РЕШЕНИЕ
№ 172
гр. К., 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – К., II. СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
осми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Пламен Ал. Александров
Членове:Кирил М. Димов
Габриел Р. Русев
при участието на секретаря Красимира Хр. Боюклиева
като разгледа докладваното от Габриел Р. Русев Въззивно гражданско дело №
20225100500148 по описа за 2022 година
С решение № 179/26.05.2022 г., постановено по гр. д. № 729/2021 г. по
описа на Районен съд - К., е отхвърлен предявеният от „Б.- И.“ ООД против Д.
В. Д., иск по чл.26 ал.2 пред.4-то от ЗЗД за прогласяване на нищожност на
клаузата на т.1 от сключен между тях договор от 27.02.2017г.- поради липса
на основание, както и обективно кумулативно съединения с него осъдителен
иск по чл.34 предл.1-во от ЗЗД за сумата 23 800.00 лева, дадена по нищожна
клауза, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска
на 21.05.2021г. С решението е отхвърлен и предявеният от „Б.- И.“ ООД
против Д. В. Д., иск по чл.27 предл.3 вр. чл.28 ал.1 изр.1 от ЗЗД за
унищожаване на клаузата на т.1 от сключен между тях договор от
27.02.2017г- поради грешка, както и на обективно кумулативно съединения с
него осъдителен иск по чл.34 предл.2-ро от ЗЗД за сумата от 23 800.00 лева,
дадена по унищожаема клауза, ведно със законната лихва, считано от датата
на предявяване на иска- 21.05.2021г. С решението е отхвърлен и предявеният
от „Б.- И.“ ООД против Д. В. Д., иск по чл.55 ал.1 предл.3-то от ЗЗД за сумата
от 23 800.00 лева, дадена на отпаднало основание- поради разваляне на
сключен между страните договор от 27.02.2017г. в частта му по т.1, на
1
основание неизпълнение на клаузата на т.8 от същия договор, ведно със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска на 21.05.2021г. С
решението „Б.- И.“ ООД е осъдено да заплати на Д. В. Д. сумата от 3400.00
лева разноски по делото.
Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът „Б.-
И.“ ООД, който го обжалва като неправилно, поради нарушение на
материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила
и необосновано. Сочи се, че по делото се били събрали доказателства, че
между страните е сключен предварителен договор за учредяване право на
строеж и прехвърляне на собствеността, като въззивникът е следвало да
предаде на Д. Д. общо РЗП не повече от 25 % на общата РЗП на сградата.
Сочи се, че ответницата си била запазила правото на строеж върху- два броя
магазини, шест броя апартаменти и четири броя паркоместа. Неправилно
съдът бил приел, че договора от 27.02.2017г. представлявал част от
предварителния договор от 29.01.2014г. В сключените договори не било
договорено, че В. следвало да получи в собственост самостоятелни обекти от
сградата, които да включват 25 % от търговска и 25 % жилищна площ, а само
общо 25 % от общата РЗП. Неправилно било прието, че В. е следвало да
получи 25 % от жилищната площ. Излага подробни съображения в тази
насока. Неправилно съдът бил приел и, че ставало въпрос за грешка в
пресмятането, която била в предмета, тъй като ощетяване на ответницата не е
било налице. Въззивникът бил действал с грешна представа за ощетяване на
ответницата. Грешката в представата на управителя на въззивникът била
осъзната след изготвяне на техническата експертиза. В случая към датата на
сключване на договора въззивникът е бил в грешка поради което договорът
бил унищожаем. Излага подробни съображения в тази насока. Ответницата
била в пълно неизпълнение на договора по т.8 от 27.02.2017г. задължение,
което било основание за развалянето му и за претендиране на обезщетение за
връщане на получените от нея суми. Излага подробни съображения. Моли
съда да отмени първоинстанционното решение и да уважи предявените
искове. Претендира разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК от въззиваемата Д. В. Д., не е подаден
писмен отговор.
В съдебно заседание жалбодателят се представлява от адв. К. В., който
2
поддържа подадената жалба. Моли съда да отмени постановеното решение.
Претендира разноски.
В съдебно заседание въззиваемата се явява лично и с адв. Д., който
оспорва подадената жалба. Моли съда да потвърди постановеното решение.
Претендира разноски.
Въззивният съд, при извършената преценка на събраните по делото
доказателства, по повод и във връзка с оплакванията, изложени от
въззивника, констатира:
Въззивната жалба е допустима, подадена е в срок от лице, имащо
правен интерес от обжалване, а по съществото разгледана е неоснователна.
Решението на Районен съд - К. е валидно и допустимо, като не са
налице основания за обезсилването му като недопустимо или обявяването му
за нищожно. Първоинстанционното исково производство е било образувано
по искова молба от „Б.- И.“ ООД против Д. В. Д., иск по чл.26 ал.2 пред.4-то
от ЗЗД за прогласяване на нищожност на клаузата на т.1 от сключен между
тях договор от 27.02.2017г.- поради липса на основание, както и обективно
кумулативно съединения с него осъдителен иск по чл.34 предл.1-во от ЗЗД за
сумата 23 800.00 лева, дадена по нищожна клауза, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на иска на 21.05.2021г. Предявен е и иск по
чл.27 предл.3 вр. чл.28 ал.1 изр.1 от ЗЗД за унищожаване на клаузата на т.1 от
сключен между тях договор от 27.02.2017г- поради грешка, както и на
обективно кумулативно съединения с него осъдителен иск по чл.34 предл.2-
ро от ЗЗД за сумата от 23 800.00 лева, дадена по унищожаема клауза, ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска- 21.05.2021г.
Предявен е и искпо чл.55 ал.1 предл.3-то от ЗЗД за сумата от 23 800.00 лева,
дадена на отпаднало основание- поради разваляне на сключен между страните
договор от 27.02.2017г. в частта му по т.1, на основание неизпълнение на
клаузата на т.8 от същия договор, ведно със законната лихва, считано от
датата на предявяване на иска на 21.05.2021г.
Ответникът Д. Д. В. не оспорва изложените обстоятелства относно
договореностите между страните за сключени предварителен договор на
29.01.2014г., Нотариален акт за учредяване право на строеж, ведно с
поправянето му, подаването на сочената в исковата молба жалба,
претендираното от самата нея ощетяване с 34 кв.м. по-малко получена
3
жилищна площ и дължимото й се за това обезщетение, предаване на обектите,
които ищецът се е задължил да построи в нейна собственост, въвеждане на
сградата в експлоатация, оттегляне на горепосочената жалба, подадена жалба
до РП-К. с вх. N 1277/22.06.2018г. с последвал отказ да се образува ДП,
направен с Постановление от 23.08.2018г., които обстоятелства са съществени
с оглед предмета на доказване, но оспорва, че е създавала пречки във връзка с
договореностите и изпълнението на задълженията на ищеца като строител, и
със сезирането на РП - К. е целяла възпрепятстване дейността на строителя и
удовлетворяване на свои претенции; че договорът от 27.02.2017г. е сключен
поради принуда и оспорва всички предявени искове при условията на
евентуалност, в т.ч. обективно съединените им, както за нищожност, така и за
унищожаемост на клаузата на т.1 от договора от 27.02.2017г., както и за
наличие на условия за разваляне на договора поради посоченото в исковата
молба основание, конкретизирано в съдебно заседание от ищеца. Не оспорва
получаване на сумата от 23 800 лв., като изрично в отговора на исковата
молба сочи и следните обстоятелства: при подписване на Нотариален акт за
учредяване право на строеж N 117/16.04.2015г. е установила, че освен замяна
на гаражи с паркоместа, е надвзета жилищна площ от ищеца, тъй като
договорката с ищеца била ответникът да получи целия втори етаж, състоящ
се от общо 7 апартамента и еквивалентни на притежаваните от ответника 25
% от право на строеж, а при подписване на договора, ищецът в частност
управителя му е взел един голям апартамент на същия етаж от 105 кв.м., като
тези обстоятелства установила след подписване на Нотариалния акт и във
връзка с обединяване на съседни парцели, един от които ответникът продала
на ищеца, като въпросното надвземане на жилищна площ ответникът
основава на представеното по проектната документация разпределяне на
площите от „Г. И.“, което заедно с ищеца изчислили и съобразно с
предварителната им уговорка определили обезщетение от 23 800лв., след
което и сключили договора от 27.02.2017г. Сочи, че увеличаването на
площите на ищеца се получава, защото ищецът има жилищна площ 1 543
кв.м., представляващи 20 апартамента и сутерен 120 кв.м., представляващи 2
гаража с обща площ 40 кв.м. и 80 кв.м. мазета, а търговската площ му е 675
кв.м., като ответникът има 468.70 кв.м. жилищна площ, представляваща 6
апартамента и сутерен 240 кв.м., представляващ 4 гаража с обща площ 100
кв.м., 100 кв.м. сутеренни помещения, 40 кв.м. мазета с търговска площ 173
4
кв.м., като при всички положения се установява не само, че не са заплатени на
ответника неправомерно надвзети 34 кв.м., но и че тези, които са й заплатени
са в пъти под реалната сума, която е следвало да получи и че за припадащата
се на ищеца жилищна търговска площ, ответникът е компенсирана със
сутеренна площ, каквато не може да се приравни нито на жилищна, нито на
търговска, с оглед цената й на кв.м.
От приложените по делото писмени доказателства се установява, че
между страните на 29.01.2014 г. е сключен предварителен договор за
учредяване право на строеж и прехвърляне на собственост върху поземлен
имот срещу изграждане на обекти в предвиждаща се по КЗСП жилищна
сграда, като въззиваемият Д. Д. В. учредила на въззивника "Б. - И."ООД право
на строеж и съответни идеални части от правото на собственост върху терена
на поземлен имот с идентификатор 40909.112.296 в зависимост от процента
на обектите в предвидената по КЗСП скица виза, които ще бъдат
допълнително договорени между страните с анекс, след изготвянето и
одобряването на идеен архитектурен проект за жилищната сграда, и които ще
бъдат с обща застроена площ не повече от 75 % от общата РЗП на сградата, а
при увеличаване на същата и построяване на повече от уговореното, извън
техническите проекти, учредителят получава 25 % от допълнителната РЗП за
изграждане сграда, като за себе си учредителят запазила правото на строеж на
обекти в сградата, които също ще бъдат индивидуализирани с допълнителен
анекс, и ще бъдат с обща застроена площ не повече от 25% от общата РЗП на
сградата, като в т.3 от договора е предвидено, че обектите ще бъдат описани в
допълнителен анекс в съответствие с изготвения идеен проект и пълното
описание на обектите ще бъде направено в нотариалния акт за прехвърляне
правото на собственост върху съответните идеални части от поземления имот
и в съответствие с одобрения архитектурен проект и издаденото
разрешително за строеж. В т.II от договорa страните са уговорили, че
реалните обекти в сградата, ведно с припадащите се идеални части от общите
части от сградата, ще бъдат посочени в нотариалния акт. С нотариален акт от
16.04.2015г., поправен с нотариален акт от 03.06.2015г., въззиваемата
учредила на ищеца правото на строеж за обектите, посочени поотделно в т.I
от него и запазила за себе си обектите, посочени поотделно в т.II от акта, при
уговорено в т.III задължение ищецът да построи обектите на ответника, което
задължение е цената на учреденото на ищеца право на строеж.
5
Правилно първоинстанционният съд е приел, че на 03.06.2015г.
страните подписали анекс, с който първият като приобретател на правото на
строеж и втората като негов учредител се споразумели „Четирите гаража за
обезщетение на собственика на имота да бъдат обособени като самостоятелни
клетки и на две гаражни клетки да се поставят ролетни щори от строителя, а
на другите две гаражни клетки собственикът на имота да ги довърши с
ролетни щори, както и подходът към всички гаражни клетки и складови
помещения да бъде с минимален наклон и широк/удобен за извършване на
търговска дейност/. Издадено е от община К. на 09.06.2015г. Разрешение за
строеж на жилищна сграда с търговски партер в УПИ IV- 5723, кв.125 по
плана на ж.к.В., гр.К.. На 02.12.2016г. ответникът подала в РП - К. Жалба вх.
N 2232, с която е направила оплаквания, че управителят на ищеца е
извършвал действия в разрез с уговорките от предварителния договор и други
постигнати договорености, като е поискала да бъде направена проверка за
наличие на извършено престъпление от общ характер. На 27.02.2017г. между
страните е подписан договор, с който страните постигат съгласие за следното:
1.ищецът като приобретател на правото на строеж да заплати на ответника
като негов учредител сумата в размер на 23 800 лв., представляващи
стойността на по-малко получените от учредителя 34 кв.м. от жилищната
площ на 6 апартаментите, изградени в поземлен имот с идентификатор N
40909.112.296 по КККР на гр.К., и пететажна многофамилна жилищна сграда
с търговски партер и подземен гараж със степен на завършеност в груб
строеж съгласно акт обр.14/16.05.2016г., с единична цена на кв.м. от 350 евро,
по посочена банкова сметка на ответника; 2. ищецът се задължава да учреди
на ответника безвъзмездно и безсрочно сервитутно право на преминаване с
осигуряване на достъп до подземния етаж на сградата и до всички
самостоятелни обекти в сградата, собственост на ответника; 3. ищецът се
задължава в срок от два дни да декларира, че няма претенции към 4 броя
паркоместа, находящи се в североизточната част на сградата, в
непосредствена близост до входа; 4.ищецът се задължава да изпълни в
едномесечен срок след снабдяване с удостоверение за ползване на сградата
поетото задължение да изгради стени между подземните паркоместа,
собственост на ответника, както и да им монтира ролетни врати, тип „щорa“ с
дистанционно устройство, измазване с мазилка, и два броя мивки и канелки;
5. да предаде в деня на подписване на договора ключовете на
6
самостоятелните обекти в сградата, собственост на ответника, както и 2 бр.
дистанционно за входящите врати към подземния етаж, като за целта се
състави приемо-предавателен протокол; 6. Ответникът заявява, че с
получаване на сумата от 23 800 лв., са изцяло уредени отношенията между
страните, възникнали от предварителен договор за учредяване на право на
строеж и прехвърляне на собственост върху ПИ срещу изграждане на обекти
в предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. и нотариален акт
за учредяване на право на строеж N 117, поради което за в бъдеще няма да
има претенции спрямо ищеца; 7.ответникът се задължава да подпише същия
ден всички необходими документи за регистриране на строеж от четвърта
категория, както и всички необходими документи за въвеждане в
експлоатация на изградената сграда; 8.ответникът се задължава да оттегли
подадената от нея жалба N 2332/2016г. до РП-К.; 9. при неизпълнение на
задължението на ищеца, поето по т.4, или при забава при изпълнението,
същият се задължава да плати на ответника неустойка от 2 500 лв.; 10.при
неизпълнение на задължението, поето по т.7, ответникът се задължава да
плати на ищеца неустойка от 2 500 лв., както и уговорки в т.11-13 за
възмездно прехвърляне от ответника на ищеца на 60 кв.м. или съответна
идеална част от поземления имот с учредено право на строеж. На 27.02.2017г.
ищецът плаща по банков път на ответника сумата 23 800 лв. – платежно
нареждане за кредитен превод от 27.02.2017г., с посочено в него пояснение
„съгласно т.1 по договор 27.02.17“. На 27.02.2017г. между страните е
подписан приемо-предавателен протокол, с който ищецът предава на
ответника описаните в протокола обекти, както и дистанционно управление за
гаражна врата – 2бр. и всички ключове за предадените обекти, като
ответникът е декларирала, че с подписване на протокола, отношенията между
страните, възникнали от предварителен договор за учредяване на право на 7
строеж и прехвърляне на собственост върху ПИ срещу изграждане на обекти
и предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014г. и по нотариалния
акт за учредяване на право на строеж, са изцяло уредени и за в бъдеще няма
да има претенции спрямо ищеца. На 28.02.2017г. е издадено от община К.
удостоверение N 7 за въвеждане в експлоатация н а изградената в поземления
имот на ответника жилищна сграда с търговски партер, строеж IV категория,
състояща се от сутерен на кота -3.00 подземен паркинг и на кота - 2.70
складови помещения към жилищна и търговска площ; партерно ниво –
7
ресторант и четири търговски обекта-магазини; и следващи етажи с
апартаменти на коти + 3.40, + 6.20, + 9.00, +11.80.
Изцяло се споделят и фактическите изводи относно това, че с
подписания договор от 27.02.2017г. страните уредили окончателно
отношенията си по сключения на 29.01.2014г. предварителен договор и по
сключения нотариален договор за учредяване на право на строеж, като
ответникът е заявила, че за в бъдеще няма да има претенции по сключения
предварителен договор. На 08.06.2018г. ищецът е поканил ответника да му
прехвърли 75 % идеални част от собствеността на поземления имот по
учреденото право на строеж, съгласно раздел II.т.5 от предварителния
договор от 29.01.2014г.., като на 22.06.2018г. ответникът отказала да получи
поканата и подала в РП-К. Жалба вх. N 1277/22.06.2018г. против управителя
на ищеца, съдържанието на която е частично идентично с подадената преди
това Жалба вх. N 2232/02.12.2016г., тъй като новата жалба съдържа нови
оплаквания, свързани и с претенцията на ищеца да му се прехвърли право на
собственост върху имота по учреденото право на строеж, както и други
оплаквания по развилите се между страните отношения, в т.ч. и след
подписване на процесния договор от 27.02.2017г. С постановление от
23.08.2018г. прокурор от РПК. е отказал да образува досъдебно производство
по жалбата на ответника от 22.06.2018г., като е прекратил преписката, като от
ДП N 38/2019г. по описа на ОД на МВР-К. се установява, че подаването от
ответника на Жалба вх. N 2232/02.12.2016г., така и на жалба вх. N
1277/22.06.2018г., не е завършило с извод за извършено престъпление от
законния представител на ищеца. Поради отказ на ответника да прехвърли на
ищеца претендираните идеални части от имота по учреденото право на
строеж, ищецът е предявил иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, уважен с влязло в сила
на 12.01.2021г. Решение на РС-К. по грд. N 1065/2018г., с което
предварителният договор от 29.01.2014г., сключен между страните, е обявен
за окончателен, в частта му за прехвърляне от ответника на ищеца на 3/4
идеални части от ПИ с идентификатор N 40909.112.296 по КККР на гр.К..
Представено е изготвено заключение на съдебно -техническа експертиза
на в.л. инж. В.Д.а, в което е посочено, че след изграждане на сградата и
предаване на обектите, ответникът е получила 28.594 % от общата РЗП на
обекта, включ. сутеренния 8 етаж, равняващи се на 1 062.69 кв.м., а ищецът е
получил 71.406 % от същата, равняващи се на 2 653.76 кв.м., като вещото
8
лице не е установило ответникът да е получила по-малко площи от
жилищната част на сградата, който извод прави във връзка със сключен
между страните договор за платени на учредителя 23 800 лв. за 34 кв.м.
жилищна площ. Представено е соченото от ответника Разделяне на площите и
техническо описание по проект на: „Жилищна сграда с търговски партер“ в
УПИ IV -5723, кв.125 по плана на кв.В., гр.К., изпълнено на 04.03.2015г. от
„Г.-И.“ АД, по възлагане на „Б.-И.“ ООД, от което съдът не може да прави
конкретни изводи, защото с отговора на исковата ответникът не е посочила
конкретно как с управителя на ищеца са направили изчислението, че е
получила 34 кв.м. по-малко жилищна площ.
От заключението на СТЕ се установява, че в общата РЗП на изградената
от ищеца в имота на ответника сграда, която е 3 709 кв.м., вещото включва
всички площи - паркоместа, магазини, апартаменти и прилежащи площи на
общи части, от които на ответника се припадат/са получени/ 1 056.83 кв.м.,
независимо дали тази площ е жилищна или друга, и в същата са включени и
общите части – таблица 2. От общата РЗП от 3 709 кв.м., 25% са 927.25 кв.м.,
а ответникът е получила 1 056.83 кв.м., или е получила повече площ, която
включва жилищна, търговска, складова и общи площи и части, в т.ч.
паркоместа в сутерен.
Правилно съдът е отчел, че според §5 т.15 и т.18 от ДР на ЗУТ разгъната
застроена площ е понятие, което по съдържанието си е по-широко от това за
застроена площ и в предварителния договор страните са постигнали съгласие
да получат обекти със застроена площ, която да не е повече от съответния
процент разгъната застроена площ и при увеличаване на последната
учредителят на правото на строеж да получи 25 % от допълнителната
разгъната застроена площ, т.е. тази, която е относима към обектите, от което
пак следва, че е налице основание за задържане на престацията, защото и
застроената и разгънатата застроена площ дават разлика в съъотношението с
поне 34 кв.м., за което именно обстоятелство страните по процесния договор
са постигнали съгласие.ю
Неоснователно е възражението на въззивника, че т.1 от сключен между
тях договор от 27.02.2017г.- поради липса на основание е нищожен, както и
обективно кумулативно съединения с него осъдителен иск по чл.34 предл.1-
во от ЗЗД за сумата 23 800.00 лева, дадена по нищожна клауза. В този смисъл,
9
от събраните по делото доказателства безспорно се установява, че ответникът
е установил основанието, на което е получила сумата и основанието за
задържанието й. Към сключването на договора е постигнато съгласие за
неговото основание – да обезщети учредителя на правото на строеж при точно
договорена цена на жилищна площ. При разглеждане на евентуалния иск за
унищожаемост на клаузата, не е налице, тъй като към момента на подписване
на договора не е била формирана невярна представа за неправностойност на
предстациите. Не е налице и претендираното основание по чл.55 от ЗЗД за
разваляне на договора, с оглед неизпълнение на поетото задължение по т. 8 от
договора, тъй като то е изпълнено.
На основание чл.272 от ГПК въззивният съд споделя изцяло доводите на
първоинстанционния съд относно всички предявени искове, и препраща към
тях, поради което не следва да се повтарят.
При този изход на делото следва „Б.- И.“ ООД да заплати на Д. В. Д.
сумата от 3000.00 лева разноски за въззивна инстанция, доколкото същият е
съобразен с фактическата и правна сложност на делото.
Водим от изложеното и на основание чл. 271, ал.1 от ГПК, въззивният
съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 179/26.05.2022 г. по гр. д. № 729/2021 г.
по описа на Районен съд – К..
ОСЪЖДА „Б.- И.“ ООД, ЕИК: ******, гр. С., район С., жк. Я.,, Т. *,
ет.*, представлявано от управителя Д. А. да заплати на Д. В. Д., ЕГН:
**********, адрес: гр.К., кв. В.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, сумата от 3000.00 лева
разноски за въззивна инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10