№ 33
гр. Брезник, 06.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БРЕЗНИК, II -РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди
двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ
при участието на секретаря МАРИЯНА Р. ГИГОВА
като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ Гражданско дело
№ 20211710100144 по описа за 2021 година
Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от С. А. С., М. А. А., А.
Р. М., С. Р. Т., С. Й. К., Н. Й. С., Л. Д. А., Р. Д. С. и С. Д. А., чрез пълномощника им ад. Д. Х. от
АК – Перник срещу Е. А. А., Р. А. А., Л. П. А. и Р. С. К., с която са предявени обективно и
субективно съединени искове, както следва: главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД
и съединени при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл.
26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, както и чл. 124, ал. 1, пр. 3-то ГПК.
С Решение № 290 от 04.10.2022г. на Окръжен съд Перник, по Въз. гр. д. № 384/2022г. по
описа на ПОС е потвърдено изцяло решение № 1 от 04.01.2022г. по настоящето дело на Районен
съд Брезник, като е отменено изцяло решение № 38/05.04.2022г. постановено по реда на чл. 250
ГПК и делото е върнато за разглеждане по същество на предявения иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК.
В исковата молба ищците твърдят, че заедно с ответниците Е. А. А., Р. А. А. и Л. П. А. са
наследници на общия си наследодател К. А. И., б.ж. на с. С., общ. Брезник, починал на
**.**.****г., АС № */**.**.****г., съставен в с. С..
Същите страни твърдят, че са съсобственици, по силата на Решения № 75/17.04.2000г. и №
75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“ гр. Брезник, като на наследниците на К. А. И., с които са
възстановени недвижими имоти в землището на с. С., общ. Брезник- тринадесет на брой с посочен
номер, площ, местност и граници.
Правото на собственост върху гореописаните недвижими имоти- тринадесет на брой
притежавали въз основа на наследство от К. А. И., б.ж. на с. С., общ. Брезник, починал на
**.**.****г., АС № */**.**.****г., съставен в с. С. и земеделска реституция, приключила с влезли
в сила позитивни решения № 75/17.04.2000г. и № 75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“ гр. Брезник за
възстановяване на право на собственост върху земеделски земи, бивше притежание на общия им
наследодател.
1
Сочат, че на 02.09.2013 г., бащата на първите трима ответници- А. Й. А. сключил с Р. С. К.
договор аренда на земеделска земя за срок от 15 стопански години, чийто предмет били 13-бр.
имота, подробно описани в договора с обща площ 85.877 дка. Бащата на първите трима ответници-
А. Й. А. не бил упълномощен от останалите съсобственици да сключи договора, същият почива на
27.11.2013г. и първите трима ответници- Е. А. А., Р. А. А., Л. П. А. встъпват в неговите права на
арендодател от тази дата. Договорът бил сключен в писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните и вписан в Служба по вписванията - Брезник. Към датата на сключването на
договора, арендодателя е притежавал 0.06% от съсобствеността на имотите, а ищците останалите
0.94%. По силата на договора било уговорено арендно плащане в размер на 5 лева на декар или
40кг. продукция на декар годишно.
Въз основа на гореизложеното се иска да бъде признато в отношенията между ищците от
една страна и ответника Р. С. К. от друга страна, че ищците не са обвързани по облигационното
правоотношение, възникнало въз основа на договор за аренда от 02.09.2013г., вписан в Службата
по вписванията гр. Брезник под № ***, том *, дело № ****, вх. рег. № **** от 10.09.2013г. и че за
същите процесния договор за аренда не е породил задължение за предоставяне на ползването на
земеделските земи, предмет на договора, на ответника Р. С. К..
Ответниците- Е. А. А., Р. А. А., Л. П. А. и Р. С. К. са получили препис от исковата молба и
приложенията към нея, като в рамките на указания едномесечен срок са подали отговор с който
оспорват исковете и считат същите неоснователни. Излагат подробни съображения относно
неоснователността на исковете.
В съдебно заседание ищците, редовно призовани, не се явяват представляват се от
пълномощник по чл. 32, т. 1 ГПК, който поддържа предявения иск и моли за уважаването му.
Ответникът- Р. С. К., редовно призован, чрез упълномощен представител оспорва
предявения иск.
Ответниците- Е. А. А., Р. А. А. и Л. П. А., редовно призовани, не се явяват в съдебно
заседание и не изпращат представител.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от
фактическа страна:
От представения по делото заверено ксерокопие на договор за аренда на земеделски земи,
сключен на 02.09.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх.
рег. № **** от 10.09.2013г. под № ***, том *, дело № ****/2013г, с който арендодателят – бащата
на първите трима ответници- А. Й. А., предоставя на арендатора – ответникът Р. С. К. за временно
и възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща площ 85.877 дка, находящи се в
землището на село С., общ. Брезник описани по площ, граници и начин на трайно ползване в
договора за аренда, като договора за аренда е сключен за срок от 15 стопански години, при
арендна цена 5лв. на декар или 40 кг. продукция на декар, като сумата се актуализира с всяка
следваща година, за района, в който става плащането. Арендното плащане се дължи в първия
работен ден след изтичане на стопанската година.
От представените по делото решения № 75/17.04.2000г. и № 75-1 от 12.11.1999г. на ОС „З“
гр. Брезник се установява, че процесните недвижими имоти, находящи се в землището на с. С.,
общ. Брезник, са възстановени на наследниците на К. А. И..
2
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. №
********/15.03.2021 г., издадено от Община Брезник, че К. А. И. е починал на **.**.**** г. и е
оставил за наследници С. А. С., М. А. А., А. Р. М., С. Р. Т., С. Й. К., Н. Й. С., Л. Д. А., Р. Д. С., С.
