Р Е Ш Е Н И Е
№ .............../19.11.2018г.,
гр. Варна.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в
публичното заседание на деветнадесети октомври през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при
участието на секретаря Албена Янакиева, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2288/2017г. по описа на ВОС,
съобрази следното:
Производството по делото е
образувано по искова молба от Т.Б.Д. ***, подадена чрез пълномощника му – адв. С.К., срещу Г.А.Р. ***, с която са предявени иск с
правно основание чл.189 вр. чл.87 ал.3 от ЗЗД и иск с
правно основание чл.192 вр. чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД, за
разваляне на договор за покупко-продажба, обективиран
в нот.акт № 175, том II, рег.№ 3556, дело № 303 от
25.04.2007г. на нотариус П. П. с рег.№ 224 на НК, вписан в АВ-Варна под акт №
149, том XXXII, дело № 7885, вх.рег.№ 10816 от 26.04.2007г., по силата на който
Г.А.Р. е продала на Т.Б.Д. недвижим имот, представляващ апартамент № 1,
разположен на първия етаж от жилищна сграда, находяща
се в ***, с обща застроена площ от 124,09 кв.м., състоящ се от входно антре,
две спални, столова, кухня, баня, тоалетна, изолационно антре и балкон, с площ
от 97,34 кв.м., ведно с хол и килер, преустроени в магазин с площ от 26,75
кв.м., при граници: ***, двор, стълбищна площадка и
пасаж, заедно с принадлежащото избено помещение, разположено под апартамент №
1, с площ от 14 кв.м., при граници: *** и двор, както и 13,64363% идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което
същата е построена и за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сума в размер на 85 000 щатски долара,
представляваща действително платената цена на имота, ведно със законната лихва
върху сумата, считано от предявяване на иска – 30.10.2017г. до окончателното
заплащане на сумата.
В исковата молба се твърди, че с
нотариален акт за покупко-продажба № 175, том II, рег.№ 3556, дело № 303 от
25.04.2007г. на нотариус П. П. с рег.№ 224 на НК-София, вписан в АВ-Варна под акт
№ 149, том XXXII, дело № 7885, вх.рег.№ 10816 от 26.04.2017г. ищецът закупил от
ответницата правото на собственост върху недвижим имот, представляващ
апартамент № 1, разположен на първия етаж от жилищна сграда, находяща се в ***, с обща застроена площ от 124,09 кв.м.,
състоящ се от входно антре, две спални, столова, кухня, баня, тоалетна,
изолационно антре и балкон, с площ от 97,34 кв.м., ведно с хол и килер,
преустроени в магазин с площ от 26,75 кв.м., при граници: ***, двор, стълбищна площадка и пасаж, заедно с принадлежащото избено
помещение, разположено под апартамент № 1, с площ от 14 кв.м., при граници: ***
и двор, както и 13,64363% идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, в което същата е построена.
Съгласно действащата кадастрална
карта на гр. Варна, влязла в сила след сключването на договора за
покупко-продажба, имотът, предмет на описания нотариален акт, представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 10135.1505.270.4.9, разположен в
сграда № 4, находяща се в *** и съставляващ
апартамент № 1, с площ от 97,34 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на
същия етаж: имот с идентификатор № 10135.1505.270.4.10, под обекта - няма, над
обекта - имоти с идентификатори 10135.1505.270.4.2 и 10135.1505.270.4.1, ведно
с изба с площ от 14 кв.м., както и ведно с 13,64363% идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху дворното място.
При сключване на договора
ответницата се легитимирала като собственик на имота на основание договор за
дарение, обективиран в нотариален акт, вписан в
Служба вписвания под № 193, том 41, дело 14199, вх.рег.№ 18797 от 27.07.2005г.,
а праводателката й - П.Г.Н., се легитимирала като
собственик на процесния апартамент по силата на
универсално саморъчно завещание от 10.12.2003г., със завещател Е.Ф..
Договорът за покупко-продажба между
ищеца и ответницата бил сключен в хода на гр.дело № 6536/2005г. по описа на ВРС
- 34 състав, образувано по искова молба от Г.А.Р. срещу С.И.С. с правно
основание на иска чл.108 от ЗС. Към момента на сключването на договора във
формата на нотариален акт посоченото дело било спряно до приключването на
гр.дело № 1816/2004г., образувано по иск от С.И.С. с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор от
29.12.2003г. за покупко-продажба на апартамента, сключен между Е.Ф. и С.С.. Ищецът знаел, че е налице висящ спор за собственост по
отношение на същия имот, като преди покупката установил, посредством частна графологическа експертиза, че завещанието, с което праводателката на ответницата се е легитимирала като
собственик, е написано и подписано от завещателя Е.Ф..
Твърди се, че в деня на сключване на
договора за покупко-продажба ответницата, без знанието на ищеца, се разпоредила
с предмета на спора, като направила отказ от предявения иск с правно основание
чл.108 от ЗС, вследствие на което производството по гр.дело № 6536/2005г. по
описа но ВРС било прекратено с определение на съда от 26.04.2007г., влязло в
сила на 11.06.2007г.
За да защити правото си на
собственост върху процесния имот Т.Б.Д. предявил
осъдителен иск против С.И.С., като било образувано гр.дело № 7822/2007г. по
описа на ВРС. Основанието, въз основа на което ищецът претендирал, че е
собственик на имота бил описаният по-горе договор за покупко-продажба от
25.04.2007г. С решение № 281/29.10.2012г., постановено по гр.дело № 130/2012г.
ВКС приел, че предявеният от ищеца иск е недопустим, тъй като за същото спорно
право и между същите страни е водено гр.дело № 6536/2005г. по описа на ВРС - 34
състав, приключило с определение за прекратяване на производството поради отказ
от иска. Съдът посочил, че отказът от иск, предприет в условията на прехвърляне
на спорното право, обвързва както прехвърлителя, така
и новия носител на спорното право. С отказа от иска за собственост против
третото лице, приравнен като правна последица на признание за неговата
неоснователност, ответницата не могла да изпълни задължението си да прехвърли
правото на собственост на купувача.
Твърди се в исковата молба, че неизпълнението
на това задължение е по причина, за която отговаря изцяло ответницата, като
продавач, тъй като отказът от права бил направен в деня на прехвърлителната
сделка с ищеца и без негово знание. Поддържа се, че предвид непрехвърляне
собствеността на купувача, ответницата следва да отговаря за вредите, които
ищецът е претърпял в резултат на неизпълнението, изразяващи се в платената от
него действителна цена на имота в размер на 85 000 щатски долара. Прави се
искане за уважаване на предявените искове, като подробни съображения за
основателността им са развити в представената по делото писмена защита.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
отговор на исковата молба, като предявените искове се оспорват. Направено е
възражение за погасяване на исковете по давност на 25.04.2012г., когато изтича
петгодишната давност от датата на сделката.. Първоначално направеното в
отговора възражение за това, че действителната продажна цена е в размер на
109 762,10лв., не се поддържа в съдебно заседание, като пълномощникът на
ответницата, въз основа на представения от него предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, твърди, че цената е в размер на 105 000
щатски долара. Оспорва се твърдението на ищцата, че отказа от предявения иск по
чл.108 от ЗС от Г. А.Р. срещу С.И.С., е
направен без знанието на ищеца, като се поддържа, че това е сторено по негово
настояване. Излага се, че ответницата не следва да отговаря за вредите,
претърпени от ищеца, доколкото същият е бил наясно, че по отношение на имота
има висящи спорове пред съда. Ответницата моли да бъдат отхвърлени предявените
искове, като в представената по делото писмена защита пълномощникът й излага съображенията
си за неоснователността на исковете.
Съдът, като
взе предвид доводите на страните и след запознаване с доказателствата по
делото, намира за установено от фактическа страна, следното:
От представения по делото нотариален
акт за покупко-продажба № 175, том II, рег.№ 3556, дело № 303 от 25.04.2007г. на
нотариус П. П. с рег.№ 224 на НК - София, вписан в АВ - Варна под акт № 149,
том XXXII, дело № 7885, вх.рег.№ 10816 от 26.04.2017г. се установява, че ищецът
е закупил от ответницата правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ апартамент № 1, разположен на първия етаж от жилищна сграда, находяща се в ***, с обща застроена площ от 124,09 кв.м.,
състоящ се от входно антре, две спални, столова, кухня, баня, тоалетна,
изолационно антре и балкон, с площ от 97,34 кв.м., ведно с хол и килер,
преустроени в магазин с площ от 26,75 кв.м., при граници: бул."Осми
приморски полк", ЖСК“***", двор, стълбищна
площадка и пасаж, заедно с принадлежащото избено помещение, разположено под
апартамент № 1, с площ от 14 кв.м., при граници: *** и двор, както и 13,64363%
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
в което същата е построена.
При сключване на договора
ответницата се е легитимирала като собственик на имота на основание договор за
дарение, обективиран в приложения по делото нотариален
акт № 187, том I, рег.№ 1522, н.д.№ 172/2005г. на
нотариус П. М., рег.№ 478 в регистъра на НК, вписан в Служба вписвания под №
193, том 41, дело 14199, вх.рег.№ 18797 от 27.07.2005г., а праводателката
й - П.Г.Н., се е легитимирала като собственик на процесния
апартамент по силата на универсално саморъчно завещание от 10.12.2003г., също
представено по делото, със завещател Е.А.Ф..
От приложените по делото
доказателства се установява, че договорът за покупко-продажба между ищеца и
ответницата бил сключен на 25.04.2007г., в хода на гр.дело № 6536/2005г. по
описа на ВРС - 34 състав, образувано по искова молба от Г.А.Р. срещу С.И.С. с
правно основание на иска чл.108 от ЗС, досежно същия
имот. Не се спори между страните, че към момента на сключване на договора във
формата на нотариален акт посоченото дело било спряно до приключването на
гр.дело № 1816/2004г. по описа на ВОС, образувано по иск от С.И.С. с правно
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен
договор от 29.12.2003г. за покупко-продажба на апартамента, сключен между
Евгени Фесенко и С.С..
Видно от депозираната на
25.04.2007г. молба от Г.А.Р. по гр. дело № 6536/2005г. по описа на ВРС - 34
състав е, че в деня на сделката, чието разваляне се иска, същата е направила
отказ от предявения иск, като с определение от 26.04.2007г. производството по делото е
било прекратено.
От приложеното по настоящото дело
гр.дело № 7822/2007г. на ВРС – 31 състав, се установява, че на 28.09.2007г. Т.Б.Д.
е предявил иск с правно основание чл.108 от ЗС срещу С.И.С., с твърдения, че е
собственик на процесния апартамент, въз основа на договора
за покупко-продажба от 25.04.2007г., чието разваляне се иска.
С решение №
281/29.10.2012г., постановено по гр.д.№ 130/2012г. на ВКС, I г.о., е обезсилено решение № 1316/11.11.2011г. по гр.д.№ 1291/2011г. на Варненския окръжен съд,
с което е отменено решението по гр.д.№ 7822/2007г. на ВРС – 31 състав и е
уважен предявеният иск по чл.108 от ЗС. Със същото решение ВКС е прекратил производството
по предявения иск на Т.Б.Д. срещу С.И.С., за собственост на процесния апартамент
Видно
от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 19.04.2007г. е, че между страните е бил сключен предварителен договор,
в който е указано,че продажната цена на процесния
имот е в размер на 105 000 американски долари, а в чл.2 от същия договор е
описан начина, по който купувачът ще заплати на продавача продажната цена, а
именно: в деня на подписване на предварителния договор – сумата от 20 000
американски долара, представляваща първа вноска за имота, а преди подписване на
окончателния договор за продажба под формата на нотариален акт – по банков път,
чрез банков превод от сметка на купувача в Прокредитбанк
– Варна по банкова сметка ***т 85 000 американски долара.
По делото са
приложени извлечение от банковата сметка на ищеца, от което е видно, че на
25.04.2007г. същият е превел по банков път на ответницата сумата от 85 000
щатски долара, което обстоятелство ответницата не оспорва, и писмени обяснения
от същата, депозирани в ТД на НАП – Разград във връзка с данъчна проверка на
ищеца, в които ответницата е направила изявление, че сумата, която е получила
за продажбата на апартамента е 85 000 щатски долара, ведно с копие от
писмото и от искане изх. № ВХИ-12846/09.10.2012г. на ТД на НАП – гр. Разград.
Съдът,
като съобрази установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Между
страните не се спори, а и от представения по делото нот.акт № 175, том II, рег.№
3556, дело № 303 от 25.04.2007г. на нотариус П. П. с рег.№ 224 на НК, вписан в
АВ-Варна под акт № 149, том XXXII, дело № 7885, вх.рег.№ 10816 от 26.04.2007г.,
се установява че на 25.04.2007г. ответницата, като продавач и ищецът, като
купувач, са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент
№ 1, разположен на първия етаж от жилищна сграда, находяща
се в ***, с обща застроена площ от 124,09 кв.м., състоящ се от входно антре,
две спални, столова, кухня, баня, тоалетна, изолационно антре и балкон, с площ
от 97,34 кв.м., ведно с хол и килер, преустроени в магазин с площ от 26,75
кв.м., при граници: бул."Осми приморски полк", ЖСК„***", двор,
стълбищна площадка и пасаж, заедно с принадлежащото
избено помещение, разположено под апартамент № 1, с площ от 14 кв.м., при
граници: *** и двор, както и 13,64363% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, в което същата е построена.
Отразената в нотариалния акт продажна цена е в размер на
данъчната оценка – 109 762,10лв., но предвид съвпадащите твърдения на
страните, че продажната цена е заплатена в размер и валута, различни от
посочените в нотариалния акт, както и с оглед представения по делото
предварителен договор за същия имот от 19.04.2007г., съдът намира, че цената,
посочена в нотариалния акт, не е действително платената продажна цена.
В
предварителния договор е посочено, че същата е в размер на 105 000 щатски
долара, като подробно е описана схемата за плащане на сумата. В случая, предварителният
договор е представен от пълномощника на ответницата, като този договор
представлява начало на писмено доказателство, а в него се съдържат изявления и
на двете страни за цената – вида и размера на валутата. Налице е и извънсъдебно
признание на факта, че продажната цена възлиза на 85 000 щатски долара в
писмените обяснения, дадени от ответницата пред ТД на НАП – Разград, във връзка
с отправено до нея искане за представяне на документи и писмени обяснения изх.№
ВХИ-12846/09.10.2012г. от ТД на НАП –
Разград по повод започнала данъчна проверка на ищеца по делото. Предвид
изложеното, съдът счита, че действително платената цена по договора за
покупко-продажба, чието разваляне се иска, е в размер на 85 000 щатски
долара.
Видно
от представеното по делото решение № 281/29.10.2012г. по гр.д.№ 130/2012г. по
описа на на ВКС, I г.о. е, че въз основа на него, ищецът по настоящото дело е претърпял съдебно отстранение,
доколкото със същото решение са установени правата на трето лице - С.И.С., по отношение на процесния
имот.
Спорните
между страните по делото въпроси са дали ищецът, като недобросъвестен купувач,
който е знаел за наличието на спорове за собственост за имота, има право да
развали договора за покупко-продажба и да иска връщане на цената, както и дали
исковите претенции са погасени по давност.
Съгласно
трайно установената съдебна практика, знанието на купувача за правата на трети
лица по отношение на вещта, включително за наличието на висящи съдебни спорове
по отношение на процесния имот, както е в случая, не е пречка да бъде развален договора по реда
на чл.87 ал.3 от ЗЗД, но отговорността на продавача за евикция
при недобросъвестност на купувача е ограничена до връщане на платената цена,
съгласно чл.192 ал.1 от ЗЗД.
При
евикция, включително когато купувачът е
недобросъвестен – купува вещта на свой риск, знаейки за правата на третите
лица, както е посочено в решение № 41/05.05.2015г. по
т.д.№ 85/2013г. на ВКС, I т.о., с оглед
възмездния и двустранен характер на продажбата, купувачът има правото да се
освободи от облигационната връзка като развали договора, за да отпадне
основанието, на което е заплатена продажната цена.
В
случая е налице съдебно отстраняване на купувача, поради което ищецът има право
да развали договора за продажба, тъй като развалянето на договора не настъпва с
факта на съдебното отстраняване на купувача. Ирелевантно
за основателността на иска по чл.87 ал.3 от ЗЗД е дали е налице знание на
купувача за правата на третото лице върху имота към момента на сключване на
договора за продажбата му, както и какви са били мотивите на ответницата по
настоящото дело, да направи отказ от иск по воденото от нея срещу С.И.С. гр.д.№
6536/2005г. на ВРС за същия имот. От значение за решаването на спора е
обстоятелството, че по отношение на купувача – ищеца, е осъществена евикция, поради което и доколкото не се твърди и липсват
доказателства да е налице хипотезата на чл.191 ал.2 от ЗЗД, продавачът –
ответницата, е в неизпълнение на задължението си да прехвърли правото на
собственост върху продадения имот поради наличието на противопоставими
права на третото лице, т.е. налице е неизпълнение по причина, за която
продавачът отговаря. Предвид неизпълнението на посоченото задължение на
продавача - ответницата, исковете на купувача – ищеца, за разваляне на договора
и връщане на действително платената продажна цена в размер на 85 000
щатски долара, се явяват основателни, като сумата е дължима, ведно със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
изплащане на сумата.
Възраженията
на ответницата за погасяване на предявените искове по давност съдът счита за
неоснователни, поради следното: Съгласно чл.87 ал.5 от ЗЗД, правото да се
развали договора се погасява с петгодишна давност. Правото на купувача да
претендира предвидените в закона последици от евикцията,
по аргумент от чл.110 от ЗЗД, също се погасява с изтичането на петгодишна
давност, която започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо.
Когато се претендират последиците от съдебна евикция,
както е в случая, началото на давностния срок съвпада
с влизане в сила на съдебното решение по предявения от купувача срещу третото
лице иск с правно основание чл.108 от ЗС, в случая – считано от 29.10.2012г.,
когато е влязло в сила посоченото по-горе решение на ВКС. Петгодишният срок за
предявяване на иска за разваляне на договора и връщане на продажната цена
изтича на 29.10.2017г. – неделя, неприсъствен ден, поради което по аргумент от
чл.72 ал.2 от ЗЗД и чл.60 ал.6 от ГПК, предявените от ищеца на 30.10.2017г. –
понеделник, искове не са погасени по давност.
Предвид изхода на
спора и доколкото ищецът е освободен от внасяне на държавни такси по
предявените искове, на основание чл.83 ал.2 от ГПК, а същите са дължими,
ответницата следва да бъде осъдена, на основание чл.78 ал.6 от ГПК, да заплати
по сметка на Варненския окръжен съд сумата в размер общо на 7498,11лв., от
които 1767,99лв. – дължимата държавна такса по иска с правно основание чл.87
ал.3 от ЗЗД и 5730,12лв. – дължимата държавна такса по иска с правно основание
чл.192 от ЗЗД.
Воден
от горното, съдът
Р Е
Ш И :
РАЗВАЛЯ сключения между Г.А.Р., ЕГН **********,*** и Т.Б.Д., ЕГН **********,***, договор
за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 1, разположен
на първия етаж от жилищна сграда, находяща се в ***,
с обща застроена площ от 124,09 кв.м., състоящ се от входно антре, две спални,
столова, кухня, баня, тоалетна, изолационно антре и балкон, с площ от 97,34
кв.м., ведно с хол и килер, преустроени в МАГАЗИН с площ от 26,75 кв.м., при
граници: ***, двор, стълбищна площадка и пасаж,
заедно с принадлежащото избено помещение, разположено под апартамент № 1, с
площ от 14 кв.м., при граници: *** и двор, както и 13,64363% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което същата е
построена, обективиран в нот.акт
№ 175, том II, рег.№ 3556, дело № 303 от 25.04.2007г. на нотариус Петър Петров
с рег.№ 224 на НК, вписан в АВ-Варна под акт № 149, том XXXII, дело № 7885,
вх.рег.№ 10816 от 26.04.2007г., на основание чл.189 вр.
чл.87 ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Г.А.Р., ЕГН **********,***,
да заплати на Т.Б.Д., ЕГН **********,*** сумата в размер на 85 000 щатски
долара /осемдесет и пет хиляди щатски долара/, представляваща действително
платената цена на имота, по разваления договор за покупко-продажба на недвижим
имот обективиран в нот.акт №
175, том II, рег.№ 3556, дело № 303 от 25.04.2007г. на нотариус Петър Петров с
рег.№ 224 на НК, вписан в АВ-Варна под акт № 149, том XXXII, дело № 7885,
вх.рег.№ 10816 от 26.04.2007г., ведно със законната лихва върху сумата, считано
от предявяване на иска – 30.10.2017г. до окончателното заплащане на сумата, на
основание чл.192 вр. чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Г.А.Р., ЕГН **********,***,
да заплати в полза на Варненския окръжен съд сумата в размер общо на
7498,11лв./седем хиляди четиристотин деветдесет и осем лева и 11 ст./,
представляваща сбора на дължите държавни такси по предявените искове, на
основание чл.78 ал.6 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненския апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: