№ 12707
гр. София, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско дело
№ 20251110120627 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по искова молба на „Хоум Ту Ю България“
АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Владислав
Варненчик“ № 81, ет. 8, срещу Г. П. Д., ЕГН: **********, с постоянен адрес: *, с която е
предявен осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. с чл. 258, ал. 1, вр. с
чл. 266, ал. 1 ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 7 740 евро,
представляваща дължимо и неизплатено възнаграждение за предоставени консултантски
услуги по неформален договор за изработка, ведно със законната лихва, считано от датата на
предявяване на исковата молба – 09.04.2025г. до окончателното плащане на сумата.
Ищецът „Хоум Ту Ю България“ АД твърди в исковата молба, че на 16.12.2024г.
сключил с ответника Г. П. Д. споразумение за предоставени консултантски услуги и
посредничество за продажба на недвижим имот, като се сочи, че преди подписването на
споразумението, по възлагане от ответника е извършил анализ на пазара, включително от
базата данни, като твърди, че в т.V са посочени предварително предоставените и приетите
от ответника консултантски услуги по т. II-IV от споразумението, като се сочи, че с т.V
ответникът прави изявление, че приема без забележка извършените консултантски услуги.
Твърди се, че едновременно с изложеното, ответникът, сключвайки споразумението, му е
възложил да посредничи по продажбата на определен имот, като в изпълнение на това
задължение се твърди, че ищецът е извършил оглед и заснемане на същия за своя сметка,
предлагал е имотът за продажба на клиенти, проведени са огледи. Твърди се, че в резултат на
извършените действия е открит купувач, който е заявил желание да закупи имота, при цена
215 000 евро, за което с него е сключен договор за гаранция и купувачът е заплатил 4 000
лева гаранция на ищеца. След подписване на договора за гаранция, през приложението на
ищеца е водена кореспонденция, с която ищецът твърди да е уведомил ответника за открития
купувач, че е оставил капаро, и готовността му да закупи имота на сочената цена. Твърди се,
че ответникът е поканен да сключи предварителен договор на 31.12.2024г., като на
19.12.2024г. ответникът е изпратил на електронна поща на ищеца уведомление, с което
посочва, че е сключил договор, с който е поел ангажимент за сключване на предварителен
договор за имота с трето лице. Твърди се, че ответникът не е оказал необходимото
съдействие, не е отговорил на поканите и не се явил за сключване на предварителен договор,
като поради посоченото, между кандидат – купувача и ищеца е сключен анекс към договора
1
за гаранция от 19.12.2024г. за удължаване на срока на последния до 10.01.2025г., като на
08.01.2025г. със съобщение на вайбър ответникът отново е поканен да се яви за сключване на
предварителен договор, на сочената дата ответникът не се е явил. Поради изложеното сочи,
че договорът за гаранция бил прекратен и същата била върната на * – кандидат за купувач.
Ищецът счита, че соченото съставлява неоказване на дължимото съдействие, уредено в т. 3.2
от споразумението, както и сочи, че с т. 4.4 от споразумението е предвидено заплащане на
възнаграждение за оказаните консултантски услуги, от 3 % без ДДС от офертната цена, а
продавачът е в пълно неизпълнение на споразумението, поради което дължи заплащането на
сумата от 7 740 евро от цената 215 000 евро. Претендира разноски, в това число и
извършени такива за обезпечаване на настоящия иск.
Ответникът, в срока за отговор, оспорва иска, с довод, че уговореното в
споразумението възнаграждение, съгласно чл. 4.1 от същото се дължи за постигнат резултат
– сключване на окончателен или предварителен договор, а не за определен работа, като се
сочи, че резултатът не е постигнат от ищеца. Ответникът твърди, че нито преди, нито след
сключването на споразумението са извършени и предоставени, нито приети от ответника
описаните в т.V от споразумението консултантски услуги, като ако действително е било
извършено, то същото е следвало да бъде и с останалите съсобственици на имота.
Ответникът счита, че консултантските услуги не следва да се остойностяват отделно от
възнаграждението, дължимо по силата на чл.4.1, както и че чл. 4.4 предвижда основание
възнаграждение да не се заплаща на ищеца, ако той едностранно по време на действието на
договора, прекрати същия. Оспорва се твърдението на ищеца, че е извършил сочените от
него консултантски услуги. Твърди се, че имотът е съсобствен между ответника и двамата му
сина, при квоти 4/6 ид.ч. за ответника и по 1/6 ид.ч. за тях, като още при сключване на
споразумението ответникът твърди да е предупредил брокера Страхил Планинец, че не е
индивидуален собственик, но споразумението е сключено само с него, а ответникът не е
поемал задължението да осигури съгласие на съсобствениците си, като ищецът е разполагал
с нотариален акт, като не е извършил проверка на собствеността. Ответникът твърди, че
първият контакт, осъществен с ищеца, е два месеца преди сключване на споразумението, при
посещение на ответника в офис на ищеца, при което брокер – О. Ю., след извършен оглед на
апартамента, е предложил на ответника ищецът да изкупи имота за 160 000 евро, с опит да
го убеди, че съставлява справедлива цена и ще спести разноски по нотариално прехвърляне,
ответникът отказал и до споразумение не се стигнало. Твърди се, че има неприет от
ответника направен анализ, определящ ниска цена. Оспорва се твърдението за намиране на
реален купувач, сочи се, че подписаният договор за гаранция е симулативен, а купувачът е
подставено лице на ищеца с цел получаване на комисионно възнаграждение. Твърди, че на
19.12.2024г. около 10:30 часа е уведомил брокера Планинец, а в 13:35 часа и самият ищец, че
по настояване на съсобствениците си е получил депозит от купувач, предложен им от друг
брокер, от друга фирма, като се сочи, че след уведомлението, ищецът е „открил„
потенциален купувач. Твърди, че от справка в ТР се установява, че * е едноличен собственик
на капитала на дружество „Еркер – Недвижими имоти“ ЕООД, със сходен предмет на
дейност с този на ищеца. В тази връзка се оспорва твърдението, че ищецът първи е уведомил
ответника за намиране на купувач, след което ответникът го е уведомил за пречката да
сключи договор с него. Твърди се, че договорът за гаранция не е приложен към имейл от
20.12.2024г. в 15:06 часа, а се твърди, че същият е изпратен на ответника с имейл от
08.01.2025г., не се представя протокол за оглед с този купувач, като кореспонденцията от
вайбър започва от 30.12.2024г. Сочи се, че е отговорил на отправените към него покани – с
имейл и писмо, че е уведомил ищеца и че той и съсобствениците им са приели оферта на
друг брокер при цена 228 000 евро, който отговор счита за едностранно разваляне на
споразумението, поради липса на предмет. При развален договор, счита, че не дължи
възнаграждение, а ако се претендира обезщетение от неизпълнение, то вредите подлежат на
доказване и се счита, че не са доказани, като се сочи, че ищецът не е изправна страна. При
евентуална основателност на иска, вземането се оспорва по размер, като се сочи, че би
дължал евентуално идеална част, съответна на правото си на собственост. Претендира
разноски.
2
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение
и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
възраженията на ответника, намира за установено от фактическа страна следното:
От събраните в хода на производството писмени доказателства – в частност
Нотариален акт за придобиване право на собственост върху недвижим имот, построен от
ЖСК /л. 31/ е видно, че Г. Д. е собственик на недвижим имот - апартамент с идентификатор
68134.1608.3349.1.15. С отговора на исковата молба е приобщено и удостоверение с изх. №
РЛЦ25-УХ01-5158-1 от 07.05.2025г., от което се установява, че Анелия Джановска /съпруга
на ответника/ е починала на 27.05.2022г., като е оставила за свои наследници Г. Д. и двамата
си низходящи *.
Като писмено доказателство по делото е представено Споразумение за
предоставени консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим от
16.12.2024г., по силата на което „Хоум Ту Ю България“ АД се задължава да предостави на Г.
Д. посреднически услуги и съдействие за сключване на бъдеща сделка за продажба на
недвижим имот – представляващ Апартамент № 15 с идентификатор 68134.108.3349.1.15,
срещу възнаграждение в размер на 3 % от офертната цена без ДДС, но не по-нисък от 1 000
лв., със срок на договора до 31.01.2025г. В т. II от процесната сделка е отбелязано, че по
искане на ответника ищцовото дружество извършило анализ на пазара и открило пазарни
аналози на имота, предлаган за продажба, а съобразно т. III на клиента била предоставена
пълна и изчерпателна консултация по всички поставени от него въпроси, касаещи
продажбата, в т.ч. и не само информация относно необходимите документи за продажба на
имот, институциите, от които следва да бъдат изискани, както и сведения досежно
състоянието на пазара на недвижими имоти в момента, цени, условия и срокове, при които
се сключват сделки с идентични недвижими имоти в същия район. В т. IV е посочено, че
след извършен пазарен анализ ищецът информирал ответната страна за оптималната цена и
срок, при които процесният апартамент може да бъде продаден с оглед нейните желания,
като вследствие на осъществените консултации клиентът възложил на „Хоум Ту Ю
България“ АД да посредничи при продажбата на недвижимия имот за цена от 215 000 евро.
В т. V е посочено, че ответникът не е заплащал никакви суми за поисканите и получените
консултантски услуги, както и че последните били ползвани и приети без забележки от
клиента. С т. 4.2 от споразумението страните са уговорили, че при сключване на
предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на имота с посредничеството
на ищцовото дружество и при заплащане на дължимото възнаграждение от 3% от офертната
цена, клиентът не дължи заплащане на предоставените и ползвани от него консултантски
услуги. Съобразно т. 4.4 при пълно неизпълнение и при предсрочно прекратяване на
договора на основание т. 6.3 от него, възложителят дължи стойността на предоставените и
приети консултантски услуги в размер на 3% от офертната цена без включен ДДС.
Като писмено доказателство е приобщен договор за гаранция с купувач, сключен
на 19.12.2024г. между ищцовото дружество и *, по силата на който последният се задължава
да закупи недвижим имот с идентификатор 68134.1608.3349.1.15 за продажната цена от
215 000 евро до 31.12.2024г., както и анекс от 31.12.2024г., с който съдоговарящите са внесли
изменение в договора, касаещо неговия срок – същият е удължен до 10.01.2025г. С отговора
на исковата молба е приложено извлечение от ТРРЮЛНЦ за актуално състояние на „Еркер –
Недвижими имоти“ ЕООД, от което е видно, че като управител и едноличен собственик на
капитала на търговското дружество е вписан *. По делото е представен и констативен
протокол от 10.01.2025г., в който се съдържат следните констатации: 1. Че на 10.01.2025г. в
периода от 10:00 часа до 11:00 часа /дата, определена за подписване на предварителния
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот/ офисът на ищцовото дружество
е посетен от кандидат купувача; 2. Че в периода от 10:30 часа до 11:00 часа продавачът Д. не
се е явил за подписването на предварителния договор, 3. Че внесената гаранция в размер на
4 000 лева е върната на * от ищеца. Доколкото посочените писмени доказателства не
изясняват обстоятелства от предмета на спора – евентуалното съществуване на неформален
договор за изработка, то последните се явяват неотносими и няма да бъдат обсъждани от
3
съда.
С исковата молба са приложени извлечения от проведена кореспонденция между
ответника и представител на дружеството чрез електронна поща и мобилното приложение
„Вайбър“. От тяхното съдържание се установява извършено от страна на ищеца
уведомяване, че е намерен кандидат купувач за продавания недвижим имот, както и
няколкократни покани до Г. Д. да се яви в офиса на дружеството за подписване на
предварителен договор. Представено е и съобщение от 19.12.2025г., адресирано до ищеца, в
което се съдържа изявление на ответната страна, че на 18.12.2024г. е получила депозит от
кандидат купувач чрез друга брокерска агенция, както и че му е отправена покана за
сключване на предварителен договор до 24.01.2025г. Като писмено доказателство по делото
е приобщен и отговор на покана за явяване в офиса на ицщовото дружество и подписване на
предварителен договор.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна следното:
Предявеният осъдителен иск намира правната си квалификация в чл. 79, ал. 1, пр.
1, вр. с чл. 258, ал. 1, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД. Основателността на исковата претенция е
обусловена от установяването в условията на пълно и главно доказване на следните
обстоятелства: че между страните е сключен преди споразумението от 16.12.2024г.
неформален договор за изработка, по силата на който ответникът е възложил на ищеца
извършването на консултация във връзка с бъдеща продажба на недвижим имот,
предоставянето на информация относно необходимите документи за сделката и
институциите, от които да се набавят, данни относно състоянието на пазара, цени, условия и
срокове, при които се сключват сделки с имоти от същия район, че изпълнителят е извършил
възложените дейности, че със сключването на споразумението ответникът е направил
изявления, че приема свършената работа без забележки, както и че за предоставянето на
консултантските услуги е уговорено възнаграждение.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от
доказване са отделени обстоятелствата, че на 16.12.2024г. страните са подписали писмено
споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество при продажба на
недвижим имот със срок до 31.01.2025г., че за периода от 19.12.2024г. до 08.01.2025г.
съдоговарящите са осъществявали комуникация чрез използване на електронна поща /за
ищеца: ****@******.**, за ответника – ****************@*****.***, както и че
представените с исковата молба извлечения са били изпратени и получени от ответника чрез
приложение „вайбър“. Не се спори и по отношение на фактите, че към месец 12.2024г.
ответникът е получил депозит за процесния имот от трето лице, както и че не се е явил на
посочените на 31.12.2024г. и на 08.01.2025г. в офис на ищцовото дружество за сключване на
предварителен договор. Правният спор се концентрира относно съществуването на
неформален договор за изработка, евентуално надлежното му изпълнение от страна ищеца,
както и относно дължимостта на възнаграждението за твърдяната свършена работа.
Както беше посочено, в разглежданата хипотеза ищецът извежда субективно
предявеното право при твърдения за неформално възлагане на консултантски услуги във
връзка с продажба на недвижим имот. Същевременно, от приобщените писмени
доказателства, а и от изявленията на страните в хода на производството безспорно се
установява обстоятелството, че същите са обвързани и от облигационно правоотношение за
посредничество при продажба на недвижим имот. Подписаното споразумение не е оспорено
по реда на чл. 193 ГПК, поради което на основание чл. 180 ГПК се ползва с формална
доказателствена сила относно авторството на обективираните в него изявления. Предвид
наличието на общи белези между договора за изработка и договора за посредничество,
разрешаването на повдигнатия правен спор налага на първо място да бъде изяснена
същността на двата вида сделки.