Д. А., Е. А. А., Р. А. А. и Л. П. А..
Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло. Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на 02.09.2013 г. е
сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите, по силата на който арендодателят
– бащата на първите трима ответници- А. Й. А./починал/, притежаващ 0.06% и.д. части от
процесните имоти, находящи се в землището на с. С.., общ. Брезник, е предоставил на арендатора
– ответникът Р. С. К. за временно и възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща
площ 85.877 дка, като договора за аренда е сключен за срок от 15 стопански години, при арендна
цена 5лв. на декар или 40 кг. продукция на декар.
Съгласно практика на ВКС – в определение № 119 от 1.04.2021 г. по ч. гр. д. № 794/2021 г. на
ВКС, 4 г. о., където се приема се, че договор за аренда, сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ
в редакцията на разпоредбата според ДВ, бр. 13/2007 г., обвързва неучаствалите като страни
съсобственици на имота, независимо от размера на дела на сключилия договора съсобственик в
съсобствеността, като отношенията между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. След
изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, обн. ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г., договор за аренда
обвързва неучаствалите като страни по договора съсобственици на имота само тогава, когато е
сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността. Когато договорът за аренда
обвързва неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и
могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд договор, а
като лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се освободят от
обвързаност или да се установи, че не са обвързани от него. Те могат също да претендират арендни
плащания, както и развалянето на договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове,
в качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД.
Надлежното конституиране на бездействащите длъжници като страни по делото е служебно
задължение за съда.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на
ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става
собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава плодове. Поради
съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал.
2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10,
ал. 3, чл. 31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са
въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно
спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
Съгласно Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК,
докладчик съдията Камелия Маринова- така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с
3
отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди
изменението в ДВ бр. 13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1
ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може
да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил
договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. По
приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е налице
практиката на ВКС - например решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., II г. о., с
което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни
арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от
съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този
арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в
съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ
се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в
общността и следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко
от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така
и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право
на ползване върху имота.
Договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия
земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/.
По установителния иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, за признаване за установено по отношение на
ответника- Р. С. К., че ищците не са обвързани от облигационното правоотношение, породено от
договор за аренда от 02.09.2013г., сключен между А. Й. А./починал/ и Р. С. К..
Предвид горецитираната практика на ВКС и доколкото процесния договор за аренда на
земеделска земя от 02.09.2013г. е сключен преди изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г.,
в сила от 7.02.2017 г., то същият договор обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен
от някой от съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във всички случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. Към момента на сключване на
процесния договор арендодателят А. Й. А./починал/ е притежавал 0.06% идеална част от
процесните недвижими имоти, т. е. същият е бил съсобственик на процесните имоти с
миноритарен дял. Следователно процесния договор, сключен между А. Й. А./починал/ и Р. С. К.,
обвързва неучаствалите като страни при сключването му съсобственици- ищците. Но от
приложените писмени доказателства се установява, че ищците притежават 0.94% идеални части
от процесните недвижими имоти, предмет на договора за аренда. Поради това и като проявление
на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от
съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността, то и процесният договор за
аренда не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно. Поради това и процесният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
4
По разноските:
И двете страни са поискали присъждане на направените по делото разноски, като са
представили списъци по чл. 80 ГПК.
С исковата молба ищците са предявили един главен и три евентуално съединени искове
срещу ответниците, т. е. налице е субективно и обективно съединяване на искове. Ищците са
доказали разноски в общ размер на 1060 лв. за държавна такса, експертиза и адвокатско
възнаграждение, съгласно представения списък/лист 83/. В съответствие с уважената част от
исковете съдът намира, че на ищците следва да бъде присъдена сумата от 265,00 лв.,
представляваща направени разноски. На ответника Р. К., съдът се е произнесъл за разноски в
негово полза с постановеното решение № 1 от 04.01.2022г., по настоящето дело.
Предвид изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от С. А. С., ЕГН:**********, адрес: гр.
*******, М. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ***************, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес:
гр. *******************, С. Р. Т., ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К.,
ЕГН:**********, адрес: гр. ************, Н. Й. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ********, Л. Д. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. ****************, Р. Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр.
**************** и С. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр. **************, срещу Е. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *****************, Р. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
*****************, Л. П. А., ЕГН:**********, адрес: гр. ***************** и Р. С. К.,
ЕГН:**********, адрес: гр. ****************, че ищците не са обвързани от облигационното
правоотношение, породено от Договор за аренда на земеделска земя от 02.09.2013 г., с нотариална
заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. № **** от 10.09.2013г. под № ***,
том *, дело № ****/2013г., сключен между А. Й. А. и Р. С. К..
ОСЪЖДА Е. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр. *****************, Р. А. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. *****************, Л. П. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
***************** и Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр. **************** ДА ЗАПЛАТЯТ на
С. А. С., ЕГН:**********, адрес: гр. *******, М. А. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
***************, А. Р. М., ЕГН:**********, адрес: гр. *******************, С. Р. Т.,
ЕГН:**********, адрес: с. С., общ. Брезник, С. Й. К., ЕГН:**********, адрес: гр. ************, Н.
Й. С., ЕГН:**********, адрес: гр. ********, Л. Д. А., ЕГН:**********, адрес: гр.
****************, Р. Д. С., ЕГН:**********, адрес: гр. **************** и С. Д. А.,
ЕГН:**********, адрес: гр. **************, сумата от 265,00 лв., представляваща разноски по
делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжния съд в двуседмичен срок от
връчването.
Съдия при Районен съд – Брезник: _______________________
5