Решение по дело №1680/2009 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

град С., 28.05.2014г.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

СОФИЙСКИ  ГРАДСКИ  СЪД, Гражданско отделение, I-17 състав в публично съдебно заседание на двадесет и осми март две хиляди и четиринадесета година, в състав:

 

                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТЕОДОРА НЕЙЧЕВА

 

при секретаря В.С. като разгледа докладваното от съдия Теодора Нейчева гр.д.1680/2009г., по описа на Софийски градски съд, за да постанови решение, взе предвид следното:

Ищецът „Д.е.Д.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр. С., район Т., ул. Я.В., блок **, вх.*, ет.* е предявил искова молба с вх. № 9033/26.02.2009г. против ответника Й.Н.Б. по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване сключеният между страните предварителен договор от 20.06.2003г. за окончателен, в частта му по т.3.9 за прехвърляне по нотариален ред на 76% идеални части от правото на собственост върху недвижим имот представляващ УПИ-парцел Х-1620, 1745, понастоящем,съгласно издадени на 15.02.2010г. скици, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ 3022 кв.м., стар идентификатор: 1620, кв. 5е, при съседи 68134.4083.750, 68134.4083.751, 68134.4083.196, 68134.4083.526, 68134.4083.412, 68134.4083.190, 68134.4083.192 и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от 1118 кв.м.,стар идентификатор: 1745, кв. 5е, при съседи68134.4083.197, 68134.4083.750, 68134.4083.191, 68134.4083.412, като и двата поземлени имота сас адрес гр. С., район М., ж.к. М.*, бул. А.М..Ищецът моли да му бъдат присъдени направените разноски по делото.

Ответникът – Й.Н.Б. в срока по чл.367, ал.1 от ГПК заявява възражение за разглеждане на спора, по реда на гл. 32 от ГПК и оспорва предявеният иск като неоснователен. Заявяват се възражения за неизпълнен договор и нищожност на клауза 3.9 от предварителния договор от 20.06.2003г., като се прави и изявление за разваляне на предварителния договор, поради забавяне на строителството за повече от осем месеца.

Съдът, въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства и на цялостната им преценка в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение от 20.06.2003г., сключен между Й.Н.Б., в качеството му на „собственик-учредител“ от една страна и Р.Т. П. и Г.А.Г. (управители на ищцовото дружество „Д.е.Д.“ ООД), в качеството им на „приемател-изпълнител“, от друга страна. Предмет на договора е проектиране на две самостоятелни търговско-административни сгради в имота, принадлежащ на собственика, а именно: УПИ, обозначен по скица като парцел Х-1620, 1745 от квартал 5е, местността бул. „Ал. М.“, по плана на гр. С., целият с площ от 4113 кв.м., при съседи, описани подробно в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, том XLV, н.д. №11076/18.08.1998г. на I Нотариус от НС при  СРС и н.а. за продажба на недвижим имот №113, том III, рег. № 1687, н.д. №487/ 19.051999г. на нотариус В. Ч.; учредяване право на строеж, разрешение за строеж и строеж по утвърдените и съгласувани архитектурни проекти на две самостоятелни, но ансамблово и интериорно свързани търговско-административни сгради в описания недвижим имот. Съгласно чл.2.8 от въпросния предварителен договор ищецът се задължава в двуседмичен срок от датата на визата за проучване и проектиране и при наличие на изготвен, одобрен и съгласуван идеен проект, да сключи с ответника по установения нотариален ред, договор за учредяване в негова полза право на строеж, в размер на 50% върху притежавания от ответника имот. Този процент следва да отговаря на конкретни обекти в сградите, които страните ще разпределят и съгласуват помежду си. В случай, че ищецът реализира в срокове и обеми задълженията си по предварителния договор, ответникът се задължава да прехвърли на ищеца допълнителни конкретни обекти от сградите, съставляващи още 26% от правото на строеж. Ищецът се задължава да предостави на ответника 24% от разгънатата застроена площ.   Едва при прехвърляне на името на ищцовото дружество и на последния от търговските обекти, с които същият ще притежава 76% от всички търговски обекти в Корпус „A“ и Корпус „Б“, ще е налице окончателното изпълнение на задълженията на ответника. Така съгласно чл. 2.8 от Предварителния договор, ищецът се задължава да извърши проектиране и построяване на двете самостоятелни търговско - административни сгради в имота, собственост на ответника, а ответникът Й.Б. се задължава да учреди на ищеца право на строеж върху общо 76% от всички търговски обекти в построените от ищеца сгради – Корпус „А“ и Корпус „Б“.