Договорът за предоставяне на консултантски услуги не е регламентиран в
действащото законодателство, като възможността да бъде сключен подобен тип съглашение
4
следва от свободата на договарянето по чл. 9 ЗЗД и при съобразяване с повелителните
правила на закона и добрите нрави. По естеството си този договор представлява вид договор
за изработка, който би могъл да има за предмет резултати както от интелектуални дейности –
като например предоставяне на съвети, изготвяне на проекти, планове, договори и т.н., така
и чисто технически действия. Водещо значение обаче е отдадено именно на интелектуалните
усилия на изпълнителя, който се избира с оглед на притежаваните или предполагаемите
специални знания и умения в областта на възложената работа, без от това да следва, че
договорът е сключен с оглед личността на изпълнителя /в този смисъл Решение № 71 от
03.06.2009г. по т. д. № 767/2008г. на ВКС, II т.о., Решение № 5 от 15.03.2010г. по т. д. №
390/2009г. на ВКС, I т.о., Решение № 12 от 31.05.2013г. по т. д. № 239/2012г. на ВКС, I
т.о./.
Съгласно разпоредбата на чл.49 ТЗ, посредник е търговец, който по занятие
посредничи за сключване на сделки. Трайната съдебна практика е разграничила договора за
посредничество от договора за поръчка и договора за изработка, сочейки, че договорът за
посредничество следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, изразяваща се в
намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и
качеството на съответния продукт, както и фактическото изготвяне на необходимите
документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се финализира
със сключване на договор за продажба / решение № 54/10.9.2010г. по т.д.№ 267/2009г. на
ВКС/.
По аргумент от чл. 258, ал. 1 ЗЗД възникването на договор за изработка е обусловено
от постигането на съгласие относно двата елемента, формиращи неговото съществено
съдържание – възлагането на определена работа от възложителя и възнаграждението на
изпълнителя.
Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а
постигането на определен
резултат – свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването
на определени действия. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за
търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот
включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане
на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с
информация и документи за имота.
В т. II - IV от процесното споразумение са посочени консултантски услуги, които
ищцовото дружество твърди да е извършило по договора за изработка, като относно
истинността на тези факти представеният частен документ не се ползва с обвързваща
материална доказателствена сила и подлежи на преценка по вътрешно убеждение от съда,
заедно с останалите събрани по делото доказателства. С отговора на исковата молба
ответникът е оспорил предоставянето и приемането на описаните консултации, както и
тяхното самостоятелно възлагане, отделно от посредничеството при продажбата. При това
положение, от определящо значение за основателността на исковата претенция е
обстоятелството дали въпросните консултации са част от съдържанието на отделен договор
за изработка, или пък са инкорпорирани в договора за посредничество, с оглед възражението
на ответника, че възнаграждение е дължимо единствено за постигнат резултат – сключване
на покупка-продажба, поради което и консултантските услуги не бива да се остойностяват
отделно от комисионната, дължима за финализиране на договора.
Поради свободата на договаряне във всяка една от двата вида сделки съдоговарящите
разполагат с възможност да включат допълнителни уговорки, присъщи за друг вид сделки,
които да разширят обхвата на задълженията им. В процесния случай предмет на делото е
притезание, произтичащо от неформален договор за изработка, сключен, по твърдения на
ищеца, преди сключването на споразумението от 16.12.2024г., за чиито уговорки са налице
данни в приложеното споразумение за предоставени услуги и посредничество. В тази
връзка, доколкото между страните съществува спор относно значението на конкретните
клаузи, следва да се издири действителната им обща воля. Тълкуването се осъществява
5
съобразно изискванията на чл. 20 ЗЗД, като отделните уговорки се тълкуват във връзка едни
с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността, характеристиките на договора, както
и други обстоятелства, които са от значение за установяване действителната воля на
договарящите, като се изхожда не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла следващ
общия разум на изявлението /в този смисъл Решение № 502 от 26.07.2010г. по гр. д. №
222/2009г. на ВКС, IV г.о., Решение № 220 от 31.07.2014г. по гр. д. № 6126/2013г. на ВКС, IV
г.о., Решение 134 от 25.06.2014г. по гр. д. № 6886/2013г. на ВКС, III г.о., Решение № 133 от
15.03.2021г. по гр. д. № 3595/2019г. на ВКС, III г.о., Решение № 113 от 24.04.2015г. по гр. д.
№ 725/2014г. на ВКС, I г.о./.
При анализ на представеното по делото споразумение, настоящият състав намира, че
тези дейности - извършването на анализ на пазара, откриване на пазарни аналози на имота,
предлаган за продажба; предоставяне на консултация на ответника по поставените въпроси,
включително, но не само във връзка с необходимите документи за продажба и институциите,
от които да се набавят, информация относно състоянието на пазара в момента, цени, условия
и срокове, при които се сключват сделки с идентични имоти в същия район; след
извършване на пазарен анализ – консултиране на ответника за оптимална цена и срок, при
който имотът може да се продаде, в крайна сметка изпълват съдържанието на общото
задължение за съдействие на посредника, а не представляват отделно съглашение за
престиране на интелектуален труд поради следните съображения: Внимание заслужава
обстоятелството, че е налице пълен идентитет между описаните в т. III консултантски
услуги, изразяващи се в предоставянето на информация относно необходимите документи за
бъдещата продажба, с поетото с т. 2.2.4 от споразумението задължение за предоставяне на
консултация от страна ищеца за обичайните документи, касаещи продажбата, което
задължение е по частта от договора, касаещо посредничеството за продажба. Единственото
отклонение, което се наблюдава, е извършеното допълнение, че това задължение служи за
организационно осигуряване на сделката, което отклонение е несъщинско, а служи за
определяне на кой етап от посредничеството същото следва да се извърши. Повторното
включване на услугата в договора за посредничество, от една страна, повдига въпроса защо
ако това задължение е било предмет на договора за консултантски услуги и е било
изпълнено – /обстоятелство, което не се установи в производството/, бива повторно
инкорпорирано в договора за посредничество, като ново задължение по този договор. При
това положение, следва да се приеме, че чрез т. 2.2.4 се извършва детайлизация на
престацията, дължима от ищеца, а употребените словесни изрази сочат за допълнителния
несамостоятелен характер на задължението на ищеца за консултиране. От друга страна,
посочените в т. III дейности по анализ на пазара, неговото състояние и цените, също
разкриват сходство със задълженията на дружеството да информира и да предоставя съвети
на клиента при настъпили промени в тези компоненти, докато трае действието на договора.
Между задълженията по т. III и по т. 2.2.4 се наблюдава логическа връзка и единство,
доколкото информация за промяна в пазара би имала значение единствено при знание какво
е първоначалното му състояние. Като се държи сметка за цялото съдържание на
споразумението, може да се изведе извод, че анализът на пазара /както първоначален, така и
последващ, при настъпили промени/ има значение само доколкото би повлияло върху
осъществяването/неосъществяването на продажбата – т.е. да подпомогнат постигането на
крайния резултат – продажба, а не получаване на интелектуален труд. Отделно, с т. 2.4 е
посочено, че и за консултациите, предмет на договора за посредничество, също се следва
възнаграждение в полза на посредника, без тези отношения между страните да са уредени с
отделно съглашение, като се съдържа препращане към споразумението, което създава
впечатление за приемственост в начина на формулиране на отделните задължения.
Изложеното дава основание за заключение, че волята на съдоговарящите е била да разширят
задълженията на посредника чрез включването на такива за консултации и становища. В
крайна сметка, за да се достигне крайната цел на договора за посредничество – сключване на
сделка по продажба, е необходимо посредникът : първо, да е извършил анализ на пазара,
второ, да е открил кандидат купувачи, на които да е предоставил необходимата информация,
6
касаеща техническите характеристика на недвижимия имот и продажната цена. От своя
страна, предоставянето на тези сведения – в частност определянето на цената, е обвързано
от анализ за състоянието на пазара, от откриване на пазарни аналози на вещта, предлагана за
продажба.
Аргумент, че въпросните консултантски услуги са част от поетите от ищеца
задължения по сключения между страните договор за посредничество, а не са предмет на
отделна сделка, може да бъде изведен и от уговорката в т. I, в която е упоменато, че ищецът
се е свързал с ответното дружество с желанието за консултация и посредничество при
продажба на недвижим имот. При граматическото тълкуване на клаузата от употребения
съединителен съюз „и“, който се използва като логическа връзка между изреченията и
изразява съвместност, може да се заключи, че намерението на съдоговарящите към момента
на възлагането не е било насочено към сключване на договор за изработка, а на такъв за
посредничество. Този извод остава непроменим и въпреки използвания в т. VI словесен
израз „вследствие”, който съдържащ се в последната част от констатациите за извършени
услуги, следва да се тълкува в смисъла, който произтича от предходните клаузи – а именно
като изявление, което допълва т. I, като конкретизира задължението за посредничество – а
именно да бъде сключен договор за покупко-продажба на недвижимия имот на посочената
офертна цена от 215 000 евро и в посочения в договора срок.
Индиция, че възложените консултантски дейности не притежават самостоятелен
характер се извежда и от систематичното място на клаузата по 4.4, с която е предвидено
възнаграждение за услугите по т. II-IV - в раздел възнаграждение и условия за плащане на
самия договор за посредничество. Тук внимание заслужава обстоятелството, че това е
единствената уговорка, касаеща отношенията между страните преди подписването на
споразумението, която не се намира в първия му раздел. Нещо повече, при анализа на
клаузата е видно, че заплащането на възнаграждението е обвързано от неизпълнението или
прекратяването на договора за посредничество, което неминуемо сочи за допълнителния
характер на задължението за предоставяне на услуги, доколкото ако съществуваха две
отделни правни сделки, възнаграждението за предоставените консултантски услуги не би се
повлияло от изпълнението или неизпълнението на задълженията по договора за
посредничество. Този извод се подкрепя и следва да се тълкува систематично с т. 4.2 – че
при финализиране на продажбата и заплащане на дължимата комисионна, клиентът се
ползва от промоционална отстъпка, както и от сведенията на свидетеля Планинец, който
излага, че дължимостта на възнаграждението е обвързано от обстоятелството дали
процесния недвижим имот ще бъде възложен на дружеството за продажба или не.
Общопотребимото значение на термина „отстъпка” се изразява в намаляване цената
на стока или услуга, като по делото нито се твърди, нито пък се съдържат данни, че в
употребеното понятие следва да се вложи друг смисъл. Общо правило е, че отделните
словесни изрази в сделките следва да се тълкуват в общоприетия им смисъл, а ако някоя от
страните влага в термина различно значение, то в нейната доказателствена тежест е да
установи това обстоятелство.
Тук следва да се отбележи, че доколкото между страните съществува правен спор
относно значението на отделните уговорки, свидетелски показания са допустими за
установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната
воля на страните, тъй като при нейното изясняване съдът може да изследва обстоятелствата,
при които е сключена сделката, характерът на преговорите, разменената кореспонденция и
как са изпълнявани задълженията по него /в този смисъл Решение № 374 от 04.11.2014г. по
гр. д. № 2752/2014г. на ВКС, IV г.о., Решение № 28.12.2011г. по гр. д. № 167/2011г. на ВКС, IV
г.о./.
От събраните гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетеля О. Ю., с
когото ответникът се свързал в рамките на кампанията на ищцовото дружество за директна
продажба на имоти / кампания, при която, на клиента се предлага изкупуване на имота от
страна на дружество – инвеститор, в максимално кратък срок/, предложил му цена
160000евро, като ответникът заявил, че цената е ниска и не го устройва. Преди
7
предложението, свидетелят извършил сам оглед на имота, направил снимки, направил
справка в база данни на ищцовото дружество и направил предложение на ответника, за
изкупуване на имота, без такси и комисионни, по неговите думи „веднага”.
Ищцовото дружество не твърди, нито доказва към момента на предложението от
страна на свидетеля Ю., страните да са сключили какъвто и да е договор. Показанията
свидетелстват за предложение и неприемането му от страна на ответника. От показанията на
свидетеля Страхил Планинец – се установява, че след около месец/два от срещата на Г. Д. и
О. Ю. се свързал с ответната страна, тъй като в базата данни процесният недвижим имот не
е бил отразен като продаден. Свидетелят сочи, че поставил на ответника въпрос дали
офертата имотът да се продаде е актуална, като Г. Д. потвърдил и заявил, че желае
продажбата да се осъществи бързо, при което постигнали уговорка свидетелят да проучи
пазара и да подготви анализ. По сведения на свидетеля в началото/средата на м. декември
била проведена среща, на която предоставил два варианта за продажба – първият касаел
предвиждал сделката да се осъществи за месец-два при цена от 215 000 евро, а вторият –
продажба за период между три и пет месеца при цена от 230 000 евро, като ответникът
избрал първата алтернатива и било сключено споразумение. Ръководейки се от чл. 172 ГПК
и евентуалната заинтересованост на свидетеля от изхода на делото, доколкото последният е
бил служител на ищцовото дружество към момента на подписване на споразумението и
притежава това качество и към настоящия момент, съдът кредитира показанията в тази част
като достоверни, обективни, изразяващи лични и непосредствени възприятия и в унисон с
останалите събрани доказателства. От анализа на неговите сведения може да се изведе
обоснован извод, че целта на проведената между тях кореспонденция е не просто да се
предостави консултантска услуга, а да се осъществи посредничество, доколкото самият той
се е свързал с ответника с въпрос дали е актуална офертата /като се има предвид офертата за
продажба, предмет на първоначалния контакт между ответника и свидетеля Ю./, а не дали
желае съвети от професионалист относно бъдещата продажба. В този смисъл са и
пресъздадените от свидетеля отговори, които е получил от Г. Д. – че желае продажбата да се
осъществи бързо. Съмнения за самостоятелния характер на консултациите се поражда и от
изявлението на свидетеля, че е възможно самият той в качеството си на брокер и
представител на ищцовото дружество да е пожелал възлагането на недвижимия имот за
продажба, потвърждаващо изводите, че към този момент страните са действали с намерение
за създаване на договорни отношения, изразяващи се в посредничество. От изложените
съображения, може да се изведе обоснован извод, че желаният резултат е не
интелектуалният труд на свидетеля Планинец, колкото да бъде продаден недвижимия имот
на ответника.
Довод, че процесните консултантски услуги не са били предмет на отделен
неформален договор за изработка, може да бъде изведен и от обстоятелството, че от раздел
I-VI от представеното споразумение не се установява към момента на възлагането да е било
уговорено, че се дължи възнаграждение. В т. V е отбелязано, че за предоставените
консултации Г. Д. не е заплащал никакви суми, от която уговорка не може да се направи
извод, че преди подписването на споразумението е постигнато съгласие по отношение на
този съществен елемент от съдържанието на договора. Отделно, от систематичното
тълкуване на т. I и VI, прави впечатление, че възмездният характер е посочен само за
посредничеството, но не и за анализа на пазара и останалите, обособени като консултантски
услуги задължения. Тези обстоятелства сериозно разколебават вътрешното убеждение на
съда, че към момента на възлагането страните изобщо са уговорили тези услуги да се
заплащат. От събраните в хода на производството доказателства се установява, че всъщност
дължимостта на възнаграждението за процесните анализи е уговорено едва при
подписването на споразумението, т.е. след извършването на част от тях. Това, от своя страна,
поставя под съмнение и равноправния характер на процесната клауза, тъй като с нея се
определя цената, след като вече са предоставени част от „услугите“, като този въпрос няма
да бъде разглеждан в настоящото производство, доколкото не се установи валидно
облигационно правоотношение по изработка с предмет интелектуален труд.
8
Поради гореизложените съображения, настоящият състав намира, че осъщественото
възлагане в процесния случай не касае извършването на консултантски услуги като целен
резултат от сключен договор за изработка, а извършването на посредничество, при което
общото задължение за оказване на съдействие е разширено чрез включването на
допълнителни задължения – по извършване на анализ и т.н. От анализа на споразумението и
изявленията на свидетелите се установява намерение страните да бъдат обвързани от
посреднически договор за продажба на имотгат, а въпросните консултации са уговорени
като дейности с подготвителен и несамостоятелен характер, които са насочени към
финализиране на съответната сделка, което се явява предмет на договор за посредничество.
От това следва извод, че в настоящото производство не се установи първия елемент от
фактическия състав на чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 258, ал. 1, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД, което
обуславя неоснователност на предявената искова претенция.
За пълнота на изложението и с оглед изискването по чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 236, ал. 2
ГПК да се обсъдят всички доводи и възражения на страните, съдът намира за необходимо да
изложи мотиви и по извършеното с исковата молба оспорване, че описаните в т. II- IV
консултантски дейности не са извършени от ищеца. На първо място, следва да се посочи, че
представеното по делото споразумение представлява подписан частен документ, който има
както свидетелстващ, така и диспозитивен характер. По аргумент от чл. 180 ГПК същият се
ползва единствено с формална доказателствена сила относно авторството на
инкорпорираните в него изявления, без да обвързва съда досежно съответствието на
отразените в него факти с обективната действителност, поради което преценката за тяхното
проявление подлежи на преценка по вътрешно убеждение с и оглед останалата
доказателствена съвкупност. В тази връзка, за установяването, че описаните анализа и
проучвания са извършени, са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетеля Планинец, и от разпита на свидетеля О.. От предоставените данни се установява
да са извършени и от двамата брокери дейностите по проучване на пазара за подобни имоти
в района на продавания апартамент и изготвянето на две оферти за различни срокове и с
различна продажна цена. Не се установи обаче да е извършен оглед на недвижимия имот с
купувач / оглед се установи да е извършен единствено от страна на свидетеля Ю., за целите
на директната продажба и преди извършването на оценката на пазара, но без кандидат за
купувач/, както и не се установи да са предприети други действия с организационен
характер, необходими за продажбата на един недвижим имот. Сведения с такъв характер не
се предоставиха и от свидетеля Ю., чиито свидетелски показания са абстрактни, описващи
вътрешния ред и организацията на работа в ицщвото дружество, без да съдържат обаче
данни за конкретното консултиране в полза на ответника, което е видно от използваните от
него изрази - свидетелят сочи как постъпва при консултиране на продавач или купувач, а не
какви действия е извършил по отношение на имота на ответника . Не са ангажирани и
писмени доказателства в тази насока – липсват протоколи за извършен оглед, снимки на
недвижимия имот, изготвени документи във връзка с евентуалната бъдеща продажба,
анализи на пазара и т.н.
Що се касае до релевираното възражение, че ищецът не е осъществил
първоначалната консултация съобразно изискването на чл. 63, ал. 1 ЗЗД, проведена със
свидетеля Ю., като допълва, че същата била подвеждаща и се явявала търговска практика,
съдът приема, че така описаната услуга по директна продажба не може да се квалифицира
като консултантска услуга поради следните съображения: От показанията на свидетеля Ю.
се установява, че ищецът се е свързал с него покрай излъчвана по телевизията реклама за
такъв вид продажба, в следствие на което свидетелят извършил еднократен оглед на
недвижимия имот и анализ на пазара, при което предложил продажна цена на стойност от
160 000 евро. Същевременно, от изявленията и на двамата свидетели се установява известно
противоречие относно субекта, който изкупува недвижимите имоти – дали е ищецът, или е
инвестиционна компания – партньор на дружеството, както и сроковете, в които се
осъществява самата продажба. Показанията си кореспондират относно начина на нейното
предоставяне – изготвя се оферта за продажна цена, която е по-ниска от пазарната, тъй като
спестява разноски за комисиони и такива по прехвърлянето на собствеността и е
9
предназначена за клиенти, имащи необходимост бързо да се снабдят с парични средства. От
гласния доказателствен материал не се установи, че осъществяването на първоначалния
контакт от ответника с ищцовото дружеството е било насочено към възлагане на
консултация, изразяваща се в предоставяне на становище от специалист в дадена
област.Съдът намира, че по естеството си тази правна конструкция представлява покана за
водене на преговори за сключване на договор за покупка-продажба с предмет процесния
недвижим имот. От сведенията на свидетеля Ю. се установява, че извършеният анализ на
пазара е послужил за определяне на продажната цена, в резултат на което се е достигнало
изготвянето на оферта за продажба. Доколкото тази оферта е пълна, съдържа всички
съществени елементи на бъдещия договор – уговорки относно вещта и цената и е
съпроводено от сериозно намерение за сключване на договор, то последната има качеството
на предложение за сключване на договор по смисъла на чл. 13, ал. 1 ЗЗД. Отделно от това,
безспорно се установи, че с предлаганата „услуга” по директна продажба, при която се
определя цена под пазарната, се цели спекулативна цел – кумулирането на печалба,
изразяваща се в разликата между действителната пазарна цена и цената, определена в
конкретната оферта – т.е. спекулативна търговска продажба по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 14
ТЗ. На практика липсва каквото и да било предоставяне на консултантска услуга, от което
следва, че последната нито е била предмет на уговорка в отношенията между страните,
нито, че за извършването й се следва възнаграждение.
При това положение, настоящият състав счита, че в обективната действителност не се
е проявил първият елемент от фактическия състав по чл. 79, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 258, ал.
1, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД, поради което и исковата претенция следва да бъде отхвърлена в
цялост. Действията по проучването на пазара и формирането на цената не представляват
резултат на сключен между страните договор по чл. 258 и сл. ЗЗД, а са част от съдържанието
на договор за посредничество, в частност проявление на общото задължение за съдействие.
Обстоятелството, че се установи, че изпълнението на тези дейности попада в обхвата на
задълженията по договора за посредничество, както и че все пак в т. 4.4 от споразумението,
на която уговорка се позовава ищецът в петитума на исковата си молба, е предвидено
задължение за тяхното заплащане, не променя крайните изводи на съда относно
неоснователността на предявения иск. По аргумент от чл. 6, ал. 2 във вр. с чл. 127, ал. 1, т. 4
и т. 5 ГПК предметът на делото се определя от петитума и обстоятелствата, на които се
основава искът – т.нар. основание на иска, което обхваща фактите, от които произтича
претендираното с исковата молба субективно право, а не самото субективно право /в този
смисъл Решение № 212 от 07.11.2019г. по гр. д. № 3544/2018г. на ВКС, IV г.о., Решение №
289 от 14.01.2014г. по гр. д. № 1698/2013г. на ВКС, III г.о., Решение № 437 от 29.12.2015г.
по гр. д. № 3140/2015г. на ВКС, IV г.о./ Доколкото в разглежданата хипотеза претендираното
право се основава на договор за изработка, какъвто не се доказа да съществува в настоящото
производство, то и правораздавателната дейност на съда се изчерпва до проверката дали
претендираното право съществува на заявеното основание, без възможност да се изследва
неговото съществуване въз основа на други фактически обстоятелства.
При изложеното, съдът не обсъжда останалите наведени от страните доводи,
включително правопогасяващото възражение на ответника, че е развалил договора –тези
доводи касаят правоотношението по посредничество за продажба, а искът е с основание
договор за изработка.
При този изход на спора съобразно чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски възниква
единствено в полза на ответника. В законоустановения срок е представен списък с разноски
по чл. 80 ГПК, с който се претендира заплащането на сумата от 50 лв., представляваща
внесен депозит за разпит на свидетел, както и 1 500 лв. за адвокатско възнаграждение. От
материалите по делото се установява, че претендираните разноски са действително
извършени, поради което в полза на ответника следва да се присъди сумата от 1 550 лв.
Поради изложеното, СРС,
РЕШИ:
10
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Владислав Варненчик“ № 81, ет. 8,
осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. с чл. 266, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
Г. П. Д., ЕГН: **********, с адрес: *, да заплати сумата от 7 740 евро, представляваща
дължимо и неизплатено възнаграждение за предоставени консултантски услуги по т.4.4 от
Споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за продажба на
недвижим имот от 16.12.2024г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване
на исковата молба – 09.04.2025г. до окончателното плащане на сумата.
ОСЪЖДА „Хоум Ту Ю България“ АД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „Владислав Варненчик“ № 81, ет. 8, да заплати на Г. П. Д., ЕГН:
**********, с адрес: *, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1 550 лв., представляваща
извършени разноски в исковото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11