Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр.
Плевен, 15.09.2016г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Плевенският районен съд, VIІ
граждански състав, в публичното заседание на седми септември през две хиляди
и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗОРНИЦА БАНКОВА
при секретаря П.Ц. като разгледа
докладваното от съдията БАНКОВА гр. д. №
3277 по описа за 2016 година, и на основание данните по делото и закона, за да
се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 19, ал. З
от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от ПРОЦЕС ООД
гр. Плевен срещу ЗКПУ „НАПРЕДЪК-2000“- с. Згалево, в която се твърди, че на
25.02.2016г. между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти – шест ниви в землището на с. Згалево,
имоти № 059002, № 122012, № 125046 и № 122017, №105013, №121022, подробно описани
в исковата молба, за сумата от 22 910лв., като цената е следвало да бъде
заплатена в деня на изповядването на прехвърлителната сделка. Ищецът твърди, че
въпреки поетите в предварителния договор задължения, ответника не изпълнил
задължението си да организира документално прехвърлянето на имотите. Ищецът е
отправил към ответника следните изявления – Уведомление за обявяване на
предсрочна изискуемост, получено от ответника, получено на 19.04.2016г., за
негово задължение, надхвърлящо цената по предварителния договор и другите
сключени такива и съобщение – покана, получена на 21.04.2016г. за прихващане на
насрещни задължения, с което цената по предварителния договор следва да се
счита прихваната. Определена е и дата – 25.04.2016г., до 14.00ч. и място – нотариалната
кантора на нотариус С.И., където да бъдат представени скици и данъчни оценки на
имотите, за сключване на окончателен договор.Твърди се, че ответникът е
отговорил на тези съобщения на 22.04.2016г., като е заявил, че предварителните
договори от 25.02.2016г. са били обезпечение на друго съглашение – споразумение
от 25.02.2016г. за поетапно погасяване на вземания, придобити от ищеца чрез
договор за цесия от 16.02.2016г. между Олива АД и ищеца. Посочено е, че въпреки
желанието на ответника за погасяване на задълженията, опитите за осигуряване на
средства са били неуспешни. Същевременно, не е било възможно в срока за
изповядване на сделките да бъде организирано ОС на ЗКПУ, на което да се вземат
решения за прехвърляне на земеделските земи. Ищецът твърди, че въпреки поканите
за изповядване на сделките, ответника е бездействал до предявяването на
иска. Моли се съда, да обяви
предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 25.02.2016г.:
НИВА с площ от 19.601 дка (деветнадесет декара шестстотин и един кв.м.), в
землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „ПОД
СЕЛО“, трета категория, съставляваща имот №059002, при граници и съседи:
№059001- нива на наел. на Ц.М.К., №300067 - полски път на Община Пордим,
№200063 - полски път на Община Пордим, №059014 - нива на С.С.К., №059015 - нива
на наел. на Г.С.А., №059016- нива на Д.А.Ц., №059017- нива на К.Д.К., №059032-
нива на „Серес” АД, съгласно скица №К06955/03.12.2015г., издадена от Общинска
служба по земеделие - гр.Пордим;Б) НИВА с площ от 1.004 дка (един декар и
четири кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се
в местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот №122012, при
граници и съседи: №122040 - нива на К.И.И., №122011 - нива на ЕТ „Е-Ц.М.”,
№200008 - полски път на Община Пордим, №122013 - нива на Е.П.З., съгласно скица
№К07021/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;B) НИВА с площ от 1.002 дка (един декар и
два кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в
местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот №125046, при граници
и съседи: №200010 - полски път на Община Пордим, №125047 - нива на „Омега Агро
Инвест” ЕООД, №125006 - нива на наел. на А.Н.И. и др., №125045 - нива на Д.Г.В-
и др., съгласно скица № К07023/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по
земеделие - гр.Пордим;Г) НИВА с площ от 1.003 дка (един декар и три кв.м.), в
землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността
„БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот №122017, при граници и съседи:
№122035 - нива на „Серес” АД, №122016 - нива на И. Е.Г., №200008 - полски път
на Община Пордим, №122018 - нива на Ц.ЦД., съгласно скица №
К07024/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие- гр.Пордим;Д)
НИВА с площ от 5.002 дка (пет декара и два кв.м.), в землището на с. Згалево,
общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „ЛИПАЧКАТА“, пета(4.369) и
трета(0.631) категория, съставляваща имот №105013, при граници и съседи:
№105014 - нива на наел. на С.И.С., №105016 - нива на наел. на С.Б.Ц., №105012 -
нива на Ц.Г.М. и др., №200027- полски път на Община Пордим, съгласно скица №
К06964/03.12.2015г„ издадена от Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;Е)
НИВА с площ от 1.023 дка (един декар двадесет и три кв.м.), в землището на с.
Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета
категория, съставляваща имот №121022, при граници и съседи: №121027 — нива на Д.Д.Ц.,
№121021 - нива на П.Г.П., №200007 - полски път на Община Пордим, №121023 - нива
В.Ц.П., съгласно скица № К07025/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по
земеделие- гр.Пордим (описани по представени от ПРОДАВАЧЪТ документи за
собственост), за окончателен спрямо
ответника. Представени са писмени доказателства.
В срока за отговор, ответника е подал
писмен отговор, в който не взема категорично становище относно основателността
на иска, не оспорва, че кооперацията е натрупала задължения, които са цедирани
на ищеца и за които страните са сключили споразумение от 25.02.2016г. за
поетапно погасяване на вземанията. Потвърдено е, че с предварителните договори
за прехвърляне собствеността на зем.земи, е целено гарантиране на точното изпълнение
на споразумението за погасяване на вземанията. Потвърдено е, че средствата на
кооперацията не са били достатъчни за цялостното погасяване на задълженията
ѝ, вкл. и това съм ищеца. Потвърдено е, че в срока за изповядване на
сделката, не е било възможно според ответника свикването на ОС на кооперацията
за формиране на решение за прехвърляне на земеделската земя.
Съдът, като обсъди събраните
доказателства, намери за установено от фактическа страна следното:
Не се спори по делото, че на 25.02.2016г.,
между ответника ЗКПУ НАПРЕДЪК-2000 с.
Згалево, като продавач и ищеца ПРОЦЕС ООД гр. Плевен, като купувач, е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи
се в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл. Плевен: НИВА с площ от 19.601
дка (деветнадесет декара шестстотин и един кв.м.), в землището на с. Згалево,
общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „ПОД СЕЛО“, трета категория,
съставляваща имот №059002, при граници и съседи: №059001- нива на наел. на Ц.М.К.,
№300067 - полски път на Община Пордим, №200063 - полски път на Община Пордим,
№059014 - нива на С.С.К., №059015 - нива на наел. на Г.С.А., №059016- нива на Д.А.Ц.,
№059017- нива на К.Д.К., №059032- нива на „Серес” АД, съгласно скица
№К06955/03.12.2015г., издадена от Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;Б)
НИВА с площ от 1.004 дка (един декар и четири кв.м.), в землището на с.
Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета
категория, съставляваща имот №122012, при граници и съседи: №122040 - нива на К.И.И.,
№122011 - нива на ЕТ „Е-Ц.М.”, №200008 - полски път на Община Пордим, №122013 -
нива на Е.П.З., съгласно скица №К07021/21.03.2016г., издадена от Общинска
служба по земеделие - гр.Пордим;B)
НИВА с площ от 1.002 дка (един декар и два кв.м.), в землището на с. Згалево,
общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория,
съставляваща имот №125046, при граници и съседи: №200010 - полски път на Община
Пордим, №125047 - нива на „Омега Агро Инвест” ЕООД, №125006 - нива на наел. на А.Н.И.
