Предложението беше да сключим договор с 2000 евро отстъпка от цената
или да ни върнат всички средства и да са чисти откъм собственост и да си го продават
отново, като ни върнат 32 000 евро. Това е капаро плюс онази вноска, която са поискали по
средата на лятото без връзка с договора. Това по ред съображения, някой от които лични,
във връзка с това, че жилището вече е обособено за живеене на брата, който е с множествена
склероза. Синовете са двама, единият е в гр. София, а другия в гр. Варна и живее в това
жилище. Като казах брат, имам предвид брат на А., който има пълномощно и от когото
изхожда тази кореспонденция между семейство К. и А. – сина на Ц., който всъщност е
платил тези пари.
Нямам други доказателствени искания. Представям списък за разноски, като
първоначално са ми внесени 4800 лв. през месец септември 2023 г. и вчера, като прилагам и
бордерото за превод за внесени 4725 лв., от които съм разграничила, че 1725 лева са по иска
за неустойка, а останалата сума от 8650 е под минимума, предвиден по чл. 7, ал. 2 за иск от
55 000 евро.
Останалата внесена сума е за иска по чл. 19 от ЗЗД, където съгласно ал. 2 минимумът
до 100 000 лв. е 8650 лева плюс 10% за горницата над тази сума. Това са точно 8000 лв. Не
съм съобразявала дори горницата. Приложени са и доказателствата по обезпечителното
производство, направени разноски, както и платените по настоящото производство
държавни такси.
4
Адв. И.: Нямам други доказателствени искания.
Правя възражение за прекомерност и в писмена защита, ако ми дадете възможност за
такава ще коментирам.
Представям списък с разноски.
СЪДЪТ като взе предвид, че страните не сочат други доказателства в днешно
съдебно заседание, счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Ш.: Многократно е уточнявано основанието на иска, кой е основния, втория иск
по неустойка и основанията за него, както при условия на евентуалност неустойката от 8000,
в случай, че прецените, че нарушението по промяна на предназначението, което влече след
себе си уговорена неустойка от 16 000 евро по някакви причини не следва да бъде уважено.
Относно последното казано от колегата, че семейство К. все пак са предприели
някакви действия на 14.12.2022 г., което е около 9 месеца след сключване на договора за
промяна на предназначението на техните обекти. Полученото писмо от главния архитект
опровергава напълно тезата, че не е възможно да бъде променено предназначението на тези
обекти, ако не бъде променено градоустройството за района. Не, че то е променено и нещо е
направено в тези срокове от семейство К., но в това писмо, което съм приложила като
доказателство е написано, че ако бъде променено предназначението и на тези два обекта,
процента на жилища ще бъде над 62%, което би превърнало сградата в сграда с друго
предназначение, каквото тя няма. Това съдържание на отговора е различно от твърдяното,
макар и не от ответниците, а по преписките на друг съсобственик – И.М. за начина на
промяна на неговото предназначение на двата имота. Вероятно предназначението на
останалите обекти е сменено до тези 62% в някакъв много предходен момент спрямо 2008 г.
Този извод е категоричен от отправено писмо – отказ след молбата от 12.12.2022 г.
Вече казах защо по доказателствата, които те представят от името на И.М. първо не
може да се приеме, че това са действия, извършени в изпълнение на договора конкретно от
ответниците и второ защо списъкът, който те са приложили със собственици на имота, не
свидетелства за твърдяното от тях обстоятелство, че те са искали да действат чрез трето
лице, за да сменят статута на сградата.
Моля да обърнете внимание, че в тези документи има декларация – съгласие от И.М.,
нотариално заверено от 07.06.2021 г., която изрично, действително представлява съгласие за
промяна на градоустройство и на подробен устройствен план. Това означава съгласие на
съсобственик за промяна в предназначение на градоустройство и това е единствения
документ за такова съгласие – тази нотариално заверена декларация. Такъв документ няма
представен по преписката, от който и да е друг собственик на обекти. Целите преписки са
5
приложени, даже повтарящи се около три пъти едни и същи доказателства, но нито от
ответниците, нито от който и да е друг собственик има такова съгласие във вид на
декларация за промяна на предназначение, каквото е изискването наистина по процедура,
ако се твърди, че е дадено такова съгласие и са използвани чужди действия. Въпреки, че
както казах, това пак не е изпълнение по настоящия договор.
За обстоятелствената проверка по обектите също отбелязах.
Ако приемем, че най- общо някаква информация семейство К. са имали, че следва да
се промени градоустройство и затова са обещали не свои действия, а чужди действия с
предварителния договор, то моля да имате предвид, че такава информация, че не може да се
промени предназначението на двата обекта след като се надвишава процента и сградата ще
промени предназначението си, И.М. е получил още на 05.11.2020 г. от главния архитект Б.,
който е посочил ясно съдържание, че следва да се промени градоустройството, но не е
обезателно това да се случи, а само, ако съществуват обстоятелства за издаване на
поисканата промяна. Искането им е от 29.10.2020 г. на И.М.. Още на 05.11.2020 г. им е
станало известно обстоятелството за промяна в градоустройството, каквито отново действия
повече от 3 години не са довели до никаква промяна в предназначението. Това от своя
страна е изричното условие. Написано е в няколко текста на предварителния договор, че
страните купуват единствено и само, ако бъде променено предназначението на този обект.
Има го и при неустойките, и по предмета на договора и по сроковете за сключване на
договора. Очевидно това е било условието, при което моите доверители единствено са
желали да купят жилище, а не офис. Това е свързано и с лицето, което всъщност обитава
този апартамент. Офис не би могъл да бъде пригоден за жилищните нужди на този човек, в
това си предназначение. Това условие очевидно е уговорено в тяхна полза, след
категоричния отказ, който е получен от главния архитект на Общината през месец декември
2022 г. В двуседмичните срокове за изповядване на сделката сме поканили страната.
Изявили сме готовност да платим цената, както на апартамента, така и на движимите вещи и
оборудването, с уговорката, че при това неизпълнение следва за тяхна сметка да се намали
сумата с неустойката, която двете страни са договорили. Неизпълнение очевидно е налице,
тъй като страната е била длъжна съгласно чл. 12 да предприеме всички действия за
сключване на нотариален акт за покупко – продажба, да се яви пред нотариус и това
задължение е два пъти неизпълнено. При покана за изповядване на собствеността на ¾ от
собствеността и получаване на 61 000 евро с идеята, че ще продължим действията по
промяна на предназначението ние след като те не са успели да изпълнят това задължение и
съответно от 64 000 евро с отказ от изпълнение на 09.01.2023 г. отново с протокол за
неявяване и доказателство, че са получили покана за това изповядване на сделката.
Освен това, очевидно в писмената кореспонденция, която приехме, че не се нуждае от
доказване със свидетелски показния, тъй като е достатъчно красноречива, в чл. 9
продавачите не следва да предприемат, каквито и да е действия, които възпрепятстват
купувача да упражнява правото си и са принудили купувачите да платят без това да е
уговорено 23 000 евро, както и с текстовете, че ще ги изгонят от жилището, ако те не платят
6
цялата цена въпреки тяхното неизпълнение. Имотът, очевидно, отново по текстовете на тази
кореспонденция, която не е оспорена от страните е предлаган на други купувачи на по-
висока цена и са водили преговори за сключване на сделка с тях.
Бих казала, че това е едно изключително лекомислено сключване на договор от
страна на ответниците, без да съзнават тежестта и задължението един договор да бъде
изпълняван така, както е сключен с всички поети задължения. Останали са с впечатление, че
това е едно правно нищо това, за което са се задължили и досега носят това съзнание, че
нищо не се е случило такова, което да пречи за сключването на сделката.
Адв. И.: Поведението на доверителите ми действително е било доверчиво, а не
лековато. При сключване на договора, те не са ползвали правна помощ. Такава е ползвала
само страната – купувач. Те са имали увереност, която и пред Вас заяви доверителката ми,
че тече процедура. Те са лекари, а не някакви прости хора, които да не могат да разберат,
или пък хора, които искат да измамят някого, категорично не. Ако ищцата толкова много
държи това жилище, да бъде с жилищни функции, предлагахме и сме предлагали
доверителите ми и малко след договора вариант да си върнат, кой каквото дължи или да
приключат с този договор. Да им върнат апартамента, защото те се настаняват и живеят още
от деня, следващ подписването на предварителния договор. За някакво поведение от страна
на доверителите ми, което да е толкова противоправно, не считам, че е налице такова.
По отношение на ателиетата, сградата и писмото, което получават от Общината, пак
казвам, че те са водили многократно разговори лично с техници от отдела в Общината.
Когато разбират, че върви някаква процедура, им казват „върви нещо за Вашата сграда и не
е нужно нищо да подавате“. Поради постоянни обаждания и кореспонденция с ищците,
доверителите ми все пак подават молба, за да покажат, че черно на бяло, че не може да стане
по този начин, по който те си мислят със смяна на предназначението само на техния имот.
Пак повтарям, както е видно и от преписката, която е дадена от Общината, защото
ние помолихме да бъдат дадени всички преписки, касаещи сградата, смяна на
предназначение на други имоти в тази сграда няма.
Записала съм и в писмения си отговор, че в ЗУТ през 2021 г. е приета промяна, която
се е отразила на тази сграда. Сградата се състои от ателиета и офиси. Ателиетата по силата
на закона започват да имат жилищна функция, жилищно предназначение и по тази причина
и арх. Б. е отговорил по този начин, че с промяна и на този офис, който имат като
собственост доверителите ми просто ще се измени цялостния статут на сградата. Лично аз
проведох два разговора с архитект Б., в които той също ме увери, че единствения вариант е
смяна на ПУП на сградата. Сградата от обществени нужди следва да стане за жилищно
ползване. Това е вариант за смяна на имота на доверителите ми, предвид промените в ЗУТ,
които са факт след започване на строежа на тази сграда, но преди въвеждането й в
експлоатация. Поради тази причина считам, че доверителите ми са направили опит да
сменят предназначението на собствения си имот, за което получават отговор. Знаят за
7
наличието на подадени документи от страна на И.М. за смяна на предназначението на
сградата, което е видно и от положените подписи в този списък със собственици от сградата,
който е приложен по преписките и който е предоставен на Общината във връзка с направено
от тяхна страна искане за списък със съгласие на другите собственици за смяна на
предназначението на сградата. Това е по повод промените в ЗУТ, като по- подробни
съображения ще изложа в писмени бележки.
По отношение на уговорената неустойка, ние сме направили необходимите
възражения и действително считаме, че неустойката, която се търси и която е била
уговорена по някакъв начин е нищожна предвид обстоятелството, че тя далеч не изпълнява
присъщата на една неустойка функция и да има обезпечителен, обезщетителен и санкционен
характер. Поради тази причина считаме, че тя е нищожна. В изключително голям размер е
уговорено нещо, което, ако наистина страните толкова много държат на него, пак казвам, че
сме направили предложение нееднократно да си намерят друг имот и да им върнем това,
което ние сме им предоставили като такъв. Те не търпят, по повод на това, ако не приемете,
че неустойката е нищожна, недействителна и прекомерна, считам, че те ползват имота, който
е собственост на доверителите ми, ползват и заплащат битов ток, заплаща се такса смет и
битови отпадъци за жилищен имот, така че няма нещо, от което те да търпят вреда за това,
че имотът се води като офис.
Пак казвам, че има започнала процедура. 14.12.2022 г. е първата дата, която виждаме
от заявлението до Община Варна. И.М. е съсобственик в тази сграда. Това е видно от
документите. Доверителите ми са подписали този списък – съгласие, т.е. има предприети от
тяхна страна действия и процедурата е текуща в момента. Същото ни беше казано и в
разговор с Район „Одесос“ към Община Варна.
Поради всички тези причини считам, че не следва да бъдат уважавани така
предявените претенции по отношение на заплащане на неустойка.
Моля за решение в този смисъл и за възможност за писмени бележки.
Пак правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на колегата.
СЪДЪТ ОБЯВИ, че ще се произнесе с решение в законоустановения срок.
ДАВА възможност на процесуалния представител на ответната страна да депозира
писмени бележки по съществото на спора в 10- дневен срок от днес.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 12:27 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
8