№ 357
гр. Благоевград, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Лилия Масева
Членове:РОСИЦА ВЕЛКОВА
КРУМ ИЛ. ДИНЕВ
при участието на секретаря Здравка Янева
като разгледа докладваното от Лилия Масева Въззивно гражданско дело №
20251200500477 по описа за 2025 година
Производството е образувано по “АЙ БИ БИЛДИНГ” ЕООД, ЕИК
********* в ТРРЮЛНЦ, със седалище и адрес на управление *********,
представлявано от управителя Иван Георгиев Биларев, действащ чрез
пълномощника си адвокат Д. С. Б., насочена против Решение №№ 2 от
03.01.2025г., постановено по гр.д. № 944 от 2022г. по описа на Районен съд-
Гоце Делчев.
В жалбата се навеждат доводи, че неправилно районен съд е отхвърлил
предявения осъдителен иск при неправилно приложение на разпоредбата на
чл.79, ал.1 от ЗС. Сочи се, че сключения на 19.10.2010г. предварителен
договор между ищеца и наследодателя на ответниците не съдържа израчна
клауза, с която страните да са предали владението на недвижимия имот и че
при липса своене спрямо него не би могла да тече придобивна давност за
собствеността върху жилището. Твърди се, че релевантни в това отношение са
и квитанциите за платени от ищеца сметки за електричество на жилището,
останали извън съжденията на съда. Навежда се още във въззивната жалба, че
за да черпи права от сключения предварителен договор, купувачът следва да е
изправна страна по него и че наследодателят на ответниците е изплатил по-
1
малко от 30 % от уговорената продажна цена за жилището. Твърди се, че се
дължи пълно плащане на цената, като едва от този момент в полза на купувач
по предварителен договор може да е възникне втората предпоставка за
придобивната давност върху имота, предмет на предварителния договор.
Моли се да бъде постановено решение, с което да бъде отменено изцяло
Решение № 2 от 03.01.2025г., постановено по гр.д. № 944 от 20223г. по описа
на Районен съд Гоце Делчев и да бъдат уважение предявените от ищеца „Ай
Би Билдинг“ ЕООД искове срещу ответниците С. Ю. Г., З. Ю. К. и Е. Ю. И. за
признаване право на собственост и предаване на владението на жилище,
подробно описано в исковата молба, както и да бъдат присъдени на ищеца
всички направени от него разноски пред първата и настоящата инстанция.
В срока за отговор е депозиран такъв от Е. Ю. Пеева с ЕГН **********,
с постоянен адрес *********; З. Ю. К. с ЕГН **********, с постоянен адрес
*********; С. Ю. Г. с ЕГН **********, с постоянен адрес *********,
действащи чрез пълномощника адв. А. Г., с който се оспорват наведените от
жалбоподателя доводи.
Навеждат се подробни съображения, че направените от
първоинстанционния съд изводи са правилни и обосновани, като се излагат
подробни съображения в тази насока. Моли се да бъде оставена без уважение
депозираната въззивна жалба и да бъде потвърдено Решение № 2/03.01.2025
г., постановено по гр.д. № 944/2022 г. по описа на Районен съд Гоце Делчев,
като правилно и законосъобразно, постановено при спазване на материалният
и процесуалният закон. Претендират се разноските за въззивното
производство.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК и отговаря
на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, поради което е процесуално
допустима. Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата.
Настоящият състав на Окръжен съд - Благоевград, ГО, счита, че
първоинстанционното решение е валидно и допустимо, а по същество –
правилно. На основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща към
мотивите на първоинстанционния по отношение на установените факти и
направените правни изводи.
Обсъждането на събрания доказателствен материал, заедно и по
2
отделно, налага извода за правилно установена от РС фактическа обстановка.
Поради това и при отсъствието на нови доказателства по см. на чл.266, ал.2 и
3 ГПК, настоящият състав намира за безпредметно подробното преповтаряне
на същата и препраща към констатациите на РС.
Пред въззивната инстанция не са събирани нови доказателства. При
анализ в съвкупност и поотделно на събраните писмени, гласни доказателства
и приетата техническа експертиза, съдът намира за установено следното:
Производството е образувано по подадена искова молба от „Ай Би
Билдинг“ ЕООД, ********* против Ю.А.И. от *********. Иска се на
основание чл.108 от ЗС да бъде признато за установено по отношение на
ответника, че ищцовото дружество е собственик на основание чл.92 от Закона
за собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 17395.501.4357.2.49 по КК и КР на *********,
одобрени със Заповед № РД-18-71 /02.10.2009 г. на Изп. директор на АГКК, с
адрес на самостоятелния обект: ********* (4-ти жил.), ап.№ Б2-12, който
самостоятелен обект се намира на етаж 5 в сграда с идентификатор
17395.501.4357.2 с предназначение на сградата: Жилищна сграда -
многофамилна, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор
17395.501.4357, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
Апартамент - жилищна сграда или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, с площ от 54.01 кв.м., брой нива на обекта: 1, с прилежащи
части: Таванско помещение № Т-2-8 с площ от 7.51 кв.м. и ведно с 1.398 %
идеални части от общи части на сградата, отговарящи на 11.32 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
17395.501.4357.2.50 и 17395.501.4357.2.48. под обекта - 17395.501.4357.2.40,
над обекта - 17395.501.4357.2.58 и 17395.501.4357.2.57, стар идентификатор -
няма, които недвижим имот съгласно одобрен архитектурен проект
представлява: Жилище (Апартамент) № Б-2-12 със застроена площ от 54.01
кв.м., находящо се на четвърти жилищен етаж от „Жилищна сграда „Б“ с
гаражи, магазини и кафе-сладкарница“, за която е издадено състоящо се от
дневна-столова, кухненски бокс, спалня, баня-WС и една тераса, ведно с
прилежащо се Таванско помещение № Т-2-8 със застроена площ от 7.51 кв.м.,
ведно с 1.398% идеални части от общите части на сградата, отговарящи на
11.32 кв.м., при съседи за Апартамент № Б-2-12: от изток - апартамент № Б-2-
11, от запад - апартамент № Б-2-10, от север - апартамент № Б-2-10,
3
апартамент № Б-2-11 и коридор, от юг - дворно място, от горе - апартамент №
Б-2-13 и апартамент № Б-2-14. от долу - апартамент № Б-2-9, и при съседи на
Таванско помещение № Т-2-8: от изток - таванско помещение № Т-2-7, от
запад - таванско помещение № Т-2-9, от север - коридор и от юг - дворно
място, за която жилищна сграда е Удостоверение за въвеждане в експлоатация
изх. № 70-00.168 от 16.04.2009 г., издадено от Община Гоце Делчев, и която е
построена в урегулиран поземлен имот VIII - 4357, кв.177 по плана на гр.Гоце
Делчев към 17.03.2005 г., придобит чрез покупко-продажба с Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 95, том I, рег.№ 1898, дело № 73 от
17.03.2005 г. по описа на нотариус М.И.Б. с район на действие РС Гоце Делчев,
рег.№ 102 в регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията Гоце Делчев с
вх.№ 559 от 17.03.2005 г., акт № 48, том 3, дело № 480/2005 г., като бъде
осъден ответника да предаде на ищеца владението върху описания недвижим
имот.
От събраните по делото доказателства се установи, че въз основа на
Договор за покупко-продажба от 17.03.2005 г. обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 95, том I, рег.№ 1898, дело № 73 от
17.03.2005 г. по описа на нотариус М.И.Б., гр. Гоце Делчев, вписан в Служба
по вписванията Гоце Делчев с вх.№ 559 от 17.03.2005 г., акт № 48, том 3, дело
№ 480/2005 г., ищцовото дружество е станало собственик на следния
недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор 17395.501.4357 по КК и КР
на *********, одобрени със Заповед № РД-18-71/02.10.2009 г. на Изп.
директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР, засягащо поземления
имот: няма данни за изменение, с адрес на поземления имот: *********, с
площ: 4 885 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: комплексно застрояване, номер по предходен план:
3183, 4357, квартал: 177в, парцел: VIII, при съседи на поземления имот:
поземлени имоти с идентификатори 17395.501.9227, 17395.501.6652 и
17395.501.3183. Въз основа на разрешение за строеж № 139/10.07.2006 г. „Ай
Би Билдинг“ ЕООД застроило в гореописания ПИ жилищна сграда „Б“ с
гаражи, магазини и кафе-сладкарница. На 19.10.2010 г. между „Ай Би
Билдинг“ ЕООД в качеството на продавач и Ю.А.И. в качеството на купувач
бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на Жилище
(Апартамент) № Б-2-12 със застроена площ от 54.01 кв.м., находящо се на
четвърти жилищен етаж, което жилище се състои от дневна-столова,
4
кухненски бокс, спалня, баня-WС и една тераса, ведно с прилежащо се
Таванско помещение № Т-2-8 със застроена площ от 7.51 кв.м., ведно с 1.398%
идеални части от общите части на сградата, отговарящи на 11.32 кв.м.. при
съседи за Апартамент № Б-2-12: от изток - апартамент № Б-2-11, от запад –
апартамент № Б-2-10, от север – апартамент № Б-2-10, апартамент № Б-2-11 и
коридор, от юг - дворно място, от горе - апартамент № Б-2-13 и апартамент №
Б-2-14, от долу - апартамент № Б-2-9, и при съседи на Таванско помещение №
Т-2-8: от изток - таванско помещение № Т-2-7, от запад - таванско помещение
№ Т-2-9, от север - коридор и от юг - дворно място, който към настоящия
момент представлява: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
17395.501.4357.2.49 по КК и КР на *********, одобрени със Заповед № РД-18-
71/02.10.2009 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на самостоятелния обект:
********* (4-ти жил.), ап.№ Б-2- 12, който самостоятелен обект се намира на
етаж 5 в сграда с идентификатор 17395.501.4357.2 с предназначение на
сградата: Жилищна сграда - многофамилна, която сграда е разположена в
поземлен имот с идентификатор 17395.501.4357, с предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, Апартамент - жилищна сграда или вилна
сграда, или в сграда със смесено предназначение, с площ от 54.01 кв.м., брой
нива на обекта: 1, с прилежащи части: Таванско помещение № Т-2-8 с площ от
7.51 кв.м. и ведно с 1.398 % идеални части от общи части на сградата,
отговарящи на 11.32 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 17395.501.4357.2.50 и 17395.501.4357.2.48, под обекта -
17395.501.4357.2.40, над обекта - 17395.501.4357.2.58 и 17395.501.4357.2.57,
стар идентификатор - няма. В договора е отбелязано, че към момента на
сключването му строителството на имота е завършило. Купувачът от своя
страна се задължил да заплати на продавача стойността на имота в размер на
25300 евро за период от 10 години, под формата на месечни лизингови вноски,
започвайки от мес.10.2010 г. лихвения процент при който ще се изчислява
месечната вноска се определя на 8% за периода до края на 2010 г. и при тези
условия месечните вноски са в размер на 300 евро. Купувачът е длъжен да
изплати стойността на описания имот до м.09.2020 г., като плащането се
извършва в брой в офиса на дружеството. Продавача се задължава да
прехвърли собствеността на имота след окончателно плащане на наемната
цена.
След сключване на предварителния договор от страна на продавача бил
5
предоставен на купувача ключа от апартамента. Купувача извършил
довършителни работи, след което през м.02.2011 г. в жилището се нанесло
семейството на дъщеря му З. К..
До края на 2014 г. Ю.И. заплатил по предварителния договор за покупко-
продажба сума в общ размер на 10100 евро и 590 лева или 10401.66 евро,
което не се оспорва от него в отговора на исковата молба. Други суми по
договора не били заплатени от него до настъпване на определената крайна
дата на договора – 30.09.2020 г. След изтичане на срока и до 08.11.2021 г. от
името на И. са заплатени още 500 евро и 1200 лева по процесния
предварителен договор или 1113.56 евро, което се заявява и от двете страни.
Така от продажната цена заплатил общо 11515.22 евро.
Поради липсата на други плащания, на 13.04.2022 г. от ищцовото
дружество до ответника била изпратено с телепоща уведомление, че обявяват
предварителния договор за покупко-продажба, сключен между тях, за
развален. Предоставили му срок до 31.05.2022 г. да предаде ползването му и
да върне ключа за него в офиса на дружеството. Уведомили го, че заплатената
до момента сума прихващат с дължимото обезщетение за ползването на
жилището, от което собственика е бил лишен за времето от сключване на
договора.
По делото са разпитани свидетели, ангажирани от двете страни. Според
И.Р., работещ в ищцовото дружество като инвеститорски контрол, сградата, в
която се намира процесното жилище е завършена през 2009 г. При това били
завършени напълно общите части, завършени били и отделните жилища –
стени, тавани, със шпакловка, подове със замазка, ВиК и ел.инсталация, били
поставени врати, дограма. Замазка не била в баните по искане на хората. На
настаняващите се в жилищата, замазката за баните била осигурена от
дружеството. Ел инсталацията била завършена с контакти, ключове, крушки.
Свидетелката М.Г.Б. на длъжност административен секретар в ищцовото
дружество обяснява, че предварителния договор с И. бил сключен м.10.2010 г.
за срок от 10 години. През 2014 г. спряло плащането на вноските и тя
многократно се опитала да издири И. или негови близки, тъй като на
посочените от него координати, не откривали никой. Едва в края на срока на
договора се свързала с дъщерята на И., която обещала, че с представители на
дружеството ще се срещне съпругът й Ю.К.. Такава среща се осъществила
6
през 2021 г. и К. обяснил, че няма възможност в момента да заплати
натрупаните задължения, но обещал да внесе дължимата сума в срок от 6
месеца. К. заплатил няколко вноски, но плащането спряло през м.11.2021 г., а и
К. преустановил комуникация с дружеството. Междувременно от 2017 г. за
процесното жилище се натрупали задължения за неплатена ел.енергия в
размер на около 600 лв., които дружеството заплатило. Дружеството
заплащало и данъка за имота, както заплаща данъците на всички
непрехвърлени жилища. Доколкото тя знае, след подписване на договора, „те“
се е нанесли и започнали да живеят в жилището. Тя е ходила на място, но не е
откривала никой там.
Свидетеля Ю. К. – зет на ответника заявява, че той, съпругата му и
двете им деца живеят в процесния апартамент. През 2010 г. тъста му сключил
предварителен договор за покупко-продажба на жилището, а ключа бил
предаден на него. След сключване на договора той започнал ремонт на
апартамента, като завършили банята, като сменили и вратата й, която била
некачествена. Поставили маркучи за парна инсталация, за слънчеви батерии,
поставили външни щори. Ремонта завършил около средата на м.02.2011 г. и
тогава семейството му се нанесло и оттогава живее там. Наложило се да
правят още ремонти поради течове, които били отстранявани от дружеството
няколкократно, но отново се появявали. Имал среща с Биларев, на която се
разбрали да продължи да изплаща жилището, докато плати пълната сума. Той
заплатил сумите, представляващи няколко вноски по предварителния договор,
но поради тежко заболяване на съпругата му, били в невъзможност да
продължат плащането. След това получил уведомление за прекратяване на
договора. Отишъл в офиса на дружеството и попитал колко дължи, за да
изплати жилището, но му било отговорено, че апартамента не се продава.
Свидетеля Ч.К. обяснява, че е извършвал ремонтни дейности по процесния
апартамент, като бил ангажиран от Ю. К.. За първи път бил там през 2010 г.,
като апартамента бил само на шпакловка. Тогава се сложили маркучи за
парно, за слънчеви колектори, направила се нова шпакловка, защото старата
не позволявала слагането на боя. Оформили се банята и кухнята, поставил се
ламинат, боядисали се стените, сменила се вратата на банята. След това три
пъти отивал пак там, за да прави ремонт, наложил се поради течове от
таваните, при което част от шпакловката паднала. Течовете са от тераси над
апартамента. За последно правил такъв ремонт през 2022 г. Знае, че ответника
7
не живее в жилището, децата са големи и не учат в гр.Гоце Делчев, затова
само от време на време пребивават в жилището.
По делото е назначена съдебно-техническа експертиза за установяване
вида и стойността на извършените в имота подобрения, както и за размера на
пазарния наем на процесния имот. Съгласно заключението на вещото лице,
стойността на извършените от ответника Ю.А.И. подобрения на имота възлиза
на 11 512,23 лева. Вещото лице е приложило таблица с описани подобрения и
цената им. Вещото лице заявява, че в приложената количествена и стойностна
сметка не са остойностени претендираните замазки и шпакловки в коридор,
хол и детска, тъй като същите по показанията на свидетеля И.Р. са изпълнени
към датата на предаване на обекта на ответника по делото, както и не е взел
предвид електрическите уреди: ел.печка, пералня и т.н., и боядисване, тапети
и др. Заявява, че не може да вземе отношение досежно стойността на
необходими разноски за отстраняване на повреди, произтичащи от
некачествено изпълнение на хидроизолацията на покривна тераса над
процесния апартамент, която би следвало да се причисли към общите части на
сградата. Характерно е, че в етажната собственост, всеки собственик,
съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските,
необходими за поддържането или за възстановяването им. Вещото лице
определя стойността на процесния апартамент преди подобренията на 69700
лв., а с подобренията стойността му е 79700 лв. Съответно увеличената
стойност на апартамента в резултат на подобренията е 10 000 лв. Вещото лице
е определило и пазарния наем на апартамента, макар и като част от
определяне стойността на имота, като според него месечната пазарна наемна
стойност на оценявания обект е 270 лв.
В съдебно заседание вещото лице уточнява, че е остойностил само
подобренията, които е видял при огледа на място. Не може да прецени кога са
направени подобренията.
От правна страна съдът намира следното:
Решаващият състав е приел, че ищецът е загубил правото си на
собственост върху процесното жилище, поради изтекла в полза на
ответниците придобивна давност от момента на сключване на предварителния
договор на 19.10.2010г. с наследодателя им (Ю.А.И.).
Приел е, че не са налице факти, които да са прекъснали придобивната
8
давност по смисъла на чл.116, б.“а“ от ЗЗД във вр. чл.84 от ЗС, които да са
изключили своенето на имота или упражняване на фактическа власт върху
него. Цитирана е съдебна практика на ВКС, в която се приема че фактическа
власт, упражнявана въз основа на сключен предварителен договор за
продажба на недвижим имот съставлява владение по смисъла на чл.68, ал.1 от
ЗС.
Настоящият съдебен състав споделя изцяло приетото от
първоинстанционния съд.
Съдът намира, че предявеният от ищеца иск по чл. 108 от ЗС подлежи на
отхвърляне поради основателност на противопоставеното от ответниците
правопрекратяващо възражение за придобивна давност, изтекла в тяхна полза,
както правилно е преценил и РС.
При преценката дали е установено владение, какъвто е спорът по
делото, следва да се вземат предвид характеристиките на владението като
непрекъснато, спокойно, явно, несъмнено и с намерение да се държи вещта
като своя (арг. Р от 4.05.1995 г. по гр. д. № 75/95 г., I г. о.; Р от 12.05.2004 г. на
ВКС по гр. д. № 500/2003 г., I г. о.).
Въведеното оригинерно правно основание–придобивна давност,
нормативно уредено в чл. 68 и сл. от ЗС, обвързва изтичането на определен от
закона срок (десетгодишен, респективно петгодишен -вж. чл. 79 от ЗС), през
който правен субект упражнява фактическа власт върху чужда вещ за себе си,
с правната последица да придобие собствеността върху нея. Понятието
"владение" се обяснява в чл. 68 от ЗС като упражняването на фактическа власт
лично или чрез другиго - с намерението за своене (да се придобие за себе си) и
се противопоставя на понятието "държане", което се характеризира също с
упражняването на фактическа власт, но за друг. Втората разновидност на
"фактическа власт" не произвежда вещен ефект и не е годна да превърне
упражняващият я в собственик.
Член 69 от ЗС съдържа законова презумпция, че владелецът държи
вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго, от което
произтича изводът, че принципно самата фактическа власт, протекла в
рамките на визираните в закона срокове на чл. 79 от ЗС е достатъчна да
докаже владение, освен ако няма явни данни, че се упражнява за друг.
9
Оборването на презумпцията следва да се извърши при условията на пълно и
главно доказване.
Изхождайки от така пояснената нормативна уредба съдът заключава, че
следва да определи характера на установената по делото фактическа власт,
предвид повдигнатото с жалбата възражение че купувача е получил само
фактическа власт върху процесния имот, като съобрази изначалното
намерение на ответниците при установяването на горната и предвид
преобладаващата правна доктрина и съдебна практика, приемащи
сключването на предварителен договор за основание, упражняващият въз
основа на него фактическа власт да се счете за владелец по смисъла на чл. 70,
ал. 3 от ЗС, а не за държател на чуждата вещ.
ВКС изтъква в тази насока следните аргументи: че целта на
предварителния договор е придобиването на собствеността; че плащането на
цената по предварителния договор преследва именно тази цел; че
законодателят изрично признава качеството "владелец" на купувача по
предварителния договор, че дори предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от
купувача по предварителния договор няма за последица прекъсване на
придобивния давностен срок, като се позовава на Решение № 82 от 01.06.2015
г. по гр. д. № 6873/2014 г. на ВКС, І г. о., заключаващо, че субективната
представа, че имотът е чужд, включително наличието на облигационна връзка
не изключват намерението за своене, анимусът дори е съвместим с
изпълнението на задължението за плащането на цената и със субективната
представа, че такава цена се дължи според договора, поради което само по
себе си плащането на каквато и да е част от нея няма характер на действие,
оборващо презумпцията, че купувачът по предварителния договор държи
вещта с намерението да я свои, нито има значение на "признание" по чл. 116,
б. "в" ЗЗД, каквото според ВКС би било само изричното изявление, че лицето
няма намерение да придобие за себе си.
С оглед изложеното, настоящия съдебен състав счита, че сключването на
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, плащането
на част от продажната цена, както и извършването на други действия, с които
се признава съществуването на този договор, не са действия, които прекъсват
теченето на придобивната давност, нито преобразуват установеното преди
или въз основа на сключения договор владение в държане. За да се прекъсне
10
придобивна давност на основание чл. 116, б. "а" ЗЗД, следва упражняващият
фактическа власт върху вещта да признае, че не е имал намерение за своене,
тоест, че е бил държател, а не владелец на същата. Така и в случая по делото -
от момента на сключване на предварителния договор за покупко-продажба на
купувача бил предаден ключа от процесния апартамент, с което фактически е
предадено владението върху него. Купувача извършил ремонт на апартамента,
оборудвайки баня и кухня, прекарвайки тръби за парно и други. След
завършване на ремонта, през м.02.2011 г. в апартамента се настанило
семейството на З. К. - дъщеря на купувача Ю.И., която към настоящия
момент, след смъртта на баща си е и въззиваем по настоящото дело.
Безспорно по делото е установено, че ответника И. установил фактическа
власт върху имота по силата на сключения с ищцовото дружество
предварителен договор за покупко-продажба. Той ангажирал майстори, които
извършили довършителните дейности по привеждане на апартамента във вид,
годен за живеене. След това от м.02.2011 г. настанил в него семейството на
дъщеря си З. К., които са държали имота за него.
При съобразяване на горните разсъждения и след като в рамките на
настоящото дело се установява не само сключването на предварителен
договор за закупуването на процесния имот, но и заплащането на част от
цената по сделката, то не може да има съмнение в намерението на "купувача"
да получи вещното право върху имота на обещателя, т.е. че е владелец, готов
да стане собственик на чуждия апартамент чрез упражняването на фактическа
власт в рамките на срока, предвиден в закона и не следва наследодателите на
купувача на имота да бъдат възприемани като държатели, каквито биха били
като наематели.
Същественото е, че в случая наследодателите на купувача са влезли в
имота и са го заели фактически безпрепятствено, макар в предварителния
договор да не е отразено реално предаване на властта и са го ползвали в
продължение на установения по-горе времеви период. Освен това в процеса
няма данни купувачът да е заявил изрично нежелание да придобие
апартамента- тъкмо обратното- че И. установил фактическа власт върху имота
по силата на сключения с ищцовото дружество предварителен договор за
покупко-продажба. Той ангажирал майстори, които извършили
довършителните дейности по привеждане на апартамента във вид, годен за
живеене. Свидетеля Ч.К. обяснява, „че е извършвал ремонтни дейности по
11
процесния апартамент, като бил ангажиран от Ю. К.. За първи път бил там
през 2010 г., като апартамента бил само на шпакловка. Тогава се сложили
маркучи за парно, за слънчеви колектори, направила се нова шпакловка,
защото старата не позволявала слагането на боя. Оформили се банята и
кухнята, поставил се ламинат, боядисали се стените, сменила се вратата на
банята. След това три пъти отивал пак там, за да прави ремонт, наложил се
поради течове от таваните, при което част от шпакловката паднала. Течовете
са от тераси над апартамента“. Ето защо, несъстоятелен се явява и довода на
жалбоподателя, че в предварителния договор не съществува клауза, с която
страните да са предали владението.
По делото по никакъв начин не е установено от ищцовата страна,
последния да е демонстрирал и противопоставял собственически права по
отношение на имота по начин да смути владението на ответника.
Срокът на така установеното владение, годно да направи купувачът от
предварителния договор собственик, се определя от характера на горното. То
може да е добросъвестно, когато са изпълнени изискванията на чл. 70 от ЗС и
владелецът разполага с правно основание, годно да го направи собственик, без
да знае, че праводателят му не е бил такъв или че предписаната от закона
форма е била опорочена, а в останалите случаи е недобросъвестно. Т. к.
предварителният договор няма вещен ефект, а е само обещание за продажба и
не е от категорията на посочените в чл. 70, ал. 1 от ЗС основания, купувачите
по него са недобросъвестни владелци и могат да придобият собственост по
давност само след упражняването на владение в дългия десетгодишен срок,
визиран в закона.
В конкретния случай, от съвкупния анализ на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, съдът намира за доказано в производството,
че с подписване на горецитирания предварителен договор владението върху
описания имот е предадено на купувача и същият е придобил владението
върху имота от датата на договора (19.10.2010 г.). Фактът, че с подписване на
договора е предадено и владението се признава и от страна на ищеца в
подадената от него искова молба. Не установи ищецът да е демонстрирал и
противопоставял собственически права по отношение на имота по начин да
смути владението на ответника. Фактическата власт на ответника е
продължила и след отправената от страна на ищцовото дружество покана по
12
телепоща от 13.02.2022 г., с която заявява, че счита предварителния договор за
покупко - продажба за развален. Следва да се има предвид, че към датата на
тази нотариална покана е бил изтекъл десетгодишният давностен срок по чл.
79, ал. 1 ЗС, считано от установяване на владението от страна на
първоначалния ответник. Щом като началният момент в случая е 19.10.2010 г.,
значи крайният трябва да е 19.10.2020 г.
В обобщение от изложеното и поради съвпадение на крайните правни
изводи на двете съдилища БлОС приема, че следва да потвърди решението на
първата инстанция изцяло.
При този изход от делото, въззиваемите имат право на разноски предвид
правилото на чл. 78, ал. 3 от ГПК, които спрямо представените доказателства
възлизат в размер на 1500 лв.
Мотивиран от горното, Благоевградски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №№ 2 от 03.01.2025г., постановено по гр.д.
№ 944 от 2022г. по описа на Районен съд- Гоце Делчев.
ОСЪЖДА „Ай Би Билдинг“ ЕООД, ЕИК *********, ********* да
заплати на С. Ю. Г., ЕГН **********, от *********, З. Ю. К., ЕГН
**********, от ********* и Е. Ю. И., ЕГН **********, от *********
сторените разноски в размер на 1500 лв. (хиляда и петстотин лева) за
адвокатско възнаграждение пред БлОС.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването
му на страните, с касационна жалба пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13