и др., №125045 - нива на Д.Г.В- и др., съгласно скица № К07023/21.03.2016г.,
издадена от Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;Г) НИВА с площ от 1.003
дка (един декар и три кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим,
обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща
имот №122017, при граници и съседи: №122035 - нива на „Серес” АД, №122016 -
нива на И. Е.Г., №200008 - полски път на Община Пордим, №122018 - нива на Ц.ЦД.,
съгласно скица № К07024/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие-
гр.Пордим;Д) НИВА с площ от 5.002 дка (пет декара и два кв.м.), в землището на
с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „ЛИПАЧКАТА“,
пета(4.369) и трета(0.631) категория, съставляваща имот №105013, при граници и
съседи: №105014 - нива на наел. на С.И.С., №105016 - нива на наел. на С.Б.Ц.,
№105012 - нива на Ц.Г.М. и др., №200027- полски път на Община Пордим, съгласно
скица № К06964/03.12.2015г„ издадена от Общинска служба по земеделие -
гр.Пордим;Е) НИВА с площ от 1.023 дка (един декар двадесет и три кв.м.), в
землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността
„БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот №121022, при граници и съседи:
№121027 — нива на Д.Д.Ц., №121021 - нива на П.Г.П., №200007 - полски път на
Община Пордим, №121023 - нива В.Ц.П., съгласно скица № К07025/21.03.2016г.,
издадена от Общинска служба по земеделие- гр.Пордим (описани по представени от
ПРОДАВАЧЪТ документи за собственост),за сумата от 22910лв. В договора са
посочени страните по договора, предмета /подробно описание на имотите, предмет
на бъдещата продажба/, продажната цена на имота, начина за нейното плащане – в
деня на подписване на окончателния договор, както и срока за сключване на
окончателния договор – не по-късно до 15.04.2016г. По делото са представени
доказателства, че продавачът по предварителния договор е бил собственик на
имота – Нотариални актове за покупко-продажба на недвижими имоти: HOT. акт
№166, том V, per. №4066, депо №522 от 2011г., Нот. акт №9, том IV, per. №2353,
дело №295 от 2012г., Нот. акт №152, том II, per. №1661, дело №143 от 2011 г. и
Нот. акт №163 том II, per. №1706, дело №152 от 2011 г. на нотариус Д.И. с район
на действие РС-гp. Плевен, per. №008; Нот. акт №116, том П1, per. №3436, дело
№229 от 2010г. и Нот. акт №59, том IV, per. №3949, дело №446 от 2011г. на
нотариус Р.И с район на действие РС-гр. Плевен, per. №083. В изпълнение на
задължението си по чл. 363 от ГПК, съдът е изискал от Службата по вписвания при
ПлРС удостоверение за наличие или липса на вписани тежести върху имотите. От
издадените от 07.07.2016г. / от Служба по вписвания при РС – Плевен, се
установява, че върху имота, освен исковата молба по настоящето гражданско дело
няма вписани други тежести, налице е са вписани само договорите, с които
имотите са били придобити от ответника.
Като доказателство за плащане на
уговорената между страните цена по предварителния договор, по делото са
представени доказателства за други правоотношения между страните - Споразумение
от 25.02.2016г. между ПРОЦЕС ООД гр. Плевен и ЗКПУ НАПРЕДЪК-2000 с. Згалево, че
ответната кооперация дължи на ищеца сумите от 143.640лв., ведно с лихва от 7%
годишно, считано от 30.09.2015г. до пълното издължаване на сумата и 58 800лв. –
неустойки. Уговорен е погасителен план за изплащане на задължението.
Обстоятелството, че уговорките за плащане по този погасителен план не са
спазени, не е спорно по делото, същото се признава и от ответника. Представени
са доказателства, че ищецът е обявил предсрочната изискуемост на вземането по
посоченото Споразумение с Уведомление за обявяване на предсрочна изискуемост,
получено от ответника на 19.04.2016г., в което е посочен размер на цялото
изискуемо задължение – 202 440лв. Изпратил е също така и Съобщение – покана,
получена на 21.04.2016г. - за прихващане на насрещни задължения, с което е
заявил на ответника, че цената по предварителния договор за процесните имоти
следва да се счита прихваната. Определена е и дата – 25.04.2016г., която е и
крайната дата по предварителния договор, до 14.00ч., и място – нотариалната
кантора на нотариус С.И., където да бъдат представени скици и данъчни оценки на
имотите, за сключване на окончателен договор. Ответникът е отговорил на тези
съобщения на 22.04.2016г., като е признал, че въпреки желанието на ответника за
погасяване на задълженията, опитите за осигуряване на средства са били неуспешни.
Същевременно, не е било възможно в срока за изповядване на сделките да бъде
организирано ОС на ЗКПУ, на което да се вземат решения за прехвърляне на
земеделските земи. Заявил е, че въпреки намерението за уреждане на двата типа
правоотношения, към момента той е в невъзможност да бъде изправна страна по
тях.
При така установеното от фактическа
страна, съдът прави следните правни изводи:
Предварителният договор е договор, с
който страните по него се уговарят да сключат друг договор - окончателен; при
който няма разместване на имущество, той е организационен, а не престационен
договор. Предварителният договор няма вещноправно действие и не поражда транслативен ефект.
Последица от сключването на предварителен договор е и възникването на потестативното
право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един по-късен момент може евентуално да
бъде упражнено чрез конститутивен иск, при неизпълнение на задълженията от
някоя от страните по него. За да се уважи предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор, следва да
съществуват в кумулативна наличност следните предпоставки: 1. Да има валидно
сключен и в определената от закона форма предварителен договор; 2. Ищецът да е
изпълнил задълженията си по договора и да се явява изправна страна по същия;
3.Да е настъпил падежът на задължението; 4. Ответникът да притежава правото на
собственост върху процесния недвижим имот, собствеността върху който следва да
се прехвърли с окончателния договор; 5. Да не са налице публични задължения на
ответника по повод на имота или те да са заплатени от ищеца към датата на
приключване на устните състезания. Тези предпоставки трябва да са налице към
датата на постановяване на решението по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а не на сключване
на предварителния договор. Същевременно, в случая, с оглед вида на продавача и
купувача – юридически лица – дружество с ограничена отговорност и кооперация,
са налице и специални изисквания на законите – чл. 137 ал.1 т. 7 от ТЗ изисква
решение на ОС на ООД за придобиване на недвижими имоти, а за ответника –
аналогично чл. 15 ал. 4 т. 10 от ЗК предвижда, че ОС на кооперацията взема
решение за разпореждане с недвижими имоти.
В конкретния случай съдът приема за
безспорно установено, че ищеца и ответника са сключили валиден предварителен
договор, по силата на който са уговорили определени права и задължения.
Процесният предварителен договор от 25.02.2016г. е сключен в изискуемата се
писмена форма и съдържа уговорки относно съществените елементи – предмет, цена
и съгласие на страните. Не е спорно между страните, че освен уговорките за
прехвърляне на имотите, те са имали и облигационни отношения, при които
ответника е бил задължен спрямо ищеца за сумата от 202 440лв. както и че на
осн. чл.104 от ЗЗД, ищецът е отправил до ответника волеизявление за прихващане
между тази сума и по-малката сума - 24 930лв., която е цена по процесния
предварителен договор. С достигането на това волеизявление до неговия адресат –
21.04.2016г., следва да се счита, че е извършено прихващане и цената по
предварителния договор е била платена. Настъпил е и падежът на задължението по
предварителния договор – имотите е следвало до 25.04.2016г. да бъдат
прехвърлени по нотариален ред. По отношение на четвъртата предпоставка –
ответника да е собственик на имотите – тя също е налице, като собствеността се
доказа с приложените нотариални актове и актуалните справки от Службата по
вписвания. Видно от Удостоверения за данъчни оценки на имотите от Община Пордим
от 25.04.2016г., към момента на издаването им и завеждане на исковата молба, не
е имало непогасени задължения за имотите.
По отношение на специфичните
предпоставки за уважаване на иска – наличието на решения на общите събрания на
ищеца и ответника за придобиване, респ. – разпореждане с имотите, съдът намира
следното: Ищецът не твърди, че общото му събрание е взело решение за
придобиване на процесните имоти и не представя протокол за взето такова
решение. Ответникът изрично заявява, че такова решение не е вземано от общо
събрание на кооперацията.
Съдът изследва въпроса има ли
действителен предварителен договор.Едно от условията, тъй като се касае за
имот, собственост на кооперация, е да е спазено изискването на чл.15, ал.4,
т.10 от ЗК, а именно да е налице решение на ОС на кооперацията за разпореждане
с недвижим имот.В случая не е представено такова решение.Липсата на валидно
взето решение на ОС, което да съдържа всички съществени елементи на договора за
продажба е достатъчно да обоснова правен извод за недействителност на
предварителния договор.Условията за действителност на предварителния договор са
същите, каквито са действителност на окончателния договор. В случая е налице
първоначална нищожност поради липса на съгласие на компетентния орган, поради и
което не е налице валиден предварителен договор.Цитираната практика касае
търговски дружества по ТЗ и не следва да се прилага по аналогия за кооперациите
, за които има специален закон - ЗК.
При това положение, съдът приема, че
предявеният иск е неоснователен и недоказан
и следва да се отхвърли. С оглед изхода на процеса се дължат разноски в
полза на ответника, но тъй като не са претендирани и не са представени
доказателства за извършени такива, то съдът не следва да се произнася.
По така изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ПРОЦЕС ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от . А.
против ЗКПУ НАПРЕДЪК-2000, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление с. Згалево, общ. Пордим, обл. Плевен,
представлявано от С.А., иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване
за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба от 25.02.2016г. на
недвижими имоти: НИВА с площ от 19.601 дка (деветнадесет декара шестстотин и
един кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в
местността „ПОД СЕЛО“, трета категория, съставляваща имот №059002, при граници
и съседи: №059001- нива на наел. на Ц.М.К., №300067 - полски път на Община
Пордим, №200063 - полски път на Община Пордим, №059014 - нива на С.С.К.,
№059015 - нива на наел. на Г.С.А., №059016- нива на Д.А.Ц., №059017- нива на К.Д.К.,
№059032- нива на „Серес” АД, съгласно скица №К06955/03.12.2015г., издадена от
Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;Б) НИВА с площ от 1.004 дка (един
декар и четири кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен,
находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот
№122012, при граници и съседи: №122040 - нива на К.И.И., №122011 - нива на ЕТ „Е-Ц.М.”,
№200008 - полски път на Община Пордим, №122013 - нива на Е.П.З., съгласно скица
№К07021/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;B) НИВА с площ от 1.002 дка (един декар и
два кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в
местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща имот №125046, при граници
и съседи: №200010 - полски път на Община Пордим, №125047 - нива на „Омега Агро
Инвест” ЕООД, №125006 - нива на наел. на А.Н.И. и др., №125045 - нива на Д.Г.В-
и др., съгласно скица № К07023/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие
- гр.Пордим;Г) НИВА с площ от 1.003 дка (един декар и три кв.м.), в землището
на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“,
трета категория, съставляваща имот №122017, при граници и съседи: №122035 -
нива на „Серес” АД, №122016 - нива на И. Е.Г., №200008 - полски път на Община
Пордим, №122018 - нива на Ц.ЦД., съгласно скица № К07024/21.03.2016г., издадена
от Общинска служба по земеделие- гр.Пордим;Д) НИВА с площ от 5.002 дка (пет
декара и два кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл.Плевен,
находяща се в местността „ЛИПАЧКАТА“, пета(4.369) и трета(0.631) категория,
съставляваща имот №105013, при граници и съседи: №105014 - нива на наел. на С.И.С.,
№105016 - нива на наел. на С.Б.Ц., №105012 - нива на Ц.Г.М. и др., №200027-
полски път на Община Пордим, съгласно скица № К06964/03.12.2015г„ издадена от
Общинска служба по земеделие - гр.Пордим;Е) НИВА с площ от 1.023 дка (един
декар двадесет и три кв.м.), в землището на с. Згалево, общ. Пордим,
обл.Плевен, находяща се в местността „БЯЛА ВОДА“, трета категория, съставляваща
имот №121022, при граници и съседи: №121027 — нива на Д.Д.Ц., №121021 - нива на
П.Г.П., №200007 - полски път на Община Пордим, №121023 - нива В.Ц.П., съгласно
скица № К07025/21.03.2016г., издадена от Общинска служба по земеделие-
гр.Пордим (описани по представени от ПРОДАВАЧЪТ документи за собственост), като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
Решението подлежи на обжалване пред
Плевенски окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните, с въззивна жалба.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: