Р Е
Ш Е Н И Е
№ 2746 06.06.2013г. град Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Варненският
районен съд XVIII-ти граждански състав
на двадесет
и шести октомври две хиляди и дванадесета година
в
публично заседание в следния състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ИВАЙЛО ИВАНОВ
при
участието на секретаря А.Д.,
като
разгледа докладваното от съдията Иванов
гражданско
дело № 6015 по описа за 2011 година,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба на С.Г.Т., ЕГН
**********,***, съдебен адрес: гр.***** - адв. С.Г.,
против Й.С.Д., ЕГН **********,***,
съдебен адрес: гр.*****, с която се претендира за осъждане на ответницата да
заплати на ищцата сумата от 6556.82 евро /шест хиляди петстотин петдесет и шест
евро и осемдесет и два евроцента/, с левова
равностойност 12824.03лв. (дванадесет хиляди
осемстотин двадесет и четири лева и три стотинки), представляваща дължима за
периода от 30.10.2010г. до 31.01.2011г.
законна лихва върху сумата на незаплатен остатък от
продажна цена, уговорен в чл.4 от сключен между страните предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2010г.,
ведно със законната лихва от завеждане на делото на 20.04.2011г.
до окончателното изплащане. Предявеният иск е с правно основание чл.86, ал.1 от
Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Ищцата твърди, че на 25.06.2010г. в град Варна страните сключили предварителен договор
за покупко-продажба на собствен на С.Т. недвижим имот, находящ се в гр. *****
представляващ ателие на две нива, находящо се на партерния етаж на сградата, с
обща площ 162.46 кв.м, ведно със 76 кв.м. идеални части от дворно място,
находящо се в гр. *****, цялото с площ от 270 кв.м., съставляващо УПИ II-3 в кв.22 по плана на осемнадесети подрайон на
гр. Варна. По силата
на чл.2 от предварителния договор ответницата-купувач се задължила да заплати
за покупката на недвижимия имот сумата от 210000 евро без включен ДДС, след
което да се сключи окончателния договор във формата на нотариален акт. В
предварителния договор бил определен срок за сключване на сделката за
покупко-продажба - 30.10.2010г., с възможност,
уговорена в полза па купувача, ако не успее да се справи със заплащане на
договорената цена на сделката, срокът за
финализирането й да бъде удължен с три месеца,
а именно до 30.01.2011г. Ответницата не успяла да
изпълни задължението си за заплащане на договорената цена на сделката до 30.10.2010г., поради което и се възползвала от уговорената
възможност за удължаване действието на предварителния договор с още три месеца.
До 31.01.2011г. уговорената цена по сделката за
покупко-продажба не била платена изцяло. Платени били сумите по чл.3 от
сключения предварителен договор, но останал дължим остатъкът по чл.4 от
договора. По тази причина не се състояла и сделка за покупко-продажба на
недвижимия имот. Уговорените в предварителния договор вноски за заплащане на
продажната цена били съответно: по чл.3 - депозит в размер на 2000 евро; 19 000
евро до размера на договореното капаро в размер на 10 % от цената на сделката
(общо 210 000 евро), платими до 20.07.2010 година, както и месечни вноски от по
1440 евро, платими за погасяване на банков кредит, предоставен на продавача от
ТБ „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД. Вноската от 19 000 евро била платена на
части и за срок, надхвърлящ значително във времето падежа 20.07.2010г. Ищцата счита, че ответницата се явява неизправна
страна по предварителния договор, поради което и следва да понесе последиците
от неизпълнението му. Излага, че предварителният договор е прекратил своето
действие по отношение на двете договарящи страни, считано от 31.01.2011г., тъй като до посочената дата по вина на купувача не
се е състояла сделка за покупко-продажба на недвижимия имот, а ищцата нямала
интерес от забавеното изпълнение. Намира, че следва да й бъде заплатено
обезщетение за забава върху сумата на неиздължената
част от уговорената продажна цена за периода от 30.10.2010г.
до 31.01.2011г., което възлиза на исковата сума. В
тази връзка е направено изрично уточнение на исковата молба в първото по делото
заседание. Исковата молба се поддържа от упълномощен процесуален представител.
Ангажирани са доказателства. Моли се за присъждане на направените
съдебно-деловодни разноски.
В срока
по чл.131 от ответницата е депозирала писмен отговор, с който оспорва предявения
иск като неоснователен. Оспорва изложените в исковата молба твърдения за
виновно неизпълнение от купувача по сключения договор. Излага, че неизпрана страна по договора е ищцата, тъй като до
настъпване на падежните дати за сключване на окончателен договор не се снабдила
със скица и данъчна оценка на продавания недвижим имот и преустановила контакт,
като не можела да бъде открита на посочения от нея адрес. Твърди, че е налице
едностранно разваляне на предварителния договор от страна на купувача,
поради виновното неизпълнение на ищцата.
Предявени са частични насрещни искове с правно основание съответно чл.93, ал.2 изр.2
от ЗЗД и чл.88, ал.1, вр. чл.87 от ЗЗД, както
следва: за заплащане на сумата от 20536.21 лева /двадесет хиляди петстотин
тридесет и шест лева и двадесет и една стотинки/, представляващи част от общо
дължими 42000 евро, съставляващи двоен размер на заплатен задатък по сключения
между страните предварителен договор, както и за заплащане на сумата от 4463.79
лева /четири хиляди четиристотин шестдесет и три лева и седемдесет и девет стотинки/,
представляващи част от общо дължими 11735.17 евро, съставляващи дадена над
задатъка сума по сключения между страните предварителен договор, подлежаща на
връщане поради развалянето му. В тази връзка ответницата посочва, че
действително между страните е бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот при посочените от ищцата условия. В
качеството си на купувач по договора ответницата следвало да заплати сумата на
продажната цена от 210000 евро, както следва: задатък в размер на 21000 евро /двадесет
и една хиляди евро/, вносими по следния начин: сумата
от 2000 евро /две хиляди евро/, съставляваща стоп депозит - при подписване на договора,
сумата от 1440 евро /хиляда четиристотин и четиридесет евро/, представляваща
месечна вноска по банков кредит на продавача по посочена банкова сметка ***
/деветнадесет хиляди евро/ - до 20.07.2010г.;
остатъкът в размер на 124 183, 72 евро следвало да се заплати, чрез встъпване в
дълг по ипотечен кредит, обезпечен с договор за ипотека, сключен между ищцата и
„Райфайзенбанк /България/“ ЕАД. Ответницата сочи, че е заплатила суми в общ
размер на 32735.17 евро. Излага, че е налице е забава от нейна страна по
изпълнението на паричното задължение по чл. 3.2 от предварителния договор, а именно
остатъкът от капарото в размер на 19000 евро не бил заплатен в срок до 20.07.2010г., а до 29.09.2010г., като
ищцата е приела изпълнението и не е развалила договора. Ответницата сочи, че е
изпълнила и задължението си да встъпи в
дълг по кредит на ищцата от „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД, като е заплащала
месечни вноски в размер на 1440 евро от датата на подписване на договора до
месец януари 2011г. Съобразно чл.4.3 от предварителния
договор страните уговорили, че при липса на одобрение от страна на банката за
встъпването в дълг, ответницата се задължава да заплати в брой на ищцата-продавач
остатъка до размера на посочения банков кредит – 124183.72 евро. Ответницата излага
, че предвид факта , че се касае за встъпване в дълг по чл. 101 от ЗЗД, а не
заместване на длъжника по реда на чл.102 от ЗЗД, няма законово изискване за
съгласие на кредитора, касаещо валидността на съглашението между встъпващия в
дълг и длъжника Такова съглашение представлявал самият предварителен договор.
Счита, че по вина на ищцата не се осъществило сключване на окончателен договор.
Сочи, че на уговорената дата се е явила пред нотариус за сключване на договора,
но ищцата не присъствала. Впоследствие отправяла покани за сключване на
окончателен договор, като страните осъществили среща в кантората на нотариус,
но сделка не била сключена, поради желанието на ищцата в нотариалния акт да
бъде отразена пълната уговорена продажна цена, която вече била намаляла, както
и да бъде получен целият остатък от цената при сключване на окончателния
договор, които условия били неприемливи за ответницата. Ищцата нямала и
готовност за сключване на окончателен договор, защото не се била снабдила със
скица и удостоверение за данъчна оценка на продавания имот. Поради неизпълнението
на предварителния договор от страна на ищцата, ответницата отправила изявление
за развалянето му. Счита, че с оглед развалянето и виновното неизпълнение на
насрещната страна има право да получи двойния размер на внесеното капаро, както
и сумата, дадена над задатъка. Ангажира доказателства. Моли за присъждане на
направените разноски.
Съдът, като взе предвид изложените от страните доводи и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено
следното от фактическа и правна страна:
Между страните по делото не е
спорно сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот при условията, посочени от страните в първоначалната и насрещна искови
молби. Видно от текста на договора, в него е уговорено задължение за сключване
на окончателен договор на определена дата – 30.10.2010г.,
като е предвидена и тримесечна отлагателна клауза в полза на купувача, от която
страните са се възползвали и за това обстоятелство също не се спори. Безспорно
е и че ответницата е заплатила уговореното капаро от 21000 евро, изпълнението
на което задължение е прието от ищцата - продавач. Спорно е дали е налице
виновно неизпълнение на задълженията на всяка от страните по договора, респ. по
чия вина договорът е бил развален, съответно какви са правата на страните в
тази връзка. В това отношение е спорно обстоятелството, по какъв начин и в
какъв срок е следвало ответницата – купувач да извърши плащане на остатъка от
уговорената продажна цена над внесеното капаро. Ищцата твърди, че плащането е
следвало да бъде осъществено в пълен размер най-късно до уговорената падежна
дата за сключване на окончателен договор – 30.01.2011г.
Ответната страна намира, че такова задължение не съществува. Самата ответница
твърди, че ищцата е отказала сключване на окончателен договор, позовавайки се
именно на липсата на получено плащане на пълната уговорена цена. Съвкупното
тълкуване на клаузите на чл.4, чл.4.2 и чл.4.3 от сключения предварителен
договор налагат извод за това, че е изразено съгласие плащането на остатъка от
цената над внесеното капаро да се осъществи чрез встъпване на ответницата в
дълг по ползван от ищцата банков кредит, което встъпване е следвало да бъде
одобрено от банката – кредитор. В случай на липса на одобрение от банката, респ.
на поето задължение от ответницата към самата банка, остатъчната цена е дължима
най-късно към датата на сключване на окончателен договор, т.е. към падежната
дата 30.01.2011г. – чл.4 от договора. От събраните по
делото доказателства се установява, че действително ответницата е погасявала
част от дължимите от ищцата вноски по банковия кредит, но договореното между
страните встъпване в дълг не е било санкционирано от банката и това
обстоятелство не е спорно. При това положение ответницата е следвало да заплати
остатъка от уговорената цена именно най-късно до уговорената дата за сключване
на окончателен договор, което не е било сторено. Ответницата не е имала и
готовност да извърши такова плащане, тъй като съобразно заключението на
назначената по делото експертиза дължимият остатък е възлизал на 178214.42
евро, а самата ответница заявява и установява евентуална наличност на сума от
54900 евро. С оглед на така установените обстоятелства отказът на ищцата за
сключване на окончателен договор се явява основателен и не съставлява виновно
неизпълнение на поетите задължения. Налице е неизпълнение, за което ответницата
отговаря, поради което и ищцата в качеството си на изправна страна по
предварителния договор разполага с правото да го развали, което е сторено
най-късно с подаване на исковата молба. Поради неизправността на ответната
страна, същата не е разполагала с право на разваляне, като с оглед на това
следва да се приеме, че предприетите от страната действия в тази връзка не са
произвели действие.
Предвид развалянето на сключения
предварителен договор, поетите по него задължения са отпаднали с обратна сила,
като всяка от страните дължи връщане на даденото по договора, с изключение на
изрично посочените в закона или договора суми, които подлежат на задържане. При
това положение е отпаднало задължението на ответницата за заплащане на остатъка
от уговорената продажна цена, респ. законна лихва за забавяне на това плащане
не е дължима. Действително ищцата разполага с правото да получи обезщетение
съобразно общите правила, но ищцата не твърди и не доказва наличие на конкретна
вреда – загуба или пропусната полза от неизпълнението, още по-малко такава,
съизмерима с размера на законната лихва върху остатъка от продажната цена за
претендирания от ищцата период. Освен това обезщетителната
функция за неизпълнението се явява осъществена посредством правото на ищцата да
задържи внесеното капаро на основание чл.93, ал.2, изр.
първо от ЗЗД, което право е реализирано. Ето защо и ищцовата претенция се явява
неоснователна и следва да бъде отхвърлена. Поради неизпълнението на договора от
ответната страна, същата няма право да получи двойния размер на внесения
задатък, с оглед на което и първият насрещен иск за заплащане на сумата от
20536.21 лева е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Следва обаче да бъде
уважена втората насрещна претенция за възстановяване на претендираната част от
4463.79 лева от сумата, дадена над задатъка, която подлежи на връщане от ищцата
на основание чл.88, ал.1 от ЗЗД поради развалянето на сключения предварителен
договор. Това е така, защото от заключението на назначената в производството
експертиза се установява, че ответницата е внесла обща сума от 31785.58 евро,
т.е. дадената над задатъка от 21000 евро сума възлиза на 10785.58 евро, които
подлежат на връщане. Посочената сума покрива частичната претенция на
ответницата.
С оглед изхода на спора съдът
намира, че разноски между страните не следва да бъдат възлагани.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
иск от С.Г.Т., ЕГН **********,***,
съдебен адрес: гр.***** - адв. С.Г., против Й.С.Д., ЕГН **********,***,
съдебен адрес: гр.*****, за заплащане на сумата от 6556.82 евро /шест хиляди
петстотин петдесет и шест евро и осемдесет и два евроцента/,
с левова равностойност 12824.03лв. (дванадесет хиляди
осемстотин двадесет и четири лева и три стотинки), представляваща дължима за
периода от 30.10.2010г. до 31.01.2011г.
законна лихва върху сумата на незаплатен остатък от
продажна цена, уговорен в чл.4 от сключен между страните предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2010г.,
ведно със законната лихва от завеждане на делото на 20.04.2011г.
до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения
иск от Й.С.Д., ЕГН **********,***,
съдебен адрес: гр.*****, против С.Г.Т.,
ЕГН **********,***, съдебен адрес: гр.***** - адв.
С.Г., за заплащане на сумата от 20536.21 лева /двадесет хиляди петстотин
тридесет и шест лева и двадесет и една стотинки/, представляващи част от общо
дължими 42000 евро, съставляващи двоен размер на заплатен задатък по сключен
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.06.2010г.
ОСЪЖДА С.Г.Т., ЕГН **********,***, съдебен адрес: гр.***** - адв. С.Г., ДА ЗАПЛАТИ на Й.С.Д., ЕГН **********,***, съдебен адрес: гр.*****, сумата
от 4463.79 лева /четири хиляди
четиристотин шестдесет и три лева и седемдесет и девет стотинки/,
представляваща част от общо дължими 10785.58 евро, съставляващи дадена над
задатъка от 21000 евро сума по сключен между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2010г.,
подлежаща на връщане поради развалянето му..
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: