Р  Е  Ш  Е  Н  И   Е

№

 

град *****, 19.01.2015 година

 

В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

Софийски граД.и съд, Гражданска колегия, І отделение, 1 състав, в публично заседание на шестнадесети декември през две Х.яди и четиринадесета година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АСЕН ВОДЕНИЧАРОВ

 

при секретаря А.Р., като разгледа докладваното от съдия Воденичаров гр. дело № 5155 по описа на 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

          Предявени са обективно и субективно съединени искове при условията на евентуалност с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл. 124, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.67 от ЗС.

Ищецът „С.Х.” ЕООД, чрез процесуален представител излага в исковата си молба, че е собственик на недвижим имот, придобит въз основа на договор за покупко-продажба, сключен на 04.04.2014 год. и оформен с нотариален акт № 30, том I, н.д. 27/14 год. по описа на Нотариус Д.К., находящ се в гр.***** и представляващ урегулиран поземлен имот XXXXI-7, попадащ в квартал 117 по подробен устройствен план на град *****, местноста „кв.*****”, с площ по документи за собственост от 10610 кв. метра, при граници, УПИ I - за болничен комплекс, ПИ 76, улица, УПИ ХХХХИ-7, ПИ 7а и ПИ 7г, който урегулиран поземлен имот представлява Поземлен имот с идентификатор 68134.4332.1526 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *****, Община *****, с адрес на поземления имот: град *****, район „*****", *****, булевард „*****”, с площ по скица от 11058 кв. метра, номер по предходен план: 7, квартал 117, парцел XXXXI, и при съседи по скица: 68134.4332.1532, 68134.4332.1631, 68134.4332.1567, 68134.4332.1568, 68134.4332, 68134.4332.1569. Твърди, че на 16.10.2006 год. дружество „Б.” ООД е сключило договор за учредяване право на строеж, оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л. с предмет взаимно учредяване право на строеж върху описания по-горе недвижим имот за изграждане на обект – Комплекс от две жилищни сгради с магазини, ателиета, детска занималня, заведения за хранене, спортен комплекс с басейн и подземни гаражи, представляващи сграда „А” с чети входа, сграда „В” с два входа и двуетажна част между двете сгради, с обща РЗП от 29 901.11 кв.м., като сделката е сключена въз основа на предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за изграждане на жилища, сключен на 08.07.2005 година. Поддържа, че за извършване на строителството, приемателя строител се е снабдил с одобрени инвестиционни проекти от 21.12.2006 год., разрешение за строеж от 22.12.2006 год. и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година. Твърди, че съгласно подписани договори се е суброгирал изцяло в правата на кредитор към приемателя – строител досежно обекта за който е учредено право на строеж и е получил от „И.с.” ЕООД и неговите праводатели всички притежавани от тях вещни и облигационни права върху имота. Твърди, че „Б.” ООД не е изпълнил задълженията си по договора за учредяване правото на строеж, като е изпълнило само и единствено изкопни работи по сграда „В” и частично строителство на сграда „А” и двуетажното тяло между двете сгради. Дружеството не е извършило строителството и не е получило разрешение за ползване на сграда „В” в договорените срокове. Твърди, че съгласно договореното, учредителите и респективно ищеца, като суброгиран кредитор имат правото да развалят договора за учредяване право на строеж в случай на неизпълнение с повече от два месеца и при спиране на строителството за повече от шест месеца, които обстоятелство в настоящият случай са налице. Поддържа, че учреденото право на строеж е ипотекирано в полза на „Б.Д.” ЕАД чрез договор от 19.07.2007 год. и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч. за обезпечение на отпуснат кредит на приемателя - строител. Въз основа на изложеното моли съда да постанови съдебно решение по силата на което да развали поради неизпълнение сключения на 16.10.2006 год. договор за учредяване на право на строеж, оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л. и договор за продажба право на строеж, сключен на 10.02.2014 год. и оформен с нотариален акт № 32, том I, н.д. 25/14 год. по описа на Нотариус Н. Л.. При условията на евентуалност е предявен иск за разваляне на договора за учредяване на договорна ипотека сключен между „Б.” ООД и „Б.Д.” ЕАД и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч.. Пак при условията на евентуалност е предявен отрицателен установителен иск по силата на който да бъде установено по отношение на ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД, че не собственици на процесното право на строеж, а по отношение на ответникът „Б.Д.” ЕАД – че не притежава обезпечение по сключения ипотечен договор, поради погасяването му по давност. Претендира разноските по делото.

Ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД, чрез процесуални представители оспорват исковите претенции, като неоснователни и молят съда да ги отхвърли.

Ответникът „Б.Д.” ЕАД, чрез процесуален представител оспорва предявените срещу дружеството искове, като твърди, че ответникът не е активно легитимиран да иска разваляне на договори по които не е страна, а отделно от това учреденото право на строеж е реализирано и не е погасено по давност. Подробни съображения излага в представените писмени бележки и моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира юрисконсултско възнаграждение.  

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

От договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 04.04.2014 година и оформен с нотариален акт № 30, том I, н.д. 27/14 год. по описа на Нотариус Д.К.  се установява, че „С.ХИЛ” ЕООД е придобил от „И.с.” ЕООД собствеността върху недвижим имот, находящ се в град ***** и представляващ урегулиран поземлен имот XXXXI-7, попадащ в квартал 117 по подробен устройствен план на град *****, местност кв. *****, с площ по документи за собственост от 10610 кв. метра, при граници, УПИ I - за болничен комплекс, ПИ 76, улица, УПИ ХХХХИ-7, ПИ 7а и ПИ 7г, който УПИ представлява поземлен имот с идентификатор 68134.4332.1526 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *****, с адрес: град *****, район „*****”, *****, булевард „*****”, с площ по скица от 11058 кв. метра, номер по предходен план: 7, квартал 117, парцел XXXXI, и при съседи по скица: 68134.4332.1532, 68134.4332.1631, 68134.4332.1567, 68134.4332. 1568, 68134.4332, 68134.4332.1569.

От договор за учредяване право на строеж, сключен на 16.10.2006 год. и оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л. се установява, че няколко физически лица, юридическо лице с нестопанска цел и „Б.” ООД взаимно са си учредили право на строеж за върху описания по-горе недвижим имот за изграждане на обект – Комплекс от две жилищни сгради с магазини, ателиета, детска занималня, заведения за хранене, спортен комплекс с басейн и подземни гаражи, представляващи сграда „А” с чети входа, сграда „В” с два входа и двуетажна част между двете сгради, с обща РЗП от 29 901.11 кв.м. съгласно одобрен инвестиционен архитектурен проект от 15.08.2006 год. на ДАГ при СО. Договорът е сключен въз основа на предварителен договор за учредяване право на строеж от 08.07.2005 година.

От договор за продажба на право на строеж за построяване на недвижими имоти в сграда, сключен на 10.02.2014 год. и оформен с нотариален акт № 32, том I, н.д. 25/14 год. по описа на Нотариус Н. Л. се установява, че няколко физически лица и юридическо лице с нестопанска цел са прехвърлили на „И.с.” ЕООД собственото си право на строеж върху обекти в жилищна сграда „В”, която ще се построи в описания подробно по-горе недвижим имот.

От договор за учредяване на договорна ипотека, сключен на 19.07.2007 год. и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч. се установява, че „Б.” ООД е учредило в полза на „Б.Д.” ЕАД ипотека върху правото на строеж за построяване на следните недвижими имоти: Жилищен копмлекс „*****”, състоящ се от жилищни сгради с магазини, детска занималия, заведение за хранене, спортен комплекс с плувен басейн и подземни гаражи, представляващи СГРАДА „А" с четири входа и СГРАДА „Б" с два входа и двуетажна част между тях. С РЗП от 29 901.11 кв.м., която ще се построи върху описания подробно по-горе недвижим имот.

Въз основа на учреденото право на строеж приемателят строител „Б.” ООД се е снабдило с одобрени инвестиционни проекти от 21.12.2006 година, с разрешение за строеж от 22.12.2006 година и с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година и е започнато строителството в договорения по договора срок.

Настоящият състав намира, че исковите претенции досежно претендираното разваляне на сключените договори по които ищеца не е страна не следва да бъдат уважавани. Това е така, тъй като правомощие да иска разваляне на сключен договор има само страна по него. В настоящият случай ищцовото дружество не се е суброгирало в правата на страна по сключените договори и не може да иска развалянето им. Суброгацията е правнотехнически термин, и съдържанието което се влага в него е встъпване в правата на удовлетворения кредитор от страна на трето лице. Нормалното развитие на възникнало вече облигационно отношение е неговото прекратяване от страна на длъжника чрез пълно и точно изпълнение на облигационното му задължение. Това изпълнение на задължението погасява правото на кредитора. Когато обаче вместо длъжника едно трето лице с правен интерес изпълни облигационното задължение на длъжника, не се постига пълно погасяване на облигационното отношение. Погасява се само правото на вземане на удовлетворения вече кредитор по отношение на длъжника, докато правното задължение на длъжника остава. Постига се т.нар. частично погасяване на облигационното отношение. Изпълнилото трето лице е титуляр на право на регресен иск по отношение на длъжника за връщане на онова, което третото лице е изпълнило на кредитора. Неговото регресно право е необезпечено и възниква заплаха дали ще бъде удовлетворено. Тук законодателя в чл.74 от ЗЗД позволява на изпълнилото трето лице по силата на закона да встъпи в правата на удовлетворения кредитор за да обезпечи регресното му право. В настоящия случай не е налице фактическия състав по който ищеца да се е суброгирал в правата на неговите праводатели. Поради изложеното предявените искове за разваляне на сключените договори за учредяване право на строеж, продажба право на строеж и учредяване на договорна ипотека, по които ищцовото дружество не е страна следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни. 

При отхвърляне на главните искове съдът следва да разгледа предявените при условията на евентуалност отрицателни установителни искове, които намира за основателни.

Съгласно чл.124, ал.1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това. В настоящият случай ответниците „Б.” ООД и „И.с.” ЕООД твърдят че са собственици на правото на строеж въз основа на суперфиция, а ответникът „Б.Д.” ЕАД твърди, че учреденото право на строеж обезпечава дълг на приемателя строител по суперфицията, поради което за ищеца възниква правен интерес от предявяване на отрицателните установителни искове.

Спорно е какъв е характера на строежа за който е учредено правото на строеж и реализиран ли е същия в обема съгласно одобрените строителни книжа в петгодишния давностен срок по чл.67 от ЗС. Съгласно ТР № 1 от 04.05.2012 год. по т.д.№ 1/2011 год. на ОСГК на ВКС е дадено задължително тълкувание кога едно право на строеж се счита за упражнено /реализирано/. Това са: 1/ смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж”, употребено в чл. 67 от ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж; 2/ давностният срок по чл. 67 от ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност и 3/ упражняването на правото на строеж върху отделен обект в сграда с два или повече самостоятелни обекти, което първоначално е учредено с индивидуални договори на различни лица, може да е обусловено от фактическото изграждане на друг обект в сградата, задължение за изпълнението на който е поето от собственика на земята или от друг суперфициар, получил правото на строеж от собственика на земята. В този случай началото на срока по чл. 67 от ЗС за всеки от суперфициарите ще започне да тече от момента, когато фактически може да започне строителството за съответния обект.

От приетите по делото доказателства се установи, че са налице строителни книжа, а именно: одобрени инвестиционни проекти от 21.12.2006 година, разрешение за строеж от 22.12.2006 година и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година. Съгласно чл.152, ал.1 от ЗУТ строително разрешение се издава за целия строеж, а ал. 2-ра на посочения текст регламентира разрешаването на поетапното строителство в случаите, когато отделни обекти могат да се използват самостоятелно и то при условие, че се завършва архитектурно-пространственото и фасадното оформление на всеки етап от строителството. В настоящето производство не се ангажираха доказателства от които да е видно че е разрешено поетапно изграждане на този обект на строителство и респ. отделни обекти от жилищния комплекс да могат да бъдат използвани самостоятелно и да е завършвено архитектурно-пространственото и фасадното оформление на всеки етап от строителството. Напротив - от изслушаната и приета по делото съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице инж.О.С., която съдът кредитира, в изпълнение на така учреденото му право на строеж ответникът „Б." ООД е построил частично сградата, както следва: 1. Секция „А” - конструкция с плоча на корниз и в по-голямата си част оградни стени; 2. Секция „ниска част” - контрукция до втора плоча; и 3. Секция „В” -фундаменти и колони в „нулев цикъл”. Изложените обстоятелства опровергават приетите по делото и представени от ответника писмени доказателства, а именно два броя удостоверения за завършен груб строеж на СО, Дирекция „Общински контрол по строителството”. От изложеното следва правния извод, че договорът за учредяването на правото на строеж е единен и е за целия строеж с посоченото в него РЗП, наречен „Жилищен комплекс” и  не е налице разрешаване на поетапно строителство, което от своя страна да обуслови удължаване на срока за упражняването на правото на строеж за отделни обекти в сградата, предмет на договора за учредяването на правото на строеж. Поради това настоящият състав приема, че процесното учредено право на строеж за постояване на Жилищен комплекс не е упражнено в петгодишния давностен срок, считано от Протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 07.06.2007 година. Предявения отрицатален установителен иск е основателен и като такъв следва да бъде уважен. 

При този изход на спора на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски по представен списък по чл.80 от ГПК в размер на 46 437.96 лева.

Водим от горното съдът

 

Р  Е  Ш  И  :

 

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявеният иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.68 от ЗС от „С.х.” ЕООД с ЕИК ********** със съдебен адрес:***, партер, чрез адв. Д., че „Б.” ООД с ЕИК ********** с адрес *** и „И.с.” ЕООД с ЕИК ********** с адрес *** не са собственици на право на строеж за постояване на комплекс от две жилищни сгради с магазини, ателиета, детска занималня, заведения за хранене, спортен комплекс с басейн и подземни гаражи, представляващи сграда „А” с четири входа, сграда „В” с два входа и двуетажна част между двете сгради, с обща РЗП от 29 901.11 кв.м., върху собствения на ищеца „С.х.” ЕООД недвижим имот, находящ се в гр.***** и представляващ урегулиран поземлен имот XXXXI-7, попадащ в квартал 117 по подробен устройствен план на град *****, местноста „кв.*****”, с площ по документи за собственост от 10610 кв. метра, при граници, УПИ I - за болничен комплекс, ПИ 76, улица, УПИ ХХХХИ-7, ПИ 7а и ПИ 7г, който урегулиран поземлен имот представлява Поземлен имот с идентификатор 68134.4332.1526 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *****, Община *****, с адрес на поземления имот: град *****, район „*****", *****, булевард „*****”, с площ по скица от 11058 кв. метра, номер по предходен план: 7, квартал 117, парцел XXXXI, и при съседи по скица: 68134.4332.1532, 68134.4332.1631, 68134.4332.1567, 68134.4332.1568, 68134.4332, 68134.4332.1569, поради ПОГАСЯВАНЕТО МУ ПО ДАВНОСТ.

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявеният иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, във връзка с чл.68 от ЗС от „С.х.” ЕООД с ЕИК ********** със съдебен адрес:***, партер, чрез адв. Д., че „Б.Д.” ЕАД с ЕИК ********** с адрес *** не притежава обезпечение по силата на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен на 19.07.2007 год. и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч., поради ПОГАСЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ ПО ДАВНОСТ.

ОТХВЪРЛЯ предявените от „С.х.” ЕООД с ЕИК ********* против „Б.” ООД с ЕИК ***********, „И.с.” ЕООД с ЕИК ********** и „Б.Д.” ЕАД с ЕИК ********** искове с правно основание чл.87 от ЗЗД за разваляне поради неизпълнение сключения на 16.10.2006 год. договор за учредяване на право на строеж, оформен с нотариален акт № 102, том VII, н.д. 1215/06 год. по описа на Нотариус Й.Л.; договор за продажба право на строеж, сключен на 10.02.2014 год. и оформен с нотариален акт № 32, том I, н.д. 25/14 год. по описа на Нотариус Н. Л. и договор за учредяване на договорна ипотека сключен между „Б.” ООД и „Б.Д.” ЕАД и оформен с нотариален акт № 134, том III, н.д. 413/07 год. по описа на Нотариус В.Ч., като неоснователни.

ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК „И.с.” ЕООД с ЕИК ********** и „Б.ДСК” ЕАД с ЕИК ********** да заплатят на „С.х.” ЕООД с ЕИК ******** сумата от 46 437.96 /четиридесет и шест хиляди четиристотин тридесет и седем лева деветдесет и шест стотинки/ лева, представляващи разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните, че е изготвено.

 

 

 

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: