№ 6961
гр. София, 17.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА
при участието на секретаря ЙОРДАН С. ДЕЛИЙСКИ
като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА Гражданско
дело № 20241110117434 по описа за 2024 година
Предмет на делото са предявените от „(ФИРМА)“ ЕООД, с ЕИК
********* срещу И. Д. Х., Л. С. Х. и (ФИРМА) ЕООД, ЕИК ********** иск с
правно основание чл. 135 ЗЗД за обявяване спрямо ищеца на относителната
недействителност на договор за дарение на 1/18 идеална част от дворно място,
находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори съгласно кадастрална
карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с обща площ от 1185 кв.м.,
ведно с находящата се в имота еднофамилна жилищна сграда с
идентификатори 68134.4084.1421.1, обективиран в нотариален акт за дарение
на недвижим имот № 172, том I, дело № 149 от 06.02.2024 г. на нотариус И. Д.,
рег. № 039 на НК, район на действие Районен съд – София и за обявяване
спрямо ищеца на относителната недействителност на договор за покупко
продажба на 4/18 идеална част от дворно място, находящо се в гр. София, кв.
Г., № **, с идентификатори съгласно кадастрална карта на София
68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с обща площ от 1185 кв.м., ведно с
находящата се в имота еднофамилна жилищна сграда с идентификатори
68134.4084.1421.1, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 173, том I, дело № 150 от 06.02.2024 г. на нотариус И. Д.,
рег. № 039 на НК, район на действие Районен съд – София, както и иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
1
предварителен договор от 02.11.2023 г., сключен между ищеца „(ФИРМА)“
ЕООД, с ЕИК ********* и ответниците И. Д. Х. и Л. С. Х. за прехвърляне на
1/6 идеална част от дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с
идентификатори съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и
68134.4084.1421 с обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящи се в имота
сгради с идентификатори 68134.4084.421.1, 68134.4084.421.2,
68134.4084.421.3, 68134.4084.421.4 и 68134.4084.1421.1.
Ищецът обосновава исковата си претенция с твърдението, че между него
и първите двама ответника на 02.11.2023 г. е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти, ведно с
находящите се сгради в същите, по силата на който двамата ответника са се
задължили да продадат на ищеца 1/6 идеални части от имотите срещу цена от
350 евро/кв.м. Сочи, че ищецът е изрядна страна по предварителния договор и
при подписване на същия е заплатил сумата в размер на 5000 евро на другата
страна. Излага доводи, че началото на февруари 2024 г. е търсил ответниците
И. и Л. Х.и за подписване на окончателен договор, като не успял да се свърже
с тях. Сочи, че е връчил нотариална покана на ответниците И. и Л. Х.и за
сключване на окончателен договор, която е била залепена от нотариуса.
Обосновава, че след справка в имотния регистър установил, че двамата
ответника са дарили 1/18 идеална част от процесните имоти и продали 4/18
идеални части от същите на третия ответник. Излага аргументи, че тези
сделки го увреждат като кредитор и иска обявяването им на недействителни
спрямо него. Под евентуалност в случай, че бъдат уважени исковете с правно
основание чл. 135 ЗЗД претендира за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
В законоустановения срок за отговор на искова молба е депозиран такъв
от ответника И. Д. Х., с който оспорва процесните искове като недопустими, и
под евентуалност като неоснователни. Твърди, че предварителният договор за
покупко-продажба на процесните имоти е прекратен от нея и съпруга й с
нотариална покана, връчена на ищеца преди завеждане на делото, поради
което оспорва ищецът да има качеството на кредитор и да има право да
предявява иск с правно основание чл. 135 ЗЗД. Излага становище, че ищецът е
бил неизправна страна по сключения между тях предварителен договор.
Обосновава, че тя е била изправна страна по договора и е изпълнявала поетите
от нея задължения. Навежда доводи, че ищецът не е изпълнил задължението
2
си за сключване на окончателен договор в тримесечен срок от подписване на
предварителния такъв. Обръща внимание, че не е получавала нито устна, нито
писмена покана от ищеца за сключване на окончателен договор. Излага
съображения, че тя е поканила на 25.01.2024 г., чрез имейл, ищецът за
сключване на окончателен договор или анекс към предварителния договор.
Сочи, че предварителният договор не отразява истинските договорки между
страните, което счита, че се потвърждава от водената между страните писмена
кореспонденция по имейл. Ответникът Л. Х. се присъединява към отговора на
исковата молба на съпругата си.
В законоустановения срок за отговор на искова молба такъв е депозиран и
от ответника (ФИРМА)с ЕООД, с който оспорва предявените искове като
неоснователни. Оспорва ищецът да има качеството кредитор. Твърди, че
същият е неизправна страна по предварителния договор. Възразява да е
налице увреждане, а под евентуалност да е налице знание у него като
ответника за увреждащото действие. Обръща внимание, че предварителният
договор за продажба не се вписва и няма противопоставимо действие.
Оспорва да е изпращана нотариална покана от ищеца за сключване на
окончателен договор. Възразява предварителният договор да бъде обявен за
окончателен, доколкото другите двама ответника не са вече собственици на
процесния имот.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните,
събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона,
намира следното:
Съдът е сезиран с кумулативно съединени конститутивни искове с правно
основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД и чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съгласно мотивите на задължителното за съдилищата Тълкувателно
решение № 2 от 9.07.2019 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2017 г., ОСГТК, когато
обещан с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача
по предварителния договор сделката е увреждаща поради осуетената
възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен
договор. Поради това и за кредитора по предварителния договор е налице
правен интерес да предяви отменителния иск и съответно успешното му
провеждане дава възможност да се обяви за окончателен сключеният преди
увреждащата сделка предварителен договор. В този случай производството по
3
чл. 135 ЗЗД се явява преюдициално спрямо производството по чл. 19, ал. 3
ЗЗД. В настоящата хипотеза успешното провеждане на отменителния иск е
условие за реализиране на правата на съответния кредитор на непарично
вземане, поради което производството по иска по чл. 135 ЗЗД не се явява
обусловено, а обуславящо за изхода на другия спор.
Предвид изложеното, съдът следва първо да разгледа предявения иск с
правно основание чл. 135 ЗЗД и след това искът с правно основание чл. 19, ал.
3 ЗЗД.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 135 ЗЗД в
доказателствена тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно
доказване: 1) че ищецът е кредитор на ответниците И. и Л. Х.и; 2) да е налице
увреждащо кредитора действие, с което обективно да се намалява
имуществото на длъжника или да се затруднява удовлетворяването на
кредитора и 3) длъжникът и приобретателят да са знаели за увреждането,
произтичащо от сделката за покупко-продажбата. Тъй като едната увреждаща
сделка е безвъзмездна (дарение), не е необходимо знание за увреждането на
третото лице - приобретател (с аргумент от обр. основание от разпоредбата на
чл. 135, ал. 1, изр. 2 ЗЗД ).
Страните не спорят и съдът с доклада по чл. 140 ГПК е отделил като
безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между
„(ФИРМА)“ ЕООД, от една страна, и И. Д. Х. и Л. С. Х., от друга страна, на
02.11.2023 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на 1/6
идеална част от дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с
идентификатори съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и
68134.4084.1421 с обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящи се в имота
сгради с идентификатори 68134.4084.421.1, 68134.4084.421.2,
68134.4084.421.3, 68134.4084.421.4 и 68134.4084.1421.1., както и че ищецът е
заплатил на ответниците И. и Л. Х.и сумата в размер на 5000 евро при
подписване на договора.
От приетия като писмено доказателство по делото нотариален акт за
дарение на недвижим имот № 172, том I, дело № 149 от 06.02.2024 г. на
нотариус И. Д., рег. № 039 на НК, район на действие Районен съд – София се
установява, че И. и Л. Х.и са дарили на (ФИРМА) ЕООД 1/18 идеална част от
дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори
4
съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с
обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящата се в имота еднофамилна
жилищна сграда с идентификатори 68134.4084.1421.1.
От приетия като писмено доказателство нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 173, том I, дело № 150 от 06.02.2024 г. на
нотариус И. Д., рег. № 039 на НК, район на действие Районен съд – София се
установява, че И. и Л. Х.и са продали на (ФИРМА) ЕООД 4/18 идеална част от
дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори
съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с
обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящата се в имота еднофамилна
жилищна сграда с идентификатори 68134.4084.1421.1.
Съдът намира, че безспорно двете сделки на разпореждане с процесния
имот увреждат ищеца, който се легитимира като кредитор по предварителен
договор за покупко-продажба на същия имот, предмет на договорите, които се
иска да се признаят за относително недействителни.
Спорно между страните по делото е дали ищецът има качеството на
кредитор на ответниците И. и Л. Х.и.
Видно от приетия като писмено доказателство по делото предварителен
договор от 02.11.2023 г. за покупко-продажба на имот, окончателният договор
е следвало да се сключи до три месеца от сключване на предварителния, т.е. до
02.02.2024 г.
По делото е представено кореспонденция между страните по
предварителния договор, с която ответницата И. Х. настоява за сключване на
окончателен договор или сключване на анекс към предварителния договор.
Безспорно между страните не са сключени такива.
С представената към отговора на исковата молба нотариална покана,
връчена на ищеца на 26.03.2025 г. (преди депозиране на исковата молба на
27.03.2024 г.) ответниците И. и Л. Х.и уведомяват ищеца, че поради
неизпълнение от страна на ищцовото дружество на поетото задължение за
сключване на окончателен договор, считат, че последният се е отказа от
сделката и желаят да му върнат заплатеното капаро в размер на 5 000 евро и
на следващо място го уведомяват за сключените разпоредителни сделки с
(ФИРМА) ЕООД, поради което считат предварителният договор за прекратен.
Съдът намира, че по същността си тази покана представлява волеизявление за
5
разваляне на предварителния договор на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, а именно
разваляне без срок за изпълнение, доколкото изпълнението е станало
невъзможно с оглед двете разпоредителни сделки, сключени между
ответниците.
Съдът намира, че представената в откритото съдебно заседание
нотариална покана от ищеца до ответниците за сключване на окончателен
договор е създадена с оглед нуждите на процеса. Житейски нелогично е с
оглед представената по делото кореспонденция между страните и
настояването от страна на ответнциите Х.и за сключване на окончателен
договор или анекс към предварителния договор, на което ищцовото дружество
не се съгласява, същото да изпраща нотариална покана за сключване на
окончателен договор. Прави впечатление и, че в нотариалната покана е
написана ръкописно с черен химикал датата, на която ищецът кани
ответниците Х.и да се явят в нотариалната кантора за сключване на
окончателен договор, а целият останал текст е напечатан. Като датата на
срещата за сключване на окончателен договор е 28.03.2024 г., т.е. един ден
след депозиране на исковата молба.
Поради изложеното съдът намира, че ищцовото дружество не е изправна
страна по предварителния договор. Не е оказал необходимото съдействие на
продавачите за изпълнение на техните задължения по договора и не е положил
необходимата грижа за сключване на окончателен договор, поради което
ответниците Х.и законосъобразно са развалили предварителния договор за
покупко-продажба на идеалните части от процесния имот на 26.03.2024 г. без
срок за изпълнение.
При тези мотиви, настоящият съдебен състав счита, че към датата на
депозиране на исковата молба на 27.03.2024 г. ищцовото дружество няма
качеството кредитор на ответниците по предварителен договор за покупко-
продажба. При недоказване на една от предпоставките за уважаване на
Павловия иск, същият следва да се отхвърли като неоснователен.
За основателността на главния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ищецът следва да
докаже следните факти: между страните да е сключен валиден предварителен
договор, по силата на който ответниците са се задължили да му продадат
идеални части от описаните недвижими имоти, чийто собственици са те; че
ищецът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена, респ. че
6
е готов да изпълни това задължение, ако падежът му е обвързан със
сключването на окончателен договор; както и че е настъпил падежът на
задължението на ответника.
Съдът намира, че следва да препрати към вече изложените по-горе
мотиви за надлежното разваляне на процесния предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот преди депозиране на исковата молба,
поради което следва да отхвърли предявения конститутивен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Също така за пълнота съдът намира, че доколкото
е отхвърлил преюдициалния иск с правно основание чл. 135 ЗЗД, няма как да
уважи обусловения иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
По разноските:
Предвид изхода на спора право на съдебни разноски имат ответниците.
Доколкото ответниците И. и Л. Х.и не претендират и не доказват да са
сторили разноски, такива не следва да им се присъждат.
На ответника (ФИРМА) ЕООД следва да се присъдят разноски в размер
на 2000 лв. за платено адвокатско възнаграждение, съгласно представен
списък и доказателства.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „(ФИРМА)“ ЕООД, с ЕИК ********* срещу
И. Д. Х., ЕГН **********, Л. С. Х., ЕГН ********** и (ФИРМА) ЕООД, ЕИК
********** иск с правно основание чл. 135 ЗЗД за обявяване спрямо ищеца
на относителната недействителност на договор за дарение на 1/18 идеална
част от дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори
съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с
обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящата се в имота еднофамилна
жилищна сграда с идентификатори 68134.4084.1421.1, обективиран в
нотариален акт за дарение на недвижим имот № 172, том I, дело № 149 от
06.02.2024 г. на нотариус И. Д., рег. № 039 на НК, район на действие Районен
съд – София и за обявяване спрямо ищеца на относителната недействителност
7
на договор за покупко продажба на 4/18 идеална част от дворно място,
находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори съгласно кадастрална
карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с обща площ от 1185 кв.м.,
ведно с находящата се в имота еднофамилна жилищна сграда с
идентификатори 68134.4084.1421.1, обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 173, том I, дело № 150 от 06.02.2024 г. на
нотариус И. Д., рег. № 039 на НК, район на действие Районен съд – София,
както и иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 02.11.2023 г., сключен между ищеца
„(ФИРМА)“ ЕООД, с ЕИК ********* и ответниците И. Д. Х., ЕГН
**********, Л. С. Х., ЕГН ********** за прехвърляне на 1/6 идеална част от
дворно място, находящо се в гр. София, кв. Г., № **, с идентификатори
съгласно кадастрална карта на София 68134.4084.421 и 68134.4084.1421 с
обща площ от 1185 кв.м., ведно с находящи се в имота сгради с
идентификатори 68134.4084.421.1, 68134.4084.421.2, 68134.4084.421.3,
68134.4084.421.4 и 68134.4084.1421.1.
ОСЪЖДА „(ФИРМА)“ ЕООД, с ЕИК ********* на основание чл. 78, ал.
3 от ГПК да заплати на (ФИРМА) ЕООД, ЕИК ********** сумата в размер на
2000 лв., представляваща разноски за съдебното производство.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
получаването му от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8