№ 926
гр. Варна, 16.12.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
Сложи за разглеждане докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско
дело № 20223100900025 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:35 часа се явиха:
-ро
След спазване на разпоредбата на чл. 142, ал. 1, предл. ІІ от ГПК:
Ищците М. Р. П. и М. И. П. , редовно призовани, не се явяват лично,
представлява се от адв. С. С., редовно упълномощена и приета от съда от
днес.
Ответникът „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, редовно призован,
не изпраща представител.
Депозирана е преди съдебно заседание молба от адв. Н. С., като
пълномощник на ответното дружество, с която изразява становище по
същество, като изразява и съгласие за гледане на делото в тяхно отсъствие.
АДВ. С.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното уведомяване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора
АДВ. С.: Поддържам исковата молба. Запознати сме с проектодоклада.
Нямаме възражения.
Моля да бъдат приети по делото всички представени доказателства.
В съответствие с разпоредбата на чл. 375, ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ
прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа към Определение №
1674 от 10.11.2022 година и приема доклада за ОКОНЧАТЕЛЕН, като го
обективира в протокола от днешното съдебно заседание:
Предявени са искове от М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН
1
**********, и двамата с постоянен адрес: *****, чрез адв. С. В. С., АК-
Монтана, срещу „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр. Варна, с управител и представляващ Ц.А.А., с която са
предявени искове с правно основание чл. 87 във връзка с чл.262, ал.2 от ЗЗД
за разваляне на договор за покупко-продажба на право на строеж и
извършване на строителство, обективиран в нот.акт №63, том I, рег.№3088,
дело №55 от 2020г., както и с правно основание чл.55 от ЗЗД за връщане на
дадената по договора цена в общ размер на 29 000 евро и с правно основание
чл.88 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди от неизпълнението в
размер на направените във връзка с продажбата разноски в размер на 2886,64
лева.
Твърди се в исковата молба, че между ищците и ответното дружество
бил сключен предварителен договор от 04.02.2020 г. за покупко-продажба на
недвижим имот - апартамент № ******* със застроена площ 30.55 кв. м.,
ведно с прилежащите 7.78 кв.м. идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху поземления имот, върху който ще се построи
сградата, както и съответните идеални части от дворното място - ПИ с
идентификатор ********, кв. 360, по плана на 10-ти м. р. на гр. Варна, срещу
сумата от 29000.00 евро. Капарото в размер на 2900 евро било изплатено по
банков път на продавача. На 28.02.2020г. бил сключен договор за покупко-
продажба на вещно право на строеж и извършване на строителство,
обективиран в нотариален акт № 63, т. I, per. № 3088, дело № 55 от 2020г. на
нотариус № 112 в НК, район на действие ВРС и изплатен по банков път
остатъка от продажната цена.
Сочи се, че съгласно договора срещу сумата от 6500 евро продавачът
прехвърля на купувачите вещното право на строеж върху имота, предмет на
предварителния договор, подробно описан в нотариалния акт, а именно:
ПРАВОТО НА СТРОЕЖ за недвижим имот, находящ се в предвидената за
построяване жилищна сграда с разгъната застроена площ от 839.21 кв.м.,
съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект и Разрешение за
строеж № 115/17.07.2019 г. на Главния архитект на Община Варна, влязло в
сила на 16.08.2019 г., в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ******** по
ККР, а именно АПАРТАМЕНТ № 10 на четвърти етаж на сградата, на кота
+7.44, с обща площ 38.70 кв. м., от които застроена площ от 30.55 кв. м. и
7.78 кв. м., които съставляват 4.5624 % идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, състоящ се от:
кухня-трапезария-дневна с балкон на югозапад, спалня, баня с тоалет, антре,
при граници: апартамент № 9, стълбище, апартамент №11, ведно с ИЗБА № 7
с площ от 1.21 кв. м., при граници: изба № 8, коридор и изба № 6, както и
принадлежащите към имота 12.00 кв. м. идеални части от гореописания
поземлен имот, КАКТО И срещу сумата от 22500.00 евро продавачът е поел
задължение със свои сили и средства да построи цялата предвидена за ново
строителство жилищна сграда, да я въведе в експлоатация, както и да предаде
имота в срокове, степен на завършеност и при условията на сключения
2
предварителен договор от 04.02.2020 г., неразделна част от нотариалния акт.
Твърди се, че до изповядване на сделката пред нотариус, на обекта
имало работници, там бил и управителят на дружеството. Липсвали
индикации, че на обекта има или може да има проблеми, свързани със
строителството. Малко след сделката строителството изведнъж спряло, на
обекта нямало никакви работници, строежът стоял като изоставен, започнал
да се наводнява, арматурата стърчала отвсякъде, бетонът се ронел. Няколко
пъти ищците разговаряли с господин А. и фирмата - посредник при сделката -
„Дом в БГ 2019" ЕООД, които ги уверявали, че спирането е временно поради
коронавируса, тежко заболяване на техника, некоректност на работниците и т.
н. до момента, в който получили от РДНСК-Варна:
- Констативен акт № 4/20.10.2020 г. Изх. № ДК-32-22-00-918/26.10.2020
г., и
- Заповед № ДК-09-ВН-4/16.11.2020 г. на Началника на РДНСК-Варна
за спиране на всички видове СМР на обекта, Изх. № ДК-32-22-00-
986/16.11.2020 г.
Твърди се, че към момента състоянието на обекта е такова, каквото било
и към м. март-април 2020 г. и което е констатирано от РДНСК.
Излага се в исковата молба, че между купувачите /при равни квоти на
придобиване/ и дружеството-продавач, е възникнало комплексно
правоотношение, при което дължимата престация от дружеството-продавач
има и вещно-прехвърлителнен и облигационен характер, а крайната цел на
договора е придобиване на завършен жилищен обект. Твърди се, че съгласно
чл. 3.4 от предварителния договор, който е неразделна част от окончателния,
неизпълнението на задължението по възложената изработка е основание за
разваляне на цялата договорна връзка, вкл. и в частта й, касаеща вече
осъщественото прехвърляне на правото на строеж, тъй като двете престации
съставляват неделима част от едно общо правоотношение.
Ищците обосновават правния си интерес от разваляне на договор за
покупко-продажба на вещно право на строеж, с твърдения за цялостно
комплексно правоотношение с вещно-прехвърлителен и облигационен
характер, с пълно неизпълнение от страна на ответника на облигационните му
задължения за СМР. Сочи се, че ищците нямат интерес от продължаване на
договора, който е изпълнен само частично - ответникът е прехвърлил само
вещното право на строеж на an. 10 и принадлежащата към него идеална част
от поземления имот, без да е извършил договорените СМР.
Сочи се, че съгласно чл. 3.4 от предварителния договор купувачите
могат да развалят „окончателния договор", ако изпълнителят е в забава,
продължила повече от 6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на
сградата с обр. 15, който съгл. чл. 2.7 е 31.12.2021г. Твърди се, че сградата не
е снабдена с акт обр. 15 към тази дата, като няма да бъде снабдена и след
изтичане на 6 - месечния срок за разваляне на договора, защото към момента
сградата няма акт обр. 14, а строителството е спряно от контролните органи.
3
Договорът предвижда едногодишен срок за довършителна строителна
дейност след акт 14, което означава, че изпълнителят не е в състояние да
снабди сградата с акт обр. 15 и в 6 - месечния срок от изтичане на срока за
снабдяване на сградата с акт 15 според предварителния договор. С
допълнителната искова молба се поддържат изложените в ИМ твърдения и
факти и са направени доказателствени искания.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „СТРОЙПРОЕКТ-
ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с управител и
представляващ Ц.А.А. е депозирал писмен отговор, с който оспорва
предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД като преждевременно
предявен и като неоснователен. Твърди се, че искът е предявен преди
настъпване на уговореното в чл.3.4 от предварителния договор условие,
според което ако до 6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на
сградата с акт образец 15 по вина на строителя, купувачите си запазват
правото за развалят окончателния договор. Сочи се, че този срок не е изтекъл,
поради което искът се явява преждевременно предявен. Твърди се също, че
уговорената възможност да се развали договора поради неизпълнение на
задължението за извършване на СМР не засяга договора за покупко-продажба
на вещно право на строеж.
С допълнителния отговор ответникът поддържа твърденията си, че не е
налице неизпълнение на процесния договор.
С оглед на предявения иск и съгл. чл.154, ал.1 ГПК ищецът носи
доказателствената тежест за установяване твърдените от него факти, от които
извлича изгодни за себе си правни последици, а именно по иска с правно
основание чл. 87 във връзка с чл.262, ал.2 от ЗЗД да установи, че
изпълнителят няма да може да изпълни в срок работата или че няма да я
изпълни по уговорения или надлежен начин., по иска с правно основание
чл.55 от ЗЗД да установи размера на изплатената цена по договора, чието
разваляне се претендира, по иска с правно основание чл.88 от ЗЗД –
наличието на сторени разходи във връзка с договора и техния размер.
Ответникът носи доказателствената тежест да установи
правоизключващи и правопогасяващи спорното право факти съгл. чл.154, ал.1
ГПК, на които основава своите възражения, в т.ч. за ненастъпила изискуемост
на задълженията по процесния договор.
СЪДЪТ докладва, че с Определение № 1674/10.11.2022 г. е допуснал
събирането като доказателства по делото на представените с исковата
молбата и с отговора на исковата молба писмени доказателства и е отложил
произнасянето по искането за назначаване на съдебно-техническа експертиза.
СЪДЪТ намира, че следва да бъдат приети като доказателства по
делото представените по делото писмени доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към доказателствата по делото представените с
4
исковата молба заверени преписи от писмени документи, а именно:
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.02.2020
г.; нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж и извършване на
строителство № 63, том I, рег. № 3088, дело № 55/2020 г.; скица на поземлен
имот № 15-143383-13.02.2020 г.; разрешение за строеж № 115/17.07.2019 г.;
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна
линия и ниво на строеж от 20.12.2019 г.; писмо от Дирекция Национален
строителен контрол изх. № ДК-32-22-00-986/16.11.2020 г.; заповед № ДК-09-
ВН-4/16.11.2020 г.; писмо от Дирекция Национален строителен контрол изх.
№ ДК-32-22-00-918/26.11.2020 г.; констативен акт № 4/20.10.2020 г.;
удостоверение Изх. № АУ1202460Д-00100/29.11.2021 г.; констативен
протокол от 25.11.2021 г.; удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1
от ДОПК Изх. № **********/07.01.2022 г.; удостоверение за данъчна оценка
по чл. 264, ал. 1 от ДОПК – незавържено строителство/право на строеж Изх.
№ **********/07.01.2022 г.; сметка/фактура № 165860/28.02.2020 г.;
преводно нареждане за 56.72 лв.; преводно нареждане за 190.70 лв.; преводно
нареждане за 190.70 лв.; фактура № 4/04.02.2020 г.; пълномощно на адв. С. С..
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към доказателствата по делото представените с
отговора на исковата молба заверени преписи от писмени документи, а
именно: пълномощно на адв. Н. С..
В изпълнение на указанията към ищцовата страна да уточни в срок
преди съдебното заседание дали твърди, че договорът за строителство е
развален извънсъдебно е депозирана уточняваща молба вх. №
29398/13.12.2022 г. от ищците, с която се заявява следното твърдение, че
договорът за строителство между страните е развален на датата на връчване
на исковата молба, т.е. с връчване на исковата молба и се представят
доказателства – уведомление и удостоверение.
Не е изразено становище с молбата на адв. С. по приемане на тези
доказателства.
АДВ. С.: Те са във връзка с неизпълнение на задълженията по договора
за строителство, както и затова, че строежът е спрян. Беше представена само
заповедта за спиране, а сега представяме тези доказателства затова, че не е
продължено строителството, а заповедта е все още в сила. Ние поискахме
съдебни удостоверения, но се снабдихме с тези доказателства и без съдебни
удостоверения.
СЪДЪТ намира, че следва да бъдат приети като доказателства по
делото представените с молбата на ищците писмени доказателства, поради
което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА и ПРИЛАГА към доказателствата по делото представените с
молба вх. № 29398/13.12. 2022 г. от ищците заверени преписи от уведомление
от РДНСК Варна Изх. № ДК-32-22-00-962/27.10.2022 г. и удостоверение от
Община Варна, Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено
5
планиране“ с Рег. № АУ113839ВН_003ВН/24.11.2022 г.
В молбата си ответното дружество заявява, че оспорва предявените
искове и изразява становище по същество.
АДВ. С.: По искането за назначаване на съдебно-техническа експертиза,
считаме, че не е необходимо да бъде изслушвана такава, предвид
доказателствата, които представихме с вчерашната уточняваща молба, а
именно, че все още строежът е спрян, няма заповед за продължаване на
строителството и състоянието към момента е такова, каквото е било към
момента на спиране на строежа. Смятаме, че се обезсмисля експертизата и не
поддържаме искането си.
АДВ. С.: Няма да соча други доказателства и нямам други
доказателствени искания. Представям списък на разноските, направени от
ищците, заедно с договор за правна помощ и Определение на Окръжен съд и
Апелативен съд, че действително е направено такова обезпечение на бъдещ
иск.
С оглед изявленията на процесуалните представители на страните,
СЪДЪТ счете спора за изяснен от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА СПОРА ПО СЪЩЕСТВО:
АДВ. С.: Уважаема госпожо Председател, видно от представените
писмени доказателтва, още с подписване на предварителния договор, между
страните е възникнало комплексно правоотношение, включващо
предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и договор за
изработка по чл. 258 от ЗЗД. Комплексното правоотношение води до това, че
неизпълнението на който и да е от двата договора, води до разваляне на
цялото правоотношение. Видно е, че продавачът - строител не е изпълнил
задълженията си по договора за СМР по негова вина без вина от страна на
купувачите. Този договор е развален с получаване на исковата молба от
ответното дружество. С неизпълнението на задължението на продавача -
строител по договор за СМР за нас е възникнал правния интерес от
предявяване на исковете в настоящото производство – развалянето на
договора, с който е прехвърлено правото на строеж, а договорът за СМР,
както е видно е развален с получаване на исковата молба. Относно
възражението на ответното дружество за преждевременност на предявените
искове от доказателствата по делото е видно, че е налице хипотезата на чл.
262, ал. 2 от ЗЗД. Молим да постановите решение, с което да развалите
договора за покупко-продажба на правото за строеж, уважите осъдителните
искове по чл. 55 и чл. 88 от ЗЗД, както и ответното дружество да бъде
осъдено да ни заплати разноските по настоящото дело и по обезпечителното
производство. Молим за решение в този смисъл.
След изслушване на устните състезания, СЪДЪТ счете делото за
изяснено и от правна страна и обяви, че ще се произнесе с решение в
6
законния срок.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 10:44
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
7