Р
Е Ш Е Н И Е
500
/ 28.2.2020г.
гр. Перник, 28.02.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ПЕРНИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско
отделение, III-ти състав, в публичното съдебно
заседание, проведено на тридесети януари, две хиляди и двадесета година, в
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАРИЯ МИЛУШЕВА
при участието на
секретаря Лили Добрева, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 05488 по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във
вр. с чл. 362 и сл. ГПК.
Ищецът
твърди в исковата си молба,
че на 05.02.2018г. е сключил с ответниците предварителен договор за закупуване
на съсобствен на ответниците недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатонр 55871.504.1163, ведно с построената в имота жилищна сграда, за
продажна цена в размер на 23 000 лева. Сочи, че при подписване на
предварителния договор е заплатил на ответниците сумата от 9000 лева, а те, от
своя страна, предали на ищеца ключовете от имота и от този момент последният се
ползва от ищеца и семейството му. Съгласно уговореното от страните, останалата
част от продажната цена в размер на 14 000 лева, следвало да бъде
изплатена на 14 месечни вноски, всяка от които в размер на 1000 лева, платими в
периода от м. Март 2018г. до м. Април 2019г. включително. Ищецът твърди, че
ежемесечно е изплащал уговорените суми, при което, с последната вноска на
15.04.2019г. изплатил цялата сума. Въпреки уговорките, обаче, за изповядване на
сделката по надлежния ред, ответниците не се явили и собствеността върху имота
не била прехвърлена.
В съдебно заседание, чрез
процесуалния си представител, пледира за уважаване на иска и обявяване на
предварителния договор за окончателен. Претендира присъждане на сторените в
процеса разноски.
В
предоставения от разпоредбата на чл. 131 ГПК едномесечен срок, ответниците са
депозирали писмени отговори, в които не оспорват изплащането на продажната цена
от страна на ищеца и заявяват, че не възразяват сключения между тях
предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
В съдебно заседание, се
явява ответницата Р.И.С. и моли съдът да се произнесе с решение, с което
предварителния договор бъде обявен за окончателен.
След като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл.235 ГПК, Пернишкият районен съд приема за
установено от фактическа страна следното:
Изложеното
от ищеца, досежно съдържанието на предварителния договор откъм съществени
елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия окончателен договор,
продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на
фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и с посоченото
съдържание действително е сключен между посочените страни и депозиран по делото.
Същият е сключен в законоустановената писмена форма за действителност по чл.
19, ал. 1 ЗЗД. Според представения предварителен договор (л. 5 от делото),
продавачите П.И.В., И.И.М. и Р.И.С. са се задължили да продадат на купувача Т.С.Й.,
съсобствения им недвижим имот, представляващ: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 55871.504.1163 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-91/13.10.2008г. на Изп.
директор на АГКК, съгласно схема № 15- 537139/30.10.2017г. на поземлен имот на
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр.Перник, находящ се в гр.Перник,
Община Перник, Област Перник, кв., ул. , №/дванадест/, с номер по предходен
план 1673, квартал 1, при граници на поземления имот : ПИ с идентификатор
№55871.504.1154, ПИ с идентификатор №55871.504.1161, ПИ с идентификатор
№55871.504.1162 и ПИ с идентификатор №55871.504.1144, заедно с простроените в
имота Жилищна сграда с идентификатор
55871.504.1163.2 ., със застроена площ 77 кв.м. ,брой етажи 1,
предназначение жилищна сграда - еднофамилна, сграда с идентификатор 55871.504.1163.1 ,,със застроена площ 21
кв.м., брои етажи 1, предназначение селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 55871.504.1163.3.,със
застроена площ 12 кв.м., брои етажи 1, с предназначение селскостопанска сграда.
Купувачът,
от своя страна, се е задължил да заплати продажната цена за имота в размер на
23 000.00 (двадесет и три хиляди лева, 00 ст.), като при сключване на
договора заплаща сумата от 9 000.00
(девет хиляди лева, 00 ст.) на продавачите, а за останалата сума – в
размер на 14 000.00 лева, се задължава да заплати същата на 14 месечни
вноски, всяка в размер на 1000.00 (хиляда лева, 00ст.), платими в периода м.
Март 2018г. до м. Април 2019г. включително. В чл. 10 от договора, страните са
уговорили срок за сключване на окончателен договор, а именно:до 01.07.2019г.,
считано от датата на подписване на предварителния договор за покупко-продажба.
Не
се спори по делото, а и от приетите по делото заверени копия на 14 броя
разписки се установява, че купувачът е изпълнил задължението си, като е
изплатил изцяло договорената обща цена за закупуване на процесния имот.
Не е спорно по
делото, а и се установява от приетите по делото доказателства, и в частност:
заверено копие на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 193,
том. IV от 1957 година, че лицето И.
В. М. е придобил собствеността върху недвижимия имот, предмет на процесния
предварителен договор, чрез възмездна сделка, изповядана на 27.08.1957г. От
приетото по делото заверено копие на Удостоверение за наследници изх. № 6004 от
06.11.2017г. се установява, че лицето И. В. М.е починал на 01.01.2014г.,
оставяйки за наследници именно ответниците (продавачите по предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот). Тези обстоятелства установяват
правото на собственост на ответниците върху процесния недвижим имот. От
представеното заверено копие на Удостоверение № ТР 184 от 23.02.2000г. се
установява, че имот пл. № 1673 в кв. 1 по действащия регулационен план на гр.
Перник, кв. „Рудничар”, одобрен със Заповед № 1904/24.12.1986г. е идентичен с
имота, описан в нотариален акт № 193, том. IV от 1957 година. От представеното
заверено копие на удостоверение за данъчна оценка № **********/11.10.2018г.,
издадено от Община Перник, се установява, че данъчната оценка на процесния
недвижим имот е в размер на 30 584.70 лева, както и че няма данни за
непогасени задължения за имота.
При така установената фактическа
обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Предявеният
от ищеца иск черпи своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага
положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна", респ.
неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което
договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора
към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.
В процесния случай се
установи, че страните са обвързани от валиден договор за продажба на недвижим
имот. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните цена, като
задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.
Дейността на съда в
производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична
с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот.
Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК дали праводателят е
собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които
законите поставят за сключването на сделката.
Съгласно разпоредбата на чл.
19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен
договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва
да се сключи в писмена форма, а съгласно ал. 2 на чл. 19 от ЗЗД,
предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия
на окончателния договор. В настоящият казус посочените изисквания са налице.
Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за
писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за
продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по
нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е
следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора,
състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачите не са
изпълнили насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения
срок.
От обсъдените по-горе
писмени доказателства се налага извода, че към момента на подписването на
договора и към настоящия момент ответниците са титуляри на правото на
собственост върху имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка
за обявяването на договора за окончателен.
По изложените съображения
съдът намира, че искът за обявяване на предварителния договор за продажба на
недвижим имот, сключен на 05.02.2018г. между купувача Т.С.Й., от една страна и
продавачите П.И.В., И.И.М. и Р.И.С., от друга страна, се явява основателен и
следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото
замества договора, за чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в
конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в
тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък,
като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от
ищеца разноски по прехвърлянето на имота.
Ищецът следва да бъде осъден
да заплати по сметка на Районен съд – Перник, на основание чл. 87 ЗННД
нотариална такса в размер на 325,18 лева, определена по реда на чл. 8 от Тарифа
за нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето в размер на 15.00 лева, съгласно т. 37
от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На
основание чл.364, ал.1 ГПК във връзка с чл.47, ал.3, чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ и
чл.35, ал.2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на територията
на Община Перник, ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община
Перник местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер 764,70
лв. (2,5 % върху оценката – 30 584,70 лв.). На основание чл.364, ал.2 ГПК
следва да се укаже в диспозитива на решението, че препис от него ще бъде
издаден, само след представяне от ищцеца на документи, удостоверяващи заплащане
към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към Община Перник
данъци по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и сл ЗМДТ
(данък при придобиване на имущество по възмезден начин).
При този изход по спора и на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца
сторените и доказани от него съдебни разноски в производството в общ размер на 605,85
лева, от които: 300.00 лева за
адвокатско възнаграждение и 305,85 лева - държавна такса, като отговорността за
същите следва да бъдат възложени спрямо притежаваната от продавачите идеална
част от правото на собственост върху недвижимия имот, а именно: по 1/6 за П.И.В.
и Р.И.С. и 4/6 за И.И.М. (установяващи се от представените по делото писмени
доказателства).
Мотивиран от горното, Пернишкият районен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по иска на Т.С.Й., с ЕГН: ********** и адрес: *** срещу П.И.В.,
с ЕГН: ********** и адрес: ***, И.И.М.,
с ЕГН: ********** и адрес: *** и Р.И.С., с ЕГН: ********** и адрес: *** ПРЕДВАРИТЕЛЕН
ДОГОВОР, сключен на 05.02.2018г., с който П.И.В., И.И.М. и Р.И.С. продават
на Т.С.Й., следния свой съсобствен недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 55871.504.1163 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-91/13.10.2008г. на Изп.
директор на АГКК, съгласно схема № 15- 537139/30.10.2017г. на поземлен имот на
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр.Перник, находящ се в гр.Перник,
Община Перник, Област Перник, кв. Рудничар, ул. 13-та, №12 /дванадест/, с номер
по предходен план 1673, квартал 1, при граници на поземления имот : ПИ с
идентификатор №55871.504.1154, ПИ с идентификатор №55871.504.1161, ПИ с
идентификатор №55871.504.1162 и ПИ с идентификатор №55871.504.1144, заедно с
простроените в имота Жилищна сграда с
идентификатор 55871.504.1163.2 ., със застроена площ 77 кв.м. ,брой етажи 1,
предназначение жилищна сграда - еднофамилна, сграда с идентификатор 55871.504.1163.1 ,,със застроена площ 21
кв.м., брои етажи 1, предназначение селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 55871.504.1163.3.,със
застроена площ 12 кв.м., брои етажи 1, с предназначение селскостопанска сграда,
за сума в размер на 23000.00 (двадесет и три хиляди лева, 00ст.).
ОСЪЖДА П.И.В., с ЕГН: ********** и адрес: ***, И.И.М., с ЕГН: ********** и адрес: *** и Р.И.С.,
с ЕГН: ********** и адрес: *** ДА
ЗАПЛАТЯТ в условията на разделна отговорност (спрямо притежаваната от всеки
идеална част от правото на собственост върху недвижимия имот) на Т.С.Й., с ЕГН: ********** и адрес: *** сумата 605,85 лева, представляваща направени по делото разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение, както следва: П.И.В. –
сумата от 100.98 лева (представляваща 1/6 от общата сума), Р.И.С. – сумата от
100.98 лева (представляваща 1/6 от общата сума) и И.И.М. – сумата от 403.90
лева (представляваща 4/6 от общата сума).
ОСЪЖДА
Т.С.Й., с ЕГН: ********** и адрес: *** да заплати по
сметка на РС- Перник, в полза бюджета на съдебната власт, нотариална такса в
размер 325,18 лева и такса за вписване на възбрана в размер 15 лв. (петнадесет лева), а по сметка
на Община Перник – местен данък за придобиване
на имущество по възмезден начин в размер 764,70
лева.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК възбрана върху
описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето от страна на Т.С.Й., с ЕГН: **********.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Пернишки окръжен съд, в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да не се издава, докато ищецът не
представи документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по
прехвърлянето, както и на дължимите към Община Перник данъци и такси по чл.10 и сл. и чл.44 и сл. ЗМДТ.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: