№ 3772
гр. София, 16.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на четИ.десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Стилияна Г.
при участието на секретаря Димитринка Анг. И.
като разгледа докладваното от Стилияна Г. Гражданско дело №
20241100101004 по описа за 2024 година
Делото е образувано по подадена искова молба от „Олимп – Ю. В. – Имоти
в София“ ЕООД, с която срещу И. Л. С. и М. К. С. са предявени осъдителни
искове за заплащане съответно на сумите от 45 000 евро и 50 000 евро,
представляващи комисионни възнаграждения, ведно със законните лихви от
датата на подаването на исковата молба до окончателното им изплащане.
Ищецът твърди, че сключил с И. Л. С. договор за посредничество,
обективиран в протокол за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. Срещу
възнаграждение ищцовото дружество следвало да посредничи при водене на
преговори и сключване на сделки за имот с идентификатор 68134.904.3317, а
И. С. се задължил да не осъществява директни контакти със собствениците на
имота без знанието и съгласието на „Олимп - Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД.
Срещу извършената посредническа услуга И. С. се задължил да заплати
комисионно възнаграждение в размер на 45 000 евро.
На 05.11.2019 г. дружеството ищец сключило споразумение и с М. К. С. за
сумата от 50 000 евро, представляваща комисионно възнаграждение за
извършени от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД консултантски услуги
и посредничество.
Ищецът изпълнил задълженията си да направи пълно проучване на
недвижимия имот и посредничил при многократни двустранни сделки между
1
страните. Изготвил проект на предварителен договор за учредяване на право
на строеж срещу задължение за построяване на сграда. Ответниците се
възползвали от извършената от дружеството работа и на 28.08.2023 г.
собствениците на имота и „Зара Естейт“ ЕООД, чийто управител и едноличен
собственик на капитала бил И. Л. С., сключили договор във формата на
нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за строителство.
По този начин за „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД се породило
правото да получи от И. С. и от М. С. комисионните възнаграждения.
Моли ответниците да бъдат осъдени да заплатят исковите суми от 45 000
евро и 50 000 евро, ведно със законните лихви от 26.01.2024 г. до
окончателното изплащане.
В срока по чл. 131 от ГПК И. Л. С. е подал отговор, в който оспорва
основателността на предявената срещу него претенция.
През октомври 2019 г. С. провел разговор със служител на агенция за
недвижими имоти „Олимп“, като брокерът М.С. предложила недвижим имот с
площ от 3 875 кв.м., находящ се в гр. София, кв. „Кръстова вада“ и поискала
депозит за започване на преговори в размер на 20 000 лева. След като получил
данни на агенцията, И. С., чрез дружеството „Зет Проект“ ЕООД, на което бил
управител и едноличен собственик на капитала, заплатил по банков път
сумата от 20 000 лева по сметка на „Олимп - Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД.
На 06.11.2019 г. Е.М., служител на ищцовото дружество, организирала
среща между И. С. и М. С., собственик на имота в кв. „Кръстова вада“, на
която се обсъдили възможностите за застрояване на парцела. Договорили
провеждането на оглед, извършване на архитектурна разработка и
параметрите на бъдещата сделка: 35% обезщетение за собствениците от РЗП
на бъдещата сграда и заплащане на сумата от 60 000 евро от И. С..
Подготвената през ноември и декември 2019 г. документация С. изпратил на
ищеца. На 03.12.2019 г. „Олимп Ю.В. - София“ ЕООД издал фактура и „Зет
Проект“ ЕООД заплатило 10 000 лева за посреднически услуги. На същата
дата С. подписал и протокол за оглед, който съдържал и договор за
посредничество между И. С. и „Олимп - Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД, като
доверителят възложил на дружеството посредничество при сключване на
предварителен договор за учредяване право на строеж срещу 35%
2
обезщетение за собствениците от РЗП на бъдещата сграда и доплащане на
сумата от 60 000 евро от И. С., след преговори със собствениците. Посоченото
в договора възнаграждение за посредническата услуга от 45 000 евро се
дължало в деня на подписване на предварителен договор за учредяване на
право на строеж между собственика и възложителя или свързано с него лице.
На последваща среща на 11.12.2019 г. с участие на представител на ищеца
се установила необходимостта от провеждане на градоустройствена
процедура, тъй като отреждането било за озеленяване, спорт и отдих. Ищецът
извършил единствено справки в АВп, в Служба по геодезия, картография и
кадастър. След последната среща на 11.12.2019 г. „Олимп - Ю. В. - Имоти в
София“ ЕООД не предприел каквито и да било действия по посредничество
между страните.
В края на януари 2020 г. със С. се свързала Н. И., предоставяща услуги по
строителен надзор. Водила преговори с Н. Н., едноличен собственик на
капитала на „Билд Конструкт 2020“ ЕООД, който сключил със собствениците
на имота, за който преди това С. водил преговори, предварителен договор за
учредяване право на строеж на 24.01.2020 г. Установило се, че собственик на
имота е не само М. С., но и неговият брат. „Билд Конструкт 2020“ ЕООД
договорил по-добри условия – само 35% от РЗП като обезщетение за
собствениците, без доплащане от 60 000 евро. Между С. и Н. се провели
разговори за изкупуване на дяловете от капитала на „Билд Конструкт 2020“
ЕООД и на 03.02.2020 г. се подписал договор, според който едноличен
собственик на капитала на дружеството станал И. С.. М. С. упълномощил Н.
И. да изпълнява от името на строителя-приемател процедурата по изменение
на действащия ПУП за промяна в предназначението на имоти с
идентификатор 68134.904.3317 и 68134.904.2913. Заповедта за изменението на
плана влязла в сила на 18.04.2023 г.
На 04.08.2023 г. собствениците на имота М. и А. С., „Билд Конструкт 2020“
ЕООД и „Зара Естейт“ ЕООД подписали тристранно споразумение към
предварителния договор от 24.01.2020 г., като се съгласили окончателният
договор да бъде сключен от „Зара Естейт“ ЕООД, което дружество замества
изцяло „Билд Конструкт 2020“ ЕООД в задълженията по предварителния
договор. На 28.08.2023 г. се сключил окончателен договор във формата на
нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за
3
строителство между М. и А. С. и „Зара Естейт“ ЕООД. Затова ответникът И.
С. заявява, че не се възползвал от извършената от ищеца работа и че е влязъл в
директни договорки със собствениците с цел да заобиколи дължимите
комисионни възнаграждения.
Възразява за нищожност на клаузата в т. 3 от протокола за оглед като
неравноправна и противоречаща на чл. 146, ал. 1 вр. чл. 143, ал. 1 и ал. 2 от
ЗЗП и поради противоречието й с добрите нрави. Ищецът упражнил спрямо
ответника нелоялна търговска практика, като го въвел в заблуждение относно
дружеството, в полза на което заплаща депозити. Евентуално възразява, че не
дължи възнаграждението, тъй като до сключване на окончателен договор не се
стигнало в резултат на осъществена от ищцовото дружество посредническа
дейност. С. и собственикът М. С. прекратили водените помежду им преговори
с посредничеството на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД и не подписали
нито предварителен, нито окончателен договор.
Идентична фактическа обстановка е изложена и в отговора на исковата
молба, подаден от М. С..
На 05.11.2019 г. Е.М., служител на ищцовото дружество представила на М.
С. споразумение, в чието съдържание той не се задълбочил. В предварителни
разговори получил обещание, че няма да дължи възнаграждение за
свързването му с инвеститор, който да извърши строителство в притежавания
от С. имот.
След 11.12.2019 г. от агенцията за недвижими имоти повече не го
потърсили.
На 07.01.2020 г. М. С. дарил ½ ид.ч. от имоти с идентификатори
68134.904.3317 и 68134.904.2913 на брат си. Водили преговори с Н. Н., който
учредил „Билд Конструкт 2020“ ЕООД и на 24.01.2020 г. сключили
предварителен договор за учредяване вещно право на строеж срещу
задължение за проектиране и строителство върху двата поземлени имота
срещу уговорено обезщетение от самостоятелни обекти в сградата от 35% от
РЗП и 35% от общия брой места за паркиране.
Относно споразумението, по силата на което се задължил да заплати на
„Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД сумата от 50 000 евро заявява, че то се
дължи по договор за консултантски услуги, какъвто не бил сключван. Ищецът
не предоставял на С. нито консултантски услуги, нито посредничил при
4
сключване на договори.
Споразумението съдържало задължения единствено за С. и липсвала
присъщата на договора за посредничество двустранност. Ищецът не
уточнявал и какво представлявали извършените от него „максимални разходи
за сключване на предварителен договор, съответно окончателен“. Разходите се
ограничавали до извършване на справки в АВп и СГКК. Като краен резултат,
С. подписал предварителен договор, различен по съдържание и съществени
условия от проекта, подготвен от „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД.
Евентуално възразява за нищожност на клаузата, според която е задължен
да заплати на ищеца сумата от 50 000 евро като неравноправна и в негова
вреда като потребител. Дружеството упражнило нелоялна търговска практика.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
На 05.11.2019 г. М. К. С. е подписал с „Олимп - Ю.В. – Имоти в София“
ЕООД споразумение, според което при подписване на предварителен договор
за учредяване право на строеж на поземлен имот с идентификатор
68134.904.3317 и при договаряне на сделка, при която да получи 35%
обезщетение от РЗП на бъдещата сграда, в това число два големи апартамента
на последния етаж, завършени „до ключ“ и плащане на сумата от 60 000 евро
от клиента на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД И. Л. С., с който има
среща на 06.11.2019 г. в 15.00 часа, се задължава в деня, в който получи по
банковата си сметка сумата от 60 000 евро, да заплати на „Олимп - Ю.В. -
Имоти в София“ ЕООД сумата от 50 000 евро с ДДС по договор за
консултантски услуги.
Съставен е протокол за проведена на 06.11.2019 г. среща между М. С.,
собственик на поземлен имот с идентификатор 68134.904.3317, И. Л. С.,
инвеститор/строител на гореописания имот, и Е.М., представител на Агенция
за недвижими имоти „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД. Той
удостоверява съдържанието на водените между страните преговори за
разпределението на обектите в бъдещата сграда, начина на строителство и
материали, като е вписано и изискването С. за 35% по БДС+60 000 евро, в това
число два апартамента „до ключ“. Инвеститорът И. С. е заявил, че има
осигурено финансиране, както и че е готов на високия процент, защото
кризата няма да ги засегне. Уговорено е следващата среща да се състои след
5
20.11.2019 г., като през това време архитектите на инвеститора ще направят
разработка на типов етаж. Предвиден е и оглед на сгради след 20.11.2019 г.
Протоколът е подписан от М. С., И. С. и Е.М..
На 03.12.2019 г. представител на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД и
И. Л. С. са подписали протокол за оглед на недвижим имот, според който С.
възлага на агенцията възмездно посредничество при сключването на
предварителен договор за учредяване право на строеж върху поземлен имот с
идентификатор 68134.904.3317 при 35% обезщетение за собствениците плюс
доплащане на 60 000 евро, преговори със собствениците. Възложителят се е
задължил да заплати 45 000 евро. Задълженията на агенцията се изразяват в
организиране на огледи на имота и срещи, според изискванията и
възможностите на възложителя и на собствениците на имота и когато такива
срещи са необходими за сключване на сделката. За огледите и срещите по
сключване на сделка с имота страните са се споразумели да съставят
протоколи. Агенцията се е задължила да организира сключването на
предварителен договор за учредяване право на строеж след постигане на
договорки между страните.
Три дни по-късно, на 06.12.2019 г. е проведена втора среща с участие на
представител на „Олимп - Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД, М. С. и И. С.,
според който са направени бележки по възможни варианти, оформяне на
мезонети, включване на офиси и премахване на вътрешни дворчета.
Предвидено е след подписване на договора да се извършат допълнителни
корекции и изработки, както и нанасяне на корекции от адвоката на С..
Междувременно, агенцията е проучила статута на имота, собственическите
права върху него и отреждането му по КККР.
На 07.01.2020 г. е сключен договор, с който М. К. С. е дарил на брат си А. Д.
С. ½ ид.ч. от недвижим имот с идентификатор 68134.904.3317, за което е
съставен нотариален акт № 3, том I, рег. № 243, дело № 3/07.01.2020 г. на
нотариус рег. № 622 на НК.
На 12.01.2020 г. в търговския регистър е вписано дружество „Билд
Конструкт 2020“ ЕООД с едноличен собственик на капитала и управител Н. Г.
Н..
Между М. С. и А. С., собственици учредители, и „Билд Конструкт 2020“
ЕООД, приемател строител, е подписан предварителен договор на 24.01.2020
6
г., според който собствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.904.3317 и поземлен имот с идентификатор 68134.904.2913 се
задължават да учредят в полза на приемателя строител право на строеж за
изграждането 65% от максимално допустимата, съгласно изменен по реда и
при условията на договора и в съответствие с действащия ОУП на СО ПУП-
ПРЗ и другите нормативни изисквания, РЗП (отразена в одобрен идеен
архитектурен проект, площни показатели и площоразпределение към него) от
подлежащата на изграждане в имота сграда/сгради, като собствениците ще
запазят за себе си и взаимно ще си учредят право на строеж за изграждането
на конкретни самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в имота
сграда/сгради, равняващи се по площ на 35% от максималната РЗП (надземна)
от подлежащата на изграждане в имота сграда/сгради и 35% от общия брой на
местата за паркиране (подземни паркоместа и/или подземни гаражи),
предвидени за изграждане в сградата/сградите, които ще станат тяхна
изключителна собственост и които ще бъдат индивидуализирани в
допълнително споразумение, подписано между страните по договора, при
спазване на неговите условията и на процедурата по чл. 7.
С договор от 03.02.2020 г. Н. е продал дяловете си от капитала на „Билд
Конструкт 2020“ ЕООД на И. Л. С.. През 2022 г. С. е прехвърлил част от тях на
Г.И.Г., но с договор от 22.03.2024 г. С. ги е придобил отново и от тази дата той
е едноличен собственик на капитала и управител на „Билд Конструкт 2020“
ЕООД.
На 07.02.2020 г. М. С., чрез пълномощника си Н. И., е подал заявление за
одобряване на подробен устройствен план – изменение на план за регулация и
застрояване (ПУП – ИПРЗ) за имот с идентификатор 68134.904.3317.
На 18.08.2020 г. е издадена заповед от главния архитект на Столична
община № РА50-641/18.08.2020 г., с която е разрешено изработване на проект
за изменение на ПУП – ИПРЗ с териториален обхват поземлен имот с
идентификатор 68134.904.3317 по КККР, район „Лозенец“.
След изработване на проекта за изменение на ПУП – ИПРЗ е издадена
заповед № РА50-648/07.09.2021 г., която е била обжалвана от заинтересовано
лице. След изчерпване на реда на съдебен контрол и отхвърляне на
подадената срещу нея жалба, заповедта е влязла в сила на 18.04.2023 г.
Междувременно, на 26.08.2022 г. е регистрирано търговско дружество „Зара
7
естейт“ ЕООД с едноличен собственик на капитала и управител Л.И. С..
На 01.08.2023 г. Л.И. С. е прехвърлил дяловете си от капитала на И. Л. С., а
на 04.08.2023 г., още преди вписване на промените в „Зара естейт“ ЕООД в
търговския регистър на 07.08.2023 г., е подписано тристранно споразумение
към предварителния договор от 24.01.2020 г., според който приобретателят
строител „Билд Конструкт 2020“ ЕООД, чрез И. Л. С., заявява желание
окончателният договор за учредяване на право на строеж да бъде сключен
вместо с него, със „Зара естейт“ ЕООД, представлявано от И. Л. С..
Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу
задължение за строителство е съставен на 28.08.2023 г.
На 12.03.2024 г. е издадено разрешение за строеж, влязло в сила на
28.03.2024 г., а на 04.04.2024 г. – протокол за открИ.е на строителна площадка
и определяне на строителна линия и ниво на строежа.
В съдебното заседание на 14.03.2025 г. са събрани гласни доказателства чрез
разпит на свидетели на ищеца и на ответниците във връзка с водените между
ответниците преговори и сключването на окончателен договор.
Свидетелят Н. И. заявява, че с И. С. имали общи работни проекти. Знае за
имот в „Кръстова вада“, за който имало изменение на регулационния и
строителен план в НАГ. Работата й възложил С. преди около пет години, като
й дал пълномощно. Познавала И. С. от много години и знаела, че той винаги е
бил инвеститор, възложител, а понякога - и строител. По спомени на
свидетеля, С. бил собственик на имоти в „Кръстова вада“. И. разбрала, че И.
С. проявявал интерес към имота, когато проектът дошъл при нея. Тогава
нямал учредено право на строеж. Възложил й да направи градоустройство. И.
имала пълномощно от собственика на имота - С.. Свидетелят не познавала Н.
Н. и нямала представа той да е имал интерес към това място. За малкия имот,
на ул. „Филип Кутев“, не разрешили промяна в отреждането, но за другия
парцел допуснали изменение.
Свидетелят Н. Н. помни, че имал намерение да взима обект, свързал се със
собствениците, които били гърци и подписал договор за построяване на
сграда. Тогава имал обещание за сериозно финансиране и се ентусиазирал.
Финансирането пропаднало и дали обекта на друг човек. Н. „прехвърлил
фирмата“ на И. С. в началото на 2020 г. Ставало въпрос за един имот.
Свидетелят не помни как установил контакт със собствениците на имота.
8
Някой му споменал, че те имали имот и направили среща. Дружеството му
вече било учредено. Чакал да се случат някакви неща. През 2018 г. приключил
със спорната си дейност и започнал да се занимава с инвестиции. Не помни
параметрите на договора за имота в „Кръстова вада“, който сключил със
собствениците. Според Н., парична сума нямало. Не помни и какво било
обезщетението, но сочи около 30%, колкото било по принцип. Н. не строил, а
го дал и спрял да се интересува.
С И. С. имали общи познати и приятели. Казал му, че има обект, който най-
вероятно няма да може да изпълни и С. проявил интерес. Обсъдили идеята и
поради липсата на финансиране, отстъпил. Споразумели се С. да вземе
проекта и да строи. Никой не му е давал съвети. Вероятно някой, адвокат или
счетоводител, им казал как да го направят. Не знае и с какви документи
станало прехвърлянето. И. С. не му платил нищо за отстъпването на правото
да строи. Разбрали се, че ако му изпадне нещо, щял да му се обади.
Свидетелят Е.М. разказва, че през 2019 г. работела в „Олимп - Имоти в
София“ като специалист продажби. Занимавала се основно с парцели и с
техните собственици. Познавала отлично имота на С. и го описва като много
хубав и емблематичен. През 2019 г. един от брокерите в „Олимп“ й казал, че
имотът до болница „Вита“ се предлага на строители. Предложил й да се
свърже със собственика, за да разбере дали могат да работят с него и да го
предложат на техни клиенти строители. М. установила контакт със С., който
се отзовал веднага. Видели, че има една малка част, която е зона за парк, но
това нямало да попречи на застрояването. Уточнили, че агенцията може да го
предложи на строителите, с които агенцията работи срещу 35% обезщетение.
С. поискал два от големите апартаменти да бъдат завършени до ключ. Това
обезщетение било в горната граница на обезщетенията за 2019 г., но имотът
позволявал да се построи луксозна сграда при договаряне на поставените от
собственика условия. Последвали още няколко разговора, като уточнили към
обезщетението от 35% да добавят сумата от 60 000 евро. На 06.11.2019 г.
имали уговорена среща със строителя инвеститор И. С.. С него агенцията
работила в продължение на 15 години. Застроените от него парцели получил
чрез посредничеството на „Олимп“. Въпреки че работела предимно със
собствениците, М. виждала С. в офиса. С инвеститорите се занимавал Михаил
Септемвриев. Когато М. се обадила на С., че имат среща с инвеститора И. С.
на 06.11.2019 г., го поканила предния ден да дойде в офиса и да подпишат
9
споразумение, че ще договарят при поставените от С. условия. Уговорили, че
когато се сключи сделката, от 60 000 евро, които С. ще получи, 50 000 евро ще
предаде на „Олимп“, а 10 000 евро ще останат за него. С. се консултирал с
адвокатката си по телефон, направил корекции по споразумението и уточнили
финалния текст, след което той и М. се подписали. На 06.11.2019 г. направили
среща, за която се съставил протокола. На срещата И. С. казал как вижда
бъдещото строителство, а С. изложил своите изисквания, и в частност – за
двата апартамента на последния етаж, завършени до ключ, както и за
обезщетението и парите. С. останал много доволен от предложението на М. за
реализиране на парцела. И. С. харесал имота и той поискал срещата. М. била
доволна, че бързо успява да си изпълни уговорките със С. и да осигури
строител, който работи качествено. След срещата на 06.11.2019 г. С. щял да
пътува извън страната и се уговорили след 19.11.2019 г. да направят среща, за
да види сгради, строени от И. С.. Последният потвърдил всички условия,
които С. искал да се договорят. Когато се върнал от чужбина в края на
ноември лично М. завела С. до сгради, построени от И. С.. Първо видели
изцяло завършена сграда в кв. „Борово“, след това – сграда в кв. „Витоша“ на
финален етап от строителството и накрая - в кв. „Драгалевци“, на ул.
„Зорница“, където застрояването било на по-ранен етап. Обиколили цялата
сграда, като дограмата била поставена скоро. С. харесал строителството и
уточнили, че ще се подготвя предварителен договор, с което агенцията се
заела. На срещата на 06.12.2019 г. чели този предварителен договор, като
преди това се разменял проект между юристи на агенцията и юристи на С. и
на С.. На 06.12.2019 г. М. протоколирала, че остава да се направят корекции от
юристите на С.. Тъй като той се занимавал с подобрители за хранителната
индустрия и наближавала Коледа, подписването на договора отложили за след
Нова година. В навечерието на Коледа получили нотариална покана, че С. се
отказва от услугите на агенцията. Управителят била в Италия, а впоследствие
споделила, че И. С. й се обадил и й казал, че ще ги „прескочи“ и че ще сключи
сделката без посредничеството на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД.
Собственикът и инвеститорът спрели да контактуват с агенцията. Според М.,
в момента се извършвало строителство, като междувременно настъпили
промени в собствеността и в изпълнителя на строежа. Агенцията не поела
ангажимент във връзка с предназначението на мястото. Имало малък парцел,
около 200 кв.м., отреден за озеленяване. На една от срещите инвеститорът
10
казал, че той ще се оправи с отреждането на имота.
М. С. разбрал клаузите на споразумението, което подписал, като
включително се консултирал с адвокатка и направили корекции.
Свидетелят М. признава, че преди делото провела разговор с адвоката.
Имала документи и протоколи и се запознала с тях преди разпита й, за да си
припомни случая. Не може да посочи какво точно е променял С. по
споразумението, но го съгласувал с адвокатката си по телефона, а промените
били незначителни. Споразумението съдържало описание на имота и
условията по бъдещата сделка. М. го срещнала с потенциалния инвеститор.
Задълженията на „Олимп“ включвали консултации, а споразумението ги
задължавало да договорят условията, които С. поставил. След срещите
останало да се изчистят някои незначителни корекции в предварителния
договор. Свидетелят познавала М.С., която към онзи момент била служител в
„Олимп“ и участвала в разговорите, свързани с предварителния договор.
Въпреки че била икономист, Стратиева имала богат опит и се занимавала и с
юридическа дейност, защото при сделките въпросите се припокривали.
Свидетелят М..И. заявява, че е съпруг на Ю.В.А. - собственик и управител
на фирмата, в която работел през 2019 г. Работил в „Олимп“ като брокер от
2018 г. до 2024 г. Знае за имота в „Кръстова вада“. Видял, че имотът е празен и
помолил да се види в архивите дали има собственици. Знае, че със С. се
водили разговори. Него свидетелят видял, когато през ноември отишли на
оглед на построени от И. С. сгради. И.ов се свързал със С., когото познавал
отдавна. Казал му, че има хубав парцел и го попитал дали се интересува. След
като го видял, С. заявил готовност незабавно да го вземе за строителство.
Започнали преговори. Свидетелят, заедно с М., С. и С. отишли да видят
сградите на С. в кв. „Борово“, в кв. Драгалевци и в кв. „Витоша“, близо до
„Симеоновско шосе“. С. останал доволен. Когато строител харесал парцел за
обезщетение и ако собственикът одобрял строителя, започвали преговори по
подписване на предварителен договор. Юристите на агенцията преговаряли с
адвокатите на С. и на С. и уточнявали условията на договора. С. идвал в офиса
и чели договора. В случая не се наложило И.ов да търси друг строител, защото
С. веднага го харесал.
Свидетелят познавал И. С. от 2012 г. След като видял имота в кв. „Кръстова
вада“, С. започнал да звъни всеки ден, за да е сигурен, че той ще го застроява.
11
След изготвянето на предварителния договор той се прочел от страните и се
нанасяли поправки. Това се случило около Коледата на 2019 г. И.ов заявява, че
от името на агенцията той разписал протоколите с И. С.. Помни, че С.
споделил за натовареността си около Коледа със сладкарски неща, с които са
занимавал. Тогава свидетелят бил в Италия. И. С. се обадил и казал, че няма да
има сделка, защото е намерил начин да заобиколи фирмата. Според И.ов, И. С.
и С. се съгласили да работят заедно. Договорката по споразумението била за
60 000 евро – 50 000 евро да получи агенцията, а С. – 10 000 евро.
Свидетелят не знае И. С. да е заплащал депозити за посредническа дейност
за този имот на някое от дружества, на които собственик на капитала и
управител е съпругата на И.ов. По принцип се превеждал депозит и започвали
преговори. М.С. взела участие в преговорите за имота на С. в „Кръстова вада“,
тъй като била преговарящ брокер.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от
правна страна следното:
Предявени са субективно пасивно и обективно съединени искове с правно
основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ.
Съобразно изложените в исковата молба твърдения, основанията на
предявените от ищеца искове, са неизпълнение на задълженията на
ответниците да му заплатят уговорените възнаграждения за посреднически
услуги.
С определение от 24.06.2024 г. съдът е указал на ищеца, че е негова
доказателствената тежест относно валидността на твърдените договорни
отношения с ответниците за извършване на посредничество по предлагане на
имот с идентификатор 68134.904.3317 за застрояване с бъдеща сграда и че е
изпълнил задълженията си, с което за И. Л. С. и М. С. са възникнали
задължения да заплатят уговорените възнаграждения от 45 000 евро и 50 000
евро.
От съдържанието на представения документ - протокол за оглед на
недвижим имот от 03.12.2019 г., чиято автентичност И. Л. С. не оспорва, и
предвид поетите насрещни престации на страните по него – за фактическо
съдействие за осъществяването на сделка по учредяване на право на строеж
при определени офертни условия, се налага изводът, че се касае за договор за
посредничество по смисъла на чл. 49 от ТЗ. Посредническата дейност е
12
фактическа и според клаузите на протокола от 03.12.2019 г. се изразява в
организиране на огледи и срещи със собствениците на имота и организиране
сключването на предварителен договор за учредяване право на строеж след
постигане на договорки между страните. Договорът цели постигане на
определен резултат - свързване на страните и подпомагането им за сключване
на договор, като дейността на посредника приключва при постигане на целта,
за която е посредничил.
Наведеното от ответника И. С. възражение за нищожност на протокол за
оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. (материализиращ договор за
посредничество) представлява оспорване валидността на договорното
правоотношение, поради което това е първият въпрос, подлежащ на
изследване в настоящото производство.
Според ответника И. Л. С., ищецът упражнил спрямо него, като
физическо лице-потребител, нелоялна търговска практика по смисъла на чл.
68г от ЗЗП. С. бил объркан и заблуден на коя точно агенция плаща, както и кое
от тях реално следва да предостави посреднически услуги. Според
платежното нареждане от 31.10.2019 г. притежаваното от С. дружество „Зет
Проект“ ЕООД превело по банков път сумата от 20 000 лева депозит по
договор за посредническа услуга. Това плащане било направено въз основа на
водени с брокера М.С. преговори. На 03.12.2019 г. дружеството заплатило още
10 000 лева, отново за посреднически услуги за процесния имот, като
уговорките били платеното да се приспадне от дължимото комисионно
възнаграждение при сключване на сделката. Установило се впоследствие, че
„Олимп - Ю.В. – София“ ЕООД издало фактурата, а не „Олимп – Ю. В. –
Имоти в София“ ЕООД. Ответникът е навел и второ възражение – клаузите на
протокола за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. не били индивидуално
уговорени и той не могъл да повлияе на тяхното съдържание.
Понятието „потребител“ е резултат от транспониране в националното
законодателство на Директива 93/13 ЕИО на Съвета от 05.04.1993 г. относно
неравноправните клаузи в потребителски договори. Разпоредбата определя
потребителя като физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги,
които не са предназначени за извършване на търговска или професионална
дейност, както и физическо лице, което действа извън рамките на своята
търговска или професионална дейност. Във връзка с приложението и
13
тълкуването на понятието е формирана практика на Съда на ЕС, според която
потребителят участва поради интереси, които са извън рамките на неговата
търговска или професионална дейност. Съдът дължи преценка на всички
обстоятелства по делото, включително на клаузите на договора и естеството
на представляващата предмет на договора стока или услуга, за да се установи
целта на придобИ.е или съответно на получаването, с оглед установяване на
качеството на „потребител“ на страната по него (решение от 03.09.2015 г. по
дело С-110/14 на СЕС). С други думи, понятието „потребител“ има обективен
характер и се преценява на база функционален критерий – според това дали
разглежданото договорно отношение се вписва в рамките на дейности,
външни за упражняването на дадена професия, като преценката е отново
съобразно всички обстоятелства и доказателства по делото. Действията на
физическото лице биха могли да бъдат приети за „търговска практика“ само
когато това лице действа за цели, които влизат в рамките на неговата
търговска или стопанска дейност, занаят или професия, което съдът следва да
провери с оглед всички релевантни за случая обстоятелства (решение от
04.10.2018 г. по дело С-105/17 на СЕС).
Настоящият съдебен състав отчита обстоятелството, че преди
подписване на протокола за оглед на недвижим имот на 03.12.2019 г., на
06.11.2019 г. е била проведена среща между ответниците и представител на
„Олимп-Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД, на която среща И. Л. С. е участвал в
качеството си на инвеститор/строител. Протоколът материализира водените
между инвеститора и собственика на имота М. С. преговори и според
неговото съдържание С. действа в рамките на своя търговска дейност по
строителство на сграда върху собствен на С. имот срещу обезщетение.
Финалната част на протокола, в частта относно размера и характера на
обезщетението – 35% по БДС+60 000 евро, в т.ч. 2 апартамента „до ключ“
съответстват на условията, при които С. е подписал един месец по-късно– на
03.12.2019 г., протокола за оглед с „Олимп – Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД.
На следващо място, самият ответник признава, че притежавано от самия
него дружество – „Зара естейт“ ЕООД, регистрирано през август 2023 г., е
сключило окончателен договор за учредяване на право на строеж със
собствениците на имота в „Кръстова вада“. Следователно, по времето, когато
е установен контакт с М. С. чрез „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД С. е
действал в рамките на търговската си дейност по изграждане и реализиране на
14
строителни обекти. Нещо повече, от показанията на свидетелите Е.М. и М..И.
безспорно се установи дългогодишното познанство на С. със служители на
ищцовото дружество и ползването на услугите му за намиране на свободни
парцели за застрояване. Възраженията на представителите на ответника за
разминаване и вътрешно противоречие в показанията на двамата свидетели,
представляващо основание съдът да не ги кредитира, са неоснователни.
Точната давност на познанства на свидетелите М. и И.ов със С., лицата, които
са присъствали на огледите на построеното от С. през ноември 2019 г., и в
частност кой точно е завел собственика на оглед на изпълнени от С., чрез
негови дружества, строежи, кой е присъствал при обсъждане на проекта на
предварителния договор и т.н., представляват незначителни подробности,
които не позволяват съдът да отрече достоверността на показанията на М. и
И.ов. Подробните и последователни показания на свидетеля М. не са
опорочени и от признатото от нея обстоятелство, че се е запознала с книжата
по случая с процесния имот непосредствено преди разпита й. Показанията на
М. са изпълнени с непосредствено възприети от нея факти, стоящ извън
съставените документи. Обстоятелството, че ответникът И. С. е с установени
дългогодишни контакти със служители на ищцовото дружество и на други
дружества със същия управител и/или собственик на капитала се
потвърждават и от представеното платежно нареждане от 31.10.2019 г. на
сумата от 20 000 лева и от извлечението от сметка за превод на сумата от
10 000 лева на 03.12.2019 г., и двете от „Зет Проект“ ЕООД – дружество, чийто
управител към този момент е бил И. Л. С.. Изложеното потвърждава
достоверността на показанията на свидетелите М. и И.ов, че от дълги години с
ответника са били установени търговски отношения във връзка с
посредничество на дружества, чийто собственик на капитала и управител е
Ю.В.А.-И. с намиране на парцели, върху които С. да реализира строителство.
Целта, с която ответникът С. е действал, попада в обхвата на неговата
търговска и стопанска дейност, което изключва качеството му на „потребител“
по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП. Без значение е, че И. Л. С. има
качеството на физическо лице, доколкото стопанската дейност е извършена от
притежавани и управлявани от него дружества.
За пълнота на изложението настоящият съдебен състав намира за
необходимо да отбележи, че клаузите на договора за посредничество са
15
индивидуално уговорени, след като не се спори относно специалните условия,
възложени на ищеца при преговори за сключване на предварителен договор за
учредяване право на строеж върху поземлен имот с идентификатор
68134.904.3317 по КККР, с площ от 3 875 кв.м. в гр. София, район „Лозенец“.
Тези „офертни условия“ по т. 2 от протокола от 03.12.2019 г. са включени в
раздел I, чл. 1 от изготвения проект на предварителен договор. Те фигурират и
в споразумението от 05.11.2019 г., сключено между М. С. и представител на
ищцовото дружество.
Неоснователни, макар и по други съображения, са възраженията на
ответника М. С. за нищожност на споразумението от 05.11.2019 г. Не може да
се отрече качеството на потребител на този ответник, което налага обсъждане
на доводите му срещу действителността на атакуваното споразумение. Сочи
се в случая, че то не съдържа насрещно задължение за търговеца „Олимп – Ю.
В. – Имоти в София“ ЕООД. С подписване на споразумението С. се е задължил
да заплати на ищцовото дружество 50 000 евро по договор за консултантски
услуги. Задължението за М. С. за заплащане на комисионно възнаграждение е
обусловено от организиране на среща с И. Л. С. на 06.11.2019 г. в 15.00 часа за
преговори по подписване на предварителен договор за учредяване право на
строеж върху поземлен имот с идентификатор 68134.904.3317 с площ от 3 875
кв.м. при условия от собственика на имота С.: 35% обезщетение от РЗП на
бъдещата сграда, в това число 2 големи апартамента на последния етаж,
завършени „до ключ“ и плащане на сумата от 60 000 евро, от която 50 000
евро да заплати на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД след сключване
на предварителен договор за учредяване право на строеж. Следователно, не се
установява да е налице хипотезата на чл. 143, ал. 1 от ЗЗП – уговореното в
споразумението да е във вреда на М. С. и да не отговаря на изискването за
добросъвестност, както и да води до значително неравновесие между правата
и задълженията на ищеца и ответника.
Установява се безспорно от показанията на свидетелите М. и И.ов, че
процесният имот е предложен за строителство, че И.ов е установил връзка със
С., когото е познавал като строител, и е възложил на М. да издири
собственика на имота. За разлика от С., който се установи да е действал
изцяло в изпълнение на своя търговска дейност, М. С. е бил потребител, който
е имал нужда от представителство пред инвеститора и съдействие по
договаряне и приемане на собствените му условия, при които да учреди право
16
на строеж върху имота си. Именно тези условия фигурират: 1) в
споразумението от 05.11.2019 г.; 2) в протокола от проведената на 06.11.2019 г.
среща; 3) в договора за посредничество от 03.12.2019 г.; 4) в изготвения от
ищцовото дружество проект на предварителен договор. В приложение на чл.
20 от ЗЗД и предвид финалната фраза от споразумението – „по договор за
консултантски услуги“, съдът приема, че волята на С. е била да ангажира
„Олимп – Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД да договори горепосочените
условия, при които да се подпише договорът за учредяване право на строеж
върху собствения му поземлен имот с И. Л. С..
Така установените факти сочат на неоснователност и на възражението
на М. С., че клаузите са предварително изготвени от търговеца и потребителят
не е имал възможност да влияе върху съдържанието им. Правилно е
съждението на представителя на С., че в тежест на търговеца е да докаже, че
условията са индивидуално уговорени. В тази връзка свидетелят М.,
подписала от името на ищцовото дружество споразумението от 05.11.2019 г.,
разказва, че преди да го подпише М. С. се консултирал с адвокатката си по
телефона и направил корекции по него, уточнили финалния текст и го
подписали. Тези обстоятелства, както и специфичните изисквания на
собственика на процесния имот, сочат на добросъвестно поведение от страна
на търговеца, който е дал възможност на потребителя да внесе корекции в
споразумението, с което се е задължил при определените в него условия да
заплати комисионното възнаграждение от 50 000 евро.
Изводът на съда за действителност на договора за посредничество от
03.12.2019 г. и на споразумението от 05.11.2019 г. налага обсъждане на
следващото възражение – за неизпълнение на поетите от страна на ищеца
задължения. В писмените бележки по делото представителят на И. С. е
обобщил поетите от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД задължения и е
обсъдил тяхното неизпълнение. Не е оспорено провеждането на две срещи с
посредничество на ищеца – на 06.11.2019 г. и на 11.12.2019 г., както и че в
промеждутъка между тях е разменена електронна кореспонденция между арх.
М. Г., И. С. и М.С. (служител на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД),
включваща и архитектурна разработка и документация към нея, изпратени на
ищеца. Именно тя е послужила за изготвяне на проекта на предварителен
договор, включващ изискванията на собственика М. С.. Според ответниците,
17
ищецът твърдял да са провеждани многократни двустранни срещи. Протоколи
са съставени за преговорите на етап проектиране на сградата, от което е
обусловено правото на собственика да избере двата апартамента като
обезщетение за учредяване на право на строеж. В тях са отразени подробно
начинът на строителство, видът на материалите, броя на нивата,
предназначението на помещенията, както и възможността да изгради мезонет
(така протокола от 11.12.2019 г.). Не е било необходимо съставяне на протокол
за оглед на самия имот, тъй като преди първата проведена среща на 06.11.2019
г. И. С. е видял и е харесал имота (според показанията на И.ов, който му е
съобщил за възможността за строителство). Налице е изключението по чл. 5.1.
от договора за посредничество, сключен с И. С. – оглед на имота не е бил
необходим за сключване на сделката. Документално и според статута и
отреждането на поземления имот за реализиране на бъдещата сграда, се е
налагало съдействие на архитекти за изменение на регулационния и
застроителен план. Огледи обаче са извършени на други построени от С.
сгради. Такова задължение ищецът не е поемал, но добросъвестно и в интерес
на всяка от страните, подпомагайки ги във финализиране на сделката между
тях, е организирал съвместно посещение на реализирани от инвеститора С.
проекти. Не се спори и че служители на ищцовото дружество са изготвили
проекта на предварителния договор, и то на база на изпратена от С. и
ангажирания от него арх. Г., документация. За настоящия съдебен състав не
съществува съмнение, че този проект е обсъждан, а повече от естествено, и
дори задължително е всяка от страните да го обсъди с доверено лице с
юридическо образование. Посредничеството на агенцията не включва защита
на правата на всяка от страните, а усилия за сближаване на позициите им и
успешно финализиране на преговорите.
Ищецът е изпълнявал поетите пред всеки от ответниците задължения до
момента, когато не му е отнета възможността за това. Свидетелят И.ов, съпруг
на управителя и едноличен собственик на капитала на „Олимп – Ю. В. –
Имоти в София“ ЕООД, разбрал за обаждане на С., в което казал на Ю.А., че
„няма да има сделка, защото си е намерил начин да заобиколи фирмата и няма
да сключи сделка с дружеството“. Същите думи на С. А. споделила с Е.М.
след завръщането си от Италия.
Хронологията на последвалите действия на ответниците с участие на
трети лица водят до безспорния извод, че с поредица от сделки, регистрация
18
на търговски дружества и прехвърляне на собствеността от техния капитал,
тристранни споразумения и др. собственикът М. С. и инвеститорът И. С. са
направили опит да не изпълнят задълженията си към ищеца. Това тяхно
намерение прозира още в първите дни на 2020 г., когато ответникът С. е дарил
на брат си ½ ид.ч. от имота. Каквито и причини да е имал да го направи, това
негово решение не се отразява на ангажимента му към „Олимп – Ю. В. –
Имоти в София“ ЕООД. Задължението си той е поел с подписване на
споразумението на 05.11.2019 г. и не е имало никакво основание да се счете, че
агенцията е водила преговорите в отсъствие на собственик. До 07.01.2020 г.
ищецът е посредничил между изключителния собственик на имота М. С. и
кандидат-строителя И. Л. С..
Опровергава се при съвкупна преценка на писмените доказателства
твърдението, че „двамата ответници са прекратили водените между тях
преговори“. Регистрацията на търговско дружество, различно от това, чрез
което С. е комуникирал във връзка с предпроектното проучване („Тера Строй“
ЕООД) е първата стъпка от плана за заличаване усилията на агенцията в
подпомагане на ответниците към сключване на желаната от тях сделка. „Билд
Конструкт 2020“ ЕООД е регистрирано със съдружник и едноличен
собственик на капитала Н. Г. Н., и то веднага след като М. С. е дарил на брат
си А. С. ½ ид.ч. от имота. Десет дни след като Н. Н. е регистрирал „Билд
Конструкт 2020“ ЕООД, това дружество е сключило предварителен договор с
братята С. при условията, поставени от М. С. по споразумението от 05.11.2019
г. с „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД. След още една седмица, на
03.02.2020 г., дяловете от капитала на „Бид Конструкт 2020“ ЕООД са изцяло
придобити от И. Л. С.. При съпоставка на тези факти с дадените от Н.
показания безспорно се установява, че първоначалният собственик на
капитала на новорегистрираното дружество е бил подставено лице и
формален негов собственик. Нелогично и в разрез с икономическата
конюнктура и търговска практика е незабавно и без осигурено финансиране
поемане на ангажименти за построяване на значителна според параметрите си
сграда от лице без опит в тази стопанска дейност. Освен че обещаването на
финансиране, което скоро е отказано, не е подкрепено от никакви
доказателства, нито се излагат подробности от свидетеля Н. за източника и
размера на финансирането, свидетелят не помни никакви подробности
относно условията на договора, сключен от „представляваното от него“
19
дружество. Повърхностните и общи показания на Н. не внасят убеждение в
тяхната достоверност, а сочат на неведение относно планираното
строителство, което не е присъщо на добрия търговец.
В хода на процеса по одобряване и стабилизиране на изменението на
плана за регулация и застрояване на имота на С. през август 2022 г. е
регистрирано друго дружество – „Зара естейт“ ЕООД с едноличен собственик
на капитала Л.И. С.. По схемата с прехвърляне на дялове от капитала на „Билд
Конструкт 2020“ ЕООД, след влизане в сила на ПУП – ИПРЗ за поземления
имот през април 2023 г., на 01.08.2023 г. И. Л. С. придобива дяловете от
капитала на това дружество от Л.И. С. и още преди вписване на тези промени
в търговския регистър, на 04.08.2023 г. е подписано тристранно споразумение,
с което „Зара естейт“ ЕООД замества „Билд Конструкт 2020“ ЕООД по
предварителния договор от 24.01.2020 г. Тук резонно възниква въпросът за
причината, поради която едно дружество на С. замества друго негово
дружество в договорно правоотношение със собственик на имот.
Единственото логично обяснение е смяната на различни субекти, инвеститори
на строеж в имот на С., да създаде привидност, че не И. С. е страна по
договора за учредяване на право на строеж върху имота в „Кръстова вада“,
при това не само с М. С., но и с неговия брат.
Всички тези действия водят не само до извода, че е „намерен начин
агенцията да бъде заобиколена“, по думите на самия С., но и че не са били
налице основания ответниците да развалят договорите си с „Олимп – Ю. В. –
Имоти в София“ ЕООД или да противопоставят основателни възражения за
неизпълнение на нейни задължения. Съдът дава вяра на показанията на
свидетелите на ищеца, че ответникът С. е заявил намеренията им с М. С. да
„заобиколят“ агенцията. Ако така дадените показания са неверни, те лесно
биха могли да бъдат опровергани с други доказателствени средства. Липсата
на такива внасят допълнителна достоверност в заявеното от С. на
представляващия ищеца Ю.А. в телефонен разговор, докато е била в Италия в
края на 2019 г. и началото на 2020 г.
Допълнително, ответникът И. С. твърди недобросъвестност на ищеца
поради множеството регистрирани търговски дружества със сходни имена.
Възражението се основава на преведени суми по сметка на дружество,
притежавано и/или представлявано от Ю.А., като ответникът твърди
20
депозитите (на обща стойност 30 000 лева) да са заплатени именно в
изпълнение на поетите от него задължения за посредническа дейност относно
процесния имот.
На първо място, ответникът е търговец, опериращ чрез множество свои
търговски дружества, което предполага, че е професионалист и би следвало да
води редовно счетоводство. Последното означава, че като ръководител на
предприятие по смисъла на чл. 2 от ЗСч, С. има задълженията по чл. 16, ал. 1,
т. 2 и т. 3 от ЗСч – да организира текущото счетоводно отчитане в
съответствие с разпоредбите на закона и да утвърждава формата на
счетоводството, която осигурява синхронизирано осъществяване на
хронологичното и систематичното счетоводно отчитане. В изпълнение на тези
свои задължения той би трябвало да има яснота на кое лице и за какво плаща.
Както стана ясно, търговските отношения между дружества на А. и С. са
дългогодишни, което прави вероятно плащането на „депозити“ от „Зет
Проект“ ЕООД в размер на 20 000 лева и 10 000 лева да е по други договори и
за други услуги. На последно място, ако „Зет Проект“ ЕООД има вземания за
недължимо платени суми, той би следвало да ги търси от лицето, което ги е
получило. Представеното по делото решение по гр.д. № 12393/2022 г. по описа
на СРС не се ползва със сила на пресъдено нещо и не обвързва съда да
приеме, че платеното от дружество на С. е в изпълнение именно на договора
от 03.12.2019 г. Освен това, както самият ответник И. С. отбелязва, неговото
задължение като физическо лице е различно от задълженията на неговите
дружества. В случая не се твърди, а и не се установява, че „Зет проект“ ЕООД
е платил чуждо задължение - на И. Л. С. към „Олимп – Ю. В. – Имоти в
София“ ЕООД.
Що се отнася до разликата в параметрите на предварителния договор,
изготвен от ищеца и окончателния договор, съдът ги счита за ирелевантни. В
хода на преговорите и с оглед възможни изменения с архитектурните проекти
и възможностите за застрояване страните могат да изменят размера на
обезщетението за собственика, особено ако РЗП се оказва по-голяма от
първоначално заложената. На практика, сключеният с „Билд Консулт 2020“
ЕООД предварителен договор осигурява за собствениците на имота същия
процент обезщетение, който е заложен от тях при стартиране на преговорите
със С. с участието на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД през 2019 г.
Естествено е отпадане на клаузата за сумата от 60 000 евро, след като от нея
21
ищецът е следвало да получи комисионното си възнаграждение от М. С.. При
това уговорката по договора от 03.12.2019 г. е, че възнаграждението в размер
на 45 000 евро се дължи „срещу извършената от Агенцията посредническа
услуга“. Тази уговорка материализира волята на страните посредникът
„Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД да получи парично възнаграждение
от възложителя И. С. като насрещна престация за осъщественото от него
посредничество.
На последно място съдът дължи да отговори на възраженията за
недължимост на сумите от 45 000 евро и 50 000 евро поради ненастъпил
падеж. Съгласно т. 4 от сключения на 03.12.2019 г. договор с И. С.,
възнаграждението от 45 000 евро е изискуемо в деня на подписване на
предварителния договор за учредяване право на строеж върху поземлен имот
между неговите собственици или свързано с него трето лице по смисъла на § 1
от ДР на ТЗ, а при директно сключване на окончателен договор (нотариален
акт) за учредяване право на строеж, възнаграждението на агенцията се дължи
в деня на подписване на нотариалния акт. Видно от събраните по делото
доказателства, свързано с ответника И. С. трето лице – „Зара естейт“ ЕООД е
сключило със собствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.904.3317 с площ от 3 875 кв.м. договор за учредяване право на строеж
върху недвижим имот срещу задължение за строителство, което поражда
правото на вземане на ищеца за исковата сума от 45 000 евро.
По същите съображения е основателен и осъдителният иск срещу М. С.
за сумата от 50 000 евро. Тя се дължи след сключване на предварителен
договор за учредяване право на строеж. Тук следва да се отбележи, че след по-
малко от месец след преустановяване на контактите с представители на
„Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД през декември 2019 г. С. и неговият
брат са сключили такъв договор на 24.01.2020 г. с „Билд Конструкт 2020“
ЕООД, свързано лице с И. Г. С. по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ.
Сочените от представителите на ответниците решения по идентични
искове не обвързват съда, тъй като не са постановени от ВКС по чл. 290 от
ГПК. При това по някои от тях фактическата обстановка е коренно различна
от тази в настоящия случай. На съда са известни и множество влезли в сила и
недопуснати до касационно обжалване решения на въззивни съдилища, които
са в обратния смисъл (решение № 91/13.02.2025 г. по в.гр.д. № 787/2024 г. по
22
описа на АС – София, решение № 1033/08.08.2024 г. по в.гр.д. № 3314/2023 г.
по описа на ОС – Пловдив и др.) Дължимост на възнаграждението поради
осъществена връзка между купувач и продавач, независимо от това, че сделка
е изповядана без знанието на посредника, включително когато сделката е
сключена след прекратяване на посредническия договор, ако се установи, че
посредникът е свързал страните и те са сключили същата по предмет и
условия сделка, за която е извършено посредничеството. (решение №
569/05.02.2024 г. по в.гр.д. № 4703/2023 г. по описа на СГС). Когато
посредникът е изпълнил основното поето от него задължение по договора за
посредничество - да свърже продавача с купувача и да съдейства за постигане
на съгласие между тях за сключване на договор за покупко-продажба, се е
породило насрещното задължение на възложителя да заплати уговореното
възнаграждение за посредничество, а развилите се впоследствие отношения
между страните по покупко-продажбата са без значение за дължимостта на
възнаграждението на посредника и не могат да освободят възложителя-
ответник от задължението да го плати. (решение № 1317/14.11.2024 г. по
в.гр.д. № 2482/2024 г. по описа на ОС – Пловдив).
Предявените от ищеца искове са основателни и следва да бъдат изцяло
уважени, а ответниците – осъдени да заплатят на ищеца сторените от него
разноски. Тъй като в договора за правна защита и съдействие от 26.01.2024 г.
не е посочено по кой от исковете какъв размер на адвокатското
възнаграждение се дължи, то следва са се разпредели по равно. И. Л. С. дължи
6 454.24 лева, а М. С. – 6 845.41 лева разноски за производството.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ, И. Л. С.,
ЕГН **********, с адрес гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. **** да заплати на
„Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление с. Влади Тричков, община Своге, м. „Преслап“ сумата от
45 000 евро, представляваща възнаграждение по чл. 3 от протокол за оглед на
недвижим имот (договор за посредничество) от 03.12.2019 г., ведно със
законната лихва от 26.01.2024 г. до окончателното заплащане, а на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК - сумата от 6 454.24 лева разноски за производството.
23
ОСЪЖДА, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ, М. К. С.,
гражданин на Гърция, роден на **** г., с паспорт № **** от **** г. ЛН ****, с
адрес гр. София, ул. **** да заплати на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Влади
Тричков, община Своге, м. „Преслап“ сумата от 50 000 евро, представляваща
възнаграждение по споразумение от 05.11.2019 г., ведно със законната лихва
от 26.01.2024 г. до окончателното заплащане, а на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК - сумата от 6 845.41 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
24