Съгласно чл.3.9. от същия договор ответникът, в качеството си на собственик на недвижимия имот се задължава да прехвърли на ищеца по нотариален ред и 76% от собствеността върху УПИ – парцел Х-1620, 1745 от квартал 5е, след окончателното завършване на първия строителен етап, касаещ изпълнението на Корпус „А“. Съгласно договора собственикът на земята следва да прехвърли изцяло на изпълнителя или на посочени от последния трети лица идеалните части от собствеността върху земята в едномесечен срок от датата на издаване разрешение за ползване на сградата.

Като доказателство, че ответникът е собственик на процесния имот по делото са представени Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, том XLV, н.д.  № 11076/18.08.1998г. на И.Д. I Нотариус от НС при СРС, с който Г. Здравков продава на Й.Б. недвижим имот от 3006 кв.м., представляващ имот с планоснимачен номер 1620 от квартал 5е в местността „М. едно А“ и Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 113, том III, рег. № 1687, н.д.  № 487/19.05.1999г. на Нотариус В. Ч., с който П.И., Ив.И., Б.И. и В.Д. продават на Й.Б. съсобствения им недвижим имот с площ 1107 кв.м., съставляващ имот пл.№ 1745. Това че процесният имот е собственост на ответника се доказва и от двата броя копия на скици от 21.02.2008г. на СО – Район М., в които е отбелязано, че УПИ № Х1620, 1745 и УПИ № 5067 са собственост на Й.Н.Б..

По делото е представен Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на две самостоятелни сгради с търговско и административно предназначение № 71, том II, рег. № 6268, дело № 255/2004г. на Нотариус Р. Д., с район на действие СРС, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 274, вписан в службата по вписванията при СРС с вх. рег. №12320, акт № 56, том XXXIX, дело № 9324/2004г. С въпросния нотариален акт ответникът като собственик на УПИ, находящ се в гр. С., Столична община – Район „М.“, жилищен комплекс „М.“, обозначен по скица като УПИ №Х-1620, 1745 от квартал 5е, местността „булевард А.М.“, по плана на С., съгласно Утвърден подробен устройствен план, влязъл в сила със заповед №РД-09-50-337/14.07.2003г., учредява право на строеж на „Д.е.Д.“ ООД да построи върху собствения му недвижим имот две самостоятелни, но екстериорно свързани търговско административни сгради с обща разгъната застроена площ от 8587,46 кв.м. – Корпус „А“ и Корпус „Б“. Срещу учреденото му право на строеж ищцовото дружество се задължава със собствени средства, механизация, организация на труда и работна сила, лично или чрез трети лица да изгради и предаде в завършен вид, с Разрешение за ползване двете търговско административни сгради.

Като доказателство по делото е представен и Нотариален акт за поправка на нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на две самостоятелни сгради с търговско и административно предназначение № 102, том III, рег. № 8755, дело № 449 от 2005г. на Нотариус Р. Д., с район на действие СРС, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 274, вписан в службата по вписванията при СРС с вх. рег. №21602, акт № 40, том LXII, дело № 15601/2005г., с който се въвеждат промени относно вписаните в Нотариален акт № 71, том II, рег. № 6268, дело № 255/2004г. на Нотариус Р. Д. квадратури на недвижимите имоти, като общата разгъната площ на двете самостоятелни търговско административни сгради се променя на 8973,72 кв.м.

С представения Нотариален акт за прехвърляне право на строеж върху недвижими имоти в изпълнение на задължение по предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на две самостоятелни сгради с търговско и административно предназначение № 82, том VIII, рег.№ 21943,дело № 1356/2005г. на Нотариус Р. Д., в изпълнение на задължението си по чл.2.14 от предварителния договор, ответникът прехвърля и допълнителните 26% от правото на строеж  от сградата Корпус „А“.

С Нотариален акт за учредяване право на надстрояване на част от сграда – тяло „Д“ към търговско административна сграда корпус „А“ – част от търговски     я център № 178, том I, рег.№ 5086, дело № 167/2006г. на Нотариус Р. Д., ответникът учредява възмездно и безсрочно право на строеж на ищеца да надстрои първия етаж на тяло „Д“ към търговско административна сграда Корпус „А“.

Видно от гореописаните нотариални актове ответникът Й.Б. е изпълнил задължението си по чл. 2.8. от предварителния договор и е учредил в полза на ищеца право на строеж, възлизащо на 76% от притежавания от Й.Б. имот.

Като доказателство е представено и Разрешение за строеж № 651 от 30.07.2004г., издадено в полза на „Д.е.Д.“ ООД, за търговски и офис център с подземни гаражи в поземлен имот № Х-1620, 1745, кв. 5е.

По делото е представен Анекс от 04.10.2005г. към Договор за  проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение, сключен на 20.06.2003г. като на мястото на физическите лица Р.Т. П. и Г.А.Г. в договора встъпва ищцовото дружество „Д.е.Д.“ ООД, а съгласно чл.1.2. от Анекса страните постигат съгласие да удължат срока на договора, като за краен срок за издаване на Разрешение за ползване на сградата с административно търговско предназначение Корпус „А“ следва да се счита 01.08.2006г.

На 19.03.2008г. страните подписали Споразумение за извършеното надстрояване на тяло „Д“. Съгласно сключеният на 20.06.2003 г. предварителен договор в случай на увеличаване на разгънатата застроена площ при надстрояване ответникът следва да получи в съсобственост с ищеца при равни дялове идеални части от допълнително надстроеното. Според поетите в договора задължения ищецът се е съгласил и е компенсирал ответника с три от магазините, които е следвало да придобие, а също така се е съгласил да му заплати неустойка за забава в размер на 208 633,25 евро.

На 25.03.2008г. построените от ищеца сгради са били снабдени с Разрешение за ползване № СТ-12-231/25.03.2008г. на Заместник-началник на ДНСК. С издаването на въпросния документ „Д.е.Д.“ ООД, изпълнило своето задължение по чл.3.9. от предварителния договор. Съгласно сключения предварителния договор в едномесечен срок от датата 25.03.2008г. ответникът Й.Н.Б. е следвало да прехвърли на ищеца по нотариален ред 76% от собствеността върху УПИ – парцел Х- 1620, 1745 от квартал 5е, за които със Заповед № РД-06-15/10.01.2008г. на Кмета на Район М. било одобрено попълване и поправка на кадастралната основа, като от поземлени имоти 1620 и 1745 се създали нови поземлени имоти с планоснимачни номера 5067, 1620 и 1745 в квартал 5е, местността „бул. А.М.“ по плана на гр. С.. Съгласно клаузите на предварителния договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение от 20.06.2003г., ищецът следва да придобие, а ответникът да прехвърли по нотариален ред притежаваните от него 76% идеални части от правото на собственост върху имота, след като е прехвърлил на ищеца правото на строеж върху подробно изброените и описани в нотариалните актове имоти, срещу задължението на ищцовото дружество да проектира, като изготви за своя сметка архитектурен проект на сградите, протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия, да построи сградите с търговско и офис предназначение, съгласно издадената виза за проектиране и ги снабди с разрешение за ползване съгласно ЗУТ.

По делото не бе представено доказателство, че ответникът е изпълнил задължението си по чл. 3.9. от предварителния договор от 20.06.2003г.да прехвърли по нотариален ред 76% идеални части от собствеността върху УПИ – парцел Х-1620, 1745, понастоящем съгласно издадени на 15.02.2010г. скици, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ 3022 кв.м., стар идентификатор: 1620, кв. 5е, при съседи 68134.4083.750, 68134.4083.751, 68134.4083.196, 68134.4083.526, 68134.4083.412, 68134.4083.190,  68134.4083.192 и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от 1118 кв.м.,стар идентификатор: 1745, кв. 5е, при съседи 68134.4083.197, 68134.4083.750, 68134.4083.191, 68134.4083.412, като и двата поземлени имота са с адрес гр. С., район М., ж.к. М.*, бул. А.М..

Последното представено по делото и прието като доказателство от съда, удостоверяващо данъчната оценка на имота, е Съдебно удостоверение СО-02-30 / 0001 / 20.01.2012г., издадено от Столична община, Дирекция „Приходи и администриране на местни данъци и такси“, Отдел „М.“, видно от което данъчната оценка на 76% от 1118 кв.м. земя, разположена в ж.к. „М.-1“ или „М.-1А“ е 49 403,80 лв., а данъчната оценка на 76% от 3022 кв.м. земя, разположена в ж.к. „М.-1“ или „М.-1А“ е 145 152,70 лв.

В хода на делото е изготвена Съдебно-техническа експертиза (СТЕ) и Допълнителна СТЕ от в.л. арх. М. К.. Според неговото заключение е налице идентичност между ПИ от Н.А. № 113 и № 117 и новите УПИ Х-1620, 1745 и ПИ № 5067. Според заключението на в.л. дружеството „Д.е.Д.“ ООД е построило описаните в предварителния договор от 20.06.2003г. две самостоятелни търговско-административни сгради в имота, означени като Корпус „А“ и Корпус „Б“, и строежът е извършен в съответствие с архитектурния проект и издадените разрешения за строеж. Имотите, получени от ответника от построеното като обезщетение в стойностно съотношение, представляват 22,95% от стойността на построеното. Според в.л. действителната разгъната застроена площ на построените в УПИ Х-1620, 1745 сгради общо за Корпус „А“, Корпус „Б“ и Тяло „Д“ възлиза на 6071,75 кв.м., а на подземния паркинг 2242 кв.м. В квадратура процентът на обезщетение на собственика в квадратура възлиза на 18,05%. Разликата между получените по Н.А. квадратура и полагащата се квадратура на собственика е 361 кв.м., ведно с % ид.ч. от общите части.

По делото са изготвени и приети като компетентно и безпристрастно изготвени Тройна СТЕ и Допълнителна тройна СТЕ. Заключението, по тройната СТЕ сочи, че е налице идентичност между УПИ парцел Х-1620, 1745 от кв. 5е, местността „Булевард „А.М.“ по плана на гр. С., целият с площ от 4113 кв.м. по Предварителен договор от 20.06.2003г. и имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ от 3022 кв.м. и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от1118 кв.м. съгласно изготвената за район М. кадастрална карта. Според в.л. пазарната цена на имотите, като се изключи сутерена, възлиза на обща стойност от 7 712 236 лв., а пазарната цена на имотите, представляващи обезщетението, получено от ответника е 1 738 244 лв., което съответства на 22.54% от общата стойност.Според Допълнителната тройна СТЕ пазарната стойност на притежаваните от Й.Б. имоти, без магазините, получени съгласно сключеното между страните Споразумение,в съотношение с общата пазарна стойност на цялата сграда, представлява 23,32% от общата стойност на построеното. 

В хода на делото, също така е изготвена и приета СТЕ от в.л. инж. И.Д., като неговото заключение е, че към датата на сключване на предварителния договор - 20.06.2003 година е действала заповед № РД-09-50- 778/27.12.1999 г. на гл.архитект на С.. След справка в кадастралната карта и нанесените в нея поземлени имоти и след направена справка от вещото лице с регулационния план, действал към 20.06.2003 г. се установява, че границите на двата поземлени имота с пл. №1620 и №1745 към 2003 г. са същите, каквито са били до попълване на кадастралната основа през 2008 г. Съгласно заключението на вещото лице границите на поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 съобразно представените скици от АГКК съвпадат в рамките на допустимата точност с границите на старите имоти пл. №№ 1620 и 1745.

При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Относно правната квалификация на предявените искове:

Искът предявен от ищеца се квалифицира по чл.19 ал.3 от ЗЗД, целящ настъпване на правна промяна, поради бездействието на длъжника - в случая прехвърляне по нотариален ред на 76% идеални части от правото на собственост върху недвижим имот представляващ УПИ-парцел Х-1620, 1745, понастоящем, съгласно издадени на 15.02.2010г. скици, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ 3022 кв.м., и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от 1118 кв.м., с адрес гр. С., район М., ж.к. М.*, бул. А.М., съгласно сключеният между страните предварителен договор от 20.06.2003г. в частта му по т.3.9.

Ответникът – Й.Н.Б. заявява възражения за неизпълнен договор и нищожност на клауза 3.9 от предварителния договор от 20.06.2003г., като се прави и изявление за разваляне на предварителния договор, поради забавяне на строителството за повече от осем месеца.

Относно направеното от ответника възражение, че със заповед № РД-06-15/10.01.2008 г. са образувани три нови имота, а именно пл. № 1620 и 1745 и нов 5067 съдът счита, че същото е неоснователно, тъй като според вещото лице тази Заповед не е влязла в сила, и не е била в сила към датата на одобряване на кадастралната карта през 2009 г., защото границите на поземлени имоти с идентификатори 68134.4083.191 и 68134.4083.192 съвпадат с границите на старите имоти пл. № 1620 и 1745. Това означава, че не е проведено отчуждаване за обособяването на имот 5067 като самостоятелен, а имотите са останали във вида, в който са били към датата на подписване на предварителния договор, със същите граници на имотите. Парчетата от тези имоти - 1620 и 1745, останали извън УПИ Х-1620,1745, са собственост на Й.Б. до отчуждаването им, каквото не е извършено. А след като отчуждаване няма, границите на поземлени имоти с идентификатори 68134.4083.191 и 68134.4083.192 съвпадат с границите на старите имоти пл. № 1620 и 1745. Съдът следва да отбележи, че имотите се индивидуализират с границите си, а не с тяхната площ, която е функция от границите, а още по-малко с регулационните линии и обозначенията за нуждите на регулационните планове. Когато имотът е отразен в кадастралната карта с границите си съобразно документите за собственост (нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, том XLV , н.д. №11076/18.08.1998 г. на I Нотариус от НС при СРС и н.а. за продажба на недвижим имот № 113, том III, рег.№ 1687, н.д. № 487/19.05.1999 г. на Нотариус В. Ч.) и не е установено несъответствие между тези граници и границите, заснети в предходните кадастрални и регулационни планове, това е действителната площ на имота и разликата в отразеното в регулационния план и заснетото в кадастралната карта (което съвпада с документа за собственост) не води до заключение, че липсва идентичност на имота. Ето защо съдът намира за установено, че имотът, описан в документите за собственост на Й.Б., въз основа на които същият сключва предварителния договор от 20.06.2003г., е идентичен с имотите, заснети и отразени в кадастралната карта като поземлени имоти с идентификатори 68134.4083.191 и 68134.4083.192.

Видно от доказателствата по делото ищецът „Д.е.Д.” ООД е изпълнил изцяло своите задължения по предварителния договор, като е проектирал, получил всички необходими строителни разрешения, построил е в съответствие с тях и ЗУТ двете сгради, снабдил е сградите с Разрешение за ползване - Разрешение за ползване № СТ-12-231/25.03.2008 г. на Заместник-началник на ДНСК.

          По силата на предварителния договор ответникът Б. като собственикна земята се е съгласил да учреди на ищеца право на строежвърху недвижимия имот, представляващ УПИ, обозначен по скица като парцел X-1620,1745 от квартал 5 е, местността „булевард „А.М.” по плана на град С., целият с площ от 4 113 м., за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение. В чл.3.2. от предварителния договор страните са се споразумели, че ответникът Б. ще избере сам обектите, които ще си запази като собствени и които ще представляват неговото обезщетение от 24% от общата застроена площ на сградата Корпус „А“.Страните по договора са се съгласили „обезщетяването” на Б. да става точно с тези обекти, които той сам определи, като самият той, бидейки собственик на земята е изключил собствените си обекти от суперфицията, която е учредил на ищеца.Поради, коетосъдът счита, че възраженията от страна на ответника относно неполучено обезщетение в определен размер са неоснователни и не съответстват на правната природа на предварителния договор, подписан между страните. Съгласно текста на предварителния договор собственикът на земята – Й.Б., който е учредител на суперфицията, не получава нищо, а си запазва правото на собственост върху тези обекти, които изключи от суперфицията и тази си воля същият изразява пред нотариуса в момента на учредяване на суперфицията. Ищцовото дружествое станало собственик само на тези обекти, върху които Й.Б. му е учредил право на строеж. Нищо, извън учреденото от собственика на земята право на строеж, не може да стане собственост на приобретателя по суперфицията.Видно от представените по делото нотариални актове за учредяване на правото на строеж страните по делото са присъствали лично на нотариалните сделки, участвали са лично в охранителното производство пред нотариуса, респективно са подписали всички нотариални актове по делото, поради което съдът намира направените възражения за непълно обезщетение за изцяло неоснователни. Собственикът на земята като такъв има правото да изрази волята си пред нотариуса, кои обекти от новопостроената сграда да изключи от суперфицията и съответно да запази за себе си. Той като собственик на земята и учредител на правото на строеж си запазва правото на собственост върху обектите, които изключва от суперфицията, а не получава имоти като обезщетение.Той е активната страна и неговата воля се обективира в нотариалния акт. Ищецът не разполага с правната възможност да предоставя на ответника право на собственост върху бъдещите обекти в сградата, тъй като не е собственик на земята. Ответникът сам е решил кои имоти да задържи засебе си.

Подписвайки споразумението от 19.03.2008г.,  страните са приели за уредени взаимоотношенията си. Ето защо направените от ответника възражения относно забава с над осем месецана ищеца по изпълнение на задълженията мупо предварителния договор се преклудира с подписването на това споразумение.

Съгласно клаузата на точка 3.9. от предварителния договор ответникът Б. е задължен в едномесечен срок от получаване на Разрешение за ползване на построеното от ищеца, да му прехвърли по нотариален ред 76% от правото на собственост върху УПИ - парцел Х-1620, 1745. Прехвърлянето на 76% от собствеността върху земята, върху която са построени сградите, е част от предмета на договора, като срещу това задължение ответникът е запазил за себе си собствеността върху всички обекти, описани в предварителния договор, в нотариалният акт за суперфицията и следващите нотариални актове между страните. Като страни по Предварителния договор „Д.е.Д.“ ООД и Й.Б. са се възползвали от свободата на договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД, като са определили сами обема и съдържанието на поетите права и задължения и поетапното им изпълнение в определените от тях срокове. Съгласно клаузите на предварителния договор ищецът следва да придобие, а ответника да му прехвърли притежаваните от него 76% идеални части от правото на собственост върху имота,което е последният етап от изпълнението на комплексните задължения на страните по предварителния договор.

Първото задължение на Й.Б. съгласно предварителния договор е учредяване на правото на строеж върху описаните в предварителния договор и в допълнително сключеното споразумение от 19.03.2008 г. имоти, срещу задължението на „Д.е.Д.” ООД първо да проектира, като изготви за своя сметка архитектурен проект на сградите, протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия, второ - да построи сградите с търговско и офис предназначение, съгласно издадената виза за проектиране и всички строителни документи и трето - да ги снабди с разрешение за ползване съгласно ЗУТ. Второто задължение на Бързакове прехвърлянето на 76% идеални части от правото на собственост върху имота, поето с точка 3.9. от Предварителния договор от 20.06.2003 г.Видно от представените доказателства ищецът е изпълнил и последното си задължение да снабди построените сгради с Разрешение за ползване - Разрешение за ползване № СТ-12-231/25.03.2008 г. на Заместник-началник на ДНСК.  Съгласно сключения между страните предварителен договор на 25.04.2008г. е изтекъл срокът по предварителния договор, в който Й.Б. е следвало да прехвърли по нотариален ред 76% от правото на собственост върху недвижимия имот. Затова съдът счита за установено, че ищецът е изправна страна по предварителния договор от 20.06.2003г., а ответникът не е изпълнил задължението си по чл.3.9 от договора.

По иска на ищеца срещу ответника:

Съгласно чл.19 ал.3 ЗЗД, всяка от страните по един предварителен договор може да иска от съда сключване на окончателен такъв. За да бъде действителен един предварителен договор, то той следва да съдържа всички съществени елементи на окончателния договор. В настоящия случай представеният по делото предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение от 20.06.2003г., сключен между Й.Н.Б., в качеството му на „собственик-учредител“ от една страна и Р.Т. П. и Г.А.Г. (управители на ищцовото дружество „Д.е.Д.“ ООД), в качеството им на „приемател-изпълнител“, от друга страна, съдържа всички основни елементи на окончателния такъв. Съгласно разпоредбата на чл. 362 ал.1 ГПК, съдът постановява решение, с което замества окончателния договор, като, ако следва от договорките по предварителния договор, че ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение, решението се постановява при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение.

Особеното при производството по сключване на окончателен договор с предмет - недвижим имот е, че съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.Тази проверка обхваща изследване на обстоятелствата относно това дали праводателят е собственик на продаваемия имот, дали са изпълнени особените изисквания на закона за извършване на продажбата, вкл.налице ли са някакви ограничения за извършване на сделката.Видно от представения по делото нотариален акт, се установява, че процесният имот е собственост на ответника.Представеният предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение е сключен от правоспособни и напълно дееспособни физически лица, за които не е налице, каквото и да е ограничаване на дееспособността.

Договорът е сключен в изискуемата от закона форма и не са налице други недостатъци, които да препятстват обвързването на страните по него.

Успешното провеждане на иска по чл.19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

Нормата на чл.363 ГПК задължава съдът, когато се касае за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали са изпълнени особените изисквания на закона. Що се отнася до условието, касаещо липсата на непогасени подлежащи на изпълнение мита и данъци, съдът намира, че непредставянето на такива доказателства (при липсата на декларация от страна на ответника съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК) не е пречка за обявяване на договора за окончателен по аргумент от нормата на чл. 364, ал.2 ГПК, според която съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени не само разноските по прехвърлянето, но и дължимите данъци и такси за имота.Неизпълнението на това задължение е пречка за вписването на съдебното решение - чл.364 ГПК и чл.115, ал.3 ЗС, тъй като то се извършва въз основа на представен препис от решението.За вземанията си срещу праводателите Държавата може да насочи изпълнението и върху имота, придобит от ищеца (Ж. Сталев, Българско процесуално право).

С оглед изложените съображения, съдът приема, че искът на ищеца по чл.19, ал.3 ГПК се явява основателен и доказан и поради което, следва да бъде уважен, а исковете на ответника /посочени по-горе/ срещу ищеца се явяват неоснователни и недоказани, и следва да бъдат отхвърлени изцяло. Освен, че не успя да докаже твърденията си, на които основава исковете и възраженията си, ответникът не обори доказателствената стойност на събраните по делото други доказателства в обратния смисъл.

По силата на предварителния договор, сключен между страните по делото, ищецът „Д.е.Д.” ООД е изпълнил задълженията си първо да проектира, като изготви за своя сметка архитектурен проект на сградите, протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия, второ - да построи сградите с търговско и офис предназначение, съгласно издадената виза за проектиране и всички строителни документи и трето - да ги снабди с разрешение за ползване съгласно ЗУТ. Задълженията на ответника Б. по договора са да учреди в полза на ищеца право на строеж – задължение, което той е изпълнил и второто задължение на Бързакове прехвърлянето на 76% идеални части от правото на собственост върху имота, поето с точка 3.9. от Предварителния договор от 20.06.2003 г. Видно от представените доказателства ищецът е изпълнил всички свои задължения, а ответникът не е изпълнил задължението си да прехвърли на ищеца 76% идеални части от правото на собственост върху имота.

Ето защо,след преценка на събраните по делото доказателства, следва да бъде обявен за окончателен сключеният между Й.Н.Б. и „Д.е.Д.” ООД предварителен договор от 20.06.2003 г. в частта му по точка 3.9. за прехвърляне на 76 % идеални части от правото на собственоствърху следните недвижими имоти - поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ от 3022 кв.м, при съседи: поземлени имоти с идентификатори 68134.4083.750, 68134.4083.751, 68134.4083.196,68134.4083.526,   68134.4083.412,         68134.4083.190 и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от 1118кв.м, при съседи: поземлени имоти с идентификатори 68134.4083.197,68134.4083.750,68134.4083.191 и 68134.4083.412, които поземлени имоти са идентични с имота, предмет на предварителния договор и описан в него като УПИ - парцел Х-1620,1745, в квартал 5е, местността „булевард „А.М.”, по плана на град С., целият с площ от 4 113  кв. м., при съседи описани подробно в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, том XLV , н.д. №11076/18.08.1998 г. на I Нотариус от НС при СРС и н.а. за продажба на недвижим имот № 113, том III, рег.№ 1687, н.д. № 487/19.05.1999 г. на Нотариус В. Ч..

С решението си, съдът следва да осъди ищеца да заплати на Държавата следващите се по смисъла на чл.364, ал.1 и ал.2 от ГПК, разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота,които следва да бъдат определени върху пазарната цена или данъчната оценка на имота, взависимост от това коя е по-високата по размер,  и разпореди вписването на възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

В настоящия случай, по високата, върху която следва да бъдат определени дължимите, съгл.чл.364, ал.1 и ал.2 от ГПК, разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, се явява  пазарната цена от 7 712 236 лева / данъчната оценка на имота за 2012г. е в размер на 194 556,50лева/,  както и местен данък, в размер на 2.5% /върху 7 712 236 лева/. Във връзка с предходното и на основание чл.364, ал.1 от ГПК, във вр. с  чл. 44,ал.1 и чл.47,ал.2, вр. с чл.46, ал.2,т.1 от ЗМДТ, вр. с чл.35, ал.2 от НАРЕДБА за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет, следва ищецът „Д.е.Д.“ ООД,с ЕИК ********, да бъде осъден да заплати по сметка на Столична община,като местен данък за придобиване на имота, СУМАТА в размер на 192 805, 90 лв./сто деветдесет и две хиляди осемстотин и пет лева и деветдесет ст./ общински данък, КАКТО и по сметка на Софийски градски съд, такса по прехвърлянето на имота, на основание чл. 364,ал.1 от ГПК във вр.чл. 85,ал.2 и 3 от ЗННД, във вр. т. ІІ-8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, СУМАТА в размер на 6000 /шест хиляди/ лв. и по сметка на Агенция по вписванията – сумата 15.00 /петнадесет лева/, представляваща държавна такса за вписване на възбрана, като на основание чл.364, ал.1 от ГПК, следва да бъде постановено нареждане да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

С оглед изхода на спора, на ответника не следва да бъдат присъждани разноски по делото, а на ищеца следва да бъдат присъдени разноски по делото в размер на  -  8940лева.

Мотивиран от изложеното, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от ответника Й.Н.Б., с ЕГН **********,*** И.Ш., бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, със съдебен адрес гр. С., бул. „М.“ **, ет.*, ап.** срещу ищеца „Д.е.Д.“ ООД, БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на управление гр. С., район „Т.“, ул. „Я.В.“, блок **, вх.*, ет.* иск за прогласяване НИЩОЖНОСТ на  чл.3.9. от предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение от 20.06.2003г., поради липса на насрещна престация, като неоснователен и недоказан. 

ОТХВЪРЛЯ  предявеното от ответника Й.Н.Б., с ЕГН **********,*** И.Ш., бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, със съдебен адрес гр. С., бул. „М.“ **, ет.*, ап.** срещу ищеца „Д.е.Д.“ ООД, БУЛСТАТ ********, със седалище и адрес на управление гр. С., район „Т.“, ул. „Я.В.“, блок **, вх.*, ет.* изявление за РАЗВАЛЯНЕ на Предварителния договор от 20.06.2003г. поради забавяне на строителството за повече от 8 месеца, като неоснователно.

ОБЯВЯВА за ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният на 20.06.2003г. в град С. Предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж, за построяване и предаване в завършен вид на сгради с търговско и офис предназначение, в частта му по т.3.9 за прехвърляне по нотариален ред на 76% идеални части от правото на собственост върху недвижим имот представляващ УПИ-парцел Х-1620, 1745, понастоящем,съгласно издадени на 15.02.2010г. скици, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 с площ 3022 кв.м., стар идентификатор: 1620, кв. 5е, при съседи 68134.4083.750, 68134.4083.751, 68134.4083.196, 68134.4083.526, 68134.4083.412, 68134.4083.190,  68134.4083.192 и поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192 с площ от 1118 кв.м.,стар идентификатор: 1745, кв. 5е, при съседи 68134.4083.197, 68134.4083.750, 68134.4083.191, 68134.4083.412, като и двата поземлени имота са с адрес гр. С., район М., ж.к. М.*, бул. А.М., на основание чл.19, ал.3 от ГПК.

ОСЪЖДА на основание чл.362, ал.1 от ГПК, във вр. с  чл. 44,ал.1 и чл.47,ал.2, вр. с чл.46, ал.2,т.1 от ЗМДТ, вр. с чл.35, ал.2 от НАРЕДБА за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет, „Д.е.Д.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр. С., район „Т.“, ул. „Я.В.“, блок **, вх.*, ет.*, да заплати по сметка на Столична община,като местен данък за придобиване на имота, СУМАТА в размер на 192 805, 90 /сто деветдесет и две хиляди осемстотин и пет лева и деветдесет ст./ лв., КАКТО и  по сметка на Софийски градски съд, такса по прехвърлянето на имота, на основание чл. 364,ал.1 от ГПК във вр.чл. 85,ал.2 и 3 от ЗННД, във вр. т. ІІ-8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, СУМАТА в размер на 6000 /шест хиляди/ лева, и по сметка на Агенция по вписванията – сумата 15.00 /петнадесет /лева, представляваща държавна такса за вписване на възбрана, като на основаниечл.364, ал.1 от ГПК, НАРЕЖДА да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

 НАРЕЖДА да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

           След влизането му в сила, препис от решението да се изпрати служебно на Службата по вписванията при Софийски районен съд за вписване на възбраната.

           ОСЪЖДА ответника Й.Н.Б., с ЕГН **********,*** И.Ш., бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, със съдебен адрес гр. С., бул. „М.“ **, ет.*, ап.**, да заплати на ищеца „Д.е.Д.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр. С., район Т., ул. Я.В., блок **, вх.*, ет.* сумата от 8940 лв./осем хиляди деветстотин и четиридесет /лева, представляващи направените по делото разноски.

           ПОСТАНОВЯВА, на основание чл.364, ал. 2 от ГПК, препис от решението да не се издава, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

            След влизането му в сила решението подлежи на вписване.

            Решението може да се обжалва пред Апелативен съд – С. в двуседмичен срок от съобщението за изготвянето му.

 

                                                                 СЪДИЯ : ...............................

                                                                               /Теодора Нейчева/